Immobilien Due Diligence: Sorgfältige Prüfung für Ihre Immobilieninvestitionen

Inhaltsverzeichnis

Was ist Due Diligence bei Immobilien?

Die verschie­denen Arten von Due Diligence für Immobilien

Technische Due Diligence von Immobilien

Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?

Ablauf einer Due Diligence für Immobilien

Digitale Lösungen für effiziente Due Diligence von Immobilien

Wüest Dimensions

Beispiel-Checkliste für Due Diligence beim Immobilienkauf

Due Diligence Immobilien Beispiel: Ein 4 Mrd. Euro Portfolio und eine seltene Due Diligence

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Due Diligences: Oder wie man vermeidet, eine Immobilie im Sack zu kaufen

Aus dem Mittelalter stammt die Redewendung, man solle die Katze nicht im Sack kaufen. Auf die heutige Immobilienbranche übertragen wäre das: Kein Kauf ohne Due Diligence der Immobilie. Egal auf welchem Markt und in welcher Epoche, jeder Erwerb sollte mit der “nötigen Sorgfalt” geprüft werden. Nichts anderes bedeutet auf Deutsch “Due Diligence”. Immobilien sind komplexe Produkte, die Kapital und Ressourcen auf lange Sicht binden, deswegen ist bei jeder Investition Vorsicht geboten. Ein lücken­haftes Verständnis des Objekts oder übersehene Mängel haben weitrei­chende und lang wirkende Konsequenzen. Mit der nötigen Sorgfalt lassen sich Immobilieninvestitionen auf die Goldwaage legen, Risiken minimieren und böse Überraschungen vermeiden. Welche Arten von Due Diligences es gibt, um Immobilien auf Herz und Nieren zu prüfen und worauf dabei geachtet werden sollte, erklären wir in diesem Bericht.

Die kürzeste Definition einer Due Diligence: Die umfas­sende Prüfung einer Immobilie, um deren Stärken und Schwächen festzu­stellen, damit sich ein Kauf oder Verkauf belastbar bewerten lässt. Die dabei am häufigsten geprüften Aspekte sind techni­scher, finan­zi­eller, steuer­licher, recht­licher und umwelt­licher Natur. Eine Due Diligence kann von Käufer:innen oder von Verkäufer:innen initiiert werden.

Die verschiedenen Arten von Due Diligence für Immobilien

Due Diligences stammen aus dem US-amerikanischen Kapitalmarkt. 1933 führte der Securities Act Haftungsregelungen ein, um irrefüh­rende Angaben bei der Emission von Wertpapieren zu unter­binden. Nur wenn die Ausgeber:innen nachwiesen, die Risiken mit der notwen­digen Sorgfalt geprüft zu haben, also mit due diligence, konnten sie einer Haftung entgehen. Später wurde der Begriff auf den Kauf und Verkauf von Unternehmen und anderen Vermögenswerten erweitert. Mit der steigenden Finanzialisierung des Immobilienmarktes hielt auch hier die Due Diligence Einzug. Hier eine Übersicht der unter­schied­lichen Arten der Due Diligence für Immobilien.

Technische Due Diligence von Immobilien

Mit dieser Due Diligence wird die bauliche und technische Substanz einer Immobilie in der Tiefe geprüft. Der Standard und Zustand der Innenräume, der Außenflächen, des Brandschutzes, der Barrierefreiheit und des Schallschutzes fließen ebenfalls in die Einstufung des Objekts ein. Die Ergebnisse werden in Form eines Berichts mit Fotografien dokumen­tiert. Je nach Umfang der Due Diligence umfasst sie auch Aspekte wie die Energieeffizienz, die Wartungsverträge aller techni­schen Systeme, die Gewährleistung oder Maßnahmen zur Sanierung oder Verbesserung.

Heutzutage lassen sich Immobilien digital erfassen. Entweder mit 3D-Scans oder mit Apps wie Wüest Visits. Dank der struk­tu­rierten Methodik und dem Rückgriff auf eine umfang­reiche Datenbank, kann jeder Gebäudeteil und sein Zustand hinterlegt werden. Das erlaubt, dass technische Due Diligence zum Teil auch von Nicht-Fachleuten durch­ge­führt werden. In wenigen Jahren wird auch Künstliche Intelligenz die Erfassung unter­stützen.

? Erfahren Sie, wie Wüest Partner bei einer techni­schen Due Diligence im Rahmen einer Transaktionsberatung helfen kann

Kaufmännische und finanzielle Due Diligence

Bei der kaufmän­ni­schen Due Diligence (oder auch: wirtschaft­liche Due Diligence), wird der finan­zielle Aspekt einer Immobilie und deren Bewirtschaftung unter­sucht. Das ist von zentraler Bedeutung, wenn Immobilien der Wertschöpfung dienen sollen. Das hat natürlich Folgen für mögliche Transaktionen. In seiner umfang­reichsten Form beinhaltet die kaufmän­nische Due Diligence Marktanalysen wie bei einer Projektentwicklung, die mit einer Standortanalyse beginnt und im Vergleich mit vergleich­baren Gebäuden im Umfeld endet

Herzstück einer kaufmän­ni­schen Due Diligence ist die Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungs-Potentialen sowie der Risiken, die ihnen entge­gen­stehen können. Varianten der Immobiliennutzung werden unter­sucht, wenn die aktuelle Nutzung keine zufrie­den­stel­lende Rendite verspricht. Weitere Bestandteile sind Investitions- und Liquiditätspläne mit der Definition von Zielen, die der Strategie der Eigentümer:innen entsprechen. Die Steuerung der Bewirtschaftung und das Finanzierungsmanagement können ebenfalls festgelegt werden.

? Erfahren Sie mehr in diesem Artikel: Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen

Steuerliche Due Diligence für Immobilien

Auch hier werden Risiken bewertet und Maßnahmen diese zu minimieren erarbeitet, es handelt sich jedoch hier nur um steuer­liche Risiken. Auf Englisch wird von Tax Due Diligence gesprochen. Allerdings hängt es stark von der Art der Transaktion ab: Grundstückskäufe bieten andere Möglichkeiten, als der Erwerb eines Gebäudes, besonders wenn gleich­zeitig Mietverträge übernommen werden. In allen Fällen geht es um die steuerlich günstigste Gestaltung der Immobilientransaktion und dies ist meist für größere Akteur:innen relevant.

Diese stehen bei Immobilientransaktionen vor der Wahl, Share oder Asset Deals durch­zu­führen: Im ersten Fall wird eine Mehrheit der Anteile von Gesellschaften gekauft, die Immobilien besitzen, wodurch technisch betrachtet nicht die gesamten Objekte erworben werden. Das kann zu steuer­lichen Erleichterungen führen, da in Deutschland z.Bsp. die Grunderwerbsteuer wegfällt. Bei Asset Deals wird die gesamte Immobilie oder alle Anteile der besit­zenden Firma gekauft.

Rechtliche Due Diligence für Immobilien

Hier werden alle vertrag­lichen Beziehungen analy­siert, die mit einem Objekt verbunden sind. Dazu gehören Miet- und Pachtverträge, Mietsicherheiten, Versicherungen und weitere Verträge und Pflichten. In Deutschland werden zusätzlich die Grundbuchdaten unter­sucht, um eventuelle Verbindlichkeiten in Form von Grundschulden zu identi­fi­zieren. Diese können den Wert einer Immobilie erheblich beein­flussen. Die öffent­lichen Abgaben, nicht die Steuern, werden ebenfalls erfasst.

Nachhaltigkeit und ESG Due Diligence von Liegenschaften

Das Ziel, die Immobilienbranche bis 2045 zu dekar­bo­ni­sieren, verleiht der ESG Due Diligence eine besondere Bedeutung. Sie bringt auch ganz handfeste Vorteile: höhere Preise. Der EU-Taxonomie folgend werden ESG-konforme Immobilien inter­essant für Investor:innen, weil die Gewissheit besteht, dass alle Nachhaltigkeitsanforderungen einge­halten sind. Die ESG Due Diligence von Immobilien ist eine der wenigen, die nicht nur für Transaktionen verwendet werden, sondern auch für Finanzierungen. Je nach Ergebnis einer ESG Due Diligence können Zugang und Konditionen von Finanzierungen sich verbessern oder verschlechtern.

Denn bei einer ESG Due Diligence wird nicht nur die Immobilie selbst auf ihre Nachhaltigkeits-Performance geprüft (E), sondern auch die soziale Verantwortung (S) und die Governance (G) des besit­zenden Unternehmens bewertet. Als erstes wird der IST-Zustand des Gebäudes geprüft, also der CO2-Ausstoß, die thermische Isolierung, der Energieverbrauch sowie die Nutzung erneu­er­barer Energien.

In einem zweiten Schritt werden die Verbesserungspotentiale identi­fi­ziert und die Maßnahmen, diese zu erreichen: Das ist der sogenannte CO2-Absenkpfad, der auch durch eine Carbon Due Diligence ermittelt werden kann. In einem dritten Schritt werden die Aspekte Social und Governance des Unternehmens analy­siert. Alle Aspekte einer ESG-Prüfung sind wichtig: Ohne ESG-Konformität droht Immobilien das Schicksal eines Stranded Asset.

Wer gibt den Due Diligence Prozess in Auftrag?

Wie eingangs erwähnt, können nur zwei Parteien eine Due Diligence in Auftrag geben: die Eigentümer:innen oder die Kauf-Interessenten. Der eine will damit belastbare Verkaufsargumente sammeln, der andere will seine Investition absichern und vor Risiken schützen. Nachstehend führen wir die Unterschiede der beiden Parteien auf.

Verkäufer:innen nutzen Due Diligences erstens, um den Wert ihrer Immobilie zu ermitteln, zweitens um mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Käufer:innen verdeckte Mängel geltend machen. Im Idealfall wird eine Due Diligence durch eine neutrale Instanz durch­ge­führt: Das erhöht deren Glaubwürdigkeit.

Käufer:innen greifen nicht nur auf Due Diligences zurück, um etwaige Mängel vor der Transaktion auszu­schließen. In erster Linie geht es um die langfris­tigen Ertrags- und Rendite-Möglichkeiten, insbe­sondere, ob diese sich verbessern lassen. All diese Aspekte fließen in die Kaufverhandlungen ein und können den Preis entscheidend beein­flussen.

Ablauf einer Due Diligence für Immobilien

Auch wenn sehr viele unter­schied­liche Arten von Due Diligences existieren, so folgen alle der gleichen Struktur. Es gilt die Ziele zu definieren, die Informationsquellen festzu­legen, die Dokumentationsart zu bestimmen, die Due Diligence tatsächlich durch­zu­führen und abschließend die Ergebnisse festzu­halten. Hier eine Übersicht dieser fünf Schritte.

• Ziele der Due Diligence definieren: Da so viele Aspekte einer Immobilie analy­siert werden können, muss der Umfang der gewünschten Informationen klar festgelegt werden. Je genauer dieser Schritt durch­ge­führt wird, desto ergie­biger wird der Due Diligence Prozess. Dabei hilft eine klare Fragestellung:
  • Wo bestehen Inklarheiten?
  • Welche Aspekte sind am wichtigsten?
  • Welche Informationen sind unver­zichtbar?

• Informationsquellen festlegen: Technische oder finan­zielle Due Diligences benötigen unter­schied­liche Kompetenzen. Eine recht­liche Due Diligence braucht alle Verträge und Grundbuchakten. Deswegen müssen bei einem Due Diligence Verfahren die Ressourcen, Informationsquellen und Personen klar definiert werden.

• Dokumentationsart festlegen: Immobilien sind immer mehr daten­ge­steuert, deswegen ist eine lückenlose Dokumentation und besondere Verwaltung notwendig. Im Fachjargon wird hier ein Data Room oder Datenraum erstellt. Hier helfen digitale Lösungen, wie die Real Estate Management Plattform Wüest Dimensions.

• Due Diligence durch­führen: Je nach Umfang einer Due Diligence sind entweder einzelne Dienstleister:innen oder ein ganzes Team notwendig. Entweder wird der Prozess von Auftraggeber:innen koordi­niert oder Dienstleister:innen nehmen es in die Hand. Wüest Partner kann diese Aufgabe übernehmen.

• Festhalten der Ergebnisse: In der Regel werden die Ergebnisse eines Due Diligence Verfahren in einem oder mehreren Berichten festge­halten. Da die erfassten Daten           zusam­men­hängen und für weitere Analysen verwendet werden können, empfiehlt sich eine Due Diligence mit digitalen Lösungen durch­zu­führen.

👉 Hier eine Übersicht der digitalen Immobilien-Lösungen von Wüest Partner, die eine Due Diligence erheblich erleichtern.

Digitale Lösungen für effiziente Due Diligence von Immobilien

Wie im vorigen Abschnitt erwähnt, lohnt es sich, einen Due Diligence Prozess digital zu unter­stützen. Da der Immobiliensektor im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen bei der Digitalisierung hinter­her­hinkt, kann eine Due Diligence der erste Schritt in das digitale Zeitalter sein. Ein weiterer Vorteil von digitalen bzw. Software Immobilien Lösungen ist die syste­ma­tische Dokumentation, die daraus erfolgt, welche auch Dritten übermittelt werden kann. Das ist ein wesent­licher Vorteil bei Zertifizierungen oder Transaktionen.

Schon jetzt können einzelne Due Diligences zum Teil IT-gestützt durch­ge­führt werden und stark von digitalen Tools profi­tieren. Eine Carbon Due Diligence z.Bsp., die einen CO2-Absenkpfad definieren soll, lässt sich dank des Rückgriffs auf eine Datenbank mit schon durch­ge­führten Maßnahmen wesentlich besser durch­führen. Dasselbe gilt für den Effizienz-Aspekt einer ESG Due Diligence, die auch Verbesserungsmaßnahmen beinhaltet. Für andere Aspekte wie die Analyse von Verträgen oder die steuer­liche Gestaltung bleibt auf absehbare Zeit die Expertise von Menschen unver­zichtbar.

Hier eine Übersicht über die Lösungen von Wüest Partner, die bei jedem Due Diligence Prozess eine entschei­dende Unterstützung bieten:

Wüest Visits

Die Smartphone-App erlaubt das digitale Modellieren von Immobilien mit hoher Systematik und Granularität. Vom Außenbereich bis zur techni­schen Ausstattung lässt sich das gesamte Gebäude digital und quali­fi­ziert erfassen. Zusätzlicher Vorteil: Fachleute sind dafür nicht zwingend notwendig, da die Auswertung in einem weiteren Schritt erfolgt.

Wüest Refurb

Mit dieser Lösung können in wenigen Schritten Energiebedarf, CO2-Entwicklung und Sanierungskosten eines Objektes ermittelt werden. Sie kann für die Kundenberatung, die Leadgenerierung oder als Tool für Expert:innen genutzt werden. Weiterer Vorteil: Sie existiert auch als White-Label-Lösung.

Wüest Dimensions

Die umfas­sende Real Estate Management Plattform deckt alle Aspekte der Immobilienverwaltung ab. Der modulare Aufbau erlaubt die ausschließ­liche Nutzung der Funktionen, die für die jewei­ligen Nutzer:innen relevant sind. Einige der Module sind direkt für die Durchführung einer Due Diligence von hohem Nutzen.

Beispiel-Checkliste für Due Diligence beim Immobilienkauf

Die Anzahl der Schritte zur Durchführung einer Due Diligence hängt vom Umfang und Zielen dieser ab. Eine Checkliste für alle bisher erwähnten Due Diligences beinhaltet über 40 Schritte, doch für ein leich­teres Verständnis möchten wir die vielen Schritte in wenigen Kategorien gliedern. Diese beschränken sich auf fünf Kategorien, denen wir die unter­schied­lichen Arten von Due Diligences zuordnen.

Due Diligence Checkliste für den Kauf und Verkauf von Immobilien

Due Diligence Immobilien Beispiel: Ein 4 Mrd. Euro-Portfolio und eine seltene Due Diligence

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, dass Due Diligence auch manchmal für die Unternehmensführung verwendet wird. Denn Due Diligences sind ein wesent­licher Bestandteil der Investment Beratung. Manchmal kann der Immobilien-Bestand eine derartige Größe erreicht haben, dass die Eigentümer:innen auf Hilfe von Beratungsfirmen zurück­greifen. Das war der Fall bei fünf berufs­stän­di­schen Versorgungswerken, die zusammen ein 4 Milliarden Euro schweres Immobilienportfolio im In- und Ausland über die Jahre angesammelt hatten.

Wüest Partner gewann das Beratungsmandat und konnte seine europäi­schen Standorte sowie seine Expertise zur Weiterentwicklung der Anlagestrategie einsetzen. Natürlich führte Wüest Partner Due Diligences durch, insbe­sondere eine bisher noch nicht erwähnte Manager Due Diligence. Damit wurde die Qualität der bishe­rigen Immobilien-Manager:innen  hinter­fragt und bei Bedarf Maßnahmen ergriffen. Mehr über diesen seltenen Einzelfall lesen Sie hier.

? Weitere Erfolgsstories von Wüest Partner bei der Verwaltung und Entwicklung von Immobilienprojekten

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Bei der Durchführung von Due Diligences haben sich folgende Fragen als die häufigsten heraus­ge­stellt, für die wir bündige Antworten liefern.

• Was gehört in eine Due Diligence? Erstmal die Festlegung des Ziels, das man mit der Due Diligence verfolgt. Die häufigsten Inhalte sind der Zustand des Gebäudes und seine Ausstattung, die Ertrags- und Rendite-Möglichkeiten und immer häufiger die energe­tische Performance.

? Siehe dazu: technische, kaufmän­nische und ESG Due Diligence

• Wie viel kostet ein Due Diligence? Auch das hängt vom Umfang der Due Diligence ab. Zu den einfachsten Due Diligences gehört die Technische, bei der sich der Arbeitsaufwand nach der Größe des Objekts richtet. Als Faustregel: Öffentlich bestellte Immobiliengutachter:innen verlangen 160 Euro pro Stunde, aber die Kosten sollten maximal 1,5 % des Gebäudewertes darstellen.

• Was bedeutet Due Diligence in einem Vertrag? Streng genommen bedeutet Due Diligence eine Prüfung mit der gebotenen Sorgfalt eines Vermögenswertes oder Immobilie, um           verdeckte Mängel zu vermeiden. In einem Kaufvertrag wird der Zustand der Immobilie von Käufer:innen als bekannt ausge­wiesen: Mit einer Due Diligence kann das Risiko von bösen Überraschungen verringert werden.

• Was macht man in der Financial Due Diligence? Einfach ausge­drückt: Damit werden die Chancen ermittelt, mit einer Immobilie Geld zu verdienen. Die Ertrags- und Renditelage wird den Möglichkeiten und Kosten diese zu verbessern gegen­über­ge­stellt. Zusätzlich wird der Zugang zu Finanzierungen für die Weiterentwicklung des Objektes geprüft.

? Siehe dazu: kaufmän­nische Due Diligence

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Pia Hoffmann-Gallert
Manager

E‑Mail an Pia Hoffmann-Gallert
+49 211 171 86 92 21

Christoph Axmann
Partner

E‑Mail an Christoph Axmann
+41 44 289 92 06

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