Évaluation immobilière : tout ce que vous devez savoir
Table des matières
- Quels sont les points d’attention lors de l’évaluation d’un bien immobilier ?
- Quelles sont les principes de l’évaluation immobilière et les facteurs à prendre en compte ?
- Quelles sont les méthodes d’évaluation immobilière ?
- Analyse du marché local
- Connaissances d’experts pour une évaluation immobilière fiable
- Comment Wüest Partner réalise les évaluations immobilières et analyses de marché ?
- Que comprend une évaluation immobilière ?
- Comment l’ESG influence-t-il la valeur des biens immobiliers ?
- Quelles sont les tendances en 2023 en ce qui concerne les valeurs immobilières en France ?
Quels sont les points d’attention lors de l’évaluation d’un bien immobilier ?
L’évaluation des biens immobiliers est un moment décisif dans la détermination de la valeur du marché. Une évaluation précise est importante pour garantir un prix juste et prendre les meilleures décisions, par exemple lorsque vous financez, achetez ou vendez un bien immobilier. Dans cet article, Wüest Partner vous présente les bases de l’évaluation des biens immobiliers, y compris l’analyse du marché local, les méthodes importantes pour évaluer les biens immobiliers et les connaissances d’experts requises pour les conseillers immobiliers.
Quelles sont les principes de l’évaluation immobilière et les facteurs à prendre en compte ?
Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Les bases de l’évaluation immobilière reposent sur différents facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier. Il s’agit notamment de la taille du bien immobilier, de son état, de son ancienneté, de son emplacement et de son environnement, ainsi que de l’état du marché immobilier local. D’autres facteurs à prendre en compte dans l’évaluation des biens immobiliers sont l’équipement du bien, sa qualité de construction et la disponibilité de services tels que les écoles, les magasins et les transports publics. Le thème de la durabilité prend également de plus en plus d’importance dans l’évaluation des biens immobiliers.
Il existe de nombreux facteurs qui peuvent influencer la valeur d’un bien immobilier, notamment
- L’emplacement est un facteur important de l’évaluation, car la demande et les prix peuvent varier considérablement en fonction de l’emplacement géographique.
- La taille et l’état du bien immobilier peuvent influencer sa valeur, car les biens plus grands et mieux entretenus atteignent généralement des prix plus élevés.
- L’équipement et les caractéristiques d’aménagement, comme le type d’électroménager de cuisine, le type de sols ou le nombre de salles de bain, peuvent également influencer sa valeur.
- Les tendances du marché : la demande de biens immobiliers peut dépendre de différentes tendances du marché, telles que les taux d’intérêt, les cycles économiques ou l’évolution de la population.
- La législation et la réglementation fiscale peuvent avoir un impact sur la valeur des biens immobiliers, par exemple lorsqu’il s’agit de la taxation ou de la réglementation concernant leur utilisation ou leur construction.
Quelles sont les méthodes d’évaluation immobilière ?
Nous vous présentons ici les principales méthodes pour déterminer la valeur d’un bien immobilier :
Méthode par comparables
La méthode de la valeur comparative est une méthode qui permet de déterminer la valeur d’un bien immobilier en le comparant à des biens similaires vendus dans la même région et donc sur le même marché immobilier. Les objets de comparaison doivent présenter des caractéristiques aussi similaires que possible à celles du bien immobilier à évaluer, telles que la taille, l’état, la situation et l’année de construction. La valeur obtenue se base sur les prix de vente des objets de comparaison.
Méthode par le revenu
La méthode du revenu est une méthode qui est surtout utilisée pour les biens immobiliers loués. Ici, la valeur du bien immobilier est déterminée sur la base du rendement futur que le bien immobilier est susceptible de générer. Pour ce faire, le revenu locatif potentiel est calculé après déduction de toutes les dépenses telles que les frais d’entretien, les frais administratifs et les impôts.
Méthode par le coût de remplacement
La méthode de la valeur réelle est une méthode permettant de déterminer la valeur d’un bien immobilier sur la base des coûts qui seraient engagés pour la construction d’un nouveau bien immobilier équivalent. Dans ce cadre, la valeur du terrain est séparée des coûts de construction du bâtiment. La valeur du terrain est déterminée à l’aide de prix de référence, tandis que les coûts de construction sont calculés sur la base de calculs actuels des coûts de construction.
Méthode DCF
Dans la méthode Discounted Cashflow (DCF), la valeur du bien immobilier est calculée par la somme de tous les revenus et coûts futurs actualisés. Comme cette méthode de calcul se base avant tout sur les revenus réalisables à l’avenir, elle est souvent particulièrement adaptée aux biens immobiliers conçus pour générer des revenus. Les modèles les plus récents sont en outre en mesure d’intégrer dans l’évaluation des aspects de durabilité, comme par exemple les effets des rénovations énergétiques.
Méthodes et contraintes réglementaires sur les marchés Suisse et Allemand
Évaluation hédonique
Fréquemment utilisées en Suisse et en Allemagne, l’évaluation hédonique s’applique à l’évaluation rapide et objective des biens immobiliers à l’aide des données des transactions de gré à gré ainsi que des procédures standardisées. Ainsi, il est possible de déterminer sur cette base l’état du bâtiment, le standard d’aménagement et la qualité de la situation afin de pouvoir prendre les bonnes décisions grâce à ces informations fiables. Une base de données extensive et une longue expérience sont essentielles à la véracité de cette méthode d’évaluation.
Procédure d’évaluation selon l’ImmoWertV
En 2022 est entrée en vigueur en Allemagne la nouvelle ordonnance sur l’évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV2021), qui a révisé les directives légales pour le calcul des valeurs immobilières. Elle prescrit trois méthodes d’évaluation – méthode comparative, méthode des revenus et méthode de la valeur réelle – qui doivent être appliquées séparément ou en combinaison pour évaluer un bien immobilier, ce que l’on appelle la valeur vénale. Le fait que les propriétaires vivent dans le bien immobilier, que le bien ne génère pas de revenus ou que le bien soit loué joue un rôle.
Analyse du marché local
L’analyse du marché local est essentielle pour une évaluation immobilière précise. Elle se réfère à l’étude du marché immobilier local, de ses tendances et de ses fluctuations. Les facteurs de localisation comprennent des aspects tels que l’accessibilité, l’emplacement, la sécurité et l’environnement du bien immobilier. Un bien immobilier situé dans un endroit attrayant ou bénéficiant d’un excellent accès aux transports publics et aux principales installations a une valeur plus élevée qu’un bien situé dans un endroit moins attrayant ou difficile d’accès.
Des connaissances d’experts pour une évaluation immobilière fiable : Wüest Partner, un partenaire compétent
Une évaluation immobilière est une tâche complexe qui nécessite une connaissance précise du marché, des différentes méthodes et procédures d’évaluation ainsi que du cadre légal. Une mauvaise évaluation peut avoir des conséquences importantes, tant financières que juridiques. C’est pourquoi il est important d’avoir à ses côtés un partenaire compétent qui dispose du savoir-faire et de l’expérience nécessaires pour réaliser une évaluation fiable des biens immobiliers.
Née en Suisse, Wüest Partner est reconnue pour la qualité de ses expertises et ses conseils en immobilier. L’entreprise dispose de plus de 30 ans d’expérience dans ce domaine et est présente en France et en Allemagne. L’entreprise est réputée pour son haut niveau de compétence, sa précision et son expertise indépendante. Grâce à un vaste réseau d’experts, dont des économistes, des juristes, des architectes et des ingénieurs, Wüest Partner propose une large gamme de services et de solutions en matière d’évaluation immobilière.
En font partie, entre autres, les services suivants :
Évaluation immobilière : Wüest Partner dispose d’une vaste expérience dans l’évaluation de différents types de biens immobiliers, notamment les biens immobiliers résidentiels et commerciaux, les bâtiments industriels et logistiques ainsi que les biens immobiliers spéciaux tels que les hôtels, des cliniques ou encore des EHPAD. Pour ce faire, l’entreprise utilise différentes méthodes et procédures d’évaluation afin de garantir une évaluation aussi précise et fiable que possible.
Analyse du marché : une connaissance précise du marché est essentielle pour une évaluation immobilière fiable. Wüest Partner dispose de bases de données étendues, d’une connaissance approfondie du marché et effectue régulièrement des analyses de marché afin d’identifier les tendances et les évolutions du marché immobilier. Cela permet à l’entreprise de fournir une estimation fondée de la situation du marché et de procéder à une évaluation réaliste du bien immobilier.
Due Diligence : une due diligence minutieuse est indispensable pour recueillir toutes les informations pertinentes sur un bien immobilier. Wüest Partner effectue une due diligence complète, qui comprend notamment une analyse du droit de la construction, des baux, des charges courantes et des risques potentiels. Cela permet à l’entreprise de fournir une évaluation fondée et d’identifier les risques potentiels et les points faibles.
Conseil : outre l’évaluation, Wüest Partner propose également des prestations de conseil en immobilier sur toute la chaîne de valeur. L’entreprise conseille ses clients sur les sujets d’investissement et de financement, d’usage, de location ou de vente du bien immobilier et les aide à mettre en œuvre leur stratégie immobilière.
Wüest Dimensions : Outre des prestations de services, Wüest Partner propose également des solutions numériques de premier plan, spécialement développées pour le secteur immobilier. La plateforme de gestion immobilière leader Wüest Dimensions aide par exemple non seulement à la gestion de portefeuille, au benchmarking, aux analyses de performance et de risque ainsi qu’aux notations de durabilité, mais aussi à l’évaluation immobilière.
Comment Wüest Partner réalise les évaluations immobilières et analyses de marché ?
Wüest Partner est une entreprise spécialisée dans l’évaluation de biens immobiliers et l’élaboration d’analyses de marché.
Lors de l’élaboration des analyses de marché, Wüest Partner utilise une combinaison de méthodes quantitatives et qualitatives. Pour ce faire, elle utilise des sources de données telles que les statistiques sur les ventes, les loyers et les logements vacants. Wüest Partner effectue également ses propres analyses afin d’identifier les tendances et les évolutions du marché immobilier. Les analyses de Wüest Partner sont généralement publiées sous forme de notes de recherche qui offrent un aperçu de la situation du marché et des perspectives d’avenir dans différentes régions et différents segments.
Que comprend une évaluation immobilière ?
Lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, une évaluation est souvent inévitable. Une évaluation immobilière donne des informations sur la valeur actuelle d’un bien immobilier et est donc pertinente à de nombreuses fins, que ce soit pour l’achat ou la vente de biens immobiliers, pour les questions de succession ou pour des questions fiscales.
Elle comprend généralement une analyse détaillée du bien immobilier et de son environnement. Des facteurs tels que la situation, la nature du terrain et du bâtiment ainsi que son équipement et son état jouent un rôle important. Des aspects tels que le type et le degré d’utilisation du bien immobilier, la rentabilité de l’objet ainsi que la situation du marché et de la concurrence sont également prises en compte lors d’une évaluation immobilière.
L’objectif d’une évaluation immobilière est de déterminer la valeur de marché. Celle-ci renseigne sur le prix auquel un bien immobilier pourrait être négocié sur le marché. La situation actuelle de l’offre et de la demande sur le marché immobilier est également prise en compte.
Afin de réaliser une évaluation immobilière aussi précise que possible, il convient de faire appel à des experts certifiés ou mandatés publiquement. Ils disposent des connaissances, des outils et des méthodes nécessaires pour réaliser une évaluation fondée et réaliste.
Comment l’ESG influence-t-elle la valeur des biens immobiliers ?
ESG signifie « Environmental, Social, and Governance » et fait référence aux critères de durabilité qui sont pris en compte dans la décision d’investissement. La prise en compte des critères ESG peut avoir un impact sur la valeur des biens immobiliers de différentes manières. Par exemple, les biens immobiliers bénéficiant d’une notation ESG plus élevée peuvent susciter une demande plus forte et donc des loyers ou des prix de vente plus élevés. Les critères ESG peuvent également contribuer à minimiser le risque de dommages environnementaux ou de perte de réputation, et donc à préserver la valeur à long terme du bien immobilier.
Quelles sont les tendances en 2023 en ce qui concerne les valeurs immobilières en France ?
En ce qui concerne les valeurs immobilières en France, certaines tendances pourraient se dessiner en 2023. D’une part, on s’attend à ce que les loyers des biens immobiliers résidentiels continuent à augmenter, car la demande reste élevée et l’offre limitée. Parallèlement, on s’attend à ce que la tendance à l’immobilier durable et aux critères ESG continue de se développer en France également. Les investisseurs devraient accorder une attention accrue à l’efficacité énergétique et à la durabilité des biens immobiliers afin de créer de la valeur à long terme et de minimiser les risques environnementaux et de réputation. En outre, la progression de la numérisation pourrait également modifier la manière dont l’immobilier est évalué et dont les investisseurs et les utilisateurs l’utilisent.