Stadtflucht und Wachstumsschub: News zum Frankfurter Umland

In Hessen hat sich in den letzten Jahren ein spannender Trend entwi­ckelt: Obwohl die Einwohnerzahl Frankfurt am Mains stetig wächst, verließen im Jahr 2023 rund 20.000 Menschen die Stadt, um sich in den umlie­genden Städten und Gemeinden nieder­zu­lassen. Besonders die nahen Nachbarorte der Bankenmetropole erleben einen starken Zuzug und gewinnen an Attraktivität. Die Gründe für diese Wanderungsbewegung sind vielfältig. Viele Stadtbewohner suchen nach mehr Wohnraum und Lebensqualität, da die hohen Mietpreise und begrenzten Wohnmöglichkeiten in Frankfurt für Familien und junge Berufstätige eine Herausforderung darstellen. Die Umlandgemeinden bieten nicht nur vergleichbar erschwing­liche Wohnalternativen, sondern auch ein ruhigeres Umfeld, das für junge Familien attraktiv ist. Zudem profi­tieren die angren­zenden Städte von einem sehr gut ausge­bauten Verkehrsnetz, das eine schnelle Erreichbarkeit Frankfurts ermög­licht. Die wirtschaft­liche Dynamik der Region spielt ebenfalls eine entschei­dende Rolle: Die Ansiedlung neuer Unternehmen, insbe­sondere im Technologiesektor, sowie die Entwicklung innova­tiver Gewerbegebiete schaffen Arbeitsplätze und ziehen Fachkräfte an. Dies führt zu einem Anstieg der Immobilienpreise und einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Umland. Insgesamt zeichnet sich das Frankfurter Umland durch eine positive Entwicklung aus, die nicht nur das Wachstum der Umlandgemeinden fördert, sondern auch die regionale Wirtschaft belebt und die Lebensqualität für viele Bewohner verbessert.

Analyse des Umlands 

Eine aktuelle Analyse hat sich genauer mit der Entwicklung der 37 Städte und Gemeinden rund um Frankfurt befasst. Das zugrunde liegende Ranking basiert auf 13 Indikatoren, darunter die Bevölkerungsentwicklung, der Wohnungsbestand, der Pendlersaldo und die Anzahl der sozial­ver­si­che­rungs­pflichtig Beschäftigten. Ebenso wurden Angebotsmieten für Wohnungen und Büros sowie Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser berück­sichtigt. Dabei zählen nicht die absoluten Werte, sondern die relative Entwicklung der einzelnen Indikatoren. Für jede unter­suchte Gemeinde wurden Noten für alle Indikatoren vergeben, die abschließend zu einer Gesamtnote verrechnet wurden.

Bevölkerungsentwicklung: Nord-Süd-Gefälle erkennbar

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen in Frankfurts Umland zeigt spannende regionale Unterschiede. Während die Bevölkerung der umlie­genden Gemeinden zwischen 2018 und 2023 im Durchschnitt um 2,9 Prozent wuchs, gibt es dabei klare regionale Tendenzen: Der Norden boomt, der Süden kämpft. Dieser ausge­prägte Nord-Süd-Unterschied verdeut­licht die vielschich­tigen Herausforderungen im Umland. Dabei spielen Faktoren wie die Verfügbarkeit von Bauland, die Siedlungsdichte sowie kommunale Entwicklungsstrategien eine wesent­liche Rolle und beein­flussen die Bevölkerungsdynamik auf unter­schied­liche Weise. Im Norden sind es vor allem Orte wie Niederdorfelden (+8,5 Prozent), Rosbach vor der Höhe (+7,2 Prozent) und Bad Vilbel (+6,0 Prozent), die durch gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität viele neue Bewohner anziehen. Im Gegensatz dazu verzeichnen einige Gemeinden im Süden trotz ihrer Nähe zu Frankfurt stagnie­rende oder sogar sinkende Zahlen. So gab es in Kriftel (-0,6 Prozent) und Egelsbach (-0,7 Prozent) leichte Rückgänge. Im Vergleich dazu legte die Bevölkerung Frankfurts zwischen 2018 und 2023 um 3,0 Prozent zu.

Bautätigkeit: Wohnungsbestand wächst langsamer als Bevölkerung

Das rasante Bevölkerungswachstum im Frankfurter Umland übersteigt die Bautätigkeit deutlich und verschärft zunehmend die Wohnraumknappheit. Während die Bevölkerung im Umland in den vergan­genen fünf Jahren um durch­schnittlich rund 3 Prozent zulegte, wuchs der Wohnungsbestand lediglich um 1,8 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage verdeut­licht die erheb­lichen Herausforderungen in der regio­nalen Wohnraumversorgung und führt vielerorts zu steigendem Druck auf den Wohnungsmarkt. Einige Kommunen, darunter Bad Vilbel (+5,6 Prozent) und Rosbach vor der Höhe (+4,3 Prozent), haben auf diesen Druck reagiert und ihre Bautätigkeit überdurch­schnittlich gesteigert, um der wachsenden Nachfrage beizu­kommen. Diese positiven Entwicklungen sind jedoch nicht die Regel. In Dietzenbach (+0,1 Prozent), Raunheim (+0,8 Prozent) und Schwalbach am Taunus (+0,6 Prozent) blieb der Zuwachs an Wohnraum deutlich hinter dem Bedarf zurück, was zu angespannten Wohnungsmärkten führen kann. Diese ungleich­mäßige Entwicklung unter­streicht die struk­tu­rellen Herausforderungen im regio­nalen Wohnungsbau und macht deutlich, dass langfristige Lösungen gefragt sind. Eine stärkere regionale Koordination und eine gezielte Planung könnten helfen, der demogra­fi­schen Dynamik im Frankfurter Umland besser gerecht zu werden und eine ausge­wo­genere Verteilung von Wohnraum sicher­zu­stellen.

Deutlicher Anstieg und der Wohnungsmieten im Umland

Der Mietwohnungsmarkt im Umland von Frankfurt zeigt aktuell eine dynamische und vielfältige Entwicklung. Während in einigen Gemeinden die Mietpreise zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 regel­recht in die Höhe schossen, blieb die Preisentwicklung in anderen Gegenden eher moderat. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum hat vielerorts zu erheb­lichen Mietpreissteigerungen geführt – besonders in Orten wie z.B. Schöneck ist der Anstieg deutlich spürbar. Im Durchschnitt stiegen die Medianmietpreise in den Umlandgemeinden in den letzten drei Jahren um 10,9 Prozent (Frankfurt: +13,0 Prozent). Schöneck führt das Feld der Umlandgemeinden an: Hier sind die Angebotsmieten um beein­dru­ckende 23,0 Prozent gestiegen. Auch Dietzenbach (18,7 Prozent) und Kelsterbach (18,6 Prozent) können mit überdurch­schnitt­lichen Zuwächsen auftrumpfen. Im Gegensatz dazu gab es in Gemeinden wie Steinbach im Taunus (3,4 Prozent), Rosbach vor der Höhe (1,4 Prozent) und Flörsheim (1,2 Prozent) eine vergleichs­weise moderate Entwicklung. Ein Blick auf die Spitzenreiter der Mietpreise zeigt: Bad Homburg vor der Höhe führt mit 14,86 Euro/qm, dicht gefolgt von Kelsterbach mit 14,63 Euro/qm. Wer es günstiger mag, findet in Wöllstadt (10,16 Euro/qm) und Schöneck (11,07 Euro/qm) erschwing­li­chere Alternativen. Diese Dynamik verdeut­licht eindrucksvoll, wie unter­schiedlich sich der Mietwohnungsmarkt im Umland entwi­ckeln kann und wie stark die Nähe zu Frankfurt die Mietpreise beein­flusst. In Frankfurt am Main liegt die Medianmiete bei stolzen 17,59 Euro/qm.

Preisdruck im Umland: Wo steigen die Kaufpreise und wo fallen sie?

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Frankfurter Umland zeigen derzeit ein hetero­genes Bild, geprägt von teils signi­fi­kanten Preissteigerungen und teils spürbaren Rückgängen. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind die Mediankaufpreise für Eigentumswohnungen in den Umlandgemeinden im Durchschnitt um 6,0 Prozent gesunken (Frankfurt: ‑2,3 Prozent). In diesem Kontext sticht Niederdorfelden hervor, wo die Kaufpreise um bemer­kens­werte 24,0 Prozent gestiegen sind. Raunheim folgt mit einem Anstieg von 7,7 Prozent, und auch Flörsheim zeigt mit einem Plus von 5,4 Prozent positive Entwicklungen. Demgegenüber stehen jedoch Gemeinden wie Friedrichsdorf (-19,3 Prozent), Rosbach vor der Höhe (-18,3 Prozent) und Steinbach (-17,5 Prozent), die einen überdurch­schnitt­lichen Rückgang der Angebotspreise hinnehmen müssen. Die unter­schied­lichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt lassen sich durch eine Vielzahl von Faktoren erklären. In den Gemeinden mit Preissteigerungen, wie Niederdorfelden, könnte die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum sowie die Attraktivität der Region aufgrund ihrer guten Anbindung an Frankfurt zu diesem Anstieg beigetragen haben. Zusätzlich spielen die stark angestie­genen Zinsen eine entschei­dende Rolle, da sie die Kaufkraft poten­zi­eller Käufer beein­träch­tigen und somit die Preisentwicklung beein­flussen können. Im Gegensatz dazu sind die Rückgänge in Orten wie Friedrichsdorf und Rosbach vor der Höhe mögli­cher­weise auf eine Überversorgung des Marktes, wirtschaft­liche Unsicherheiten oder eine verän­derte Nachfrage zurück­zu­führen. Auch hier können die höheren Zinsen dazu geführt haben, dass Käufer vorsich­tiger agieren und weniger bereit sind, in diese Märkte zu inves­tieren, was den Preisrückgang verstärkt. In Niederdorfelden (5.127 EUR/qm) und Kronberg im Taunus (5.000 EUR/qm) überschreiten die Preise die 5.000-Euro-Marke. In Frankfurt am Main liegt der Angebotspreis bei 6.663 EUR/qm.

Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser stehen derzeit unter erheb­lichem Druck, was vor allem auf die gestie­genen Zinsen zurück­zu­führen ist. Im Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2024 sind in 27 von 37 Umlandgemeinden die Preise gesunken, während lediglich in einem Viertel der Gemeinden positive Preisentwicklungen zu verzeichnen waren. Im Durchschnitt aller 37 Gemeinden war ein Rückgang von 4,4 Prozent zu beobachten (Frankfurt: ‑8,4 Prozent). Die Entwicklungen auf dem Markt für Einfamilienhäuser offen­baren einige klare Gewinner: Niederdorfelden hat trotz der schwie­rigen Rahmenbedingungen eine beein­dru­ckende Preissteigerung von 9,0 Prozent verzeichnet, gefolgt von Kronberg im Taunus mit 8,3 Prozent und Obertshausen, wo die Preise um 7,5 Prozent gestiegen sind. Diese Gemeinden demons­trieren, dass auch in heraus­for­dernden Zeiten positive Trends möglich sind. Im Gegensatz dazu müssen einige Regionen mit deutlich sinkenden Preisen kämpfen. In Friedrichsdorf fielen die Preise um 14,0 Prozent, in Mühlheim am Main um 14,1 Prozent und Egelsbach erlebte sogar einen Rückgang von 16,5 Prozent. Diese Unterschiede verdeut­lichen, wie unter­schiedlich die Marktentwicklungen in den einzelnen Gemeinden verlaufen. In Kronberg im Taunus (6.334 EUR/qm), Königstein im Taunus (6.262 EUR/qm) und Oberursel (6.195 EUR/qm) überschreiten die Preise die 6.000-Euro-Marke. Im Gegensatz dazu liegen die Quadratmeterpreise in Schöneck (3.444 EUR/qm) und Wöllstadt (3.219 EUR/qm) deutlich darunter. In Frankfurt am Main liegt der Angebotspreis bei 5.443 EUR/qm.

Hattersheim am Main an der Spitze des Rankings

Hattersheim am Main, mit etwa 29.000 Einwohnern, liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet und genießt eine exzel­lente Anbindung an Frankfurt am Main durch ein gut ausge­bautes Verkehrsnetz. Hattersheim am Main hat mit seinen signi­fi­kanten Zuwächsen in den relevanten Indikatoren bewiesen, dass es sich nicht nur um einen Wohnort handelt, sondern um einen Ort mit Zukunft. Die dynamische Entwicklung, die hier statt­findet, ist ein klarer Indikator für die Attraktivität und das Investitionspotenzial der Gemeinde. In einem Markt, der zunehmend von Veränderungen geprägt ist, hebt sich Hattersheim durch seine positive Entwicklung und den Blick in die Zukunft deutlich von anderen, etablierten Gemeinden ab. Die Stadt bietet eine attraktive Mischung aus Wohnen und Arbeiten, was sie besonders lebenswert macht. Dank der Ansiedlung zahlreicher kleiner und mittel­stän­di­scher Betriebe ist Hattersheim ein wachsender Wirtschaftsstandort. Neben seiner Bedeutung für Logistik und Dienstleistungsunternehmen entwi­ckelt sich die Stadt auch in Bereichen wie der verar­bei­tenden Industrie weiter. Dies trägt zur Schaffung neuer Arbeitsplätze bei und fördert die wirtschaft­liche Stabilität der Region. Hattersheim am Main hat sich in diesem Vergleich als großer Gewinner im Umlandranking heraus­ge­stellt. Die Gemeinde punktet mit überdurch­schnitt­lichen Wachstumsraten, die ihr Potenzial und ihre Attraktivität unter­streichen. Etablierte Gemeinden wie Bad Vilbel, die zwar mit hohen absoluten Werten und einem insgesamt hohen Niveau punkten, landen im Ranking dennoch nur im oberen Mittelfeld. Ihr Entwicklungstempo bleibt hinter dem dynami­schen Wachstum einiger aufstre­bender Gemeinden zurück.

Rang	Gemeinde	Note
1	Hattersheim am Main	1,38
2	Niederdorfelden	1,62
3	Langen (Hessen)	2,08
	Dietzenbach
5	Kronberg im Taunus	2,15
	Hofheim am Taunus
7	Bad Vilbel	2,23
	Kelsterbach
9	Mühlheim am Main	2,31
10	Bad Homburg vor der Höhe	2,46
	Schöneck
	Neu-Isenburg
	Heusenstamm

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