Immobilienwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berücksichtigt werden sollten
Inhaltsverzeichnis
- Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?
- Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berücksichtigt werden?
- Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
- Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung
- Der Einfluss von Trends und zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienwert
- Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts
- Den Mehrwert einer verbesserten Ausstattung simulieren
- Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt
- Die Arbeit von Sachverständigen
- Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?
- Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verlässlichen Partner
Der Wert einer Immobilie ist einer der wichtigsten Bausteine des Real Estate Sektors. Es ist der Referenzpunkt, von dem vieles Weitere abhängt: Finanzierung, Instandhaltungskosten, Investitionen und nicht zuletzt Rendite. Dessen Bedeutung verleiht der Bewertung von Immobilien eine zentrale Rolle, daher ist die hohe Anzahl an Bewertungsmethoden alles andere als verwunderlich. Wir bieten einen Überblick über die vielen Wege, den Immobilienwert zu ermitteln, sowie über die Faktoren, die auf diesen Einfluss nehmen.
Warum ist die Ermittlung des Immobilienwerts wichtig?
Der Gewinn liegt im Einkauf. Das ist wohl eins der bekanntesten Sprichwörter der Immobilienbranche, fast schon zu bekannt. Ist es heute noch gültig? Ohne Frage, denn dieser Satz setzt voraus, dass der Wert einer Immobilie und sein Kaufpreis unterschiedlich sein können. Somit weist er implizit auf ein grundlegendes Prinzip der Branche hin.
Wer eine Immobilie für weniger als ihren eigentlichen Wert kauft, gehört zu den Gewinner:innen. Mit einem verminderten Kapitaleinsatz erhalten die Käufer:innen zahlreiche Vorteile. Bessere Finanzierungen, kürzere Amortisierungszeiten und höhere Erträge. Genauso gilt es umgekehrt: Wer für eine Immobilie mehr zahlt, als sie Wert ist, wird diese Erbsünde für die ganze Dauer des Eigentums mitschleppen.
Diese grundlegende Immobilien-Wahrheit gilt für jede Art Käufer:in, von der Privatperson, die ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage kauft, bis zu großen Investor:innen oder Fonds, bei denen es um den Erwerb von Zehntausenden Einheiten geht. Nicht zuletzt ist der günstige Einkauf das Geschäftsmodell der großen deutschen Wohnkonzerne wie Vonovia: Hätten diese nicht äußerst günstig kommunale Wohnbestände aufkaufen können, wären alle weiteren Erfolge einfach in der Größenordnung rechnerisch nicht möglich gewesen.
Das Beispiel zeigt, wie schwankend Wertermittlung sein kann: Weil damals die Bestände schnell verkauft werden mussten und die Käufer:innen flüssig waren, kamen die günstigen Geschäfte zustande. Bei einem Kaufpreis unter dem marktüblichen Wert wird allein mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags Geld verdient. Das gilt natürlich auch für Privatpersonen, wenn sie das Glück haben, eine Wohnung oder ein Eigenheim günstig zu kaufen.
Genau deswegen ist beim Erwerb einer Immobilie die genaueste Wertermittlung notwendig: Daran lässt sich messen, wie gut das geplante Geschäft ist, was Konsequenzen auf den ganzen Lebenszyklus des Objekts haben wird. Aber auch in anderen Fällen ist sie von großer Bedeutung, wie beim Erben oder einer Trennung zum Beispiel. Nur wenn man den Wert eines vererbten Hauses kennt, lässt sich entscheiden, ob es angenommen werden sollte oder nicht? Wie viel Partner:innen, seien sie geschäftliche oder romantische, als Auszahlung erhalten, wenn sie auf den zustehenden Teil der Immobilie verzichten? Die Antwort liegt in der Bewertung.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren von Immobilien und welche Faktoren sollten berücksichtigt werden?
Wie Sie mit dem Vergleichswertverfahren den Immobilienwert ermitteln
Das Vergleichswertverfahren ist von den halben Dutzend Methoden eines der geläufigsten, um Immobilienwerte zu ermitteln. Anhand ähnlicher Objekte in derselben Gegend wird der Wert anhand der Preise der anderen ermittelt. Wichtig ist, dass sie ähnliche Merkmale aufweisen: Sind es Einfamilien-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser? Mit oder ohne Garten? Stehen sie in einer Villengegend oder in einem Sozialbau aus den 60er Jahren?
Wurde eine ausreichende Menge an vergleichbaren Objekten gesammelt, lässt sich der Wert in Relation erstmal einordnen. Nach und nach, je detaillierter die Analyse der Immobilie ausfällt, wird dieser verfeinert. Faktoren wie Sanierungsstand, Ausstattung und Energieverbrauch werden den Preis beeinflussen. Aufgrund des regulatorischen Umfelds hat auch die Energieeffizienzklasse der Immobilie immer mehr an Bedeutung gewonnen.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
Acht Faktoren haben einen Effekt auf den Wert von Immobilien: Der Standort, das Alter, der Zustand, die Ausstattung, die Fläche, die Außenanlagen, die Art der Immobilie und immer mehr ihre Energieeffizienz.
Die Lage braucht nicht lange erläutert werden. Es gibt bessere und schlechtere Wohngegenden, urbane und ländliche, solche mit weniger und mehr Infrastruktur, mit einer erfreulichen oder dürftigen Anbindung an Transportmittel. Dasselbe gilt für Einkaufsviertel. Gewerbetreibende unterscheiden die Qualität des Standorts mit einer vierstufigen Klassifikation, die von 1A- bis 2B-Lagen reicht. Eine A-Lage sieht zum Beispiel einen Passantenstrom von 10.000 bis 15.000 pro Stunde vor, während B-Lagen 40 bis 70 Prozent dieses Wertes erreichen.
Beim Alter des Objektes und der Prüfung seines Zustandes – und eventuellen Sanierungsbedarf – ist hingegen Expertise notwendig. Im schlimmsten Fall kann der Zustand einer Immobilie sie wertlos machen. Dann wird sogar eine gute Lage daran nichts mehr ändern. Umgekehrt ist selbst eine Bestlage mit einer makellosen Immobilie aufwertbar.
Dabei spielen der Grad und die Qualität der Ausstattung eine maßgebliche Rolle sowie die Art der Immobilie. Eine schlichte Jugendherberge in einem Altbau im Stadtzentrum wird weniger abwerfen als ein frisch gebautes, bestens ausgestattetes Bürogebäude gleich daneben. Und heutzutage spielen klimatische Aspekte eine immer wichtigere Rolle: Welche Energieeffizienzklasse kann das Gebäude aufweisen? Wie teuer ist es im Betrieb? Wie gut lässt es sich überhaupt energetisch sanieren?
Weitere Verfahren mit denen Sie den Immobilienwert ermitteln können
Neben der Vergleichswertmethode gibt es fünf weitere, die am häufigsten angewandt werden. Dabei darf nicht vergessen werden, egal welche Methode zur Anwendung kommt: Der Wert einer Immobilie kann sich von seinem Kaufpreis unterscheiden. Wer keine Interessent:innen findet, muss Nachlässe beim Preis machen oder warten und hoffen, dass doch ein Angebot kommt. Wollen mehrere Käufer:innen dasselbe Objekt, lässt sich mehr als der ermittelte Wert erzielen.
● Beim Ertragswertverfahren richtet sich das Augenmerk auf die Einnahmen der Immobilie. Ein Kinogebäude mit einer schwankenden Auslastung wird sicher anders bewertet, als ein Kinderheim, das einen 10 jährigen Mietvertrag mit einer Gemeinde hat. Von den Einnahmen werden die Instandhaltungs-, Betriebs- und andere Kosten abgezogen.
● Das Sachwertverfahren geht gewissermaßen strukturiert spekulativ vor. Denn dabei wird überlegt, wie viel der Neubau eines vergleichbaren Gebäudes heute kosten würde. Der Bodenwert wird nicht in der Rechnung berücksichtigt, sondern nur die Herstellungskosten. Doch die heutigen Schwankungen der Baustoffpreise zeigen die Grenzen dieser Methode.
● Die hedonische Bewertung wurde in den 90er Jahren eingeführt und analysiert die in- und extrinsischen Werte eines Objekts. Der Gebäudezustand, die Ausstattung, die Lage, die Verkäufe im Umfeld werden in einem standardisierten Verfahren berücksichtigt, um schnell und objektiv den Wert zu ermitteln. Allerdings sind eine gut gefüllte Datenbank und eine langjährige Erfahrung für diese Methode notwendig.
● Die mathematischste aller Methoden ist sicher das Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren). Dabei wird ein Rechenmodell angewandt, das alle zukünftigen Einnahmen und Ausgaben des Objekts umfasst. Genutzt wird es vorwiegend für Immobilien, die auf Ertrag ausgelegt sind. Neuere Rechenmodelle können auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen.
● Das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV gibt es erst seit 2022. Es basiert auf einer gesetzlichen Verordnung und greift auf drei Verfahren zurück: Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Die unterschiedlichen Verfahren werden dafür einzeln oder in Kombination verwendet.
Die Bedeutung von Standort und Nachbarschaft bei der Immobilienbewertung
“Sag mir, wo du stehst” war in einem Song der 60er Jahre zu hören, die Frage war politisch zu verstehen. Bei einer Immobilie bestimmt die Frage, bzw. der Standort, ebenfalls über das Interesse, das Investierende für diese entwickeln können. Der Standort ist von allen externen Faktoren einer der wesentlichsten, die einen Einfluss auf den Wert haben.
Daher ist eine Marktanalyse so wichtig: Sie untersucht so genau wie möglich den lokalen Immobilienmarkt, berücksichtigt die Trends und Entwicklungen, wie z.B. geplante Bau- oder Infrastrukturprojekte oder Großevents wie Olympische Spiele, die zwar selten sind, aber dafür massive Auswirkungen auf Städte und Regionen haben. Sie wägt ab, welchen Effekt diese auf dem Immobilienmarkt haben werden.
Die Untersuchung der Standortfaktoren ist gewissermaßen eine Mikro-Marktanalyse. Hier geht es um die Aspekte, welche die Immobilie unmittelbar betreffen. Dazu gehört das Umfeld, steht sie neben einer Fabrik oder einem Park, wie gut erreicht man sie -, und nicht zuletzt die erweiterte Umgebung. Das schöne Viertel einer begehrten Großstadt, die Gehweite zu einem Strand, oder die Nähe von Geschäften, zu einem Veranstaltungsort oder einer Autobahn werden alle unterschiedliche Auswirkungen haben.
In den Wüest Partner-Berichten über den deutschen Immobilienmarkt lassen sich über die Jahre solche Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten nachverfolgen. Selbstgenutztes Wohneigentum entwickelt sich anders als fremdgenutztes, seit einigen Quartalen gehen die Preise zurück, nachdem sie ein Jahrzehnt stetig stiegen. Erstklassige Büroimmobilien in Top-Lagen entwickeln sich anders als Warenhausstandorte. Logistikobjekte auf der grünen Wiese werden die Landschaft sicher nicht aufwerten, aber in der Gegend für mehr Arbeitsplätze sorgen – und sich somit auf Mietpreise auswirken.
Um keines der vielen Faktoren, die sich auf den Wert von Immobilien auswirken können, aus dem Blick zu verlieren, haben wir die Lösung Wüest Dimensions entwickelt: Erfahren Sie mehr über die softwaregestützte Markt- und Standortanalyse hier.
Der Einfluss von Trends und zukünftigen Entwicklungen auf den Immobilienwert
Der aktuell vorherrschende Trend ist ohne Zweifel der zur Nachhaltigkeit. Das ambitionierte Ziel der EU, bis 2050 CO2-neutral zu sein, die ESG-Kriterien, sowie die zugelassenen Heizsysteme und Energieeffizienzklassen dominieren allesamt schon jetzt die Branche.
Diese Entwicklungen haben das Potential, zum Beispiel große Wohnbestände aus der Nachkriegszeit zu entwerten, die bisher verlässlich Einnahmen lieferten, wenn nicht adäquat damit umgegangen wird. Auch hier kann eine Wertermittlung den Verlust prognostizieren. Umgekehrt lassen sich auch Szenarien entwickeln, um eine solche Anlage vom regulatorisch gefährdeten Objekt weiterhin als stabile Einnahmequelle zu halten.
Ein weiterer Trend ist sicherlich der zu Smart Buildings, die sich von der reinen Zukunftsfantasie zur immer sinnvolleren Option für Neubauten im gewerblichen Sektor entwickeln. Niedrige Betriebskosten, kaum Auswirkungen auf die Umwelt, perfekte Vernetzung und eine ständig kontrollierte Haustechnik, all das unterscheidet das intelligente Haus vom traditionellen. Bis 2028 soll der Markt für Smart Buildings weltweit über 200 Milliarden US-Dollar wert sein. Und auch Altbauten lassen sich zu Smart Buildings umrüsten oder “retrofitten”.
💡 Lesen Sie mehr: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte
Tipps zur Steigerung des Immobilienwerts
Nachhaltigkeitsstrategien & energetische Sanierungen
Die größten Potentiale, den Wert von Immobilien zu steigern, liegen aktuell in der konsequenten Umsetzung der Nachhaltigkeitsanforderungen. Ohnedies notwendige Instandhaltungsarbeiten können Teil von Nachhaltigkeitsstrategien und energetischen Sanierungen werden. Dafür ist jedoch eine detaillierte Kenntnis der Möglichkeiten der Effizienzsteigerung notwendig: Die Möglichkeiten sind so unendlich zahlreich, dass eine Orientierung ausschlaggebend ist. In diesem Artikel zeigen wir ein paar Beispiele.
In einer größeren Studie von Wüest Partner zeigen wir, wie man dank energetischen Sanierungen von Wohnimmobilien drei Gewinner:innen auf einen Schlag herbeiführen kann: Eigentümer:innen, Mieter:innen und Umwelt. Durch das Senken der CO2-Emissionen wurde die Natur geschont. Die Emissionen nahmen ab, weil Dämmung und Energiezufuhr effizienter wurden. Das reduzierte die Betriebskosten, was den Gewinn der Eigentümer:innen erhöhte. Die Mieter:innen zahlten weniger Betriebskosten. Eine Verkettung positiver Wechselwirkungen also, von der alle Beteiligten profitieren.
Ist einmal eine neuere Haustechnik eingebaut, verändert sich dadurch die Arbeit von Immobilen-Manager:innen. Denn nie zuvor war es möglich, so viele Daten über Gebäude zu erfassen. Die softwaregestützte Auswertung dieser Daten erlaubt ein viel genaueres Monitoring sowie die Steuerung der Ausgaben. Dadurch lassen sich bessere Einsparpotenziale bei den Betriebskosten identifizieren, die zu einer Erhöhung der Rendite führen. Auch für solch ein zeitgemäßes Immobilien-Management bietet Wüest Partner die passenden Tools.
Auch für Eigentümer:innen von selbstgenutzten Wohnimmobilien machen diese Ratschläge Sinn: Der Sparkassen-Verbund listet eine energetische Sanierung als erste Maßnahme, um seine Immobilie aufzuwerten. Allerdings sind die Dimensionen von Einzel- Eigentümer:innen und Halter:innen größerer Bestände natürlich andere. Nutzen beide nur noch LED-Leuchten, werden die Ersparnisse ganz anders ausfallen, denn größere Bestände haben natürlich viel mehr Gemeinschaftsflächen.
Um das meiste aus einer Sanierung zu holen, empfiehlt sich eine externe Beratung. Diese kann auf zahlreiche Fallbeispiele zurückgreifen und auch mit belastbaren Zahlen aufwarten, mit Beispielen, wie viel sich dort dank dieser und dieser Maßnahme einsparen ließ. Wenn es mehr als eine Beratung sein soll, wie zum Beispiel die Entwicklung eines CO2-Absenkpfades, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen, ist ein Partner, der diesen Weg begleitet, fast unumgänglich. Denn das bedeutet die Planung von energetischen Sanierungen über eine Dekade hinaus, mit der Auswahl der Maßnahmen und der Simulation ihrer Wirkung sowie einer Cash-Flow-Kalkulation, um das nötige Geld bereit zu haben.
Wenn Sie mehrere Liegenschaften verwalten und Interesse an einer kostenlosen Beratung in Sachen Nachhaltigkeit haben, kontaktieren Sie uns gerne.
Den Mehrwert einer verbesserten Ausstattung simulieren
Neben der Planung der gesetzlich vorgesehenen Effizienzoptimierung sind auch klassische Maßnahmen zur Wertsteigerung simulierbar. Dazu gehören die Verbesserung der Ausstattung in Küche und Bad z.B,. oder an den gemeinschaftlichen Flächen. Eine attraktivere Gestaltung der Außenbereiche und Grünflächen, wenn vorhanden, sichere Bereiche für Fahrräder und Kinderwagen. Vielleicht macht die Förderung der Kommunikation innerhalb der Hausgemeinschaft dank eines Gemeinschaftsraumes Sinn, oder durch einen Messenger-Dienst.
Das mag sehr detailliert klingen, aber im Alltag der Bewohnerschaft wird dadurch die Nachbarschaftshilfe erleichtert: kurzzeitiges Verleihen von Geräten, Nachfragen ob ein Ausfall nur die eigene Wohnung betrifft oder die ganze Anlage, usw. Solche Maßnahmen sind nicht immer einfach durchzuführen, gerade deswegen ist eine Simulation der Kostenberechnung und der daraus folgenden Wertsteigerung ein ideales Mittel um festzustellen, ob sich solche Maßnahmen lohnen.
Kalkulieren, ob sich Wohnraumschaffung lohnt
Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Balkone, Dachbauausbauten oder von Abstellflächen wirkt sich ebenfalls auf den Immobilienwert aus. Gerade die Herstellung von Balkonen an einem Altbau, oder einem Nachkriegsbau, sind eine höhere Investition. Deswegen empfiehlt es sich, die Kosten sehr genau zu kalkulieren, um den tatsächlichen Nutzen festzustellen.
Das gilt auch für die Aufwertung des Kellerbereichs, indem sich anstatt von der klassischen Aufteilung in Kellerabteilen zusätzlich ein Locker-System einrichten läßt. Denn nicht jeder der Bewohner:innen braucht denselben Stauraum. Auch in diesen Fällen iist dies dank einer präzisen Simulation mittels einer Verwaltungssoftware möglich. Mühelos lassen sich damit mehrere Szenarien erstellen, wodurch die effizienteste Lösung gewählt wird. Oder um festzustellen, dass eine solche Maßnahme an diesem Objekt sich nicht lohnt.
Die Arbeit von Sachverständigen
Der Unterschied zwischen Makler:innen und Sachverständigen
Den Wert einer Immobilie können Makler:innen wie Sachverständiger:innen ermitteln. Allerdings wird das Urteil von Makler:innen, so richtig es auch sein mag, nicht von Gerichten und Banken akzeptiert. Bei Makler:innen besteht immer das Risiko, dass sie nicht immer als neutrale Wertermittler:innen handeln. Denn sie können jederzeit zu Marktteilnehmenden werden, die an Transaktionen verdienen. Schließlich ist es deren Aufgabe, Kaufende und Verkaufende zusammenzubringen, für diese Leistung werden sie über Vermittlungsprovisionen bezahlt.
Die Sachverständigen sind hingegen zur Neutralität verpflichtet und dürfen auf keinen Fall an einer untersuchten Immobilie verdienen. Sie sind vergleichbar mit Gutachter:innen, deren Meinungen auch vor Gericht bestehen müssen.
Wann lohnt sich eine professionelle Bewertung durch Sachverständiger:innen?
Für Privatpersonen lohnt sich jedoch eine Wertermittlung durch Sachverständiger:innen nicht immer. In vielen Fällen macht sie jedoch Sinn. Bei einer Erbschaft z.B., um eine zu hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden. Bei einer Scheidung, wenn der eine Partner den anderen auszahlen muss, sorgt der Sachverständige dafür, dass keiner übervorteilt wird. Sobald ein Finanzamt oder ein Gericht involviert ist, wird ein Sachverständiger notwendig – denn etwas anderes akzeptieren offizielle Stellen nicht.
Für Immobilien-Akteur:innen hingegen sind Sachverständige und Beratende der Garant einer verlässlichen Partnerschaft. Sie erhalten für ihre Arbeit keine Provisionen, sondern werden dafür bezahlt. Zur Ermittlung des Werts stützen sich Sachverständige schon immer auf Daten zur Preisentwicklung. Doch da sich die Immobilienbranche mit der Digitalisierung und dem Trend zur Nachhaltigkeit so dermaßen stark verändert hat, sind die Spezialist:innen immer spezialisierter geworden. Die Menge an verfügbaren Daten ist schlicht so immens hoch geworden, dass Einzelne kaum noch hinterher kommen können.
Ist der Sachverständige an eine Beraterfirma angedockt, sieht es schon anders aus. So beschäftigt bei Wüest Partner allein das Zusammentragen von Marktdaten durch unabhängige Verkaufs-Plattformen und allen anderen verfügbaren Quellen demografischer Angaben ein 30 köpfiges Team. Auf diese aufbereiteten Daten haben unsere Sachverständigen natürlich Zugriff.
Zusätzlich ist der Bereich energetischer Sanierungen zu einem Dschungel aus Möglichkeiten, Maßnahmen und technischer Lösungen geworden, der ganze Teams Vollzeit auf Trab halten kann. Dazu zählt auch das Sammeln realisierter Sanierungen, mit detaillierten Auswertungen, um deren Nutzen in Kilowatt-Stunden und Euros festhalten zu können. Auch diese Möglichkeiten können Sachverständigen in ihren Gutachten einfließen lassen, um Wertsteigerungspotentiale zu empfehlen.
Wenn Sie erfahren möchten, wie Wüest Partner Sie bei Bewertungen oder in Sachen Nachhaltigkeit von Immobilienportfolios unterstützen kann, sprechen Sie uns gerne an.
Den Immobilienwert ermitteln – mit einem verlässlichen Partner
Wüest Partner ist eine führende Beratungs- und Bewertungsfirma im deutschsprachigen Raum. Ob periodische Bewertungen für Immobilienfonds, oder ESG-Ratings für Halter:innen von bundesweiten Beständen oder maßgeschneiderte Lösungen für mittlere Player:innen, wir decken alles ab. Damit können Sie genau und problemlos den Immobilienwert ermitteln, egal ob für einige wenige Liegenschaften oder ein ganzes Portfolio.
Zusätzlich bieten wir eine komplette Suite von Software-Lösungen, die das gesamte Spektrum der Immobilienverwaltung abdeckt und mit detaillierten Marktdaten permanent gespeist wird. Egal ob als lokale oder SaaS-Lösung, Sie bestimmen, ob Sie lediglich einzelne Module oder gleich das komplette Paket buchen möchten.
Mit Wüest Partner liegt der Gewinn in der Zusammenarbeit.