Alles über Energieausweise, die Identitätspapiere für Immobilien

Inhaltsverzeichnis

• Die Entstehung des Energieausweises: Von der Idee zum Gesetz
• Was ist ein Energieausweis?
• Warum ist der Energieausweis wichtig für Immobilienprofis?
• Den Energieausweis berechnen, wie funktio­niert das?
• Welche Werte stehen im Energieausweis?
• FAQ zum Energieausweis
• Wüest Partner – Ihr Partner für Energieeffizienz und ESG-Strategien

Nicht nur Bürger:innen brauchen einen Ausweis, auch bei Gebäuden ist das der Fall: sie brauchen einen Energieausweis. Dabei geht es nicht um Identität, sondern um ihre energe­ti­schen Eigenschaften – und diese beein­flussen maßgeblich den Preis und die Vermietbarkeit von Immobilien. Objekte mit besseren Energieeffizienzklassen erzielen spürbar höhere Preise und Mieten, weil Betriebskosten und Sanierungen günstiger ausfallen. Gleichzeitig sind sie leichter vergleichbar.

In diesem Artikel erläutern wir alles rund um das Thema Energieausweis, mit einem Hauptschwerpunkt darauf, wie Sie den Energieausweis berechnen.

Die Entstehung des Energieausweises: Von der Idee zum Gesetz

Die Idee eines Energieausweises für Immobilien entstand bei KIimakonferenzen in den 90er Jahren, als erstmals über Wege einer CO2-Reduktion nachge­dacht wurde. Beim Gebäudesektor macht das Sinn, er ist einer der größten Energieverbraucher und CO2-Emittenten weltweit. Aus der Idee wurden Gesetze, die in den Folgejahrzehnten viele EU-Gremien und nationale Parlamente beschäf­tigten. Nachfolgend ein Überblick über den Werdegang des Energieausweises in der deutschen Gesetzgebung.

• 2002 bis 2007: Die erste Energieeinsparungsverordnung (EnEV) führte den Energieausweis ein und die EnEV-Neuauflage von 2007 machte ihn seitdem bei Verkauf und Vermietung verpflichtend.
• 2020: Die EnEV wurde vom Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) abgelöst, das ab diesem Zeitpunkt den Energieausweis regelte.
• 2024: Im Januar trat die Neuauflage des GEG in Kraft, das als “Heizungsgesetz” für rege Diskussionen sorgte.
• 2024: Im Mai wurde die EU-Richtlinie 2024/1275 zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden beschlossen, die bis 2026 ins nationale Recht umgesetzt werden muss.

Blick in die Zukunft: Energieausweise sind und bleiben ein wichtiger Baustein der Klimapolitik

Neben dem Ausweis selbst legen Gesetze und Richtlinien konkrete Ziele für die gesamte Immobilienbranche fest. Laut der jüngsten EU-Richtlinie sollten Wohngebäude bis 2030 um 16 Prozent weniger Primärenergie verbrauchen als 1990. Bei Nicht-Wohngebäuden ist die Richtlinie diffe­ren­zierter: 16 Prozent der energe­tisch ineffi­zi­en­testen Immobilien müssen bis 2030 saniert werden, weitere 26 Prozent sollen bis 2033 folgen.

Neubauten müssen ab 2028 bzw. 2030 den Nullemissionsstandard erfüllen, je nachdem ob es öffent­liche oder Wohngebäude sind. Sie haben Platz für Photovoltaik oder Solarthermie vorzu­halten, sowie Fahrradstellplätze und Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Bis 2033 sollen alle Gebäude der Energieeffizienzklasse D entsprechen, Subventionen für fossile Heizungen sind nicht mehr erlaubt. All diese und weitere Maßnahmen sind Teil des Fit for 55-Pakets, der den CO2-Ausstoß der EU bis 2030 um 55 Prozent reduzieren soll.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis hält den energe­ti­schen Ist-Zustand einer Immobilie fest. Dafür prüft er die Effizienz, den Verbrauch und die Energiekosten eines Gebäudes. Gleichzeitig beinhaltet er Empfehlungen zur Effizienzsteigerung. Damit sollen Käufer:innen und Nutzer:innen die Kosten einer Wohnung oder Hauses besser einschätzen und vergleichen können, seien es Energie- oder Sanierungskosten. Jeder Ausweis muss beim Deutschen Institut für Bautechnik regis­triert werden. Anschließend wird der Energieausweis berechnet.

Der Energieausweis nutzt die Stufen A+ bis H des Bandtachos, das den Energieeffizienzklassen von Haushaltsgeräten entspricht. Die Bandbreite des Energieverbrauchs reicht von 0 bis 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Dabei werden zwei Aspekte unter­sucht: der Energiebedarf und die energe­tische Qualität eines Gebäudes. Deswegen besteht ein Energieausweis eigentlich aus zwei Ausweisen, dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis, die je nach Objekt und Ausgangslage ausge­stellt werden.

Arten der Energieausweise

Ein Energieausweis besteht im Wesentlichen aus vier Teilen: einem Steckbrief des Gebäudes, dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis sowie den Empfehlungen zur Effizienzsteigerungen. Hier ein Überblick:

1. Steckbrief des Gebäudes: Hier stehen Angaben zu Baujahr, Gebäudenutzfläche, Anzahl der Einheiten, Nutzungsart, Gebäudetechnik und Verwendung von erneu­er­baren Energien. Zusätzlich wird vermerkt, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt.
   
   
2. Der Bedarfsausweis analy­siert die Lage, die Gebäudestruktur, den Sanierungsstand, die Haustechnik und das Verhalten der Nutzer:innen, um den Energieverbrauch zu schätzen. Dadurch verlangt die Erstellung Sorgfalt, denn die Genauigkeit der Datenerhebung spielt eine große Rolle.
   
   
3. Ein Verbrauchsausweis blickt auf den tatsäch­lichen Verbrauch der drei letzten Jahre. Eine Gebäudeanalyse ist nicht notwendig, dafür jede Form von Verbrauch, von Wärmeerzeugung bis zur Lüftung. Ein dezen­traler Bezug von Wärme oder Warmwasser oder ein hoher Leerstand können die Ergebnisse verzerren. Bei Neubauten oder frisch sanierten Gebäuden sind Verbrauchsausweise nicht möglich.
   
   
4. Empfehlungen für Sanierungen werden knapp aufge­listet mit einem Fokus auf kosten­günstige Maßnahmen. Ihr Ziel ist die Verbesserung der energe­ti­schen Effizienz. Sind keine Empfehlungen möglich, weil das Gebäude z.Bsp. gerade saniert wurde, wird dies vermerkt.

Zwei wichtige Kennwerte des Energieausweises: Primär- und Endenergie

Der Ausweis unter­scheidet zwischen zwei Kennwerten, dem Primär- und Endenergiebedarf. Die Primärenergie (PE-Kennwert)umfasst die gesamte fossile Energie, auch die Verluste und Ressourcen, die für deren Gewinnung benötigt werden. Bei Gas und Öl werden z.Bsp. Abbau und Transport berück­sichtigt. Mit dem PE-Kennwert wird die Auswirkung auf die Umwelt sichtbar.

Die Endenergie ist die Energie, die bei den Nutzer:innen eines Gebäudes ankommt. Werden bei einer Immobilie erneu­erbare Energien verwendet, so wirkt sich dies positiv auf den Primärenergiebedarf aus: Sonne und Holzpellets haben keine bis geringe Gewinnungs- und Transportkosten. Das Verhältnis zwischen den beiden Werten erlaubt die Effizienz eines Gebäudes schnell einzu­ordnen: Bei ineffi­zi­enten Immobilien ist die Primärenergie viel höher als die Endenergie, bei effizi­enten Gebäuden ist es umgekehrt.

Welcher Energieausweis für welches Gebäude

Die Art des Energieausweises richtet sich nach der Immobilie. Neubauten brauchen zwangs­läufig nur einen Bedarfsausweis, da sie noch keinen Energieverbrauch verur­sacht haben. Bei Bestandsimmobilien ist es nicht so einfach, wie die unten angeführte Grafik zeigt. Hier entscheiden Baujahr, Gebäudetyp und Zeitpunkt der Sanierung über den benötigten Ausweis.

Wann brauche ich einen Energiebedarfsausweis?

• Bei allen Neubauten der Bereiche Wohnen und Gewerbe, sowie bei energe­tisch sanierten Gebäuden
• Bei kleineren Wohngebäuden mit höchstens vier Wohnungen, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde
• Ausnahme hierzu: Es sei denn die Gebäude entsprachen bei Fertigstellung der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurden dafür nachge­rüstet

Ein Energieausweis ist ein standar­di­siertes Formular mit fünf Seiten, das der oben angeführten Struktur folgt. Das festge­legte Format erlaubt Immobilien zu vergleichen – einer der wesent­lichen Vorteile von Energieausweisen. Nachstehend ist beispielhaft die dritte Seite mit dem Verbrauchsausweis abgebildet. Auf der Seite des Bundesinstituts für Bau‑, Stadt- und Raumforschung (BBSR) lassen sich aktuelle Musterausweise für unter­schied­liche Gebäudetypen herun­ter­laden.

Beispielhafter Verbrauchsausweis für Wohngebäude zur Darstellung des Energieverbrauchs /Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz

Was sagt ein Energieausweis aus: Wirtschaftlichkeit von Immobilien

In Zeiten immer schär­feren Klimaregulierungen ist ein Energieausweis mehr als ein Befund über die Effizienz einer Immobilie. Es ist mittler­weile ein Faktor, der stark die Wirtschaftlichkeit, Investitionshöhe und Attraktivität eines Objekts beein­flusst. Energetisch besser gestellte Immobilien erzielen höhere Kaufpreise, schlechter gestellten droht im schlimmsten Fall das Schicksal eines Stranded Assets.

Dieses Schicksal ist das Immobilienbranche-Pendant zum Totalschaden bei einem Autounfall: Die Sanierungskosten sind so hoch, dass sie die Rentabilität vernichten. Laut einem Artikel der Wirtschaftswoche sanken von 2022 bis 2023 die Preise von Immobilien mit den Energieeffizienzklassen C und darunter um sieben Prozent, während im selben Zeitraum die Objekte mit den Klassen A und B um 2,2 Prozent stiegen.

Warum ist der Energieausweis wichtig für Immobilienprofis?

Energieausweise sind in den meisten Fällen Pflicht

Energieausweise sind eine gesetz­liche Pflicht und gehören zum Alltag von Akteur:innen der Immobilienbranche. Denn bei der Vermietung, der Verpachtung und dem Verkauf von Wohnimmobilien sind Ausweise unumgänglich. Ist der Ausweis beim Inserieren einer Immobilie vorhanden, müssen sogar die wesent­lichen Inhalte daraus angegeben werden. Versäumen Vermieter: und Verkäufer:innen einen Ausweis vorzu­legen, drohen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) Geldstrafen von bis zu 10.000 Euro.

Wann ist kein Energieausweis notwendig?

Es gibt jedoch Ausnahmen bei der Energieausweis-Pflicht: Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie selber nutzen, ist kein Energieausweis nötig. Das gilt auch für Mietwohnungen, die seit 2006 durch­gängig bewohnt sind oder für Ferienhäuser, wenn sie weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden. Manche Immobilientypen sind auch ausge­nommen: Gebäude unter 50 Quadratmeter Wohnfläche oder wenn sie unter Denkmalschutz stehen. Abrissobjekte und die meisten Kirchen sind ebenfalls mit einer Befreiung gesegnet.

Energieausweise sind eine Entscheidungsgrundlage für Investor:innen und Mieter:innen

Energieausweise bieten Investor:innen und Mieter:innen eine verläss­liche Orientierung. Sie sind vergleichbar mit einem Kompass, der auf ertrag­reiche Immobilien deutet. Besonders Objekte mit den Energieeffizienzklassen A und B weisen höhere Mieten und Preise auf, wie aus der Studie Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte von Wüest Partner hervorgeht. Sie wertete über 200.000 Mietinserate von 2023 mit eindeu­tigen Schlussfolgerungen aus, die hier für Miethöhen und Kaufpreise darge­stellt werden:Miethöhen bei Wohnimmobilien: Die nachste­hende Grafik zeigt, dass bei Mieten bis zu 15 Euro den Quadratmeter die Auswirkung der zwei höchsten Energieeffizienz-Klassen am stärksten ist. A und B weisen Mieten entweder über oder um 10 Euro aus. Mieten der niedri­geren Effizienz-Klassen C bis H liegen unter 10 Euro den Quadratmeter.

Bei Miethöhen über 15 Euro den Quadratmeter ist die Korrelation weniger eindeutig, aber doch erkennbar. Hier kann das Einkommen eine Rolle spielen: Wer mehr für eine Wohnung zahlen kann, achtet vielleicht weniger auf die Höhe der Nebenkosten. Allerdings lagen über 80 Prozent der Mietangebote unter 15 Euro.

Kaufpreishöhe von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern: Hier ist der Befund ähnlich, wenn auch weniger stärker ausge­prägt als bei den Mieten. Wohnungen und Mehrfamilienhäuser unter 8.000 Euro den Quadratmeter erzielen höhere Preise in den besten Energieklassen A und B. Die Objekte dieser Liga liegen über oder bei 4.000 Euro den Quadratmeter.

Bei Objekten über 8.000 Euro den Quadratmeter verwässert sich der Trend. Spitzenpreise werden in den Klassen B und C erreicht, aber auch in der Klasse H, energe­tisch betrachtet die schlech­teste. Eindeutiger ist die Auswirkung der Energieträger: Objekte mit nicht-fossilen Brennstoffen hatten im Durchschnitt um 23 Prozent höhere Preise als solche mit fossilen. Allerdings hatten weniger als vier Prozent der Angebote erneu­erbare Energieträger.

Den Energieausweis berechnen, wie funktioniert das?

Die Erstellung eines Energieausweises ist ein komplexes Unterfangen und wird im dritten Teil des Gebäudenergiegesetzes (GEG) sowie den DIN-Normen V 18599 und 4108–4 festgelegt. Da die zwei Ausweise jeweils die Struktur und Technik eines Gebäudes oder dessen Energieverbrauch ermitteln, werden sie anders berechnet. Hier ein genauer Überblick über die Methoden, wie Sie den Energieausweis berechnen, aufge­teilt in den Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Berechnung des Bedarfsausweis

Laut des Leitfadens Energieausweis Teil 1 der deutschen Energieagentur (dena) wird ein Bedarfsausweis in sechs Schritten ermittelt. Dabei werden die Unterlagen zum Gebäude, wie seine Hülle und Technik umfassend geprüft und bewertet. Nachfolgend ein umfas­sender Überblick mit den unter­suchten Aspekten der Immobilie.

• Schritt 1: Gebäudeunterlagen zusam­men­stellen (wenn vorhanden)
  • Grundrisse, Ansichten, Schnitte
  • Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung
  • Unterlagen zur Anlagentechnik, Datenblätter, Schornsteinfegerprotokoll
  • Energieverbrauchsdaten
  • Durchgeführte Sanierungsmaßnahmen (Gespräche mit dem Kunden)
    
    
• Schritt 2: Grunddaten ermitteln
  • Gebäude-Dimensionierung, Gebäudevolumen, Geschosshöhen, Flächen
  • Beheizte Räume und Ermittlung der thermi­schen Hüllfläche
    
    
• Schritt 3: Gebäuderundgang außen – Gebäudehülle
  • Datenaufnahme von Fassaden bzw. Außenwänden, Fenstern, Rollladenkästen und dem Dach sowie die Begutachtung der Bauteile auf mögliche Bauschäden
  • Prüfung von Gebäudeabmaße und möglichen An- bzw. Umbauten
  • Berücksichtigung von Besonderheiten des Gebäudes, die für spätere Modernisierungsempfehlungen wichtig sind, wie z. B. ein Dachüberstand
  • Bauliche Vorgaben für den Einsatz erneu­er­barer Energien prüfen (Dachneigung, Himmelsrichtung, Lagerplätze für Holzpellets  z.Bsp.)
    
    
• Schritt 4: Gebäuderundgang innen – Gebäudehülle
  • Datenaufnahme aller Bauteilqualitäten in Dachgeschoss, Wohneinheiten und Kellergeschoss sowie Begutachtung der Bauteile auf mögliche Bauschäden
  • Prüfung von Gebäudeabmaße und Grundriss-Größen sowie der beheizten Gebäudefläche
  • Berücksichtigung von Besonderheiten des Gebäudes, die für spätere Modernisierungsempfehlungen wichtig sind, wie z. B. Undichtigkeiten in der Gebäudehülle oder die Raumhöhe des Kellers
    
    
• Schritt 5: Datenaufnahme Anlagentechnik
  • Begutachtung von Anlagen zur Wärme- oder Warmwassererzeugung bzw. ‑speicherung (Typenschilder), Kühlung, Pumpen, Ventilatoren, Verteil- und Kanalnetzen, Wärmeübergabe und deren Regelung sowie Techniken zum Einsatz erneu­er­barer Energien
    
    
• Schritt 6: Identifizierung möglicher Modernisierungsmaßnahmen
  • Stehen Sowieso-Maßnahmen (z. B. Fassaden-Ausbesserungen) an?
  • Sind Bauschäden vorhanden? Wenn ja, welche Maßnahmen sind zur Schadensbehebung erfor­derlich?
  • Sind bereits Sanierungsmaßnahmen geplant und welches Budget steht für eine Sanierung zur Verfügung?
  • Sind Nutzungsänderungen geplant?
  • Welche sonstigen Wünsche haben die Eigentümer:innen des Gebäudes?

Berechnung der erforderlichen Wärmeleistung

Bei dieser Prüfung müssen Daten zur Gebäudehülle und Anlagentechnik erfasst werden. Dafür wird erst bei der Gebäudehülle festge­stellt, mit welcherl Wärmemenge im Winter die genormte Raumtemperatur von 19 oder 20 Grad erreicht wird. Gemeinsam mit dem Warmwasserbedarf wird dadurch die erfor­der­liche Leistung der Anlagentechnik errechnet. Bei dieser wird der Verlust ermittelt, der bei der Erzeugung, Verteilung und Speicherung der notwen­digen Wärmemenge entsteht. Die für die Luftbewegung erfor­der­liche Energie wird zusätzlich berechnet. Im nachste­henden Schema werden alle für die Datenaufnahme relevanten Bauteile darge­stellt.

Bedarfsausweis: Umfassende Prüfung der Gebäudehülle

Ein Bedarfsausweis erfordert bei einer sorgfäl­tigen Berechnung die Gebäudehülle bis ins letzte Detail zu prüfen. Nicht weniger als acht Aspekte werden unter­sucht, die wir hier nur schlag­wort­artig auflisten: Fläche der thermi­schen Hülle (Außenwände), deren Wärmedurchgangskoeffizient (U‑Wärme), das Nettovolumen, Dichtheit des Objekts, Wärmeverluste durch unter­schied­liche Temperaturen, Wärmebrücken (Stellen an denen Wärme ausweicht) und solare Wärmegewinne.

Um die Genauigkeit besser zu verstehen: Bei solaren Wärmegewinnen wird zwischen durch­läs­sigen Flächen wie Fenster und nicht durch­läs­sigen wie Mauern unter­schieden. Für Fenster wird der Energiedurchlassgrad gemessen, bei Mauern der Strahlungsabsorptionsgrad. Abschließend sollten auch weitere Wärmegewinne ermittelt werden, wie die Abgabe von Körpertemperatur, Abwärme von Geräten und der Anlagentechnik wie Heizungsrohre und Brennkessel.

Bedarfsausweis: Prüfung der Anlagentechnik

Nicht weniger akribisch wird die Technik der Wärmeherstellung und Verteilung geprüft: Sechs Aspekte werden genauer unter­sucht. Die Wärmeerzeuger selbst, hier spielen Brennstoff und Effizienz der Energiegewinnung (Nutzungsgrad) eine Rolle, die Wärmeverteilung, die bei größeren Gebäuden die meisten Verluste verur­sacht und die Wärmeübergabe (Heizungseinheiten). Deren Effizienz hängt vom Typ ab (Boden, Heizkörper, Flächenheizungen) und wie die Wärmeabgabe gesteuert wird: Gleichmäßig für die ganze Wohneinheit oder je nach Raum unter­schiedlich. Bei Warmwasserspeicher entstehen ebenfalls Verluste, die auch berück­sichtigt werden. Dazu kommen noch die Hilfsgeräte wie Pumpen, Ventilatoren, Lüfter und deren Strombedarf. Der tatsäch­liche Warmwasserverbrauch ist nicht zwingend zu erfassen, meistens wird mit pauschalen Werten gearbeitet.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis unter­sucht die tatsäch­liche Energienutzung der letzten drei Jahre, wobei das Ende dieser Zeitspanne maximal 18 Monate zurück­liegen darf. Beachtet werden dabei die Gebäudedaten (Lage, Typ, Größe, Nutzfläche, Baujahr), Angaben zur Wärmegewinnung (Baujahr des Wärmeerzeugers, Energieträger) sowie die Verbrauchsdaten selbst (Wärme, Strom, Wasser) mit den Angabe der Zeiträume.

Die Angaben zum Gebäude selbst, seiner energe­ti­schen Qualitäten, seines Zustandes und der Energieträger werden für die Plausibilisierung der ermit­telten Werte benötigt. Anders als beim Bedarfsausweis werden die Daten nach Erhebung entlang zwei Parametern justiert. Das wird als Witterungs- und Leerstandsbereinigung bezeichnet und ist für die Genauigkeit eines Verbrauchsausweises von großer Bedeutung.

• Die Witterungsbereinigung rechnet die klima­ti­schen Schwankungen aus, die je nach Standort und Wetterverhältnissen unter­schiedlich stark ausfallen. Dafür wird ein Faktor verwendet, um ein langjäh­riges deutsches Normklima abzubilden – der Klimafaktor. Dieser ist je nach Lage in Deutschland natürlich anders, der deutsche Wetterdienst liefert dafür Daten nach Jahr und Postleitzahlen.
• Die Leerstandsbereinigung berück­sichtigt ob Teile des Gebäudes unbenutzt sind, was sich maßgeblich auf den Energieverbrauch auswirkt. Leerstand kann eine unver­mietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sein, eine periodisch unbewohnte oder ungenutzte Gewerbeeinheit. Auch eine unbeheizte Etage in einem bewohnten Einfamilienhaus, wenn die Kinder einer Familie ausge­zogen sind, wird als Leerstand gewertet. Die ermit­telten Energieverbräuche werden jeweils mit zwei Leerstandszuschlägen, für Heizung und für Warmwasser jeweils, kompen­siert.

Je nach Typ des Gebäudes, Wohnen oder Gewerbe, wird der Verbrauchsausweis unter­schiedlich berechnet. Beiden Rechenarten gemein ist jedoch die Ermittlung der Bezugsfläche und des Energieverbrauchkennwerts:

• Die Bezugsfläche erfasst die beheizten Teile eines Gebäudes: Bei Mehrfamilienhäusern werden in der Regel die Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser nicht beheizt, deren Volumen wird für die Berechnung vom Gesamtvolumen abgezogen. Anders verhält es sich bei Einfamilienhäusern und bei Gewerbeeinheiten: In Hotels oder Shopping Malls werden auch die gemein­schaft­lichen Flächen beheizt.
• Der Energieverbrauchskennwert ist eine variable Größe, die von der Abrechnungsart der Energielieferanten abhängt. Gasanbieter geben meistens den Brennwert an, also die Menge am gelie­ferten Gas, die nicht mit dem Heizwert überein­stimmt. In diesem Fall wird ein Umrechnungsfaktor angesetzt, um die Verluste durch die Verbrennung zu berück­sich­tigen. Bei Strom und Fernwärme stellt sich dieses Problem nicht. Gewerbeobjekte werden oft gekühlt, was die Berechnung des Verbrauchsausweises von der für Wohngebäude unter­scheidet.

Besonderheit Warmwasserverbrauch

Ein weiterer Faktor – und kein unwich­tiger – ist der Warmwasserverbrauch. Obwohl dieser den Energieverbrauch maßgeblich beein­flusst, ist seine Erfassung nicht zwingend. Deswegen wird oft mit Richtwerten gearbeitet, was zu erheb­lichen Unterschieden zwischen tatsäch­lichen und ausge­wie­senem Energieverbrauch führen kann – manchmal bis zu 100 Prozent. Der Grund dafür: Der für die Warmwassererzeugung genutzte Energieanteil kann sehr schwierig zu ermitteln sein. Hier reicht es, sich ein Mehrfamilienhaus mit unter­schied­lichen Wassererwärmungs-Technologien vorzu­stellen, oder ein Einfamilienhaus mit bivalenter Warmwassererzeugung (z.Bsp. Solarthermie und Durchlauferhitzer).

Bei Nicht-Wohngebäuden wird der Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung entweder gemessen oder anhand von Rechenwerten ermittelt, die bei Anlagen für größere Objekte meist belastbar geschätzt werden. Bei Wohngebäuden ist es anders, da es meist keine zentrale Warmwasseraufbereitung gibt und die Schätzung wegen der oft unter­schied­lichen Systeme schwierig ist, auch wenn dafür komplexe Verfahren angewandt werden. Wird ein Gebäude mit Fernwärme beheizt, ist das Ermitteln des Warmwasseranteils einfacher. Für die Klimabilanz ist Fernwärme jedoch nicht zwangs­läufig gut, da über 60 Prozent der Fernwärme in Deutschland mit fossilen Energien herge­stellt wird. Bei Wohn- und Nicht-Wohnobjekten werden Messwerte bevorzugt.

Welche Werte stehen im Energieausweis?

Die wichtigsten Begriffe eines Energieausweises im Überblick

Bedarfsausweis: Dieser wird auf Grundlage des Gebäudes, der energe­ti­schen Eigenschaften und Anlagentechnik erstellt. Er wird bei Neubauten oder frisch sanierten Gebäuden benötigt und prüft eine Immobilie umfassend.

Verbrauchsausweis: Energieausweis, der auf dem tatsäch­lichen Energieverbrauch eines Gebäudes basiert. Die Periode für die Datenerhebung beträgt drei Jahre, er wird meist bei Bestandsbauten verwendet.

Primärenergiebedarf: Die gesamte Energie, die einem Gebäude geliefert wird, um den Bedarf zu decken. Abbau, Aufbereitung und Transport des Energieträgers werden mitge­rechnet. Damit wird die Umweltbelastung in ihrem ganzen Umfang sichtbar.

Endenergiebedarf: Die Energiemenge, die tatsächlich für Wärme- und Warmwassererzeugung verwendet wird, ohne die Verluste bei Verbrennung, Umwandlung und Transport mitzu­rechnen. Dieser ist für die Energiekosten relevant.

Energieverbrauchskennwert: Die gemessene Energiemenge, die für Heizung und Warmwasser verbraucht wird. Er wird in Kilowattstunden pro Jahr und Fläche angegeben [kWh/(a x m2)].

Klimafaktor: Anpassungswert, mit dem die Schwankungen des Wetters während der Messperiode für einen Bedarfsausweis ausge­glichen werden. Diese rechne­rische Anpassung wird Witterungsbereinigung genannt. Der Klimafaktor wird vom deutschen Wetterdienst bereit­ge­stellt.

FAQ zum Energieausweis

• Was ist ein guter kWh-Wert im Energieausweis?
  Liegt der Energieverbrauch eines Gebäudes unter 75 kWh pro Jahr und Quadratmeter, gehört es zu den drei besten Effizienzklassen A+, A und B. Die Klasse A+ bedeutet weniger als 30 kWh pro Jahr und Quadratmeter, A weniger als 50 und B weniger als 75. Bei der schlech­testen Klasse H liegt der Verbrauch bei 250 kWh und mehr.
  
  
• Den Energieausweis berechnen mit den Energiekosten?
  Schwankende Energiepreise machen eine allgemein gültige Antwort schwer. Die Pauschalwerte für die Effizienzklassen sind drei Euro pro Jahr und Quadratmeter für die beste Klasse A+, für die schlech­teste Klasse H sind es 50 Euro und mehr. Preisschritte zwischen den Klassen steigern sich von vier bis acht Euro.
  
  
• Wie viel kostet ein Energieausweis?
  Verbrauchsausweise sind für unter 100 Euro und auch online erhältlich. Bedarfsausweise sind nur mit einer Begehung machbar und kosten mindestens 300 bis 500 Euro.
  
  
• Wer kann einen Energieausweis ausstellen?
  Bedarfsausweise können nur zerti­fi­zierte Architekt:innen, Ingenieur:innen, Handwerker:innen und Schornsteinfeger:innen ausstellen, weil dafür eine Begehung durch Fachleute notwendig ist. Verbrauchsausweise können auch online oder von Energieanbietern erstellt werden.
  
  
• Ist ein Energieausweis verpflichtend?
  Für die Vermietung, Verpachtung oder den Verkauf einer Immobilie ist ein Energieausweis gesetzlich verpflichtend. Verstöße führen zu Geldstrafen bis zu 10.000 Euro. Ausnahmen gelten für Ferienhäuser, Häuser unter 50 Quadratmeter, denkmal­ge­schützte Gebäude oder Kirchen.

Wüest Partner – Ihr Partner für Energieeffizienz und ESG-Strategien

Obwohl ein Energieausweis dank der Skala A+ bis H leicht verständlich ist, ist seine Erstellung eine Wissenschaft für sich. Zwar gibt es jede Menge Anbieter:innen, die für wenig Geld auch online Energieausweise anbieten, deren Belastbarkeit ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Denn die Belastbarkeit von Verbrauchsausweisen wächst mit der Qualität der Daten, bei Bedarfsausweisen mit der Gründlichkeit der Begehung und der Qualifikation der Fachleute.

Professionelle Akteur:innen der Immobilienbranche sind daher gut beraten, Energieausweise von Spezialist:innen ausstellen zu lassen. Wenn Privatpersonen eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen, mag ein Energieausweis vielleicht ausreichen, für Halter:innen von größeren Beständen hingegen wird der Weg zu Immobilienberater:innen sinnvoller sein.

Denn Energieausweise sind eigentlich nur ein Baustein der klima­po­li­ti­schen Ziele, die für den gesamten Immobiliensektor in Deutschland bis 2045 die CO2-Neutralität vorsieht. Um dieses ehrgeizige Nachhaltigkeitsziel zu erreichen, sollte sich der Energieausweis in eine umfas­sende Dekarbonisierungsstrategie einfügen.

Ähnlich dem Ausweis für Menschen, der eine Zugehörigkeit zu einem Land zeigt, verortet ein Energieausweis eine Immobilie auf der Landkarte der Nachhaltigkeit. Der Unterschied: Nachhaltigkeit ist eine Entwicklung – und die Immobilienberatung hilft dabei dank spezia­li­sierten Wissens und der umfas­senden Erfahrungswerte.

Als eine der führenden Immobilien Beratungsfirmen im DACH-Raum, unter­stützt Wüest Partner private und öffent­liche Organisationen bei den Themen Energieausweis und Nachhaltigkeit im Immobiliensektor. Dank der Kombination aus digitalen Lösungen und mensch­licher Expertise hilft Wüest Partner dabei auch insbe­sondere bei Dekarbonisierungsstrategien und ESG-Analysen für Immobilien-Portfolien.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Pia Hoffmann-Gallert
Manager

E‑Mail an Pia Hoffmann-Gallert
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Christoph Axmann
Partner

E‑Mail an Christoph Axmann
+41 44 289 92 06

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