Immobilienmanagement 2024: Trends, Herausforderungen und effektive Strategien
Inhaltsverzeichnis
- Was versteht man unter Immobilienmanagement?
- Arten von Immobilienmanagement
- Welche Arten von Immobilien werden im Immobilienmanagement verwaltet?
- Immobilienmanagement: Die wichtigsten Aufgaben und Herausforderungen
- Immobilienmanager:innen Ausbildung und Berufsbild
- Wie hat sich die Rolle des Immobilienmanagements im Laufe der Jahre verändert?
- Herausforderungen des Immobilienmanagements
- Was sind die wichtigsten Trends im Immobilienmanagement?
Kosten lassen sich manchmal an den überraschendsten Orten senken, wie z.B. in Fluren und Treppenäusern. Ein Eigentümer wollte alle Fenster seiner Anlage austauschen, um den Energieverbrauch um 6.000 kWh jährlich zu senken. Letztlich konnte er für ein Zehntel des Geldes das Doppelte an Energie sparen: Mit dem Einbau von Präsenzmeldern in Fluren. Die Gemeinschaftsbereiche wurden nur bei Bedarf ausgeleuchtet, was zu jährlichen Einsparungen von 14.000 kWh führte und 7.500 Euro kostete. Der Einbau dämmender Fenster war hingegen mit 90.000 Euro veranschlagt.
Das Beispiel zeigt, was ein gutes Immobilienmanagement ermöglicht: Kosten senken ohne Qualitätsabstriche, Erträge steigern und notwendige Investitionen so planen, dass sie die Immobilie aufwerten und für alle einen Gewinn bedeuten, sowohl für Eigentümer:innen, Nutzer:innen und letztlich auch die Umwelt. Das klingt nach einem schwierigen Spagat, aber ob und wie er sich verwirklichen lässt, zeigen wir in diesem Artikel.
Was ist Immobilienmanagement?
Das Wort „Immobilie” lateinischer Herkunft bedeutet “unbeweglich”. Doch eigentlich erzeugen Immobilien jede Menge Bewegung: Ihre Herstellung mobilisiert Menschen, Material und Kapital. Wenn sie einmal stehen, sind sie Orte des Lebens, der Arbeit und der Wertschöpfung. Damit das so bleibt und Nutzer:innen und Eigentümer:innen das Meiste aus ihren Gebäuden herausholen, gibt es das Immobilienmanagement.
Obwohl es nur fünf Prozent der 800 Milliarden Euro schweren Immobilienwirtschaft ausmacht, wird Immobilienmanagement als der Kern der Branche wahrgenommen. Was das bedeutet und welche Tätigkeiten es umfasst, erklären wir in diesem Artikel.
Definition des Immobilienmanagement
Üblicherweise bezeichnet das Wort das Bewirtschaften, Instandhalten und Renovieren von Objekten. Das sind zwar Kernaufgaben des Immobilienmanagements, doch der Begriff deckt eigentlich den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie ab. Von der Projektentwicklung, inklusive Standortauswahl, über den Bau und die erwähnte Nutzung bis hin zur Verwertung. Das Ziel jeder dieser Phasen: Die optimale und nachhaltige Nutzung des eingesetzten Kapitals.
Die Projektentwicklung
In dieser Phase entstehen Immobilien, allerdings erst auf dem Papier. Die Ziele des Bauvorhabens werden mit den Möglichkeiten in Einklang gebracht und mit den Bedürfnissen aller Parteien abgestimmt. Von der Wahl des Standortes über die Planung und Finanzierung, hier wird das gesamte Bauvorhaben bis ins letzte Detail ausgearbeitet.
Der Bau
Hier werden die Pläne verwirklicht: Das Projekt wird ausgerollt und jeder Schritt geprüft, von der Einhaltung des Kosten- und Zeitplans bis zur Abnahme durch die verschiedenen Stellen und Inbetriebnahme der Immobilie. Je nach Projekt handelt es sich um einen Neubau, um einen Umbau oder um einen Rückbau.
Die Nutzung
Das Gebäude steht, jetzt geht es in die Nutzung über. Die Nutzung umfasst die Kernaufgaben des Immobilienmanagements, also Vermittlung, Vermietung, Bewirtschaftung und Instandhaltung. All diese Tätigkeiten bewirken, dass aus der Immobilie Wert geschöpft wird. Durch die immer strengeren Anforderungen der Nachhaltigkeit wächst die Komplexität dieses Bereichs.
Die Verwertung
Das Gebäude wird nicht mehr genutzt, in dieser Phase wird überlegt, was damit geschehen kann. Entweder ein Verkauf, wobei dann die Verwaltung den neuen Halter:innen zufällt. Oder eine Umnutzung, ein klassisches Beispiel ist das Umwandeln einer Fabrik oder einer Schule in Wohnungen. In diesem Fall geht es zurück zu Schritt eins: die Projektplanung.
Die Phasen des Immobilienmanagements sind fließend
Die Grafik ist eine Schematisierung, die den gesamten Zyklus des Immobilienmanagements zusammenfasst. Die Phasen sind nicht zwingend chronologisch, denn sie können parallel stattfinden: Eine energetische Sanierung oder die Erweiterung einer bestehenden Wohnanlage ist ein Projekt für sich, das mit einer Projektentwicklung beginnt. Auch können einige Tätigkeiten wie eine Carbon Due Diligence, eine Finanzierungsberatung oder Immobilien-Bewertungen in unterschiedlichen Phasen durchgeführt werden.
Die steigenden Anforderungen in Sachen Energieeffizienz und CO2-Ausstoß erhöhen die Herausforderungen der Manager:innen. Um die Klimaneutralität der Branche bis 2045 zu erreichen, sind energetische Sanierungen notwendig. Einen CO2-Absenkpfad zu ermitteln, der nicht nur Kosten verursacht, sondern auch Ertrag und Wert eines Objekts verbessert, bedarf einer spezifischen Expertise. Eine Beratungsfirma, die Tausende solcher Projekte schon begleitet hat, kann hier Abhilfe leisten.
Unterschied zwischen Immobilienmanagement und Immobilienwirtschaft
Das Management von Immobilien begrenzt sich auf eine gewisse Anzahl von Objekten, je nach Größe des Portfolios, während die Immobilienwirtschaft die gesamte Branche bezeichnet. In der weiteren Definition der Immobilienwirtschaft zählt das Bauen und alle verbundenen Tätigkeiten dazu. Im engeren Sinn bezeichnet es nur die Vermittlung, Verwaltung, den Handel und die Vermietung von Immobilien. 2022 erreichte das Volumen der Immobilienwirtschaft 811 Mrd. Euro, 2023 sank es um 10 Prozent auf 730 Milliarden Euro.
Arten von Immobilienmanagement
Am Umsatz und der Anzahl der Beschäftigten gemessen stellt das Immobilienmanagement nur rund fünf Prozent der gesamten Immobilienwirtschaft dar. Dennoch wird es als das Kerngeschäft der Branche wahrgenommen, was an der Natur der Tätigkeit liegt: Sie ist kontinuierlich. Bauprojekte oder Transaktionen sind zeitlich begrenzt, die Bewirtschaftung von Immobilien ist dauerhaft. Daher ist das Immobilienmanagement die sichtbarste Tätigkeit und die mit der höchsten Kontaktdichte der Immobilienbranche.
Ziel des Immobilienmanagements ist es, das eingesetzte Kapital optimal und nachhaltig zu nutzen. Das geschieht in vier Bereichen: im Investment‑, Portfolio‑, Asset-und Property-Management. Sie entsprechen den verschiedenen Phasen der Kapitalnutzung und unterscheiden sich zusätzlich durch die Höhe der Entscheidungsebenen und die Menge des einsetzbaren Kapitals. Je höher die Ebene, desto strategischer ist das Immobilienmanagement. Umgekehrt, je tiefer die Ebene, desto operativer sind die Tätigkeiten. Alle Ebenen sind eng miteinander verbunden, gemeinsam bedingen sie den Erfolg einer Investition.
Investment Management
Wie viel Kapital in welche Anlage investiert wird, entscheidet sich auf der Ebene des Investment-Managements. In einer finanzialisierten Immobilienwirtschaft lassen sich nicht nur Gebäude kaufen, sondern auch Immobilienfonds, ‑Aktien und ‑Anleihen. Ob eine mögliche Investition auch getätigt wird, hängt von den jeweiligen Vorstellungen ab, der Rendite-Erwartung und Risiko-Bereitschaft. Diese beeinflussen die Relevanz und Gewichtung einer Reihe von Kriterien, die letzten Instanzen einer Investitionsentscheidung. Die wichtigsten darunter sind die Investitionskosten, der Kapitaleinsatz, die Risikostreuung und die Kapitalbindung.
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Portfolio Management
Mit einer Investition in Gebäude, nicht in Finanzprodukte, wird die Ebene des Portfolio Managements erreicht. Aus Investor:innen sind Eigentümer:innen geworden. Jetzt gilt es, das Immobilien-Portfolio strategisch zu verwalten und zu optimieren, mit dem Ziel, die Rendite zu maximieren und das Risiko zu minimieren. Es umfasst die Analyse, Planung und Umsetzung von Investitionsentscheidungen, die auf umfassenden Daten und Marktanalysen basieren. Typische Entscheidungen sind: Wann und in welchem Umfang soll ein Portfolio modernisiert werden? Welche Qualität soll die Instandhaltung haben? Sollen Objekte veräußert werden?
Asset Management
Konzentriert sich die vorherige Ebene auf die finanzielle Strategie eines Portfolios, so steuert die Ebene des Asset Managements die Bewirtschaftung der Immobilien. Bei größeren Portfolien ist das Management nach Asset-Klassen aufgeteilt, wie Gewerbe, Wohnen oder Logistik. Diese Ebene wird die Entscheidungen des Portfolio-Managements umsetzen. Wurde eine energetische Sanierung oder eine Aufwertung beschlossen, leitet es die Arbeiten in die Wege. Im Gegenzug verwaltet es alle finanzielle Angelegenheiten der Objekte und berichtet diese dem Portfolio-Management. Das Asset Management ist auch in die operative Verwaltung einzelner Immobilien involviert und hat die Aufsicht über das Property Management, siehe den folgenden Abschnitt.
Property Management
Hiermit ist die unterste Ebene des Immobilienmanagements erreicht, hier geht es um die alltäglichen Tätigkeiten der Bewirtschaftung von Gebäuden: Vermietung, Reinigung, Instandhaltung, Monitoring des Energieverbrauchs und Reparaturen. Diese Arbeiten führt sie nicht selbst aus, sondern entscheidet über die Dienstleister:innen und überwacht diese. Den Kontakt zu den Nutzer:innen der Immobilien liegt hingegen in ihrer direkten Verantwortung. Wenn über größere Arbeiten von höheren Ebenen entschieden wurden, fällt dem Property Management die Aufgabe der operativen Umsetzung zu. Um den Unterschied zwischen Asset und Property Management besser zu verstehen, verweisen wir auf diesen Artikel.
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Immobilienmanagement in der Praxis: Energieverbrauch optimal senken
Eine Eigentümerin wollte den Energieverbrauch ihrer Anlage senken. Sie legte ein Budget dafür fest und wies das Portfolio-Management an, eine geeignete Immobilie zu finden. Diese trafen eine Auswahl nach Alter und Rendite. Je nach Mandat der Eigentümerin hätte das Portfolio-Management diese Entscheidung auch selbst treffen können.
Als ein Objekt ausgesucht war, fiel dem Asset Management die Aufgabe zu, mehrere energetische Sanierung-Szenarien durchzuspielen: Fassadendämmung, Modernisierung der Fenster oder Bewegungsmelder in Treppen und Fluren. Die Kosten-Nutzen Analyse von Maßnahmen ist eine typische Aufgabe des Asset Managements.
Das Budget ließ keine Dämmung zu. Neue Fenster kosteten 90.000 Euro und senkten den Energieverbrauch um 6.500 kWh pro Jahr. Die Option Präsenzmelder in Gemeinschaftsflächen brachte eine Überraschung: Sie kosteten nur 7.500 Euro, senkten aber den Energieverbrauch um 14.000 kWh jährlich.
Jetzt war das Property Management am Zug: Es erhielt den Auftrag, die Präsenzmelder einzubauen. Dafür legte es einen Zeitraum fest, suchte Dienstleister:innen aus, informierte die Mieter:innen über die anstehenden Arbeiten und prüfte die Qualität der Ausführung. Es berichtete den Vollzug an das Asset Management.
Fazit: Dank eines guten Immobilienmanagements sah die Eigentümerin ihr Ziel verwirklicht – für viel weniger Geld als ursprünglich angenommen. Und sie hatte einen Erkenntnisgewinn obendrauf: Sie wusste gar nicht, dass sie Geld nicht aus dem Fenster, sondern aus dem Treppenhaus warf.
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Welche Arten von Immobilien werden im Immobilienmanagement verwaltet?
Jeder Teilbereich des Immobiliensektors hat unterschiedliche Anforderungen, ein professionelles Immobilienmanagement trägt dem natürlich Rechnung. Wohnimmobilien werden anders verwaltet als Gewerbe- oder Industrie-Objekte, genau wie hochspezialisierte Objekte aus den Bereichen Gesundheit, Bildung oder Forschung.
Laut Gebäudereport 2023 der Deutschen Energie-Agentur (dena) hat Deutschland rund 21 Millionen Immobilien, wovon 19,4 Millionen Wohngebäude sind. Zwei Drittel davon sind Einfamilienhäuser (12,9 Millionen), der Rest besteht zu gleichen Teilen aus Zwei- oder Mehrfamilienhäusern mit jeweils 3,2 Millionen Gebäuden. Die restlichen 2 Millionen bestehen aus Nichtwohngebäuden, die vom Gebäude-Energiegesetz (GEG) betroffen sind. Ausgeschlossen sind nicht beheizte Immobilien.
Nach dena-Zahlen sind ca. 8 Millionen Gebäude Kandidaten für eine Verwaltung durch Immobilien-Manager:innen, da die Annahme erlaubt ist, dass Einfamilienhäuser in der Regel von Eigentümer:innen selbst verwaltet werden. Obwohl es nur 3,2 Millionen Mehrfamilienhäuser (MFH) gibt, befinden sich in diesen etwas mehr als die Hälfte der 43 Millionen Wohnungen Deutschlands: knapp 22,4 Millionen. Dieser Bereich stellt den Großteil des Marktes für Immobilien-Manager:innen dar.
Hier ein kurzer Überblick der vier Hauptbereiche des Immobilienmanagements und deren besondere Anforderungen:
Wohnimmobilien
Dazu zählen Ein- und Zweifamilienhäuser und wie bereits erwähnt werden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern meist von Immobilien-Manager:innen verwaltet. Weitere Immobilienarten dieser Kategorie sind Studenten- und andere Heime sowie Wohnraum für Senior:innen jeglicher Art. 2022 betrug der mit Wohnimmobilien generierte Umsatz in Deutschland 209 Mrd. Euro, das Transaktionsvolumen, also An- und Verkauf, lag zwischen 15 und 20 Mrd. Euro. Wohnimmobilien haben mit zwei bis vier Prozent eher geringe, dafür stabile Rendite. Die Aufgabe eines Immobilienmanagements ist es, die Belegung zu sichern, Wert und Erträge der Immobilie zu steigern und gleichzeitig die Nachhaltigkeits-Bestimmungen umzusetzen.
Gewerbeimmobilien
Umfasst unterschiedliche Bereiche wie Handel, Gastronomie, Gastgewerbe, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Freizeitimmobilien wie Kinos, Veranstaltungsorte, Sportgebäude und zum Teil auch Mischformen wie Tankstellen oder KFZ-Werkstätten. Sie sind auf Publikumsverkehr ausgelegt und unterliegen daher strengen Sicherheitsbestimmungen. Das Transaktionsvolumen liegt jährlich bei knapp 60 Milliarden Euro. Hier liegen die Erträge weit höher als bei Wohngebäuden, dafür ist die Fluktuation auch viel höher und ein Einbruch der Einnahmen wahrscheinlicher. Allein der Wegfall von Großmieter:innen kann Einkünfte erheblich schmälern: Dadurch ist die Sicherung der Vermietung und der Erhalt oder die Steigerung der Attraktivität der Objekte die Kernaufgabe des Immobilienmanagements.
Industrie-Immobilien
Sie stellen den größten Anteil der Nichtwohngebäude (ca. 650.000 Einheiten) und umfassen Produktionsstandorte wie Fabriken oder Kraftwerke, aber auch Lager- und Logistikstandorte. Wegen des rasant steigenden Online-Handels wächst der letzte Teilbereich am stärksten. Hier ist die Aufgabe des Immobilienmanagements ähnlich wie die der Gewerbeimmobilien.
Sonstige Immobilien
Hierzu gehören Bauten im Bereich der Bildung, wie Schulen, Universitäten oder Forschungseinrichtungen, der Gesundheit und Pflege oder des Verkehrs wie Bahnhöfe, Häfen und Flughäfen. Aufgrund der intensiven Nutzung der Gebäude steht hier die Instandhaltung an oberster Stelle.
Die Aufgaben des Immobilienmanagements
Insgesamt betrachtet ist das Immobilienmanagement ein Werkzeug, um die Ziele der Eigentümer:innen zu erreichen. Ob Erhöhung der Rendite, Wertsteigerung des Portfolios, oder das Umsetzen von Nachhaltigkeitsmaßnahmen: Je höher die Qualität des Immobilienmanagements, desto größer die Spielräume, um die Ziele zu erreichen. Für ein besseres Verständnis lassen sich vier Bereiche des Immobilienmanagements herausarbeiten.
Immobilienmanagement besteht aus vier Bereichen
Nachstehend skizzieren wir vier Teilbereiche des Immobilienmanagements, deren Grenzen fließend sind. Diese werden je nach Eigentümer:innen oder Verwalter:innen unterschiedlich gesetzt.
Kaufmännisches Immobilien-Management oder Property-Management
Umfasst alle finanziellen Aspekte wie Buchhaltung, Kontoführung, Betriebskostenabrechnung, Vertragsmanagement, Reporting und Controlling sowie Kosten- oder Budgetplanung. Diese beeinflussen die Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie oder in welchem Umfang und Tempo Sanierungen, Aufwertungen oder Zukäufe machbar sind. Die in Zusammenarbeit mit dem Facility-Management hier generierten Kennzahlen sind ein wichtiger Faktor für den Zugang zu Finanzierungen. Das Property-Management entscheidet auch über die ausführenden Firmen und den Umfang der Dienstleistungen des Facility-Managements.
Technisches Immobilien-Management oder Facility-Management
Bezeichnet die bauliche Verwaltung der Immobilie durch Pflege der Innen- und Außenbereiche, Wartungen der technischen Anlagen, Reparaturen und Instandhaltungen. Dazu gehört auch, die Anliegen der Nutzer:innen zu bearbeiten sowie die des Umfelds. Größere Aufgaben wie Sanierungen und insbesondere energetische Verbesserungen liegen in der Verantwortung des technischen Managements, allerdings werden sie im Auftrag und in enger Abstimmung mit dem kaufmännischen Management durchgeführt.
Infrastrukturelles Management
Beschreibt alle für den laufenden Betrieb einer Immobilie und des Managements notwendigen Aspekte. Es beginnt bei Dienstleistungen für Bürotätigkeiten und reicht von logistischen Aufgaben bis hin zur Versorgung mit Energieträgern oder Wasser. Dieser Bereich greift tief in die zwei vorhergehenden Bereiche ein, da das Property-Management die Verträge mit Versorger:innen abschließen und das Facility-Management für die Durchführung dieser sorgen wird.
Datenmanagement
Heute wird die Schlacht am Computer entschieden, deswegen misst ein modernes Immobilienmanagement der Datenverwaltung einen hohen Stellenwert zu. Zum einen ist die Menge an verfügbaren Daten manuell schnell nicht mehr überblickbar, besonders im Fall von größeren Beständen. Zum anderen liegen in den Daten Synergie- und Einsparungspotenziale verborgen, die wesentlich leichter mit IT-Lösungen identifizierbar sind.
Prop Tech beeinflusst die Qualität von Immobilien-Management
Vereinfacht gesagt: Die Qualität des Immobilienmanagements hängt heute stark von den genutzten Software-Lösungen ab, das sogenannte PropTech. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Management-Suite von Wüest-Partner, die von der digitalen Modellierung der Gebäude bis zur Verwaltung von Portfolios jeglicher Größe reicht.
Die Suite besteht aus aufeinander aufbauenden Modulen, welche die Arbeitseffizienz erheblich steigern. Zusätzlich erlauben sie die Simulation von verschiedenen Szenarien, sei es für die Belegung, Mieterstruktur oder energetische Sanierungen. Dadurch lassen sich die Maßnahmen mit dem besten Verhältnis zwischen Kosten und Wirkung wählen, wie das o.g. Beispiel zeigt.
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Immobilienmanager:innen – Ausbildung und Berufsbild
Wer in der Immobilienbranche erfolgreich arbeiten will, ist gut beraten, sich als Immobilienmanager:in ausbilden zu lassen. Denn die Branche verändert sich kontinuierlich, seit 2018 ist die Berufszulassung gesetzlich reguliert und Mitarbeitende übernehmen immer häufiger Managementaufgaben. Durch Weiterbildungen oder Fachmodule von Studiengängen lassen sich die nötigen Kompetenzen dafür aneignen.
Zudem stellt das beim Immobilienmanagement nötige Wissen eine hervorragende Basis für Spezialisierungen dar. Mit aufbauenden Weiterbildungen sind Fachtätigkeiten wie Projektentwicklung, Finanzierung, Investments und Nachhaltigkeitsberatung in Reichweite. Es ist ein solides Sprungbrett für eine Karriere in der Immobilienbranche.
Was machen Immobilienmanager:innen?
In aller Kürze: Sie organisieren die Prozesse der Immobilienverwaltung. Von der operativen Bewirtschaftung von Gebäuden im Property Management wie Vermietung, Instandhaltung und Kommunikation mit Mieter:innen, bis zu komplexeren Aufgaben des Asset- und Portfolio-Managements. Dafür sind Kenntnisse des Vertrags‑, Miet- und Grundstücksrecht notwendig sowie Kompetenzen in Immobilienökonomie, Standort- und Marktanalyse.
Wie wird man Immobilienmanager:in?
Der Weg zum Immobilienmanagement führt entweder über ein Studium von BWL, Immobilienwirtschaft oder einem verwandten Fach auf Bachelor-Niveau, gefolgt von einer Vertiefung im Bereich Immobilien in Form eines Masters. Auch Weiterbildungen sind möglich, wenn Arbeitserfahrungen im Immobilienbereich vorhanden sind.
Studium der Immobilienwirtschaft
Bis auf die Universität Regensburg sind die meisten Ausbildungsorte Fachhochschulen oder Duale Hochschulen. Alle Institute bieten als Abschluss einen Bachelor der Immobilienwirtschaft an, eine Handvoll zusätzlich ein Master-Studium. Das sind die schon erwähnte Universität Regensburg, die Fresenius-Hochschulen und die Hochschule für angewandtes Management in der Oberpfalz. Hier ist ein Überblick aller Institute.
Weiterbildungen Immobilienmanagement
Weiterbildungen dauern in der Regel vier bis zwölf Monate und sind berufsbegleitend oder in Vollzeit machbar. Die IU Akademie bietet eine Online-Weiterbildung sowie die Deutsche Akademie für Management. Hier ist eine Übersicht aller 281 Lehrgänge.
Wer nur einen schnelleren Einblick in den Bereich gewinnen möchte, kann auch Seminare besuchen. Hier bietet Wüest Partner in regelmäßigen Abständen Fach- und Firmenkurse, die von erfahrenen Immobilien-Manager:innen geführt werden. Die Haufe-Akademie macht dies ebenfalls, die Workshops dauern meist zwei Tage.
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Wo können Immobilienmanager:innen arbeiten?
Besonders gefragt sind Immobilienmanager:innen bei Bauträgern und Immobilien-Unternehmen, Beratungs- und Maklerfirmen sowie Hausverwaltungen oder Liegenschaftsbetrieben. Doch auch Banken, Fondsgesellschaften oder Wohnungsbaugenossenschaften suchen Immobilienmanager:innen.
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Wie hat sich die Rolle des Immobilienmanagements im Laufe der Jahre verändert?
Nach dem 1. und 2. Weltkrieg entstanden groß angelegte Wohnbauprogramme, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Diese wurden meist von öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften realisiert. Ab den 70er Jahren griff der Staat für seine Wohnpolitik mehr und mehr auf private Geldgeber:innen zurück. Mit dem Trend zur Privatisierung fielen ab den 90er Jahren vermehrt kommunale Bestände in die Hände von privaten Akteur:innen, die zu Wohnungskonzernen wie Vonovia führten. Parallel dazu entwickelten sich besonders im angelsächsischen Raum große private Immobilienverwalter:innen.
Dieser Trend zur Konzentration des Eigentums führte zu neuen Anforderungen an das Immobilienmanagement. Eigentümer:innen einer Handvoll Wohnungen oder Häuser können selbst verwalten, wer jedoch mehrere tausend oder zehntausend Einheiten besitzt, kann das nicht mehr. Mit dem steigenden Anteil an privaten Akteur:innen verändert sich auch der Blick auf Immobilien: Öffentliche Akteur:innen werden den Fokus auf die Bereitstellung von Wohn- oder Gewerberaum legen, private zusätzlich auf das Optimieren von Gewinnen. Verständlicherweise, denn schließlich ist der Zugang zu Finanzmitteln mit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Immobilienprojekte verbunden. Öffentliche Akteur:innen können hingegen öffentliche Gelder verwenden, bei denen ein ROI weniger im Vordergrund steht.
Immobilienmanagement in den 70er und 80er Jahren
Die steigenden Anforderungen an das Immobilienmanagement erweiterten zwangsläufig die Bandbreite der Kompetenzen. Dadurch professionalisierte sich zuerst innerhalb von Immobilienfirmen die Verwaltung. Ab den 70er und 80er Jahren kamen Dienstleister:innen auf, die Immobilienmanagement als Service anboten. Dies war besonders für Investor:innen interessant, die so Immobilien erwerben konnten, ohne zwangsläufig über die notwendigen Kompetenzen für deren Verwaltung zu verfügen.
Solche Akteur:innen betrachten Immobilieninvestitionen aus finanzieller Sicht, somit ist die Verwaltung selbst ein Nebenprodukt. Die Zusammenarbeit mit Management-Dienstleister:innen bietet weitere Vorteile: Der Erfolg der Verwaltung obliegt den Dienstleister:innen, bei mangelhaften Ergebnissen können sie ersetzt werden. Zusätzlich sind sie beim Weiterverkauf eine neutralere Instanz als die Eigentümer:innen selbst, was je nach Renommée der Dienstleister:innen für Käufer:innen vertrauensbildend wirkt.
Immobilienmanagement im neuen Jahrtausend
Mit dem Einzug des Nachhaltigkeitsgedanken Anfang der 2000er Jahre erweiterte sich das Kompetenzspektrum von Immobilien-Manager:innen erneut. Als 20 Jahre später nachhaltige Immobilien verpflichtend wurden, erhielt das Immobilienmanagement eine neue Rolle. Denn externe Management-Firmen sind in der Lage, Eigentümer:innen bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen mit ihrer langjährigen Expertise und umfangreichen Erfahrungen zu begleiten.
Das Ziel klimaneutraler Immobilien bis 2050 ist auf unzähligen Wegen erreichbar, die Orientierung einer Beratungsfirma hat dadurch einen hohen Wert. Allein weil sie eine Vielzahl solcher Vorhaben begleitet, verfügt sie oft über eine ganz andere Expertise als Immobilieneigentümer:innen, die oft diesen Weg aus rechtlichen Gründen zum ersten Mal einschlagen.
Die Herausforderung der Nachhaltigkeit mag Eigentümer:innen Sorge bereiten, doch mit entsprechender Fachkompetenz lässt sich diese Wende gewinnbringend meistern. Wie genau, zeigt z.B. die drei Gewinner-Studie von Wüest Partner, bei der die Nachhaltigkeitsanforderungen von 12 Gebäuden unterschiedlich umgesetzt wurden. Das Ergebnis: Eigentümer:innen, Nutzer:innen und die Umwelt profitierten alle von der Transformation.
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Historischer Rückblick Immobilienwirtschaft
Die Immobilienwirtschaft entwickelte sich im 19. Jahrhundert als Folge der industriellen Revolution. Damals setzte der Trend zur Urbanisierung ein, Arbeiter:innen strömten in Städte und brauchten leistbaren Wohnraum. Um 1820 wohnten noch 90 % der Bevölkerung am Land, 2015 lebten 75 % der Deutschen in Städten und deren Ballungszentren. Weltweit waren es 54 %, laut Prognosen sollen bis 2050 fast zwei Drittel der Menschen in Städten wohnen.
Herausforderungen des Immobilienmanagements
Auch die Welt der Immobilien verändert sich rasant, wodurch die Branche mit einer Reihe von Herausforderungen konfrontiert ist. Wir listen drei davon auf, die vordergründig Immobilienmanager:innen betreffen.
Nachhaltigkeit
Mit dem ehrgeizigen Ziel, die deutsche Immobilienbranche bis 2045 CO2-neutral zu machen, müssen rund 90 Prozent der Gebäude energetisch saniert werden. Das verlangt Spezialkenntnisse, über die nicht jede:r im Immobilienmanagement verfügt. Hinzu kommen immer wieder neue ESG und Nachhaltigkeit-Regulierungen, welche die Immobilienwirtschaft betreffen und Immobilienmanager:innen deren Einhaltung gewährleisten müssen.
Digitalisierung
Die Immobilienbranche ist noch etwas verstaubt und sehr fragmentiert, deswegen halten Innovationen nur langsam Einzug. So begannen andere Wirtschaftszweige wie der Automobil- und Bankensektor damit viel früher, die Immobilienwirtschaft fängt damit gerade erst seit kurzem an. Die Vorteile von einer Immobilien Software und digitalen Lösungen sind eindeutig messbar durch die Kosten- und Zeiteinsparung einerseits und andererseits durch erhöhte Performance dank besser Entscheidungsgrundlagen.
Die Herausforderung für Immobilienmanager:innen ist es allerdings, die richtige Digitalisierungsstrategie herauszuarbeiten, um passende digitale Lösungen auszuwählen und zu integrieren, ohne den bestehenden Geschäftsbetrieb zu stören. Und während die einen noch immer mit der Digitalisierung im Immobiliensektor nachhängen, arbeiten Marktführer:innen schon an der nächsten Herausforderungen: wie KI und Machine Learning sinnvoll ins Geschäftsmodell eingebaut werden können.
Profitabilität
Wegen der raschen Anhebung der Zinsen erlebt die Immobilienbranche aktuell eine beispielhafte Krise. Baugenehmigungen gingen im April 2024 um 17 Prozent zurück, die Fertigstellung von Projektentwicklungen werden sich bis 2026 halbieren. Die schwierigen Jahre dauern mindestens bis 2026 laut Expert:innen, was sich im Einstellungsverhalten widerspiegeln kann. Immobilienmanager:innen stehen also vor der Herausforderung, wie sie den Spagat meistern können, die Profitabilität in diesem komplexen Umfeld zu gewährleisten und gleichzeitig die notwendigen Investitionen in Nachhaltigkeits- und Digitalisierungsstrategien zu tätigen.
Was sind die wichtigsten Trends im Immobilienmanagement?
Im gleichen Maße, wie sich die Welt verändert, entwickelt sich die Immobilienbranche und damit ihr Management. Hier sind die fünf wichtigsten Trends des Immobilienmanagements im Überblick.
Digitales Immobilien-Management
Die Immobilienbranche wird mehr und mehr zu einem datengestützten Unterfangen. Software-Lösungen, alle unter dem Stichwort Prop Tech zusammengefasst, führen zu einer Digitalisierung des Immobilienmanagements. Die Arbeit wird effizienter, manche Expert:innen meinen sogar, die Nachhaltigkeits-Wende sei ohne digitale Tools nicht machbar. Für Experimente bleibe keine Zeit mehr, meint Annika Steiner, Managing Director bei Wüest Partner.
Mit dem Tool Wüest Refurb lassen sich CO2-Entwicklung und Sanierungspläne simulieren, Wüest Dimensions ist eine umfassende Real Estate Management Plattform, die alle Aufgaben des Immobilien-Managements abdeckt.
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Künstliche Intelligenz und Machine Learning im Immobilienmanagement
Die Digitalisierung beginnt Einzug in die Immobilienbranche zu halten – und schon tauchen die neuesten Trends Künstliche Intelligenz und Machine Learning auf. Diese bieten viel Potential: Anhand der Unmengen an Daten, die beim Management von Immobilien anfallen, wird das Erkennen von Mustern und Best-Practices erheblich verbessert.
Bald werden intelligente digitale Tools die idealen CO2-Absenkpfade vorschlagen oder Strategien zur Wertentwicklung. Schon jetzt integriert die Immobilienmanagement Software Wüest Dimensions KI-Features wie die langfristige Optimierung von Liegenschaften, die Sanierungsplanung oder die digitale Erfassung von Gebäuden dank des Tools Wüest Visits. Deep Learning erkennt die fotografierten Bauteile, bald werden auch Standard und Materialisierung aus den Bildern ablesbar.
? Lesen Sie mehr darüber in diesem Artikel: Mit KI und Fachkompetenz Immobilienwerte steigern
Nachhaltiges Immobilien-Management
Seitdem die Ziele einer dekarbonierten Immobilienwirtschaft in Gesetze gegossen wurden, ist das Meistern dieser Wende keine Freiwilligkeit mehr. Die Umwandlung energetisch schlecht aufgestellter Gebäude in klimaneutrale Immobilien innerhalb von knapp 20 Jahren gilt als größte Herausforderung der Branche. Nachhaltigkeit in das Immobilienmanagement einzuführen ist eine Mammut-Aufgabe. Neben den vielen nationalen Regeln wie das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) oder die Energieeinsparungsverordnung (ENEV) sind die EU-weit gültigen ESG-Bestimmungen das neue Richtmaß des Immobiliensektors.
Vorausschauende Instandhaltung
Instandhaltungen folgten traditionell losen Zyklen, bestimmt durch Bauchgefühl oder Notwendigkeit. Heute sind dank umfassender Daten, genauen Gebäudeanalysen sowie digitalen Lösungen, wie zum Beispiel die von Quali Casa, viel präzisere Zeitpläne und Kostenkalkulationen möglich. Quali Casa ist Teil von Wüest Partner und bietet langjährige Instandhaltungs- und Sanierungspläne für Immobilien. Dadurch lassen sich in den Budgetplanungen die notwendigen Mittel rechtzeitig bereitstellen. Für Immobilienverwalter:innen und besonders Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG) ist das ein großer Fortschritt: Rechtzeitig geplante Instandhaltungen sichern den Immobilienwert und die Verfügbarkeit von Baufirmen.
Flexible Nutzungen
Mit dem Trend zum Home-Office nimmt der Bedarf an Büroflächen ab, der Mangel an Wohnraum und hohe Baukosten machen die Umnutzung bestehender Gebäude attraktiver. Neubauten werden schon jetzt mit Blick auf mögliche Nachnutzungen entworfen, in einem Wort, die Vorherrschaft der Single-Use Immobilien ist Vergangenheit. Die Entwicklung innovativer Nutzungskonzepte wird zu einem weiteren Bereich des Immobilienmanagements.
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Klimaextreme vorbeugen
Mit der Zunahme außergewöhnlicher Wetterphänomene wie Überschwemmungen, Hitzewellen und Starkregen werden zum Schutz der Immobilien vorbeugende Maßnahmen immer notwendiger. Auch hier kann ein gutes Immobilienmanagement unterstützen, wie der Urban Heat Vulnerability Index von Wüest Partner zeigt.
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Immobilien-Management zukunftsicher machen
Ein Unglück kommt selten allein: Die Immobilienbranche erlebt gerade Krise und Wandel zugleich. Die Anforderungen an Unternehmen und Mitarbeitende verändern sich rasant, besonders die Anforderungen und nötigen Kompetenzen sind sehr viel umfangreicher als vor ein paar Jahren. Allein die Klima-Wende stellt die Branche vor eine gewaltige Herausforderung, die ohne die entsprechende Expertise nicht gewinnbringend zu meistern ist.
Lösungen kommen nicht von allein: Sie müssen gesucht werden. Gerade beim Aneignen von Wissen und Kompetenzen können Beratungsfirmen wie Wüest Partner helfen. Für die Herausforderungen Digitalisierung und Nachhaltigkeit, die das Immobilienmanagement am meisten berühren, erlaubt der führende Immobilien-Berater zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen: Mit seinem umfassenden Spektrum an digitalen Lösungen kombiniert mit der Immobilien-Management-Beratung.
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Letzte Aktualisierung: 22. April 2025