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Immobi­li­en­be­wertung online: Schnell, einfach und präzise

Vom Schreib­tisch aus den Preis einer Immobilie ermitteln? Mit Online-Immobilienbewertungen lockt derzeit ein ganzer Strauß von Dienstleister:innen, darunter große Platt­formen wie Immoscout, bundes­weite oder regionale Makler:innen, sogar tradi­tio­nelle Banken bieten Nutzer:innen kostenlose Online-Schätzungen. Damit verfolgen sie selbst­ver­ständlich ein Ziel: Nutzer:innen in Kund:innen zu verwandeln.

Denn eine Online-Bewertung ermittelt allen­falls eine Preis­spanne und ist mit einem Wertgut­achten nicht vergleichbar, da entschei­dende Angaben von Eigentümer:innen stammen. Der Trend kommt aus dem stark fluktu­ie­renden US-Immobilienmarkt, in einem CNN-Artikel bringt es Makler Anders Ibsen auf den Punkt: “Online-Schätzungen sind hilfreich für ein Erstge­spräch. Aber sie können keine Bewertung durch einen erfah­renen Profi ersetzen, der eine Immobilie in Augen­schein nimmt und die Nuancen der Wertermittlung versteht.”

Handelt es sich also nur um einen reinen Kundenfang? Nein, Online-Verfahren haben ihre Berech­tigung, wenn man ihre Grenzen und Gefahren kennt. Hier ein fundierter Überblick.


Wie funktio­niert eine Immobi­li­en­be­wertung online?

Die gängige Online-Immobilienbewertung ist schnell erklärt. Das erklärt auch ihre relative Ungenau­igkeit. Die Nutzer:innen geben eine Reihe von Daten zu ihrem Objekt ein, wie Adresse, die Art des Gebäudes, Baujahr und Zustand, sowie Wohnfläche und Zimmer­anzahl, eventuell auch die Außen­an­lagen. In Folge teilen sie ihre Kontakt­daten mit und stimmen vermutlich einer Reihe von Bedin­gungen zu, welche einige nicht umfassend zur Kenntnis nehmen. Die Methode der unwis­senden Zusage ist im Internet weit verbreitet, manche Geschäfts­mo­delle basieren sogar darauf. Sie wissen: Die wenigsten haben Lust oder Zeit, seiten­lange juris­tische Texte zu lesen.

Daraufhin erhalten sie eine Bestä­tigung und gleich­zeitig, oder kurz danach, das Ergebnis der Wertermittlung, in der Regel eine Preis­spanne. Dies ist üblicher­weise in Form eines PDFs, das wie ein Exposé anmutet, kann aber auch direkt auf der Webseite des Anbie­tenden ersichtlich sein. In den meisten Fällen wird über die Methode der Wertermittlung kein Wort verloren, darauf wird nachstehend öfter einge­gangen. Die Nutzer:innen haben damit ein Wissen aus einer Black Box generiert – und viele werden sich damit zufrie­den­geben.

Noch zufrie­dener sind aller Wahrschein­lichkeit nach die Anbie­tenden von Online-Immobilienbewertung. Wie eine angelnde Person haben sie einen Lead generiert, indem sie einen Köder ins Netz geworfen haben. Mit dem Unter­schied, dass ihre vollau­to­ma­ti­sierte Angel ihnen nicht dieselbe Geduld abver­langt. Doch es wäre zu leicht, Anbie­tenden einen Vorwurf zu machen. Sie nutzen einfach die Mittel zur Akquise, die ihnen heute zur Verfügung stehen und bewegen sich dabei im erlaubten Rahmen.

Auch sollten Immobi­li­en­be­wer­tungen, die online angeboten werden, nicht syste­ma­tisch verteufelt werden. Vor allem, wenn sie offen mit den Grenzen ihres Verfahrens umgehen. In dem Fall sind sie ein legitimer erster Schritt zu einer nach bewährten Methoden durch­ge­führten Wertermittlung. Doch das ist selten der Fall.


Die Vorteile von Immobi­li­en­be­wertung online

Dennoch haben Online-Bewertungen ihre Vorzüge. Sie sind erstens schnell und unkom­pli­ziert verfügbar, die Fragen zum Objekt sind rasch beant­wortet. Dazu sind sie meist kostenlos und auch wenn das Ergebnis eine Preis­spanne ist, kann dies für eine erste, grobe Einschätzung ausrei­chend sein.

Entscheidend ist die Bedeutung, die man der Online-Immobilienbewertung beimisst: Wird sie als erster Schritt für eine fundierte Bewertung betrachtet, oder wird sie als eine dem Gutachten ebenbürtige Methode gewertet. “Für die meisten Verkäufer:innen ist die Online-Schätzung keine abschlie­ßende Wertermittlung, sondern der Beginn dieser”, meint der oben zitierte US-Makler.

In diesem Fall ist das Online-Verfahren ein prakti­sches Instrument. Doch die vielen Grenzen und Unbekannten dieser Verfahren sollten den Nutzer:innen bekannt sein. Leider werden diese so gut wie nie klar vermittelt, geschweige denn, dass die Anbieter:innen von Online-Bewertungen nicht selbstlos agieren. Sie hoffen in erster Linie auf die Generierung eines Leads.

Die Vorteile von Immobilienbewertung online

Die Nachteile von Immobi­li­en­be­wertung online

Mangelnde Trans­parenz zur Bewer­tungs­me­thode, Daten und Gewichtung

Auch wenn die Preis­spannen der Online-Bewertungen belastbar sind, sie stützen sich ja auf zahlreiche Daten des Umfelds, so verraten Anbie­tende kaum etwas über die verwendete Methode der Wertermittlung. Mit welchen Kriterien und mit welcher Gewichtung diese zum Ergebnis führen, bleibt ein Geheimnis. Die Methode kann ausge­klügelt sein, die Nutzer:innen erfahren davon nichts. Denen bleibt nur zu hoffen, dass Faktoren wie Lage, Infra­struktur, Grund­stück und weitere vom Modell berück­sichtigt werden. Was aber, wenn der Algorithmus viel schlichter und nur die Verkaufs­preise des Umfelds in den letzten 12 Monaten heran­zieht? Das würde niemandem auffallen und da haupt­sächlich mit Preis­spannen gearbeitet wird, spielt Treff­si­cherheit keine große Rolle. Je nach Trend liefert er einen höheren oder niedri­geren Preis pro Quadrat­meter, damit lehnt man sich nicht allzu weit aus dem Fenster.

Daten­eingabe von Nutzer:innen führt zu Subjek­ti­vität und Ungenau­igkeit

Eine weitere Schwach­stelle: Online Bewer­tungen sind auf die Einschät­zungen der poten­ti­ellen Verkäufer:innen angewiesen. Wurde die Immobilie in den letzten zwei Jahren renoviert? Die Frage taucht in jeder Online-Bewertung auf, die Antwort hängt von der Definition einer Renovierung ab. Manche meinen damit eine Grund­sa­nierung, für andere reicht vielleicht frische Farbe und die Ausbes­serung von Alters­schäden. Hier geht es nicht einmal um Ehrlichkeit, sondern um unter­schied­liche Wahrneh­mungen

Ohne Ortsbe­sich­tigung kann der tatsäch­liche Zustand und Lage nicht reali­täts­getreu erfasst werden

Manche empfinden die Nähe einer Straßenbahn als praktisch, andere ärgern sich über das Quiet­schen der Schienen. Die Grund­schule nebenan passt einer Familie hervor­ragend, andere bemängeln die lauten Kinder. In anderen Worten: Bei einer Bewertung, die auch Bestand haben soll, kann nichts einen Lokal­au­gen­schein ersetzen. Denn eine belastbare Immobi­li­en­be­wertung braucht eine Instanz, die dank klaren Kriterien und offen­ge­legten Verfahren nachvoll­ziehbare Schät­zungen liefert.

Da geht es nicht nur um die Lage, sondern um die Kernfak­toren der Immobilie selbst: Gebäude, Fläche, Zustand, Ausstattung, verdeckte Mängel und eventuelle Außen­an­lagen. Gerade für Käufer:innen kann eine Trans­aktion teuer zu stehen kommen, falls die Immobilien nicht in Augen­schein genommen wurden und dadurch Zustand, Ausstattung und mögliche Schäden nicht der subjek­tiven Wahrnehmung der Verkau­fenden entsprechen.

Auch eine kostenlose Immobi­li­en­be­wertung online hat ihren «Preis»

À propos Trans­parenz, wer eine Immobi­li­en­be­wertung online anbietet, hofft auf einen Kunden­kontakt, ohne das zu dekla­rieren. In gewisser Weise werden die Nutzer:innen zum Produkt, besonders wenn sie ihre Daten hinter­lassen. Makler:innen oder Immobilien-Plattformen identi­fi­zieren damit poten­tielle Kaufende oder Verkau­fende und können diese gezielter ansprechen. Mögli­cher­weise erlauben diese Daten eine Moneta­ri­sierung durch eine Weitergabe an Dritte. Um dem vorzu­beugen, preisen mittler­weile Anbieter:innen Immobi­li­en­be­wer­tungen an, die ohne eine Angabe von persön­lichen Daten auskommen.


Wie genau sind die Ergeb­nisse einer Immobi­li­en­be­wertung online?

Für eine schnelle Schätzung des Immobi­li­en­wertes haben Online-Verfahren ihre Berech­tigung. Trotzdem denken wir: Hier sollten Anbieter:innen mehr Klarheit an den Tag legen und darauf verweisen, dass die Schätzung nicht mit einem Wertgut­achten vergleichbar ist, das nach allen Regeln der Kunst und mit einer umfas­senden Besich­tigung vor Ort erstellt wurde. Indem sie als Ergebnis meistens eine Preis­spanne liefern, geben sie dies ja implizit zu. Für Gutachter:innen wäre das eine Bankrott­erklärung.

Gleicher­maßen ist es zu bedauern, dass all die Infor­ma­tionen, die Online-Anbieter:innen zur Verfügung stehen, nur sehr selektiv weiter­ge­geben werden, wenn überhaupt. Denn für Nutzer:innen können die Angaben zum Immobilien-Umfeld durchaus von Interesse sein, wie die Preis­ent­wicklung der letzten Jahre oder die Anzahl der Trans­ak­tionen im Viertel.

Solche Angaben stellen einen tatsäch­lichen Mehrwert dar, die im Unter­schied zu den meisten Online-Bewertungen viel verläss­licher ist. Denn sie können die Verkaufs­ent­scheidung beein­flussen. Sehen Nutzer:innen z.Bsp., dass die Häufigkeit der Trans­ak­tionen gerade abnimmt, werden sie vielleicht das Veräußern ihrer Immobilie auf einen günsti­geren Zeitpunkt verlegen.

Das Maß der Offenheit liegt natürlich im Ermessen jedes Anbie­tenden, mit offenen Karten zu spielen wäre sicherlich eine vertrau­ens­för­dernde Maßnahme. Es würde auch sehr wahrscheinlich die Chancen auf eine gegen­seitig gewinn­brin­gende Kunden­be­ziehung erhöhen. Im Gegenzug würden Kund:innen auf den viel größeren Nutzen einer Wertermittlung durch Gutachter:innen hinge­wiesen und könnten poten­tiell teure Schnell­schüsse vermeiden.


Zugang zu einem größeren Pool an Vergleichs­ob­jekten für eine genauere Bewertung

Egal ob die Immobi­li­en­be­wertung online oder offline durch­ge­führt wird: Dessen Genau­igkeit hängt von der Auswahl der Kriterien, der Menge, Qualität und Detail­ge­nau­igkeit der Daten und vom genutzten Wertermitt­lungs­ver­fahren ab.

Bei dieser Fülle an Faktoren ist eines der entschei­dendsten die Anzahl an Vergleichs­ob­jekten. Je höher diese ist, desto mehr Referenz­punkte, die das immer engere Einkreisen eines Preises erlauben. Mit jedem zusätz­lichen Vergleichs­objekt wird die Bewertung genauer.

Als Beispiel: Eine Software, die angenommen alle Trans­ak­tionen der vergan­genen zehn Jahre eines Viertels berück­sichtigt und somit die Preis­ent­wick­lungen präzise verfolgt, wird eine weit höhere Genau­igkeit bieten als Dienstleister:innen, der sich lediglich auf eine Handvoll Trans­ak­tionen der letzten zwei Jahre bezieht.

Hier spielt die Detail­ge­nau­igkeit und Relevanz der Vergleichs­ob­jekte eine maßgeb­liche Rolle. Handelt es sich um Objekte in der Straße, im Viertel, im Bezirk oder in der Stadt? Oder aus vergleich­baren Lagen in anderen Regionen? Wie viele weitere Faktoren neben der Menge und Genau­igkeit der Vergleichs­ob­jekte werden noch heran­ge­zogen? All das muss für eine Immobi­li­en­be­wertung vollkommen trans­parent sein, damit die Qualität der Schätzung bewertbar ist.

Wie viele der wertbe­stim­menden Faktoren ziehen Online-Bewertungen in Betracht?

Wüest Partner hat acht Haupt­fak­toren identi­fi­ziert, die den Wert einer Immobilie beein­flussen. Das sind die Lage, das Alter, die Art des Gebäudes, ihr Zustand, die Ausstattung, die Wohnfläche, die Energie­ef­fi­zienz und die Außen­an­lagen wie Garten oder Carports. Viele dieser Faktoren werden von Online-Bewertungen entweder außer Acht gelassen, oder sie verlassen sich auf die Angaben der Nutzer:innen. Diese sind jedoch mit Vorsicht zu genießen, da sie stark subjektiv sein können.

Aus diesen Gründen bietet Wüest Partner aktuell keine Online-Immobilienbewertunglösung in Deutschland an, denn noch sind aus unserer Sicht die Ergeb­nisse zu ungenau. Wenn wir es machen, wie in der Schweiz, dann nennen wir das Kind beim Namen: Wüest Leads. Es ist ein Instrument der Akquise für Immobilien-Makler:innen. Dafür bieten wir mit der Immobilienmanagement-Lösung Wüest Dimen­sions unseren Kund:innen in Deutschland, der Schweiz und Frank­reich viel präzisere Ergeb­nisse, besonders wenn deren Portfolio mit Wüest Visits digital erfasst wurde.

Diese ermög­licht eine struk­tu­rierte Model­lierung von Objekten, die alle oben aufge­lis­teten Faktoren berück­sichtigt. Das haben wir schon für Portfolien mit mehreren 10.000 Einheiten deutsch­landweit durch­ge­führt. Neben der belast­baren Bewertung, die daraus erfolgt, eröffnet unser Verfahren ein breites Bündel an Möglich­keiten, die von Einspa­rungen in der täglichen Verwaltung bis zu einem CO2-Absenkpfad reichen.


Mehr Trans­parenz durch unabhängige und objektive Bewer­tungs­tools

Weitere Nachteile liegen in der Intrans­parenz vieler online Immobi­li­en­be­wer­tungen verborgen, hier steckt der Teufel im Verfahren. Die mangelnde Objek­ti­vität haben wir schon angeführt, z.Bsp. ab wann eine Renovierung auch als solche betrachtet werden darf. Das liegt an den meist gezielt sehr einfach gehal­tenen Fragen, die Bewertung soll ja schnell ein Ergebnis liefern, was leider zu einer ungenauen Einschätzung der Wertfak­toren führen kann.

Diese mangelnde Trans­parenz lässt Nutzer:innen im Ungewissen, welche Faktoren einbe­zogen und welche Bewer­tungs­ver­fahren angewandt werden. Einige Online-Schätzungen lassen Faktoren aus, die für eine Wertermittlung von kriti­scher Bedeutung sind. Besonders bei Anbieter:innen, die ihr Augenmerk vornehmlich auf Daten- oder Neukun­den­ge­winnung legen, ist das der Fall. Dass hier die Online-Bewertung ein Lockvogel ist, wird natürlich verschwiegen.

Da die Verfahren nicht offen­gelegt werden, sind natürlich Annahmen über deren Methodik erlaubt. So kann nicht ausge­schlossen werden, dass sie selbst mit Annahmen arbeiten, im Fachjargon, dass sie heuris­tische Methoden anwenden. Denn bei einer mangelnden Datenlage, noch ist der deutsche Immobi­li­en­markt nicht lückenlos digital erfasst, greifen sie oft auf Durch­schnitte zurück. Sie übernehmen Richt­wert­zonen oder bilden diese, obwohl innerhalb einer Zone erheb­liche Schwan­kungen existieren können.

Viele Online-Bewertungen haben die Genau­igkeit einer Gießkanne

Anders gesagt: Es werden bei heuris­ti­schen Methoden nach dem Gießkan­nen­prinzip Durch­schnitte über ein Gebiet gestreut und diese als verläss­liche Referenz­punkte gesetzt. In der Annahme, sie bilden Immobi­li­en­preise mit einer vertret­baren Wahrschein­lichkeit ab. Früher wurde dafür der Ausdruck Pi mal Daumen genutzt, heute heißt es, der Algorithmus nutzt Tausende Daten­sätze von verläss­lichen Daten­quellen. Sicher sind die Daten­quellen verlässlich, nur sagt dies nichts über die Genau­igkeit aus, mit der sie das besondere Gebiet abdecken, das gerade von Interesse ist. Bei mathe­ma­ti­schen Modellen ist die Methode vertretbar, doch bei Immobilien spielen zu viele Faktoren eine Rolle, um sie Durch­schnitten zu überlassen. Hier steckt der Teufel im Einzelfall – aus Sicht von standar­di­sierten Verfahren.

Für Immobi­li­en­be­wer­tungen sind jedoch Trans­parenz und Objek­ti­vität von essen­zi­eller Bedeutung. Daten müssen objektiv erfasst werden und mit möglichen Lücken oder Verzer­rungen, muss offen umgegangen werden. Dies ist z.Bsp. der Fall, wenn eine Immobi­li­en­plattform nicht alle Trans­ak­tionen eines Gebiets erfasst, sondern nur die, die über sie abgewi­ckelt werden. In Punkto Trans­parenz muss das verwendete Wertermitt­lungs­ver­fahren angegeben werden sowie die Faktoren und deren Gewichtung. Zusätzlich müssen die genutzten Daten­sätze samt Infor­ma­tionen dazu wie Herkunft, Schärfe und Zeiträume der Erfassung nachprüfbar sein.

Für genaue Wertermitt­lungen für fundierte Entschei­dungen in der Immobi­li­en­wirt­schaft empfehlen wir eine Immobi­li­en­be­wertung von Wüest Partner.


Welche Kosten fallen bei einer Immobi­li­en­be­wertung online an?

Zwar sind Online-Bewertungen überwiegend kostenlos, dennoch verlangen einige Anbieter:innen dafür Geld. Die Summen bleiben meist gering, selten fallen mehr als 100 Euro an, doch ohne klare Infor­ma­tionen über das Verfahren der Wertermittlung ist davon abzuraten. Um es plakativ auszu­drücken: Eine Immobi­li­en­be­wertung, die nichts zu ihrer Berech­nungs­me­thode verrät, bedeutet, die Katze im Sack zu kaufen. Um Geld aus dem Fenster hinaus­zu­werfen, ist der Umweg über ein Online-Verfahren nicht notwendig.

Doch auch bei kosten­losen Verfahren dürfen Nutzer:innen nicht vergessen: Im Moment, indem sie ihre Daten hinter­lassen, hat die Immobi­li­en­be­wertung einen Preis. Denn nur wenn sie sich über die mögliche Nutzung ihrer Daten infor­mieren, wissen sie, wohin diese wandern können und was Anbie­tende damit vorhaben. Das kommt einer verdeckten Trans­aktion gleich. Im besten Fall werden sie Adressat:innen des Marke­tings, denkbar ist aber auch, dass sie weiteren Immobi­li­en­dienst­leistern zugeführt werden. Deswegen ist Vorsicht geboten.
Online-Schätzungen haben ihre Berech­tigung, deren Grenzen sollten einem jedoch klar sein
Trotz der vielen Vorbe­halte, besonders wegen der mangelnden Trans­parenz und damit zu ihrem tatsäch­lichen Nutzen, sind Immobi­li­en­be­wer­tungen im Netz nicht per se schlecht. Solange deren Grenzen einem bewusst sind, kann die schnelle Ermittlung einer Preis­spanne als Grundlage für eine verfei­nerte Wertermittlung oder für ein Gutachten durchaus hilfreich sein. Besonders für Privat­per­sonen, die nicht beruflich mit Immobilien zu tun haben. Wenn es mehr als eine grobe Preis­er­mittlung sein soll, ist jedoch ein richtiges Gutachten zu empfehlen, besonders in Fällen einer Erbschaft oder einer Vermö­gens­auf­teilung.

Für profes­sio­nelle Akteur:innen der Immobi­li­en­branche, insbe­sondere für Halter:innen von großen Beständen, sind Online-Bewertungen ein stumpfes Schwert. Noch sind die Ergeb­nisse viel zu ungenau, um einen Nutzen darzu­stellen. Aufgrund des stetigen Fortschreitens der Digita­li­sierung der Branche, sowie der künst­lichen Intel­ligenz, sind verfei­nerte Verfahren, die z.Bsp. mit Fotografien arbeiten und einen realen Mehrwert bieten, in naher Zukunft nicht auszu­schließen. Die Zukunft lässt sich nicht vorher­sagen und wie ChatGPT gezeigt hat, die von digitalen Lösungen schon gar nicht.

Nichts ersetzt eine Immobi­li­en­be­wertung von Spezialist:innen

Auch wenn Wüest Partner aktuell in Deutschland keine Online-Bewertungen anbietet, so sind unsere digitalen Tools für Immobi­li­en­profis eine weit bessere Alter­native. Sie sind nicht so schnell nutzbar wie eine Online­be­wertung, können dafür aber viel mehr als eine Preis­spanne auf Knopf­druck erstellen. Wüest Dimen­sions, unsere Real Estate Management-Plattform, verbessert den Alltag von Verwalter:innen grund­legend dank Effizi­enz­stei­ge­rungen und dem viel genaueren Kontrol­lieren der Kosten, was ein Identi­fi­zieren von Einspar­po­ten­tialen und somit von Rendi­te­stei­ge­rungen erlaubt.

In Kombi­nation mit den aufein­ander abgestimmten weiteren Tools, wie Wüest Visits und Wüest Climate, kann die große Heraus­for­derung der Branche, die Klima­neu­tra­lität, von einem Schrecken in eine Chance verwandelt werden. Zusätzlich können damit belastbare und genaue Wertermitt­lungen erstellt werden, zwar nicht online für jedermann, aber software­ge­stützt, viel genauer und mit all der nötigen Trans­parenz.


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Letzte Aktua­li­sierung: 27. Mai 2025