Energetisch sanieren: Alles, was Sie wissen müssen

• Was bedeutet es, energe­tisch zu sanieren?
• Welche Maßnahmen gehören zum energe­ti­schen Sanieren?
• Einsparungspotentiale
• Kosten und Amortisationszeit beim energe­ti­schen Sanieren
• Gesetzliche Vorgaben beim energe­ti­schen Sanieren
• Wann lohnt sich eine energe­tische Sanierung?
• Gibt es Nachteile beim energe­ti­schen Sanieren?
• Richtig sanieren in fünf Schritten
• Fallstudien aus der Industrie
• Profitable Nachhaltigkeit mit Wüest Partner
• Fazit: Energetisch sanieren lohnt sich langfristig

Früher warf man das Geld zum Fenster raus, heute wird die Energie aus dem Gebäude geschmissen. Energetisch unsanierte Immobilien verbrennen Geld – nicht nur im übertra­genen Sinn -, weil sie hohe Kosten verur­sachen und das Klima belasten. Gleichzeitig droht ihnen ein Wertverlust: Schon heute bestehen erheb­liche Preisunterschiede zu sanierten Objekten. Dieser Leitfaden zeigt, wie aus der Herausforderung nachhal­tiger Immobilien eine gute Investition wird, welche Gefahren dabei bestehen und was Sie bei der Planung berück­sich­tigen sollten – insbe­sondere bei der Kosten-Nutzen-Analyse.

Was bedeutet es, energetisch zu sanieren?

Definition: Energetisch sanieren

Der Sinn von energe­ti­schen Sanierungen ist schnell erklärt: Energieverbrauch und ‑verluste von Immobilien reduzieren, während die Effizienz der Ressourcennutzung steigt. Die häufigsten Maßnahmen für Bestandsbauten sind Dämmungen der Außenbereiche, Erneuerungen der Fenster und der Austausch der Heizungssysteme. Zusätzlich lassen sich erneu­erbare Energieerzeuger verwenden, wie Photovoltaik zur Stromerzeugung oder Solaranlagen zur Aufbereitung von Warmwasser. Moderne Lüftungssysteme sind eine zusätz­liche Maßnahme zur Energieeinsparung, da sie Warmluft rückge­winnen und wieder­ver­wenden. Die Technologien, die energe­tische Sanierungen ermög­lichen, werden permanent weiter­ent­wi­ckelt.

Energieeffizienz-Standards für Gebäude

Für die Energieeffizienz von Gebäuden wurden Standards festgelegt, die sich in der Energie-Effizienz-Verordnung (EnEV) und dem Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) wieder­finden. Zur Definition werden zwei Kriterien heran­ge­zogen: Der Primär-Energie-Bedarf (wie viel Energie eine Immobilie braucht) und der Transmissions-Wärme-Verlust (wie gut ist die Wärmedämmung). Hier eine Übersicht der Energieeffizienz-Standards für Gebäude:

Was bedeuten die Effizienzhaus-Standards KfW 40, 55, 70… ?

Die Abstufungen 40, 55, 70… werden anhand eines virtu­ellen Referenzhauses bestimmt, das dem tatsäch­lichen Haus baugleich ist. Die Prozentzahlen zeigen den Unterschied zwischen virtu­ellem und realen Gebäude, oder wie viel Energie und Wärmeverlust das reale Haus im Vergleich zum Referenzhaus einspart.

Das Effizienzhaus 40 ist somit das effizi­en­teste, da es nur 40 % der Energie des Referenzhauses verbraucht und um 45 % weniger Wärme verliert. Allerdings lässt sich diese Effizienzklasse nur bei Neubauten erreichen, die spezi­fisch für Energie-Einsparungen konzi­piert wurden. Bei Bestandsbauten lassen sich die Effizienzklassen 85 und 70 mit vergleichs­weise wenig Investitionen erreichen, die Stufe 55 sprengt meistens das Kosten-Nutzen-Verhältnis. Diese Stufen werden auch KfW 40, KfW 55 usw. genannt, da die KfW-Bank sie für ihre Förderungen verwendet.

Warum ist es wichtig, energetisch zu sanieren?

Kurz gesagt: Gebäude energe­tisch zu sanieren ist in vielen Fällen gut für die Umwelt, Mieter:innen und Eigentümer:innen.

Der Gebäudesektor ist weltweit einer der größten Emittenten von CO2 und verbraucht 40 Prozent der Energie. In Europa sind laut EU-Kommission 75 Prozent der Immobilien energe­tisch ineffi­zient, somit besteht durch Effizienzsteigerung ein riesiges Einsparungspotential. Um die Folgen – und Kosten der Klimaerwärmung zu mindern, gibt es also jede Menge Handlungsbedarf. Aber die Gründe für eine energe­tische Sanierung sind auch ganz prosaisch: Dadurch werden die Energiekosten verringert, was für Nutzer:innen und Eigentümer:innen einen Gewinn darstellt. Für Eigentümer:innen gibt es einen weiteren Vorteil, denn der Verkehrswert energe­tisch sanierter Immobilien ist um knapp 30 % höher als der von unsanierten.

Deutsche Haushalte geben 212 Euro pro Monat für Energie aus

2020 gaben die deutschen Haushalte im Schnitt 212 Euro pro Monat für die Energieversorgung aus, das sind pro Jahr etwas über 2.500 Euro. Von 1998 bis 2023 haben sich diese Ausgaben grob verdrei­facht, wie die nachste­hende Grafik zur Entwicklung der Strompreise für Haushalte zeigt. Wer 1998 noch 100 Euro für Strom bezahlte, gab 25 Jahre später 270 Euro aus. Diese Verdreifachung findet sich in den Gesamtausgaben für Energie und Wohnraum der Haushalte wieder: Lagen Anfang der 90er Jahre diese Ausgaben unter 170 Milliarden Euro, waren es 2023 knapp 490 Milliarden. Das Bedauerliche dabei, Sparen macht sich nicht bezahlt: Der Energieverbrauch ist laut den Statistischen Ämtern von Bund und Ländern zwischen 1995 und 2021 um knapp 10 % gesunken und die Effizienz der Energienutzung gestiegen.

Energiekosten seit den 90er Jahre verdreifacht, aber Verbrauch gesunken

Werden die Schwankungen der Energiepreise in Betracht gezogen, ist es allein aus Kostengründen sinnvoll, Immobilien energe­tisch zu sanieren. Um einzu­schätzen, wie viel dadurch einge­spart werden kann, bietet die KfW-Bank einen Sanierungsrechner. Im Rechenbeispiel eines allein­ste­henden Hauses von 130 Quadratmetern führte die Dämmung der Wände und die Nutzung einer Wärmepumpe zu einer Einsparung von 75.000 Euro in 40 Jahren. Zieht man die Investitionskosten ab, in diesem Fall 20.000 Euro, ergibt das eine jährliche Reduktion der Energiekosten von 1.375 Euro. Monatlich liegen die Kosten bei 144 Euro und nicht mehr bei 212 Euro – dem deutschen Durchschnittswert.

Bis zu 28 Prozent höhere Preise: Energieeffizienz erhöht den Wert von Immobilien

Schon jetzt wirken sich energe­tische Sanierungen empfindlich auf die Preise von Immobilien aus. Das stellt das WWF in seiner Studie So rechnen sich Sanierungen fest. Die Umweltschutzorganisation beobachtete 2021 einen Preisunterschied von 16 % bei vergleich­baren Objekten zwischen sanierten und unsanierten, 2024 erreichte dieser Unterschied beacht­liche 28 %. Eine ähnlich hohe Differenz ist auch bei Einfamilienhäusern feststellbar, während bei Mehrfamilienhäusern diese nur, aber immerhin, bei knapp 17 % lag.

Wüest Partner Studie: Energie-Effizienzklassen wirken sich auf Preise aus

Die Immobilienberatung warf einen noch genaueren Blick auf die Frage in ihrer Studie Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte. Sie wertete über 200.000 Inserate zu Miet- und Kaufobjekten aus den Monaten April bis August 2023 aus. Das Ergebnis: Höhere Mietpreise ließen sich besonders in den Energie-Effizienzklassen A und B erzielen, Immobilienpreise sanken mit der Effizienzklasse. Wirkliche Spitzenpreise lagen alle in den Klassen A bis C, wie die nachste­hende Grafik zeigt.

Höhe von Immobilienpreisen und Energie-Effizienzklassen

Welche Maßnahmen gehören zum energetischen Sanieren?

Immobilien lassen sich auf vielen unter­schied­lichen Arten energe­tisch sanieren. Die zahlreichen Maßnahmen sind deswegen schwer nach Effizienz einzu­ordnen, da bei jedem Gebäude die Ausgangslage eine andere ist. Im Laufe der Zeit haben sich jedoch eine Handvoll Maßnahmen als die effek­tivsten heraus­ge­bildet, die sich in vier Kategorien gruppieren lassen: Dämmen der Gebäudehülle, Einsatz von effizi­en­teren Fenstern, Heizen mit erneu­er­baren Energien und Lüften mit Wärmerückgewinnung.

Um im Dickicht der Möglichkeiten Orientierung zu finden, empfehlen wir die Nutzung von digitalen Tools, wie Wüest Refurb. Damit lassen sich Sanierungspläne je nach Strategie der Eigentümer:innen anpassen und deren Effektivität dank umfang­reicher Datenbank von Fallbeispielen mit hoher Genauigkeit ermitteln. Zusätzlich lassen sie sich entspre­chend den finan­zi­ellen Ressourcen zeitlich staffeln.

Dämmung der Gebäudehülle

Besonders bei Bestandsbauten aus früheren Jahrzehnten sind die Außenwände regel­rechte thermische Siebe. Eine Dämmung der Fassade, aber auch des Daches und des Kellers, kann den Wärmeverlust durch die jeweilige Fläche um bis zu 90 Prozent reduzieren. Für die Fassadendämmung gibt es verschiedene Techniken, nachstehend beschreiben wir die zwei häufigsten:

• Wärmedämmverbundsystem: Bei der am häufigsten angewandten Isolierungstechnik werden Dämmplatten auf die Fassade angebracht und durch Armierungsmaterial und Putz geschützt. Die Dämmstoffe reichen von Styropor über Mineralwolle bis zu umwelt­ver­träg­li­cheren Holzfaserplatten. Hier ist auf die Qualität der Arbeiten zu achten, denn ein fehlerhaft angebrachtes Dämmsystem kann seine Lebensdauer erheblich reduzieren. Zusätzlich sind Materialien wie Styropor schwer abbaubar.

• Hinterlüftete Vorhangfassade: Auch hier wird die Fassade mit Dämmplatten verschalt, eine vorge­stellte Konstruktion erlaubt jedoch die Luftzirkulation. Die Konstruktion wird mit Platten abgedeckt. Diese bestehen aus Holz oder anderen Materialien, was einer Immobilie ein völlig neues Aussehen verleihen kann. Aufgrund des höheren Arbeitsaufwandes ist diese Lösung in der Regel etwas teurer. Fachleute sehen sie dank der Luftzirkulation als die langle­bigste an.

Fenster und Sonnenschutz

Durch die in Altbauten noch oft vorhan­denen Fenster entweicht bis zu 20 % der Raumwärme. Nicht nur die Einfachverglasung ist dafür verant­wortlich, auch die Fensterrahmen leisten ihren Beitrag zum Wärmeverlust. Fenster mit Zweifach- oder Dreifachverglasung sind fünf bis sechs Mal effizi­enter, gleich­zeitig ist die Schallisolierung merklich besser. Der bayerische Eigenheimerverband schätzt die Reduktion des Wärmeverlustes durch energie­ef­fi­ziente Fenster auf 50 %. Allerdings sind das Durchschnittswerte, für eine genauere Berechnung bietet der Verband Fenster + Fassade umfang­reiche Ressourcen.

Der Sonnenschutz spielt ebenfalls eine Rolle, besonders in Zeiten steigender Temperaturen. Markisen oder Außenrollos erlauben eine Überhitzung der Innenräume zu vermeiden und sorgen für ein angenehmes Raumklima. Eine andere Lösung sind speziell beschichtete Fenster, welche die Wärmestrahlung vom Sonnenlicht filtern. Diese sind bei einer Südausrichtung sinnvoll. Nicht ganz so High-Tech, aber ebenfalls wirkungsvoll, sind Fenster mit integrierten Jalousien.

Moderne Heizungsanlagen

Heizungssysteme mit fossilen Brennstoffen sind die größten Erzeuger von CO2-Emissionen und stellen mehr als zwei Drittel der Energiekosten der Haushalte dar, so das Umweltbundesamt. Eine Modernisierung kommt nicht nur der Umwelt zu Gute, sondern auch dem Geldbeutel – und zwar nicht nur dem der Nutzer:innen. Denn Eigentümer:innen können dadurch Ihre Immobilien für Mieter:innen attrak­tiver machen und gleich­zeitig ihren Ertrag erhöhen. Wüest Partner bietet umfang­reiche Nachhaltigkeitsberatungen an, die gleich­zeitig Wert und Einnahmen von Immobilien steigern.

Der Austausch des Heizungssystems führt zur schwie­rigen Frage der Alternativ-Technologie. Das Feld der Möglichkeiten ist weit: Es reicht von effizi­en­teren Brennkesseln bis zu Wärmepumpen, Solarpanälen oder Wärme-Kraft-Kopplungsanlagen. Deswegen gibt es keine Standardlösung, sondern nur einen auf das jeweilige Objekt maßge­schnei­derten Ansatz. Eine Auseinandersetzung mit dem Thema oder eine Energieberatung ist daher unumgänglich. Hier bieten wir einen Überblick über die Lösungen, die im Trend liegen.

• Heizungen mit fossilen Brennstoffen sind keine nachhaltige Technologie und deren Kostenentwicklung im Betrieb ist unbere­chenbar. Das betrifft aller­dings ältere Modelle, denn moderne Brennwert-Anlagen gewinnen Wärme aus Abgasen zurück und erreichen eine Effizienz von fast 100 % – im Vergleich zu 40 % bei Modellen, die nicht die Brennwert-Technologie nutzen. Sie können mit Gas, Öl oder Pellets betrieben werden. Der Nachteil: Sie erfordern einen umfang­reichen Umbau des Abgassystems.
• Wärmepumpen sind spätestens seit dem Heizungsgesetz in aller Munde, aber noch nicht an allen Gebäuden. Weil sie dem Heizsystem nicht nur Wärme zuführen können, sondern auch Kühlung, sind sie für ein Klima mit immer stärkeren Temperatur-Schwankungen eine ideale Lösung. Sie lassen sich auch mit anderen Systemen kombi­nieren – in diesem Fall spricht man von bivalenten Systemen.
• Biomasseanlagen sind klassische Verbrennungsanlagen, die organische Stoffe als Energieträger nutzen. Am meisten verbreitet sind Holzpellets, Scheitholz oder Holzschnitzel. Allerdings entstehen bei der Verbrennung von Biomasse CO2- und Feinstaub-Emissionen, bei denen gilt, dass die gesetzlich festge­legten Schwellen nicht überschritten werden dürfen. Zweitens sind organische Energieträger begrenzte Ressourcen. Eine Preissteigerung, auch von Holzabfällen wie Pellets und Schnitzel z.Bsp., ist mittel­fristig nicht auszu­schließen, zumal Holz aus Baumaterial an Bedeutung gewinnt.
• Solarthermie nutzt die Sonnenstrahlung, um Warmwasser für das Heizungssystem aufzu­be­reiten. Allerdings ist es nur eine flankie­rende Maßnahme, um eine andere Heizungstechnologie zu entlasten. Über das Jahr betrachtet beträgt der solare Deckungsanteil 60 %: Ein Vier-Personen-Haushalt, der 2.500 kWh für Warmwasser braucht, spart jährlich rund 1.500 kWh.
• Anschluss an Wärmenetze: Fernwärme ist ein effizi­entes Heizungssystem, bei dem ein Gebäude mit Warm- und Heizwasser von einer entfernten Anlage versorgt wird. Dafür sind spezielle Rohrleitungen notwendig, die Kosten dafür werden teilweise gefördert. Der Nachteil von Fernwärme ist die Abwesenheit von einem Wettbewerb, da Fernwärmenetze in der Regel regionale Monopole sind, die deutsch­landweit nur 30 % erneu­erbare Energieträger verwenden.
• Gebäudenetze: Mit Kraft-Wärme-Kopplung lassen sich Strom und Wärme für ganze Gebäude erzeugen. Die bei der Stromerzeugung entste­hende Hitze wird für Wassererwärmung genutzt. Die Anlagen können mit erneu­er­baren oder fossilen Brennstoffen betrieben werden, ihr Brennstoffbedarf ist jedoch geringer. Im Durchschnitt liegt die Einsparung der Primärenergie bei 40 %, was die Umweltbelastung entspre­chend reduziert.
• Heizungsoptimierung: Es muss nicht immer ein komplett neues System und die letzte Technologie sein, syste­ma­tische Verbesserungen bringen auch sehr viel. Die Dämmung der Rohre, effizi­entere Pumpen, die Anpassung des Drucks und der Vorlauftemperaturen sowie der Einbau von Flächen‑, Niedertemperaturheizungen und Wärmespeicher steigern die Effizienz eines bestehenden Systems erheblich.

Bei Sanierungen werden meistens nicht alle Maßnahmen auf einmal durch­ge­führt. So kann vor dem Tausch einer alten Heizungsanlage erstmal eine Solarthermie-Anlage eingebaut werden, die später mit einer Wärmepumpe oder einer Holzpellet-Heizung “zusam­men­ar­beitet”, die irgendwann Strom von einer Photovoltaik-Anlage bezieht. Deswegen sollten bei der Planung die verschie­denen Systeme aufein­ander abgestimmt werden. Die Nutzung unter­schied­licher Technologien wird als Verbundanlage bezeichnet. Hier eine Übersicht der verschie­denen Systeme und ihrer Effizienzniveaus (basierend auf den Energie-Effizienzklassen).

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Auch bei der energe­ti­schen Sanierung gibt es immer Luft nach oben – und die Raumluft ist für die Effizienzsteigerung ein wichtiger Aspekt, weil sie durch die gute Isolierung nicht mehr auf natür­liche Art entweichen kann. Um Schimmelbildung und andere Schäden zu verhindern, ist ein Lüftungskonzept nötig, wofür es sogar die DIN-Norm 1946–6 gibt. Zweitens, weil einer der größten Wärmeverluste in Heizperioden durch das Lüften entsteht. Das klassische Fensterlüften entlässt die erwärmte Luft ins Freie und tauscht sie durch kalte aus. Die in der Abluft gespei­cherte Wärme geht vollständig verloren.

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung verwandelt die Abluft in eine Ressource, indem sie die Wärme aus ihr heraus­filtert. Je nach Größe und Nutzung der Immobilie kommt eine zentrale oder eine dezen­trale Lüftungsanlage zum Einsatz. Zentrale Anlagen werden typischer­weise für Bürogebäude, Hotels oder Einkaufszentren genutzt, dezen­trale Anlagen für Wohnungen oder kleinere Gebäude.

• Zentrale Lüftungsanlagen nutzen rekuper­ative Wärmetauscher, bei denen die Ab- und Zuluft durch getrennte Rohre zirku­lieren. Die Luftströme kommen dabei nicht in Berührung, denn die Wärme wird in einem Rohrbündel aus leitfä­higem Material getauscht. Diese Technologie wird genutzt, wenn die Lufttemperatur konstant sein muss.
• Bei dezen­tralen Anlagen fließt die Ab- und Zuluft abwech­selnd durch einen Zwischenspeicher, der auch Regenerator oder Wärmespeicher genannt wird. Die Abluft gibt dabei ihre Wärme an die kältere Zuluft ab. Der Regenerator besteht meistens aus hochwer­tigen Keramikkörpern. Die regene­rative Wärmerückgewinnung ist im Begriff, sich als Standard durch­zu­setzen.

Einsparungspotentiale

Wie viel Geld sich durch energe­tische Sanierungen einsparen lässt, ist ohne eine detail­lierte Simulation einfach nicht vorher­sehbar. Und auch dann sind Abweichungen von den Planungen immer möglich, denn es ist eine komplexe Gleichung mit vielen Faktoren:

• Zuerst die Investitionen für die Maßnahmen an Gebäudehülle und Heizsystemen.
• Dazu kommen die Betriebskosten, zu denen Brennstoff, Wartung und CO2-Preis gehören.
• Diese können sich über die Jahre verändern und sind deswegen nicht genau kalku­lierbar.
• Eine Simulation der Einsparungen ist aus diesem Grund immer eine Schätzung. Die Frage ist, wie belastbar ist diese.

Das WWF hat in seiner Studie Auf die Zukunft bauen eine Simulation von energe­ti­schen Sanierungen für Ein- und Mehrfamilienhäuser erstellt. Die Zeitspanne reicht bis 2045, das Jahr, in dem der Immobiliensektor laut Bundesregierung CO2-neutral sein sollte. Die Sanierungen decken unter­schied­liche Szenarien ab, von der Untätigkeit bis zu Sanierungen auf den KfW 55 Standard, mit den häufigsten Technologien: modernere Gaskessel, Pellet-Anlagen oder Wärmepumpen. Der Werterhalt oder ‑gewinn der Immobilie, der durch Sanierung entsteht, ist hier nicht mitge­rechnet.

Einfamilienhäuser: Je besser energetisch saniert, desto höher die Einsparung

Für Einfamilienhäuser fällt das Fazit noch eindeu­tiger aus: Je besser der Standard der energe­ti­schen Sanierung, desto höher die Einsparungen. Zwar sind die Investitionen hoch, aber bis zum Jahr 2045 fallen die Ausgaben um fünf bis 35 % niedriger aus als im Vergleich zur Untätigkeit. Mit dem KfW 55 Standard werden die Energiekosten mindestens halbiert, manchmal sogar gedrittelt, was genug Spielraum für Investitionen in Sanierung und Heizsystemen freigibt.

Kosten und Amortisationszeit beim energetischen Sanieren

Wie die Beispiele oben zeigen, lohnen sich energe­tische Sanierungen nach einiger Zeit. Die Frage ist, wann und wie sehr. Besonders wenn Maßnahmen fremd­fi­nan­ziert werden, ist dies von Bedeutung. Energetische Sanierungen sind auch eine buchhal­te­rische Frage, deswegen ist ein besseres Verständnis der Kosten und Amortisationszeiten wichtig.

Was kostet es, energetisch zu sanieren?

Ein Bericht aus 2021 für die Verbraucherzentrale Bundesverband und das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz listet die Kosten von energe­ti­schen Sanierungen auf. Dabei wurden die vor 1978 errich­teten Bauten berück­sichtigt, die rund zwei Drittel aller 19 Millionen Gebäude ausmachen. Aus Gründen der Einfachheit wurden Preise pro Quadratmeter verwendet. Hier ist eine Übersicht der Kosten-Spannen, um die Standards KfW 55, 70 und 85 zu erreichen. Förderungen sind dabei nicht mitge­rechnet:

• KfW 55: zwischen 471 und 554 Euro pro Quadratmeter
• KfW 70: zwischen 396 und 475 Euro pro Quadratmeter

• KfW 85: zwischen 367 und 444 Euro pro Quadratmeter

Kosten einzelner Sanierungsmaßnahmen für Einfamilienhäuser

• Dämmung der obersten Geschossdecke: Ab 25 Euro bis zu 100 Euro pro Quadratmeter
• Dämmung der Fassade: Je nach Technik liegen die Kosten zwischen 195 Euro pro Quadratmeter (Wärmeverbundsystem mit Mineralwolle) bis zu 350 Euro pro Quadratmeter (Verblendmauerwerk).
• Fenstertausch: Je nach Material liegen die Kosten zwischen 280 und 600 Euro pro Quadratmeter. Fenster aus Kunststoff sind die Einstiegsklasse, Holzfenster liegen im Mittelfeld und Aluminium bewegt sich zwischen 500 und 600 Euro.

Heizungserneuerung:

Sanierungsmaßnahmen: Die Effizienz steckt im Detail

Weil unsanierte Gebäude thermische Siebe sind, wird Geld aus dem Fenster, den Wänden und sogar dem Keller geworfen. Bei einer energe­ti­schen Sanierung besteht diese Gefahr auch, deswegen sollten Maßnahmen genau auf das Verhältnis zwischen Kosten und Wirkung geprüft werden.

Ein reales Beispiel liefert der Verband der Privaten Bausparkassen: Bei einem allein­ste­henden Haus von 196 Quadratmetern wurden fünf Sanierungsmaßnahmen für 57.000 Euro durch­ge­führt. Dadurch entsprach das unsanierte Haus in etwa dem KfW-Standard 70. Das führte zu jährlichen Einsparungen der Energiekosten von 2.100 Euro. Die Amortisierung wird knapp 27 Jahre dauern.

Effiziente von ineffizienten Maßnahmen unterscheiden

Ein genauerer Blick auf das beispiel­hafte Haus erlaubt die sehr effizi­enten von den weniger effizi­enten Maßnahme zu unter­scheiden:

• Die effizi­en­teste Maßnahme: die Dämmung der obersten Geschossdecke. Sie kostete am wenigsten, rund 1.300 Euro, brachte aber eine Ersparnis von knapp 190 Euro pro Jahr. Damit wäre die Maßnahme in sieben Jahre amorti­siert.
• Die im Vergleich ineffi­zi­en­teste war der Austausch der Fenster: Der Austausch der alten durch neue mit Zweifachverglasung kostete rund 15.000 Euro und brachte eine Ersparnis von 195 Euro im Jahr. Für den zehnfachen Preis der o.g. Dämmung bringen neue Fenster nur fünf Euro mehr Einsparung pro Jahr.

Simulation von energetischen Sanierungen mit digitalen Tools

Dieses Beispiel ist ein Einzelfall und kann nicht als Maßstab dienen. Jede energe­tische Sanierung ist ein Einzelfall und bedarf einer eigenen Lösung, Rückschlüsse über die Wirkung von Maßnahmen lassen sich nur anhand von vielen Fallbeispielen ziehen. Hier können digitale Tools helfen, die Tausende von Daten zu energe­ti­schen Sanierungen zu sammeln, mit denen sich verschiedene Szenarien durch­spielen lassen.

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Wann amortisiert sich eine energetische Sanierung?

Energetische Sanierungs-Maßnahmen haben unter­schied­liche Amortisationszeiten, die von der Investitionshöhe und dem Energiekostenersparnis abhängen. Wie immer ist jede Sanierung ein Sonderfall, deswegen lassen sich nur Zeitspannen für die Amortisation der Maßnahmen angeben. Der nachste­hende Überblick sortiert die Amortisationszeiten nach Sanierungsmaßnahmen:

• Dämmung von Außenwänden: Für Wände, die zwischen 1977 und 1995 gebaut wurden, rechnet sich eine Dämmung in neun bis 22 Jahren. Im Durchschnitt amorti­siert sie sich in 14 Jahren.
• Dämmung von älteren Außenwänden: Bei Gebäuden, die vor 1977 gebaut wurden, liegt die Amortisationszeit zwischen vier und zehn Jahren.
• Dämmung der obersten Geschossdecke: Bei begeh­baren Dachböden dauert die Amortisation sechs bis 15 Jahre, der Durchschnitt liegt bei 10 Jahren. Bei nicht-begehbaren Geschossdecken ist die Dauer kürzer: zwei bis fünf Jahre.
• Dämmung der Kellerdecke: Bei einer Bekleidung von unten rechnet sich die Maßnahme nach sechs bis 13 Jahren, der Mittelwert liegt bei sieben Jahren.
• Austausch von Fenstern: Je nach Material dauert die Amortisation zwischen neun und 18 Jahren. Bei Fenstern aus Kunststoff sind es neun Jahre, aus Holz rund 11 Jahre und aus Aluminium 18 Jahre. Diese Durchschnittswerte beinhalten die Einbaukosten.
• Dämmung von Dächern:
  • Steildächer brauchen sechs bis 16 Jahre zur Amortisation (Mittelwert 10 Jahre)
  • Flachdächer rechnen sich nach fünf bis 13 Jahren (Mittelwert 7 Jahre)
• Neue Heizungen: Hier eine belastbare Amortisationszeit zu liefern ist so gut wie unmöglich. Die Technologien sind zu zahlreich, die Änderung der Energiepreise ist unvor­her­sehbar, eventuelle Förderungen beein­flussen die Rechnung und letztlich spielt die Art der Nutzung eine erheb­liche Rolle. Dennoch bieten wir hier Zeitspannen zur Einordnung:
  • Wärmepumpen: 8 bis 16 Jahre
  • Holzpellets: 10 bis 15 Jahre
  • Solarthermie: 15 bis 20 Jahre

Fördermöglichkeiten beim energetischen Sanieren

Förderungen für energe­tische Sanierungen gibt es wie Sand am Meer, eine Internetsuche liefert eine erdrü­ckende Anzahl an Ressourcen. Diese gleichen schnell einem Dschungel an Programmen, Kürzeln und Labels. Für eine Orientierung gibt es jedoch verläss­liche Quellen, wie die Seite co2online.de. Das Portal bietet einen Modernisierungscheck, um Sanierungspotentiale einer Immobilie zu ermitteln.

Wer eine energe­tische Sanierung plant, kommt jedoch nicht um eine Auseinandersetzung mit dem Thema herum. Denn jedes Projekt ist ein Einzelfall, der in einem Online-Simulator nicht unbedingt abgebildet ist. Deswegen bieten wir einen kurzen Überblick der Förderlandschaft für energe­tische Sanierungen.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Das BEG-Förderprogramm unter­stützt die Sanierung in drei Bereichen: Durch den Einbau neuer Heizungsanlagen oder deren Optimierung, die Ertüchtigung von Gebäudehüllen und schließlich die Verbesserung der Anlagentechnik (Licht, Wasser, Lüftung).

Sie ist gedacht für Wohngebäude (BEG WG), Nicht-Wohngebäude (BEG NWG) oder  Einzelmaßnahmen (BEG EM). Antragsberechtigt sind Eigentümer:innen (auch WEGs), Unternehmen, Kommunen und Investor:innen. Das Programm ist beim Bundesamt für Ausfuhr angesiedelt (BAFA), die Antragstellung erfolgt über die KfW-Bank.

Die Förderung bietet entweder Zuschüsse, Tilgungszuschüsse oder zinsgünstige Kredite:

• Zuschüsse belaufen sich auf 15 bis 70 % der Kosten und sind nicht erstattbar.
• Tilgungszuschüsse erleichtern die Rückzahlung eines Kredits und liegen zwischen 5 und 45 % der gelie­henen Summe.
• Kredite haben sehr günstige Konditionen: rund 1,4 % Verzinsung und drei tilgungs­freie Anlaufjahre.

Steuerliche Förderung energetischer Maßnahmen

Energetische Sanierungen für Wohnhäuser sind steuerlich absetzbar: bis zu 20 % der Kosten der Maßnahmen selbst, jedoch bis zu einem Maximum von 40.000 Euro pro Objekt – und das über drei Jahre verteilt. Die Kosten der Planung und der Baubegleitung hingegen sind zu 50 % absetzbar und brauchen keine Streuung über mehrere Jahre. Die steuerlich absetz­baren Arbeiten sind die weiter oben als förder­würdig angeführten.

Allerdings gilt es einige Bedingungen einzu­halten: das Gebäude oder die Wohnung müssen mindestens zehn Jahre alt sein, von den Eigentümer:innen selbst bewohnt und die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausge­führt werden. Das trifft sich gut: Fachbetriebe können die notwendige Bescheinigung der Ausführung erstellen, die das Finanzamt verlangt.

Steuervorteile oder Förderung? Kosten und Sanierungsmaßnahme entscheiden

Diese Steuerermäßigungen können nur unabhängig von den Förderungen genutzt werden, also gilt für jede Maßnahme: entweder Förderung oder Steuererleichterung. Was sich jeweils lohnt hängt von der Höhe der Kosten und Art der Maßnahmen ab. Neue Heizungen werden mit bis zu 70 % der Einbaukosten bezuschusst, die Steuerermäßigung ist auf 20 % begrenzt: Hier ist die Entscheidung leicht. Neue Fenster werden mit maximal 20 % gefördert, also derselbe Satz wie bei der Steuererleichterung. Diese ist jedoch unbüro­kra­ti­scher als ein Förderantrag und ‑bearbeitung. Der Nachteil dabei: Die Steuerabsetzung ist über drei Jahre verteilt, also ist etwas Geduld gefragt. Allerdings lassen sich Förderung und Steuerermäßigung kombi­nieren, wenn Maßnahmen über mehrere Jahre gestreut werden.

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Gesetzliche Vorgaben beim energetischen Sanieren

Weil die Immobilienbranche bis 2024 klima­neutral werden soll, sind einige energe­tische Sanierungen verpflichtend. Es stellt sich also nicht die Frage ob, sondern wann sie durch­ge­führt werden müssen. Hier eine Übersicht der Sanierungspflichten und der Gesetze, in denen sie verankert sind.

Gebäude-Energie-Gesetz (GEG)

Das GEG enthält Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik, zum Wärmedämmzustand und Hitzeschutz von bestehenden Gebäuden. Bei Neubauten ist ein festge­legter Anteil regene­ra­tiver Energien für Heizung und Kühlung zwingend. Die Neuregelung ist nicht ganz einfach zu verstehen, wie es hier und dort zu hören war, da Faktoren wie Datum des Eigentums und Technologie der Heizungsanlage eine Rolle spielen. Hier ein Versuch, so gut es geht natürlich, etwas Klarheit zu schaffen, aller­dings begrenzt auf Bestandsimmobilien.

Sanierungspflichten für Bestandsgebäude

• Neue Heizungen? Ja zum Heizkesseltausch, wenn diese Öl oder Gas verbrennt, älter als 30 Jahre ist und keinen Brennwert- oder Niedertemperaturkessel besitzt. Doch die meisten Öl- und Gasheizungen nutzen letztere Technologie, also greift diese Bestimmung kaum.
• Optimierung von Bestandsheizungen: Sind zulässige Heizungen vor Oktober 2009 eingebaut, müssen sie bis September 2027 von Fachpersonen optimal einge­stellt werden. Das gilt ebenfalls für Wärmepumpen.
• Einbau neuer Heizungen nach 2024, hier wird es kniff­liger:
  • Wenn eine zulässige Heizung nach 2024 ersetzt wird, muss die neue mindestens 65 % erneu­erbare Energie nutzen. Welche Technologie oder welcher Mix sinnvoll ist, steht weiter oben. Eine Hybridheizung darf nicht mehr als 35 % fossile Energieträger verbrennen. Ab 2045 dürfen Heizungen gar keine fossilen Brennstoffe mehr verwenden.
  • Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern ab sechs Parteien, die den Einbau einer neuen Heizung planen, müssen sich innerhalb von fünf Jahren entscheiden, ob weiterhin Wohnung für Wohnung geheizt wird oder zentral. Wohnungseigentums-Gemeinschaften (WEG) müssen bis Ende 2024 Informationen über alle vorhan­denen Heizungen sammeln, um eine valide Entscheidungsgrundlage zu haben.
• Dämmung der Heizungs- und Warmwasserrohre? Ohne Zweifel, ja. Wenn sie in unbeheizten Bereichen liegen.
• Oberste Geschossdecken dämmen? Jein. Ja, für alle zugäng­lichen Dachböden, egal ob sie begehbar sind oder nicht. Nein, wenn Eigentümer:innen eines Ein- oder Zweifamilienhauses seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen.
• Gibt es Ausnahmen? Ja. Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt werden, unter­liegen nicht diesen Regeln.

Welche Häuser müssen bis 2030 energetisch saniert werden?

Auch wer das Glück hat, in einem Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 zu wohnen, eine Heizung mit zuläs­sigem Brennkessel zu besitzen und noch dazu seine Obergeschossdecke fachge­recht gedämmt zu haben, wird nicht um das GEG herum­kommen. Bis 2030 müssen alle Wohnhäuser der Energieeffizienzklasse E entsprechen und bis 2033 der Klasse D. Somit ist für rund 58 % der Gebäude in Deutschland eine energe­tische Modernisierung unaus­weichlich, siehe nachste­hende Grafik.

Wer Orientierung im Neuland Sanierung sucht, findet bei Berater:innen eine gute Anlaufstelle. Für kleinere Eigentümer:innen reicht eine Energieberatung, deren Leistung noch dazu förder­fähig oder steuerlich absetzbar ist. Siehe den Abschnitt Förderungen weiter oben.

Für Halter:innen größerer Bestände oder insti­tu­tio­nelle Investor:innen sind profes­sio­nelle Immobilienberater:innen zu empfehlen. Ihre Expertise und Erfahrung mit zahlreichen Modernisierungsprojekten versetzt diese in die Lage, für jede Immobilie einen gewinn­brin­genden Sanierungsplan zu erstellen. Digitale Tools helfen bei der Auswahl eines Weges mit dem besten Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen.

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Gibt es Nachteile beim energetischen Sanieren?

Wie bei jedem komplexen Vorhaben ist der Erfolg einer energe­ti­schen Sanierung keine Selbstverständlichkeit. Ist sie mangelhaft geplant, droht die Relation zwischen Investitionen und Einsparungen negativ auszu­fallen. Deswegen ist eine genaue Vorbereitung und ein Heranziehen externer Expertise äußerst ratsam, zumal effiziente Maßnahmen nicht selten kosten­günstig sind. Nicht zuletzt müssen Ausführungen und Einbauten der komplexen Technologien hochwertig sein, weil sonst die erwar­teten Vorteile schwächer ausfallen oder die Wartungs- und Reparaturkosten steigen. Das kann den Kosten und Nutzen nachträglich einen Strich durch die Rechnung ziehen.

So stellte sich bei einer größeren Wohnanlage heraus, dass der Einsatz von Zeituhren bei der Beleuchtung gemein­schaft­licher Flächen doppelt so viel Energie-Einsparungen brachte wie der Einbau effizi­enter Fenster – für ein Zehntel des Preises. Solche Lösungen finden spezia­li­sierte Fachleute, die erstens über umfang­reiche Erfahrung bei energe­ti­schen Sanierungen verfügen und zweitens eigens entwi­ckelte digitale Tools verwenden. Um die hohe Lernkurve beim Thema Sanierung abzuflachen, ist es ratsam, auf externe Expertise zurück­zu­greifen.

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Richtig sanieren in fünf Schritten

1. Strategie festlegen: Halter:innen größerer Bestände kennen den Sanierungsstand ihres Portfolios und sollten ein klares Ziel dafür formu­lieren. Vermieter:innen von Büros in 1A-Lage wollen vielleicht mit Nachhaltigkeit glänzen und scheuen dafür keine Kosten. Eine städtische Wohnungsbaugesellschaft wird vermutlich das bestmög­liche Ergebnis mit einem geringen Einsatz von Mitteln erreichen wollen.

2. Beratung und Ermittlung eines Sanierungsplans: Fachleute werden aus der Vielzahl an Sanierungspfaden den ermitteln, der zu jewei­ligen Strategie und den finan­zi­ellen Möglichkeiten passt. Dazu gehört die Einschätzung der Kosten und Nutzen, sowie Empfehlungen für die Bereitstellung der nötigen Mittel anhand des Cash-Flows eines Portfolios.

3. Planung der Maßnahmen und der Finanzierung: Sind die effizi­en­testen Maßnahmen ermittelt, gilt es, sie zeitlich so zu streuen, dass sie sich mit dem Ertrag der Immobilien und eventu­ellen Finanzierungen durch­führen lassen. Zusätzlich werden Immobilienberater:innen über die nötige Kenntnis der Förderungen verfügen, um die finan­zielle Belastung so gering wie möglich zu halten.

4. Umsetzung der Maßnahmen: Bei der Realisierung eines Sanierungsplans werden Immobilienberater:innen wertvolle Hilfe bieten, da sie Qualität und Zuverlässigkeit von Dienstleister:innen einschätzen können. Sie können die geleis­teten Arbeiten begleiten, deren Qualität prüfen und für die Einhaltung der Termine sorgen.

5. Umsetzung kontrol­lieren und bei Bedarf nachjus­tieren: Nach Umsetzung und Abnahme der Arbeiten beginnt der Betrieb der sanierten Immobilien. Nur dieser wird zeigen, ob die Wirklichkeit den Planungen entspricht. Dank eines syste­ma­ti­schen Monitorings über einen längeren Zeitraum lassen sich Erfolg oder Nachjustierung-Bedarf evalu­ieren. 

Nachhaltigkeits-Evaluierung eines regionalen Immobilienportfolios

Wüest Partner hat die CO2-Emissionen eines Immobilienportfolios der Sparkasse Hildesheim mit seinem Emissions- und Investitions-Rechner analy­siert. Nach struk­tu­rierter, digitaler Erfassung der Daten mit der App Wüest Visits zu Sanierungsstand, Verbrauch und Heizungstechnologien eines sehr hetero­genen und weit gestreuten Bestands, wurde eine Dekarbonisierungsstrategie entwi­ckelt. Die Stranding-Risiken und die Verbesserungspotenziale wurden aufge­zeigt. Die Bank zeigte sich von der einfachen und schnellen Datenerhebung angetan und sieht sich dank einer klaren Klima-Roadmap für die Zukunft gewappnet.

CO2-Absenkpfad für die HanseMerkur Grundvermögen in drei Monaten

In nur drei Monaten konnte Wüest Partner die Nachhaltigkeit eines Portfolios von 84 Objekten in ganz Deutschland analy­sieren und dafür einen Dekarbonisierungs-Fahrplan entwi­ckeln. Wie im vorigen Beispiel erlaubte die App Wüest Visits alle Immobilien digital zu erfassen, zusätzlich wurden pro Liegenschaft 1,5 stündige Gespräche mit dem Property Management geführt. Der Detailgrad reichte vom Begrünungsanteil bis zur Qualität von Mülltrennung und Biodiversität. Die HanseMerkur Grundvermögen zeigte sich sehr zufrieden mit den Klimafahrplänen, die vielver­spre­chende Wege für die strate­gische Wertentwicklung ihrer Objekte aufzeigen.

Profitable Nachhaltigkeit mit Wüest Partner

Als eine der führenden Immobilienberatungen erlaubt Wüest Partners umfang­reiche Expertise und Erfahrung die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinn­bringend zu meistern. Akteur:innen der Immobilienbranche stehen nicht mehr vor der “Black Box” energe­tische Sanierung, sondern erfahren wertvolle Orientierung, unter anderem dank digitaler Lösungen. Hier eine kurze Übersicht über die Hilfestellungen von Wüest Partner.

• Nachhaltigkeitsberatung: Von CO2-Absenkpfaden über ESG bis zu Zertifizierungen bietet Wüest Partner eine umfas­sende Beratung aus einer Hand für alle Fragen rund um das Thema nachhaltige Immobilien.
• Digitale Lösungen: Die modulare und aufein­ander aufbauende Suite von Tools erlaubt eine digitale Objekterfassung, die Ermittlung von CO2-Verbräuchen bis hin zur Verwaltung von Portfolios. Hier ausge­wählte Module:
  • Wüest Visits erlaubt die struk­tu­rierte und digitale Erfassung von Liegenschaften, vom Außenbereich und der Struktur bis zur Technik und Ausstattung.
  
  
  • Der Emissions- und Investitions-Rechnerer rechnet Energieverbrauch und CO2-Emissionen, darauf basierend lassen sich effiziente CO2-Absenkpfade ermitteln
  
  
  • Wüest Dimensions ist die Real Estate Management Plattform, die alle Aspekte der Immobilienverwaltung abdeckt, vom laufenden Betrieb bis zur Bewertung.

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Fazit: Energetisch sanieren lohnt sich langfristig

Es ist sicherlich nicht einfach, weniger Geld aus den Fenstern oder Energie aus den Gebäuden zu werfen. Abgesehen von der gesetz­lichen Notwendigkeit ist es jedoch ein lohnendes Ziel. Nicht nur für dieje­nigen, denen Umwelt und Klimawandel eine Herzensangelegenheit sind, sondern auch für Pragmatiker:innen, die bei aller gesell­schaft­lichen Verantwortung die Kosten nicht aus dem Blick verlieren.

Gut umgesetzt sind energe­tische Sanierungen schlicht und einfach gute Investitionen. Damit sie auch Gewinn bringen, bedürfen sie jedoch einer genauen Planung und hochwer­tigen Umsetzung. Das bietet eine Immobilienberatung, die über die nötige Expertise und eine umfas­sende Erfahrung verfügt. Ganz im Sinn der Effizienz können damit viele Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden: Den Wert von Immobilien erhalten oder sogar steigern, die Betriebskosten senken, die Attraktivität für Nutzer:innen erhöhen und nicht zuletzt das Klima schonen. 

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