Immobilienwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berücksichtigt werden sollten

Inhaltsverzeichnis
- Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?
- Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berücksichtigt werden?
- Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
- Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung
- Der Einfluss von Trends und zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienwert
- Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts
- Den Mehrwert einer verbesserten Ausstattung simulieren
- Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt
- Die Arbeit von Sachverständigen
- Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?
- Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verlässlichen Partner
- FAQ: Häufige Fragen zum Thema Immobilienberatung
Der Wert einer Immobilie ist einer der wichtigsten Bausteine des Real Estate Sektors. Es ist der Referenzpunkt, von dem vieles Weitere abhängt: Finanzierung, Instandhaltungskosten, Investitionen und nicht zuletzt Rendite. Dessen Bedeutung verleiht der Bewertung von Immobilien eine zentrale Rolle, daher ist die hohe Anzahl an Bewertungsmethoden alles andere als verwunderlich. Wir bieten einen Überblick über die vielen Wege, den Immobilienwert zu ermitteln, sowie über die Faktoren, die auf diesen Einfluss nehmen.
Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?
Der Gewinn liegt im Einkauf. Das ist wohl eins der bekanntesten Sprichwörter der Immobilienbranche, fast schon zu bekannt. Ist es heute noch gültig? Ohne Frage, denn dieser Satz setzt voraus, dass der Wert einer Immobilie und sein Kaufpreis unterschiedlich sein können. Somit weist er implizit auf ein grundlegendes Prinzip der Branche hin.
Wer eine Immobilie für weniger als ihren eigentlichen Wert kauft, gehört zu den Gewinner:innen. Mit einem verminderten Kapitaleinsatz erhalten die Käufer:innen zahlreiche Vorteile. Bessere Finanzierungen, kürzere Amortisierungszeiten und höhere Erträge. Genauso gilt es umgekehrt: Wer für eine Immobilie mehr zahlt, als sie Wert ist, wird diese Erbsünde für die ganze Dauer des Eigentums mitschleppen.
Diese grundlegende Immobilien-Wahrheit gilt für jede Art Käufer:in, von der Privatperson, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage kauft, bis zu großen Investor:innen oder Fonds, bei denen es um den Erwerb von Zehntausenden Einheiten geht. Nicht zuletzt ist der günstige Einkauf das Geschäftsmodell der großen deutschen Wohnkonzerne wie Vonovia: Hätten diese nicht äußerst günstig kommunale Wohnbestände aufkaufen können, wären alle weiteren Erfolge einfach in der Größenordnung rechnerisch nicht möglich gewesen.
Das Beispiel zeigt, wie schwankend Wertermittlung sein kann: Weil damals die Bestände schnell verkauft werden mussten und die Käufer:innen flüssig waren, kamen die günstigen Geschäfte zustande. Bei einem Kaufpreis unter dem marktüblichen Wert wird allein mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags Geld verdient. Das gilt natürlich auch für Privatpersonen, wenn sie das Glück haben, eine Wohnung oder ein Eigenheim günstig zu kaufen.
Genau deswegen ist beim Erwerb einer Immobilie die genaueste Wertermittlung notwendig: Daran lässt sich messen, wie gut das geplante Geschäft ist, was Konsequenzen auf den ganzen Lebenszyklus des Objekts haben wird. Aber auch in anderen Fällen ist sie von großer Bedeutung, wie beim Erben oder einer Trennung zum Beispiel. Nur wenn man den Wert eines vererbten Hauses kennt, lässt sich entscheiden, ob es angenommen werden sollte oder nicht? Wie viel Partner:innen, seien sie geschäftliche oder romantische, als Auszahlung erhalten, wenn sie auf den zustehenden Teil der Immobilie verzichten? Die Antwort liegt in der Bewertung.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berücksichtigt werden?
Wie Sie mit dem Vergleichswertverfahren den Immobilienwert ermitteln
Das Vergleichswertverfahren ist von den halben Dutzend Methoden eines der geläufigsten, um Immobilienwerte zu ermitteln. Anhand ähnlicher Objekte in derselben Gegend wird der Wert anhand der Preise der anderen ermittelt. Wichtig ist, dass sie ähnliche Merkmale aufweisen: Sind es Einfamilien‑, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser? Mit oder ohne Garten? Stehen sie in einer Villengegend oder in einem Sozialbau aus den 60er Jahren?
Wurde eine ausreichende Menge an vergleichbaren Objekten gesammelt, lässt sich der Wert in Relation erstmal einordnen. Nach und nach, je detaillierter die Analyse der Immobilie ausfällt, wird dieser verfeinert. Faktoren wie Sanierungsstand, Ausstattung und Energieverbrauch werden den Preis beeinflussen. Aufgrund des regulatorischen Umfelds hat auch die Energieeffizienzklasse der Immobilie immer mehr an Bedeutung gewonnen.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
Acht Faktoren haben einen Effekt auf den Wert von Immobilien: Der Standort, das Alter, der Zustand, die Ausstattung, die Fläche, die Außenanlagen, die Art der Immobilie und immer mehr ihre Energieeffizienz.
Die Lage braucht nicht lange erläutert werden. Es gibt bessere und schlechtere Wohngegenden, urbane und ländliche, solche mit weniger und mehr Infrastruktur, mit einer erfreulichen oder dürftigen Anbindung an Transportmittel. Dasselbe gilt für Einkaufsviertel. Gewerbetreibende unterscheiden die Qualität des Standorts mit einer vierstufigen Klassifikation, die von 1A- bis 2B-Lagen reicht. Eine A‑Lage sieht zum Beispiel einen Passantenstrom von 10.000 bis 15.000 pro Stunde vor, während B‑Lagen 40 bis 70 Prozent dieses Wertes erreichen.
Beim Alter des Objektes und der Prüfung seines Zustandes – und eventuellen Sanierungsbedarf – ist hingegen Expertise notwendig. Im schlimmsten Fall kann der Zustand einer Immobilie sie wertlos machen. Dann wird sogar eine gute Lage daran nichts mehr ändern. Umgekehrt ist selbst eine Bestlage mit einer makellosen Immobilie aufwertbar.
Dabei spielen der Grad und die Qualität der Ausstattung eine maßgebliche Rolle sowie die Art der Immobilie. Eine schlichte Jugendherberge in einem Altbau im Stadtzentrum wird weniger abwerfen als ein frisch gebautes, bestens ausgestattetes Bürogebäude gleich daneben. Und heutzutage spielen klimatische Aspekte eine immer wichtigere Rolle: Welche Energieeffizienzklasse kann das Gebäude aufweisen? Wie teuer ist es im Betrieb? Wie gut lässt es sich überhaupt energetisch sanieren?
Weitere Verfahren mit denen Sie den Immobilienwert ermitteln können
Neben der Vergleichswertmethode gibt es fünf weitere, die am häufigsten angewandt werden. Dabei darf nicht vergessen werden, egal welche Methode zur Anwendung kommt: Der Wert einer Immobilie kann sich von seinem Kaufpreis unterscheiden. Wer keine Interessent:innen findet, muss Nachlässe beim Preis machen oder warten und hoffen, dass doch ein Angebot kommt. Wollen mehrere Käufer:innen dasselbe Objekt, lässt sich mehr als der ermittelte Wert erzielen.
● Beim Ertragswertverfahren richtet sich das Augenmerk auf die Einnahmen der Immobilie. Ein Kinogebäude mit einer schwankenden Auslastung wird sicher anders bewertet, als ein Kinderheim, das einen 10 jährigen Mietvertrag mit einer Gemeinde hat. Von den Einnahmen werden die Instandhaltungs‑, Betriebs- und andere Kosten abgezogen.
● Das Sachwertverfahren geht gewissermaßen strukturiert spekulativ vor. Denn dabei wird überlegt, wie viel der Neubau eines vergleichbaren Gebäudes heute kosten würde. Der Bodenwert wird nicht in der Rechnung berücksichtigt, sondern nur die Herstellungskosten. Doch die heutigen Schwankungen der Baustoffpreise zeigen die Grenzen dieser Methode.
● Die hedonische Bewertung wurde in den 90er Jahren eingeführt und analysiert die in- und extrinsischen Werte eines Objekts. Der Gebäudezustand, die Ausstattung, die Lage, die Verkäufe im Umfeld werden in einem standardisierten Verfahren berücksichtigt, um schnell und objektiv den Wert zu ermitteln. Allerdings sind eine gut gefüllte Datenbank und eine langjährige Erfahrung für diese Methode notwendig.
● Die mathematischste aller Methoden ist sicher das Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren). Dabei wird ein Rechenmodell angewandt, das alle zukünftigen Einnahmen und Ausgaben des Objekts umfasst. Genutzt wird es vorwiegend für Immobilien, die auf Ertrag ausgelegt sind. Neuere Rechenmodelle können auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen.
● Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV gibt es erst seit 2022. Es basiert auf einer gesetzlichen Verordnung und greift auf drei Verfahren zurück: Das Vergleichswert‑, Ertragswert- und Sachwertverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Die unterschiedlichen Verfahren werden dafür einzeln oder in Kombination verwendet.
Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung
“Sag mir, wo du stehst” war in einem Song der 60er Jahre zu hören, die Frage war politisch zu verstehen. Bei einer Immobilie bestimmt die Frage, bzw. der Standort, ebenfalls über das Interesse, das Investierende für diese entwickeln können. Der Standort ist von allen externen Faktoren einer der wesentlichsten, die einen Einfluss auf den Wert haben.
Daher ist eine Marktanalyse so wichtig: Sie untersucht so genau wie möglich den lokalen Immobilienmarkt, berücksichtigt die Trends und Entwicklungen, wie z.B. geplante Bau- oder Infrastrukturprojekte oder Großevents wie Olympische Spiele, die zwar selten sind, aber dafür massive Auswirkungen auf Städte und Regionen haben. Sie wägt ab, welchen Effekt diese auf dem Immobilienmarkt haben werden.
Die Untersuchung der Standortfaktoren ist gewissermaßen eine Mikro-Marktanalyse. Hier geht es um die Aspekte, welche die Immobilie unmittelbar betreffen. Dazu gehört das Umfeld, steht sie neben einer Fabrik oder einem Park, wie gut erreicht man sie -, und nicht zuletzt die erweiterte Umgebung. Das schöne Viertel einer begehrten Großstadt, die Gehweite zu einem Strand, oder die Nähe von Geschäften, zu einem Veranstaltungsort oder einer Autobahn werden alle unterschiedliche Auswirkungen haben.
In den Wüest Partner-Berichten über den deutschen Immobilienmarkt lassen sich über die Jahre solche Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten nachverfolgen. Selbstgenutztes Wohneigentum entwickelt sich anders als fremdgenutztes, seit einigen Quartalen gehen die Preise zurück, nachdem sie ein Jahrzehnt stetig stiegen. Erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen entwickeln sich anders als Warenhausstandorte. Logistikobjekte auf der grünen Wiese werden die Landschaft sicher nicht aufwerten, aber in der Gegend für mehr Arbeitsplätze sorgen – und sich somit auf Mietpreise auswirken.
Um keines der vielen Faktoren, die sich auf den Wert von Immobilien auswirken können, aus dem Blick zu verlieren, haben wir die Lösung Wüest Dimensions entwickelt: Erfahren Sie mehr über die softwaregestützte Markt- und Standortanalyse hier.
Der Einfluss von Trends und zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienwert
Der aktuell vorherrschende Trend ist ohne Zweifel der zur Nachhaltigkeit. Das ambitionierte Ziel der EU, bis 2050 CO2-neutral zu sein, die ESG-Kriterien, sowie die zugelassenen Heizsysteme und Energieeffizienzklassen dominieren allesamt schon jetzt die Branche.
Diese Entwicklungen haben das Potential, zum Beispiel große Wohnbestände aus der Nachkriegszeit zu entwerten, die bisher verlässlich Einnahmen lieferten, wenn nicht adäquat damit umgegangen wird. Auch hier kann eine Wertermittlung den Verlust prognostizieren. Umgekehrt lassen sich auch Szenarien entwickeln, um eine solche Anlage vom regulatorisch gefährdeten Objekt weiterhin als stabile Einnahmequelle zu halten.
Ein weiterer Trend ist sicherlich der zu Smart Buildings, die sich von der reinen Zukunftsfantasie zur immer sinnvolleren Option für Neubauten im gewerblichen Sektor entwickeln. Niedrige Betriebskosten, kaum Auswirkungen auf die Umwelt, perfekte Vernetzung und eine ständig kontrollierte Haustechnik, all das unterscheidet das intelligente Haus vom traditionellen. Bis 2028 soll der Markt für Smart Buildings weltweit über 200 Milliarden US-Dollar wert sein. Und auch Altbauten lassen sich zu Smart Buildings umrüsten oder “retrofitten”.
Lesen Sie mehr: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte
Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts
Nachhaltigkeitsstrategien & energetische Sanierungen
Die größten Potentiale, den Wert von Immobilien zu steigern, liegen aktuell in der konsequenten Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen. Ohnedies notwendige Instandhaltungsarbeiten können Teil von Nachhaltigkeitsstrategien und energetischen Sanierungen werden. Dafür ist jedoch eine detaillierte Kenntnis der Möglichkeiten der Effizienzsteigerung notwendig: Die Möglichkeiten sind so unendlich zahlreich, dass eine Orientierung ausschlaggebend ist. In diesem Artikel zeigen wir ein paar Beispiele.
In einer größeren Studie von Wüest Partner zeigen wir, wie man dank energetischen Sanierungen von Wohnimmobilien drei Gewinner:innen auf einen Schlag herbeiführen kann: Eigentümer:innen, Mieter:innen und Umwelt. Durch das Senken der CO2-Emissionen wurde die Natur geschont. Die Emissionen nahmen ab, weil Dämmung und Energiezufuhr effizienter wurden. Das reduzierte die Betriebskosten, was den Gewinn der Eigentümer:innen erhöhte. Die Mieter:innen zahlten weniger Betriebskosten. Eine Verkettung positiver Wechselwirkungen also, von der alle Beteiligten profitieren.
Ist einmal eine neuere Haustechnik eingebaut, verändert sich dadurch die Arbeit von Immobilen-Manager:innen. Denn nie zuvor war es möglich, so viele Daten über Gebäude zu erfassen. Die softwaregestützte Auswertung dieser Daten erlaubt ein viel genaueres Monitoring sowie die Steuerung der Ausgaben. Dadurch lassen sich bessere Einsparpotenziale bei den Betriebskosten identifizieren, die zu einer Erhöhung der Rendite führen. Auch für solch ein zeitgemäßes Immobilien-Management bietet Wüest Partner die passenden Tools.
Auch für Eigentümer:innen von selbstgenutzten Wohnimmobilien machen diese Ratschläge Sinn: Der Sparkassen-Verbund listet eine energetische Sanierung als erste Maßnahme, um seine Immobilie aufzuwerten. Allerdings sind die Dimensionen von Einzel- Eigentümer:innen und Halter:innen größerer Bestände natürlich andere. Nutzen beide nur noch LED-Leuchten, werden die Ersparnisse ganz anders ausfallen, denn größere Bestände haben natürlich viel mehr Gemeinschaftsflächen.
Um das meiste aus einer Sanierung zu holen, empfiehlt sich eine externe Beratung. Diese kann auf zahlreiche Fallbeispiele zurückgreifen und auch mit belastbaren Zahlen aufwarten, mit Beispielen, wie viel sich dort dank dieser und dieser Maßnahme einsparen ließ. Wenn es mehr als eine Beratung sein soll, wie zum Beispiel die Entwicklung eines CO2-Absenkpfades, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen, ist ein Partner, der diesen Weg begleitet, fast unumgänglich. Denn das bedeutet die Planung von energetischen Sanierungen über eine Dekade hinaus, mit der Auswahl der Maßnahmen und der Simulation ihrer Wirkung sowie einer Cash-Flow-Kalkulation, um das nötige Geld bereit zu haben.
Wenn Sie mehrere Liegenschaften verwalten und Interesse an einer kostenlosen Beratung in Sachen Nachhaltigkeit haben, kontaktieren Sie uns gerne.
Den Mehrwert einer verbesserten Ausstattung simulieren
Neben der Planung der gesetzlich vorgesehenen Effizienzoptimierung sind auch klassische Maßnahmen zur Wertsteigerung simulierbar. Dazu gehören die Verbesserung der Ausstattung in Küche und Bad z.B,. oder an den gemeinschaftlichen Flächen. Eine attraktivere Gestaltung der Außenbereiche und Grünflächen, wenn vorhanden, sichere Bereiche für Fahrräder und Kinderwagen. Vielleicht macht die Förderung der Kommunikation innerhalb der Hausgemeinschaft dank eines Gemeinschaftsraumes Sinn, oder durch einen Messenger-Dienst.
Das mag sehr detailliert klingen, aber im Alltag der Bewohnerschaft wird dadurch die Nachbarschaftshilfe erleichtert: kurzzeitiges Verleihen von Geräten, Nachfragen ob ein Ausfall nur die eigene Wohnung betrifft oder die ganze Anlage, usw. Solche Maßnahmen sind nicht immer einfach durchzuführen, gerade deswegen ist eine Simulation der Kostenberechnung und der daraus folgenden Wertsteigerung ein ideales Mittel um festzustellen, ob sich solche Maßnahmen lohnen.
Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Balkone, Dachbauausbauten oder von Abstellflächen wirkt sich ebenfalls auf den Immobilienwert aus. Gerade die Herstellung von Balkonen an einem Altbau, oder einem Nachkriegsbau, sind eine höhere Investition. Deswegen empfiehlt es sich, die Kosten sehr genau zu kalkulieren, um den tatsächlichen Nutzen festzustellen.
Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt
Das gilt auch für die Aufwertung des Kellerbereichs, indem sich anstatt von der klassischen Aufteilung in Kellerabteilen zusätzlich ein Locker-System einrichten läßt. Denn nicht jeder der Bewohner:innen braucht denselben Stauraum. Auch in diesen Fällen iist dies dank einer präzisen Simulation mittels einer Verwaltungssoftware möglich. Mühelos lassen sich damit mehrere Szenarien erstellen, wodurch die effizienteste Lösung gewählt wird. Oder um festzustellen, dass eine solche Maßnahme an diesem Objekt sich nicht lohnt.
Die Arbeit von Sachverständigen
Der Unterschied zwischen Makler:innen und Sachverständigen
Den Wert einer Immobilie können Makler:innen wie Sachverständiger:innen ermitteln. Allerdings wird das Urteil von Makler:innen, so richtig es auch sein mag, nicht von Gerichten und Banken akzeptiert. Bei Makler:innen besteht immer das Risiko, dass sie nicht immer als neutrale Wertermittler:innen handeln. Denn sie können jederzeit zu Marktteilnehmenden werden, die an Transaktionen verdienen. Schließlich ist es deren Aufgabe, Kaufende und Verkaufende zusammenzubringen, für diese Leistung werden sie über Vermittlungsprovisionen bezahlt.
Die Sachverständigen sind hingegen zur Neutralität verpflichtet und dürfen auf keinen Fall an einer untersuchten Immobilie verdienen. Sie sind vergleichbar mit Gutachter:innen, deren Meinungen auch vor Gericht bestehen müssen.
Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?
Für Privatpersonen lohnt sich jedoch eine Wertermittlung durch Sachverständiger:innen nicht immer. In vielen Fällen macht sie jedoch Sinn. Bei einer Erbschaft z.B., um eine zu hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden. Bei einer Scheidung, wenn der eine Partner den anderen auszahlen muss, sorgt der Sachverständige dafür, dass keiner übervorteilt wird. Sobald ein Finanzamt oder ein Gericht involviert ist, wird ein Sachverständiger notwendig – denn etwas anderes akzeptieren offizielle Stellen nicht.
Für Immobilien-Akteur:innen hingegen sind Sachverständige und Beratende der Garant einer verlässlichen Partnerschaft. Sie erhalten für ihre Arbeit keine Provisionen, sondern werden dafür bezahlt. Zur Ermittlung des Werts stützen sich Sachverständige schon immer auf Daten zur Preisentwicklung. Doch da sich die Immobilienbranche mit der Digitalisierung und dem Trend zur Nachhaltigkeit so dermaßen stark verändert hat, sind die Spezialist:innen immer spezialisierter geworden. Die Menge an verfügbaren Daten ist schlicht so immens hoch geworden, dass Einzelne kaum noch hinterher kommen können.
Ist der Sachverständige an eine Beraterfirma angedockt, sieht es schon anders aus. So beschäftigt bei Wüest Partner allein das Zusammentragen von Marktdaten durch unabhängige Verkaufs-Plattformen und allen anderen verfügbaren Quellen demografischer Angaben ein 30 köpfiges Team. Auf diese aufbereiteten Daten haben unsere Sachverständigen natürlich Zugriff.
Zusätzlich ist der Bereich energetischer Sanierungen zu einem Dschungel aus Möglichkeiten, Maßnahmen und technischer Lösungen geworden, der ganze Teams Vollzeit auf Trab halten kann. Dazu zählt auch das Sammeln realisierter Sanierungen, mit detaillierten Auswertungen, um deren Nutzen in Kilowatt-Stunden und Euros festhalten zu können. Auch diese Möglichkeiten können Sachverständigen in ihren Gutachten einfließen lassen, um Wertsteigerungspotentiale zu empfehlen.
Wenn Sie erfahren möchten, wie Wüest Partner Sie bei Bewertungen oder in Sachen Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios unterstützen kann, sprechen Sie uns gerne an.
Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verlässlichen Partner
Wüest Partner ist eine führende Beratungs- und Bewertungsfirma im deutschsprachigen Raum. Ob periodische Bewertungen für Immobilienfonds, oder ESG-Ratings für Halter:innen von bundesweiten Beständen oder maßgeschneiderte Lösungen für mittlere Player:innen, wir decken alles ab. Damit können Sie genau und problemlos den Immobilienwert ermitteln, egal ob für einige wenige Liegenschaften oder ein ganzes Portfolio.
Zusätzlich bieten wir eine komplette Suite von Software-Lösungen, die das gesamte Spektrum der Immobilienverwaltung abdeckt und mit detaillierten Marktdaten permanent gespeist wird. Egal ob als lokale oder SaaS-Lösung, Sie bestimmen, ob Sie lediglich einzelne Module oder gleich das komplette Paket buchen möchten.
Mit Wüest Partner liegt der Gewinn in der Zusammenarbeit.
Häufige Fragen zum Thema Immobilienberatung
Wie kann ich den Immobilienfaktor berechnen?
Der Immobilienfaktor, auch Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor genannt, ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie. Oder: Wie viele Jahre es dauert, bis die Investition sich amortisiert. Damit lässt sich die Rentabilität eines Mietobjekts einschätzen. Als Faustregel sind 20 Jahre nötig, um den Kaufpreis einer Immobilie zu amortisieren, also ein Faktor 1:20. Dies entspricht einer jährlichen Rendite von 5 Prozent. Immobilienfaktoren von 1:30 oder höher sind ein Hinweis auf eine mögliche Marktüberhitzung.
Was bedeutet Immobilien-Vervielfältiger?
Der Immobilien-Vervielfätiger ist ein Synonym für Immobilienfaktor oder Kaufpreisfaktor, siehe den vorigen Abschnitt. Damit wird die Dauer bezeichnet, in welcher der Kaufpreis einer Immobilie durch seine Mieteinnahmen amortisiert wird. Dies erlaubt die Rentabilität einer Immobilie einzuschätzen.
Wie kann ich den Immobilienwert bei Erbschaft ermitteln? Bzw. wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?
Wenn eine Immobilie vererbt wird, fällt eine besondere Art von Steuer an: die Erbschaftssteuer. Um diese zu berechnen, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie bzw. ihren Marktpreis (siehe dazu den Artikel Wertermittlung). Hier liegt das Risiko, denn seit 2023 wenden Finanzbehörden neue Regeln an, die den Immobilienwert höher ausfallen lassen können. Laut Gesetz gibt es drei Wertermittlungsverfahren: Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwertverfahren. Die Regeln der letzten zwei Verfahren haben sich geändert, wodurch höhere Bewertungen möglich sind. Allerdings gibt es bei einer Erbschaft auch Freibeträge: Bei erbenden Partnern oder Kindern liegen diese bei 500.000 bzw. 400.000 Euro. Nur bei Immobilien, die über diesen Werten liegen, fallen Steuern an.
Wie wird der Wert eines Hauses bei Schenkung ermittelt?
Die Schenkung einer Immobilie gleicht einer steuerlichen Bergwanderung. Nicht jeder erreicht luftige Gipfel mit geringer Steuerlast, die meisten bleiben in der Mitte des Hangs oder landen vielleicht im Graben – mit Steuersätzen bis zu 50 Prozent. Wie bei einer Erbschaft ermittelt bei Schenkungen das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, siehe dazu den Folgeabschnitt. Der Steuersatz hängt von vielen Faktoren ab: der Zeitpunkt der Schenkung, der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker:innen und Beschenkten, dieser beeinflusst die Steuerklasse der Schenkung, und nicht zuletzt die geltenden Freibeträge. Besteuert wird nur der Betrag, der über dem Freibetrag liegt. Deswegen ist es wichtig, dass die Wertermittlung so genau wie möglich den realen Wert der Immobilie darstellt.
Wie berechne ich den Verkehrswert einer Immobilie?
Die Wertermittlung von Immobilien ist gesetzlich festgelegt (ImmoWertV), im wesentlichen gibt es drei Verfahren, um den Verkehrswert einer Liegenschaft festzustellen:
- Das Vergleichswertverfahren: Die Heranziehung ähnlicher Immobilien, die innerhalb eines gewissen Zeitraums und Gegend verkauft wurden, erlaubt durch Vergleich den Wert zu ermitteln. Dieses Verfahren wird am häufigsten für Wohnimmobilien verwendet.
- Das Ertragswertverfahren: Die Einnahmen, die eine Immobilie generiert, sind Basis der Wertermittlung und nicht das Gebäude selbst. Gute Beispiele sind Imbissbuden oder Tankstellen, die baulich wenig attraktiv sein mögen, aber dennoch Wert schöpfen. Das Verfahren wird bei Gewerbeimmobilien angewandt.
- Das Sachwertverfahren: Dies wird für seltene oder historische Bauten wie Schlösser oder Fabriken genutzt. Hier werden die fiktiven Kosten ermittelt, die der Bau heute verursachen würde.
Wie ermittle ich den Wert einer Immobilie selbst?
Sicherlich lässt sich der Wert einer Immobilie selbst einschätzen, da die meisten Angaben zur Wertermittlung öffentlich zugänglich sind. Die deutschlandweiten Quadratmeterpreise sind in der Online-Datenbank BORIS einsehbar (Bodenrichtwerte), auf Immobilienplattformen befinden sich zahlreiche Verkaufsangebote und dank einer Kriteriensuche lassen sich vergleichbare Objekte leicht finden. Zusätzlich geben die meisten Landkreise jährliche Grundstücksmarktberichte auf Basis der Gutachterausschüsse heraus, in denen detailliert alle Transaktionen des Vorjahres untersucht werden. Daneben gibt es zahlreiche kostenlose Online-Bewertungstools. Der Wert einer Immobilie hängt jedoch von vielen weiteren Faktoren ab, wie Zustand, Ausstattung, Mikrolage, Energieeffizienzklasse, energetischer Sanierungsstand und anderen. Zwischen einer guten Einschätzung und einer belastbaren Ermittlung liegen Welten. Besonders bei Erbschaften und Schenkungen ist daher eine professionelle Wertermittlung empfehlenswert.
Kostenlos einen Immobilienwert ermitteln: Wie geht das?
Am schnellsten lässt sich ein Immobilienwert mit kostenlosen Online-Tools ermitteln. Allerdings geben die wenigsten Tools Einblicke in ihre Daten oder nach welcher Methodik sie den Wert berechnen. Zusätzlich beeinflussen Faktoren den Wert, die Tools nicht immer erfassen. Das sind z.Bsp. die Ausstattung, die Höhe der Nebenkosten, die Infrastruktur und die Qualität des Umfelds. Wer ein bisschen mehr Zeit investieren will, kann auf Immobilienplattformen vergleichbare Objekte finden und Preise vergleichen. Eine kostenlose Wertermittlung von Immobilien ist zur Orientierung sicherlich hilfreich, hat aber für behördliche Angelegenheiten wie Steuern wenig Nutzen. Dafür ist eine professionelle Wertermittlung notwendig.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses im Jahr 2025?
Bei der Schenkung oder dem Erben einer Immobilie fallen Steuern an, deswegen wird dessen Wert ermittelt. Dafür verwendet das Finanzamt drei gesetzlich festgelegte Verfahren: das Vergleichswert‑, Ertragswert- und Sachwertverfahren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben. Die zwei letzten Verfahren wurden 2023 geändert, wodurch die ermittelten Werte höher ausfallen. Allerdings kommt bei Wohnimmobilien das Vergleichswertverfahren am häufigsten zur Anwendung.
Wer bewertet Immobilien?
Immobilien können von Immobilienberater:innen, Gutachter:innen, Sachverständiger:innen oder Makler:innen bewertet werden. Im Unterschied zu Makler:innen sind Gutachter:innen und Sachverständiger:innen neutrale Instanzen, da sie vereidigt oder staatlich zugelassen sind. Wenn Makler:innen den Wert von Immobilien ermitteln, die sie vermarkten, kann ein Interessenkonflikt entstehen.
Wer schätzt ein Haus?
Wie der Name sagt, ist eine Schätzung keine Ermittlung und kann von jeder sachkundigen Person durchgeführt werden, die über Erfahrung mit Immobilien verfügt. Das können Eigentümer:innen sein, Hausverwalter:innen, Makler:innen oder Immobilien-Unternehmer:innen.
Wozu den Immobilienwert ermitteln? Warum sollten Sie den Immobilienwert ermitteln lassen?
Den Wert einer Immobilie zu ermitteln macht in vielen Fällen Sinn und ist in anderen gesetzlich verpflichtend. Im Fall eines Erbes oder einer Schenkung wird die Wertermittlung vom Finanzamt gefordert, um mögliche Steuern zu berechnen. Sollten mehrere Personen erben und die Immobilie verkaufen wollen, wissen sie dank einer Wertermittlung, welchen Preis sie dafür verlangen können. Auch für Kredite und Finanzierungen ist eine Wertermittlung verpflichtend, da die Immobilie als Garantie dient und somit die Höhe des Kredits beeinflusst. Potentielle Käufer:innen können dank Wertermittlungen prüfen, ob der verlangte Kaufpreis gerechtfertigt ist.
H3 Wie kann ich einen Immobilienwert ermitteln?
Privatpersonen haben verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln – besonders bequem ist die Nutzung eines Online-Bewertungstools. Allerdings ist in den wenigsten Fällen transparent, auf welchen Daten diese Tools basieren. Eine etwas fundiertere Methode besteht darin, die Bodenrichtwerte oder durchschnittlichen Quadratmeterpreise in einer deutschlandweiten Datenbank abzurufen. Die Daten stammen von den Gutachterausschüssen und sind belastbar. Wer bereit ist, noch mehr Arbeit zu investieren, kann auch auf Immobilienplattformen vergleichbare Objekte finden. Natürlich können auch Fachpersonen beauftragt werden: Makler:innen, Gutachter:innen oder Sachverständige. Letztere haben Honorare im unteren vierstelligen Bereich, dafür hat ihre Ermittlung Bestand vor Behörden.
Immobilienwert ermitteln in Berlin
Wüest Partners Standort in Berlin bietet Wertermittlungen und andere Dienstleistungen rund um Immobilien. Zusätzlich profitiert der Standort von der Nähe zu erstklassigen Universitäten, die führend bei IT und technologischen Entwicklungen sind, und von der Dynamik der Hauptstadt Deutschlands profitieren. Hier sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um 65 Prozent gestiegen.
Immobilienwert ermitteln: München, Nürnberg, Regensburg & mehr
Der Standort in München von Wüest Partner befindet sich im Herzen eines der wirtschaftsstärksten Gebiete Deutschlands, Bayern, mit einer hohen und innovativen Bauaktivität. Von da aus werden die regionalen Zentren wie Nürnberg, Augsburg und Ingolstadt bedient. Seit 2016 sind die Immobilienpreise in Bayern jährlich um durchschnittlich 7,5 Prozent gestiegen. Bis 2040 strebt das Land eine klimaneutrale Immobilienwirtschaft an.
Immobilienwert ermitteln in Hamburg
Mit dem Standort in Hamburg deckt Wüest Partner den gesamten Norden Deutschlands ab und bietet Bewertungen, Beratung in Sachen Strategie und Nachhaltigkeit sowie weitere Dienstleistungen. Der Norden bietet mit international vernetzten Hafenstädten, großen Unternehmen und ländlichen Gebieten eine Mischung aus Wirtschaftskraft und Lebensqualität.
Immobilienwert ermitteln in NRW
Wüest Partners Standort in Düsseldorf liegt im bevölkerungsreichsten und wirtschaftsstärksten Bundesland Deutschlands, Nordrhein-Westfalen. Europäisch führende Unternehmen aus dem Bereich Energie, Logistik, Handel und Industrie haben hier ihren Sitz. Besonders durch die Qualität seiner Gewerbeflächen, der hervorragenden Infrastruktur und der internationalen Vernetzung sticht die Gegend hervor.
Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?
In Deutschland sind per Gesetz drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie vorgesehen: Das Vergleichswert‑, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sie basieren entweder auf vergleichbaren Immobilien, auf deren Einnahmen oder auf deren Baukosten. Im angelsächsischen Raum gibt es zusätzlich das Discounted-Cash-Flow (DCF) und das Investment Verfahren. Beide betrachten Immobilien in erster Linie aus einem finanziellen Standpunkt.
Wie berechnet man den Kaufpreis einer Immobilie?
Kaufpreis und Verkehrswert, bzw. der reale Wert einer Immobilie stimmen nicht automatisch überein. Denn der tatsächliche Verkaufspreis hängt auch von externen Faktoren ab, die Eigentümer:innen nicht beeinflussen können. Der Immobilienmarkt untersteht Schwankungen, Verkäufer:innen können schnell verkaufen wollen und deswegen Preisnachlässe gewähren. Weitere Faktoren sind die Höhe der Zinsen, was die Finanzierbarkeit von Käufen beeinflusst. Wie der Verkehrswert einer Immobilie berechnet wird, steht im vorigen Abschnitt, ob der Kaufpreis diesem entspricht, ist zwar meistens der Fall, jedoch nicht garantiert.
Wie überprüfe ich den Immobilienwert in meiner Gegend?
Die einfachsten Mittel um die Immobilienpreise in einer Gegend zu prüfen sind die Bodenrichtwerte, die postleitzahlgenau die Quadratmeterpreise auflisten oder die Prüfung der Verkaufsangebote auf Immobilienplattformen. Eine weitere Möglichkeit sind Immobilienmarktberichte zu konsultieren, wie z.Bsp. die von Wüest Partner: Sie analysieren die deutschen Wohnungsmärkte in den Regionen Nord, Ost, West und Süd auf Rendite-Potenziale.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Preisspanne einer einfachen Immobilienbewertung reicht von kostenlos bis zu Summen im unteren vierstelligen Bereich. Online-Tools bieten kostenlose Bewertungen, der Nachteil dabei ist: Sie sind ohne Gewähr. Wenn es um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht, reicht eine Preiseinschätzung von Makler:innen. Deren Kosten sind meistens im Kaufpreis inkludiert, wenn der/die Makler:in auch den Vertrieb der Immobilie übernimmt. Bewertungen, die auch vor Behörden wie dem Finanzamt oder einem Gericht Bestand haben sollen, müssen von vereidigten Gutachter:innen erstellt werden. Bei größeren und komplexeren Liegenschaften hängt der Immobilienermittlungspreis von den spezifischen Eigenschaften der Immobilie ab.
Welche Daten werden für die Immobilienbewertung genutzt? Bzw. welche Angaben sind für die Immobilienbewertung nötig?
Zum einen die Angaben über die Immobilie selbst wie Mikrolage, Fläche, Ausstattung, Zustand, Baujahr, Immobilientyp (Ein- oder Mehrfamilienhaus). Zum anderen Angaben über das Umfeld der Immobilie, also Anschluss an Nah- und Fernverkehr, Infrastruktur in Form von Versorgung, Bildungs- und Freizeitangebote, Soziodemografie, Wirtschaftskraft und besonders deren Entwicklung. Für genauere Informationen verweisen wir auf diesen Artikel.
Wie genau sind die Ergebnisse der Immobilienbewertung?
Die Genauigkeit einer Immobilienbewertung hängt stark von der verwendeten Methode ab. Kostenlose Online-Tools liefern in der Regel eine erste grobe Einschätzung. Sie basieren meist auf öffentlich verfügbaren Durchschnittswerten oder Vergleichsobjekten, ohne individuelle Merkmale wie Ausstattung, Sanierungsstand oder Mikrolage detailliert zu berücksichtigen. Daher sind sie nützlich zur ersten Orientierung, ersetzen jedoch keine belastbare Bewertung.
Eine professionelle Immobilienbewertung durch zertifizierte Sachverständiger:innen oder erfahrene Gutachter:innen ist deutlich präziser. Sie basiert auf umfangreichen Daten, einer genauen Objektanalyse und berücksichtigt auch aktuelle Markttrends, rechtliche Rahmenbedingungen und besondere Eigenschaften der Immobilie. Gerade bei Sonderimmobilien oder bei gerichtlichen/steuerlichen Fragestellungen ist diese Form der Bewertung unerlässlich, denn sie ist die verlässlichste Methode, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.
Wann sollte ich den Wert meiner Immobilie berechnen?
Der häufigste Anlass einer Immobilienbewertung ist ein geplanter Verkauf oder eine Kreditaufnahme, um z.Bsp. eine weitere Immobilie zu kaufen oder die bestehende zu sanieren. Wenn eine Schenkung oder ein Erbe in Aussicht steht, ist eine Bewertung ebenfalls zu empfehlen. Zur Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuern ordnet das Finanzamt eine Wertermittlung an, die manchmal höher als der reale Wert ausfallen kann. Liegt ein aktuelles Wertgutachten vereidigter Sachverständiger:innen vor, verzichten die Behörden in der Regel auf eine erneute Bewertung.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Die immobilienbezogenen Faktoren können von der Eigentümerschaft direkt beeinflusst werden. Dazu gibt es eine Reihe von externen Faktoren, die nicht in deren Hand liegen. Dazu zählen regulatorische Vorgaben wie die gesetzlich vorgeschriebene Energieeffizienz oder die Art der Heizung sowie finanzielle Faktoren wie Zinshöhe und verfügbares Kapital, das Käufer:innen zur Verfügung steht. Letztlich spielt auch die Entwicklung des Umfeldes eine Rolle. Wenn in der Nähe der Immobilie eine Schule oder eine Grünfläche entsteht, kann sich das positiv auswirken, wenn es ein Flughafen ist, vermutlich weniger.
Welche Faktoren mindern den Wert einer Immobilie?
Zuallererst ihr Zustand: Das Alter, die Abnutzung und ein Sanierungsstau mindern den Wert einer Immobilie, da auf die neuen Eigentümer:innen Sanierungskosten zukommen. Diese werden meist vom Kaufpreis abgezogen. Aktuell sind der energetische Standard und die Energie-Effizienz ein wertbeeinflussender Faktor: Immobilien mit den Effizienzklassen A bis B erzielen merklich höhere Kaufpreise, als solche mit schlechteren Klassen, siehe dazu z.Bsp. diese Studie, Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte. Nicht zuletzt spielen das unmittelbare Umfeld und dessen Entwicklung eine wesentliche Rolle.
Welche Verfahren gibt es, um den Immobilienwert zu ermitteln?
- Vergleichswertverfahren: basiert auf Preisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage.
- Ertragswertverfahren: orientiert sich an den zu erwartenden Einnahmen der Immobilie.
- Sachwertverfahren: berechnet die Wiederherstellungskosten des Gebäudes ohne Bodenwert.
- Hedonisches Verfahren: nutzt viele Merkmale und Marktdaten zur automatisierten Bewertung.
- Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF): bewertet zukünftige Zahlungsströme, vor allem bei Renditeobjekten.
- ImmoWertV-Verfahren: gesetzlich geregelter Mix aus Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwertverfahren.
Worauf sollten Sie bei Gutachter:innen achten?
Bei Gutachter:innen spielen Ruf und Qualifikation eine wichtige Rolle. Besonders der letzte Punkt ist wichtig in einem sich ständig verändernden regulativen Umfeld: Bestimmungen zu Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind heutzutage einer der größten wertbestimmenden Faktoren. Diese sollten Gutachter:innen im Blick haben, was sich anhand der entsprechenden Qualifikationen, Zertifizierungen und Weiterbildungen erkennen lässt.
Was sagt der Verkehrswert aus?
Der Verkehrswert bezeichnet den Wert einer Immobilie, welcher aber nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Ziel von Käufer:innen ist, einen möglichst niedrigen Kaufpreis zu zahlen, das eines Verkäufers logischerweise einen möglichst hohen. Wie eine alte Weisheit der Immobilienbranche besagt: Der Gewinn liegt im Einkauf.
Was bedeutet der Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist die bei der Veräußerung erzielte Summe, die nicht unbedingt mit dem Verkehrswert übereinstimmen muss. Eine Immobilie kann einen höheren oder niedrigeren Kaufpreis als ihr Verkehrswert erzielen. Das hängt vom Trend des Immobilienmarktes ab, von der Höhe der Zinsen und somit dem verfügbaren Kapital der Käufer:innen, sowie von weiteren Aspekten. Das können Baupreise sein, ob die Immobilie schnell verkauft werden muss und weitere.
Für welche Immobilien kann ich eine Immobilienbewertung durchführen lassen?
Jede Immobilie kann bewertet werden. Für jede Immobilie gibt es ein passendes Wertermittlungsverfahren: Für Wohnimmobilien sind es in der Regel Vergleichswertverfahren, für Gewerbeimmobilien Ertragswertverfahren und für seltene Immobilien wie Gutshäuser oder Schlösser das Sachwertverfahren.
Wie lange dauert es eine Immobilien online bewerten zu lassen
Eine Online-Bewertung dauert ein paar Minuten. Diese geben jedoch meist nur eine Orientierung und können nicht mit einer professionellen Wertermittlung verglichen werden.
Was passiert mit Daten, die für eine Immobilienbewertung angegeben werden?
Wie immer im Internet: Wenn etwas gratis ist, sind die Nutzer:innen das Produkt. In anderen Worten: Anbieter:innen von kostenlosen Bewertungen handeln nicht selbstlos, sondern erwarten etwas davon. Meistens sind es Kontakte von potentiellen Kund:innen, manchmal können es auch die Daten der Immobilien selbst sein, weswegen von der Angabe genauer Adressen abgeraten wird. Es empfiehlt sich, die Richtlinien zum Datenschutz des kostenlosen Tools zu lesen.
Wie kann ich den Immobilienwert steigern?
Der Immobilienwert lässt sich gezielt durch energetische Sanierungen, bessere Ausstattung, moderne Haustechnik oder zusätzliche Wohnfläche (z. B. Balkone, Dachausbau) steigern. Besonders Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zahlen sich doppelt aus: Sie senken die Betriebskosten für potenzielle Mieter:innen bzw. Käufer:innen, wodurch Eigentümer:innen die Marktwerte erhöhen und bessere Mietpreise bzw. Kaufpreise erreichen können.
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Letzte Aktualisierung: 27. Mai 2025