Deutschland driftet auseinander: Neue Bevölkerungsprognose auf Gemeindeebene

Wie wird sich Deutschlands Bevölkerung bis 2050 entwickeln?

Die neue Bevölkerungsprognose von Wüest Partner liefert Antworten – erstmals für jede einzelne Gemeinde Deutschlands. Sie zeigt, wo Metropolen weiter wachsen, welche Regionen Bevölkerung verlieren und welche Gemeinden besonders stark altern.
Die Ergebnisse machen deutlich: Deutschlands demogra­fische Entwicklung verläuft künftig noch stärker klein­räumig. Während einzelne Gemeinden bis 2030 deutlich wachsen, verlieren andere im gleichen Zeitraum spürbar Bevölkerung. Wachstum konzen­triert sich vor allem auf wirtschafts­starke Standorte, größere Städte und ihr Umland sowie auf Gemeinden mit zusätz­lichem Wohnbaupotenzial. Rückgänge zeigen sich dagegen häufiger in bereits stärker gealterten, struk­tur­schwä­cheren oder weniger dynami­schen Gemeinden.
Auch langfristig verschieben sich die Gewichte: Großstädte wachsen bis 2040 als einzige Gemeindekategorie weiter, während Landgemeinden, Klein- und Mittelstädte im Durchschnitt Bevölkerung verlieren. Gleichzeitig können selbst innerhalb eines Landkreises sehr unter­schied­liche Entwicklungen auftreten. Im Landkreis Konstanz bleibt die Bevölkerung bis 2040 insgesamt nahezu stabil. Auf Gemeindeebene zeigt sich jedoch ein anderes Bild: Während die Stadt Konstanz wächst, geht die Bevölkerung in Radolfzell am Bodensee zurück.
Für Kommunen stellt sich damit die Frage, wie sich zukünftige Anforderungen an Wohnungsbau, Gesundheitsversorgung und Bildungsinfrastruktur frühzeitig erkennen lassen. Für Investoren und Projektentwickler ist entscheidend, welche Standorte langfristig Wachstumspotenziale aufweisen und wo mit rückläu­figer Nachfrage zu rechnen ist. Bauunternehmen inter­es­siert insbe­sondere, wo zusätz­licher Wohnraum benötigt wird, während Infrastrukturplaner die langfristige Entwicklung der lokalen Bevölkerung und Altersstruktur berück­sich­tigen müssen.
Demografie entscheidet sich vor Ort. Genau deshalb braucht es eine Prognose, die diese Entwicklung nicht nur auf Bundes- oder Kreisebene, sondern für jede einzelne Gemeinde sichtbar macht.

Prognosen auf Kreisebene reichen nicht mehr aus

Die demogra­fische Entwicklung Deutschlands wird häufig auf Bundesland- oder Kreisebene betrachtet. Diese Perspektive gibt Aufschluss über wichtige überge­ordnete Trends, kann jedoch erheb­liche Unterschiede innerhalb einzelner Kreise verdecken. Gerade für Standort- und Immobilienmarktanalysen sind diese klein­räu­migen Unterschiede von großer Bedeutung.

Wie stark aggre­gierte Werte die tatsäch­liche Entwicklung vor Ort überlagern können, zeigt beispiels­weise der Landkreis Konstanz. Für den Landkreis insgesamt ergibt sich bis 2040 mit rund +0,1 % eine nahezu stabile Bevölkerungsentwicklung. Auf Gemeindeebene zeigt sich jedoch ein deutlich anderes Bild: Während die Stadt Konstanz gegenüber 2024 um rund 4,4 % wächst, geht die Bevölkerung in Radolfzell am Bodensee im gleichen Zeitraum um rund 3,3 % zurück. Solche Unterschiede zeigen, dass sich Gemeinden innerhalb desselben Landkreises sehr unter­schiedlich entwi­ckeln können. Neben der reinen Bevölkerungszahl unter­scheiden sich auch Alterungsprozesse, Wanderungsdynamiken und damit die Perspektiven für die zukünftige Wohnraumnachfrage.

Eine Prognose für jede Gemeinde Deutschlands

Um diese Entwicklungen sichtbar zu machen, hat Wüest Partner ein deutsch­land­weites Bevölkerungsprognosemodell auf Gemeindeebene entwi­ckelt. Es bildet die erwartete Bevölkerungsentwicklung für alle 10.753 bewohnten Gemeinden Deutschlands (Stand 31.12.2025) unter­schieden nach Geschlecht und 17 Altersgruppen bis zum Jahr 2050 ab . Kern des Modells ist ein Kohorten-Komponenten-Ansatz, der die Bevölkerung anhand von Geburten, Sterblichkeit und Wanderungsbewegungen fortschreibt. Ergänzt wird diese demogra­fische Grundlogik um siedlungs­struk­tu­relle Unterschiede und die aktuelle Wohnbautätigkeit. Damit wird neben der demogra­fi­schen Entwicklung auch berück­sichtigt, in welchem Umfang vor Ort neuer Wohnraum entsteht und zusätz­liche Bevölkerung aufge­nommen werden kann. Die Ergebnisse werden anschließend an die Varianten der Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes kalibriert.

Das Modell schafft damit eine neue einheit­liche Grundlage für klein­räumige Analyse. In der Erarbeitung lag ein Fokus auf das Zusammenbringen von unter­schied­lichen Datenverfügbarkeiten auf kommu­naler Ebene. Für kreis­freie Städte stehen detail­lierte Bevölkerungsdaten nach Einzelalter zur Verfügung, während für kreis­an­ge­hörige Gemeinden überwiegend Daten nach Altersgruppen vorliegen. Das Modell trägt diesen Unterschieden mit einer dualen Modellarchitektur Rechnung. Dadurch wird die jeweils verfügbare Datentiefe bestmöglich genutzt und gleich­zeitig eine deutsch­landweit konsis­tente Prognose ermög­licht.

Große Unterschiede innerhalb von Regionen und zwischen Gemeinden

Die Vorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes erwarten bis 2050 insgesamt eine Abnahme der Bevölkerung in Deutschland. Gleichzeitig dürfte sich das verblei­bende Bevölkerungswachstum räumlich sehr unter­schiedlich verteilen. Es konzen­triert sich vor allem auf wirtschafts­starke Regionen, Metropolräume und zahlreiche Oberzentren. Gleichzeitig stagnieren große Teile Deutschlands oder verlieren mittel- bis langfristig Bevölkerung. Davon sind insbe­sondere periphere und struk­tur­schwä­chere Regionen betroffen.

Die Kreisebene zeigt jedoch nur einen Teil des Bildes. Die klein­räumige Prognose macht sichtbar, dass Wachstum und Schrumpfung häufig innerhalb desselben Landkreises neben­ein­an­der­liegen: In fast 60 % der Landkreise gibt es bis 2040 sowohl Gemeinden mit einem Bevölkerungswachstum von mehr als 2 % als auch Gemeinden mit einem Rückgang von mehr als 2 %. Wie groß diese Unterschiede ausfallen können, zeigt exempla­risch der Alb-Donau-Kreis. Seine 55 Gemeinden bewegen sich bis 2040 auf deutlich unter­schied­lichen Entwicklungspfaden. Während einzelne Gemeinden gegenüber 2024 um rund 10 % wachsen, verlieren andere im gleichen Zeitraum rund 9 % ihrer Bevölkerung. Dazwischen liegen zahlreiche Gemeinden mit moderatem Wachstum, weitgehend stabiler Entwicklung oder leichtem Bevölkerungsrückgang.

Der Alb-Donau-Kreis steht exempla­risch für den Mehrwert der klein­räu­migen Modellierung. Ein einzelner Wert für den gesamten Landkreis kann die unter­schied­lichen Entwicklungsperspektiven seiner Gemeinden nicht abbilden. Erst der Blick auf die Gemeindeebene zeigt, wo sich Wachstum konzen­triert, welche Gemeinden stabil bleiben und wo mit Bevölkerungsrückgängen zu rechnen ist. Dass es sich dabei nicht nur um einzelne lokale Besonderheiten handelt, zeigt auch der deutsch­land­weite Vergleich. Unter den Städten und Gemeinden mit mindestens 10.000 Einwohnern reicht die durch­schnitt­liche jährliche Bevölkerungsentwicklung zwischen 2024 und 2030 von rund −2,0 % bis +1,6 %. Schönefeld weist mit durch­schnittlich 1,6 % pro Jahr die höchste Wachstumsrate dieser Auswahl auf, während Eisenberg mit einem Rückgang von rund 2,0 % pro Jahr am anderen Ende der Verteilung liegt.

Die unter­schied­liche demogra­fische Dynamik zwischen Ost- und Westdeutschland bleibt auch zukünftig sichtbar, erklärt die lokale Entwicklung jedoch nur teilweise. Auch innerhalb wirtschafts­starker Regionen gibt es Gemeinden, die mittel- bis langfristig Bevölkerung verlieren. Umgekehrt finden sich auch in einem insgesamt schwä­cheren regio­nalen Umfeld Gemeinden mit positiven Entwicklungsperspektiven. Die Entwicklung folgt damit nicht allein bekannten großräu­migen Mustern, sondern wird wesentlich durch die indivi­du­ellen Situationen der Gemeinden geprägt.

Unterschiedliche Betroffenheit von Alterung

Neben der räumlich unter­schied­lichen Bevölkerungsentwicklung verändert sich auch die Altersstruktur. Auf Deutschlandebene zeigt sich dabei ein klares Bild: Während die Gesamtbevölkerung langfristig zurückgeht, entwi­ckeln sich die einzelnen Altersgruppen sehr unter­schiedlich. Besonders die ältere Bevölkerung wächst zunächst deutlich, während die Zahl der Kinder und Jugendlichen sowie die Bevölkerung im erwerbs­fä­higen Alter zurück­gehen.

Dieses gesamt­deutsche Muster zeigt sich nahezu flächen­de­ckend, seine Ausprägung unter­scheidet sich jedoch erheblich zwischen den Gemeinden. Bis 2040 nimmt die Zahl der Menschen ab 65 Jahren in rund 93 % der Gemeinden zu. Gleichzeitig geht die Zahl der unter 18-Jährigen in rund 94 % der Gemeinden zurück. Noch eindeu­tiger ist die Verschiebung der Altersstruktur: In nahezu allen Gemeinden steigt der Anteil der Bevölkerung ab 65 Jahren.

Entscheidend ist jedoch, in welchem demogra­fi­schen Umfeld diese Alterung statt­findet. Einige Gemeinden können trotz Alterung weiterhin wachsen, während andere gleich­zeitig Bevölkerung im jüngeren und erwerbs­fä­higen Alter verlieren. Alterung ist damit nicht gleich­be­deutend mit Bevölkerungsrückgang – sie verändert aber nahezu überall die Zusammensetzung der Bevölkerung. Wie unter­schiedlich diese Entwicklung ausfallen kann, zeigt der Vergleich von Deggendorf und Goslar. Beide sind mittel­große Städte, weisen aber deutlich unter­schied­liche demogra­fische Perspektiven und Wohnbaudynamiken auf:

• Deggendorf: Zwischen 2020 und 2024 war die Wohnbautätigkeit in Deggendorf vergleichs­weise hoch. Bis 2040 wächst die Gesamtbevölkerung in der Prognose um rund 2,2 %. Die Zahl der unter 18-Jährigen nimmt um rund 5,5 % zu, während die Bevölkerung im erwerbs­fä­higen Alter um rund 4,2 % zurückgeht. Gleichzeitig wächst die Zahl der Menschen ab 65 Jahren um rund 18,5 %. Die Alterung findet hier damit innerhalb einer insgesamt wachsenden Entwicklung statt, zu der auch die jüngere Bevölkerung beiträgt.
• Goslar: Die Wohnbautätigkeit fiel im gleichen Zeitraum deutlich geringer aus. Bis 2040 geht die Gesamtbevölkerung in der Prognose um rund 7,7 % zurück. Die Zahl der unter 18-Jährigen sinkt um rund 12,8 %, die Bevölkerung im Alter von 18 bis 64 Jahren um rund 14,5 %. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung ab 65 Jahren um rund 9,2 %. Hier geht die Alterung mit einem deutlichen Rückgang der jüngeren und erwerbs­fä­higen Bevölkerung einher.

Der Vergleich zeigt, dass Alterung sehr unter­schied­liche lokale Entwicklungspfade begleiten kann. Für Immobilienmärkte ist deshalb nicht nur entscheidend, ob eine Gemeinde wächst oder schrumpft, sondern auch, welche Altersgruppen diese Entwicklung tragen.

Wie ordnen sich die Ergebnisse ein?

Zur Einordnung wurde die Prognose auf mehreren räumlichen Ebenen mit bestehenden Vorausberechnungen verglichen: der Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes, den Kreisprognosen des Bundesinstituts für Bau‑, Stadt- und Raumforschung sowie ausge­wählten Prognosen kommu­naler Statistikstellen. Für viele Regionen zeigen sich ähnliche langfristige Entwicklungspfade. Unterschiede treten dort auf, wo die Modelle von anderen Annahmen ausgehen.

Ein Beispiel ist Bremen: Nach der entspre­chenden Destatis-Variante geht die Bevölkerung bis 2050 um rund 2,4 % zurück, im Modell von Wüest Partner wächst sie hingegen um rund 3,2 %. Dies zeigt, wie stark Annahmen und Modellierung langfristige Prognosen prägen – besonders bei der Wanderung, die mit hoher Unsicherheit verbunden ist. Solche Abweichungen sind kein Widerspruch, sondern Anlass zur fachlichen Einordnung: Prognosen bilden keine vorbe­stimmte Zukunft ab, sondern Entwicklungspfade unter bestimmten Annahmen.

Relevanz für den Immobilienmarkt

Die demogra­fi­schen Entwicklungspfade prägen die lokalen Wohnungsmärkte unmit­telbar. In Wachstumsregionen trifft anhaltend hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot: Der Wettbewerb um Wohnraum bleibt hoch und verstärkt den Aufwärtsdruck auf Mieten und Preise. In besonders angespannten Märkten steigt zugleich das Überhitzungsrisiko. In stagnie­renden oder schrump­fenden Regionen kehrt sich das Bild um: Rückläufige Nachfrage lässt Leerstände steigen und setzt Mieten und Immobilienwerte unter Druck. Mit sinkender Marktliquidität nehmen zudem Vermarktungs- und Exit-Risiken zu – vor allem bei weniger attrak­tiven Objekten und Lagen.

Die Prognose zeigt zudem eine weitere Verschiebung im Stadt-Land-Gefüge. Während Großstädte bis 2040 als einzige Gemeindekategorie weiter wachsen (+1,9 %), verlieren Landgemeinden (−6,8 %), Kleinstädte (−5,2 %) und Mittelstädte (−4,0 %) im Durchschnitt Bevölkerung. Der Bevölkerungsanteil der Großstädte steigt dadurch von rund 32,0 % im Jahr 2024 auf rund 33,6 % im Jahr 2040. Damit konzen­triert sich Bevölkerung langfristig stärker in den größten städti­schen Räumen.

Hinzu kommt die Altersstruktur: Auch in wachsenden Gemeinden verändert die Alterung die Art der Nachfrage. Ältere Haushalte ziehen seltener um, Bestandswohnungen kommen dadurch weniger häufig auf den Markt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach kleineren, gut erschlos­senen und alters­ge­rechten Wohnungen. Für die Beurteilung eines Wohnungsmarktes reicht die Entwicklung der Einwohnerzahl deshalb nicht aus – entscheidend ist, welche Bevölkerungsgruppen wachsen oder zurück­gehen. Für den langfris­tigen Anlageerfolg gewinnt die Standortwahl damit weiter an Bedeutung. Einheitliche Strategien für den gesamten deutschen Immobilienmarkt werden den lokalen Rahmenbedingungen immer weniger gerecht. Demografische Entwicklungen wirken langfristig – der Handlungsbedarf für Wohnungsbau, Infrastruktur und kommunale Daseinsvorsorge besteht aber schon heute, da Planung, Genehmigung und Umsetzung viele Jahre dauern.

Von der Prognose zur Entscheidung

Mit der neuen klein­räu­migen Bevölkerungsprognose steht eine deutsch­landweit einheit­liche Grundlage zur Verfügung, um demogra­fische Veränderungen frühzeitig in Standort- und Investitionsentscheidungen einzu­be­ziehen. Entscheidend ist dabei nicht nur, wie viele Menschen künftig in einer Gemeinde leben werden, sondern auch, wie sich ihre Altersstruktur und damit die Anforderungen an Wohnraum, Infrastruktur und Versorgung verändern. Die klein­räumige Analyse macht demogra­fische Chancen und Risiken auf Gemeindeebene syste­ma­tisch sichtbar. Denn für die Zukunft eines Immobilienstandorts zählt nicht der deutsche Durchschnitt, sondern die Entwicklung vor Ort.

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