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Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen

Immobilienbewertung

Inhaltsverzeichnis

Was ist bei der Immobilienbewertung zu beachten?

Die Immobilienbewertung ist ein entscheidender Faktor bei der Bestimmung vom Marktwert. Eine genaue Bewertung ist wichtig, um eine faire Preisgestaltung zu gewährleisten und die beste Entscheidung zu treffen, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie finanzieren, kaufen oder verkaufen. In diesem Artikel präsentiert Ihnen Wüest Partner die Grundlagen der Immobilienbewertung, einschließlich der Marktanalyse und Standortfaktoren, wichtigen Methoden, um die Immobilie bewerten zu können und das richtige Expertenwissen, das hierfür von Immobilienberater:innen vorausgesetzt wird.

  • Was sind die Grundlagen der Immobilienbewertung und welche Faktoren sind zu beachten?
  • Das sind die Methoden der Immobilienbewertung
  • Marktanalyse und Standortfaktoren
  • Expertenwissen für eine zuverlässige Immobilienbewertung: Wüest Partner als kompetenter Partner
  • Was gehört zu einer Immobilienbewertung?

Was sind die Grundlagen der Immobilienbewertung und welche Faktoren sind zu beachten?

Immobilienbewertung

Was ist meine Immobilie wert? Die Grundlagen der Immobilienbewertung basieren auf verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Was ist meine Immobilie wert? Die Grundlagen der Immobilienbewertung basieren auf verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Dazu gehören die Größe der Immobilie, ihr Zustand, Alter, Lage und Umgebung sowie der Zustand des lokalen Immobilienmarktes. Weitere Faktoren, die bei der Bewertung von Liegenschaften berücksichtigt werden müssen, sind die Ausstattung der Immobilie, ihre Bauqualität und die Verfügbarkeit von Dienstleistungen wie Schulen, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln. Immer mehr an Bedeutung bei der Immobilienbewertung gewinnt auch das Thema Nachhaltigkeit. Mehr dazu: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Es gibt viele Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können, einschließlich:

  1. Lage: Die Lage der Immobilie ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung, da sich die Nachfrage und die Preise je nach geografischer Lage erheblich unterscheiden können.
  2. Größe und Zustand: Die Größe und der Zustand der Immobilie können den Wert beeinflussen, da größere und besser erhaltene Immobilien in der Regel höhere Preise erzielen.
  3. Ausstattung und Ausstattungsmerkmale: Die Ausstattung und Ausstattungsmerkmale einer Immobilie, wie z. B. die Art der Küchengeräte, die Art der Böden oder die Anzahl der Badezimmer, können ebenfalls den Wert beeinflussen.
  4. Markttrends: Die Nachfrage nach Immobilien kann von verschiedenen Markttrends wie Zinssätzen, Konjunkturzyklen oder Bevölkerungsentwicklungen abhängen.
  5. Gesetzgebung und Vorschriften: Gesetzliche Vorschriften und Steuergesetze können sich auf den Immobilienwert auswirken, z. B. wenn es um die Besteuerung von Immobilien geht oder um Vorschriften, die die Nutzung oder den Bau von Immobilien betreffen.

Das sind die Methoden der Immobilienbewertung

Wir stellen Ihnen hier drei Verfahren vor, um den Immobilienwert zu ermitteln:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten zu ermitteln, die in derselben Region und damit im selben Immobilienmarkt verkauft wurden. Die Vergleichsobjekte müssen möglichst ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen, wie zum Beispiel Größe, Zustand, Lage und Baujahr. Der ermittelte Wert basiert auf den Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode, die vor allem bei vermieteten Immobilien eingesetzt wird. Hier wird der Wert der Immobilie anhand des zukünftigen Ertrags ermittelt, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird. Dabei wird der mögliche Mietertrag abzüglich aller Aufwendungen wie beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Steuern berechnet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie anhand der Kosten zu ermitteln, die für den Neubau einer gleichwertigen Immobilie anfallen würden. Dabei wird der Bodenwert von den Herstellungskosten des Gebäudes getrennt. Der Bodenwert wird anhand von Vergleichspreisen ermittelt, während die Herstellungskosten auf Basis von aktuellen Baukostenkalkulationen berechnet werden.

Hedonische Bewertung

Die Hedonische Bewertung gilt der schnellen und objektiven Bewertung von Immobilien mit Hilfe der Daten von Freihandtransaktionen sowie standardisierten Verfahren. Somit lassen sich auf dieser Basis der Gebäudezustand, der Ausbaustandard und die Lagequalität bestimmen, um mit diesen verlässlichen Informationen die richtigen Entscheidungen treffen zu können. Eine große Datenbank und langjährige Erfahrung sind hierbei für den Erfolg dieses Bewertungsverfahrens entscheidend.

DCF Verfahren

Bei der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) wird der Immobilienwert durch die Summe aller diskontierten künftigen Erträge und Kosten berechnet. Da diese Berechnungsmethode vor allem auf den in Zukunft erzielbaren Erlösen basiert, eignet sie sich oft besonders gut für Liegenschaften, die auf das Generieren von Erträgen ausgelegt sind. Neuere Modelle sind zudem in der Lage, auch Nachhaltigkeitsaspekte, wie zum Beispiel die Effekte von energetischen Sanierungen, in die Bewertung aufzunehmen.

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

2022 trat in Deutschland die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV2021) in Kraft, welche die gesetzlichen Richtlinien für die Berechnung von Immobilienwerten überarbeitet hat. Sie gibt drei Wertermittlungsverfahren vor – Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren – welche einzeln oder im Kombination zur Bewertung einer Liegenschaft, dem sogenannten Verkehrswert, angewandt werden müssen. Eine Rolle spielt hierbei, ob Eigentümer:innen selbst in der Immobilie leben, das Objekt keine Erträge einbringt oder die Immobilie vermietet ist.


Marktanalyse und Standortfaktoren

Die Marktanalyse und Standortfaktoren sind entscheidend für eine genaue Immobilienbewertung. Die Marktanalyse bezieht sich auf die Studie des lokalen Immobilienmarktes und dessen Trends und Schwankungen. Standortfaktoren umfassen Aspekte wie Zugänglichkeit, Lage, Sicherheit und Umgebung der Immobilie. Eine Immobilie in einer attraktiven Lage oder mit hervorragender Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und wichtigen Einrichtungen hat einen höheren Wert als ein Objekt, das in einer weniger attraktiven Lage liegt oder schwer zugänglich ist.

Expertenwissen für eine zuverlässige Immobilienbewertung: Wüest Partner als kompetenter Partner

Eine Immobilienbewertung ist eine komplexe Aufgabe, die eine genaue Kenntnis des Marktes, der verschiedenen Bewertungsmethoden und -verfahren sowie der gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordert. Eine falsche Bewertung kann erhebliche Auswirkungen haben, sowohl finanziell als auch rechtlich. Aus diesem Grund ist es wichtig, einen kompetenten Partner an seiner Seite zu haben, der über das notwendige Know-how und die Erfahrung verfügt, um eine zuverlässige Bewertung von Liegenschaften durchzuführen.

Wüest Partner ist einer der führenden Immobilienberater und -bewerter der Schweiz mit zusätzlichen Standorten in Deutschland sowie Frankreich und verfügt über mehr als 50 Jahre Erfahrung auf diesem Gebiet. Das Unternehmen ist bekannt für seine hohe Fachkompetenz, seine Präzision und seine unabhängige Expertise. Mit einem umfassenden Netzwerk von Expert:innen, darunter Ökonom:innen, Jurist:innen, Architekt:innen und Ingenieur:innen, bietet Wüest Partner eine breite Palette von Dienstleistungen und Lösungen rund um die Immobilienbewertung an.

Dazu gehören unter anderem:

Immobilienbewertung: Wüest Partner verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Bewertung von verschiedenen Arten von Immobilien, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien, Industrie- und Logistikimmobilien sowie Sonderimmobilien wie Hotels und Pflegeheime. Das Unternehmen nutzt dabei verschiedene Bewertungsmethoden und -verfahren, um eine möglichst präzise und zuverlässige Bewertung zu gewährleisten.

Marktanalyse: Eine genaue Kenntnis des Marktes ist entscheidend für eine zuverlässige Immobilienbewertung. Wüest Partner verfügt über umfangreiche Marktkenntnisse und führt regelmäßig Marktanalysen durch, um Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu identifizieren. Dadurch kann das Unternehmen eine fundierte Einschätzung der Marktlage abgeben und eine realistische Bewertung der Immobilie vornehmen.

Due Diligence: Eine sorgfältige Due Diligence ist unerlässlich, um alle relevanten Informationen über eine Immobilie zu sammeln. Wüest Partner führt eine umfassende Due Diligence durch, die unter anderem eine Analyse des Baurechts, der Mietverträge, der laufenden Kosten und der potenziellen Risiken umfasst. Dadurch kann das Unternehmen eine fundierte Bewertung abgeben und potenzielle Risiken und Schwachstellen identifizieren.

Beratung: Neben der Bewertung bietet Wüest Partner auch eine umfassende Beratung rund um die Immobilie an. Das Unternehmen berät seine Kunden in Fragen der Investition und Finanzierung, der Nutzungsmöglichkeiten, der Vermietung oder des Verkaufs der Immobilie und unterstützt sie bei der Umsetzung ihrer Immobilienstrategie.

Wüest Dimensions: Neben Dienstleistungen bietet Wüest Partner auch moderne digitale Lösungen an, welche speziell für die Immobilienbranche entwickelt wurden. Die führende Real Estate Management Plattform Wüest Dimensions hilft zum Beispiel nicht nur beim Portfoliomanagement, Benchmarking, Performance- und Risiko-Analysen sowie Nachhaltigkeits-Ratings, sondern auch bei der Immobilienbewertung.
Dabei ist zum Beispiel auch die in Deutschland verbreitete Ermittlung des Verkehrswerts gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung implementiert, wodurch Liegenschaften nach gesetzlichen Vorgaben bewertet werden.


Wie führt Wüest Partner Immobilienbewertungen und Marktanalysen durch?

Wüest Partner ist ein Unternehmen, das auf die Bewertung von Immobilien und die Erstellung von Marktanalysen spezialisiert ist.
Bei der Erstellung von Marktanalysen verwendet Wüest Partner eine Kombination aus quantitativen und qualitativen Methoden. Dabei werden Datenquellen wie Statistiken zu Verkäufen, Mieten und Leerständen sowie Informationen aus den Wüest-Befragungen verwendet. Dabei handelt es sich um eine Umfrage bei Immobilienexperten, die regelmäßig durchgeführt wird und Informationen zu den Marktbedingungen und Trends in verschiedenen Regionen und Segmenten liefert. Die Antworten der Befragten werden dann in das Bewertungsmodell integriert, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Zusätzlich führt Wüest Partner auch eigene Analysen durch, um Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu identifizieren. Die Analysen von Wüest Partner werden in der Regel in Form von Marktberichten veröffentlicht, die einen Überblick über die Marktsituation und die Zukunftsperspektiven in verschiedenen Regionen und Segmenten bieten.

Was gehört zu einer Immobilienbewertung?

Wenn es um Immobilien geht, ist eine Bewertung oft unumgänglich. Eine Immobilienbewertung gibt Auskunft über den aktuellen Wert einer Immobilie und ist somit für viele Zwecke relevant, sei es für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, für Erbschaftsangelegenheiten oder für steuerliche Belange.

Sie umfasst in der Regel eine ausführliche Analyse der Immobilie und ihres Umfelds. Dabei spielen Faktoren wie die Lage, die Beschaffenheit des Grundstücks und des Gebäudes sowie dessen Ausstattung und Zustand eine wichtige Rolle. Auch Aspekte wie die Nutzungsart und der Nutzungsgrad der Immobilie, die Wirtschaftlichkeit des Objekts sowie die Markt- und Konkurrenzsituation werden bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt.

Ziel einer Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Marktwerts. Der Marktwert gibt Auskunft darüber, zu welchem Preis eine Immobilie am Markt gehandelt werden könnte. Hierbei wird auch die aktuelle Nachfrage- und Angebotssituation am Immobilienmarkt berücksichtigt.

Um eine möglichst genaue Immobilienbewertung zu erstellen, sollten zertifizierte oder öffentlich bestellte Sachverständiger:innen beauftragt hinzugezogen werden. Diese verfügen über das notwendige Fachwissen sowie über die erforderlichen Werkzeuge und Methoden, um eine fundierte und realistische Bewertung durchzuführen.

Wie beeinflusst ESG den Immobilienwert?
Welche Trends gibt es in 2023 im Hinblick auf Immobilienwerte in Deutschland?

Im Hinblick auf die Immobilienwerte in Deutschland gibt es einige Trends, die sich in 2023 abzeichnen könnten. Einerseits wird erwartet, dass die Mieten für Wohnimmobilien weiter steigen werden, da die Nachfrage hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Gleichzeitig wird erwartet, dass der Trend zu nachhaltigen Immobilien und ESG-Kriterien auch in Deutschland weiter zunimmt. Investoren werden voraussichtlich vermehrt auf die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Immobilien achten, um langfristige Werte zu schaffen und das Risiko von Umwelt- und Reputationsrisiken zu minimieren. Darüber hinaus könnte die fortschreitende Digitalisierung auch die Art und Weise verändern, wie Immobilien bewertet werden und wie Investoren und Nutzer sie nutzen.


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