Immobilieninvestment in Deutschland: Trends, Strategien & mehr

Inhaltsverzeichnis

• Wie unter­scheidet sich ein Immobilieninvestment von anderen Anlageformen?
• Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?
• Wie wählt man die besten Immobilieninvestments aus?
• Aktuelle Immobilien-Investment-Trends im deutschen Immobilienmarkt 2025
• Strategien für Immobilieninvestments

Der Immobilienmarkt bietet zahlreiche Möglichkeiten für Investor:innen, die nach stabilen und langfris­tigen Anlagemöglichkeiten suchen. Trotz seines Potenzials für attraktive Erträge stellt der Immobilienmarkt jedoch auch eine komplexe und dynamische Herausforderung dar: eine Welt voller Chancen, aber auch voller regula­to­ri­scher Anforderungen und Marktschwankungen. Hier ist ein tiefgrei­fendes Verständnis der Branche unabdingbar, um Erfolg zu haben.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Komplexität des Immobilienmarktes meistern und Ihre Investitionen zum Erfolg führen können.

Wie unterscheidet sich ein Immobilieninvestment von anderen Anlageformen?

Immobilieninvestments sind eine Anlageform, bei der direkt oder indirekt in Liegenschaften inves­tiert wird, mit dem Ziel, Erträge zu generieren. Sie gelten als besonders sichere und attraktive Anlage, weil sie einen stetigen Fluss von Einnahmen, Wertbeständigkeit und steuer­liche Vorteile bietet. Sie zeichnen sich vor allem durch drei Hauptmerkmale aus, die sich von anderen Anlageformen unter­scheiden: begrenzte Liquidität, Kapitalintensität und starke Cash-Flow-Abhängigkeit.

Begrenzte Liquidität: Im Gegensatz zu einem Sparbuch, bei dem Sie mittels einfacher Kontobewegung relativ schnell auf Ihr Investment zugreifen, ist die Liquidität bei Immobilien begrenzt. Eine Immobilie zu veräußern nimmt einen deutlich längeren Zeitraum in Anspruch, üblicher­weise zwischen sechs und zwölf Monate.

Kapitalintensität: Während Sie in Aktien oder Anleihen mit vergleichs­weise gerin­geren Beträgen inves­tieren können, erfordern Immobilieninvestments in der Regel ein höheres Anfangskapital. Diese Kapitalintensität bedeutet, dass Immobilieninvestments eine größere finan­zielle Verpflichtung darstellen, die oft durch Hypotheken oder andere Finanzierungsmethoden gedeckt wird.

Cash-Flow-Abhängigkeit: Immobilieninvestments sind stark von den Einnahmen abhängig, die haupt­sächlich aus Mieteinnahmen resul­tieren. Dies erfordert eine konti­nu­ier­liche Verwaltung und Pflege der Immobilie, um stabile Erträge zu gewähr­leisten. Im Gegensatz dazu sind andere Anlageformen wie Aktien oder Anleihen weniger management-intensiv und generieren Erträge durch Kursgewinne oder Dividenden.

Aufgrund dieser spezi­fi­schen Eigenschaften von Immobilieninvestments greifen Investor:innen oft auf externe Expert:innen für Beratung und Bewertung zurück. Dienstleistungen wie Standortanalysen, Immobilienentwicklung, Transaktionsberatung, Nachhaltigkeitsfragen und Projekt-Risiko-Monitoring sind essen­tiell, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Ebenso wichtig sind Portfolio-, Transaktions- und Bilanzbewertungen sowie Due-Diligence-Prüfungen. Digitale Tools und Datenbanken werden ebenfalls einge­setzt, um optimale Entscheidungsgrundlagen zu schaffen und das Immobilieninvestment effektiv zu managen.

Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?

Immobilieninvestments bieten vielfältige Möglichkeiten, Kapital anzulegen, von direktem Immobilienbesitz bis hin zu digitalen Anlageformen. Jede Investment-Art hat ihre spezi­fi­schen Merkmale sowie Vor- und Nachteile, die für Anleger:innen relevant sind. Hier finden Sie einen Überblick über die gängigsten Arten von Immobilieninvestments:

Immobilienkauf

Der direkte Kauf von Immobilien, wie Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser, ist eine klassische Form des Immobilieninvestments. Diese Art bietet die Möglichkeit, Mieteinnahmen als stetigen Cashflow zu generieren und von poten­zi­ellen Wertsteigerungen zu profi­tieren. Allerdings erfordert sie einen hohen Kapitaleinsatz und bringt Verantwortungen wie Instandhaltung und Mieter-Management mit sich. Zudem ist die Kapitalbindung oft langfristig und die Liquidität begrenzt.

Immobilienfonds

Immobilienfonds, sowohl offene als auch geschlossene, bündeln das Kapital mehrerer Anleger:innen, um in ein breites Portfolio von Immobilien zu inves­tieren. Offene Fonds bieten Flexibilität und eine einfache Möglichkeit, Geld im Immobilienmarkt anzulegen, mit gerin­gerer Kapitalbindung im Vergleich zum direkten Immobilienkauf. Geschlossene Fonds hingegen sind meist langfristig angelegt und oft auf spezi­fische Projekte ausge­richtet, was ein höheres Risiko birgt.

Immobilienaktien

Die Investition in Immobilienaktien ermög­licht es Anleger:innen, indirekt am Immobilienmarkt teilzu­haben, indem sie Anteile an Unternehmen kaufen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Dies bietet eine niedrige Einstiegshürde und die Möglichkeit, von Dividenden und Aktien-Wertsteigerungen zu profi­tieren. Allerdings sind Immobilienaktien markt­ab­hängig und volatil.

Immobilien-Anleihen

Immobilien-Anleihen sind Schuldverschreibungen, die von Immobilienunternehmen ausge­geben werden, um Kapital zu beschaffen. Sie bieten regel­mäßige Zinszahlungen und sind in der Regel einfacher handelbar als direkte Immobilieninvestments. Das Risiko besteht jedoch darin, dass das Unternehmen zahlungs­un­fähig werden könnte, was im schlimmsten Fall den Verlust des inves­tierten Kapitals zur Folge haben würde.

REITs

Real Estate Investments Trusts sind eine Form von Immobilienaktien, die den Finanzmarkt mit dem Immobilienmarkt verbinden. Die Vorteile sind ein stetiger Fluss von Dividenden – REITs müssen 90 Prozent ihrer Gewinne ausschütten – und niedrige Einstiegshürden. Nachteile sind größere Schwankungen, da sie an der Börse gehandelt werden. Sie können aber mehr Ertrag als Immobilienfonds abwerfen.

Digitale Immobilieninvestments

Digitale Immobilieninvestments, einschließlich Crowd-Investing, ermög­lichen es, mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte zu inves­tieren. Diese Form des Investments bietet eine hohe Flexibilität und ermög­licht eine breite Risikostreuung. Allerdings ist das Risiko eines Totalverlustes nicht auszu­schließen, insbe­sondere bei weniger gesicherten Plattform-Angeboten.

Investment-Strategien für Immobilien: direkt oder indirekt?

Die unter­schied­lichen Anlageformen lassen sich natürlich kombi­nieren, je nach vorhan­denem Kapital und zeitlicher Verfügbarkeit. Wer sich mit der Verwaltung von Immobilien beschäf­tigen will, zieht direkte Investments vor: der Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Das bedeutet die Involvierung in das Tagesgeschäft, es sei denn die kritische Größe wird erreicht, um Aufgaben zu delegieren. Indirekte Investments wie Immobilienfonds, ‑anleihen, ‑aktien oder andere eignen sich für dieje­nigen, die nur Geld anlegen wollen, ohne sich weiter darum kümmern zu müssen.

Jede dieser Anlageformen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, und die Entscheidung sollte auf der Grundlage der indivi­du­ellen finan­zi­ellen Ziele und der Risikobereitschaft getroffen werden. Es ist ratsam, sich eingehend mit jeder Anlageform zu beschäf­tigen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Übersicht der Immobilieninvestments

Wie wählt man die besten Immobilieninvestments aus?

Die Auswahl des besten Immobilieninvestments hängt von verschie­denen Kriterien ab, denen alle Anleger:innen eine unter­schied­liche Gewichtung zuweisen. Um das passende Immobilieninvestment zu finden, ist es wichtig, die folgenden Kriterien zu berück­sich­tigen:

• Kosten: Bei Immobilieninvestments fallen verschiedene Kosten an, wie Maklergebühren, Verwaltungskosten und für die Instandhaltung. Diese Ausgaben sollten im Verhältnis zur erwar­teten Rendite und dem Gesamtwert des Investments betrachtet werden.
• Kapitaleinsatz: Der erfor­der­liche Kapitaleinsatz variiert stark je nach Art des Immobilieninvestments. Während der Kauf einer Immobilie in der Regel einen hohen Kapitaleinsatz erfordert, können digitale Immobilien-Investments oder Anteile an offenen Immobilienfonds schon mit gerin­geren Beträgen reali­siert werden.
• Risikostreuung: Eine gute Risikostreuung senkt das Gesamtrisiko des Portfolios. Während der Kauf einzelner Immobilien eine geringe Risikostreuung bietet, ermög­lichen Immobilienfonds oder ‑aktien eine breitere Diversifikation.
• Kapitalbindung: Die Dauer der Kapitalbindung variiert je nach Investment. Direkte Immobilienkäufe sind oft langfristige Investitionen, wohin­gegen Anteile an Immobilienfonds oder ‑aktien eine flexi­blere Kapitalbindung ermög­lichen.
• Objektauswahl: Die Möglichkeit, gezielt in bestimmte Immobilien zu inves­tieren, unter­scheidet sich ebenfalls. Bei direkten Immobilienkäufen haben Anleger:innen volle Kontrolle über die Objektauswahl, während sie bei Fonds und anderen indirekten Investmentformen auf die Auswahl durch das Management angewiesen sind.

Diese Kriterien bieten einen Rahmen, um das für die indivi­du­ellen Ziele und Voraussetzungen passende Immobilien-Investment auszu­wählen. Es empfiehlt sich, diese Aspekte sorgfältig zu bewerten und gegebe­nen­falls profes­sio­nelle Immobilien-Investment-Beratung in Anspruch zu nehmen.

Aktuelle Immobilien-Investment-Trends im deutschen Immobilienmarkt 2025

2024 stabilisierte sich der rückläufige Immobilienmarkt

Seit 2021 erlebte der Immobilienmarkt nach Jahren des Aufschwungs einen regel­rechten Sturzflug. Von 2021 bis 2023 sank das Transaktionsvolumen um 40 Prozent auf 213 Milliarden Euro und das in allen Immobilienbereichen. In den acht großen Ballungszentren brach dieser Wert sogar um 53 Prozent ein: das Transaktionsvolumen schrumpfte von 81 Milliarden in 2021 auf 39 Milliarden Euro in 2023. Der Hauptgrund dafür war der rasante Anstieg der Zinsen 2022.

2024 fand die Umkehr dieser Abwärtsspirale statt. In den ersten drei Quartalen des Jahres zog der Wert der Immobilientransaktionen um fünf Prozent an, Immobilienpreise zeigten ein zaghaftes Wachstum. Preise von Eigentumswohnungen lagen im dritten Quartal 0,9 Prozent über dem Niveau von 2023, Einfamilienhäuser stiegen in derselben Zeit um zarte 0,1 Prozent. Nur Mehrfamilienhäuser sanken weiterhin mit einem Rückgang von 2,4 Prozent.

Auch bei Gewerbeimmobilien ist 2024 das Jahr der Umkehr: Der Sinkflug der letzten zwei Jahre scheint gestoppt, siehe dazu die unten angeführte Grafik über die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien. Die Langzeitreihe zeigt das rasante Wachstum der Preise zwischen 2011 und 2022, im Jahr 2024 ist die Trendwende klar erkennbar.

Immobilienmarkt und Nachhaltigkeit

Abgesehen von Preisschwankungen steht der Immobilienmarkt aktuell vor einer der größten Herausforderungen seiner Geschichte: die Nachhaltigkeit. Die Bundesregierung will bis 2045 eine klima­neu­trale Immobilienbranche, bis 2033 müssen alle Gebäude der Energieeffizienzklasse D entsprechen. Da rund 60 Prozent der Immobilien schlechtere Effizienzklassen aufweisen, kommt viel Arbeit auf Eigentümer:innen zu – oder ihren Objekten droht das Schicksal eines Stranded Assets.

Dass sich nachhaltige Immobilien lohnen, steht außer Frage, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft Ende 2024 feststellte: Eigentumswohnungen der Klassen A+ und A sind im Schnitt 650 Euro pro Quadratmeter teurer als solche der Klassen D und E. Die Mieten liegen in den effizi­enten Klassen um knapp einen Euro höher pro Quadratmeter als die der schlech­teren. Wie sich die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinn­bringend meistern lässt, erklären wir genauer in diesem Artikel.

Digitalisierung und Immobilien

Die Immobilienbranche ist ein digitaler Spätzünder: Während andere Wirtschaftszweige wie Finanzen oder der Automobilsektor schon vor Jahrzehnten darauf setzten, findet der Wandel bei Immobilien erst jetzt statt, mit einem wachsenden Angebot an spezia­li­sierter Software. Besonders für profes­sio­nelle Immobilienakteur:innen machen digitale Tools Sinn. Nicht nur erlauben sie eine effizi­entere Bewältigung des Tagesgeschäfts, sondern die Erträge lassen sich leichter steigern und Investitionsentscheidungen mit viel genaueren Daten prüfen.

Der Qualitätssprung, den digitale Tools erlauben, fängt bei der Wahl eines Standorts an, dank umfang­reicher und aktueller Geodaten, und reicht bis zu energe­ti­schen Sanierungen, die sich mit Hilfe von Simulationen präziser nach dem Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen gestalten lassen. Ein Immobilien-Investment muss diese Faktoren und viele weitere berück­sich­tigen. Auch eine große Menge komplexer Daten lassen sich dank digitaler Lösungen analy­sieren.

👉 Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Die Vorteile einer Immobilien Software

Strategien für Immobilieninvestments

Wenn es um Strategien für Immobilieninvestments geht, gelten eine Handvoll Grundsätze:

• Die Strategie beginnt bei der Wahl der Objekte
• Die Bewirtschaftung ist ein wesent­licher Teil jeder Strategie
• Kenntnisse der Markttrends sind unumgänglich
• Die beste Strategie ist nicht vor Überraschungen gefeit.

Egal ob Hunderte oder Zehntausende Objekte gehalten werden, die Herausforderungen bleiben ähnlich, auch wenn jeder Immobilientyp Besonderheiten hat. Allen Typen gemein sind Fragen zur Ertragssteigerung, zur Erhöhung der Energieeffizienz, ob sich Digitalisierung lohnt und wie Instandhaltungs- und Baukosten planbarer werden. Allerdings poten­zieren sich die Herausforderungen mit der Größe des Portfolios: Je mehr Immobilien, desto mehr Probleme – aber auch desto mehr Chancen.

Denn ab einer gewissen Dimension federn die Gewinne des gesamten Portfolios die Schwierigkeiten einzelner Objekte oder Segmente ab. Kleinere Portfolios oder weniger breit gestreute sind viel anfäl­liger für Marktveränderungen. Wer in den letzten Jahren nur Handels- oder Gastronomie-Immobilien besaß, den traf die Pandemie viel härter als ein Portfolio mit gesund gestreuten Asset-Klassen. Wer aber in der Pandemie viele Logistik-Objekte hielt, hatte ohne viel dazutun das große Los gezogen: Er profi­tierte vom Boom des Online-Handels. Die Beispiele zeigen, wie sehr Typologie und Größe eines Portfolios die Strategie beein­flussen.

Für größere Portfolios

Vor dem Kauf den Wert und das Potenzial eines Portfolios prüfen

Besonders vor dem Erwerb von Immobilien ist eine gute Kenntnis der Objekte ausschlag­gebend. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kann es auf Herz und Nieren prüfen, wer 10.000 Wohneinheiten an acht Standorten erwirbt, wird es schwerer haben. Hier ist die Qualität der Dokumentation ausschlag­gebend und genau dafür gibt es unabhängige Beratungsfirmen. Sie werden die Angaben des Verkäufers überprüfen und feststellen, ob der Preis gerecht­fertigt ist. Gleichzeitig werden sie die Potenziale aufzeigen, um den Ertrag eines Portfolios zu steigern sowie die Risiken, die ein Investment bedrohen könnten.

Digitale Erfassung von Portfolios: Der erste Schritt in die Nachhaltigkeit

Idealerweise geht eine Prüfung mit der digitalen Erfassung der Objekte einher, wie es die App Wüest Visits zum Beispiel erlaubt. Damit lassen sich Immobilien struk­tu­riert abbilden, vom Umfeld über die Gebäudestruktur und Ausstattung bis hin zur Haustechnik. Das führt zu einer der wesent­lichen Entscheidungen, vor denen Halter:innen von größeren Portfolios stehen: Digitalisierung ja, oder nein? Eigentlich ist die Frage schnell beant­wortet: Um ein ganzes Portfolio bestmöglich in die Nachhaltigkeit zu führen, sind laut Expert:innen digitale Lösungen unumgänglich. Warum erläutern wir in diesem Artikel.

Real Estate Management Plattformen

Die Bewirtschaftung von Immobilien besteht aus festen Prozessen, von denen die überwie­gende Mehrheit wieder­kehrend ist. Vertragswesen, Wartung, Betriebskostenabrechnung oder Reporting, um nur einige zu nennen, lassen sich mit dedizierter Software wesentlich beschleu­nigen. Zusätzlich erlaubt eine Software, die Potenziale für Ertragssteigerung oder Kostensenkung besser zu identi­fi­zieren: Betriebskosten werden über ein ganzes Portfolio hinweg vergleichbar, da alle Daten auf Knopfdruck verfügbar sind. Wüest Partner bietet mit Wüest Dimensions eine digitale Lösung, die alle Aspekte der Immobilienwirtschaft abdeckt und sich an die jewei­ligen Bedürfnisse anpassen lässt. Einer der Vorteile ist, dass die digital erfasste Immobilie direkt in die Real Estate Management Plattform gespeist wird.

Markttrends erkennen

Bei einem Immobilieninvestment stellt sich die grund­le­gende Frage, nicht nur welcher Typ von Immobilien vielver­spre­chend ist, sondern auch welche Regionen im Aufschwung sind oder die besten Renditen versprechen. Dafür ist eine Kenntnis der Marktentwicklungen wichtig, die sich durch Veranstaltungen, Fachpublikationen und spezia­li­sierte Berichte erhalten lässt. Wüest Partner bietet eine Reihe kosten­loser Berichte an, die sich jeweils einem Thema widmen: Regionale Wohnmärkte, der Büro- oder Hospitality-Markt, Immobilienwerte sowie Nachhaltigkeit und viele weitere Themen.
Beispielhaftes Rendite-Risiko Profil für die Stadt Gera (2024)

Die oben angeführte Grafik zeigt das Rendite-Risiko-Profil der Stadt Gera im Jahr 2024: Ein Investment in Wohnungen bietet eine poten­tielle Rendite von 8,5 Prozent, während das Risiko im mittleren Bereich liegt. In seinen Studien zu regio­nalen Wohnungsmärkten wertet Wüest Partner eine Hülle von Daten aus, um die attrak­tivsten Städte für Immobilien-Investments zu identi­fi­zieren. Ein gutes Beispiel dafür, wie Investment-Entscheidungen immer daten­ba­sierter werden. Immer wieder zeigen die Berichte, dass die inter­es­san­testen Investments oft in der Peripherie liegen und nicht nur in den großen Ballungszentren.

👉 Erfahren Sie mehr in unserem Artikel: Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen

Für kleinere Privat-Investor:innen

Für kleinere Investor:innen haben sich über die Zeit drei grund­le­gende Strategien heraus­ge­bildet. Die zwei ersten entsprechen dem Hausverstand, die dritte verlangt schon etwas mehr Kenntnis des steuer­lichen Umfelds.

1. Buy and Hold: kaufen und auf langfristig halten. Die Immobilie soll stetig Einnahmen generieren und der finan­zi­ellen Absicherung dienen. Die Idee ist so alt wie die Immobilienwirtschaft selbst: Vor Einführung der Rentensysteme sicherten sich so Kleinunternehmer ihren Lebensabend. Die Langfristigkeit dieser Strategie relati­viert Marktschwankungen.
2. Fix and Flip: kaufen, verbessern, verkaufen – innerhalb weniger Jahre. Besonders in steigenden oder angespannten Märkten macht diese Strategie Sinn. Boomt der Immobilienmarkt, kann die Verbesserung geringer ausfallen und trotzdem Gewinne garan­tieren. Nachteil ist die höhere Kapital- und Arbeitsintensität: Immobilien müssen mit großer Sorgfalt ausge­wählt und Verbesserungsarbeiten eng begleitet werden.
3. 1/3/10 Strategie: Hier ist das Ziel, steuer­liche Vorteile über 10 Jahre zu nutzen. In den ersten drei Jahren sind bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises absetzbar. Renovierungen sollten daher in diesem Zeitraum daher gering ausfallen. In den Jahren danach folgen wertstei­gernde Arbeiten, ebenfalls absetzbar, nach 10 Jahren lässt sich die Immobilie steuerfrei verkaufen. Der Name ergibt sich aus den steuer­lichen Zeitspannen.

Nachhaltige Immobilieninvestments

Hinter dem Schlagwort Nachhaltigkeit verbirgt sich eine Fülle an Bestimmungen, Gesetzen und Labels, die alle die Immobilienbranche stark beein­flussen. Als einer der größten Erzeuger von CO2-Emissionen rückte die Branche verständ­li­cher­weise stark ins Visier der Gesetzgebung. Die ist mittler­weile zu einem Dickicht heran­ge­wachsen, deswegen bieten wir eine kurze Orientierung, was der Nachhaltigkeitstrend für Immobilien-Investments bedeutet.

ESG-Kriterien und energieeffiziente Modernisierung

Das bekann­teste und vielleicht berüch­tigtste Akronym der Nachhaltigkeit ist ESG und steht für Environment, Social und Governance. Dieses auf der EU-Taxonomie basie­rende Kriteriensystem soll die Kapitalflüsse der Finanzmärkte in “grüne” Projekte leiten. Die ESG-Kriterien erlauben, die Nachhaltigkeit von Unternehmen und Finanzinstrumenten umfassend festzu­stellen. Je nachhal­tiger, desto attrak­tiver für Investments, so der Gedanke.

Da Liegenschaften auch Investitionsobjekte sind, gelten die ESG-Kriterien sowohl für Immobilienunternehmen und ‑fonds als auch für die Immobilien selbst. Derzeit spielen ESG-Kriterien eher im Bereich von größeren Immobilien-Investments eine Rolle. Für Investitionen in einzelne Objekte ist die energe­tische Performance wichtiger, die mit dem Energie-Effizienz-Ausweis festge­stellt wird. ESG-Kriterien wie Energieausweise beein­flussen immer mehr den Zugang zu Finanzierungen.

Vorteile von Nachhaltigkeit für Rendite und Marktwert

Energetisch effiziente Immobilien erzielen höhere Kaufpreise und Mieten. Laut einer Auswertung von Immoscout24 aus Ende 2022 lagen die Angebotspreise von energe­tisch schlechter gestellten Immobilien bis zu 28 Prozent unter den Preisen effizi­en­terer Objekte. Zusätzlich sind sie krisen­re­sis­tenter: Beim Preisverfall der vergan­genen Jahre hielten energe­tisch sanierte Immobilien dem Trend besser stand als unsanierte.

Für Immobilien-Investments sind deswegen energe­tisch mittel­mäßig effiziente Gebäude inter­essant. Zum einen sind sie erschwing­licher, zum anderen erlauben sie weit größere Effizienzsteigerungen als bei Objekten der oberen Effizienzklassen. Dabei muss es nicht das Ziel sein, die bestmög­liche Energieeffizienz zu erreichen: Es kann mittel­fristig reichen, der Effizienzklasse D zu entsprechen, die ab 2033 für alle Immobilien verpflichtend ist. Da bis 2045 der gesamte Immobiliensektor CO2-neutral sein soll, ist zumindest die Erarbeitung eines CO2-Absenkungs-Pfades zu empfehlen. Klarheit über die bevor­ste­henden Kosten einer energe­ti­schen Effizienzsteigerungen ist für einen Weiterverkauf hilfreich.

👉 Erfahren Sie hier, wie Wüest Partner bei der Entwicklung energe­ti­scher Sanierungs-Strategien Unterstützung leistet.

Standort- und Objektwahl: Wo in Deutschland in Immobilien investieren?

Die Lage einer Immobilie entscheidet maßgeblich über die Sinnhaftigkeit einer Investition. Besonders für langfristige Investments ist das Entwicklungspotential einer Gegend von großer Bedeutung. Detaillierte Standortanalysen, die nicht nur Demografie, Preise und Transaktionsvolumen beinhalten, sondern auch die aktuellen und zukünf­tigen Infrastrukturprojekte, sind daher unumgänglich. Professionelle Immobilienberatungen sammeln umfang­reiche Standortdaten und stellen sie ihren Kund:innen zur Verfügung.

Im Kontext von Klimawandel ist bei der Standortwahl auch das Risiko extremer Wetterereignisse zu berück­sich­tigen. Überschwemmungen, Starkregen, Hitzewellen oder sogar Erdbeben stellen eine Gefährdung nicht nur für Menschen, sondern auch für Immobilien dar. Deswegen sind Klimadaten zusätzlich zu den klassi­schen Standortangaben von kriti­scher Bedeutung. Wüest Partner hat dafür eine Risikoanalyse der Klima- und Naturgefahren entwi­ckelt, gepaart mit Strategien, Immobilien gegen extreme Klimabedingungen zu wappnen.

Bei Standorten ist es wie bei Gold: Nicht alles was glänzt ist wertvoll, nicht nur A‑Lagen bieten inter­es­sante Investments. In der Peripherie der Ballungszentren, also in den B- und C‑Lagen, liegen viele poten­tielle Schätze verborgen. Diese lassen sich dank umfas­sender Datenanalysen heben. In seinen regio­nalen Marktberichten identi­fi­ziert Wüest Partner die Städte Deutschlands mit den besten Verhältnissen zwischen Rendite und Risiko. Ohne daten­ge­trie­bener Analysen, die heutzutage dank digitaler Lösungen möglich sind, wären solche Potentiale nur ortskun­digen vorbe­halten.

👉Erfahren Sie mehr über die digitalen Lösungen für Standortanalysen von Wüest Partner.

Ein Immobilieninvestment ist eine stabile Einnahmequelle durch langfristige Vermietung

Die Vermietung von Immobilien, sei es eine Wohnung, ein Geschäft, ein Büro oder eine andere geeignete Liegenschaft, stellt eine beliebte Form des Immobilieninvestments dar. Einer der Hauptvorteile dieser Anlageart ist die Möglichkeit, durch langfristige Mietverträge stabile Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum zu sichern. Dies bietet nicht nur eine konti­nu­ier­liche Einkommensquelle, sondern reduziert auch den Verwaltungsaufwand erheblich, da der häufige Wechsel von Mieter:innen entfällt.

Allerdings gibt es auch Herausforderungen bei der langfris­tigen Vermietung. Eine davon ist die Schwierigkeit, Mietpreisanpassungen in wachsenden Märkten umzusetzen, um mit der Inflation Schritt zu halten. Zudem ist es auch anspruchs­voller, geeignete Langzeitmieter:innen zu finden. Im Falle eines Mieterwechsels kommt es meist auch zu längeren Leerstandszeiten, was die Rentabilität des Investments beein­trächtigt. Daher ist es wichtig, die poten­zi­ellen Risiken und Vorteile sorgfältig abzuwägen und gegebe­nen­falls profes­sio­nelle Unterstützung bei der Verwaltung und Mieterauswahl in Anspruch zu nehmen.

Steuervorteile und Abschreibungen von Immobilieninvestments

Immobilieninvestments bieten für Investor:innen, nicht aber für Eigenheimbesitzer:innen, signi­fi­kante Steuervorteile, wie die Möglichkeit, Zinskosten für Darlehen und andere Betriebsausgaben steuerlich geltend zu machen. Zudem können Anschaffungskosten und Nebenkosten teilweise über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich abgesetzt werden. Diese Abschreibungen variieren je nach Alter und Typ des Gebäudes. Bei denkmal­ge­schützten Gebäuden oder Neubauten können zusätz­liche Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden.

Wichtig ist, dass sich ausschließlich der Gebäudewert, nicht aber der Grundstückswert, abschreiben lässt. Daher ist eine genaue Aufteilung des Kaufpreises entscheidend. Da die steuer­lichen Aspekte von Immobilieninvestments komplex sind, ist es empfeh­lenswert, sich profes­sionell beraten zu lassen, um die Steuervorteile bestmöglich auszu­nutzen und regel­konform zu bleiben.

Die mit Immobilieneigentum einher­ge­henden Steuervorteile sind so signi­fikant, dass das Deutsche Institut für Wirtschaft diese in einem Positionspapier aus 2021 kriti­sierte. Investor:innen können Anschaffungs- und Erhaltungskosten abschreiben und Veräußerungsgewinne sind nach einer gewissen Zeit steuerfrei. In manchen Fällen kann es sogar zu einer negativen Steuerbelastung kommen: Wenn die Abschreibungen höher als die Mieteinnahmen sind, was bei Immobilien in Ballungszentren nicht unmöglich ist. In anderen Worten, Immobilien sind steuerlich hochat­traktiv.

👉 Erfahren Sie hier, wie Sie steuerlich das meiste aus Ihrem Portfolio holen

Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung und Modernisierung

Das Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung und Modernisierung von Immobilien ist ein zentrales Thema im Immobiliensektor. Insbesondere energe­tische Sanierungen spielen dabei eine wichtige Rolle, da sie nicht nur den Immobilienwert steigern, sondern auch positive Auswirkungen auf die Umwelt und die Mieter:innen haben.

Energetische Sanierungen umfassen Maßnahmen wie den Ersatz fossiler Heizsysteme durch effizi­entere Technologien wie Wärmepumpen, die Installation von Photovoltaik-Anlagen, die Verbesserung der Gebäude-Isolierung und den Einbau energie­ef­fi­zi­enter Fenster. Diese Maßnahmen führen zu einer Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen, was sowohl die Umwelt schont als auch langfristig zu gerin­geren Betriebskosten führt.

Für Eigentümer:innen von Immobilien lohnt sich in der Regel eine energe­tische Sanierung finan­ziell. Denn der Marktwert der Immobilie steigt meistens durch eine verbes­serte Energieeffizienz und eine attraktive Ausstattung. Zudem werden dann auch höhere Mieterträge erzielt, da Mieter:innen bereit sind, für energie­ef­fi­ziente und umwelt­scho­nende Wohnungen mehr zu zahlen. Gleichzeitig profi­tieren Mietende von niedri­geren Nebenkosten, was die Gesamtmiete reduziert und die Wohnqualität steigert.

Ein weiterer Aspekt ist die zuneh­mende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energie-Effizienz im Immobiliensektor. Angesichts steigender Energiepreise und stren­gerer Umweltauflagen sind Investitionen in nachhaltige und energie­ef­fi­ziente Immobilien nicht nur ökolo­gisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv. Immobilien, die diesen Anforderungen entsprechen, haben einen Wettbewerbsvorteil auf dem Markt und sind zukunfts­si­cherer.

Zusammenfassend bieten energe­tische Sanierungen ein großes Potenzial zur Wertsteigerung von Immobilien. Sie sind ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz sowie zur Nachhaltigkeit und können sowohl für Eigentümer:innen als auch für Mieter:innen finan­zielle Vorteile bringen.

👉Erfahren Sie mehr dazu in unserer Studie: Energetische Sanierungen: Eigentümer:innen, Mieter:innen und Umwelt als Gewinner

Chancen und Risiken

In den folgenden Abschnitten geben wir Ihnen eine Übersicht der Vor- und Nachteile von Immobilien-Investments

Chancen: Wertsteigerung, Mieteinnahmen, Inflationsschutz

Ein Immobilien-Investment bietet mehrfach Vorteile: Für Investor:innen mit viel Kapital und langfris­tigen Zielen sind besonders Wohnimmobilien in Zeiten von Null- oder Niedrigzinsen ein relativ sicherer Hafen. Zwar gibt es verzinste Konten, doch Immobilien bieten dank Mieteinnahmen und Wertzuwachs einen besseren Schutz gegen Inflation. Wer nicht über genügend Kapital verfügt, um Immobilien zu kaufen, kann in Fonds oder andere Instrumente inves­tieren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben. Für Investor:innen, die für einen Immobilienkauf auf Finanzierungen angewiesen sind, ist die aktuelle Lage vielver­spre­chend: Die Preise sind auf einem langjäh­rigen Tiefstand und die Kreditzinsen sinken wieder.

Risiken: Marktvolatilität, regulatorische Änderungen, Liquiditätsprobleme

Investor:innen, die kurz- oder mittel­fristige Ziele verfolgen, sind stärker den Marktschwankungen des Immobilienmarktes ausge­setzt. Zusätzlich befindet sich der Immobiliensektor in einem Transformationsprozess: In den kommenden 20 Jahren soll er vollständig klima­neutral werden. Das regula­to­rische Umfeld macht aus einem tradi­tio­nellen Wirtschaftszweig gewis­ser­maßen Neuland. Um darin gewinn­bringend zu agieren, ist weit mehr Expertise und Fachkompetenz notwendig als zuvor. Letztlich hängen mögliche Zinsänderungen wie ein Damoklesschwert über Investor:innen. Deren Höhe entscheidet über das verfügbare Kapital und somit über Handlungsspielräume. Auch wenn die Zinsen derzeit wieder sinken, hat ihr rasanter Anstieg 2022 die ganze Branche in Schock versetzt. Aus der Starre löste sie sich erst in der zweiten Hälfte 2024.

Strategien zur Risikoabsicherung (Diversifikation, Digitalisierung)

Um Risiken wie Marktschwankungen, Zinsänderungen und anderen Ereignissen vorzu­beugen, gibt es eine Reihe bewährter Strategien. Die wichtigste ist sicherlich die Diversifikation oder die Streuung des Investments über verschiedene Immobilientypen. Diese Streuung ist in den meisten Immobilienfonds struk­turell enthalten. Für Investor:innen, die Immobilien direkt halten wollen, ist Diversifikation entweder mit ausrei­chend Kapital möglich oder mit sehr sorgfältig ausge­wählten Objekten. Eine neuere Strategie zur Risikoabsicherung ist Digitalisierung: Dadurch lassen sich Verwaltungskosten mindern und somit die Renditen steigern – der höhere Cash-Flow erlaubt Schwankungen besser abzufedern. Immobilienberatungen helfen, Strategien zur Risikoabsicherung für das jeweilige Portfolio zu entwi­ckeln.

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Immobilieninvestments meistern mit Wüest Partner: Ihr Partner für fundierte Entscheidungen und nachhaltigen Erfolg

Wüest Partner steht an der Schnittstelle zwischen Expertise und innova­tiven digitalen Lösungen in der Immobilienwirtschaft. Als unabhän­giges Dienstleistungsunternehmen bieten wir seit 1985 unseren Kund:innen fundierte Entscheidungsgrundlagen für ihre Immobilieninvestitionen. Gerade in einem komplexen und regulierungs-intensiven Markt wie dem der Immobilien ist die Zusammenarbeit mit erfah­renen Expert:innen unerlässlich.

Wir verstehen die Herausforderungen und Chancen, die mit umfang­reichen Immobilieninvestitionen einher­gehen. Mit unserem breiten Leistungsspektrum, das von der Immobilienberatung und -bewertung bis hin zu fortschritt­lichen digitalen Lösungen reicht, unter­stützen wir Sie dabei, neue Perspektiven zu entdecken und eine nachhaltige Wertschöpfung zu erzielen. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Immobilienziele mit Kompetenz und Innovation zu erreichen. Als führender Immobilienberater aus der DACH-Region decken wir folgende Bereiche ab:

• Investment Consulting: besonders insti­tu­tio­nelle Investor:innen profi­tieren bei der strate­gi­schen Planung und Umsetzung des Immobilien-Kapitalanlageportfolios von Wüest Partners langjäh­riger Expertise – sowohl für Eigen- aus auch Fremdkapitalinvestments. Mehr dazu hier.
• Nachhaltigkeit und ESG: Mit der breit aufge­stellten Fachkompetenz von Wüest Partner, die vom Asset-Management bis zu Energie-Expert:innen, Bauingenieur:innen und Architekt:innen reicht, lässt sich die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinn­bringend meistern.
• Standortanalyse: Dank eigener Tools, die Millionen von Datensätzen sammeln und analy­sieren, ist jeder Winkel der DACH-Region erfasst. Somit lässt sich für Investments jeglicher Art ein passender Standort auswählen – die Einschätzung von Klimarisiken inbegriffen.
• Digitale Lösungen: Wüest Partner hat proprietäre Tools entwi­ckelt, die alle Aspekte der Immobilienwirtschaft abdecken. Diese lassen sich modul­artig auf die eigenen Bedürfnisse maßschneidern. Hier eine Übersicht:
  • Wüest Dimensions: die Real Estate Management Plattform, mit der alle Tätigkeiten beschleunigt und optimiert werden, vom Asset-Management über Bewertung bis zur Transaktion.
  • • Wüest Visits: die App, um Immobilien digital zu erfassen, von der Gebäudehülle bis zur Haustechnik und dem Umfeld. Die struk­tu­rierten Daten sind nahtlos in die anderen Lösungen integrierbar.
  • • Wüest Refurb: erlaubt CO2 Emissionen von Gebäuden festzu­stellen und gleich­zeitig Sanierungskosten und einen CO2-Absenkpfad zu errechnen.  Für Makler:innen eignet sich die Lösung auch zur Leadgenerierung.

Beispielhafter CO2-Absenkpfad bis 2050, mit Wüest Refurb berechnet.

FAQ – Häufig gestellte Fragen rund ums Thema Immobilieninvestment

Sind Immobilien eine gute Investition? Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Die Faustregel ist: Immobilien sind eine relativ sichere Bank für Menschen, die langfristige und solide Investments bevor­zugen. Wenn keine exorbi­tanten Renditen erwartet werden, sind Immobilien keine Raketenwissenschaft. Besonders Wohnimmobilien gelten als krisen­re­sistent. Wer jedoch mit Immobilien gut verdienen will, muss eine entspre­chende Strategie entwi­ckeln und ertrag­reiche Objekte erwerben: Das sind vornehmlich Gewerbeimmobilien wie Handel‑, Büro‑, Freizeit‑, Logistikobjekte und größere Wohnportfolios – oder Immobilien selbst entwi­ckeln, mehr dazu in diesem Artikel. Immobilien mit höheren Renditen sind aller­dings unwei­gerlich mit höheren Risiken verbunden. 

Welches Immobilieninvestment ist das Beste? In welche Immobilien investieren​?

Die Antwort hängt von den Zielen des jewei­ligen Investments ab: Soll überschüs­siges Geld gut angelegt werden, ohne zu viel Arbeit zu erzeugen, sind indirekte Investments wie Immobilienfonds und andere Instrumente empfohlen. Wenn Immobilien direkt gehalten werden sollen, um viel Geld sicher anzulegen, ohne berau­schende Erträge abzuwerfen, sind Wohnimmobilien die richtige Adresse. Wer hohe Renditen erwartet, kann entweder dynamische Fix and Flip Investitionen tätigen oder in ertrag­reiche Objekte aus dem Bereich Gewerbe inves­tieren. Damit steigt auch der Aufwand und die Komplexität sowie das nötige Fachwissen – und unter­neh­me­rische Talent. 

Was sind Immobilieninvestments? (Definition und Bedeutung)

Mit Immobilieninvestments wird eine Anlageform bezeichnet, die direkt oder indirekt in Immobilien fließt. Immobilien gelten als vergleichs­weise sichere Investition, weil ihr Wert über Jahrzehnte betrachtet konti­nu­ierlich steigt. Allerdings verbirgt das Wort eine ganze Palette von Anlageformen, die sich in direkte und indirekte Investitionen auffä­chern. Indirekte Investitionen haben den Vorteil, dass andere Personen sich um das Tagesgeschäft kümmern. Die unter­schied­lichen Formen indirekter Immobilien-Investitionen sind weiter oben angeführt. Direkte Investitionen bedeuten das Halten und Verwalten von Immobilien. Hier können konser­vative Anlagestrategien verfolgt werden oder dynami­schere, je nach Wunsch und Risikobereitschaft der Investor:innen.

Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in der EU (2010 – 2024)

Was sind alternative Immobilieninvestments​?

Alternative Investments sind untypische Anlageformen, die nicht zu den klassi­schen Finanzinstrumenten wie Aktien, Anleihen, Fonds, Spareinlagen und weiteren gehören. Typische alter­native Investments werden z.Bsp. von Hedgefonds oder Private-Equity-Firmen angeboten. Investitionen in Solarenergie, Edelsteine, Kunstwerke zählen auch zu alter­na­tiven Investments. Zu deren Merkmalen gehört auch, dass sie nicht von klassi­schen Emittenten wie Kreditinstituten und Banken angeboten werden. Deswegen unter­liegen sie nicht der Bankenaufsicht. Alternative Immobilien-Investments entsprechen auch diesen Merkmalen: Dazu gehören z.Bsp. digitale Crowd-Investments und Immobilien-ETFs.

Lohnt es sich noch in Immobilien zu investieren​?

Allgemein betrachtet ist die Frage klar: Immobilien sind eine relativ sichere Investition und langfristig krisen­re­sistent. Deswegen sind insbe­sondere Immobilienfonds und andere indirekte Immobilieninvestments eine gute Anlaufstelle für dieje­nigen, die ihr Geld arbeiten lassen wollen. Bei direkten Investments ist die Antwort diffe­ren­zierter: Es hängt von den Immobilien ab, in die inves­tiert werden soll, von der Kompetenz und Erfahrung der Investor:innen, ihren Erwartungen und der jewei­ligen Marktlage. Aktuell z.Bsp. ist der Markt vorteilhaft für Käufer:innen, in den Jahren 2010 bis 2021 hatten dafür Verkäufer:innen die Oberhand. Eine fundierte Antwort fällt leichter für spezi­fische Kaufprojekte – Immobilienberatungen sind dafür eine gute Anlaufstelle.

Warum in Immobilien investieren​

Bei allen Booms und Flauten sind Immobilien-Investments langfristig betrachtet, bzw. in Jahrzehnten gerechnet, eine der sichersten Anlageformen. Das gilt besonders, wenn keine spekta­ku­lären, dafür solide Renditen erwartet werden. Höhere Rendite-Erwartungen gehen mit höheren Risiken einher und oft auch mit höherem Aufwand. Ein guter Mittelweg zwischen Rendite und Risiko sind indirekte Immobilien-Investments, wie Fonds, Aktien, Anleihen oder REITs. Siehe dazu den Abschnitt weiter oben.     

Wann in Immobilien investieren​

Auch hier ist eine pauschale Antwort schwierig. Aktuell bietet der Markt Investor:innen sehr vorteil­hafte Bedingungen: Die Preise sind auf einem langjäh­rigen Tief, Zinsen haben wieder ein verträg­liches Niveau erreicht und besonders Wohnraum ist in Ballungszentren auf absehbare Zeit Mangelware. Aber auch wenn der Immobilienmarkt sich im Aufwind befindet, bietet er gute Gelegenheiten für Investor:innen. Entscheidender als der Zeitpunkt ist das Potential des jewei­ligen Kaufprojekts sowie die Erfahrung und Kompetenz der Investor:innen.

Wie in Immobilien investieren

Gerade heutzutage sind die Möglichkeiten sehr vielfältig. Wer über geringes Kapital verfügt, kann über Fonds, Aktien oder Anleihen in Immobilien inves­tieren oder über neuere Formen wie digitale Crowdinvestments z.Bsp. Wer über mehr Kapital verfügt, kann direkt in Immobilien inves­tieren und eine der drei klassi­schen Strategien verfolgen: Buy and Hold, Fix and Flip oder 1/3/10. Siehe dazu den Abschnitt weiter oben.

Was macht man als Immobilieninvestor?

Immobilien-Investor:innen legen Geld in Liegenschaften an mit der Erwartung, einen Ertrag daraus zu generieren. Eine Immobilien-Investition unter­scheidet sich grund­legend vom Erwerb von Wohnraum als Selbstnutzer:in. Letzteres deckt einen Eigenbedarf, ersteres ist eine reine Kapitalanlage. Finanzierungen finden sich leichter für Kapitalanlagen als für Wohnraumerwerb.

Wie viel sollte man in Immobilien investieren?

Hier gibt es keine Grenze, wohl aber Regeln – und wie immer hängt es von der Menge an verfüg­barem Kapital ab und von den Erwartungen der Investor:innen. Wer etwas Geld sicher anlegen will, der ist vermutlich mit indirekten Investitionen wie Immobilienfonds gut bedient. Wer viel Geld anlegen möchte, sollte auf eine gesunde Diversifikation seiner Investitionen achten, um seine Anlage vor Risiken so gut wie möglich zu schützen. Andernfalls droht aus der Investition eine reine Wette zu werden. Wer sich auf Immobilien-Investitionen konzen­trieren  will, sollte in unter­schied­liche Immobilientypen inves­tieren. Erfahrungs- oder Kompetenzdefizite lassen sich durch das Heranziehen von Immobilienberatungen kompen­sieren.

Können Investor:innen reich werden mit Immobilien​?

Reich werden ist weniger eine Frage der Investition als der Investor:innen. Auch mit Schampoo wurden Menschen Millionäre, wie der ehemalige Friseur Mark Constantine. Seine Kette “Lush” ist in 50 Ländern vertreten und setzt 800 Millionen Euro um. Das ist mit Immobilien ähnlich, deswegen lautet die Antwort: Es hängt von der Immobilie ab, dem Talent der Investor:innen und deren Ausgangslage, bzw. mit wie viel Geld sie starten. Der Aufbau eines Immobilienvermögens ist möglich, die Länge bis zur Zielerreichung kommt auf die Höhe des Startkapitals an. In jedem Fall gilt: Immobilien-Investitionen verbessern und sichern die finan­zielle Situation ab. Nicht durch Zufall inves­tieren Verwalter:innen großer Vermögen wie Versicherungen in Immobilien. Self-made-Millionäre machen es ihnen gleich, wie die Samwer-Brüder: Sie starteten mit Internet-Firmen wie Joomla, Lieferando und Zalando. Ihren Reichtum legen sie heute in Immobilien an.

Ist ein Vermögensaufbau mit Immobilien​ sinnvoll?

Ein Vermögensaufbau ist mit Immobilien überaus sinnvoll, da Banken bevorzugt Kredite mit Immobilien absichern. Wer beim Aufbau eines Vermögens sich nicht nur auf Immobilien konzen­trieren will, dem können Immobilien gewis­ser­maßen als Startrampe dienen. Ist ein Gebäude im Eigentum und abbezahlt, kann damit eine Finanzierung für Investitionen in weitere Bereiche gesichert werden. Zusätzlich bieten Immobilien Steuervorteile, die beim Vermögensaufbau hilfreich sind. Wie sich ein Immobilienportfolio aufbauen lässt, erklären wir in diesem Artikel.

In Aktien oder Immobilien investieren​

Beide Anlageformen haben eines gemein: langfristig weisen sie einen soliden Wertzuwachs auf. Aktien sind zwar sehr viel volatiler als Immobilien, aber über die Jahrzehnte betrachtet, performen Aktien weit besser als Immobilien, zumindest in den USA, wie u.a. Grafik zeigt. Allerdings wollen Investor:innen nicht unbedingt Jahrzehnte warten, um die Früchte ihrer Anlage zu ernten. Die Hauptunterschiede beider Anlageformen sind: Aktien-Investitionen eignen sich besser für kurz- und mittel­fristige Investitionen und benötigen weniger Startkapital. Der Nachteil ist das erhöhte Risiko. Immobilieninvestitionen sind tradi­tionell langfristige Unterfangen, die dafür steuer­liche Vorteile bieten und spätere Finanzierungen erleichtern. Wer das Beste aus beiden Welten vereinen will, kann in Finanzinstrumente wie REITs inves­tieren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben.

In Gold oder Immobilien investieren​

Gold und Immobilien gelten beide als sichere Anlage, unter­scheiden sich jedoch radikal vonein­ander. Der größte Unterschied ist sicherlich die Liquidität und Mobilität: Gold kann schnell in Bargeld umgetauscht werden – und das überall auf der Welt. Der Verkauf von Immobilien dauert hingegen Monate, manchmal sogar Jahre, sie eignen sich auch eher für stetige Einnahmen als für schnelles Geld. Dafür bieten sie Steuervorteile und haben eine Hebelfunktion, da sie für weitere Kredite beliehen werden können. Hier kommt es auf die Präferenzen der Investor:innen an. Wer Vermögensaufbau offen denkt, ist sicherlich gut beraten, einen Teil seines Vermögens in Gold anzulegen.

In Immobilien investieren mit wenig Geld

Besonders indirekte Immobilien-Anlageformen erlauben einen Einstieg auch ohne viel Kapital. Mitunter reichen Beträge im drei- oder vierstel­ligen Bereich, wie bei Crowdinvesting, Immobilienaktien oder manchen Immobilienfonds. Im Bereich der ETFs (Exchange-Traded-Funds, börsen­ge­han­delter Indexfonds) gibt es auch spezi­fische Immobilienprodukte. Einer der größten Immobilien-ETF-Anbieter, iShares, kommt aus dem Immobilienbereich: Dahinter steht der weltweit größte Vermögensverwalter Blackrock, der in Deutschland der erste Einzelaktionär aller DAX-Unternehmen ist.

Wie viel Geld braucht man um in Immobilien zu investieren

Mit Finanzinstrumenten wie Fonds, Aktien, ETFs und Crowdinvesting reichen schon kleine Beträge, um in Immobilien zu inves­tieren. Daher ist eine Immobilieninvestition nicht mehr von der Menge an Kapital abhängig, zumindest wenn es eine indirekte ist. Wer direkt in Immobilien inves­tieren will, sollte über einen mittleren fünfstel­ligen Betrag verfügen. Für den Erhalt eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilienkaufs sind in der Regel um die 20 Prozent des Kaufpreises notwendig.

Online in Immobilien investieren

​Crowdinvesting und ETF-Anbieter erlauben Online-Investitionen. Gepaart mit niedrigen Investitionssummen ab 50 Euro erschließt das einen ganz neuen Markt für Privatinvestor:innen. Allerdings sollte man bei der Auswahl der Crowdinvesting-Projekts oder ETFs sehr sorgfältig sein. So gelten ETFs erst als inter­essant, wenn sie ein Investitionsvolumen von 100 Millionen US-Dollar aufweisen. Bei Crowdinvestments handelt es sich eher um Einzelprojekte wie die Sanierung eines Gebäudes. Auch wenn die Renditen von fünf oder sechs Prozent inter­essant wirken, bewegen sich unseriöse Akteur:innen in diesem Bereich. Der Finanzjournalist Stefan Loipfinger erklärt in seinem Buch “Achtung! Anlegerfallen!” wie sich die Spreu vom Weizen trennen lässt.

Stefan Stute

Partner

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