Energieeffizienzklassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden zur Verbesserung Ihres Immobilienportfolios
Inhaltsverzeichnis
- Was sind Energieeffizienzklassen für Häuser und andere Immobilien und warum sind sie wichtig?
- Wie wird die Energieeffizienzklasse eines Hauses ermittelt?
- Auswirkungen der Energieeffizienzklasse auf Immobilien und Portfolios
- Unterschiede bei Energieeffizienzklassen nach Regionen, Gebäudetypen und in Europa
- Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz
- Fördermöglichkeiten und Finanzierungstipps
- Häufige Fragen zur Energieeffizienz bei Häusern
- Energieeffizienzklassen & Nachhaltigkeit profitabel verbessern mit Wüest Partner
- Die passende Energieeffizienzklasse für Ihre Immobilien erreichen
Um auf dem Immobilienmarkt zu bestehen, reicht es, vier Buchstaben zu beherrschen: A bis D. Die anderen spielen keine Rolle. Zumindest wenn es um Nachhaltigkeit und Energieeffizienzklassen für Häuser geht, denn bis 2033 müssen alle Immobilien zumindest der Klasse D entsprechen. Für die Immobilienbranche ist das eine gewaltige Herausforderung: 60 Prozent aller Gebäude haben derzeit die Klassen E bis H. Die Konsequenz: Mehr als die Hälfte aller Gebäude in Deutschland müssen energetisch saniert werden.
Wenn alle Immobilien Deutschlands tatsächlich bis 2033 der Effizienzklasse D entsprechen sollen, stehen Eigentümer:innen und Verwalter:innen vor einer schwierigen Aufgabe. Sie nicht anzugehen bedeutet ganz sicher Einnahmen- und Wertverlust, denn Häuser, Büros und andere Liegenschaften mit guten Energieeffizienzklassen erzielen schon heute höhere Preise und Mieten. Sie falsch anzugehen ist auch ein finanzielles Risiko, denn Investitionen in Nachhaltigkeit setzen entsprechende Erfahrung und Expertise voraus. Dieser Leitfaden zeigt, wie das eigene Haus oder Portfolio fit für die gesetzlichen Nachhaltigkeitsziele gemacht werden – und dabei profitabel bleiben.
Was sind Energieeffizienzklassen für Häuser und andere Immobilien und warum sind sie wichtig?
Von A+ bis H: Die neun Stufen der Energieeffizienz bei Immobilien
Wie bei Elektrogeräten zeigt die Effizienzklasse den Energiebedarf und ‑verbrauch von Gebäuden an. Die Klassen reichen von A+ bis H, jede entspricht einem gewissen Energieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr in Kilowattstunden (kWh). Damit können Mieter:innen die Kosten einer Immobilie im Betrieb einschätzen. Für Verwalter:innen und Eigentümer:innen ist die Effizienzklasse auch interessant, sie können zusätzlich die Investitionshöhe einschätzen, um den Nachhaltigkeitsbestimmungen zu entsprechen. Das erklärt die Auswirkung der Energieeffizienzklassen auf Miethöhe und Kaufpreise. Seit 2007 ist das Ausweisen der Energieeffizienzklasse bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie verpflichtend. Die rechtliche Grundlage dafür war zuerst die Energieeinsparungsverordnung (EnEV), seit 2020 ist es das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Seit wann gibt es Energieeffizienzklassen für Häuser bzw. Immobilien?
Energieeffizienzklassen feiern in wenigen Jahren ihr 50-jähriges Bestehen. 1977 führte die deutsche Regierung die erste Wärmeschutzverordnung ein, die Energieeffizienzklassen für Neubauten vorsah. In den 90er Jahren wurde die Idee einer leicht verständlichen Visualisierung der Energieeffizienz auf Haushaltsgeräte ausgeweitet und “Energielabel” getauft. In den frühen 2000er Jahren entwickelte die Deutsche Energie Agentur (dena) den bundeseinheitlichen Energieausweis, damals noch “Energiepass”, den wir heute kennen.
Parallel führte die EU die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ein, auf Deutsch Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Dessen erste Version wurde 2002 erlassen, die jüngste Überarbeitung fand 2024 statt (siehe EPBD 2024/1275). Die Energy Performance Certificates (EPC), der englische Begriff für Energieausweis, sind EU-weit verpflichtend, die Definition der Klassen obliegen den Nationalstaaten. Die in Deutschland geltenden Energieeffizienzklassen und die entsprechenden Werte legte die Energieeinsparungsverordnung 2014 fest. Die unterschiedlich bestimmten Werte bedeuten auch, dass zum Beispiel ein Haus in Deutschland mit der Energieeffizienzklasse B nicht zwingend in Frankreich die gleiche Klasse haben muss.
Warum sind Energieeffizienzklassen für Häuser undandere Immobilien wichtig?
Sie helfen, die Umweltbelastung zu reduzieren
Der Immobiliensektor ist einer der Haupttreiber des Klimawandels: Er verantwortet weltweit rund 40 Prozent der CO2-Emissionen und 30 Prozent des Energieverbrauchs. Diese Werte beinhalten die Wärmeerzeugung sowie die Herstellung und den Transport von Baumaterialien. Durch die Verbesserung der Energieeffizienz von Immobilien kann die Umweltbelastung entscheidend gemindert werden und Energieausweise sind dafür ein wichtiges Instrument.
Sie erlauben, Immobilienwerte zu erhalten
Laut Wirtschaftsmagazin Forbes gefährdet der Klimawandel bis 2050 rund 500 Milliarden US Dollar an Immobilienwerten. Die Bedrohungen sind extreme Wetterphänomene wie Hitzewellen, Starkregen und Überschwemmungen, die Gebäuden schädigen, im schlimmsten Fall sogar zerstören. Effizienzklassen schützen zwar nicht vor einer Überschwemmung, aber sie sensibilisieren für die Gefahren. Wie gefährdet ein Standort ist, lässt sich mit Tools wie dem Heat Vulnerability Index von Wüest Partner zum Beispiel erkennen.
Sie helfen, Kosten besser einzuschätzen
Effiziente Immobilien erzeugen weniger Energiekosten. Im Durchschnitt liegt der Verbrauch einer Immobilie der besten Effizienzklasse mindestens acht Mal unter dem eines Gebäudes der schlechtesten Klasse. Auch wenn der Klassenunterschied nicht so stark ist, wie zwischen den Klassen D und F zum Beispiel, ist der Verbrauch um bis zu 50 Prozent geringer. Siehe dazu die Richtwerte in der Tabelle der Energieeffizienzklassen weiter oben.
Die Sanierung von Immobilienportfolios wird leichter steuerbar
Mit der Größe eines Portfolios steigt die Herausforderung der energetischen Sanierung. Energieeffizienzklassen sind hier eine Entscheidungshilfe, da sich damit die Nachhaltigkeit eines gesamten Portfolios darstellen lässt. Eine Handlungsmatrix macht deutlich, bei welchen Immobilien sich Modernisierungen oder eher energetische Sanierungen lohnen. In seltenen Fällen kann sogar ein Abriss sinnvoller sein. Solche Visualisierungen sind ohne Unterstützung von digitalen Lösungen für die energetische Sanierung von Immobilien so gut wie nicht machbar.
Unterschiede nach Gebäudetypen bei Energieeffizienzklassen
Mehrfamilienhäuser liegen bei den Effizienzklassen vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, siehe die nachstehende Grafik. Nur 20 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) haben die Klassen A bis D, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) sind es 35 Prozent. Das muss man in Relation mit der jeweiligen Anzahl setzen: Es gibt in Deutschland 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser und 3,2 Millionen Mehrfamilienhäuser. Allerdings sind 22 Millionen aller Wohnungen in MFH und nur 19 Millionen in den EZFH.
Energieeffizienzklassen in Europa: große Unterschiede zwischen den Ländern
Wie schon erwähnt, müssen bis spätestens 2033 alle Gebäude in der EU die Effizienzklasse D vorweisen können. Ein Blick durch Europa sorgt jedoch für Überraschungen: Die Klassen werden mit anderen Werten definiert, sogar die Anzahl an Buchstaben ist unterschiedlich. In Bulgarien, Frankreich und Holland ist die Skala kürzer und reicht nur bis zum Buchstaben G. Allerdings weichen die Verbrauchswerte der Klassen stark voneinander ab: So kann ein D‑Haus in Deutschland in den Niederlanden der Effizienzklasse A+ entsprechen. Jenseits des Rheins kann ein Gebäude der besten Klasse bis zu 105 kWh pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen, auf dieser Seite des Rheins fängt die D‑Klasse bei 100 kWh an. Ein A+ Haus darf maximal 30 kWh pro Jahr und Quadratmeter verbrauchen.
Gefährden abweichende Effizienzklassen das Nachhaltigkeitsziel?
Die Klasse D scheint in Europa sehr elastisch: In den vier Ländern weichen sie um das Doppelte bis zum Dreifachen ab, siehe u.a. Tabelle. Deutschland bemüht sich, Klassenbester zu sein: Für das Ziel eines dekarbonisierten Immobiliensektors könnten diese Unterschiede kontraproduktiv sein. Wer nahe der holländischen Grenze wohnt, kann sich die Frage stellen, ob ein Umziehen nicht billiger kommt als eine energetische Sanierung.
Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz
Die Wege, die Energieeffizienz von Immobilien zu verbessern, sind nahezu unübersichtlich. Deswegen kann nur eine intensive Auseinandersetzung mit dem Thema etwas Orientierung schaffen. Auch dann ist die Wahl eines von vielen Sanierungsszenarios eine herausfordernde Angelegenheit, die ohne digitale Tools kaum zu stemmen ist. Zumindest ist das der Tenor der Branche, wie es beim Event des Immobilien-Managers Anfang 2023 zu Tage kam. So unterschiedliche Akteur:innen wie die Berlin Hyp AG, Siemens Smart Infrastructure, Wüest Partner oder der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) schlugen dabei alle in dieselbe Kerbe: Immobilien in die Nachhaltigkeit führen ist ohne digitale Lösungen nicht machbar.
Eine weitere Herausforderung: Die zahlreichen Maßnahmen für energetische Sanierungen sind pauschal nicht nach Effizienz einzuordnen, da jede Immobilie eine andere Ausgangslage hat. Allerdings haben sich eine Reihe Maßnahmen über die Zeit als die effektivsten herausgebildet. Sie lassen sich in vier Kategorien einordnen:
- Dämmen der Gebäudehülle
- Einsatz von effizienteren Fenstern
- Heizen mit erneuerbaren Energien
- Lüften mit Wärmerückgewinnung
Im Dickicht der Maßnahmen bieten digitale Tools Orientierung, wie zum Beispiel Wüest Refurb. Damit sind maßgeschneiderte Sanierungspläne möglich, die sich lückenlos an die Strategie der Eigentümer:innen anpassen. Ihre Effektivität ist dank zahlreicher Fallbeispiele mit hoher Genauigkeit kalkulierbar. Zusätzlich sind sie entsprechend der finanziellen Ressourcen gestaltbar und zeitlich staffelbar. Für genauere Angaben über energetische Sanierungen verweisen wir auf diesen Artikel von Wüest Partner. Nachstehend ein Auszug zu Kosten von Sanierungsmaßnahmen, nach Effektivität geordnet.
Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen für Einfamilienhäuser
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Ab 25 Euro bis zu 100 Euro pro Quadratmeter
- Dämmung der Fassade: Je nach Technik liegen die Kosten zwischen 195 Euro pro Quadratmeter (Wärmeverbundsystem mit Mineralwolle) bis zu 350 Euro pro Quadratmeter (Verblendmauerwerk).
- Fenstertausch: Je nach Material liegen die Kosten zwischen 280 und 600 Euro pro Quadratmeter. Fenster aus Kunststoff sind die Einstiegsklasse, Holzfenster liegen im Mittelfeld und Aluminium bewegt sich zwischen 500 und 600 Euro.
Fördermöglichkeiten und Finanzierungstipps
Um das Ziel einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft bis 2045 zu erreichen, stellt die Bundesregierung zahlreiche Förderungen zur Verfügung. Vor kurzem wurde die historisch gewachsene und wuchernde Förderlandschaft in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vereinheitlicht. Sie richtet sich an Eigentümer:innen, egal welcher Größe sowie an Unternehmen, Kommunen und Investor:innen.
Das BEG-Programm ist beim Bundesamt für Ausfuhr angesiedelt (BAFA), die Antragstellung erfolgt über die KfW-Bank. Hier ein kurzer Überblick der Förderung für Wohngebäude (BEG WG), Nicht-Wohngebäude (BEG NWG) sowie für Einzelmaßnahmen (BEG EM). Wer mehr über Fördermöglichkeiten erfahren will, dem empfehlen wir diesen Artikel von Wüest Partner
Wie und was fördert die BEG?
Die BEG-Förderung bietet entweder Zuschüsse, Tilgungszuschüsse oder zinsgünstige Kredite:
- Zuschüsse belaufen sich auf 15 bis 70 Prozent der Kosten und sind nicht erstattbar.
- Tilgungszuschüsse erleichtern die Rückzahlung eines Kredits und liegen zwischen 5 und 45 Prozent der geliehenen Summe.
- Kredite haben sehr günstige Konditionen: rund 1,4 Prozent Verzinsung und drei tilgungsfreie Anlaufjahre.
Die Maßnahmen die gefördert werden:
- Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
- Anlagentechnik zur Wärmeerzeugung
- Weitere Anlagentechnik (keine Heizung)
- Heizungsoptimierung
- Fachplanung und Baubegleitung
Steuerliche Vergünstigungen von energetischen Sanierungen
Energetische Sanierungen für Wohnhäuser sind steuerlich absetzbar: bis zu 20 Prozent der Kosten der Maßnahmen selbst, jedoch bis zu einem Maximum von 40.000 Euro über drei Jahre verteilt. Die Kosten der Planung und der Baubegleitung sind zu 50 Prozent absetzbar ohne zeitliche Streuung. Die absetzbaren Arbeiten sind die weiter oben angeführten. Allerdings gelten einige Bedingungen: das Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein, von den Eigentümer:innen selbst bewohnt und die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden.
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Häufige Fragen zur Energieeffizienz bei Häusern
- Was bedeutet die Energieeffizienzklasse bei Gebäuden?
Damit wird der Energiebedarf und ‑verbrauch einer Immobilie festgestellt. Die Energieeffizienzklassen stehen auf dem Energieausweis und bestehen in Deutschland aus neun Stufen, von A+ (höchste Effizienz) bis H (niedrigste Effizienz). - Welche Energieeffizienzklasse hat mein Haus?
Dafür muss ein Energieausweis erstellt werden, allerdings ist die Chance hoch, dass Ihr Gebäude schon über einen verfügt. Seit 2007 muss bei Kauf oder Miete einer Immobilie ein Energieausweis vorgelegt werden. - Welche Energieeffizienzklasse sollte oder muss ein Haus haben?
Bis 2033 müssen alle Gebäude in der EU die Energieeffizienzklasse D vorweisen, egal ob es Wohngebäude sind oder nicht. Ausnahmen sind Immobilien, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt werden, oder die kleiner als 50 Quadratmeter sind. - Welche Energieeffizienzklasse ist gut?
Alles über der Effizienzklasse E, also A+ bis D, kann als gut bezeichnet werden, wenn gut als gesetzeskonform definiert wird. - Wie kann ich die Energieeffizienzklasse meines Hauses verbessern?
Dafür ist eine energetische Sanierung notwendig. Als effizienteste und günstigste Maßnahme gilt die Dämmung des obersten Geschosses oder die Erneuerung der Heizungstechnologie. Siehe dazu den Artikel energetisch Sanieren. - Wie priorisiert man Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz bei großen Portfolios?
Aufgrund der vielen Sanierungsmöglichkeiten sind bei großen Beständen Simulationen empfehlenswert. Diese können mit digitalen Lösungen erstellt werden und/oder mit einer Nachhaltigkeitsberatung von Immobilienberatungen. - Welche Energieeffizienzklasse ist ideal für öffentliche Gebäude und institutionelle Portfolios?
Öffentliche Gebäude müssen bis 2030 die Effizienzklasse D vorweisen. Für institutionelle Portfolios gilt die Faustregel: Je besser die Effizienzklasse, desto höher Rendite und Wert. Allerdings müssen die Kosten einer Effizienzsteigerung in Relation zu den erwartbaren Vorteilen stehen.
Energieeffizienzklassen & Nachhaltigkeit profitabel verbessern mit Wüest Partner
Als eine der führenden Immobilienberatungen erlaubt Wüest Partners umfangreiche Expertise und Erfahrung, um die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinnbringend zu meistern. Akteur:innen der Immobilienbranche stehen nicht mehr vor einer rätselhaften Aufgabe namens “energetische Sanierung” oder einer “Black Box”, sondern erfahren wertvolle Orientierung, unter anderem dank digitaler Lösungen. Hier eine kurze Übersicht über die Hilfestellungen die Wüest Partner bieten kann.
- Nachhaltigkeitsberatung: Von CO2-Absenkpfaden über ESG bis zu Zertifizierungen bietet Wüest Partner eine umfassende Beratung aus einer Hand für alle Fragen rund um das Thema nachhaltige Immobilien.
- Digitale Lösungen: Die modulare und aufeinander aufbauende Suite von Tools erlaubt eine digitale Objekterfassung, die Ermittlung von CO2-Verbräuchen bis hin zur Verwaltung von Portfolios. Hier ausgewählte Module:
- Wüest Visits erlaubt die strukturierte und digitale Erfassung von Liegenschaften, vom Außenbereich und der Struktur bis zur Technik und Ausstattung.
- Wüest Climate errechnet Energieverbrauch und CO2-Emissionen, darauf basierend lassen sich effiziente CO2-Absenkpfade ermitteln.
- Wüest Dimensions ist die Real Estate Management Plattform, die alle Aspekte der Immobilienverwaltung abdeckt, vom laufenden Betrieb bis zur Bewertung.
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Was sind die Vorteile einer guten Energieeffizienz von Immobilien
Die Frage ist einfach zu beantworten: Fast immer, denn unsanierte Immobilien sind schon bis zu 30 Prozent weniger Wert als sanierte. Das berichtete die Tagesschau 2023, für detaillierte Informationen siehe dazu die schon erwähnte Studie von Wüest Partner Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte. Für sie wurden über 200.000 Kauf- und Mietinserate ausgewertet. Daraus lassen sich zwei Lehren ziehen:
- Unsanierten Immobilien droht das Schicksal eines stranded Assets, bzw. des erschwerten Verkaufs oder der Vermietung.
- Bestandsgebäude mit den Energieeffizienzklassen E bis H müssen energetisch saniert werden. Die Frage ist, wie sich eine lohnende Sanierung gestalten lässt.
Wer Orientierung im Neuland Sanierung sucht, findet bei Berater:innen eine gute Anlaufstelle. Für kleinere Eigentümer:innen reicht eine Energieberatung, deren Leistung noch dazu förderfähig oder steuerlich absetzbar ist. Siehe den Abschnitt Förderungen weiter oben.
Für Halter:innen größerer Bestände oder institutionelle Investor:innen sind professionelle Immobilienberater:innen zu empfehlen. Ihre Expertise und Erfahrung mit zahlreichen Modernisierungsprojekten versetzt diese in die Lage, für jede Immobilie einen gewinnbringenden Sanierungsplan zu erstellen. Digitale Tools helfen bei der Auswahl eines Weges mit dem besten Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen.
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Die passende Energieeffizienzklasse für Ihre Immobilien erreichen
Eingangs hatten wir scherzhaft behauptet, vier Buchstaben würden reichen, um auf einem nachhaltigen Immobilienmarkt zu bestehen. Wenn einem bewusst ist, welche weitreichende Bedeutung die Buchstaben A bis D für die Immobilienbranche heutzutage haben – und welche Anforderungen diese Energieeffizienzklassen für Häuser nach sich ziehen – dann stimmt das auch. Allerdings lassen sich Bedeutung und Anforderungen für Immobilienportfolios nicht ohne weiteres erlernen, bzw. dekodieren.
Dekodieren ist hier wahrscheinlich das richtige Wort, denn die Menge an Gesetzen und Bestimmungen, an Förderungen und an Sanierungsmöglichkeiten stellen eine sehr hohe Lernkurve dar. Wie für jeden anderen Bereich gilt auch hier: Es lernt sich leichter mit erfahrenen und erprobten Begleiter:innen an der eigenen Seite. Eine Immobilienberatung, dessen Unterstützung sich je nach Bedarf abrufen lässt, ist hier sicher eine gute Wahl.
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