Standortanalyse Immobilien: So finden Sie den besten Standort für eine erfolgreiche Investition

Inhaltsverzeichnis

• Was sind Standortanalysen und warum sind sie wichtig?
• Die verschie­denen Arten von Standortanalysen
• Die wichtigsten Faktoren bei der Standortanalyse
• Wer führt Standortanalysen durch und welche Qualifikationen sollten sie haben?
• Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Standortanalyse?
• Professionelle Standortanalysen von Wüest Partner

Immobilien gehören in Theorie zu den sichersten Investitionen. In der Praxis spielt nicht nur die Immobilie selbst eine Rolle, sondern besonders ihre Lage: Sie ist die halbe Miete. Denn die schönste Villa direkt neben einer Müllverbrennungsanlage wird nie den Wert eines kleineren Hauses in einem angesagten Viertel erreichen. Der Unterschied: der Standort.

Deswegen ist die Standortanalyse ein wesent­licher Baustein von wohl überlegten Immobilien-Investitionen. Sie betrachtet nicht die Immobilie, sondern ihr Umfeld und das umfassend. Welche Faktoren dabei unter­sucht werden und was alles bei der Durchführung einer Standortanalyse berück­sichtigt werden muss, erklären wir in diesem Artikel

Was sind Standortanalysen und warum sind sie wichtig?

Standortanalysen sind umfas­sende Untersuchungen, um die Eignung eines geogra­fi­schen Standorts für eine bestimmte Zweckbestimmung zu bewerten. Im Immobilien-Kontext beziehen sie sich auf die gründ­liche Prüfung und Bewertung eines Standorts, um festzu­stellen, ob er sich für eine Investition eignet. Dabei werden eine Vielzahl von Faktoren berück­sichtigt, darunter die geogra­fische Lage, das wirtschaft­liche Umfeld, die Bevölkerungsentwicklung, die Infrastruktur, die Nachbarschafts-Qualität und andere relevante Aspekte. Alle poten­zi­ellen Chancen und Risiken eines bestimmten Standorts werden dabei identi­fi­ziert.

Der Sinn von Standortanalysen liegt in ihrer Fähigkeit, fundierte Entscheidungen zu unter­stützen. Sie bieten Einblick in die Stärken und Schwächen eines Standorts: Das ist für Investor:innen entscheidend. Je gründ­licher die Standortanalyse, desto besser werden mögliche Risiken minimiert und Chancen maximiert. Dies ist für Immobilieninvestitionen von kriti­scher Bedeutung, da sie in der Regel langfristige Commitments sind, die erheb­liche finan­zielle Ressourcen binden.

Zusätzlich verbessern Standortanalysen die langfris­tigen Erfolgsaussichten. Sie helfen, Standorte mit einer günstigen Umgebung zu identi­fi­zieren und dadurch langfristig eine positive Wertentwicklung der Immobilie zu ermög­lichen. All diese Aspekte machen aus Standortanalysen ein unver­zicht­bares Instrument für Investor:innen, Immobilienentwickler:innen und Fachleute der Immobilienbranche.

Für die Durchführung von Standortanalysen greift Wüest Partner auf eine hohe Zahl von öffent­lichen und kommer­zi­ellen Statistiken zurück. Eigens entwi­ckelte Crawling-Ergebnisse werden zusätzlich integriert. Anschließend werden diese Daten durch ETL-Prozesse (Extract, Transform, Load) angerei­chert, veredelt, trans­for­miert und mitein­ander verknüpft.

Standortanalysen von größeren Gegenden: Beispiel Frankfurt am Main

Ein gutes Beispiel ist die Standortanalyse eines der größten Ballungszentren Deutschlands, die Rhein-Main-Metropole Frankfurt. Die Fülle an Daten, die Wüest Partner sammelt, erlaubt eine Analyse der 37 Städte des Frankfurter Einzugsgebietes. Dazu zählten Angaben wie die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, das Pendlersaldo und die Anzahl der sozial­ver­si­che­rungs­pflich­tigen Personen. Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden ebenfalls berück­sichtigt. Aus den Resultaten zeigte sich, dass zum Beispiel insbe­sondere Hattersheim am Main als Standort mit Zukunft heraus­sticht. Welche Gemeinden des Frankfurter Gürtels 2025 boomen und welche nicht, lässt sich hier nachlesen.

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Die verschiedenen Arten von Standortanalysen

Wie oben erwähnt sind Standortanalysen im Immobilienbereich von entschei­dender Bedeutung, um die Eignung eines Standorts für bestimmte Zwecke zu bewerten. Hier bieten wir einen Überblick über die unter­schied­lichen Arten von Standortanalysen.

Marktforschung

Marktforschungen sind umfas­sende Analysen der Nachfrage nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet. Sie beziehen viele Gesichtspunkte mit ein, wie bspw. die Zusammensetzung der Bevölkerung, die Einkommensverhältnisse, Haushaltsgrößen und andere demogra­fische Faktoren. Ziel ist dabei, die poten­zielle Zielgruppe für die Immobilie zu verstehen und mögliche Marktchancen auszu­machen.

Wettbewerbsanalyse

Anders als die Marktforschung widmet sich die Wettbewerbsanalyse hingegen ähnlichen Immobilienangeboten in der Umgebung. Sie unter­sucht Miet- und Verkaufspreise, Ausstattung, Standortqualität und andere Faktoren, die den Wettbewerb beein­flussen. Damit wird die in Betracht gezogene Immobilie mit der Konkurrenz verglichen. Unter- oder Überbewertungen werden so schnell erkannt.

Infrastrukturanalyse

Ein weiteres Instrument der Standortbetrachtung ist die Infrastrukturanalyse. Hier steht die Qualität der Verkehrsinfrastruktur im Fokus, einschließlich der Erschließung des Gebiets durch Straßen, die Dichte und Nähe öffent­licher Verkehrsmittel sowie die Anbindung an größere Verkehrsadern wie Bundesstraßen und Autobahnen. Auch die Nähe und Verfügbarkeit von Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungsgebieten, Freizeitangeboten und anderen wichtigen Einrichtungen werden berück­sichtigt.

Umgebungsanalyse

Die Umgebungsanalyse betrachtet die Qualität der Nachbarschaft und Umgebung. Hier spielen Faktoren wie Sicherheit, Grünflächen, Freizeiteinrichtungen und Lebensqualität eine zentrale Rolle. Ebenso ist die wirtschaft­liche Lage der Gegend von großer Bedeutung. Dabei werden sehr genau das Angebot von Arbeitsplätzen, die Einkommensniveaus, die Wachstumsprognosen und die Branchenvielfalt unter die Lupe genommen. All diese Aspekte sind entscheidend, um die Stabilität der wirtschaft­lichen Basis zu bewerten.

Die Untersuchung der Bevölkerung ist ein wichtiger Teil der Umgebungsanalyse: Dabei wird die Zusammensetzung der Bevölkerung, ihr Wachstum und ihre Verteilung überprüft. Dadurch kann die poten­zielle Nachfrage nach Immobilien in der Gegend einge­schätzt werden. Besonderheiten des Umfeldes wie Hochwassergefahr, geolo­gische Besonderheiten wie die Nähe zu Bergen und Flüssen oder Umweltschutzauflagen sollten ebenfalls berück­sichtigt werden, um mögliche Risiken für die Immobilie zu identi­fi­zieren. Schließlich fließen langfristige Planungen in die zukunfts­ori­en­tierte Analyse ein. Dazu gehören städte­bau­liche Entwicklungen, Infrastrukturprojekte und andere Aspekte, wie die Ansiedlung von Firmen, Behörden oder anderen Organisationen. Alle diese Informationen bieten in ihrer Gesamtheit Aufschluss über die poten­zielle Wertentwicklung einer Region.

Eine verläss­liche Quelle für Standortanalysen ist der digitale Bericht von Wüest Partner, der quartals­weise erscheint. Rufen Sie die neueste Version kostenlos hier ab: Immobilienmarkt Deutschland 2024 | 4

Die perfekte Standortanalyse zieht alle verschiedenen Arten mit ein

Werden die verschie­denen Arten von Standortanalysen kombi­niert, erhalten Akteur:innen der Immobilienbranche einen umfas­senden Einblick in die Eignung eines Standorts für ihre Investition. Abhängig von ihren indivi­du­ellen Zielen und Anforderungen können einige Analysen mehr Bedeutung haben als andere. In Summe stellen sie eine solide Grundlage für fundierte Entscheidungen.

Wüest Partner bietet eine breite Palette von Standortanalysen an. Dazu gehört unter anderem das eigens entwi­ckelte Preismodell, welches eine bundesweit durch­ge­führte Wettbewerbsanalyse ist. Sie ermittelt quartals­weise das Preisniveau in den rund 11.000 Gemeinden, 400 Kreisen und 16 Bundesländern Deutschlands. Für ausge­wählte Städte werden granulare Ergebnisse auf Stadtteil- und Stadtquartiersebene angeboten.

Die Analysen umfassen darüber hinaus weitere Analysen: Die model­lierten Erreichbarkeiten sowie das Gemeinde- und Kreisrating der Teilmärkte der Immobilienbranche Wohnen, Büro, Gewerbe und Verkauf. Auf Mikroebene werden weitere Modelle angeboten, darunter der Vulnerabilitäts-Atlas, das Mikrolagen-Rating sowie die detail­lierte Analyse, Pflege und Erweiterung der Point-of-Interests. Dank dieser multi­fak­to­ri­ellen Ansätze ist Wüest Partner in der Lage, umfas­sende und präzise Informationen für unter­schied­liche Marktsegmente zu ermitteln und seinen Kund:innen fundierte Entscheidungsgrundlagen anzubieten.

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Die wichtigsten Kriterien einer Standortanalyse für Immobilien: Preise, Entwicklung und Infrastruktur (Lage)

Die Analyse eines Standortes unter­sucht die Makro- und die Mikrolage der Liegenschaft, also das weitere und das engere Umfeld. Besonders bei Wohnimmobilien wird die unmit­telbare Umgebung – die Mikrolage – subjektiv als wichtiger empfunden. Allerdings ist meist die Makrolage für die Zukunftsfähigkeit eines Standortes bedeu­tender. Warum erklären wir in den folgenden Abschnitten.

Makrolage: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Bevölkerungsentwicklung und Infrastruktur

Die Makrolage bezeichnet die weitere Umgebung einer Immobilie und berück­sichtigt Faktoren wie Wirtschaftskraft und demogra­fische Entwicklung, die Dichte und Nähe von Verkehrsmitteln sowie die Infrastruktur. Dazu gehören z.Bsp. das kultu­relle Angebot, Erholungsgebiete oder öffent­liche Einrichtungen. Allerdings ist der Begriff geogra­fisch dehnbar: In einer Großstadt ist die Makrolage das Viertel, in einer Kleinstadt oder ländlichen Gegend entspricht es dem Kreis oder der Region. Nachstehend sind die wichtigsten Faktoren einer Makrolage erläutert.

Wirtschaftskraft

Hierzu zählen die örtlichen Firmen, deren Menge, Typ und Gesundheit, der Zustand des Arbeitsmarktes, die Beschäftigungsquote und die Kaufkraft der Bewohner:innen. Das Preisniveau von Immobilien, also Kaufpreise und Miethöhen, sind beglei­tende Indikatoren für die Wirtschaftskraft einer Gegend.

Demografische Entwicklung

Neben der demogra­fi­schen Struktur, die Alter und Einkommensverhältnisse der Bewohner:innen berück­sichtigt, wird besonders auf den Trend geachtet. Befindet sich die Bevölkerung im Wachstum, stagniert sie oder nimmt sie vielleicht ab? Der Bevölkerungstrend ist ausschlag­gebend für den zukünf­tigen Wert einer Immobilie.

Infrastruktur: Verkehr und Einrichtungen

Wie gut erreichbar ein Standort ist, entscheidet maßgeblich über seine Qualität, deswegen werden Verkehrsmittel in all ihren Facetten unter­sucht: die Dichte des öffent­lichen Nahverkehrs, die Nähe zu regio­nalen und Fernverbindungen der Bahn, die Nähe zu Flughäfen und nicht zuletzt das Straßennetz. Für die Makrolage sind besonders Auto- und Bundesbahnen wichtig.

Gewerbelagen 1A bis 2B und ABCD-Standorte für Städte

Die oben genannten Standort-Faktoren gelten für Wohn- wie für Gewerbeobjekte. Für Gewerbe, die auf Laufkundschaft angewiesen sind, wie Gastronomie oder Freizeit-Einrichtungen, werden Standorte nach Passantenfrequenz katego­ri­siert. Das sind die sogenannten 1A- bis 2B-Lagen, wie sie das GfK Prisma Institut definiert. Sie beein­flussen die Höhe der Miete. Städte hingegen werden in ihrer Gesamtheit mit den Buchstaben A bis D katego­ri­siert. Mehr dazu im Abschnitt weiter unten. Nachstehend ein Überblick über die Gewerbelagen-Klassifizierungen:

Gewerbestandorte 1A bis 2B

• 1A-Lage: Laut GfK Prisma Institut handelt es sich um eine Geschäftslage im Zentrum einer Stadt mit höchster Passantenfrequenz, mit allen in einer Innenstadt gängigen Sortimenten. In dieser Lage ist der Geschäftsbesatz sehr dicht und fast flächen­de­ckend, mit namhaften Kundenmagneten oder überre­gional agierenden Filialunternehmen.
• 2A-Lage: Grenzt direkt an eine 1A-Lage und liegt somit zentral, weist ebenfalls eine hohe Passantenfrequenz auf. Allerdings gibt es nicht dieselbe Menge an “Kundenmagneten” und die Dichte ergän­zender Geschäfte wie Gastronomie oder andere Dienstleister ist geringer.
• B‑Lagen: Diese sind in den Nebenstraßen des Zentrums, die an A‑Lagen grenzen, oder bei größeren Städten, die Nähe zu angesagten Vierteln. Sie können auch bei Haupteinkaufsstraßen liegen. Mieten für B‑Lagen sind günstiger: 1B-Lagen generieren 40 bis 80 Prozent der Spitzenmieten, 2B-Lagen liegen bei 60 bis 25 Prozent.
• Faustregel: Um es zu verein­fachen, wenn Sie einen Laden mit einem angebis­senen Apfel im Logo sehen oder eine Luxus-Marke, befinden Sie sich in einer 1A-Lage. Gibt es statt diesen Discounter oder Handy-Reparatur-Läden, sind Sie mit Sicherheit in einer B‑Lage.

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Beispiel einer Mikro-Standortanalyse des Berliner Zentrums

Mikrolage: Nahversorgung, Verkehrsmittel, Nähe zu Schulen und Erholungsgebiete

Bei der Mikrolage geht es um die unmit­telbare Nachbarschaft und besonders die Wohn- und Aufenthaltsqualität – in einem Umkreis von ein paar Straßen. Für eine Wohnimmobilie zählt die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs, zu öffent­lichen Verkehrsmitteln, zu Grünflächen und nicht zuletzt Aspekte wie Lärmemissionen und Sicherheit.

Je nach Alter und Familienstruktur ist die Entfernung von Schulen oder Gesundheitsversorgung von Bedeutung. Die Immobilie selbst spielt in Teilen ebenfalls eine Rolle, obwohl sie sonst nicht Teil einer Standortanalyse ist. Doch die Ausrichtung und besonders der Ausblick oder die Begrünung bzw. die Anwesenheit von Grünflächen sind ein wichtiger Faktor für die Bewertung der Mikrolage. Nachstehend sind die gängigsten Faktoren aufge­listet.

Mikrolage: die häufigsten Kriterien

Die Kriterien zur Beurteilung einer Mikrolage teilen sich auf in „harte“ , also messbare, und “weiche”. Diese sind subjektive Eindrücke, aber dennoch wichtig zur Bewertung eines Standortes.

Harte Kriterien zur Bewertung einer Mikrolage

• Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie: Supermärkte, Wochenmärkte, Geschäfte, Cafés
• Anbindung an den öffent­lichen Nahverkehr: Dichte und Frequenz
• Freizeitmöglichkeiten: Grünflächen mit Spielplätzen, Parks, Begrünung der Straßen
• Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten
• Ärztliche Versorgung – sowohl klinisch, wie auch ambulant
• Sicherheit: Kriminalitätsstatistiken der Polizei
• Entfernung zum Stadtzentrum
• Umweltfaktoren: Luftqualität, Grünflächen oder Hochwasser-Risiken
• Historische Wertentwicklung der Immobilien
• Lärm- und Geruchsimmissionen: Verkehrslärm, Baustellen, Sirenen (Feuerwehr, Polizei, Rettung), Nähe zu Mülldeponie
• Infrastrukturprojekte und Entwicklungspläne der nahen Umgebung

Weiche Kriterien

• soziales Umfeld und Gemeinschaftsgefühl in der Nachbarschaft
• Eindruck und Zustand der Gebäude sowie Straßen in der Nachbarschaft
• Sicherheitsgefühl – Nähe zu sozialen Brennpunkte
• Sauberkeit
• Kulturelle Angebote und Bildungsangebote
• Persönliche Gründe: Vorlieben und Bindung zum Standort (Heimat)
• Subjektiv empfun­dener Wohn- und Freizeitwert

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Standort und Klimarisiken

Die Klimaveränderung hat besonders bei Immobilien eine große Auswirkung. So entwi­ckeln sich in Städten immer häufiger Hitze-Inseln, die für viele eine gesund­heit­liche Bedrohung darstellen können. Extreme Wetterphänomene wie Starkregen, Überschwemmungen oder Hitzewellen können die Substanz von Immobilien gefährden. Wüest Partner hat dafür ein Risiko-Analyse-Tool für Klima- und Naturgefahren entwi­ckelt, das eine wertvolle Ergänzung jeder Standort-Analyse darstellt. Damit lässt sich einschätzen, welche klima­ti­schen Herausforderungen ein Standort mit sich bringen kann.

Beispiel einer urbanen Hitzekarte

Beispiel Standortanalyse: von Makro zu Mikro

Anhand eines Beispiels zeigen wir ausführlich, wie eine Standortanalyse durch­ge­führt wird: Eine Eigentumswohnung, die als Kapitalanlage dienen soll. Dadurch soll die Analyse der Makro- und Mikrolage besser verständlich sein. Das Prinzip einer Standortanalyse ist einfach: Es werden eine Reihe von Kriterien festgelegt und diese mit einer Gewichtung versehen. Dadurch lässt sich eine Note oder ein Score errechnen, was die Vergleichbarkeit von Standorten erlaubt. Die Schwierigkeit einer Standortanalyse ist die Qualität der Daten und der Bewertung.

Beispiel Standortanalyse Makrolage: Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Nehmen wir an, Investor:innen suchen einen passenden Standort für eine Wohnung als Kapitalanlage – somit liegt der Fokus auf eine gute Rendite. Das verfügbare Kapital ist 300.000 Euro. Zuerst soll die Makrolage unter­sucht werden, dabei konzen­trieren sich die Investor:innen auf die Bereiche Immobilienpreise und Rendite, die demogra­fische Entwicklung und die Wirtschaftskraft, um eine Auswahl zu treffen. Andere Investor:innen hätten vermutlich andere Bereiche heran­ge­zogen. Wichtig ist, die Kriterien an das jeweilige Projekt, die Strategie, bzw. die Vorlieben anzupassen.

Kriterium 1: Makrolage Eigentumswohnung – Immobilienpreise und Rendite

Ein erster Schritt ist ein Blick auf die durch­schnitt­lichen Quadratmeterpreise in ostdeut­schen Städten. Hierzu bietet die Studie Ostdeutsche Wohnungsmärkte 2024 von Wüest Partner eine solide Basis: 20 Städte werden umfassend unter­sucht. Neben den Durchschnittspreisen werden die Preisspannen, die Unterschiede zwischen Neu- und Altbau sowie die Zimmerzahl der Wohnungen berück­sichtigt.

Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Ostdeutschland (2024)

Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Ostdeutschland 2024: Eine Übersicht über Quantile, Medianpreise für Neu- und Altbauten sowie Kaufpreise nach Zimmerzahl

Die Preisspanne reicht von 6.100 Euro in Berlin bis 1.200 Euro in Plauen. Die B‑Städte Leipzig und Dresden bewegen sich um 3.300 Euro den Quadratmeter, C‑Städte wie Magdeburg und Cottbus liegen bei 2.400 Euro.

Die Fragen der Investor:innen:

Soll eine 50 m² Wohnung in Berlin gekauft werden, eine 90 m² Wohnung in einer B‑Stadt oder eine 120 m² Wohnung in einer C‑Stadt?

Um diese Fragen zu beant­worten, hilft die Berechnung der jährlichen Rendite auf Basis der durch­schnitt­lichen Kaufpreise und Miethöhe. In Berlin liegt diese bei 18,20 Euro den Quadratmeter. Das untere Ende der Skala ist wieder Plauen, mit 5,60 Euro den Quadratmeter.

Die Gegenüberstellung ergibt ein inter­es­santes Bild: kleinere Städte bieten oft eine bessere Rendite. Die großen Städte Berlin, Leipzig und Dresden liegen bei Renditen um 3,6 Prozent, sechs kleinere Städte bieten zwischen 3,7 und 4 Prozent. Vier Städte liegen über 4 oder sogar 5 Prozent. Ob diese hohen Renditen auch langfristig inter­essant sind, wird ein Blick auf die demogra­fische Entwicklung sagen. Das ist Gegenstand der weiteren Kriterien der Makrolage-Analyse.

Rendite-Ranking von Eigentumswohnungen in ostdeut­schen Städten (2024)
TABELLE 1

Kriterium 2: Makrolage Eigentumswohnung – Demografische Entwicklung

Die Investor:innen haben 11 kleinere ostdeutsche Städte in die engere Auswahl genommen: Sie weisen alle Renditen von 3,7 bis 5,6 Prozent auf und stechen damit die A- und B‑Städte Berlin und Dresden aus. Ein Blick auf die Bevölkerungsentwicklung wird jedoch zeigen, ob diese Rendite auf lange Sicht Bestand haben wird. Schrumpft die Einwohnerzahl zu stark, wirkt sich das auf Miethöhen und besonders auf den Wert der Immobilie aus.

Demografische Entwicklung bis 2040 von 11 ostdeut­schen Städten / Renditen

Farbschema: Blau > ‑10 %, Grau > ‑5 %, Grün 0 – 5 %
TABELLE 2

Bemerkenswert ist: Von allen gelis­teten Städten wird nur eine wachsen und das ist Leipzig. Bei den 10 anderen Städten ist die Frage nicht ob, sondern wie stark die Bevölkerung abnimmt. Die vier Rendite-Champions mit Werten über 5 Prozent erweisen sich auch als Schrumpfmeister: Bis 2040 werden sie 12 bis 15 Prozent weniger Einwohner:innen haben, mit verhee­renden Auswirkungen auf Immobilienpreise. Nur zwei Städte verzeichnen einen Rückgang unter 5 Prozent, Erfurt und Jena, um jeweils 2 und 3,6 Prozent.
Fazit: Für Investor:innen kommen nur drei Städte in Betracht: Leipzig, Erfurt und Jena.

Kriterium 3: Makrolage Eigentumswohnung – Wirtschaftskraft

Auch hier bietet die Studie Ostdeutsche Wohnungsmärkte 2024 wertvolle Indikatoren, um die Wirtschaftskraft der Standorte zu ermitteln. Besonders die histo­ri­schen Werte, wie die Entwicklung der Kaufkraft von 2019 bis 2024 oder die Veränderung der sozial­ver­si­che­rungs­pflich­tigen Beschäftigten, geben Einblick in die wirtschaft­liche Dynamik eines Standortes.

Das Verhältnis zwischen den Entwicklungen der Kaufpreise und der Angebotsmieten ist ebenfalls inter­essant. Für eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist der Standort günstiger, wenn dort die Mieten schneller als Kaufpreise steigen. 

Wirtschaftskraft der Standorte Leipzig, Erfurt und Jena
TABELLE 3

Die meisten Indikatoren der drei Städte liegen auf einem vergleich­baren Niveau. Kaufkraft und Arbeitslosenquote entwi­ckelten sich in den letzten fünf Jahren ähnlich. Allein die Zahl der Beschäftigten wächst in Erfurt deutlich langsamer. Dafür hat die Hauptstadt Thüringens die geringste Wohnkostenbelastung der drei Städte. Das bedeutet, es gibt noch Luft nach oben.

Das oben erwähnte Verhältnis zwischen der Entwicklung der Angebotsmieten und der Kaufpreise spricht erneut für die Hauptstadt Thüringens: zwischen 2019 und 2024 stiegen die Mieten viermal schneller als die Kaufpreise. In Leipzig betrug dieses Wachstum “nur” das Doppelte, während es in Jena umgekehrt war: Die Kaufpreise stiegen um 44 Prozent, die Mieten hingegen nur um 25 Prozent.

Kriterien Makrolage Eigentumswohnung: Erleichtertes Fazit mit Rendite-Risiko-Profil

Anhand der Menge an verfüg­baren Daten, von der wir hier nur eine Auswahl zeigen, wird eins klar: Ohne Orientierung droht der Überblick in den vielen Daten zu versinken. Dafür müssen die vielen Kriterien gewichtet und bewertet werden, um zu einem übersicht­lichen Scoring-System zu führen. Dieses muss auf eine klare Fragestellung ausge­richtet sein. Die Suche nach einem Standort für eine Logistik-Immobilie wäre ganz anders ausge­fallen als die hier beschriebene Suche nach einer Wohnimmobilie.

Die regio­nalen Studien von Wüest Partner bieten diese Klarheit: Alle Indikatoren sind mit einer Gewichtung versehen und mit einer Note von 1 bis 4 bewertet. Die Fragestellung des Scorings ist: Was ist das Verhältnis zwischen Rendite und Risiko eines Immobilien-Investments? Als Grundlage dienen die Makrodaten der Standorte. Das Ergebnis ist ein Rendite-Risiko-Profil aller relevanten Städte einer Region.

Hier ist beispielhaft die Studie Ostdeutsche Wohnungsmärkte 2024: Ostdeutsche Wohnungsmärkte 2024

Verhältnis zwischen Rendite und Risiko in ostdeut­schen Städten (2024)

Beispiel Standortanalyse Mikrolage: Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Wenn wir das Beispiel der Makrolage fortführen, betrachten Berliner Investor:innen drei Städte als möglichen Standort für eine Wohnung als Kapitalanlage: Leipzig, Erfurt und Jena. Diese Auswahl basierte auf den Makro-Kriterien: Immobilienpreis, demogra­fische Entwicklung und Wirtschaftskraft. Jetzt kommt es darauf an, ob es an diesen Standorten passende Kaufobjekte gibt. Ab diesem Moment spielen Kriterien der Mikrolage eine Rolle.
Bei der Suche nach einem passenden Objekt kann unter­schiedlich vorge­gangen werden: Entweder wird nach inter­es­santen Immobilien gesucht und dann die Mikrolage geprüft. Oder die Wahl wird geogra­fisch einge­grenzt, auf die Gegenden, die einer Reihe von Mikrolage-Kriterien entsprechen. Mit digitalen Standort-Tools lassen sich städtische Gebiete nach Verkehrsmittel, Ladesäulen, Parkmöglichkeiten, Anzahl der Schulen, der Grünflächen, der Menge an Nahversorgungs-Angeboten und vielen weiteren Kriterien regel­recht segmen­tieren.

Mikrolage-Analyse vom Zentrum Erfurts

Auswahl Parkmöglichkeiten, Grünflächen, Entsorgung

Beispielhafte Mikrolage-Analyse für eine Wohnimmobilie

Nehmen wir an, Investor:innen haben in jeder der drei Städte eine passende Immobilie gefunden. Wenn sie syste­ma­tisch vorgehen wollen, erstellen sie eine Tabelle mit ihren Kriterien, damit die drei Liegenschaften vergleichbar werden.

Jedes Kriterium wird gewichtet. Dafür reicht es, sie mit einem Faktor zu versehen, wie z.Bsp. sehr wichtig bedeutet x 3, wichtig x 2 und weniger wichtig nur x 1. Die Kriterien können mit einem einfachen Punktesystem bewertet werden: 1 ist ungeeignet, 4 hingegen perfekt geeignet. Hier der Vorschlag einer Tabelle, die für jedes Projekt und Investor:in andere Kriterien enthalten kann.
Vergleich von Mikrolage-Kriterien für eine Standortwahl

Beispiel Eigentumswohnung in Leipzig, Erfurt und Jena
TABELLE 4

In diesem Beispiel gewinnt die Wohnung in Erfurt mit klarem Vorsprung. Wohlgemerkt, die Bewertung ist keine exakte Wissenschaft, deswegen sind Skalen vorzu­ziehen, die keine neutrale Bewertung erlauben. Das wäre der Fall bei einer Skala von 1 bis 5 und der neutralen Zahl 3. Mit einer Skala von 1 bis 4 erhält jedes Kriterium eine klare Richtung.

Die Liste an Kriterien sollte den eigenen Vorstellungen entsprechen, genau wie die Gewichtung. Für manche werden der öffent­liche Nahverkehr oder die kultu­rellen Angebote wichtiger sein als in diesem Beispiel. Die Immobilie selbst ist eigentlich nicht Teil einer Standortanalyse, die Bewertungstabelle kann aber natürlich so angepasst werden, um diese zu inklu­dieren.

Standort-Arten: ABCD-Standorte

ABCD-Standorte sind eine alpha­be­tische Klassifizierung von A bis D von Städten. Dabei beschreiben A‑Standorte die größten Metropolen, während D‑Standorte kleinere Städte in struk­tur­schwachen Gebieten beschreiben.

A‑Standort

Beschreibung

Ein A‑Standort ist eine der Metropolregionen mit 2 bis 5 Millionen Einwohner:innen Deutschlands und hat eine inter­na­tionale Bedeutung. Die Immobilienmärkte sind in allen Bereichen groß und dynamisch, der Büroflächenbestand ist über 7 Millionen Quadratmeter groß, die Spitzenmieten liegen über 16 Euro den Quadratmeter.

Vorteile

An A‑Standorten besteht ein sehr niedriger Leerstand, der Wohnraummangel führt zu einer stabilen Nachfrage und steigenden Mieten. Von Wertsteigerung und guten Verkaufschancen ist auszu­gehen.

Nachteile

A‑Standorte weisen hohe Kaufpreise aus und haben deswegen nicht immer eine gute Rendite, wie die oben angeführte Tabelle im Abschnitt Makrolage zeigt. Deswegen kann es sogar zu einem negativem Cash-Flow kommen.

B‑Standort

Beschreibung

B‑Standorte sind Großstädte mit 500.000 bis über einer Million Einwohner:innen mit natio­naler Bedeutung. Büroflächen liegen zwischen 2 und 5 Millionen Quadratmetern, die Spitzenmieten liegen über 12 Euro pro Quadratmeter. Leipzig, Bonn und Münster sind Beispiele von B‑Städten.

Vorteile

Niedrigere Kaufpreise und höhere Renditen sind meistens die Merkmale von B‑Städten. Leerstandsquoten sind niedrig, die Nachfrage stabil, was sich positiv aus Investorensicht auf die Miethöhe auswirkt. Wertsteigerung und gute Verkaufschancen sind wahrscheinlich.

Nachteile

Da Immobilien in B‑Standorten günstiger sind, kann die Konkurrenz größer sein. Gleichzeitig variiert die Wertsteigerung je nach B‑Standort. Im Fall eines rückläu­figen Immobilienmarktes gehen die Preise in B‑Standorten stärker zurück als in A‑Standorten.

C‑Standort

Beschreibung

C‑Standorte sind Ballungszentren mit 100.000 bis 500.000 Einwohner:innen mit überre­gio­naler Bedeutung. Lübeck, Magdeburg, Bielefeld, Darmstadt, Heidelberg, Kiel, Erlangen, Rostock, Wuppertal, Braunschweig, Augsburg sind Beispiele von C‑Städten.

Vorteile

Noch niedrigere Kaufpreise als an A und B Standorten und in der Regel höhere Renditen. Immobilien dort eignen sich gut als Cash-Flow Objekte. Durch die Zunahme von Home-Office gewinnen sie an Relevanz, besonders bei gutem Anschluss an Fernverbindungen.

Nachteile

Das Risiko von Leerstand ist höher, in C‑Städten kann die Bevölkerung stagnieren oder nur schwach wachsen, wie in Lübeck, Magdeburg und Braunschweig z.Bsp. Das gefährdet Wertsteigerungen und Miethöhen. Standortprüfung und Verwertungsstrategie setzen eine höhere Sorgfalt voraus.

D‑Standort

Beschreibung

Städte zwischen 40.000 und 100.000 Einwohner:innen gelten als D‑Standorte und haben nur eine regionale Bedeutung. Oft liegen sie in struk­tur­schwachen Regionen. Ulm, Lüneburg, Jena und Trier sind Beispiele von D‑Städten.

Vorteile

In D‑Städten sind Schnäppchen möglich, also Objekte mit niedrigen Preisen, hoher Rendite und gutem Cash-Flow. Auch hier kann der Trend zum Home-Office das Interesse steigern.

Nachteile

Viele D‑Städte sind langfristig von Bevölkerungsschwund bedroht. Das ist ein langsames Gift für Wertsteigerung, Wiederverkaufschancen und Miethöhen. Deswegen ist eine schnelle Tilgung empfeh­lenswert.

Trends und zukünftige Entwicklungen

Auswirkungen von Digitalisierung und KI auf die Immobilienbranche

Digitalisierung hat die Immobilienbranche sehr spät erreicht. Besonders Halter:innen großer Bestände profi­tieren von digitale Lösungen für Liegenschaften: wieder­keh­rende Prozesse wie Vertragswesen oder Betriebskostenabrechnungen werden beschleunigt, die Verwaltung wird immer daten­ge­trie­bener. Standortanalysen sind mit einer bis dato nicht möglichen Genauigkeit durch­führbar. In den kommenden Jahren wird erwartet, dass KI Entscheidungsgrundlagen und Analysen eigen­ständig durch­führt.

👉 Erfahren Sie mehr dazu hier: Mit KI und Fachkompetenz Immobilienwerte steigern

Bedeutung von Nachhaltigkeit und Klimadaten bei der Standortanalyse

Die Klimaveränderung ist für die Immobilienbranche Realität. Laut Rückversicherer Munich Re verur­sachten 2024 extreme Klimaereignisse Schäden von über 30 Milliarden US-Dollar in Europa. In Deutschland und angren­zenden Ländern zerstörten 2024 Überschwemmungen Werte von 9 Milliarden US-Dollar. Die meisten dieser Werte sind Immobilien, deswegen sind Standortanalysen mit Schwerpunkt Klimarisiken für bestehende Portfolios und zukünftige Investments von kriti­scher Bedeutung.

👉 Erfahren Sie mehr über die Risikoanalyse Naturgefahren und Klimarisikomanagement von Wüest Partner

Hinweise zu aufstrebenden Regionen oder Marktveränderungen

Standort-Attraktivität und wirtschaft­liche Entwicklung sind eng verbunden. Daher lohnt sich ein Blick in Studien: Sie erlauben Zukunftsregionen zu erkennen. So sieht das Institut für deutsche Wirtschaft (IW) Ostdeutschland im Aufschwung, auch wenn es wenig wahrge­nommen wird. Bei wirtschafts­starken Regionen sind die mit dem größten Potential zu identi­fi­zieren. Auch hier helfen Analysen wie die der Metropole Ruhr. Doch bei Immobilien-Investments kommt es auf das Projekt an, da sich Teilbereiche der Branche unter­schiedlich entwi­ckeln: Im Bereich Gewerbe floriert Logistik, während Büro- und Handelsflächen unter Druck stehen. Das erklärt den Trend zu Mixed-Use Immobilien, die für mehrere Nutzungen konzi­piert sind.

Entwicklung Arbeitsentgelte 2014 – 2022 in Deutschland

Von 103 Aufsteigerregionen sind 72 in Ostdeutschland

Standortanalysen für Immobilien mit digitalen Tools

Digitale Tools beschleunigen alle Bereiche der Immobilienwirtschaft

Von Tools, um den bestmög­lichen Standort für eine Immobilie auszu­wählen, über Lösungen für das Alltagsgeschäft bis zu Simulatoren für energe­tische Sanierungen: IT und Apps verändern die Immobilienbranche grund­legend. Hier eine Übersicht der digitalen Lösungen von Wüest Partner:

• Market Location & Information (MLI): Dank eigener Tools, die Millionen von Datensätzen sammeln und analy­sieren, ist mit MLI jeder Winkel der DACH-Region erfasst. Somit lässt sich für jedes Projekt ein geeig­neter Standort finden – die Einschätzung von Klimarisiken inbegriffen. Market Location & Information ist eines von neun optio­nalen Modulen der Wüest Dimensions Platform.
• Wüest Dimensions: die Real Estate Management Plattform, mit der alle Tätigkeiten beschleunigt und optimiert werden, vom Asset-Management über Bewertung bis zur Transaktion. Über die modular aufge­baute Plattform, können neben dem oben erwähnten Market Location & Information Modul acht weitere Module integriert werden, wie zum Beispiel Sustainability Management, Construction & Development und Transaction Management.
• Wüest Visits: die App, um Immobilien digital zu erfassen, von der Gebäudehülle bis zur Haustechnik und dem Umfeld. Die struk­tu­rierten Daten sind nahtlos integrierbar in die anderen Lösungen, die hier genannt werden.
• Wüest Refurb: erlaubt CO2 Emissionen von Gebäuden festzu­stellen und gleich­zeitig Sanierungskosten und einen CO2-Absenkpfad zu errechnen.  Für Makler:innen eignet sich die Lösung auch zur Leadgenerierung.

Fallstudie: Digitales Standort-Tool für einen führenden Immobilien-Vermittler

Einer der großen Immobilienvermittler Deutschlands, Best Place, mit Standorten in Berlin,  München, Frankfurt und Dubai, wählte das Standort-Tool Market Location & Information (MLI) von Wüest Partner. Damit kann Best Place dank der umfang­reichen Daten die Preise der vermit­telten Immobilien prüfen, immerhin haben diese ein Volumen von rund 270 Millionen Euro jährlich.

Professionelle Standort-Tools erfassen auch die Transaktionshistorie der 11.000 Gemeinden Deutschlands. MLI erlaubt Wirtschaftsdaten, Immobilien-Indikatoren und eine Vielzahl von Standortinformationen auf Knopfdruck nach indivi­du­ellen Raumbezügen auszu­werten. Mehr zu diesem Beispiel, wie Digitalisierung die Immobilienbranche verändert, finden Sie hier.

Wer führt Standortanalysen durch und welche Qualifikationen sollten sie haben?

Die Durchführung von Standortanalysen erfordert ein Team aus quali­fi­zierten Fachleuten, die ein breites Spektrum an Kompetenzen abdecken. Bei der Bewertung der Eignung eines bestimmten Standorts spielen diese Expert:innen eine entschei­dende Rolle. Je nach Bestimmung der Investition müssen sie in der Lage sein, die vielen Faktoren flexibel und nach Relevanz einzu­setzen. Expert:innen des Immobiliensektors, darunter Makler:innen, Bewerter:innen und Projektentwickler:innen, bringen eine umfas­sende Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes und relevanter Rechtsvorschriften mit. Eine Beratungsfirma wie Wüest Partner vereint all diese unter­schied­lichen Kompetenzen. Hier ein kurzer Überblick zu der Expertise, die ebenso notwendig ist:

Stadtplaner:innen

Diese sind für die Bewertung städte­bau­licher Aspekte verant­wortlich und sollten über eine formale Ausbildung in Stadtplanung, Urbanismus oder einem verwandten Bereich verfügen. Sie besitzen Kenntnisse und Erfahrung in der Gestaltung von Städten, der räumlichen Planung und recht­lichen Bestimmungen.

Wirtschaftsanalyst:innen

Diese auf Wirtschaft spezia­li­sierten Analyst:innen können wirtschaft­liche Daten und Auswertungen einbringen, um die Attraktivität eines Standorts aus ökono­mi­scher Perspektive zu bewerten. Ihre Erfahrung mit Wirtschaftsindikatoren, Finanzanalysen und statis­ti­schen Methoden ist von entschei­dender Bedeutung.

GIS-Analyst:innen

Mitarbeitende, die in der Lage sind, die sogenannten Geographical Information Systems (GIS) zu bedienen, spielen eine Schlüsselrolle: Sie können Daten räumlich unter­suchen und sind daher unerlässlich für Standortanalysen. Sie sollten eine formale Ausbildung in Geografie, Kartografie oder verwandten Bereichen haben und mit GIS-Software und ‑Anwendungen vertraut sein.

Sozial- und Wirtschaftswissenschaftler:innen

Wirtschafts- und Sozialwissenschaftler:innen bringen ihre Fachkenntnisse in den Bereichen Wirtschaft, Soziologie und Demografie ein. Dadurch sind sie in der Lage, wichtige Einblicke in die Bevölkerungsentwicklung und die wirtschaft­liche Situation einer Region zu liefern. Auch diese sind von großer Bedeutung für umfas­sende Standortanalysen.

Rechtsberater:innen

Wenn recht­liche Fragen auftreten, sind Rechtsberater:innen bei Standortanalysen wichtig, insbe­sondere im Hinblick auf Bauvorschriften, Zonierung und Vertragsrecht. Jurist:innen oder Immobilienanwält:innen bieten recht­liche Beratungen, die sich als entscheidend heraus­stellen können. Eine Kombination aus formaler Ausbildung, beruf­licher Erfahrung und spezia­li­sierten Zertifikaten oder Fortbildungen in den jewei­ligen Fachgebieten ist dabei unerlässlich.

Zusammensetzung von Standortanalyse-Teams

Die genaue Zusammensetzung des Teams, das die Standortanalyse durch­führt, variiert je nach Art und Umfang der Standortanalyse. Jedoch ist eine quali­fi­zierte Gruppe von Expert:innen entscheidend für eine fundierte und zuver­lässige Bewertung.

Standortanalysen bei Wüest Partner

Bei Wüest Partner wird die Qualitätssicherung der Standortanalysen durch eine strin­gente Datenpflege sowie die konti­nu­ier­liche Weiterentwicklung der Datenmodelle und ‑banken gewähr­leistet. Ein weiterer zentraler Aspekt der Qualitätssicherung sind die strengen internen Datenschutzregeln. Die Genauigkeit und Zuverlässigkeit der Analysen wird durch regel­mäßige Schulungen und Weiterbildungen der Mitarbeitenden im Umgang mit den verschie­denen Datensätzen sicher­ge­stellt. Dadurch kann Wüest Partner immer aktuelle und präzise Standortanalysen liefern, die ihren Kund:innen die bestmög­lichen Ergebnisse bieten und diesen einen entschei­denden Wettbewerbsvorteil verschaffen.

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Standortanalysen und Beratungsfirmen

Bei Standortanalysen, egal in welchen Immobilienmärkten, haben die unter­schied­lichen Faktoren eine unter­schied­liche Gewichtung. Einer der zentralsten Aspekte ist die Lage und Zugänglichkeit einer Immobilie. Eine günstige Lage in Punkto Verkehrsanbindungen und Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Einkaufszentren, Schulen und Arbeitsplätzen ist von großer Relevanz. Genauso wichtig ist die Qualität der Nachbarschaft und der Umgebung. Grünflächen, Freizeiteinrichtungen und das allge­meine Lebensumfeld beein­flussen maßgeblich die Attraktivität einer Immobilie. Zusätzlich ist eine gründ­liche Analyse der aktuellen Marktsituation von großer Bedeutung. Miet- und Kaufpreise sowie die Verfügbarkeit ähnlicher Immobilien in der Gegend müssen sorgfältig betrachtet werden.

Die Bevölkerung ist ebenfalls ein nicht zu vernach­läs­si­gender Faktor. Ihre Zusammensetzung, ihr Wachstum und ihre Verteilung geben Aufschluss über die poten­zielle Nachfrage nach Immobilien in der Umgebung. Die Verfügbarkeit einer gut ausge­bauten Verkehrsinfrastruktur, einschließlich Straßen, öffent­lichen Verkehrsmitteln, kleineren und größeren Verkehrsadern, hat natürlich einen erheb­lichen Einfluss auf die Attraktivität eines Standorts. Die wirtschaft­liche Stabilität der Region, die Anzahl und Art der ansäs­sigen Unternehmen sowie die Arbeitsplatzsituation sind weitere entschei­dende Faktoren. Letztlich müssen geplante Bauprojekte, städte­bau­liche und Infrastrukturprojekte in Betracht gezogen werden, damit die zukünftige Wertentwicklung einer Region realis­tisch einge­schätzt werden kann.

Regulatorische und recht­liche Aspekte, wie lokale Bauvorschriften und sogenannte Zonierungs-Bestimmungen, also die durch Behörden festge­legte Nutzungsart von Flächen, müssen sorgfältig geprüft werden. Besondere Umweltbedingungen wie Hochwassergefahr, geolo­gische Besonderheiten oder Umweltschutzauflagen sollten ebenfalls in die Analyse einfließen. Zuletzt ist es wichtig, Risikofaktoren wie die Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, politische Instabilität oder andere schwer vorher­sehbare Ereignisse zu berück­sich­tigen, da sie sich langfristig auf die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken können. Letztere Aspekte gelten vornehmlich für Investitionen außerhalb Deutschlands, auch wenn Hochwasser, Stürme und Starkregen hierzu­lande immer häufiger auftreten.

Die Rolle einer Beratungsfirma wie Wüest Partner ist, diese hohe Zahl an Faktoren je nach indivi­du­ellen Zielen und Präferenzen zu priori­sieren und in Bezug zu stellen. Allerdings sind alle entscheidend für fundierte Standortanalysen.

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Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Standortanalyse?

Einen optimalen Zeitpunkt für eine Standortanalyse gibt es nicht, dafür spielen zu viele Faktoren eine Rolle, wie z. B. die Marktlage und die indivi­du­ellen Investitionsziele. Jedoch ist es grund­sätzlich ratsam, eine Standortanalyse vor einer endgül­tigen Entscheidung über den Immobilienkauf durch­zu­führen. Dadurch ist eine fundierte Entscheidungsgrundlage gewähr­leistet.

Abschließend ist festzu­halten: Eine gründ­liche Standortanalyse ist ein entschei­dender Schritt auf dem Weg zu einer erfolg­reichen Immobilieninvestition. Durch die Berücksichtigung der hohen Anzahl an Faktoren und der Anwendung spezia­li­sierter und breit gefächerter Analysen werden mögliche Risiken und Chancen frühzeitig erkannt. Nicht zuletzt werden die Entwicklungspotenziale einer Investition realis­tisch einge­schätzt.

Digitale Lösungen und professionelle Standortanalysen von Wüest Partner

Die führende Beratungsfirma Wüest Partner bietet für die Standortanalyse ein umfas­sendes Angebot aus mensch­licher Expertise und digitalen Lösungen. Damit bietet es Kund:innen bestmög­liche Ergebnisse. Zusätzlich hat Wüest Partner eine Suite von proprie­tären Lösungen geschaffen, die jeden Aspekt der Immobilien-Verwaltung und ‑Entwicklung abdeckt, bis zur digitalen Erfassung von Gebäuden.

Die Bandbreite an In-House Expertise umfasst alle dafür notwen­digen Bereiche, von der Projektentwicklung bis zur Bewertung, die hohe Affinität für digitale Lösungen und die Kompetenz in der Beschaffung und Analyse von Daten bieten Kund:innen belastbare Standortanalysen – und das bundesweit sowie in angren­zenden Ländern.

Wüest Partners Nachhaltigkeits-Kompetenz erlaubt auch diesen Aspekt in Standortanalysen einfließen zu lassen: Sei es bei der Bewertung von Klimarisiken oder der Entwicklung von Strategien, um ein Portfolio energie­ef­fi­zi­enter zu machen oder in die Klimaneutralität zu führen.

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FAQs / Häufige Fragen zu Standortanalyse Immobilien

• Was ist eine Standortanalyse von Immobilien?
  Damit ist die Prüfung der Qualität des Umfelds einer Immobilie gemeint. Menschliche Expertise und alle relevanten Daten fließen in die Erhebung ein, dazu gehören Angaben zur Demografie, Infrastruktur, Verkehr, Bildung und viele weitere. Ziel einer Standortanalyse ist, die Eignung einer Gegend für das jeweilige Projekt zu prüfen.
• Was sind ABCD-Städte?
  Mit den Buchstaben ABCD werden Städte Deutschlands klassi­fi­ziert, um Investor:innen eine Orientierung zu bieten. A‑Städte sind Top Metropolregionen wie Berlin oder München, D‑Städte sind kleine regionale Zentren, die oft in struk­tur­schwachen Gegenden liegen. Leipzig ist eine B‑Stadt, Konstanz und Rostock sind C‑Städte.
• Was ist eine Makrolage?
  Die Makrolage ist eine erwei­terte Standortanalyse, die eine ganze Gegend oder Stadt erfasst. Dabei wird besonders auf die Wirtschaftskraft, die Infrastruktur wie Verkehr und Bildung sowie die demogra­fische Entwicklung geachtet. Für den langfris­tigen Erfolg von Immobilienprojekten ist die Makrolage von großer Bedeutung.
• Was ist eine Mikrolage?
  Die Mikrolage unter­sucht die unmit­telbare Umgebung eines Immobilienstandortes. Zum Radius gehören dabei die umlie­genden Straßen oder ein Teil des Viertels. Hier wird auf Aspekte geachtet, die Wohn- und Aufenthaltsqualität beein­flussen: Dichte des ÖPNV, Geschäfte für den alltäg­lichen Bedarf, Anwesenheit von Schulen und Grünflächen u.a.
• Was kostet eine Standortanalyse?
  Das hängt vom Umfang der Analyse, des Dienstleisters und des jewei­ligen Immobilien-Projektes ab. Geografisch eng gefasste Standortanalysen für Wohnimmobilien kosten ein paar Hundert Euro, die deutsch­land­weite Suche nach einem passenden Standort für einen neuen Logistik-Hub wird mindestens mehrere tausend Euro kosten.
• Wie mache ich eine Standortanalyse?
  Erst sollten die Kriterien festgelegt werden, die für das jeweilige Projekt am wichtigsten erscheinen. Eine Freizeit-Immobilie braucht ein anderes Umfeld als eine Bürofläche oder ein Ladengeschäft. Dann werden die Kriterien gewichtet und mit einem einfachen Punktesystem bewertet. Das resul­tie­rende Scoring erlaubt die Vergleichbarkeit von mehreren Standorten. Siehe dazu Abschnitt Beispiel Standortanalyse Mikrolage: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
• Wie bewertet man die Lage einer Immobilie?
  Dafür sollten die für das jeweilige Immobilien-Projekt relevanten Kriterien festgelegt werden. Beim Standort einer Bäckerei zählen Kriterien wie Laufkundschaft und Bewohnerschaft, bei dem eines Transportdienstleisters die Anbindung an Verkehrswege wie Autobahnen oder Bahntrassen. Die Gesamtbewertung aller Kriterien erfolgt mit einem Noten- und Gewichtungssystem, siehe dazu die Frage weiter oben, oder den Abschnitt Beispiel Standortanalyse: von Makro zu Mikro.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Stefan Möller
Manager

E‑Mail an Stefan Möller
+49 30 257 60 87 17

Jacqueline Schweizer
Partner

E‑Mail an Jacqueline Schweizer
+41 44 289 90 16

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