Der Ursprung aller Immobilien: die Projektentwicklung
Inhaltsverzeichnis
- Was ist Projektentwicklung in der Immobilienbranche?
- Wichtige Faktoren in der Projektentwicklung von Immobilien
- Die Phasen der Immobilien-Projektentwicklung
- Aktuelle Trends und Herausforderungen in der Immobilien- Projektentwicklung
- Berufsbild der Immobilien-Projektentwicklung
- Die Zukunft der Immobilien-Projektentwicklung: digital und nachhaltig
Ohne Projektentwicklung gäbe es keine Immobilienwirtschaft. Keine Verkäufe, keine Bewirtschaftung, keine Gewinne. Denn bevor Immobilien genutzt werden können, müssen sie existieren. Und sie entstehen dank der Projektentwicklung. Wie sie funktioniert und wie sie sich im aktuell schwierigen Umfeld weiterentwickeln kann, erklären wir in diesem Artikel.
Was ist Projektentwicklung in der Immobilienbranche?
Immobilien-Projektentwicklung bedeutet in seiner kürzesten Definition die Begleitung eines Bauvorhabens, von der Idee bis zur Verwirklichung. Ob Einfamilienhaus, größere Anlagen oder ein ganzes Stadtquartier, diese sehr unterschiedlichen Vorhaben folgen derselben Struktur. Die verschiedenen Phasen der Planung und Umsetzung werden vielleicht unterschiedlich ausfallen, je nach Umfang der Projekte, aber im Kern sind es die gleichen.
Die typische Immobilien-Projektentwicklung besteht aus vier Phasen: Am Anfang steht ein Bedarf und eine Idee, diesen zu erfüllen. Fehlt es einer wachsenden Kommune an Wohnraum, an Einkaufsmöglichkeiten oder an Schulen? In der Projektinitiierung werden Bedarf und Machbarkeit analysiert, in der Projektkonzeption der Standort gesichert, die Bauvorhaben entworfen und Finanzierung geklärt. Es folgen die Phasen der Realisierung und der Vermarktung.
Doch was sich in ein paar Worten zusammenfassen lässt, ist in Wirklichkeit eine hochkomplexe Angelegenheit und eine der Kernaufgaben der Immobilienwirtschaft – denn ohne Bauten würde sie nicht existieren. Gleichzeitig ist es eine hohe Kunst, eine Projektentwicklung erfolgreich und für alle beteiligten Akteur:innen gewinnbringend zu gestalten. Ein Bauvorhaben mit den Bedürfnissen der Marktlage, der Nutzer:innen, den Baubestimmungen, den Anforderungen an Nachhaltigkeit und Profitabilität in Einklang zu bringen, verlangt ein hohes Maß an Expertise, Geschick und Marktkenntnis.
👉 Erfahren Sie mehr über die aktuellen Herausforderungen bei Projektentwicklungen: Hohe Zinsen und Baukosten sorgen für Verlangsamung
Wichtige Faktoren in der Projektentwicklung von Immobilien
Die alte Weisheit der Immobilienbranche, der Gewinn liegt im Einkauf, lässt sich für die Projektentwicklung abwandeln. Allerdings verliert die Aussage dabei ihre schöne Klarheit, denn ein Projekt zu entwickeln ist etwas schwieriger als eine Bestands-Immobilie zu kaufen. Auf Projektentwicklung gemünzt würde die Weisheit lauten: Der Gewinn liegt im Konzept, im Standort und in der Finanzierung. Das sind die wichtigsten Faktoren, die wir nachstehend erläutern.
Faktor 1: Standortanalyse und Standortwahl
Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren einer Immobilie: Er ist preisbestimmend und beeinflusst die wirtschaftliche Verwertbarkeit. Am o.g. Beispiel der wachsenden Kommune, der es an Wohnraum fehlt, lässt sich die Standortwahl gut erklären. Diese besteht aus zwei Aspekten, der Makro- und der Mikrostandort. Projektentwickler:innen achten auf beide, denn sie sind Voraussetzung für den Erfolg eines Bauvorhabens.
- Der Makrostandort zieht die regionale Umgebung in Betracht: Wie ist die Bevölkerungsentwicklung, die demografische Struktur, die Kaufkraft und die wirtschaftliche Dynamik? Wie ist die Infrastruktur, seien es Transportwege, Erholungsgebiete, Bildungseinrichtungen oder Gesundheitsversorgung?
- Der Mikrostandort prüft ähnliche Faktoren, nur in einem engeren Radius und mit einer anderen Gewichtung. Für Wohnimmobilien spielt die Nähe zu Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln eine entscheidende Rolle. Je nach Struktur und Alter der Bevölkerung hat die Nähe zu Bildungs-, Freizeiteinrichtungen oder zur Gesundheitsversorgung einen anderen Stellenwert. Bei Gewerbe- oder Industrie-Standorten hingegen werden die Kriterien neu gemischt.
In unserer digitalen Welt sind diese Daten in einer hohen Genauigkeit verfügbar. Früher waren die Analyse von Karten und Vor-Ort-Besuche unverzichtbar, während heute Beratungsunternehmen umfassend aufbereitete Daten für jeden Standort anbieten und das in einer Bandbreite, die von der demografischen Struktur bis zur Historie der Immobilientransaktionen reicht.
Sogar klimabezogene Gefahren wie Hitzewellen und Extremwetter sind heute im Blick der Standortanalyse, wie der Urban Heat Vulnerability Index von Wüest Partner zeigt. Aus einer Vielzahl von Quellen, die vom Deutschen Wetterdienst bis zum europäischen Erdbeobachtungsprogramm Copernicus reichen, wurden die Gegenden mit der größten Hitzegefahr analysiert.
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Faktor 2: Projektidee und Konzept
Der Wert einer Idee liegt in ihrer Umsetzung, meinte Erfinder Thomas Edison. Das gilt für Glühbirnen wie für die Projektentwicklungen von Immobilien. Nur haben Immobilien-Akteur:innen weniger Spielraum als Erfinder:innen. Sie müssen mit den vorhandenen Gegebenheiten arbeiten und aus der Idee, einen Bedarf zu decken, ein machbares Konzept entwickeln.
Wenn wir die wachsende Kommune erneut als Beispiel nehmen, wird die Menge an benötigtem Wohnraum und die Verfügbarkeit von Flächen maßgeblich das Konzept beeinflussen. Je nach Größe des Wohnraumbedarfs, können Ein- oder Mehrfamilienhäuser passender sein, wenn ausreichend Flächen vorhanden sind. Sind sie es nicht, muss man vielleicht in die Höhe bauen.
Machbarkeit von Projektkonzepten prüfen
Hat das Konzept etwas mehr Form angenommen, bricht die Zeit der Machbarkeitsstudien an. Bei Immobilien werden dabei mehrere Aspekte beleuchtet, um die Lösungen, Risiken und Erfolgsaussichten der Projektentwicklung einzuschätzen. Dabei spielt die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine entscheidende Rolle, siehe den Abschnitt zu Finanzierungen.
Da die untersuchten Aspekte von der technischen bis zur rechtlichen Machbarkeit reichen, wird für eine Feasability-Studie meist ein Projektteam mit unterschiedlichen Kompetenzen gebildet.
Die 5 Aspekte einer Machbarkeitsstudie für Immobilien:
- Technische Machbarkeit, die auch Konstruktionsvorschläge beinhaltet
- Wirtschaftliche Machbarkeit, die Kosten und Erträge über den gesamten Lebenszyklus berechnet sowie den Kostenrahmen, Projektbewertung usw. abdeckt
- Rechtliche Machbarkeit, die Baubestimmungen und behördliche Anforderungen untersucht. Hierzu gehören heute auch Nachhaltigkeits-Bestimmungen
- Ressourcen-Lage, oder die Kapazitäten von Baufirmen, Handwerker:innen und die Verfügbarkeit von Baumaterialien und -maschinen
- Zeitliche Machbarkeit: basierend auf den vorigen Punkten wird ein grober Zeitplan erstellt
Begleitend zu Machbarkeitsstudien werden je nach Projektart auch eine Reihe von Analysen durchgeführt, insbesondere zu den Themen Risiko, Nutzung und Wettbewerb. Siehe dazu weiter unten den Abschnitt Projektkonzeption.
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Der Gewinn liegt im Konzept
Die Projektkonzeption ist die kritischste Phase bei einer Immobilien-Projektentwicklung. Zu diesem Zeitpunkt besteht ein Spielraum, der in den weiteren Phasen kontinuierlich schrumpft. Die Weichenstellungen, die hier vorgenommen werden, entscheiden über Kosten und Wirtschaftlichkeit des ganzen Projektes. Je weiter der Fortschritt des Vorhabens, desto weniger lassen sich die Kosten beeinflussen. Die folgende Grafik stellt den Gestaltungsspielraum bei der Planung und anfallenden Kosten im Verlauf einer Projektentwicklung gegenüber.
Faktor 3: Kapital und Finanzierung von Projektentwicklungen
Wenn das Konzept und die Machbarkeitsstudie einer Immobilien-Projektentwicklung stehen, ist der nächste Schritt die Finanzierung. Banken und Investor:innen haben einen anderen Blick auf Projekte als Projektentwickler:innen, deswegen ist eine Machbarkeitsstudie für die Finanzierung von Immobilien so wichtig. Geldgeber:innen bewerten Risiken in erster Linie finanziell und interessieren sich deswegen für die wirtschaftliche Machbarkeit. Bei Immobilienprojekten werden sie nüchtern die Renditeerwartung und Attraktivität prüfen, bzw. die potentielle Nachfrage des geplanten Projekts einschätzen. Auch deswegen sind detaillierte Standortanalysen von unabhängigen Stellen wichtig.
Immobilien-Projektentwicklungen brauchen Fremdkapital
Nur selten können Projektentwickler:innen Vorhaben aus eigener Kraft vollständig finanzieren, deswegen ist Fremdkapital notwendig. Je nach Vorhaben stellen dies privatwirtschaftliche Akteur:innen wie Banken, Versicherungen oder institutionelle Investor:innen bereit.
Allerdings können sich auch staatliche Stellen beteiligen: Entweder indirekt über Förderungen oder in Form vergünstigter Kredite wie die der KfW-Bank für effiziente Gebäude. Die geplante Klimaneutralität des Immobiliensektors führt zu einer Förderungs-Ballung in diesem Bereich.
Die öffentliche Hand kann auch materiell unterstützen: Im Beispiel der wachsenden Kommune könnte diese z.B. Flächen günstig oder mit einer Erbpacht überlassen.
Wegen der vielen Möglichkeiten ist eine richtige Finanzierungsstrategie notwendig. Insbesondere derzeit, da hohe Zinsen die Kreditvergabe erheblich verringert haben. Der Leitzins der EZB liegt seit Juni 2024 bei 4,25 Prozent, die erste bescheidene Lockerung nach den Zinssprüngen, die ab Herbst 2022 rasant erfolgten. Das setzte den jahrelangen Niedrigzinsen ein jähes Ende. Mitte 2024 lag die Vergabe von Wohnbaukrediten für Haushalte auf dem Niveau von 2011, bei Unternehmen war sie auf das von 2017 zurückgefallen. Das zeigt folgende Grafik der Deutschen Bundesbank.
Die Konsequenzen sind bekannt: Ein stark verlangsamter Immobilienmarkt, mit sinkenden Preisen, weniger Transaktionen und einem regelrechten Einbruch der Baugenehmigungen. Der Zentralverband der deutschen Baugewerbes sah im Juni 2024 die Immobilienbranche immer noch “in der Talsohle”. Die Baugenehmigungen lagen im April 17 Prozent unter denen vom April 2023, das Orderniveau lag um rund 40 Indexpunkten unter dem Niveau der Jahre 2020/2021.
Hohe Zinsen führen zu alternativen Finanzierungen
Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Kredit-Angebot und -Nachfrage gibt alternativen Finanzierungsmöglichkeiten Aufwind. Das betrifft insbesondere die junge Anlageklasse Real Estate Private Debt (REBD), auch Kreditfonds genannt. Bei der stellen private Investor:innen, Fonds oder Institutionen Projekt- und Immobilienentwickler:innen Fremdfinanzierungen zur Verfügung. Laut Finanz-Expert:innen wandelt sich gerade deren Bedeutung: Früher waren sie Lückenfüller, heute sind sie zunehmend die Hauptfinanzierungsquelle. In der Fachsprache: Sie nehmen immer öfter die Rolle von Single-Loan-Partner ein.
Der REBD-Bereich hat sich am europäischen Markt als Alternative zu klassischen Bankkrediten etabliert, auch aufgrund strengerer Bankenregulierungen (Basel III). Als Gegenleistung werden Zinszahlungen erwartet oder eine Beteiligung am Projektgewinn. Laut dem Branchenverband INREV ist die Anzahl der Kreditfonds seit 2020 um knapp 70 Prozent gestiegen, 2023 wurden europaweit 63 Milliarden Euro eingesammelt.
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Die Phasen der Immobilien-Projektentwicklung
Egal ob es sich um eine Schule, ein Wohnhaus oder einen Flughafen handelt, der Ablauf einer Projektentwicklung von Immobilien besteht aus vier Phasen: Initiierung, Konzeption, Realisierung und Vermarktung. Nachstehend gehen wir auf diese Phasen genauer ein.
Die Phasen der Projektentwicklung:
Phase I: Projektinitiierung – Idee, Kapital, Standort
Am Anfang jeder Immobilien-Projektentwicklung steht eine Idee oder ein Bedarf. Die Projektinitiierung wird daraus bestehen, dafür einen Standort und ausreichend Kapital zu finden. Diese drei Faktoren, die Idee, der Standort und das Kapital, lassen sich während der Initiierung frei durcheinanderwürfeln. Manchmal sucht Kapital nach einem Standort und einer Idee, oder ein Standort und eine Idee suchen nach Kapital – wie im Beispiel der wachsenden Kommune. Bei klassischen Vorhaben wie dem Bauen eines Eigenheims ist es anders: Die Idee ist klar, das Kapital ist irgendwann geklärt, es fehlt nur noch der passende Standort.
Bei einer professionellen Immobilien-Projektentwicklung müssen Ideen in Form gebracht werden. Diese besteht aus drei Elementen, von denen die zwei letzten über die Machbarkeit eines Projekts entscheiden:
- Die Beschreibung des Objekts: Bei Wohnprojekten wird die Fläche und die Anzahl von Wohneinheiten beschrieben, bei Gewerbeobjekten, wie eine Shopping Mall z.Bsp., die Menge an Geschäften. Dazu muss das Vermietungs-Potential skizziert werden.
- Die Rechnung der Projektentwicklungskosten: Sie muss detailliert genug sein, um die möglichen Erträge einzuschätzen. Bei einem Wohnprojekt sind das z.B. die aufrufbaren Mieten. Diese Kostenrechnung entscheidet über die Lebensfähigkeit einer Projektentwicklung.
- Die Sicherung der Grundstücks: Eine Initiierung muss auch feststellen, ob eine Fläche für das Vorhaben zur Verfügung steht und ob es gesichert werden kann. Ist dies nicht möglich, macht die Fortführung der Projektentwicklung keinen Sinn.
Projektentwicklungen können im Stadium der Initiierung verworfen werden. Wenn sich z.Bsp. herausstellt, dass die aufrufbaren Mieten eines Wohnobjekts für die Gegend zu hoch sind, um Mieter:innen zu finden. Sie können auch scheitern, wenn sich für das Vorhaben kein Grundstück sichern lässt.
Phase II: Projektkonzeption
Wenn die drei Faktoren Idee/Bedarf, Standort und Kapital geklärt sind, beginnt die Kernphase der Immobilien-Projektentwicklung: die Konzeption. In dieser kritischen Phase besteht am meisten Spielraum, hier wird die Marschroute für das gesamte Projekt festgelegt. Je weiter das Projekt fortschreitet, desto weniger ist es beeinflussbar. Die hier getroffenen Entscheidungen sind Weichenstellungen: Sie wählen die Schienen, über die das Projekt ausgerollt wird.
Die Projektkonzeption besteht im Wesentlichen aus detaillierten Analyse und Planungen des Bauvorhabens. Wenn diese stehen, werden damit eine Finanzierung gesucht, dessen Vorbereitung ein weiterer Planungsschritt ist.
Projektkonzeption ist ein Team-Sport
In der Regel leitet der oder die Projektentwickler:in das gesamte Projekt und steht einem interdisziplinären Team vor. Dies sollte mindestens die Fachbereiche Architektur, Bauingenieurwesen, BWL und Recht abdecken, sowie Stadtplanung in Ballungsgebieten. Bei größeren und komplexeren Projekten wie der Errichtung eines ganzen Viertels z.Bsp. werden noch weitere Kompetenzen herangezogen, wie Soziologie oder Stadtentwicklung.
Analyse und Planung: Machbarkeitsstudie
Hier wird das Projekt von allen Seiten beleuchtet, um auf Basis der gewonnenen Kenntnisse das Bauvorhaben zu entwerfen. Sechs Aspekte werden genauer unter die Lupe genommen, die in Summe auch Machbarkeitsstudie genannt werden:
- der Markt
- der Standort
- die Nutzung
- der Wettbewerb
- die Kosten
- die Risiken
Auch in diesem Stadium kann die Projektentwicklung abgebrochen werden, sollten die Analysen dem Projekt keine Lebensfähigkeit bescheinigen. Denn das Ziel der Machbarkeitsstudie ist die Feststellung, mit ausreichender Sicherheit, dass sich das Vorhaben unter gegebenen Rahmenbedingungen realisieren lässt. Dabei muss es für die Kapitalgeber:innen, Projektentwickler:innen, Bauherren/Baufrauen und nicht zuletzt die Nutzer:innen zufriedenstellend sein.
Die 6 Bausteine der Machbarkeitsstudie
Marktanalyse: Hier wird der entsprechende Teilbereich des Immobilienmarktes untersucht, um die Nachfrage und das Angebot von vergleichbaren Objekten festzustellen. Ziel ist, das Potential des geplanten Objekts einzuschätzen. Eine Flächenanalyse kann Bestandteil der Marktanalyse sein, um verfügbare Flächen und eventuell konkurrierende Projekte zu evaluieren.
Standortanalyse: Bezeichnet die Prüfung der aktuellen und zukünftigen Qualität der Lage sowie der Eignung für das geplante Projekt. Neben harten Faktoren wie der Demografie-Struktur und Entwicklung, Infrastruktur und Verkehrsmittel spielen auch weiche Faktoren wie das Image oder der Ruf einer Gegend eine Rolle.
Nutzungsanalyse: Die Bedürfnisse der zukünftigen Nutzer:innen werden mit den Möglichkeiten der Immobilien-Projektentwicklung in Einklang gebracht. Hier sind u.a. die Aspekte Bauqualität, Raumplanung und technische Ausstattung ein Faktor. Diese fallen je nach Objekt (Wohnen, Gewerbe, Bildung), Umfeld und Vorstellungen der Entwickler:innen unterschiedlich aus.
Wettbewerbsanalyse: Die Ergebnisse der drei vorigen Analysen werden zusammengefasst, um das geplante Vorhaben im Vergleich zum eventuell vorhandenen Wettbewerb zu positionieren. Die Stärken und Schwächen des Vorhabens werden ersichtlich, was zu einer Nachjustierung führen kann. Ziel ist die Abgrenzung von konkurrierenden Objekten.
Kostenanalyse: Hier werden die Kosten des gesamten Projekts festgestellt: die der Projektplanung, des Baus (Materialien, Maschinen, Menschen) und zusätzlich die der Finanzierung und der Vermarktung. Die aufrufbaren Mieten oder Verkaufspreise werden auch ermittelt.
Risikoanalyse: Bei Bauvorhaben sind Risiken in Fülle vorhanden. Sie umfassen acht Teilaspekte, von denen wir die vier häufigsten genauer erklären.
- Kostenrisiko: Jedes Bauprojekt unterliegt der Gefahr, die geplanten Kosten zu überschreiten. Das ist eines der häufigsten Risiken bei Bauvorhaben, wie viele öffentliche Projekte belegen. Diesem Risiko liegen meistens Managementfehler oder steigende Baustoffpreise zu Grunde.
- Zeitrisiko: Bauvorhaben können sich aus unvorhersehbaren Gründen verzögern, wie ungünstige Witterungen, Ressourcenknappheit oder Unfälle. Das kann zu einer Verschiebung des Vermarktungsphase führen, im schlimmsten Fall zum Stopp des Projekts durch Ausfall einer Finanzierung z.Bsp.
- Finanzierungsrisiko: Die Chance, dass eine Finanzierung entfällt oder nicht ausreicht. Dies kann der Fall sein, wenn die Baukosten oder der Zeitplan überschritten werden. Mögliche Zusatz- oder Refinanzierungen für den Ernstfall sollten von vornherein mitgedacht werden.
- Boden- und Baugrundrisiko: Altlasten oder Kontaminationen des Baugrunds werden manchmal erst nach Beginn der Arbeiten entdeckt. Deren Beseitigung kann zu erheblichen Mehrkosten und Verzögerungen führen.
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Umfang der Machbarkeitsstudie hängt vom Projekt ab
Immobilien-Projektentwicklungen sollten theoretisch alle Aspekte einer Machbarkeitsstudie abdecken, doch in der Praxis ist das nicht immer notwendig. Integrale Machbarkeitsstudien werden gemacht, wenn zwei der drei Faktoren Idee, Kapital und Standort feststehen. Im Fall von Systemketten wie Möbelhäusern oder Discount-Märkten stehen Ideen und Kapital fest, was fehlt ist ein neuer Standort. Einige der deutschlandweit größten Projektentwickler:innen sind im Handel das österreichische Möbelhaus XXXLutz, bei Büros die Zech Group und in der Logistik Panattoni.
Manche Ausgangslagen sind von vornherein klarer und verlangen deswegen keine umfassende Prüfung. Im Fall der wachsenden Kommune, der es an Wohnraum mangelt, fällt z.Bsp. die Marktanalyse weg und der Wettbewerb ist schnell erfasst. Eine Marktanalyse ist überflüssig, da der Bedarf feststeht und die Kommune wahrscheinlich Zugang zu Grundstücken hat. Bei der Wettbewerbsanalyse reicht die Prüfung, ob andere Wohnbauprojekte geplant sind.
Übersicht der Aufgaben während der Projektkonzeption
Phase III: Projektrealisierung
Die erfolgreiche Ausführung eines Bauvorhabens gehört zu den komplexesten Aufgaben überhaupt. Bauprojekte haben zur Entstehung eines ganzen Berufsfeldes geführt: das Projektmanagement. So wie es heute verstanden wird, wurde es zum ersten Mal 1935 beim Bau der Hoover Talsperre in den USA verwendet. Das war damals revolutionär und führte, neben anderen innovativen Management-Techniken, zur frühzeitigen Fertigstellung des Damms. Um diesen Fortschritt festzuhalten, wurde das Gantt-Diagramm sogar für ein Teilprojekt des Damms, eine Brücke, in Bronze gegossen.
Kontrolle der Kosten, der Termine und der Qualität
Der Projektrealisierung fällt die schwierige Aufgabe zu, die Pläne der Immobilien-Projektentwicklung ohne Abweichungen in die Wirklichkeit umzusetzen. Dieser Unterbereich der Realisierung nennt sich Baumanagement oder -ausführung. Und das ist eine Herausforderung: Es koordiniert die verschiedenen Phasen und Gewerke und verantwortet die Logistik von Baumaterialien, Maschinen und Arbeitskräften. Zusätzlich sorgt es für alle notwendigen Abnahmen, damit eine Bauphase der nächsten folgen kann, bis zur Inbetriebnahme des fertiggestellten Baus. Dazwischen dokumentiert es alle Schritte und kommuniziert mit allen Stakeholdern.
In Deutschland bestehen die Schritte der Bauausführung aus neun Leistungsphasen (LPH), die in der Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI) definiert sind. Dessen primärer Zweck war die Vergütung der verschiedenen Planer:innen und bis 2020 war diese bindend. Daraus entstand die neunstufige Struktur der Leistungsphasen und diese hat nach wie vor Bestand.
Leistungsphasen bei der Bauausführung
Wie sich an der Tabelle oben erkennen lässt, ist die Projektrealisierung nicht weniger planungsintensiv als die Projektinitiierung. Die eigentliche Bautätigkeit ist von den oben gelisteten neun Schritten nur eine einzige, die Leistungsphase 8. Zusammengefasst besteht die Projektrealisierung größtenteils aus Tätigkeiten der Planung und Kontrolle.
Zusammenfassung der Aufgaben während einer Projektrealisierung
- Kurz zusammengefasst, die Hauptaufgaben der Projektrealisierung sind die Planung und Kontrolle der:
- Kosten
- Termine
- Qualität
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Phase IV: Projektvermarktung
Alle vorherigen Phasen gipfeln in der letzten: der Vertrieb des entwickelten Projektes. Im Vergleich ist sie von überschaubarer Komplexität und maßgeblich von der Projektart bestimmt. Trotzdem ist auch hierfür eine Vertriebsstrategie notwendig: Ein Objekt mit mehreren Wohnungen wird anders vermarktet, wenn die Wohnungen zur Miete oder zum Verkauf stehen. Dasselbe gilt für Gewerbeobjekte, die eine andere Zielgruppe ansprechen. Unabhängig von der Immobilienart bestehen Gemeinsamkeiten im Vertrieb.
Vertriebsstrategien für Projektentwicklungen
Nachstehend erläutern wir die essentiellen Bausteine des Immobilien-Vertriebs. Die Gewichtung dieser Bausteine hängt von der gewählten Strategie ab. Die Bereitstellung des Vertriebsbudgets ist fester Bestandteil jeder Kalkulation einer Immobilien-Projektentwicklung.
Bausteine für den Vertrieb von Immobilien
- Erstellung eines Exposés mit allen relevanten Angaben
- Aufbau oder Verpflichtung einer Vertriebsstruktur
- Kooperation mit Vermittler:innen wie Makler:innen, Banken und Behörden
- Objektbewerbung
- Direkt am Objekt in der Form von Plakaten, Aufstellern, Banderolen
- Indirekt in Zeitungen und Fachpublikationen
- Über einschlägige Immobilien-Portale
- Teilnahme an Messen und Veranstaltungen
Exit-Strategien für Immobilien-Projektentwicklungen
In gewissen Fällen kann die Projektvermarktung komplett entfallen. Wenn das Projekt für ein Wohnungsunternehmen entwickelt wurde, sei es eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft oder ein Immobilienfonds, wird der Auftraggeber am Ende des Projekts zum Abnehmer. Dann liegt der Vertrieb in der Verantwortung der Eigentümer:innen.
Allerdings bezeichnet im Immobiliensektor das Wort Exitstrategie die Bedingungen, unter welchen ein Verkauf attraktiv ist. Diese Strategie kann auch Anwendung bei einer Projektentwicklung finden: So wird ein Immobilienfonds sowie ein privates oder kommunales Wohnungsunternehmen unter gewissen Bedingungen eine entwickelte Immobilie veräußern wollen. Der Fonds, weil das Ende der Laufzeit erreicht ist, das Wohnungsunternehmen, um einen eventuellen Liquiditätsbedarf zu decken.
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Aktuelle Trends und Herausforderungen in der Immobilien- Projektentwicklung
Heutzutage unterliegt jeder Bereich der Wirtschaft einem starken Wandel. Projektentwicklungen sind dafür gut gewappnet: Seit jeher passen sie sich an Neuerungen an. An neue Baustimmungen, neue Gesetze, neue Bautechniken, neue Management-Methoden. Von all diesen Veränderungen stechen zwei Trends als die wichtigsten heraus: Nachhaltigkeit und Digitalisierung.
Nachhaltigkeit in der Immobilien-Projektentwicklung
Wenn die Immobilienbranche bis 2045 klimaneutral werden soll, müssen Projektentwickler:innen das Thema Nachhaltigkeit jetzt beherrschen. Ohne nachhaltige Konzepte für Immobilien wird es keine Wertschöpfung mehr geben. Dabei geht es nicht nur um Umweltverträglichkeit und Effizienz des Gebäudes selbst, sondern auch um soziale Verantwortung: Die Bedürfnisse der Nutzer:innen stehen im Mittelpunkt.
Klimawandel bei der Projektentwicklung berücksichtigen
Allein die steigenden Temperaturen und Häufungen extremer Wetterereignisse beeinflussen Standortwahl und Bautechniken. Zusätzlich zu Standort-Angaben wie Zuzug und Infrastruktur muss die Exponierung zu Phänomenen wie Hitzeinseln und Überschwemmungen in Betracht gezogen werden. Gleichzeitig sollte eine Immobilien-Projektentwicklung alternative Energiequellen als Standard betrachten und Photovoltaik-Panäle, Solarthermie oder Wärmepumpen von Anfang an berücksichtigen.
Projektentwicklung und gesellschaftliche Veränderungen
Gesellschaftliche Entwicklungen wie der demografische Wandel und die Urbanisierung sind auch Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Eine alternde Bevölkerung braucht angepasste Wohnkonzepte, die eine zukünftige Betreuung erlauben und eine eingeschränkte Mobilität abfedern. Wachsende Städte und die steigende Flächenknappheit verlangen nach flexiblen Immobilien, deren Grundkonzeption eine Umnutzung erleichtert.
Die Zukunft mitdenken
Die Tragweite des Umdenkens ist nicht zu unterschätzen: Sie bedeutet, dass die Projektentwicklung nicht nur die unmittelbaren Bedürfnisse von Auftraggeber:innen bedienen muss. Sondern auch die von späteren Nutzer:innen, oder zumindest andere Nutzungen erleichtern sollte. In der Fachsprache wird von Drittverwendung gesprochen, die mittlerweile auch im Blick der Finanzierer:innen ist. Somit ist die geplante Immobilie mehr als ein Einzelprojekt, das Bedarf X abdeckt. Sie muss als Teil eines Geflechts von Bedürfnissen verstanden werden, die in einem Raum bestehen und sich verändern werden. Auch das ist soziale Verantwortung.
👉 Mehr dazu in unserer Studie: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte
Digitalisierung in der Immobilienbranche
Laut Expert:innen ist ohne Digitalisierung die Dekarbonisierung der Immobiliensektors nicht machbar. Zur Ermittlung eines CO2-Absenkpfades für Bestandsgebäude sind digitale Tools wie Wüest Refurb höchst wertvoll. Denn bei energetischen Sanierungen geht es nicht nur um die Effizienz der Gebäude, sondern auch um die der Maßnahmen selbst. Anstatt eine Maßnahme auszuprobieren und auf ihre Effizienz zu wetten, lässt sich Dank einer Datenbank von realisierten Sanierungen für die jeweilige Immobilie das optimale Verhältnis zwischen Wirkung und eingesetzter Mittel erzielen.
Digitale Hilfe in jeder Phase der Immobilien-Projektentwicklung
Auch für eine Projektentwicklung von Immobilien bietet eine spezialisierte Software immense Vorteile. In den Phasen der Projektinitiierung und –konzeption unterstützt sie mit detaillierten Daten für Marktanalyse und Standortwahl. Auch der CO2-Ausstoß der geplanten Immobilie lässt sich mit der Lösung Wüest Refurb errechnen, die seit 2023 von der Finanzierungs-Plattform für Projektentwickler:innen hypocloud genutzt wird.
Bei der Projektrealisierung helfen digitale Lösungen ebenfalls, die komplexen Prozesse besser zu meistern. Die nachstehende Grafik zeigt, wie die Software Wüest Dimensions einmal bei der Bauausführung unterstützt. Gleichzeitig können die bei der Projektentwicklung erfassten Daten für weitere Phasen des Lebenszyklus genutzt werden. Während der Realisierung erleichtert das Tool die Dokumentation bzw. das Reporting, die Kostenkontrolle, die Zahlungen, die Planung und die Bauausführung.
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Projektvermarktung und digitale Tools
Dank Digitalisierung wartet die Vermarktung mit einer bahnbrechenden Neuerung auf: Kund:innen an der Immobilien-Projektentwicklung beteiligen. Mit einem digitalen Wohnungskonfigurator können Nutzer:innen schon während der Planungsphase eine Wohnung an ihre Bedürfnisse anpassen, innerhalb eines Rahmens natürlich. Fotorealistische Visualisierungen helfen, die Rolle von Planer:innen einzunehmen, da ihre Vorstellungen sichtbar werden.
Beispiel einer konfigurierten Wohnung für die Projektvermarktung
Für die klassische Vermarktung von Immobilien gibt es ebenfalls digitale Tools. Makler:innen profitieren von aktuellen Marktinformationen, Bewertungslösungen und weiteren Services. Für Eigentümer:innen bietet die Lösung Wüest Visits gleich mehrere Vorteile: Erstens erfasst das Tool das Gebäude digital: Das beschleunigt die Erstellung eines Exposés.
Zweitens lassen sich die erfassten Daten nahtlos in eine Immobilien-Management-Software übertragen, wodurch die Verwaltung um ein Vielfaches effizienter wird. Sie erlaubt die Optimierung von Instandhaltungen, Sanierungen, Zahlungsflüssen und die Kommunikation mit Stakeholder:innen.
Lage der Projektentwicklung und sektorale Schwerpunkte
Wie andere Bereiche der Immobilienbranche ist die Lage bei Projektentwicklungen mehr als unerfreulich. Wie aus den Daten des RIWIS Development Monitor hervorgeht, ging 2023 im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl an gestarteten Projektentwicklungen um 58 Prozent zurück. 2022 waren sie schon um 20 Prozent rückläufig. Ein Drittel der laufenden Vorhaben erleiden Verzögerungen beim Projektstart, was sich auf den Fertigstellungstermin auswirkt. Knapp 90 Projekte mit insgesamt 0,92 Millionen Quadratmetern Entwicklungsfläche wurden gestoppt. Pro Projekt entspricht das immerhin einer Durchschnittsfläche von 10.300 Quadratmetern.
Die Kreditvergabe steht ebenfalls stark unter Druck. Laut des Indikators BF-Quartalsbarometer sank diese im Jahreswechsel 2023 zu 2022 um 20,22 Punkte, womit ein absoluter Tiefpunkt erreicht wurde. Das zeigt, wie außerordentlich restriktiv Banken bei der Vergabe von Krediten derzeit sind, denn bei einem ausgeglichenen Kreditmarkt liegt der Indikator bei 0,0. Das erste Quartal 2024 zeigt Zeichen der Erholung, aber laut der Deutschen Bundesbank war seit dem letzten Quartal 2021 die Kreditvergabe im Baugewerbe in einem permanenten Sinkflug, mit einer Ausnahme im Jahr 2023. Im ersten Quartal stieg die Kreditvergabe geringfügig, danach ging der Abwärtstrend ungebrochen weiter.
👉 Mehr dazu im Artikel vom Juni 2024, Projektentwicklungen: Vom Boom zum Stillstand
Regionale Marktentwicklungen
Die Immobilienbranche in Deutschland erlebt schwierige Zeiten. Um sich ein genaueres Bild der Lage bezüglich bestimmter Regionen, Städte und kleineren Ortschaften zu verschaffen, bietet Wüest Partner detaillierte Berichte, wie der kürzlich erschienene Immobilienmarkt Deutschland 2024. Regionale Märkte werden in eigenen Berichten analysiert und die Attraktivität von Städten dank eines klaren Rendite-Risiko-Profils anschaulich dargestellt. So lassen sich Opportunitäten, die bei Projektentwicklungen aktuell außerhalb der Top Städte liegen, auf einen Blick erkennen. Unten ist ein Beispiel des Rendite-Risiko-Profils der Stadt Sindelfingen, eine von 20 Städten, die im Bericht Süddeutsche Wohnungsmärkte 2023 analysiert werden.
👉 Weitere kostenlose Berichte finden Sie in dieser Publikationsübersicht von Wüest Partner
Berufsbild der Immobilien-Projektentwicklung
Wer sich für eine Karriere als Projektentwickler:in interessiert, sollte gute organisatorische Fähigkeiten und Freude an Flexibilität haben. Gesucht werden Allrounder:innen, die so weit gestreute Themen – oder Teams -, wie Baurecht, Finanzierung, Vergaberecht, BWL, Architektur und Projektmanagement abdecken. Analysefähigkeiten und soziale Kompetenz sind ebenfalls notwendig, da an einem Projekt viele Personen und Stakeholder:innen beteiligt sind. Diese Liste ist nicht erschöpfend.
Übersicht der Stakeholder einer Projektentwicklung
Wie die oben gezeigte Grafik zeigt, können viele Stakeholder:innen an einer Projektentwicklung beteiligt sein. Die Aufgabe von Projektentwickler:innen ist, alle zu koordinieren.
Ausbildung für Projektentwicklung von Immobilien
Projektentwickler:in wird man in der Regel entweder durch ein Studium auf Master-Niveau oder durch eine Weiterbildung. Letzteres richtet sich an Personen, die schon in der Immobilienbranche arbeiten und bereits über einschlägiges Wissen und Erfahrung verfügen. Ein Master-Studium Projektentwicklung dauert in der Regel zwei Jahre.
Master-Studium Projektentwicklung von Immobilien
Meistens bieten private Institute ein Master-Studium an, die Zulassungsbedingung ist der Abschluss eines 6-semestriges Studium der Richtungen Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Real Estate oder Betriebswirtschaftslehre. Das zeigt erneut, wie breit gefächert die Aufgaben von Projektentwickler:innen sind.
Hier ein beispielhaftes 2,5-jähriges Curriculum eines anerkannten Instituts:
1. Semester
- Grundlagen der BWL für Projektentwickler:innen
- Marketing
- Grundstücksentwicklung
- Strategische Projektentwicklung I: Strategisches Management
- Grundlagen der Architektur und der Stadtentwicklung
2. Semester
- Investition und Finanzierung
- Strategische Projektentwicklung II
- Kleines Projekt
- Vertiefung Architektur
3. Semester
- Stadtpolitik
- Stadtentwicklung
- Urban Design
- Vertiefung Stadtentwicklung
- Mittleres Projekt
- Nachhaltiges Bauen und neue Technologien
4. Semester
- Projektmanagement Bauprozessmanagement
- Kreativität, Vision und Kommunikation
- Großes Projekt
5. Semester: Master-Thesis und Kolloquium
Weiterbildung Projektentwicklung
Auch Personen, die in der Immobilienbranche arbeiten und nicht Projektentwickler:innen werden wollen, profitieren von einem Einblick in das Gebiet. Dadurch verstehen die verschiedenen Stakeholder:innen besser die Anforderungen sowie Risiken und können die Qualität von Dienstleister:innen genauer bewerten. Immobilien-Firmen, die bisher keine Projektentwicklungen anboten, erweitern ihr Leistungsspektrum und verringern ihre Abhängigkeit von Dienstleister:innen.
Um Einblick in die Materie zu erhalten, reichen Seminare, um tatsächlich als erfahrene:r Immobilien-Akteur:in eigene Projekte zu entwickeln, ist eine Weiterbildung zu empfehlen. Diese streckt sich über mehrere Monate. Nachstehend eine Auswahl von Seminaren und Weiterbildungen mit Angabe der Dauer.
Seminare Projektentwicklung (2 Tage bis 2 Wochen)
- Projektentwicklung und Immobilienökonomie, 2 Tage, Frankfurt School of Finance
- Projektentwicklung, 4 Halbtage, IREBS Immobilienakademie
- Intensivseminar Projektentwicklung, 4 Tage, Akademie der Immobilienwirtschaft
- Ausbildungs-Lehrgang Projektentwickler:in, 2 Wochen, Europäischen Immobilien Akademie
Weiterbildungen Projektentwicklung (3 bis 9 Monate)
- Studiengang Immobilien-Projektentwicklung, 3 Monate, Deutsche Immobilien Akademie der Universität Frankfurt
- Immobilien-Projektentwicklung, 7 Monate, Europäisches Institut für postgraduale Bildung
- Immobilien-Projektentwicklung kompakt, 9 Monate, Haufe Akademie
👉 Wüest Partner bietet ebenfalls Seminare und Materialien zu Projektentwicklung und anderen Themen der Immobilienwirtschaft. Hier erhalten Sie einen Überblick über unsere Publikationen und Kurse/Veranstaltungen. Des Weiteren können Sie sich hier für unseren Newsletter anmelden.
Die Zukunft der Immobilien-Projektentwicklung: digital und nachhaltig
Die Immobilienwirtschaft und die Projektentwicklung erleben gerade schwierige Zeiten. Es ist mehr als eine Konjunkturflaute, es sind die traditionellen Muster und Verfahren der Branche, die unter Druck stehen. Vielleicht ist dieser Zyklus für das notwendige Umdenken förderlich: Wertschöpfung ist nur noch nachhaltig möglich. Deswegen sollte besonders bei der Projektentwicklung die Nachhaltigkeit als Chance verstanden werden. Und damit das gelingt, sind digitale Tools unumgänglich. Wie es im Nachhaltigkeitsradar der WISAG ausgedrückt wird: Nachhaltigkeit und Digitalisierung könnten ein Dream Team sein.
Jede Veränderung ist schwierig, aber sich nicht zu verändern führt zu Krisen. Damit ein Wandel gelingt, ist oft ein Blick von außen notwendig – und im Fall von Unternehmen können externe Berater:innen helfen. Wüest Partner, einer der führenden Immobilien-Berater:innen im DACH-Raum mit fünf Standorten in Deutschland, ist dafür eine gute Adresse. Dank der langjährigen Expertise und der Bandbreite an Kompetenzen, kann Wüest Partner bei vielen Themen helfen. Bei der Digitalisierung dank seiner umfassenden Lösungen sowie bei der Nachhaltigkeit, dank der Expertise in Neubau, Sanierungen und ESG. Und nicht zuletzt bei klassischen Fragen, wie Bewertungen und Expert:innen-Beratungen, um Risiken zu begrenzen und Potenziale bestmöglich auszuschöpfen. Natürlich kann Wüest Partner auch bei jeder Phase einer Projektentwicklung helfen.
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Immobilienentwicklung
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Immobilienwirtschaft
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