Stadtflucht und Wachstumsschub: Die steigende Attraktivität des Frankfurter Umlands

In Hessen hat sich in den letzten Jahren ein spannender Trend entwickelt: Obwohl die Einwohnerzahl Frankfurt am Mains stetig wächst, verließen im Jahr 2023 rund 20.000 Menschen die Stadt, um sich in den umliegenden Städten und Gemeinden niederzulassen. Besonders die nahen Nachbarorte der Bankenmetropole erleben einen starken Zuzug und gewinnen an Attraktivität. Die Gründe für diese Wanderungsbewegung sind vielfältig. Viele Stadtbewohner suchen nach mehr Wohnraum und Lebensqualität, da die hohen Mietpreise und begrenzten Wohnmöglichkeiten in Frankfurt für Familien und junge Berufstätige eine Herausforderung darstellen. Die Umlandgemeinden bieten nicht nur vergleichbar erschwingliche Wohnalternativen, sondern auch ein ruhigeres Umfeld, das für junge Familien attraktiv ist. Zudem profitieren die angrenzenden Städte von einem sehr gut ausgebauten Verkehrsnetz, das eine schnelle Erreichbarkeit Frankfurts ermöglicht. Die wirtschaftliche Dynamik der Region spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle: Die Ansiedlung neuer Unternehmen, insbesondere im Technologiesektor, sowie die Entwicklung innovativer Gewerbegebiete schaffen Arbeitsplätze und ziehen Fachkräfte an. Dies führt zu einem Anstieg der Immobilienpreise und einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Umland. Insgesamt zeichnet sich das Frankfurter Umland durch eine positive Entwicklung aus, die nicht nur das Wachstum der Umlandgemeinden fördert, sondern auch die regionale Wirtschaft belebt und die Lebensqualität für viele Bewohner verbessert.

Analyse des Umlands 

Eine aktuelle Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung der 37 Städte und Gemeinden rund um Frankfurt befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Ebenso wurden Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berücksichtigt. Dabei zählen nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indikatoren. Für jede untersuchte Gemeinde wurden Noten für alle Indikatoren vergeben, die abschließend zu einer Gesamtnote verrechnet wurden.

Bevölkerungsentwicklung: Nord-Süd-Gefälle erkennbar

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen in Frankfurts Umland zeigt spannende regionale Unterschiede. Während die Bevölkerung der umliegenden Gemeinden zwischen 2018 und 2023 im Durchschnitt um 2,9 Prozent wuchs, gibt es dabei klare regionale Tendenzen: Der Norden boomt, der Süden kämpft. Dieser ausgeprägte Nord-Süd-Unterschied verdeutlicht die vielschichtigen Herausforderungen im Umland. Dabei spielen Faktoren wie die Verfügbarkeit von Bauland, die Siedlungsdichte sowie kommunale Entwicklungsstrategien eine wesentliche Rolle und beeinflussen die Bevölkerungsdynamik auf unterschiedliche Weise. Im Norden sind es vor allem Orte wie Niederdorfelden (+8,5 Prozent), Rosbach vor der Höhe (+7,2 Prozent) und Bad Vilbel (+6,0 Prozent), die durch gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität viele neue Bewohner anziehen. Im Gegensatz dazu verzeichnen einige Gemeinden im Süden trotz ihrer Nähe zu Frankfurt stagnierende oder sogar sinkende Zahlen. So gab es in Kriftel (-0,6 Prozent) und Egelsbach (-0,7 Prozent) leichte Rückgänge. Im Vergleich dazu legte die Bevölkerung Frankfurts zwischen 2018 und 2023 um 3,0 Prozent zu.

Bautätigkeit: Wohnungsbestand wächst langsamer als Bevölkerung

Das rasante Bevölkerungswachstum im Frankfurter Umland übersteigt die Bautätigkeit deutlich und verschärft zunehmend die Wohnraumknappheit. Während die Bevölkerung im Umland in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich rund 3 Prozent zulegte, wuchs der Wohnungsbestand lediglich um 1,8 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage verdeutlicht die erheblichen Herausforderungen in der regionalen Wohnraumversorgung und führt vielerorts zu steigendem Druck auf den Wohnungsmarkt. Einige Kommunen, darunter Bad Vilbel (+5,6 Prozent) und Rosbach vor der Höhe (+4,3 Prozent), haben auf diesen Druck reagiert und ihre Bautätigkeit überdurchschnittlich gesteigert, um der wachsenden Nachfrage beizukommen. Diese positiven Entwicklungen sind jedoch nicht die Regel. In Dietzenbach (+0,1 Prozent), Raunheim (+0,8 Prozent) und Schwalbach am Taunus (+0,6 Prozent) blieb der Zuwachs an Wohnraum deutlich hinter dem Bedarf zurück, was zu angespannten Wohnungsmärkten führen kann. Diese ungleichmäßige Entwicklung unterstreicht die strukturellen Herausforderungen im regionalen Wohnungsbau und macht deutlich, dass langfristige Lösungen gefragt sind. Eine stärkere regionale Koordination und eine gezielte Planung könnten helfen, der demografischen Dynamik im Frankfurter Umland besser gerecht zu werden und eine ausgewogenere Verteilung von Wohnraum sicherzustellen.

Deutlicher Anstieg und der Wohnungsmieten im Umland

Der Mietwohnungsmarkt im Umland von Frankfurt zeigt aktuell eine dynamische und vielfältige Entwicklung. Während in einigen Gemeinden die Mietpreise zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 regelrecht in die Höhe schossen, blieb die Preisentwicklung in anderen Gegenden eher moderat. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum hat vielerorts zu erheblichen Mietpreissteigerungen geführt – besonders in Orten wie z.B. Schöneck ist der Anstieg deutlich spürbar. Im Durchschnitt stiegen die Medianmietpreise in den Umlandgemeinden in den letzten drei Jahren um 10,9 Prozent (Frankfurt: +13,0 Prozent). Schöneck führt das Feld der Umlandgemeinden an: Hier sind die Angebotsmieten um beeindruckende 23,0 Prozent gestiegen. Auch Dietzenbach (18,7 Prozent) und Kelsterbach (18,6 Prozent) können mit überdurchschnittlichen Zuwächsen auftrumpfen. Im Gegensatz dazu gab es in Gemeinden wie Steinbach im Taunus (3,4 Prozent), Rosbach vor der Höhe (1,4 Prozent) und Flörsheim (1,2 Prozent) eine vergleichsweise moderate Entwicklung. Ein Blick auf die Spitzenreiter der Mietpreise zeigt: Bad Homburg vor der Höhe führt mit 14,86 Euro/qm, dicht gefolgt von Kelsterbach mit 14,63 Euro/qm. Wer es günstiger mag, findet in Wöllstadt (10,16 Euro/qm) und Schöneck (11,07 Euro/qm) erschwinglichere Alternativen. Diese Dynamik verdeutlicht eindrucksvoll, wie unterschiedlich sich der Mietwohnungsmarkt im Umland entwickeln kann und wie stark die Nähe zu Frankfurt die Mietpreise beeinflusst. In Frankfurt am Main liegt die Medianmiete bei stolzen 17,59 Euro/qm.

Preisdruck im Umland: Wo steigen die Kaufpreise und wo fallen sie?

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Frankfurter Umland zeigen derzeit ein heterogenes Bild, geprägt von teils signifikanten Preissteigerungen und teils spürbaren Rückgängen. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind die Mediankaufpreise für Eigentumswohnungen in den Umlandgemeinden im Durchschnitt um 6,0 Prozent gesunken (Frankfurt: -2,3 Prozent). In diesem Kontext sticht Niederdorfelden hervor, wo die Kaufpreise um bemerkenswerte 24,0 Prozent gestiegen sind. Raunheim folgt mit einem Anstieg von 7,7 Prozent, und auch Flörsheim zeigt mit einem Plus von 5,4 Prozent positive Entwicklungen. Demgegenüber stehen jedoch Gemeinden wie Friedrichsdorf (-19,3 Prozent), Rosbach vor der Höhe (-18,3 Prozent) und Steinbach (-17,5 Prozent), die einen überdurchschnittlichen Rückgang der Angebotspreise hinnehmen müssen. Die unterschiedlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt lassen sich durch eine Vielzahl von Faktoren erklären. In den Gemeinden mit Preissteigerungen, wie Niederdorfelden, könnte die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum sowie die Attraktivität der Region aufgrund ihrer guten Anbindung an Frankfurt zu diesem Anstieg beigetragen haben. Zusätzlich spielen die stark angestiegenen Zinsen eine entscheidende Rolle, da sie die Kaufkraft potenzieller Käufer beeinträchtigen und somit die Preisentwicklung beeinflussen können. Im Gegensatz dazu sind die Rückgänge in Orten wie Friedrichsdorf und Rosbach vor der Höhe möglicherweise auf eine Überversorgung des Marktes, wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine veränderte Nachfrage zurückzuführen. Auch hier können die höheren Zinsen dazu geführt haben, dass Käufer vorsichtiger agieren und weniger bereit sind, in diese Märkte zu investieren, was den Preisrückgang verstärkt. In Niederdorfelden (5.127 EUR/qm) und Kronberg im Taunus (5.000 EUR/qm) überschreiten die Preise die 5.000-Euro-Marke. In Frankfurt am Main liegt der Angebotspreis bei 6.663 EUR/qm.

Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser stehen derzeit unter erheblichem Druck, was vor allem auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen ist. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind in 27 von 37 Umlandgemeinden die Preise gesunken, während lediglich in einem Viertel der Gemeinden positive Preisentwicklungen zu verzeichnen waren. Im Durchschnitt aller 37 Gemeinden war ein Rückgang von 4,4 Prozent zu beobachten (Frankfurt: -8,4 Prozent). Die Entwicklungen auf dem Markt für Einfamilienhäuser offenbaren einige klare Gewinner: Niederdorfelden hat trotz der schwierigen Rahmenbedingungen eine beeindruckende Preissteigerung von 9,0 Prozent verzeichnet, gefolgt von Kronberg im Taunus mit 8,3 Prozent und Obertshausen, wo die Preise um 7,5 Prozent gestiegen sind. Diese Gemeinden demonstrieren, dass auch in herausfordernden Zeiten positive Trends möglich sind. Im Gegensatz dazu müssen einige Regionen mit deutlich sinkenden Preisen kämpfen. In Friedrichsdorf fielen die Preise um 14,0 Prozent, in Mühlheim am Main um 14,1 Prozent und Egelsbach erlebte sogar einen Rückgang von 16,5 Prozent. Diese Unterschiede verdeutlichen, wie unterschiedlich die Marktentwicklungen in den einzelnen Gemeinden verlaufen. In Kronberg im Taunus (6.334 EUR/qm), Königstein im Taunus (6.262 EUR/qm) und Oberursel (6.195 EUR/qm) überschreiten die Preise die 6.000-Euro-Marke. Im Gegensatz dazu liegen die Quadratmeterpreise in Schöneck (3.444 EUR/qm) und Wöllstadt (3.219 EUR/qm) deutlich darunter. In Frankfurt am Main liegt der Angebotspreis bei 5.443 EUR/qm.

Hattersheim am Main an der Spitze des Rankings

Hattersheim am Main, mit etwa 29.000 Einwohnern, liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet und genießt eine exzellente Anbindung an Frankfurt am Main durch ein gut ausgebautes Verkehrsnetz. Hattersheim am Main hat mit seinen signifikanten Zuwächsen in den relevanten Indikatoren bewiesen, dass es sich nicht nur um einen Wohnort handelt, sondern um einen Ort mit Zukunft. Die dynamische Entwicklung, die hier stattfindet, ist ein klarer Indikator für die Attraktivität und das Investitionspotenzial der Gemeinde. In einem Markt, der zunehmend von Veränderungen geprägt ist, hebt sich Hattersheim durch seine positive Entwicklung und den Blick in die Zukunft deutlich von anderen, etablierten Gemeinden ab. Die Stadt bietet eine attraktive Mischung aus Wohnen und Arbeiten, was sie besonders lebenswert macht. Dank der Ansiedlung zahlreicher kleiner und mittelständischer Betriebe ist Hattersheim ein wachsender Wirtschaftsstandort. Neben seiner Bedeutung für Logistik und Dienstleistungsunternehmen entwickelt sich die Stadt auch in Bereichen wie der verarbeitenden Industrie weiter. Dies trägt zur Schaffung neuer Arbeitsplätze bei und fördert die wirtschaftliche Stabilität der Region. Hattersheim am Main hat sich in diesem Vergleich als großer Gewinner im Umlandranking herausgestellt. Die Gemeinde punktet mit überdurchschnittlichen Wachstumsraten, die ihr Potenzial und ihre Attraktivität unterstreichen. Etablierte Gemeinden wie Bad Vilbel, die zwar mit hohen absoluten Werten und einem insgesamt hohen Niveau punkten, landen im Ranking dennoch nur im oberen Mittelfeld. Ihr Entwicklungstempo bleibt hinter dem dynamischen Wachstum einiger aufstrebender Gemeinden zurück.

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