Immobilienbewertung online: Schnell, einfach und präzise

Inhaltsverzeichnis

• Wie funktio­niert eine Immobilienbewertung online
• Die Vorteile von Immobilienbewertung online
• Die Nachteile von Immobilienbewertung online
• Wie genau sind die Ergebnisse einer Immobilienbewertung online?
• Zugang zu einem größeren Pool an Vergleichsobjekten für eine genauere Bewertung
• Mehr Transparenz durch unabhängige und objektive Bewertungstools
• Welche Kosten fallen bei einer Immobilienbewertung online an?

Vom Schreibtisch aus den Preis einer Immobilie ermitteln? Mit Online-Immobilienbewertungen lockt derzeit ein ganzer Strauß von Dienstleister:innen, darunter große Plattformen wie Immoscout, bundes­weite oder regionale Makler:innen, sogar tradi­tio­nelle Banken bieten Nutzer:innen kostenlose Online-Schätzungen. Damit verfolgen sie selbst­ver­ständlich ein Ziel: Nutzer:innen in Kund:innen zu verwandeln.

Denn eine Online-Bewertung ermittelt allen­falls eine Preisspanne und ist mit einem Wertgutachten nicht vergleichbar, da entschei­dende Angaben von Eigentümer:innen stammen. Der Trend kommt aus dem stark fluktu­ie­renden US-Immobilienmarkt, in einem CNN-Artikel bringt es Makler Anders Ibsen auf den Punkt: “Online-Schätzungen sind hilfreich für ein Erstgespräch. Aber sie können keine Bewertung durch einen erfah­renen Profi ersetzen, der eine Immobilie in Augenschein nimmt und die Nuancen der Wertermittlung versteht.”

Handelt es sich also nur um einen reinen Kundenfang? Nein, Online-Verfahren haben ihre Berechtigung, wenn man ihre Grenzen und Gefahren kennt. Hier ein fundierter Überblick.

Wie funktioniert eine Immobilienbewertung online?

Die gängige Online-Immobilienbewertung ist schnell erklärt. Das erklärt auch ihre relative Ungenauigkeit. Die Nutzer:innen geben eine Reihe von Daten zu ihrem Objekt ein, wie Adresse, die Art des Gebäudes, Baujahr und Zustand, sowie Wohnfläche und Zimmeranzahl, eventuell auch die Außenanlagen. In Folge teilen sie ihre Kontaktdaten mit und stimmen vermutlich einer Reihe von Bedingungen zu, welche einige nicht umfassend zur Kenntnis nehmen. Die Methode der unwis­senden Zusage ist im Internet weit verbreitet, manche Geschäftsmodelle basieren sogar darauf. Sie wissen: Die wenigsten haben Lust oder Zeit, seiten­lange juris­tische Texte zu lesen.

Daraufhin erhalten sie eine Bestätigung und gleich­zeitig, oder kurz danach, das Ergebnis der Wertermittlung, in der Regel eine Preisspanne. Dies ist üblicher­weise in Form eines PDFs, das wie ein Exposé anmutet, kann aber auch direkt auf der Webseite des Anbietenden ersichtlich sein. In den meisten Fällen wird über die Methode der Wertermittlung kein Wort verloren, darauf wird nachstehend öfter einge­gangen. Die Nutzer:innen haben damit ein Wissen aus einer Black Box generiert – und viele werden sich damit zufrie­den­geben.

Noch zufrie­dener sind aller Wahrscheinlichkeit nach die Anbietenden von Online-Immobilienbewertung. Wie eine angelnde Person haben sie einen Lead generiert, indem sie einen Köder ins Netz geworfen haben. Mit dem Unterschied, dass ihre vollau­to­ma­ti­sierte Angel ihnen nicht dieselbe Geduld abver­langt. Doch es wäre zu leicht, Anbietenden einen Vorwurf zu machen. Sie nutzen einfach die Mittel zur Akquise, die ihnen heute zur Verfügung stehen und bewegen sich dabei im erlaubten Rahmen.

Auch sollten Immobilienbewertungen, die online angeboten werden, nicht syste­ma­tisch verteufelt werden. Vor allem, wenn sie offen mit den Grenzen ihres Verfahrens umgehen. In dem Fall sind sie ein legitimer erster Schritt zu einer nach bewährten Methoden durch­ge­führten Wertermittlung. Doch das ist selten der Fall.

Die Nachteile von Immobilienbewertung online

Mangelnde Transparenz zur Bewertungsmethode, Daten und Gewichtung

Auch wenn die Preisspannen der Online-Bewertungen belastbar sind, sie stützen sich ja auf zahlreiche Daten des Umfelds, so verraten Anbietende kaum etwas über die verwendete Methode der Wertermittlung. Mit welchen Kriterien und mit welcher Gewichtung diese zum Ergebnis führen, bleibt ein Geheimnis. Die Methode kann ausge­klügelt sein, die Nutzer:innen erfahren davon nichts. Denen bleibt nur zu hoffen, dass Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Grundstück und weitere vom Modell berück­sichtigt werden. Was aber, wenn der Algorithmus viel schlichter und nur die Verkaufspreise des Umfelds in den letzten 12 Monaten heran­zieht? Das würde niemandem auffallen und da haupt­sächlich mit Preisspannen gearbeitet wird, spielt Treffsicherheit keine große Rolle. Je nach Trend liefert er einen höheren oder niedri­geren Preis pro Quadratmeter, damit lehnt man sich nicht allzu weit aus dem Fenster.

Dateneingabe von Nutzer:innen führt zu Subjektivität und Ungenauigkeit

Eine weitere Schwachstelle: Online Bewertungen sind auf die Einschätzungen der poten­ti­ellen Verkäufer:innen angewiesen. Wurde die Immobilie in den letzten zwei Jahren renoviert? Die Frage taucht in jeder Online-Bewertung auf, die Antwort hängt von der Definition einer Renovierung ab. Manche meinen damit eine Grundsanierung, für andere reicht vielleicht frische Farbe und die Ausbesserung von Altersschäden. Hier geht es nicht einmal um Ehrlichkeit, sondern um unter­schied­liche Wahrnehmungen

Ohne Ortsbesichtigung kann der tatsächliche Zustand und Lage nicht realitätsgetreu erfasst werden

Manche empfinden die Nähe einer Straßenbahn als praktisch, andere ärgern sich über das Quietschen der Schienen. Die Grundschule nebenan passt einer Familie hervor­ragend, andere bemängeln die lauten Kinder. In anderen Worten: Bei einer Bewertung, die auch Bestand haben soll, kann nichts einen Lokalaugenschein ersetzen. Denn eine belastbare Immobilienbewertung braucht eine Instanz, die dank klaren Kriterien und offen­ge­legten Verfahren nachvoll­ziehbare Schätzungen liefert.

Da geht es nicht nur um die Lage, sondern um die Kernfaktoren der Immobilie selbst: Gebäude, Fläche, Zustand, Ausstattung, verdeckte Mängel und eventuelle Außenanlagen. Gerade für Käufer:innen kann eine Transaktion teuer zu stehen kommen, falls die Immobilien nicht in Augenschein genommen wurden und dadurch Zustand, Ausstattung und mögliche Schäden nicht der subjek­tiven Wahrnehmung der Verkaufenden entsprechen.

Auch eine kostenlose Immobilienbewertung online hat ihren «Preis»

À propos Transparenz, wer eine Immobilienbewertung online anbietet, hofft auf einen Kundenkontakt, ohne das zu dekla­rieren. In gewisser Weise werden die Nutzer:innen zum Produkt, besonders wenn sie ihre Daten hinter­lassen. Makler:innen oder Immobilien-Plattformen identi­fi­zieren damit poten­tielle Kaufende oder Verkaufende und können diese gezielter ansprechen. Möglicherweise erlauben diese Daten eine Monetarisierung durch eine Weitergabe an Dritte. Um dem vorzu­beugen, preisen mittler­weile Anbieter:innen Immobilienbewertungen an, die ohne eine Angabe von persön­lichen Daten auskommen.

Wie genau sind die Ergebnisse einer Immobilienbewertung online?

Für eine schnelle Schätzung des Immobilienwertes haben Online-Verfahren ihre Berechtigung. Trotzdem denken wir: Hier sollten Anbieter:innen mehr Klarheit an den Tag legen und darauf verweisen, dass die Schätzung nicht mit einem Wertgutachten vergleichbar ist, das nach allen Regeln der Kunst und mit einer umfas­senden Besichtigung vor Ort erstellt wurde. Indem sie als Ergebnis meistens eine Preisspanne liefern, geben sie dies ja implizit zu. Für Gutachter:innen wäre das eine Bankrotterklärung.

Gleichermaßen ist es zu bedauern, dass all die Informationen, die Online-Anbieter:innen zur Verfügung stehen, nur sehr selektiv weiter­ge­geben werden, wenn überhaupt. Denn für Nutzer:innen können die Angaben zum Immobilien-Umfeld durchaus von Interesse sein, wie die Preisentwicklung der letzten Jahre oder die Anzahl der Transaktionen im Viertel.

Solche Angaben stellen einen tatsäch­lichen Mehrwert dar, die im Unterschied zu den meisten Online-Bewertungen viel verläss­licher ist. Denn sie können die Verkaufsentscheidung beein­flussen. Sehen Nutzer:innen z.Bsp., dass die Häufigkeit der Transaktionen gerade abnimmt, werden sie vielleicht das Veräußern ihrer Immobilie auf einen günsti­geren Zeitpunkt verlegen.

Das Maß der Offenheit liegt natürlich im Ermessen jedes Anbietenden, mit offenen Karten zu spielen wäre sicherlich eine vertrau­ens­för­dernde Maßnahme. Es würde auch sehr wahrscheinlich die Chancen auf eine gegen­seitig gewinn­brin­gende Kundenbeziehung erhöhen. Im Gegenzug würden Kund:innen auf den viel größeren Nutzen einer Wertermittlung durch Gutachter:innen hinge­wiesen und könnten poten­tiell teure Schnellschüsse vermeiden.

Zugang zu einem größeren Pool an Vergleichsobjekten für eine genauere Bewertung

Egal ob die Immobilienbewertung online oder offline durch­ge­führt wird: Dessen Genauigkeit hängt von der Auswahl der Kriterien, der Menge, Qualität und Detailgenauigkeit der Daten und vom genutzten Wertermittlungsverfahren ab.

Bei dieser Fülle an Faktoren ist eines der entschei­dendsten die Anzahl an Vergleichsobjekten. Je höher diese ist, desto mehr Referenzpunkte, die das immer engere Einkreisen eines Preises erlauben. Mit jedem zusätz­lichen Vergleichsobjekt wird die Bewertung genauer.

Als Beispiel: Eine Software, die angenommen alle Transaktionen der vergan­genen zehn Jahre eines Viertels berück­sichtigt und somit die Preisentwicklungen präzise verfolgt, wird eine weit höhere Genauigkeit bieten als Dienstleister:innen, der sich lediglich auf eine Handvoll Transaktionen der letzten zwei Jahre bezieht.

Hier spielt die Detailgenauigkeit und Relevanz der Vergleichsobjekte eine maßgeb­liche Rolle. Handelt es sich um Objekte in der Straße, im Viertel, im Bezirk oder in der Stadt? Oder aus vergleich­baren Lagen in anderen Regionen? Wie viele weitere Faktoren neben der Menge und Genauigkeit der Vergleichsobjekte werden noch heran­ge­zogen? All das muss für eine Immobilienbewertung vollkommen trans­parent sein, damit die Qualität der Schätzung bewertbar ist.

Wie viele der wertbestimmenden Faktoren ziehen Online-Bewertungen in Betracht?

Wüest Partner hat acht Hauptfaktoren identi­fi­ziert, die den Wert einer Immobilie beein­flussen. Das sind die Lage, das Alter, die Art des Gebäudes, ihr Zustand, die Ausstattung, die Wohnfläche, die Energieeffizienz und die Außenanlagen wie Garten oder Carports. Viele dieser Faktoren werden von Online-Bewertungen entweder außer Acht gelassen, oder sie verlassen sich auf die Angaben der Nutzer:innen. Diese sind jedoch mit Vorsicht zu genießen, da sie stark subjektiv sein können.

Aus diesen Gründen bietet Wüest Partner aktuell keine Online-Immobilienbewertunglösung in Deutschland an, denn noch sind aus unserer Sicht die Ergebnisse zu ungenau. Wenn wir es machen, wie in der Schweiz, dann nennen wir das Kind beim Namen: Wüest Leads. Es ist ein Instrument der Akquise für Immobilien-Makler:innen. Dafür bieten wir mit der Immobilienmanagement-Lösung Wüest Dimensions unseren Kund:innen in Deutschland, der Schweiz und Frankreich viel präzisere Ergebnisse, besonders wenn deren Portfolio mit Wüest Visits digital erfasst wurde.

Diese ermög­licht eine struk­tu­rierte Modellierung von Objekten, die alle oben aufge­lis­teten Faktoren berück­sichtigt. Das haben wir schon für Portfolien mit mehreren 10.000 Einheiten deutsch­landweit durch­ge­führt. Neben der belast­baren Bewertung, die daraus erfolgt, eröffnet unser Verfahren ein breites Bündel an Möglichkeiten, die von Einsparungen in der täglichen Verwaltung bis zu einem CO₂-Absenkpfad reichen.

Mehr Transparenz durch unabhängige und objektive Bewertungstools

Weitere Nachteile liegen in der Intransparenz vieler online Immobilienbewertungen verborgen, hier steckt der Teufel im Verfahren. Die mangelnde Objektivität haben wir schon angeführt, z.Bsp. ab wann eine Renovierung auch als solche betrachtet werden darf. Das liegt an den meist gezielt sehr einfach gehal­tenen Fragen, die Bewertung soll ja schnell ein Ergebnis liefern, was leider zu einer ungenauen Einschätzung der Wertfaktoren führen kann.

Diese mangelnde Transparenz lässt Nutzer:innen im Ungewissen, welche Faktoren einbe­zogen und welche Bewertungsverfahren angewandt werden. Einige Online-Schätzungen lassen Faktoren aus, die für eine Wertermittlung von kriti­scher Bedeutung sind. Besonders bei Anbieter:innen, die ihr Augenmerk vornehmlich auf Daten- oder Neukundengewinnung legen, ist das der Fall. Dass hier die Online-Bewertung ein Lockvogel ist, wird natürlich verschwiegen.

Da die Verfahren nicht offen­gelegt werden, sind natürlich Annahmen über deren Methodik erlaubt. So kann nicht ausge­schlossen werden, dass sie selbst mit Annahmen arbeiten, im Fachjargon, dass sie heuris­tische Methoden anwenden. Denn bei einer mangelnden Datenlage, noch ist der deutsche Immobilienmarkt nicht lückenlos digital erfasst, greifen sie oft auf Durchschnitte zurück. Sie übernehmen Richtwertzonen oder bilden diese, obwohl innerhalb einer Zone erheb­liche Schwankungen existieren können.

Viele Online-Bewertungen haben die Genauigkeit einer Gießkanne

Anders gesagt: Es werden bei heuris­ti­schen Methoden nach dem Gießkannenprinzip Durchschnitte über ein Gebiet gestreut und diese als verläss­liche Referenzpunkte gesetzt. In der Annahme, sie bilden Immobilienpreise mit einer vertret­baren Wahrscheinlichkeit ab. Früher wurde dafür der Ausdruck Pi mal Daumen genutzt, heute heißt es, der Algorithmus nutzt Tausende Datensätze von verläss­lichen Datenquellen. Sicher sind die Datenquellen verlässlich, nur sagt dies nichts über die Genauigkeit aus, mit der sie das besondere Gebiet abdecken, das gerade von Interesse ist. Bei mathe­ma­ti­schen Modellen ist die Methode vertretbar, doch bei Immobilien spielen zu viele Faktoren eine Rolle, um sie Durchschnitten zu überlassen. Hier steckt der Teufel im Einzelfall – aus Sicht von standar­di­sierten Verfahren.

Für Immobilienbewertungen sind jedoch Transparenz und Objektivität von essen­zi­eller Bedeutung. Daten müssen objektiv erfasst werden und mit möglichen Lücken oder Verzerrungen, muss offen umgegangen werden. Dies ist z.Bsp. der Fall, wenn eine Immobilienplattform nicht alle Transaktionen eines Gebiets erfasst, sondern nur die, die über sie abgewi­ckelt werden. In Punkto Transparenz muss das verwendete Wertermittlungsverfahren angegeben werden sowie die Faktoren und deren Gewichtung. Zusätzlich müssen die genutzten Datensätze samt Informationen dazu wie Herkunft, Schärfe und Zeiträume der Erfassung nachprüfbar sein.

Für genaue Wertermittlungen für fundierte Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft empfehlen wir eine Immobilienbewertung von Wüest Partner.

Welche Kosten fallen bei einer Immobilienbewertung online an?

Zwar sind Online-Bewertungen überwiegend kostenlos, dennoch verlangen einige Anbieter:innen dafür Geld. Die Summen bleiben meist gering, selten fallen mehr als 100 Euro an, doch ohne klare Informationen über das Verfahren der Wertermittlung ist davon abzuraten. Um es plakativ auszu­drücken: Eine Immobilienbewertung, die nichts zu ihrer Berechnungsmethode verrät, bedeutet, die Katze im Sack zu kaufen. Um Geld aus dem Fenster hinaus­zu­werfen, ist der Umweg über ein Online-Verfahren nicht notwendig.

Doch auch bei kosten­losen Verfahren dürfen Nutzer:innen nicht vergessen: Im Moment, indem sie ihre Daten hinter­lassen, hat die Immobilienbewertung einen Preis. Denn nur wenn sie sich über die mögliche Nutzung ihrer Daten infor­mieren, wissen sie, wohin diese wandern können und was Anbietende damit vorhaben. Das kommt einer verdeckten Transaktion gleich. Im besten Fall werden sie Adressat:innen des Marketings, denkbar ist aber auch, dass sie weiteren Immobiliendienstleistern zugeführt werden. Deswegen ist Vorsicht geboten.
Online-Schätzungen haben ihre Berechtigung, deren Grenzen sollten einem jedoch klar sein
Trotz der vielen Vorbehalte, besonders wegen der mangelnden Transparenz und damit zu ihrem tatsäch­lichen Nutzen, sind Immobilienbewertungen im Netz nicht per se schlecht. Solange deren Grenzen einem bewusst sind, kann die schnelle Ermittlung einer Preisspanne als Grundlage für eine verfei­nerte Wertermittlung oder für ein Gutachten durchaus hilfreich sein. Besonders für Privatpersonen, die nicht beruflich mit Immobilien zu tun haben. Wenn es mehr als eine grobe Preisermittlung sein soll, ist jedoch ein richtiges Gutachten zu empfehlen, besonders in Fällen einer Erbschaft oder einer Vermögensaufteilung.

Für profes­sio­nelle Akteur:innen der Immobilienbranche, insbe­sondere für Halter:innen von großen Beständen, sind Online-Bewertungen ein stumpfes Schwert. Noch sind die Ergebnisse viel zu ungenau, um einen Nutzen darzu­stellen. Aufgrund des stetigen Fortschreitens der Digitalisierung der Branche, sowie der künst­lichen Intelligenz, sind verfei­nerte Verfahren, die z.Bsp. mit Fotografien arbeiten und einen realen Mehrwert bieten, in naher Zukunft nicht auszu­schließen. Die Zukunft lässt sich nicht vorher­sagen und wie ChatGPT gezeigt hat, die von digitalen Lösungen schon gar nicht.

Nichts ersetzt eine Immobilienbewertung von Spezialist:innen

Auch wenn Wüest Partner aktuell in Deutschland keine Online-Bewertungen anbietet, so sind unsere digitalen Tools für Immobilienprofis eine weit bessere Alternative. Sie sind nicht so schnell nutzbar wie eine Onlinebewertung, können dafür aber viel mehr als eine Preisspanne auf Knopfdruck erstellen. Wüest Dimensions, unsere Real Estate Management-Plattform, verbessert den Alltag von Verwalter:innen grund­legend dank Effizienzsteigerungen und dem viel genaueren Kontrollieren der Kosten, was ein Identifizieren von Einsparpotentialen und somit von Renditesteigerungen erlaubt.

In Kombination mit den aufein­ander abgestimmten weiteren Tools, wie Wüest Visits und dem Emissions- und Investitions-Rechner kann die große Herausforderung der Branche, die Klimaneutralität, von einem Schrecken in eine Chance verwandelt werden. Zusätzlich können damit belastbare und genaue Wertermittlungen erstellt werden, zwar nicht online für jedermann, aber software­ge­stützt, viel genauer und mit all der nötigen Transparenz.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Annika Steiner
Partner

E‑Mail an Annika Steiner
+49 30 2576087 12

Ronny Haase
Partner

E‑Mail an Ronny Haase
+41 44 289 90 48

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