Immobilien Due Diligence: Sorgfältige Prüfung für Ihre Immobilieninvestitionen
Inhaltsverzeichnis
Was ist Due Diligence bei Immobilien?
Die verschiedenen Arten von Due Diligence für Immobilien
Technische Due Diligence von Immobilien
Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?
Ablauf einer Due Diligence für Immobilien
Digitale Lösungen für effiziente Due Diligence von Immobilien
Beispiel-Checkliste für Due Diligence beim Immobilienkauf
Due Diligence Immobilien Beispiel: Ein 4 Mrd. Euro Portfolio und eine seltene Due Diligence
Due Diligences: Oder wie man vermeidet, eine Immobilie im Sack zu kaufen
Aus dem Mittelalter stammt die Redewendung, man solle die Katze nicht im Sack kaufen. Auf die heutige Immobilienbranche übertragen wäre das: Kein Kauf ohne Due Diligence der Immobilie. Egal auf welchem Markt und in welcher Epoche, jeder Erwerb sollte mit der “nötigen Sorgfalt” geprüft werden. Nichts anderes bedeutet auf Deutsch “Due Diligence”. Immobilien sind komplexe Produkte, die Kapital und Ressourcen auf lange Sicht binden, deswegen ist bei jeder Investition Vorsicht geboten. Ein lückenhaftes Verständnis des Objekts oder übersehene Mängel haben weitreichende und lang wirkende Konsequenzen. Mit der nötigen Sorgfalt lassen sich Immobilieninvestitionen auf die Goldwaage legen, Risiken minimieren und böse Überraschungen vermeiden. Welche Arten von Due Diligences es gibt, um Immobilien auf Herz und Nieren zu prüfen und worauf dabei geachtet werden sollte, erklären wir in diesem Bericht.
Was ist Due Diligence bei Immobilien?
Die kürzeste Definition einer Due Diligence: Die umfassende Prüfung einer Immobilie, um deren Stärken und Schwächen festzustellen, damit sich ein Kauf oder Verkauf belastbar bewerten lässt. Die dabei am häufigsten geprüften Aspekte sind technischer, finanzieller, steuerlicher, rechtlicher und umweltlicher Natur. Eine Due Diligence kann von Käufer:innen oder von Verkäufer:innen initiiert werden.
Die verschiedenen Arten von Due Diligence für Immobilien
Due Diligences stammen aus dem US-amerikanischen Kapitalmarkt. 1933 führte der Securities Act Haftungsregelungen ein, um irreführende Angaben bei der Emission von Wertpapieren zu unterbinden. Nur wenn die Ausgeber:innen nachwiesen, die Risiken mit der notwendigen Sorgfalt geprüft zu haben, also mit due diligence, konnten sie einer Haftung entgehen. Später wurde der Begriff auf den Kauf und Verkauf von Unternehmen und anderen Vermögenswerten erweitert. Mit der steigenden Finanzialisierung des Immobilienmarktes hielt auch hier die Due Diligence Einzug. Hier eine Übersicht der unterschiedlichen Arten der Due Diligence für Immobilien.
Technische Due Diligence von Immobilien
Mit dieser Due Diligence wird die bauliche und technische Substanz einer Immobilie in der Tiefe geprüft. Der Standard und Zustand der Innenräume, der Außenflächen, des Brandschutzes, der Barrierefreiheit und des Schallschutzes fließen ebenfalls in die Einstufung des Objekts ein. Die Ergebnisse werden in Form eines Berichts mit Fotografien dokumentiert. Je nach Umfang der Due Diligence umfasst sie auch Aspekte wie die Energieeffizienz, die Wartungsverträge aller technischen Systeme, die Gewährleistung oder Maßnahmen zur Sanierung oder Verbesserung.
Heutzutage lassen sich Immobilien digital erfassen. Entweder mit 3D-Scans oder mit Apps wie Wüest Visits. Dank der strukturierten Methodik und dem Rückgriff auf eine umfangreiche Datenbank, kann jeder Gebäudeteil und sein Zustand hinterlegt werden. Das erlaubt, dass technische Due Diligence zum Teil auch von Nicht-Fachleuten durchgeführt werden. In wenigen Jahren wird auch Künstliche Intelligenz die Erfassung unterstützen.
? Erfahren Sie, wie Wüest Partner bei einer technischen Due Diligence im Rahmen einer Transaktionsberatung helfen kann
Kaufmännische und finanzielle Due Diligence
Bei der kaufmännischen Due Diligence (oder auch: wirtschaftliche Due Diligence), wird der finanzielle Aspekt einer Immobilie und deren Bewirtschaftung untersucht. Das ist von zentraler Bedeutung, wenn Immobilien der Wertschöpfung dienen sollen. Das hat natürlich Folgen für mögliche Transaktionen. In seiner umfangreichsten Form beinhaltet die kaufmännische Due Diligence Marktanalysen wie bei einer Projektentwicklung, die mit einer Standortanalyse beginnt und im Vergleich mit vergleichbaren Gebäuden im Umfeld endet
Herzstück einer kaufmännischen Due Diligence ist die Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungs-Potentialen sowie der Risiken, die ihnen entgegenstehen können. Varianten der Immobiliennutzung werden untersucht, wenn die aktuelle Nutzung keine zufriedenstellende Rendite verspricht. Weitere Bestandteile sind Investitions- und Liquiditätspläne mit der Definition von Zielen, die der Strategie der Eigentümer:innen entsprechen. Die Steuerung der Bewirtschaftung und das Finanzierungsmanagement können ebenfalls festgelegt werden.
? Erfahren Sie mehr in diesem Artikel: Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen
Steuerliche Due Diligence für Immobilien
Auch hier werden Risiken bewertet und Maßnahmen diese zu minimieren erarbeitet, es handelt sich jedoch hier nur um steuerliche Risiken. Auf Englisch wird von Tax Due Diligence gesprochen. Allerdings hängt es stark von der Art der Transaktion ab: Grundstückskäufe bieten andere Möglichkeiten, als der Erwerb eines Gebäudes, besonders wenn gleichzeitig Mietverträge übernommen werden. In allen Fällen geht es um die steuerlich günstigste Gestaltung der Immobilientransaktion und dies ist meist für größere Akteur:innen relevant.
Diese stehen bei Immobilientransaktionen vor der Wahl, Share oder Asset Deals durchzuführen: Im ersten Fall wird eine Mehrheit der Anteile von Gesellschaften gekauft, die Immobilien besitzen, wodurch technisch betrachtet nicht die gesamten Objekte erworben werden. Das kann zu steuerlichen Erleichterungen führen, da in Deutschland z.Bsp. die Grunderwerbsteuer wegfällt. Bei Asset Deals wird die gesamte Immobilie oder alle Anteile der besitzenden Firma gekauft.
Rechtliche Due Diligence für Immobilien
Hier werden alle vertraglichen Beziehungen analysiert, die mit einem Objekt verbunden sind. Dazu gehören Miet- und Pachtverträge, Mietsicherheiten, Versicherungen und weitere Verträge und Pflichten. In Deutschland werden zusätzlich die Grundbuchdaten untersucht, um eventuelle Verbindlichkeiten in Form von Grundschulden zu identifizieren. Diese können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Die öffentlichen Abgaben, nicht die Steuern, werden ebenfalls erfasst.
Nachhaltigkeit und ESG Due Diligence von Liegenschaften
Das Ziel, die Immobilienbranche bis 2045 zu dekarbonisieren, verleiht der ESG Due Diligence eine besondere Bedeutung. Sie bringt auch ganz handfeste Vorteile: höhere Preise. Der EU-Taxonomie folgend werden ESG-konforme Immobilien interessant für Investor:innen, weil die Gewissheit besteht, dass alle Nachhaltigkeitsanforderungen eingehalten sind. Die ESG Due Diligence von Immobilien ist eine der wenigen, die nicht nur für Transaktionen verwendet werden, sondern auch für Finanzierungen. Je nach Ergebnis einer ESG Due Diligence können Zugang und Konditionen von Finanzierungen sich verbessern oder verschlechtern.
Denn bei einer ESG Due Diligence wird nicht nur die Immobilie selbst auf ihre Nachhaltigkeits-Performance geprüft (E), sondern auch die soziale Verantwortung (S) und die Governance (G) des besitzenden Unternehmens bewertet. Als erstes wird der IST-Zustand des Gebäudes geprüft, also der CO2-Ausstoß, die thermische Isolierung, der Energieverbrauch sowie die Nutzung erneuerbarer Energien.
In einem zweiten Schritt werden die Verbesserungspotentiale identifiziert und die Maßnahmen, diese zu erreichen: Das ist der sogenannte CO2-Absenkpfad, der auch durch eine Carbon Due Diligence ermittelt werden kann. In einem dritten Schritt werden die Aspekte Social und Governance des Unternehmens analysiert. Alle Aspekte einer ESG-Prüfung sind wichtig: Ohne ESG-Konformität droht Immobilien das Schicksal eines Stranded Asset.
Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?
Wie eingangs erwähnt, können nur zwei Parteien eine Due Diligence in Auftrag geben: die Eigentümer:innen oder die Kauf-Interessenten. Der eine will damit belastbare Verkaufsargumente sammeln, der andere will seine Investition absichern und vor Risiken schützen. Nachstehend führen wir die Unterschiede der beiden Parteien auf.
Verkäufer:innen nutzen Due Diligences erstens, um den Wert ihrer Immobilie zu ermitteln, zweitens um mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Käufer:innen verdeckte Mängel geltend machen. Im Idealfall wird eine Due Diligence durch eine neutrale Instanz durchgeführt: Das erhöht deren Glaubwürdigkeit.
Käufer:innen greifen nicht nur auf Due Diligences zurück, um etwaige Mängel vor der Transaktion auszuschließen. In erster Linie geht es um die langfristigen Ertrags- und Rendite-Möglichkeiten, insbesondere, ob diese sich verbessern lassen. All diese Aspekte fließen in die Kaufverhandlungen ein und können den Preis entscheidend beeinflussen.
Ablauf einer Due Diligence für Immobilien
Auch wenn sehr viele unterschiedliche Arten von Due Diligences existieren, so folgen alle der gleichen Struktur. Es gilt die Ziele zu definieren, die Informationsquellen festzulegen, die Dokumentationsart zu bestimmen, die Due Diligence tatsächlich durchzuführen und abschließend die Ergebnisse festzuhalten. Hier eine Übersicht dieser fünf Schritte.
- Ziele der Due Diligence definieren: Da so viele Aspekte einer Immobilie analysiert werden können, muss der Umfang der gewünschten Informationen klar festgelegt werden. Je genauer dieser Schritt durchgeführt wird, desto ergiebiger wird der Due Diligence Prozess. Dabei hilft eine klare Fragestellung:
- Wo bestehen Inklarheiten?
- Welche Aspekte sind am wichtigsten?
- Welche Informationen sind unverzichtbar?
- Informationsquellen festlegen: Technische oder finanzielle Due Diligences benötigen unterschiedliche Kompetenzen. Eine rechtliche Due Diligence braucht alle Verträge und Grundbuchakten. Deswegen müssen bei einem Due Diligence Verfahren die Ressourcen, Informationsquellen und Personen klar definiert werden.
- Dokumentationsart festlegen: Immobilien sind immer mehr datengesteuert, deswegen ist eine lückenlose Dokumentation und besondere Verwaltung notwendig. Im Fachjargon wird hier ein Data Room oder Datenraum erstellt. Hier helfen digitale Lösungen, wie die Real Estate Management Plattform Wüest Dimensions.
- Due Diligence durchführen: Je nach Umfang einer Due Diligence sind entweder einzelne Dienstleister:innen oder ein ganzes Team notwendig. Entweder wird der Prozess von Auftraggeber:innen koordiniert oder Dienstleister:innen nehmen es in die Hand. Wüest Partner kann diese Aufgabe übernehmen.
- Festhalten der Ergebnisse: In der Regel werden die Ergebnisse eines Due Diligence Verfahren in einem oder mehreren Berichten festgehalten. Da die erfassten Daten zusammenhängen und für weitere Analysen verwendet werden können, empfiehlt sich eine Due Diligence mit digitalen Lösungen durchzuführen.
? Hier eine Übersicht der digitalen Immobilien-Lösungen von Wüest Partner, die eine Due Diligence erheblich erleichtern
Digitale Lösungen für effiziente Due Diligence von Immobilien
Wie im vorigen Abschnitt erwähnt, lohnt es sich, einen Due Diligence Prozess digital zu unterstützen. Da der Immobiliensektor im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen bei der Digitalisierung hinterherhinkt, kann eine Due Diligence der erste Schritt in das digitale Zeitalter sein. Ein weiterer Vorteil von digitalen bzw. Software Immobilien Lösungen ist die systematische Dokumentation, die daraus erfolgt, welche auch Dritten übermittelt werden kann. Das ist ein wesentlicher Vorteil bei Zertifizierungen oder Transaktionen.
Schon jetzt können einzelne Due Diligences zum Teil IT-gestützt durchgeführt werden und stark von digitalen Tools profitieren. Eine Carbon Due Diligence z.Bsp., die einen CO2-Absenkpfad definieren soll, lässt sich dank des Rückgriffs auf eine Datenbank mit schon durchgeführten Maßnahmen wesentlich besser durchführen. Dasselbe gilt für den Effizienz-Aspekt einer ESG Due Diligence, die auch Verbesserungsmaßnahmen beinhaltet. Für andere Aspekte wie die Analyse von Verträgen oder die steuerliche Gestaltung bleibt auf absehbare Zeit die Expertise von Menschen unverzichtbar.
Hier eine Übersicht über die Lösungen von Wüest Partner, die bei jedem Due Diligence Prozess eine entscheidende Unterstützung bieten:
Die Smartphone-App erlaubt das digitale Modellieren von Immobilien mit hoher Systematik und Granularität. Vom Außenbereich bis zur technischen Ausstattung lässt sich das gesamte Gebäude digital und qualifiziert erfassen. Zusätzlicher Vorteil: Fachleute sind dafür nicht zwingend notwendig, da die Auswertung in einem weiteren Schritt erfolgt.
Mit dieser Lösung können in wenigen Schritten Energiebedarf, CO2-Entwicklung und Sanierungskosten eines Objektes ermittelt werden. Sie kann für die Kundenberatung, die Leadgenerierung oder als Tool für Expert:innen genutzt werden. Weiterer Vorteil: Sie existiert auch als White-Label-Lösung.
Wüest Dimensions
Die umfassende Real Estate Management Plattform deckt alle Aspekte der Immobilienverwaltung ab. Der modulare Aufbau erlaubt die ausschließliche Nutzung der Funktionen, die für die jeweiligen Nutzer:innen relevant sind. Einige der Module sind direkt für die Durchführung einer Due Diligence von hohem Nutzen.
Beispiel-Checkliste für Due Diligence beim Immobilienkauf
Die Anzahl der Schritte zur Durchführung einer Due Diligence hängt vom Umfang und Zielen dieser ab. Eine Checkliste für alle bisher erwähnten Due Diligences beinhaltet über 40 Schritte, doch für ein leichteres Verständnis möchten wir die vielen Schritte in wenigen Kategorien gliedern. Diese beschränken sich auf fünf Kategorien, denen wir die unterschiedlichen Arten von Due Diligences zuordnen.
| 1. Eigentumsverhältnisse / Grundbuch | rechtliche Due Diligence steuerliche Due Diligence kaufmännische Due Diligence |
| 2. Bauplanungsrecht / Verwaltungsrecht | rechtliche Due Diligence |
| 3. Gebäude / Grundstück | technische Due Diligence kaufmännische Due Diligence Carbon Due Diligence ESG Due Diligence |
| 4. Umweltfragen | Carbon Due Diligence ESG Due Diligence |
| 5. Zusätzliche Unterlagen wie Verträge zu Wartungen, Dienstleistungen, Verwaltung | rechtliche Due Diligence technische Due Diligence ESG Due Diligence |
Due Diligence Checkliste für den Kauf und Verkauf von Immobilien
| Schritt 1 – Vor-Ort-Prüfung der Immobilie und Bewertung des Zustands | technische Due Diligence |
| Schritt 2 – Analyse der Grundbuchakte | rechtliche Due Diligence |
| Schritt 3 – Analyse der Ertrag und Rendite | kaufmännische Due Diligenceevtl. steuerliche Due Diligence |
| Schritt 4 – Prüfung der rechtlichen Fragen zur Vorbereitung der Transaktion | kaufmännische Due Diligence |
Due Diligence Immobilien Beispiel: Ein 4 Mrd. Euro-Portfolio und eine seltene Due Diligence
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, dass Due Diligence auch manchmal für die Unternehmensführung verwendet wird. Denn Due Diligences sind ein wesentlicher Bestandteil der Investment Beratung. Manchmal kann der Immobilien-Bestand eine derartige Größe erreicht haben, dass die Eigentümer:innen auf Hilfe von Beratungsfirmen zurückgreifen. Das war der Fall bei fünf berufsständischen Versorgungswerken, die zusammen ein 4 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio im In- und Ausland über die Jahre angesammelt hatten.
Wüest Partner gewann das Beratungsmandat und konnte seine europäischen Standorte sowie seine Expertise zur Weiterentwicklung der Anlagestrategie einsetzen. Natürlich führte Wüest Partner Due Diligences durch, insbesondere eine bisher noch nicht erwähnte Manager Due Diligence. Damit wurde die Qualität der bisherigen Immobilien-Manager:innen hinterfragt und bei Bedarf Maßnahmen ergriffen. Mehr über diesen seltenen Einzelfall lesen Sie hier.
? Weitere Erfolgsstories von Wüest Partner bei der Verwaltung und Entwicklung von Immobilienprojekten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bei der Durchführung von Due Diligences haben sich folgende Fragen als die häufigsten herausgestellt, für die wir bündige Antworten liefern.
- Was gehört in eine Due Diligence? Erstmal die Festlegung des Ziels, das man mit der Due Diligence verfolgt. Die häufigsten Inhalte sind der Zustand des Gebäudes und seine Ausstattung, die Ertrags- und Rendite-Möglichkeiten und immer häufiger die energetische Performance.
? Siehe dazu: technische, kaufmännische und ESG Due Diligence
- Wie viel kostet ein Due Diligence? Auch das hängt vom Umfang der Due Diligence ab. Zu den einfachsten Due Diligences gehört die Technische, bei der sich der Arbeitsaufwand nach der Größe des Objekts richtet. Als Faustregel: Öffentlich bestellte Immobiliengutachter:innen verlangen 160 Euro pro Stunde, aber die Kosten sollten maximal 1,5 % des Gebäudewertes darstellen.
- Was bedeutet Due Diligence in einem Vertrag? Streng genommen bedeutet Due Diligence eine Prüfung mit der gebotenen Sorgfalt eines Vermögenswertes oder Immobilie, um verdeckte Mängel zu vermeiden. In einem Kaufvertrag wird der Zustand der Immobilie von Käufer:innen als bekannt ausgewiesen: Mit einer Due Diligence kann das Risiko von bösen Überraschungen verringert werden.
- Was macht man in der Financial Due Diligence? Einfach ausgedrückt: Damit werden die Chancen ermittelt, mit einer Immobilie Geld zu verdienen. Die Ertrags- und Renditelage wird den Möglichkeiten und Kosten diese zu verbessern gegenübergestellt. Zusätzlich wird der Zugang zu Finanzierungen für die Weiterentwicklung des Objektes geprüft.
? Siehe dazu: kaufmännische Due Diligence
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Letzte Aktualisierung: 27. Mai 2025