Wo Wohnen (noch) bezahlbar ist und wo nicht: Analyse der Wohnkostenbelastung in Deutschland
Veröffentlicht am: 02. Juni 2026 Letzte Aktualisierung: 09. Juni 2026
Themen
Steigende Immobilienpreise, veränderte Finanzierungsbedingungen sowie höhere Neben- und Instandhaltungskosten haben die Rahmenbedingungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt in Deutschland in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Die zentrale Frage ist daher nicht mehr nur, wie sich die Preise am Wohnungsmarkt entwickeln, sondern ob Wohnen für Haushalte noch bezahlbar ist und in welchen Regionen dies gilt.
Die Leistbarkeit von Wohnraum lässt sich nicht allein über das Preisniveau erklären. Entscheidend ist das Verhältnis von Wohnkosten zu verfügbaren Einkommen. Die Wohnkostenbelastung bildet genau diesen Zusammenhang ab und ermöglicht eine vergleichbare Bewertung von Miet- und Eigentumsmärkten über unterschiedliche Regionen hinweg.
Die vorliegende Analyse untersucht die Wohnkostenbelastung auf Ebene aller deutschen Gemeinden. Ziel ist es, regionale Unterschiede systematisch aufzuzeigen und die Belastung von Haushalten in Bezug auf die Wohnkosten zu bewerten.
Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes
Die Entwicklung der Wohnkostenbelastung wird maßgeblich durch die Dynamik auf den Miet- und Eigentumsmärkten geprägt.
Haushalte mit Umzugswunsch sowie Neumieter:innen sahen sich in den letzten Jahren in einem Markt mit knappem Angebot und einem Anstieg der Angebotsmieten konfrontiert. Die Median-Angebotsmieten legten seit 2019 in allen Gemeindeklassen jährlich durchschnittlich um 3% bis 5% zu. In den großen Städten hat sich das Mietwachstum zuletzt zwar etwas abgeschwächt, die Nachfrage bleibt jedoch hoch und trifft vielerorts weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Außerhalb der Metropolen setzt sich die Mietdynamik dagegen zunehmend fort, insbesondere in den Mittel- und Grundzentren.
Am Wohneigentumsmarkt hat sich das Umfeld durch gestiegene Finanzierungskosten deutlich verändert. Trotz einer zuletzt moderaten Preisentwicklung für selbst genutztes Wohneigentum von rund 3% auf Jahressicht bleibt die Belastung durch Zinsen ein zentraler Faktor für die Leistbarkeit. Der Erwerb von Wohneigentum reagiert damit deutlich sensibler auf Veränderungen der Finanzierungsbedingungen als noch in der Niedrigzinsphase. Die Entwicklung zeigt, dass nicht allein das Preisniveau über Leistbarkeit entscheidet, sondern vor allem das Zusammenspiel aus Kaufpreisen, Einkommen sowie Finanzierungskosten.
Daten und Methoden
Die Wohnkostenbelastung wird als Anteil der jährlichen Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen auf Gemeindeebene berechnet. Dabei wird zwischen Mietwohnungsmarkt und Wohneigentumsmarkt differenziert. Als häufig verwendeter Orientierungswert gilt eine Wohnkostenbelastung von maximal 30% des verfügbaren Haushaltseinkommens.
Für Mietwohnungen werden die Angebotsmieten (Median) in Euro pro Quadratmeter herangezogen sowie durchschnittlich Neben- bzw. Betriebskosten berücksichtigt. Für Wohneigentum fließen neben den Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zusätzlich Finanzierungskosten sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten ein.
Die Einkommensseite basiert auf der Kaufkraft je Haushalt und umfasst sämtliche Nettoeinkünfte der Haushalte, ergänzt um Kapitaleinkünfte und staatliche Transferleistungen.
Zur Sicherstellung der Vergleichbarkeit werden für alle Gemeinden einheitliche Annahmen zu Wohnungsgrößen und Kostenstrukturen getroffen. Für die Mietkostenbelastung wird eine Standardwohnung mit 70 qm Wohnfläche sowie Nebenkosten von 3 EUR/qm angesetzt. Die Wohnkostenbelastung für Wohneigentum wird als gewichtete Wohnkostenbelastung unter Berücksichtigung des Anteils der Einfamilienhäuser am Wohngebäudebestand dargestellt.
Regionale Ergebnisse
Die regionale Analyse zeigt deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumsmärkten. Während die Mietkostenbelastung vielerorts noch auf einem vergleichsweise moderaten Niveau liegt, fällt sie beim Wohneigentum deutlich höher aus.
Im Mietwohnungsmarkt liegt die Mietkostenbelastung in den meisten Gemeinden Deutschlands zwischen 14% und 19%. Nur rund 8% der Gemeinden überschreiten eine Belastungsquote von 20%. Eine Belastung von über 30% bleibt eine Ausnahme und tritt nur in 0,2% der Gemeinden auf. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die Analyse auf Medianmieten, der durchschnittlichen Kaufkraft je Haushalt sowie einer standardisierten Wohnung mit 70 qm Wohnfläche basiert. Die Ergebnisse sind daher als modellhafte Durchschnittsbetrachtung zu verstehen.
Beim Erwerb von Wohneigentum zeigt sich hingegen ein anderes Bild, die Spannbreite der Wohnkostenbelastung fällt mit 20% bis 28% etwas höher aus. In rund 90% der Gemeinden liegt die Wohnkostenbelastung über 20%, in etwa 5% der Gemeinden sogar über 30%. Wohneigentum weist damit in der Breite eine deutlich höhere finanzielle Belastung auf als Mietwohnen.
Interessant ist nun, in welchen Regionen Haushalte trotz hoher Wohnkosten noch ein vergleichsweise günstiges Verhältnis von Einkommen zu Wohnkosten vorfinden.
Top-7-Städte
In den Top-7-Städten zeigt sich insgesamt eine deutlich erhöhte Wohnkostenbelastung, die vielerorts bereits an die Grenze der Leistbarkeit reicht. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung liegt bei 27,7% und nähert sich damit der Belastungsgrenze von 30% an.
Innerhalb der Top-7-Städte bestehen jedoch deutliche Unterschiede. Berlin weist mit 30,9% die höchste Mietbelastung auf und überschreitet die Belastungsgrenze. Auch Frankfurt am Main (29,7%) und München (29,3%) bewegen sich nahe der 30%-Marke. Vergleichsweise moderat fällt die Belastung dagegen in Düsseldorf mit 23,9% aus.
Die Ursachen unterscheiden sich zwischen den Städten. In Berlin ist die Belastung vor allem einkommensseitig getrieben: Das vergleichsweise niedrige Haushaltseinkommen trifft auf relativ hohe Mieten. In München und Frankfurt ist dagegen das hohe absolute Mietniveau ausschlaggebend.
Im Wohneigentumsmarkt liegt die Belastung in allen Top-7-Städten nochmals höher und überschreitet die 30%-Marke.
München weist mit 36,5% die höchste Belastungsquote für Wohneigentum auf. Ausschlaggebend sind die sehr hohen Kaufpreise, die sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser bei rund 8.000 EUR/qm liegen. Selbst das überdurchschnittliches Kaufkraftniveau kann die daraus resultierende Belastung nur begrenzt abfedern.
Auch Berlin (35,8%) und Hamburg (35,1%) verzeichnen eine hohe Wohnkostenbelastung im Eigentumssegment. In Berlin resultiert diese erneut vor allem aus dem vergleichsweise niedrigen Einkommensniveau, das in Kombination mit den absoluten Kaufpreisen von bis zu 5.800 EUR/qm zu einer überdurchschnittlichen Belastung führt. In Hamburg liegt das Haushaltseinkommen zwar höher, gleichzeitig bewegen sich die Kaufpreise mit über 6.000 EUR/qm ebenfalls auf einem hohen Niveau. Die Belastung fällt dadurch ähnlich hoch aus wie in Berlin.
Großstädte insgesamt
Auch außerhalb der Top-7-Städte zeigt sich ein klares Muster: Mit zunehmender Stadtgröße steigt auch die Wohnkostenbelastung. In den 80 größten Städten (über 100.000 Einwohner) liegt die durchschnittliche Mietkostenbelastung bei rund 22%, während sie beim Wohneigentum bereits rund 26% erreicht.
Eine Belastungsquote von über 30% tritt im Mietwohnungsmarkt nur in rund 3% der Städte auf. Beim Wohneigentum betrifft dies hingegen etwa jede fünfte Großstadt. Die Leistbarkeit im Eigentumsmarkt ist damit auch außerhalb der Top-7-Städte vielerorts deutlich eingeschränkt.
Die Ursachen liegen vor allem im höheren Preisniveau urbaner Wohnungsmärkte. Höhere Mieten und Kaufpreise wirken sich direkt steigernd auf die Wohnkostenbelastung aus und werden auch durch überdurchschnittliche Haushaltseinkommen nur teilweise kompensiert. Die Einkommensvorteile größerer Städte reichen oftmals nicht aus, um die höheren Wohnkosten auszugleichen.
Regionale Schwerpunkte
Hohe Wohnkostenbelastungen konzentrieren sich vor allem auf wirtschaftsstarke und nachfragestarke Regionen.
Neben den Metropolen zeigen sich deutliche Belastungsschwerpunkte im Umland größerer Städte sowie in touristisch geprägten Regionen. So treffen etwa im Münchener Umland, am Tegernsee oder auf den nordfriesischen Inseln ein knappes Wohnungsangebot und sehr hohe Preise bei hoher Zahlungsbereitschaft aufeinander. Angebotsmieten von über 20 EUR/qm und Kaufpreise über 10.000 EUR/qm sind dort keine Ausnahme. In einzelnen Gemeinden werden sogar Werte von über 13.000 EUR/qm erreicht. Die Preisbildung entkoppelt sich in diesen Märkten teilweise von den lokalen Einkommensverhältnissen, was zu entsprechend hohen Wohnkostenbelastungen führt.
Niedrige Wohnkostenbelastungen finden sich dagegen überwiegend in ländlich geprägten Regionen, insbesondere in Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Rheinland-Pfalz.
In Regionen mit niedriger Belastung liegen die Mietbelastungsquoten im Durchschnitt zwischen etwa 14% und 16%. Gleichzeitig bewegen sich die Median-Mieten teilweise unter 10 EUR/qm und damit deutlich unter dem Niveau angespannter Wohnungsmärkte.
Ein wesentlicher Einflussfaktor ist die demografische Entwicklung. In vielen dieser Regionen ist die Bevölkerungsdynamik schwach oder rückläufig. Der geringere Nachfragedruck begrenzt dort sowohl die Mietentwicklung als auch den Anstieg der Wohnkostenbelastung.
Anders stellt sich die Situation im Wohneigentumsmarkt dar. Hier tritt eine hohe Belastung deutlich häufiger und auch außerhalb der Metropolen auf. Besonders auffällig ist das Umland größerer Städte, insbesondere im süddeutschen Raum. Gemeinden im Umfeld von München sowie in Teilen Baden-Württembergs wiesen aufgrund hoher Kaufpreise und begrenzter Flächenverfügbarkeit eine überdurchschnittliche Wohnkostenbelastung auf. In diesen Märkten stehen die hohen Kaufpreise oftmals in keinem günstigen Verhältnis mehr zu den jeweiligen Einkommensniveaus.
Leistbarkeit als Herausforderung für Wohnungsmärkte
Die Ergebnisse zeigen, dass die Wohnkostenbelastung ein zentraler Indikator für die Bewertung von Wohnungsmärkten ist. Hohe Belastungsquoten begrenzen das Nachfragepotenzial und erhöhen die Preissensitivität der Haushalte. In solchen Märkten steigt das Risiko, dass weiteres Miet- oder Preiswachstum nicht mehr nachhaltig getragen werden kann.
Darüber hinaus verdeutlicht die Analyse, dass sich die Herausforderungen auf den deutschen Wohnungsmärkten zunehmend unterscheiden. Während Mietwohnungen in vielen Regionen trotz steigender Mieten noch vergleichsweise leistbar bleiben, stellt der Erwerb von Wohneigentum in weiten Teilen Deutschlands eine deutlich größere finanzielle Hürde dar. Maßgeblich hierfür sind die weiterhin hohen Finanzierungskosten, die die Leistbarkeit vielerorts stärker beeinflussen als das Preisniveau selbst.
Zugleich machen hohe Belastungen strukturelle Angebotsengpässe sichtbar. Besonders in angespannten Märkten wird deutlich, dass eine Ausweitung des Angebots eine zentrale Voraussetzung bleibt, um die Leistbarkeit von Wohnraum langfristig zu sichern.
Vor diesem Hintergrund rücken Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus zunehmend in den Fokus. Weiterführende Einordnungen zur aktuellen Marktentwicklung und zum sogenannten Bau-Turbo finden Sie in unserem Beitrag.
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