Immobilienwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berücksichtigt werden sollten

Inhaltsverzeichnis

• Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?
• Wie funktio­niert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berück­sichtigt werden?
• Welche Faktoren beein­flussen den Wert einer Immobilie?
• Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung
• Der Einfluss von Trends und zukünf­tigen Entwicklungen auf den Immobilienwert
• Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts
• Den Mehrwert einer verbes­serten Ausstattung simulieren
• Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt
• Die Arbeit von Sachverständigen
• Wann lohnt sich eine profes­sio­nelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?
• Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verläss­lichen Partner
• FAQ: Häufige Fragen zum Thema Immobilienberatung

Der Wert einer Immobilie ist einer der wichtigsten Bausteine des Real Estate Sektors. Es ist der Referenzpunkt, von dem vieles Weitere abhängt: Finanzierung, Instandhaltungskosten, Investitionen und nicht zuletzt Rendite. Dessen Bedeutung verleiht der Bewertung von Immobilien eine zentrale Rolle, daher ist die hohe Anzahl an Bewertungsmethoden alles andere als verwun­derlich. Wir bieten einen Überblick über die vielen Wege, den Immobilienwert zu ermitteln, sowie über die Faktoren, die auf diesen Einfluss nehmen.

Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?

Der Gewinn liegt im Einkauf. Das ist wohl eins der bekann­testen Sprichwörter der Immobilienbranche, fast schon zu bekannt. Ist es heute noch gültig? Ohne Frage, denn dieser Satz setzt voraus, dass der Wert einer Immobilie und sein Kaufpreis unter­schiedlich sein können. Somit weist er implizit auf ein grund­le­gendes Prinzip der Branche hin.

Wer eine Immobilie für weniger als ihren eigent­lichen Wert kauft, gehört zu den Gewinner:innen. Mit einem vermin­derten Kapitaleinsatz erhalten die Käufer:innen zahlreiche Vorteile. Bessere Finanzierungen, kürzere Amortisierungszeiten und höhere Erträge. Genauso gilt es umgekehrt: Wer für eine Immobilie mehr zahlt, als sie Wert ist, wird diese Erbsünde für die ganze Dauer des Eigentums mitschleppen.

Diese grund­le­gende Immobilien-Wahrheit gilt für jede Art Käufer:in, von der Privatperson, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage kauft, bis zu großen Investor:innen oder Fonds, bei denen es um den Erwerb von Zehntausenden Einheiten geht. Nicht zuletzt ist der günstige Einkauf das Geschäftsmodell der großen deutschen Wohnkonzerne wie Vonovia: Hätten diese nicht äußerst günstig kommunale Wohnbestände aufkaufen können, wären alle weiteren Erfolge einfach in der Größenordnung rechne­risch nicht möglich gewesen.

Das Beispiel zeigt, wie schwankend Wertermittlung sein kann: Weil damals die Bestände schnell verkauft werden mussten und die Käufer:innen flüssig waren, kamen die günstigen Geschäfte zustande. Bei einem Kaufpreis unter dem markt­üb­lichen Wert wird allein mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags Geld verdient. Das gilt natürlich auch für Privatpersonen, wenn sie das Glück haben, eine Wohnung oder ein Eigenheim günstig zu kaufen.

Genau deswegen ist beim Erwerb einer Immobilie die genaueste Wertermittlung notwendig: Daran lässt sich messen, wie gut das geplante Geschäft ist, was Konsequenzen auf den ganzen Lebenszyklus des Objekts haben wird. Aber auch in anderen Fällen ist sie von großer Bedeutung, wie beim Erben oder einer Trennung zum Beispiel. Nur wenn man den Wert eines vererbten Hauses kennt, lässt sich entscheiden, ob es angenommen werden sollte oder nicht? Wie viel Partner:innen, seien sie geschäft­liche oder roman­tische, als Auszahlung erhalten, wenn sie auf den zuste­henden Teil der Immobilie verzichten? Die Antwort liegt in der Bewertung.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berücksichtigt werden?

Wie Sie mit dem Vergleichswertverfahren den Immobilienwert ermitteln

Das Vergleichswertverfahren ist von den halben Dutzend Methoden eines der geläu­figsten, um Immobilienwerte zu ermitteln. Anhand ähnlicher Objekte in derselben Gegend wird der Wert anhand der Preise der anderen ermittelt. Wichtig ist, dass sie ähnliche Merkmale aufweisen: Sind es Einfamilien‑, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser? Mit oder ohne Garten? Stehen sie in einer Villengegend oder in einem Sozialbau aus den 60er Jahren?

Wurde eine ausrei­chende Menge an vergleich­baren Objekten gesammelt, lässt sich der Wert in Relation erstmal einordnen. Nach und nach, je detail­lierter die Analyse der Immobilie ausfällt, wird dieser verfeinert. Faktoren wie Sanierungsstand, Ausstattung und Energieverbrauch werden den Preis beein­flussen. Aufgrund des regula­to­ri­schen Umfelds hat auch die Energieeffizienzklasse der Immobilie immer mehr an Bedeutung gewonnen.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Acht Faktoren haben einen Effekt auf den Wert von Immobilien: Der Standort, das Alter, der Zustand, die Ausstattung, die Fläche, die Außenanlagen, die Art der Immobilie und immer mehr ihre Energieeffizienz.

Die Lage braucht nicht lange erläutert werden. Es gibt bessere und schlechtere Wohngegenden, urbane und ländliche, solche mit weniger und mehr Infrastruktur, mit einer erfreu­lichen oder dürftigen Anbindung an Transportmittel. Dasselbe gilt für Einkaufsviertel. Gewerbetreibende unter­scheiden die Qualität des Standorts mit einer vierstu­figen Klassifikation, die von 1A- bis 2B-Lagen reicht. Eine A‑Lage sieht zum Beispiel einen Passantenstrom von 10.000 bis 15.000 pro Stunde vor, während B‑Lagen 40 bis 70 Prozent dieses Wertes erreichen.

Beim Alter des Objektes und der Prüfung seines Zustandes – und eventu­ellen Sanierungsbedarf – ist hingegen Expertise notwendig. Im schlimmsten Fall kann der Zustand einer Immobilie sie wertlos machen. Dann wird sogar eine gute Lage daran nichts mehr ändern. Umgekehrt ist selbst eine Bestlage mit einer makel­losen Immobilie aufwertbar.

Dabei spielen der Grad und die Qualität der Ausstattung eine maßgeb­liche Rolle sowie die Art der Immobilie. Eine schlichte Jugendherberge in einem Altbau im Stadtzentrum wird weniger abwerfen als ein frisch gebautes, bestens ausge­stat­tetes Bürogebäude gleich daneben. Und heutzutage spielen klima­tische Aspekte eine immer wichtigere Rolle: Welche Energieeffizienzklasse kann das Gebäude aufweisen? Wie teuer ist es im Betrieb? Wie gut lässt es sich überhaupt energe­tisch sanieren?
Weitere Verfahren mit denen Sie den Immobilienwert ermitteln können
Neben der Vergleichswertmethode gibt es fünf weitere, die am häufigsten angewandt werden. Dabei darf nicht vergessen werden, egal welche Methode zur Anwendung kommt: Der Wert einer Immobilie kann sich von seinem Kaufpreis unter­scheiden. Wer keine Interessent:innen findet, muss Nachlässe beim Preis machen oder warten und hoffen, dass doch ein Angebot kommt. Wollen mehrere Käufer:innen dasselbe Objekt, lässt sich mehr als der ermit­telte Wert erzielen.

● Beim Ertragswertverfahren richtet sich das Augenmerk auf die Einnahmen der Immobilie. Ein Kinogebäude mit einer schwan­kenden Auslastung wird sicher anders bewertet, als ein Kinderheim, das einen 10 jährigen Mietvertrag mit einer Gemeinde hat. Von den Einnahmen werden die Instandhaltungs‑, Betriebs- und andere Kosten abgezogen.

● Das Sachwertverfahren geht gewis­ser­maßen struk­tu­riert speku­lativ vor. Denn dabei wird überlegt, wie viel der Neubau eines vergleich­baren Gebäudes heute kosten würde. Der Bodenwert wird nicht in der Rechnung berück­sichtigt, sondern nur die Herstellungskosten. Doch die heutigen Schwankungen der Baustoffpreise zeigen die Grenzen dieser Methode.

● Die hedonische Bewertung wurde in den 90er Jahren einge­führt und analy­siert die in- und extrin­si­schen Werte eines Objekts. Der Gebäudezustand, die Ausstattung, die Lage, die Verkäufe im Umfeld werden in einem standar­di­sierten Verfahren berück­sichtigt, um schnell und objektiv den Wert zu ermitteln. Allerdings sind eine gut gefüllte Datenbank und eine langjährige Erfahrung für diese Methode notwendig.

● Die mathe­ma­tischste aller Methoden ist sicher das Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren). Dabei wird ein Rechenmodell angewandt, das alle zukünf­tigen Einnahmen und Ausgaben des Objekts umfasst. Genutzt wird es vorwiegend für Immobilien, die auf Ertrag ausgelegt sind. Neuere Rechenmodelle können auch Nachhaltigkeitsaspekte berück­sich­tigen.

● Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV gibt es erst seit 2022. Es basiert auf einer gesetz­lichen Verordnung und greift auf drei Verfahren zurück: Das Vergleichswert‑, Ertragswert- und Sachwertverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Die unter­schied­lichen Verfahren werden dafür einzeln oder in Kombination verwendet.

Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung

“Sag mir, wo du stehst” war in einem Song der 60er Jahre zu hören, die Frage war politisch zu verstehen. Bei einer Immobilie bestimmt die Frage, bzw. der Standort, ebenfalls über das Interesse, das Investierende für diese entwi­ckeln können. Der Standort ist von allen externen Faktoren einer der wesent­lichsten, die einen Einfluss auf den Wert haben.

Daher ist eine Marktanalyse so wichtig: Sie unter­sucht so genau wie möglich den lokalen Immobilienmarkt, berück­sichtigt die Trends und Entwicklungen, wie z.B. geplante Bau- oder Infrastrukturprojekte oder Großevents wie Olympische Spiele, die zwar selten sind, aber dafür massive Auswirkungen auf Städte und Regionen haben. Sie wägt ab, welchen Effekt diese auf dem Immobilienmarkt haben werden.

Die Untersuchung der Standortfaktoren ist gewis­ser­maßen eine Mikro-Marktanalyse. Hier geht es um die Aspekte, welche die Immobilie unmit­telbar betreffen. Dazu gehört das Umfeld, steht sie neben einer Fabrik oder einem Park, wie gut erreicht man sie -, und nicht zuletzt die erwei­terte Umgebung. Das schöne Viertel einer begehrten Großstadt, die Gehweite zu einem Strand, oder die Nähe von Geschäften, zu einem Veranstaltungsort oder einer Autobahn werden alle unter­schied­liche Auswirkungen haben.

In den Wüest Partner-Berichten über den deutschen Immobilienmarkt lassen sich über die Jahre solche Entwicklungen in den verschie­denen Segmenten nachver­folgen. Selbstgenutztes Wohneigentum entwi­ckelt sich anders als fremd­ge­nutztes, seit einigen Quartalen gehen die Preise zurück, nachdem sie ein Jahrzehnt stetig stiegen. Erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen entwi­ckeln sich anders als Warenhausstandorte. Logistikobjekte auf der grünen Wiese werden die Landschaft sicher nicht aufwerten, aber in der Gegend für mehr Arbeitsplätze sorgen – und sich somit auf Mietpreise auswirken.

Um keines der vielen Faktoren, die sich auf den Wert von Immobilien auswirken können, aus dem Blick zu verlieren, haben wir die Lösung Wüest Dimensions entwi­ckelt: Erfahren Sie mehr über die software­ge­stützte Markt- und Standortanalyse hier.

Der Einfluss von Trends und zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienwert

Der aktuell vorherr­schende Trend ist ohne Zweifel der zur Nachhaltigkeit. Das ambitio­nierte Ziel der EU, bis 2050 CO2-neutral zu sein, die ESG-Kriterien, sowie die zugelas­senen Heizsysteme und Energieeffizienzklassen dominieren allesamt schon jetzt die Branche.

Diese Entwicklungen haben das Potential, zum Beispiel große Wohnbestände aus der Nachkriegszeit zu entwerten, die bisher verlässlich Einnahmen lieferten, wenn nicht adäquat damit umgegangen wird. Auch hier kann eine Wertermittlung den Verlust prognos­ti­zieren. Umgekehrt lassen sich auch Szenarien entwi­ckeln, um eine solche Anlage vom regula­to­risch gefähr­deten Objekt weiterhin als stabile Einnahmequelle zu halten.

Ein weiterer Trend ist sicherlich der zu Smart Buildings, die sich von der reinen Zukunftsfantasie zur immer sinnvol­leren Option für Neubauten im gewerb­lichen Sektor entwi­ckeln. Niedrige Betriebskosten, kaum Auswirkungen auf die Umwelt, perfekte Vernetzung und eine ständig kontrol­lierte Haustechnik, all das unter­scheidet das intel­li­gente Haus vom tradi­tio­nellen. Bis 2028 soll der Markt für Smart Buildings weltweit über 200 Milliarden US-Dollar wert sein. Und auch Altbauten lassen sich zu Smart Buildings umrüsten oder “retro­fitten”.

Lesen Sie mehr: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte

Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts

Nachhaltigkeitsstrategien & energetische Sanierungen

Die größten Potentiale, den Wert von Immobilien zu steigern, liegen aktuell in der konse­quenten Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen. Ohnedies notwendige Instandhaltungsarbeiten können Teil von Nachhaltigkeitsstrategien und energe­ti­schen Sanierungen werden. Dafür ist jedoch eine detail­lierte Kenntnis der Möglichkeiten der Effizienzsteigerung notwendig: Die Möglichkeiten sind so unendlich zahlreich, dass eine Orientierung ausschlag­gebend ist. In diesem Artikel zeigen wir ein paar Beispiele.

In einer größeren Studie von Wüest Partner zeigen wir, wie man dank energe­ti­schen Sanierungen von Wohnimmobilien drei Gewinner:innen auf einen Schlag herbei­führen kann: Eigentümer:innen, Mieter:innen und Umwelt. Durch das Senken der CO2-Emissionen wurde die Natur geschont. Die Emissionen nahmen ab, weil Dämmung und Energiezufuhr effizi­enter wurden. Das reduzierte die Betriebskosten, was den Gewinn der Eigentümer:innen erhöhte. Die Mieter:innen zahlten weniger Betriebskosten. Eine Verkettung positiver Wechselwirkungen also, von der alle Beteiligten profi­tieren.

Ist einmal eine neuere Haustechnik eingebaut, verändert sich dadurch die Arbeit von Immobilen-Manager:innen. Denn nie zuvor war es möglich, so viele Daten über Gebäude zu erfassen. Die software­ge­stützte Auswertung dieser Daten erlaubt ein viel genaueres Monitoring sowie die Steuerung der Ausgaben. Dadurch lassen sich bessere Einsparpotenziale bei den Betriebskosten identi­fi­zieren, die zu einer Erhöhung der Rendite führen. Auch für solch ein zeitge­mäßes Immobilien-Management bietet Wüest Partner die passenden Tools.

Auch für Eigentümer:innen von selbst­ge­nutzten Wohnimmobilien machen diese Ratschläge Sinn: Der Sparkassen-Verbund listet eine energe­tische Sanierung als erste Maßnahme, um seine Immobilie aufzu­werten. Allerdings sind die Dimensionen von Einzel- Eigentümer:innen und Halter:innen größerer Bestände natürlich andere. Nutzen beide nur noch LED-Leuchten, werden die Ersparnisse ganz anders ausfallen, denn größere Bestände haben natürlich viel mehr Gemeinschaftsflächen.

Um das meiste aus einer Sanierung zu holen, empfiehlt sich eine externe Beratung. Diese kann auf zahlreiche Fallbeispiele zurück­greifen und auch mit belast­baren Zahlen aufwarten, mit Beispielen, wie viel sich dort dank dieser und dieser Maßnahme einsparen ließ. Wenn es mehr als eine Beratung sein soll, wie zum Beispiel die Entwicklung eines CO2-Absenkpfades, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen, ist ein Partner, der diesen Weg begleitet, fast unumgänglich. Denn das bedeutet die Planung von energe­ti­schen Sanierungen über eine Dekade hinaus, mit der Auswahl der Maßnahmen und der Simulation ihrer Wirkung sowie einer Cash-Flow-Kalkulation, um das nötige Geld bereit zu haben.

Wenn Sie mehrere Liegenschaften verwalten und Interesse an einer kosten­losen Beratung in Sachen Nachhaltigkeit haben, kontak­tieren Sie uns gerne.

Den Mehrwert einer verbesserten Ausstattung simulieren

Neben der Planung der gesetzlich vorge­se­henen Effizienzoptimierung sind auch klassische Maßnahmen zur Wertsteigerung simulierbar. Dazu gehören die Verbesserung der Ausstattung in Küche und Bad z.B,. oder an den gemein­schaft­lichen Flächen. Eine attrak­tivere Gestaltung der Außenbereiche und Grünflächen, wenn vorhanden, sichere Bereiche für Fahrräder und Kinderwagen. Vielleicht macht die Förderung der Kommunikation innerhalb der Hausgemeinschaft dank eines Gemeinschaftsraumes Sinn, oder durch einen Messenger-Dienst.

Das mag sehr detail­liert klingen, aber im Alltag der Bewohnerschaft wird dadurch die Nachbarschaftshilfe erleichtert: kurzzei­tiges Verleihen von Geräten, Nachfragen ob ein Ausfall nur die eigene Wohnung betrifft oder die ganze Anlage, usw. Solche Maßnahmen sind nicht immer einfach durch­zu­führen, gerade deswegen ist eine Simulation der Kostenberechnung und der daraus folgenden Wertsteigerung ein ideales Mittel um festzu­stellen, ob sich solche Maßnahmen lohnen.

Die Schaffung von zusätz­lichem Wohnraum durch Balkone, Dachbauausbauten oder von Abstellflächen wirkt sich ebenfalls auf den Immobilienwert aus. Gerade die Herstellung von Balkonen an einem Altbau, oder einem Nachkriegsbau, sind eine höhere Investition. Deswegen empfiehlt es sich, die Kosten sehr genau zu kalku­lieren, um den tatsäch­lichen Nutzen festzu­stellen.

Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt

Das gilt auch für die Aufwertung des Kellerbereichs, indem sich anstatt von der klassi­schen Aufteilung in Kellerabteilen zusätzlich ein Locker-System einrichten läßt. Denn nicht jeder der Bewohner:innen braucht denselben Stauraum. Auch in diesen Fällen iist dies dank einer präzisen Simulation mittels einer Verwaltungssoftware möglich. Mühelos lassen sich damit mehrere Szenarien erstellen, wodurch die effizi­en­teste Lösung gewählt wird. Oder um festzu­stellen, dass eine solche Maßnahme an diesem Objekt sich nicht lohnt.

Die Arbeit von Sachverständigen

Der Unterschied zwischen Makler:innen und Sachverständigen

Den Wert einer Immobilie können Makler:innen wie Sachverständiger:innen ermitteln. Allerdings wird das Urteil von Makler:innen, so richtig es auch sein mag, nicht von Gerichten und Banken akzep­tiert. Bei Makler:innen besteht immer das Risiko, dass sie nicht immer als neutrale Wertermittler:innen handeln. Denn sie können jederzeit zu Marktteilnehmenden werden, die an Transaktionen verdienen. Schließlich ist es deren Aufgabe, Kaufende und Verkaufende zusam­men­zu­bringen, für diese Leistung werden sie über Vermittlungsprovisionen bezahlt.

Die Sachverständigen sind hingegen zur Neutralität verpflichtet und dürfen auf keinen Fall an einer unter­suchten Immobilie verdienen. Sie sind vergleichbar mit Gutachter:innen, deren Meinungen auch vor Gericht bestehen müssen.

Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?

Für Privatpersonen lohnt sich jedoch eine Wertermittlung durch Sachverständiger:innen nicht immer. In vielen Fällen macht sie jedoch Sinn. Bei einer Erbschaft z.B., um eine zu hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden. Bei einer Scheidung, wenn der eine Partner den anderen auszahlen muss, sorgt der Sachverständige dafür, dass keiner übervor­teilt wird. Sobald ein Finanzamt oder ein Gericht invol­viert ist, wird ein Sachverständiger notwendig – denn etwas anderes akzep­tieren offizielle Stellen nicht.

Für Immobilien-Akteur:innen hingegen sind Sachverständige und Beratende der Garant einer verläss­lichen Partnerschaft. Sie erhalten für ihre Arbeit keine Provisionen, sondern werden dafür bezahlt. Zur Ermittlung des Werts stützen sich Sachverständige schon immer auf Daten zur Preisentwicklung. Doch da sich die Immobilienbranche mit der Digitalisierung und dem Trend zur Nachhaltigkeit so dermaßen stark verändert hat, sind die Spezialist:innen immer spezia­li­sierter geworden. Die Menge an verfüg­baren Daten ist schlicht so immens hoch geworden, dass Einzelne kaum noch hinterher kommen können.

Ist der Sachverständige an eine Beraterfirma angedockt, sieht es schon anders aus. So beschäftigt bei Wüest Partner allein das Zusammentragen von Marktdaten durch unabhängige Verkaufs-Plattformen und allen anderen verfüg­baren Quellen demogra­fi­scher Angaben ein 30 köpfiges Team. Auf diese aufbe­rei­teten Daten haben unsere Sachverständigen natürlich Zugriff.

Zusätzlich ist der Bereich energe­ti­scher Sanierungen zu einem Dschungel aus Möglichkeiten, Maßnahmen und techni­scher Lösungen geworden, der ganze Teams Vollzeit auf Trab halten kann. Dazu zählt auch das Sammeln reali­sierter Sanierungen, mit detail­lierten Auswertungen, um deren Nutzen in Kilowatt-Stunden und Euros festhalten zu können. Auch diese Möglichkeiten können Sachverständigen in ihren Gutachten einfließen lassen, um Wertsteigerungspotentiale zu empfehlen.

Wenn Sie erfahren möchten, wie Wüest Partner Sie bei Bewertungen oder in Sachen Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios unter­stützen kann, sprechen Sie uns gerne an.

Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verlässlichen Partner

Wüest Partner ist eine führende Beratungs- und Bewertungsfirma im deutsch­spra­chigen Raum. Ob periodische Bewertungen für Immobilienfonds, oder ESG-Ratings für Halter:innen von bundes­weiten Beständen oder maßge­schnei­derte Lösungen für mittlere Player:innen, wir decken alles ab. Damit können Sie genau und problemlos den Immobilienwert ermitteln, egal ob für einige wenige Liegenschaften oder ein ganzes Portfolio.

Zusätzlich bieten wir eine komplette Suite von Software-Lösungen, die das gesamte Spektrum der Immobilienverwaltung abdeckt und mit detail­lierten Marktdaten permanent gespeist wird. Egal ob als lokale oder SaaS-Lösung, Sie bestimmen, ob Sie lediglich einzelne Module oder gleich das komplette Paket buchen möchten.

Mit Wüest Partner liegt der Gewinn in der Zusammenarbeit.

Häufige Fragen zum Thema Immobilienberatung

Wie kann ich den Immobilienfaktor berechnen?

Der Immobilienfaktor, auch Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor genannt, ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie. Oder: Wie viele Jahre es dauert, bis die Investition sich amorti­siert. Damit lässt sich die Rentabilität eines Mietobjekts einschätzen. Als Faustregel sind 20 Jahre nötig, um den Kaufpreis einer Immobilie zu amorti­sieren, also ein Faktor 1:20. Dies entspricht einer jährlichen Rendite von 5 Prozent. Immobilienfaktoren von 1:30 oder höher sind ein Hinweis auf eine mögliche Marktüberhitzung.

Was bedeutet Immobilien-Vervielfältiger?

Der Immobilien-Vervielfätiger ist ein Synonym für Immobilienfaktor oder Kaufpreisfaktor, siehe den vorigen Abschnitt. Damit wird die Dauer bezeichnet, in welcher der Kaufpreis einer Immobilie durch seine Mieteinnahmen amorti­siert wird. Dies erlaubt die Rentabilität einer Immobilie einzu­schätzen.

Wie kann ich den Immobilienwert bei Erbschaft ermitteln? Bzw. wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Wenn eine Immobilie vererbt wird, fällt eine besondere Art von Steuer an: die Erbschaftssteuer. Um diese zu berechnen, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie bzw. ihren Marktpreis (siehe dazu den Artikel Wertermittlung). Hier liegt das Risiko, denn seit 2023 wenden Finanzbehörden neue Regeln an, die den Immobilienwert höher ausfallen lassen können. Laut Gesetz gibt es drei Wertermittlungsverfahren: Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwertverfahren. Die Regeln der letzten zwei Verfahren haben sich geändert, wodurch höhere Bewertungen möglich sind. Allerdings gibt es bei einer Erbschaft auch Freibeträge: Bei erbenden Partnern oder Kindern liegen diese bei 500.000 bzw. 400.000 Euro. Nur bei Immobilien, die über diesen Werten liegen, fallen Steuern an.

Wie wird der Wert eines Hauses bei Schenkung ermittelt?

Die Schenkung einer Immobilie gleicht einer steuer­lichen Bergwanderung. Nicht jeder erreicht luftige Gipfel mit geringer Steuerlast, die meisten bleiben in der Mitte des Hangs oder landen vielleicht im Graben – mit Steuersätzen bis zu 50 Prozent. Wie bei einer Erbschaft ermittelt bei Schenkungen das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, siehe dazu den Folgeabschnitt. Der Steuersatz hängt von vielen Faktoren ab: der Zeitpunkt der Schenkung, der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker:innen und Beschenkten, dieser beein­flusst die Steuerklasse der Schenkung, und nicht zuletzt die geltenden Freibeträge. Besteuert wird nur der Betrag, der über dem Freibetrag liegt. Deswegen ist es wichtig, dass die Wertermittlung so genau wie möglich den realen Wert der Immobilie darstellt.

Wie berechne ich den Verkehrswert einer Immobilie?

Die Wertermittlung von Immobilien ist gesetzlich festgelegt (ImmoWertV), im wesent­lichen gibt es drei Verfahren, um den Verkehrswert einer Liegenschaft festzu­stellen:

• Das Vergleichswertverfahren: Die Heranziehung ähnlicher Immobilien, die innerhalb eines gewissen Zeitraums und Gegend verkauft wurden, erlaubt durch Vergleich den Wert zu ermitteln. Dieses Verfahren wird am häufigsten für Wohnimmobilien verwendet.

• Das Ertragswertverfahren: Die Einnahmen, die eine Immobilie generiert, sind Basis der Wertermittlung und nicht das Gebäude selbst. Gute Beispiele sind Imbissbuden oder Tankstellen, die baulich wenig attraktiv sein mögen, aber dennoch Wert schöpfen. Das Verfahren wird bei Gewerbeimmobilien angewandt.

• Das Sachwertverfahren: Dies wird für seltene oder histo­rische Bauten wie Schlösser oder Fabriken genutzt. Hier werden die fiktiven Kosten ermittelt, die der Bau heute verur­sachen würde. 

Wie ermittle ich den Wert einer Immobilie selbst?

Sicherlich lässt sich der Wert einer Immobilie selbst einschätzen, da die meisten Angaben zur Wertermittlung öffentlich zugänglich sind. Die deutsch­land­weiten Quadratmeterpreise sind in der Online-Datenbank BORIS einsehbar (Bodenrichtwerte), auf Immobilienplattformen befinden sich zahlreiche Verkaufsangebote und dank einer Kriteriensuche lassen sich vergleichbare Objekte leicht finden. Zusätzlich geben die meisten Landkreise jährliche Grundstücksmarktberichte auf Basis der Gutachterausschüsse heraus, in denen detail­liert alle Transaktionen des Vorjahres unter­sucht werden. Daneben gibt es zahlreiche kostenlose Online-Bewertungstools. Der Wert einer Immobilie hängt jedoch von vielen weiteren Faktoren ab, wie Zustand, Ausstattung, Mikrolage, Energieeffizienzklasse, energe­ti­scher Sanierungsstand und anderen. Zwischen einer guten Einschätzung und einer belast­baren Ermittlung liegen Welten. Besonders bei Erbschaften und Schenkungen ist daher eine profes­sio­nelle Wertermittlung empfeh­lenswert.

Kostenlos einen Immobilienwert ermitteln: Wie geht das?

Am schnellsten lässt sich ein Immobilienwert mit kosten­losen Online-Tools ermitteln. Allerdings geben die wenigsten Tools Einblicke in ihre Daten oder nach welcher Methodik sie den Wert berechnen. Zusätzlich beein­flussen Faktoren den Wert, die Tools nicht immer erfassen. Das sind z.Bsp. die Ausstattung, die Höhe der Nebenkosten, die Infrastruktur und die Qualität des Umfelds. Wer ein bisschen mehr Zeit inves­tieren will, kann auf Immobilienplattformen vergleichbare Objekte finden und Preise vergleichen. Eine kostenlose Wertermittlung von Immobilien ist zur Orientierung sicherlich hilfreich, hat aber für behörd­liche Angelegenheiten wie Steuern wenig Nutzen. Dafür ist eine profes­sio­nelle Wertermittlung notwendig.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses im Jahr 2025?

Bei der Schenkung oder dem Erben einer Immobilie fallen Steuern an, deswegen wird dessen Wert ermittelt. Dafür verwendet das Finanzamt drei gesetzlich festge­legte Verfahren: das Vergleichswert‑, Ertragswert- und Sachwertverfahren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben. Die zwei letzten Verfahren wurden 2023 geändert, wodurch die ermit­telten Werte höher ausfallen. Allerdings kommt bei Wohnimmobilien das Vergleichswertverfahren am häufigsten zur Anwendung.

Wer bewertet Immobilien?

Immobilien können von Immobilienberater:innen, Gutachter:innen, Sachverständiger:innen oder Makler:innen bewertet werden. Im Unterschied zu Makler:innen sind Gutachter:innen und Sachverständiger:innen neutrale Instanzen, da sie vereidigt oder staatlich zugelassen sind. Wenn Makler:innen den Wert von Immobilien ermitteln, die sie vermarkten, kann ein Interessenkonflikt entstehen.

Wer schätzt ein Haus?

Wie der Name sagt, ist eine Schätzung keine Ermittlung und kann von jeder sachkun­digen Person durch­ge­führt werden, die über Erfahrung mit Immobilien verfügt. Das können Eigentümer:innen sein, Hausverwalter:innen, Makler:innen oder Immobilien-Unternehmer:innen.

Wozu den Immobilienwert ermitteln? Warum sollten Sie den Immobilienwert ermitteln lassen?

Den Wert einer Immobilie zu ermitteln macht in vielen Fällen Sinn und ist in anderen gesetzlich verpflichtend. Im Fall eines Erbes oder einer Schenkung wird die Wertermittlung vom Finanzamt gefordert, um mögliche Steuern zu berechnen. Sollten mehrere Personen erben und die Immobilie verkaufen wollen, wissen sie dank einer Wertermittlung, welchen Preis sie dafür verlangen können. Auch für Kredite und Finanzierungen ist eine Wertermittlung verpflichtend, da die Immobilie als Garantie dient und somit die Höhe des Kredits beein­flusst. Potentielle Käufer:innen können dank Wertermittlungen prüfen, ob der verlangte Kaufpreis gerecht­fertigt ist.

H3 Wie kann ich einen Immobilienwert ermitteln?

Privatpersonen haben verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln – besonders bequem ist die Nutzung eines Online-Bewertungstools. Allerdings ist in den wenigsten Fällen trans­parent, auf welchen Daten diese Tools basieren. Eine etwas fundiertere Methode besteht darin, die Bodenrichtwerte oder durch­schnitt­lichen Quadratmeterpreise in einer deutsch­land­weiten Datenbank abzurufen. Die Daten stammen von den Gutachterausschüssen und sind belastbar. Wer bereit ist, noch mehr Arbeit zu inves­tieren, kann auch auf Immobilienplattformen vergleichbare Objekte finden. Natürlich können auch Fachpersonen beauf­tragt werden: Makler:innen, Gutachter:innen oder Sachverständige. Letztere haben Honorare im unteren vierstel­ligen Bereich, dafür hat ihre Ermittlung Bestand vor Behörden.

 

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Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

In Deutschland sind per Gesetz drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie vorge­sehen: Das Vergleichswert‑, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sie basieren entweder auf vergleich­baren Immobilien, auf deren Einnahmen oder auf deren Baukosten. Im angel­säch­si­schen Raum gibt es zusätzlich das Discounted-Cash-Flow (DCF) und das Investment Verfahren. Beide betrachten Immobilien in erster Linie aus einem finan­zi­ellen Standpunkt.

Wie berechnet man den Kaufpreis einer Immobilie?

Kaufpreis und Verkehrswert, bzw. der reale Wert einer Immobilie stimmen nicht automa­tisch überein. Denn der tatsäch­liche Verkaufspreis hängt auch von externen Faktoren ab, die Eigentümer:innen nicht beein­flussen können. Der Immobilienmarkt unter­steht Schwankungen, Verkäufer:innen können schnell verkaufen wollen und deswegen Preisnachlässe gewähren. Weitere Faktoren sind die Höhe der Zinsen, was die Finanzierbarkeit von Käufen beein­flusst. Wie der Verkehrswert einer Immobilie berechnet wird, steht im vorigen Abschnitt, ob der Kaufpreis diesem entspricht, ist zwar meistens der Fall, jedoch nicht garan­tiert.

Wie überprüfe ich den Immobilienwert in meiner Gegend?

Die einfachsten Mittel um die Immobilienpreise in einer Gegend zu prüfen sind die Bodenrichtwerte, die postleit­zahl­genau die Quadratmeterpreise auflisten oder die Prüfung der Verkaufsangebote auf Immobilienplattformen. Eine weitere Möglichkeit sind Immobilienmarktberichte zu konsul­tieren, wie z.Bsp. die von Wüest Partner: Sie analy­sieren die deutschen Wohnungsmärkte in den Regionen Nord, Ost, West und Süd auf Rendite-Potenziale.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Preisspanne einer einfachen Immobilienbewertung reicht von kostenlos bis zu Summen im unteren vierstel­ligen Bereich. Online-Tools bieten kostenlose Bewertungen, der Nachteil dabei ist: Sie sind ohne Gewähr. Wenn es um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht, reicht eine Preiseinschätzung von Makler:innen. Deren Kosten sind meistens im Kaufpreis inklu­diert, wenn der/die Makler:in auch den Vertrieb der Immobilie übernimmt. Bewertungen, die auch vor Behörden wie dem Finanzamt oder einem Gericht Bestand haben sollen, müssen von verei­digten Gutachter:innen erstellt werden. Bei größeren und komple­xeren Liegenschaften hängt der Immobilienermittlungspreis von den spezi­fi­schen Eigenschaften der Immobilie ab.

Welche Daten werden für die Immobilienbewertung genutzt? Bzw. welche Angaben sind für die Immobilienbewertung nötig?

Zum einen die Angaben über die Immobilie selbst wie Mikrolage, Fläche, Ausstattung, Zustand, Baujahr, Immobilientyp (Ein- oder Mehrfamilienhaus). Zum anderen Angaben über das Umfeld der Immobilie, also Anschluss an Nah- und Fernverkehr, Infrastruktur in Form von Versorgung, Bildungs- und Freizeitangebote, Soziodemografie, Wirtschaftskraft und besonders deren Entwicklung. Für genauere Informationen verweisen wir auf diesen Artikel.

Wie genau sind die Ergebnisse der Immobilienbewertung?

Die Genauigkeit einer Immobilienbewertung hängt stark von der verwen­deten Methode ab. Kostenlose Online-Tools liefern in der Regel eine erste grobe Einschätzung. Sie basieren meist auf öffentlich verfüg­baren Durchschnittswerten oder Vergleichsobjekten, ohne indivi­duelle Merkmale wie Ausstattung, Sanierungsstand oder Mikrolage detail­liert zu berück­sich­tigen. Daher sind sie nützlich zur ersten Orientierung, ersetzen jedoch keine belastbare Bewertung.

Eine profes­sio­nelle Immobilienbewertung durch zerti­fi­zierte Sachverständiger:innen oder erfahrene Gutachter:innen ist deutlich präziser. Sie basiert auf umfang­reichen Daten, einer genauen Objektanalyse und berück­sichtigt auch aktuelle Markttrends, recht­liche Rahmenbedingungen und besondere Eigenschaften der Immobilie. Gerade bei Sonderimmobilien oder bei gerichtlichen/steuerlichen Fragestellungen ist diese Form der Bewertung unerlässlich, denn sie ist die verläss­lichste Methode, um den tatsäch­lichen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Wann sollte ich den Wert meiner Immobilie berechnen?

Der häufigste Anlass einer Immobilienbewertung ist ein geplanter Verkauf oder eine Kreditaufnahme, um z.Bsp. eine weitere Immobilie zu kaufen oder die bestehende zu sanieren. Wenn eine Schenkung oder ein Erbe in Aussicht steht, ist eine Bewertung ebenfalls zu empfehlen. Zur Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuern ordnet das Finanzamt eine Wertermittlung an, die manchmal höher als der reale Wert ausfallen kann. Liegt ein aktuelles Wertgutachten verei­digter Sachverständiger:innen vor, verzichten die Behörden in der Regel auf eine erneute Bewertung.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Die immobi­li­en­be­zo­genen Faktoren können von der Eigentümerschaft direkt beein­flusst werden. Dazu gibt es eine Reihe von externen Faktoren, die nicht in deren Hand liegen. Dazu zählen regula­to­rische Vorgaben wie die gesetzlich vorge­schriebene Energieeffizienz oder die Art der Heizung sowie finan­zielle Faktoren wie Zinshöhe und verfüg­bares Kapital, das Käufer:innen zur Verfügung steht. Letztlich spielt auch die Entwicklung des Umfeldes eine Rolle. Wenn in der Nähe der Immobilie eine Schule oder eine Grünfläche entsteht, kann sich das positiv auswirken, wenn es ein Flughafen ist, vermutlich weniger.

Welche Faktoren mindern den Wert einer Immobilie?

Zuallererst ihr Zustand: Das Alter, die Abnutzung und ein Sanierungsstau mindern den Wert einer Immobilie, da auf die neuen Eigentümer:innen Sanierungskosten zukommen. Diese werden meist vom Kaufpreis abgezogen. Aktuell sind der energe­tische Standard und die Energie-Effizienz ein wertbe­ein­flus­sender Faktor: Immobilien mit den Effizienzklassen A bis B erzielen merklich höhere Kaufpreise, als solche mit schlech­teren Klassen, siehe dazu z.Bsp. diese Studie, Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte. Nicht zuletzt spielen das unmit­telbare Umfeld und dessen Entwicklung eine wesent­liche Rolle.

Welche Verfahren gibt es, um den Immobilienwert zu ermitteln?

• Vergleichswertverfahren: basiert auf Preisen ähnlicher Objekte in vergleich­barer Lage.
• Ertragswertverfahren: orien­tiert sich an den zu erwar­tenden Einnahmen der Immobilie.
• Sachwertverfahren: berechnet die Wiederherstellungskosten des Gebäudes ohne Bodenwert.
• Hedonisches Verfahren: nutzt viele Merkmale und Marktdaten zur automa­ti­sierten Bewertung.
• Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF): bewertet zukünftige Zahlungsströme, vor allem bei Renditeobjekten.
• ImmoWertV-Verfahren: gesetzlich geregelter Mix aus Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Worauf sollten Sie bei Gutachter:innen achten?

Bei Gutachter:innen spielen Ruf und Qualifikation eine wichtige Rolle. Besonders der letzte Punkt ist wichtig in einem sich ständig verän­dernden regula­tiven Umfeld: Bestimmungen zu Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind heutzutage einer der größten wertbe­stim­menden Faktoren. Diese sollten Gutachter:innen im Blick haben, was sich anhand der entspre­chenden Qualifikationen, Zertifizierungen und Weiterbildungen erkennen lässt.

Was sagt der Verkehrswert aus?

Der Verkehrswert bezeichnet den Wert einer Immobilie, welcher aber nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Ziel von Käufer:innen ist, einen möglichst niedrigen Kaufpreis zu zahlen, das eines Verkäufers logischer­weise einen möglichst hohen. Wie eine alte Weisheit der Immobilienbranche besagt: Der Gewinn liegt im Einkauf.

Was bedeutet der Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist die bei der Veräußerung erzielte Summe, die nicht unbedingt mit dem Verkehrswert überein­stimmen muss. Eine Immobilie kann einen höheren oder niedri­geren Kaufpreis als ihr Verkehrswert erzielen. Das hängt vom Trend des Immobilienmarktes ab, von der Höhe der Zinsen und somit dem verfüg­baren Kapital der Käufer:innen, sowie von weiteren Aspekten. Das können Baupreise sein, ob die Immobilie schnell verkauft werden muss und weitere.

Für welche Immobilien kann ich eine Immobilienbewertung durchführen lassen?

Jede Immobilie kann bewertet werden. Für jede Immobilie gibt es ein passendes Wertermittlungsverfahren: Für Wohnimmobilien sind es in der Regel Vergleichswertverfahren, für Gewerbeimmobilien Ertragswertverfahren und für seltene Immobilien wie Gutshäuser oder Schlösser das Sachwertverfahren.

Wie lange dauert es eine Immobilien online bewerten zu lassen

Eine Online-Bewertung dauert ein paar Minuten. Diese geben jedoch meist nur eine Orientierung und können nicht mit einer profes­sio­nellen Wertermittlung verglichen werden.

Was passiert mit Daten, die für eine Immobilienbewertung angegeben werden?

Wie immer im Internet: Wenn etwas gratis ist, sind die Nutzer:innen das Produkt. In anderen Worten: Anbieter:innen von kosten­losen Bewertungen handeln nicht selbstlos, sondern erwarten etwas davon. Meistens sind es Kontakte von poten­ti­ellen Kund:innen, manchmal können es auch die Daten der Immobilien selbst sein, weswegen von der Angabe genauer Adressen abgeraten wird. Es empfiehlt sich, die Richtlinien zum Datenschutz des kosten­losen Tools zu lesen.

Wie kann ich den Immobilienwert steigern?

Der Immobilienwert lässt sich gezielt durch energe­tische Sanierungen, bessere Ausstattung, moderne Haustechnik oder zusätz­liche Wohnfläche (z. B. Balkone, Dachausbau) steigern. Besonders Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zahlen sich doppelt aus: Sie senken die Betriebskosten für poten­zielle Mieter:innen bzw. Käufer:innen, wodurch Eigentümer:innen die Marktwerte erhöhen und bessere Mietpreise bzw. Kaufpreise erreichen können.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

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