Chancen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft: Lichtblicke in Zeiten von Schatten

Inhaltsverzeichnis

• Die Finanzierung von Immobilienprojekten: Warum sich der Zugang zu Krediten erschwert
• Mit innova­tiven Konzepten Herausforderungen meistern: Smart Buildings, Co-Working Spaces und Co-Living
• Nachhaltigkeit verändert die Branche
• Erfolgreiche Immobilieninvestitionen benötigen ein zeitge­mäßes Management
• Die aktuellen Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft: Steigende Mieten, sinkende Kaufpreise

Die Unsicherheit hat auch die Immobilienwirtschaft fest im Griff: Steigende Kosten, sinkende Preise, ein erhöhter regula­to­ri­scher Druck und eine labile geopo­li­tische Lage mit weitrei­chenden Konsequenzen. Die Menge an Herausforderungen wird nicht geringer, sondern steigt und somit auch die Komplexität. Doch auch in schwie­rigen Zeiten gibt es gerade wegen der Veränderungen auch Chancen. Wir zeigen, wie diese ergriffen werden können.

Die Finanzierung von Immobilienprojekten: Warum sich der Zugang zu Krediten erschwert

Die trüben Aussichten des Immobilienmarktes beschrieb Chefredakteur Walter Senk von der Immobilien-Redaktion mit dem krypti­schen Kürzel VUCA, das englische Akronym für Volatile, Uncertain, Complex und Ambiguous. Diese vier schick­sal­haften Worte bestä­tigen zahlreiche Berichte, allen voran der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex DIFI, der die Finanzierungssituation der Immobilienbranche zweimal jährlich unter­sucht. Er sieht im letzten Quartal 2022 einen Tiefstand erreicht, der mit minus 69 Punkten tiefer als zum Ausbruch der Corona-Krise liegt. Der DIFI-Index sank zum vierten Mal in Folge und, ähnlich dem IFO- Geschäftsklimaindex, wird er durch die Befragung von Akteur:innen der Branche errechnet. Spezialist:innen der Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik, Hotel und Wohnen schätzen die Finanzierungssituation und ‑erwar­tungen für die kommenden sechs Monate ein.

Erhöhte Zinsen drücken Gewinne

Die Ursache des düsteren Ausblicks ist einfach: die Erhöhung der Leitzinsen. Seit Juli 2022 schraubt die Europäische Zentralbank die Kosten für Kredite hoch, das hat eine mecha­nische Auswirkung auf die Finanzierungssituation von Immobilien. Die Kurven des DIFI-Indexes und der Zinsentwicklung, wenn überein­ander gelegt, sprechen eine Sprache: Der Sink- bzw. Höhenflug des DIFI und der EZB-Zinsen sind zeitlich deckungs­gleich. Ab Juli 2022 erhöht die EZB den Leitzins, ab dem Zeitpunkt fällt der DIFI ab. Vorbei der histo­risch einmalige Null-Prozent-Zinssatz, der von 2016 bis 2022 andauerte, nach acht Erhöhungen erreichte der EZB-Leitzins im Juni 2023 nun 4 Prozent. In der Immobilienwirtschaft liegt der Gewinn im Einkauf, und ist der Einkauf teurer, so sinkt der Gewinn unwei­gerlich.

Baukosten steigen um 15,1 Prozent

Doch es bleibt nicht nur bei diesem Faktor, der sich auf Margen auswirkt. Denn wenn es schlecht kommt, dann meistens an mehreren Fronten gleich­zeitig. Die Baukosten für konven­tio­nelle Wohngebäude verteu­erten sich von Februar 2022 bis Februar 2023 um statt­liche 15,1 Prozent laut Statistischem Bundesamt. Allerdings verlangsamt sich der Zuwachs und lag zuletzt im Vergleich zum November 2022 nur noch bei 2,7 Prozent. Die Inflation kennt einen ähnlichen Trend, liegt aber mit 6,1 Prozent im Mai 2023 weiterhin auf einem hohen Niveau. In Summe bedeutet das: Neue Projekte benötigen viel mehr Kapital als in den Jahren zuvor.

Basel III Standards: Banken vergeben weniger Kredite

Nicht nur die Wirtschaft sorgt für Herausforderungen, auch das regula­to­rische Umfeld für Banken verhärtet sich. Der Immobilienmanager zitiert Henri Vuong, Head of Real Estate Debt bei PGIM Real Estate: “Nun droht mit Umsetzung der finali­sierten Basel-III-Standards ab 2023 nochmals eine Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften für Immobilienkreditgeber“. Dadurch entsteht bei den Banken eine Kapitallücke von 125 Milliarden Euro, schätzt der Finanzexperte, der gleich die mathe­ma­tische Konsequenz daraus zieht: Kreditinstitute werden die Geldvergabe verringern, der Zugang zu Finanzierungen dürfte sich also erschweren.

Nur eins ist sicher: Die Welt wird unsicherer

Zusätzlich ist die Unsicherheit des geopo­li­ti­schen Umfelds aktuell garan­tiert, die jüngsten Entwicklungen im Ukraine-Krieg haben es gezeigt: Der Osten Europas, insbe­sondere Russland, ist derzeit wie eine kritische Masse. Sie kann jederzeit zu weiteren Kettenreaktionen in der Weltwirtschaft führen. Nicht zuletzt gibt es noch die Klimakrise, so allge­gen­wärtig, dass man sie fast schon übersehen könnte. Mit sehr viel heftigen Wetterphänomenen, auf die auch Verlass ist, wie Stürme, Überflutungen und Bränden, kommt es bei Immobilien zu mehr und größeren Schäden. Das lässt die sonst sehr planbaren Instandhaltungskosten ebenfalls zu einem poten­ti­ellen Unsicherheitsfaktor werden.

Vereinzelte Lichtblicke: Starke Nachfrage nach Mietwohnungen

Doch diesem düsteren Katalog an Hiobsbotschaften lässt sich auch etwas Positives entge­gen­halten, zumindest aus Sicht von Investor:innen. Gerade weil der Neubau schwä­chelt, bleibt die Menge an verfüg­barem Wohnraum gering bei einem weiterhin stabilen Zustrom in die Ballungszentren. Die Folge: Mietpreise steigen an, wie der Wüest Partner-Bericht zum Immobilienmarkt Deutschland 2023 zeigt. Das wirtschaft­liche Umfeld ist hierzu­lande weiterhin stabil, die Arbeitslosenquote sinkt langsam aber stetig, genauso wie die Inflation. Förderungen für energe­tische Sanierungen werden sicherlich zunehmen, die Wirren um die einen oder anderen Gesetzesentwürfe bezeugen ja letzt­endlich nur von der erhöhten Aktivität in diesem Sektor.

Digitale Lösungen helfen, die aktuellen Herausforderungen zu meistern

Nicht zuletzt erlauben techno­lo­gische Lösungen, das sogenannte Proptech, eine viel genauere und effizi­entere Verwaltung von Immobilien. Die digitalen Tools sind für das Meistern der Nachhaltigkeits-Anforderungen unumgänglich, insbe­sondere dank präziser Simulationen von energe­ti­schen Sanierungsmaßnahmen. So lassen sich die aussuchen, die das beste Verhältnis zwischen Kosten und Einsparungen aufweisen.

Neue Welt, neue Geschäftsmodelle

Wenn die Welt aus den Fugen zu geraten scheint, sind neue Denkansätze notwendig: Mit innova­tiven Konzepten für Immobilien werden neue Wege aufge­zeigt, die es erlauben, klassische Geschäftsmodelle durch viel ergie­bigere zu ersetzen. Ein Immobilienprojekt, das auf höhere Gewinne ausge­richtet ist, hat vermutlich höhere Chancen, eine Finanzierung zu finden.

Mit innovativen Konzepten Herausforderungen meistern: Smart Buildings, Co-Working Spaces und Co-Living

Sicher hat sich der Bau von Immobilien stark verteuert und es ist mehr Kapital notwendig, das spärlicher vergeben wird. Dabei darf nicht vergessen werden: Moderne Gebäude sind dank Technologie im Betrieb viel günstiger. Das ist nicht nur auf die höhere Energieeffizienz zurück­zu­führen, sondern auch auf die präzisere Steuerung der Haustechnik. Seien es Licht- oder Heizungsanlagen bezie­hungs­weise die Aufbereitung und das Management von Warm- und Abwasser, die Betriebskosten lassen sich syste­ma­tisch reduzieren. Über den gesamten Lebenszyklus wirkt sich dies erheblich auf die Kosten und somit den Gewinn aus, eine genaue Simulation davon lässt sich dank Immobilienverwaltungs-Software genau­estens virtuell erstellen. Die sogenannten Smart Buildings sind teurer in der Herstellung, dennoch günstiger im Betrieb und deutlich umwelt­freund­licher.

Smart Buildings lassen sich auch im Bestand einrichten

Doch Smart Buildings sind nicht nur auf Neubau beschränkt. Wie es sich im Bericht über Innovationen im Immobiliensektor der Beratungsfirma KPMG nachlesen lässt, ist auch die Umwandlung von Bestandsgebäuden in Smart Buildings möglich. Beispiele aus Amsterdam werden heran­ge­führt, in welchen die jahrhun­der­te­alten Häuser mit modernster Technologie hochge­rüstet wurden. Energetisch effiziente Fenster, Fußbodenheizung mit Karbonfolie, Sensoren zur Temperatursteuerung sowie zum Verbrauch und noch viel mehr machen aus den ehrwür­digen Gebäuden an den Grachten intel­li­gente Immobilien, die den Neubauten fast ebenbürtig sind. Beiden ist gemein, dass sie im Betrieb sehr viel günstiger sind und somit mehr Gewinn abwerfen.

Weitere techno­lo­gische Innovationen wie intel­li­gente Schließanlagen ermög­lichen andere und lukra­tivere Nutzungsformen als das klassische Wohnen für Gebäude zu erschließen. So können dort Co-Working-Spaces einge­richtet werden, dank elektro­ni­scher Schlüssel sind dann die Nutzergruppen und ‑zeiten flexibel steuerbar.

Hybride Arbeitsformen benötigen angepasste Bürogebäude

Co-Working ist eindeutig auf dem Vormarsch, Corona hat diese Entwicklung beschleunigt und etabliert. Neben dem Homeoffice wünschen sich Mitarbeiter:innen weitere Arbeitsstätten als den Firmensitz und den eigenen vier Wänden, idealer­weise in der Nähe des Wohnorts. Da aktuell Arbeitskräfte rar sind und sich demzu­folge Arbeitgeber stärker nach deren Bedürfnissen richten, wird sich der Trend verstärken. BNP Paribas Real Estate beauf­tragte nach Corona das Meinungsforschungsinstitut IFOP, um die Stimmung einzu­fangen: 3.500 Menschen in sieben EU-Ländern meinen überwiegend, dass hybride Arbeitsformen bleiben werden, wie die Immobilien-Redaktion berichtete. Das Erstarken der großen Co-Working-Anbieter wie WeWork und Mindspace, die einige schon als weitere Opfer von Corona sahen, ist ein zusätz­licher Beweis. Akteur:innen des Segments Büro sind angehalten, dies im Blick zu haben und ihre neuen Bauprojekte spezi­fisch auf diese Nutzungsform auszu­richten.

Auch Wohnen verändert sich: Co-Living

Als Zielgruppen identi­fi­zierte ein Artikel der franzö­si­schen Tageszeitung Le Figaro nicht nur junge Menschen, auch Millennials genannt. Sicher wollen sich viele davon in den ersten Berufsjahren noch etwas Flexibilität bewahren und ohnedies sind sie das Mitbenutzen gewohnt, sei es über Carsharing, Co-Working oder WGs. Auch Menschen in Übergangsphasen sind poten­tielle Nutzer:innen, egal ob sie sich zwischen Lebensabschnitten oder Wohnorten bewegen.

Co-Living Anbieter:innen entstehen weltweit

Im Bereich Co-Living entstehen gerade weltweit Startups, wie die südko­rea­nische MGRV, die sich auf Single-Haushalte konzen­triert. Wie in Deutschland sind diese die größte Bevölkerungsgruppe. Ein weiterer Vorteil dieser neuen Wohnform in teuren Städten wie Seoul oder Paris ist, dass sie etwas günstiger ist als Einzelwohnungen, da viele der Kosten geteilt werden. In Deutschland gibt es schon einige Co-Living Anbieter:innen, wie den Marktführer Habyt, Happy Pigeons oder Caasa, die aber derzeit nur in Berlin aktiv sind. Wenn der Trend zur Wohnungsknappheit anhält, und alles deutet darauf hin, so haben diese Anbieter:innen ein großes Potential.

Wer mit oben beschrie­benen Trends wenig anfangen kann, sondern lieber auf bewährte Geschäftsmodelle wie Büroräume setzen will, dem sei die Wüest Partner Studie Büromärkte Deutschland 2022 nahegelegt. Dort werden die attrak­tivsten Standorte für Büroimmobilien ausge­wiesen sowie, dank ihrer Potentiale, vielver­spre­chende Städte identi­fi­ziert. Natürlich lassen sich auch dort innovative Konzepte reali­sieren.

Nachhaltigkeit verändert die Branche

Das Thema Nachhaltigkeit hat eine große Auswirkung auf den Zugang zu Finanzierungen. Aus dem einstigen Schlagwort sind über die Jahre Gesetze und Bestimmungen geworden, deren ausge­ar­beitete Form sich vermutlich in der ESG-Taxonomie und ‑Kriterien wieder­findet. Für die Immobilienwirtschaft haben diese eine besondere Bedeutung, denn sie stellt diese unter Zugzwang. Besonders Halter:innen von großen Wohnbeständen mit Niedrigmieten aus den Nachkriegsjahren stehen am Scheideweg. Schon jetzt ist absehbar: Wer den ESG-Anforderungen nicht nachkommt, dem drohen immer größer werdende Nachteile.

Nachhaltigkeits-Bestimmungen bieten Chancen

Doch wie Wüest Partner schon in zahlreichen Beiträgen und Vorträgen darstellte, bietet ESG auch Chancen. Wird die Herausforderung richtig angegangen, so lässt sie sich zum Vorteil wenden. Die Betriebskosten lassen sich reduzieren, der Wert der Immobilien stabil halten oder sogar erhöhen, der CO2-Fußabdruck verringern und Gemeinschaften stärken, wie der US-Immobilienberater Green Business Bureau in einem Artikel beschreibt. Obwohl ESG-Kriteren nur für die EU gelten, zeigt der Artikel, dass Nachhaltigkeit auch außerhalb Europas eine tragende Rolle spielt.

Mit Simulationen die ESG-Anforderungen meistern

Um die beschrie­benen Effekte zu erreichen, ist das Vorgehen ausschlag­gebend: Von den Tausenden Möglichkeiten der energe­ti­schen Sanierungsmaßnahmen im Bestand oder die vielen Arten von nachhal­tigem Neubau gilt es, die mit dem besten Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen heraus­zu­filtern. Das ist besonders bei großen Beständen oder Projekten nur mit einer Immobilien-Management-Software möglich, die eine Simulation der verschie­denen Maßnahmen erlaubt und sich dafür auf einen Fundus an Erfahrungswerten stützt. Hier bieten wir einen Überblick über unsere Nachhaltigkeits-Lösungen und über die Bedeutung der ESG-Kriterien für die Immobilienbranche.

Mit über 80 Kriterien benötigt ESG Expertise

Bei Immobilienfonds sind die Einhaltung der ESG-Kriterien und der gesetz­lichen Nachhaltigkeits-Bestimmungen verpflichtend, ein näheres Eingehen darauf erübrigt sich daher. Doch in den anderen Bereichen der Branche ist das Berücksichtigen der ESG-Kriterien mittler­weile ein wichtiger Bestandteil für die Vergabe von Krediten: Wer Finanzierungen sucht, ist mehr als gut beraten, den Nachhaltigkeits-Aspekt in sein Projekt mit einzu­be­ziehen. Zwar ist dies keine Garantie für eine Vergabe, aber ein Fehlen davon lässt garan­tiert die Chancen verschwinden. Auch hier empfiehlt sich eine Beratung, denn bei den drei ESG-Säulen Environment, Social und Governance, die sich in über 80 Kriterien aufschlüsseln, ist es manchmal schwer, deren Wichtigkeit einzu­ordnen. Besonders weil es aufgrund der Jugend der ESG-Kriterien, sie sind kaum ein paar Jahre alt, meistens an Erfahrungswerten mangelt.

Erfolgreiche Immobilieninvestitionen benötigen ein zeitgemäßes Management

Anbetracht der wirtschaft­lichen Spannungen, der erhöhten Baukosten, den teureren Krediten sowie des regula­to­ri­schen Drucks der Nachhaltigkeit durch­setzen soll und der Zuwächse der Ballungszentren mit der Folge von Leerständen am Land, steht die Immobilienwirtschaft tatsächlich vor einer volatilen und ungewissen Situation. Das wirkt sich natürlich auf den Zugang zu Finanzierungen aus.

Chancen trotz bewegten Umfelds

Diese Situation ist auch gleicher­maßen komplex und ambivalent, wie Anfangs erwähnt. In diesem bewegten Umfeld bleibt es durchaus möglich, trotz Herausforderungen und Fallstricken, Chancen zu ergreifen. Dafür ist es mehr denn je notwendig, Entscheidungsprozesse zu entwi­ckeln, die so viele Parameter wie möglich abdecken. Das ist heutzutage möglich mit den richtigen Software-Lösungen und der flankie­renden mensch­lichen Expertise, die Wüest Partner mitein­ander vereint.

Digitale Lösungen, um gute Entscheidungen zu treffen

Digitale Lösungen bieten einen Ausweg aus der Unübersichtlichkeit. Wissen ist Macht, heißt es. Doch Macht ist nur inter­essant, wenn sie erlaubt, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das Wissen, woran hier gedacht wird, ist die detail­lierte Kenntnis des eigenen Bestands. Diese muss so detail­liert wie möglich sein, um belastbare Simulationen von Veränderungen seines Immobilien-Bestandes zu berechnen, egal ob es sich dabei um neue Licht‑, Heizungsanlagen oder Dämmungen handelt.

Erst damit lassen sich CO2-Absenkpfade ermitteln, die den größten Nutzen bieten und gleich­zeitig den geringsten Aufwand bedeuten. Aus dem aktuell vorherr­schenden Dickicht führen nur wenige Pfade heraus. Es gilt den richtigen zu finden, der, der am besten zu seiner Ausgangslage passt. Angesichts der vielen sich verän­derten Parameter sind die Zeiten von Lösungen von der Stange vorbei, eine gute Lösung kann nur indivi­duell auf Kund:innen maßge­schneidert sein.

Lesen Sie mehr: Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen

Eine Suite zum zeitge­mäßen Immobilien-Management

Mit seiner Software-Suite bietet Wüest Partner für zeitge­mäßes Immobilien-Management diese Lösungen:

• Wüest Visits erlaubt die Digitalisierung des Bestandes
• Wüest Dimensions ermög­licht eine reibungslose und effiziente Verwaltung, die neben dem klassi­schen Management auch Wert und Einsparpotentiale ermittelt
• Der Emissions- und Investitions-Rechner erlaubt das Meistern aller Herausforderungen der Nachhaltigkeit,wie zum Beispiel die Berechnung des CO2-Ausstoßes oder die Entwicklung des idealen CO2-Absenkpfades

Kontaktieren Sie uns gerne, um sich wie über 5.000 weitere Nutzer:innen von den Vorteilen unserer Lösungen ein Bild zu machen.

Die aktuellen Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft: Steigende Mieten, sinkende Kaufpreise

Abschließend bieten wir einen kompakten Überblick über die Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt. Wer mehr in die Tiefe gehen will, kann unsere kostenlose Studie hier herun­ter­laden.

• Trotz Solidität der Wirtschaft – Anstieg um 0,2 Prozent des BIPs, Arbeitslosigkeit auf weiterhin geringem Niveau, Erholung des Konsumklimas und Abwärtstrend der Inflation – ist der Immobilienmarkt unter Druck. Dafür verant­wortlich ist in erster Linie der Anstieg des EZB-Leitzins, der seit Juni diesen Jahres 4 Prozent beträgt.
• Das wirkt sich negativ auf das Verhalten der Investor:innen aus: Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 war so niedrig wie in 2011.
• Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt steigt, denn wachsende Kosten für Eigenheime führen zu weniger Projekten. In Köln und München waren 2022 Zuwächse von jeweils 9 und 11 Prozent zu beobachten.
• Der Rückgang von Baugenehmigungen und die Stornierung von Bauprojekten erhöhen mittel­fristig den Druck auf den Mietwohnungsmarkt zusätzlich.
• Am Wohnungseigentumsmarkt steigt die Anzahl von Angeboten, besonders in den Oberzentren. In den Top‑7 Städten fielen die Preise im Vergleich zum Vorjahr zwischen ‑1 und ‑11 Prozent.
• Die Preise von Eigentumswohnungen sanken im Schnitt um 2,7 Prozent und die der Eigentumshäuser um 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
• Preissteigerungen lassen sich vereinzelt nur im Spitzensegment von Ein- und Zweifamilienhäusern beobachten.
• Büroangebotsmieten steigen in allen Gemeindeklassen, in den Top-7-Städten stagnieren die Preise.
• Trotz höherer Leerstandsquoten erhöhen sich die Spitzenpreise der Premiumobjekte, das spiegelt die Nachfrage von 1A-Lagen und die Erfüllung von ESG-Anforderungen.
• Das Einzelhandelsinvestment lag Anfang des Jahres auf einem vergleichbar niedrigen Niveau.
• Die Aufgabe von ehema­ligen Warenhausstandorten führt zu Gelegenheiten in erstklas­sigen Handelslagen Zentren großer Städte, doch sind für die Nutzung dieser Flächen innova­tiver Umnutzungskonzepte erfor­derlich.

Innovative Konzepte für die Immobilienbranche

Hier hat sich als ertrag­reiche Möglichkeit Co-Working etabliert, da führende Anbieter von Co-Working-Flächen nicht nur die Corona-Krise überstanden, sondern zu einer neuen Stärke gefunden haben. Neuere, noch nicht so bewährte Konzepte wie Co-Living, entwi­ckeln sich besonders im Ausland sehr dynamisch. Egal welches Konzept, die Nutzung von digitalen Lösungen zur Effizienzsteigerung und besonders zum Meistern der großen Herausforderung Nachhaltigkeit und ESG, sind unumgänglich.

Nachhaltigkeit lässt sich nur digital meistern

Denn die Verwaltung von größeren Beständen ab 2000 Einheiten wird dadurch nicht nur effizi­enter, sondern digitale Tools erlauben Erkenntnisse über das eigene Portfolio und die Identifizierung von Einsparpotentialen, die ohne kaum möglich sind. Darüber hinaus werden Umfelddaten wie Entwicklung der Kauf-und Mietpreise, sowie demogra­fische Daten mitein­be­zogen, die konti­nu­ierlich aktua­li­siert werden. Besonders die Ermittlung eines effizi­enten CO2-Absenkpfads ist ohne Digitalisierung des Bestandes und durch eine Datenbank mit zehntau­senden schon reali­sierten energe­ti­schen Sanierungen nur sehr viel schwerer möglich. Für ein verbes­sertes Reporting verweisen wir auf unsere Lösung Wüest Reports.

Die Komplexität vereinfachen, mit den richtigen Lösungen

Das eingangs erwähnte Akronym VUCA, also auf Englisch Volatile, Uncertain, Complex and Ambiguous, beschreibt die schwierige Lage am Immobilienmarkt gut. Egal wie misslich sie sein mag, an die neuen Gegebenheiten muss sich angepasst werden. Dabei ist es ratsam, sich auf die eigenen Möglichkeiten zu konzen­trieren, denn die Weltlage ist als Einzelakteur:in nicht beein­flussbar. Aber besonders die Komplexität und Ambivalenz des Immobilienmarktes lässt sich mit den richtigen Lösungen meistern. Diese müssen in der Lage sein, die Komplexität zu erfassen und die Entscheidungen bestmöglich vorzu­be­reiten.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Rüdiger Hornung
Partner

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Partner

E‑Mail an Robert Weinert
+41 44 289 91 73

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