Bau-Turbo: Ein wichtiges Instrument, aber kein Selbstläufer

Deutschland will schneller bauen, insbe­sondere dringend benötigten Wohnraum. Mit dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“, kurz (Wohnungs-)Bau-Turbo, hat der Gesetzgeber im Oktober 2025 einen wichtigen Schritt unter­nommen. Ziel des Bau-Turbos ist es, den Wohnungsbau zu beschleu­nigen. Komplexe und langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren sollen verein­facht werden, um Bauvorhaben deutlich schneller als bisher in die Umsetzung zu bringen.

Rechtlicher Rahmen und Zielsetzung

Der Bau-Turbo ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten und bündelt mehrere Anpassungen im Baugesetzbuch (BauGB). Im Wesentlichen ermög­licht das Gesetz erwei­terte Befreiungen und Ausnahmen von bestehenden Planungsvorschriften im Bebauungsplanverfahren nach §§ 31 und 34 BauGB. Der neue § 246e BauGB bildet dabei eine befristete Sonderregelung für deutlich verein­fachte Genehmigungsprozesse. Mit Zustimmung der Kommune kann zugunsten des Wohnungsbaus von Vorschriften des Baugesetzbuches abgewichen werden.

Ergänzt wird das Gesetz um Lockerungen im gesetz­lichen Lärmschutz sowie eine Verlängerung des Umwandlungsverbots. Formal handelt es sich um Bundesrecht, die konkrete Anwendung liegt jedoch vor allem bei den Kommunen.

Entwicklung der Baugenehmigungen: Erste Aufwärtsdynamik auf niedrigem Niveau

Die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) zeigen, dass sich die Zahl der Baugenehmigungen im Jahresverlauf 2025 leicht positiv entwi­ckelt hat. Vor dem Hintergrund der vergan­genen Jahre deutet dies auf eine erste Stabilisierung hin. Die Baugenehmigungen hatten im September 2024 ihren Tiefststand erreicht, als verzö­gerte Folge des starken Zinsanstiegs im Jahr 2023 und deutlich gestie­gener Baukosten. In dieser Phase stoppten zahlreiche Bauträger ihre Projektentwicklungen, zudem kam es zu Insolvenzen.

Von Januar bis Dezember 2025 wurden insgesamt rund 238.500 Wohnungen genehmigt, das sind knapp 11% mehr als im Vorjahreszeitraum. Besonders stark fiel der Zuwachs bei Einfamilienhäusern mit 17,2% aus, während Mehrfamilienhäuser um 12,1% zulegten. Absolut betrachtet entfällt der größte Anteil der geneh­migten Wohnungen mit rund 128.100 Einheiten weiterhin auf Mehrfamilienhäuser.
Die Zahl der geneh­migten Wohnungen im Neubau stieg im Jahr 2025 um 12,6% gegenüber dem Vorjahr. Die Bewilligungen für neue Wohnungen durch Umbau in bestehenden Gebäuden stiegen mit einem Zuwachs von 2,6% zum Vorjahr deutlich schwächer. Trotz dieser positiven Signale bleibt festzu­halten: Das Ausgangsniveau ist niedrig. Im Vergleich zu den Jahren 2020 und 2021 liegen die Genehmigungszahlen weiterhin deutlich zurück.

Die leichte Erholung der Genehmigungen dürfte zunächst vor allem auf das stabi­li­sierte Zins- und Finanzierungsumfeld zurück­zu­führen sein. Für private Haushalte haben sich die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite im Jahresverlauf 2025 bei etwa 3,7% stabi­li­siert, nachdem sie Ende 2023 mit 4,2% ihren Höchststand erreicht hatten. Der Bau-Turbo kann diese Entwicklung unter­stützen, ist jedoch nicht deren primäre Ursache.

Wirkung in der Praxis: Potenzial und Grenzen

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Wirkung der Bau-Turbo realis­tisch entfalten kann. Beschleunigte Verfahren sind ein wichtiger Baustein, insbe­sondere dort, wo Projekte bislang an langwie­rigen Genehmigungsverfahren schei­terten oder stark verzögert wurden. Dadurch kann die Planungssicherheit für Bauträger erhöht und zeitliche Risiken reduziert werden.

Beschleunigte Verfahren ändern jedoch nichts an den grund­le­genden Rahmenbedingungen. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und eine weiterhin komplexe Fördermittellandschaft bleiben bestehen. Allein beschleu­nigte Verfahren führen nicht automa­tisch dazu, dass Projekte wirtschaftlich tragfähig werden.

Entscheidend ist auch, ob die Kommunen die neuen Spielräume aktiv nutzen. Die praktische Anwendung des Bau-Turbos hängt maßgeblich von der Haltung der zustän­digen Kommunen ab.

Anwendung des Bau-Turbos auf kommunaler Ebene

Ob und in welchem Umfang der Bau-Turbo tatsächlich zur Anwendung kommt, ist eine Frage der kommu­nalen Umsetzung. Dort entscheidet sich, ob Ausnahmen tatsächlich gewährt, Verfahren spürbar verein­facht und ob eine neue Ermöglichungskultur etabliert werden.

Aktuell zeigt sich, dass insbe­sondere Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten prüfen, wie die neuen Regelungen angewendet werden können. In mehreren Bundesländern und Städten werden derzeit Arbeitshilfen zur prakti­schen Umsetzung des Bau-Turbos erarbeitet. Vorreiter war die Senatsverwaltung Berlin mit dem Berliner Leitfaden zum Bau-Turbo. Weitere Beispiele sind unter anderem Hamburg, Leipzig und Bremen, auch diese Kommunen haben entspre­chende Leitfäden bzw. Arbeitshilfen angekündigt. Dies spricht dafür, dass der Bau-Turbo zunächst vor allem dort einge­setzt wird, wo der Handlungsdruck besonders hoch ist.

Gleichzeitig verweisen Kommunen auf verschiedene Herausforderungen und Risiken bei der Umsetzung. Eine reduzierte Öffentlichkeitsbeteiligung in beschleu­nigten Verfahren kann die Akzeptanz von Bauvorhaben beein­träch­tigen und recht­liche Auseinandersetzungen begüns­tigen, wenn Einwände nicht mehr im gleichen Umfang berück­sichtigt werden. Hinzu kommt der Personalmangel in den Behörden. Verfahren können nur beschleunigt werden, wenn ausrei­chende fachliche Kapazitäten vorhanden sind.

Zeitliche Wirkung des Bau-Turbos

Der Zeitfaktor im Wohnungsbau ist nicht zu unter­schätzen. Eine Genehmigung ist nicht gleich­be­deutend mit der kurzfris­tigen Fertigstellung neuer Wohnungen. Laut Statistischem Bundesamt beträgt die durch­schnitt­liche Dauer von der Genehmigungserteilung bis zur Fertigstellung rund 26 Monate (Stand 2024).

Sollte der Bau-Turbo im 1. Quartal 2026 tatsächlich zu deutlich steigenden Genehmigungszahlen führen, wäre frühestens ab Jahresmitte 2028 mit einem spürbaren Anstieg der fertig­ge­stellten Wohnungen zu rechnen. Hinzu kommt der bestehende Bauüberhang, also die Zahl der bereits in den vorhe­rigen Jahren geneh­migten, aber noch nicht fertig­ge­stellten Wohnungen. Ende 2024 waren rund 215.000 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertig­ge­stellt. Der Rückgang des Bauüberhangs gegenüber 2023 (-8%) ist vor allem auf sinkende Genehmigungszahlen zurück­zu­führen, nicht etwa auf einen Anstieg der Fertigstellungen.

Neben den Genehmigungsprozessen beein­flussen auch die verfüg­baren perso­nellen und materi­ellen Ressourcen die Projektdauer im Wohnungsbau. Die geplanten staat­lichen Investitionen in Infrastruktur sowie Hoch- und Tiefbau können zu Konkurrenz um Fachkräfte und Kapazitäten führen. Selbst bei schnel­leren Genehmigungsverfahren bleibt die Ausweitung des Wohnraumangebots begrenzt, wenn ausrei­chende Umsetzungskapazitäten fehlen. Der Zeitgewinn setzt also entspre­chende perso­nelle Ressourcen voraus. Die Wohnungsengpässe werden in einigen Märkten daher zunächst bestehen bleiben, mit entspre­chendem Aufwärtsdruck auf die Mieten.

Neubau allein reicht nicht

Mit Blick auf die angespannten Wohnungsmärkte lautet die Frage nicht nur, ob wieder mehr gebaut wird, sondern ob das gebaut wird, was in den jewei­ligen Märkten tatsächlich benötigt wird. Wenn der Neubau nur langsam an Fahrt gewinnt, rücken Nachverdichtung, Sanierung und Umnutzung stärker in den Fokus.

Vor diesem Hintergrund ist es entscheidend, den Bau-Turbo nicht allein als Neubauinstrument zu verstehen. Großes Potenzial liegt auch im „Umbau- und Aufstockungs-Turbo“, etwa bei Nachverdichtungen in bestehenden Quartieren, Dachaufstockungen sowie Umnutzungen von Büro- und Gewerbeimmobilien.

Der Bau-Turbo kann seine Wirkung nur entfalten, wenn er nicht an anderer Stelle ausge­bremst wird. Zusätzliche mietrecht­liche Eingriffe, wie sie derzeit politisch disku­tiert werden, könnten die Investitionsbereitschaft dämpfen. Ebenso bleibt die Frage nach den Wohnungsstandards relevant. Vereinfachte Lösungen, wie sie mit dem Gebäudetyp E angestrebt werden, bieten grund­sätzlich Potenzial, gelten bislang jedoch als nicht ausrei­chend rechts­sicher.

Fazit

Der Bau-Turbo ist ein wichtiges Instrument, das neue Spielräume eröffnet und ein Signal für mehr Pragmatismus im Wohnungsbau setzt. Für Investoren bleiben Planungssicherheit, kalku­lierbare Baukosten und verläss­liche Finanzierungsbedingungen zentrale Faktoren. Sein volles Potenzial kann der Bau-Turbo entfalten, wenn er von den Kommunen konse­quent genutzt und der Fokus stärker auch auf den Bestand gelenkt wird. Eine detail­lierte Evaluierung der Wirksamkeit des Bau-Turbos durch das Bundesbauministerium ist für Ende 2029 vorge­sehen. Bis dahin wird sich zeigen, ob dank der Anwendung des Bau-Turbos tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen wird.