Immobilieninvestment in Deutschland: Trends, Strategien & mehr
Inhaltsverzeichnis
- Wie unterscheidet sich ein Immobilieninvestment von anderen Anlageformen?
- Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?
- Wie wählt man die besten Immobilieninvestments aus?
- Aktuelle Immobilien-Investment-Trends im deutschen Immobilienmarkt 2025
- Strategien für Immobilieninvestments
Der Immobilienmarkt bietet zahlreiche Möglichkeiten für Investor:innen, die nach stabilen und langfristigen Anlagemöglichkeiten suchen. Trotz seines Potenzials für attraktive Erträge stellt der Immobilienmarkt jedoch auch eine komplexe und dynamische Herausforderung dar: eine Welt voller Chancen, aber auch voller regulatorischer Anforderungen und Marktschwankungen. Hier ist ein tiefgreifendes Verständnis der Branche unabdingbar, um Erfolg zu haben.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Komplexität des Immobilienmarktes meistern und Ihre Investitionen zum Erfolg führen können.
Wie unterscheidet sich ein Immobilieninvestment von anderen Anlageformen?
Immobilieninvestments sind eine Anlageform, bei der direkt oder indirekt in Liegenschaften investiert wird, mit dem Ziel, Erträge zu generieren. Sie gelten als besonders sichere und attraktive Anlage, weil sie einen stetigen Fluss von Einnahmen, Wertbeständigkeit und steuerliche Vorteile bietet. Sie zeichnen sich vor allem durch drei Hauptmerkmale aus, die sich von anderen Anlageformen unterscheiden: begrenzte Liquidität, Kapitalintensität und starke Cash-Flow-Abhängigkeit.
Begrenzte Liquidität: Im Gegensatz zu einem Sparbuch, bei dem Sie mittels einfacher Kontobewegung relativ schnell auf Ihr Investment zugreifen, ist die Liquidität bei Immobilien begrenzt. Eine Immobilie zu veräußern nimmt einen deutlich längeren Zeitraum in Anspruch, üblicherweise zwischen sechs und zwölf Monate.
Kapitalintensität: Während Sie in Aktien oder Anleihen mit vergleichsweise geringeren Beträgen investieren können, erfordern Immobilieninvestments in der Regel ein höheres Anfangskapital. Diese Kapitalintensität bedeutet, dass Immobilieninvestments eine größere finanzielle Verpflichtung darstellen, die oft durch Hypotheken oder andere Finanzierungsmethoden gedeckt wird.
Cash-Flow-Abhängigkeit: Immobilieninvestments sind stark von den Einnahmen abhängig, die hauptsächlich aus Mieteinnahmen resultieren. Dies erfordert eine kontinuierliche Verwaltung und Pflege der Immobilie, um stabile Erträge zu gewährleisten. Im Gegensatz dazu sind andere Anlageformen wie Aktien oder Anleihen weniger management-intensiv und generieren Erträge durch Kursgewinne oder Dividenden.
Aufgrund dieser spezifischen Eigenschaften von Immobilieninvestments greifen Investor:innen oft auf externe Expert:innen für Beratung und Bewertung zurück. Dienstleistungen wie Standortanalysen, Immobilienentwicklung, Transaktionsberatung, Nachhaltigkeitsfragen und Projekt-Risiko-Monitoring sind essentiell, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Ebenso wichtig sind Portfolio-, Transaktions- und Bilanzbewertungen sowie Due-Diligence-Prüfungen. Digitale Tools und Datenbanken werden ebenfalls eingesetzt, um optimale Entscheidungsgrundlagen zu schaffen und das Immobilieninvestment effektiv zu managen.
Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?
Immobilieninvestments bieten vielfältige Möglichkeiten, Kapital anzulegen, von direktem Immobilienbesitz bis hin zu digitalen Anlageformen. Jede Investment-Art hat ihre spezifischen Merkmale sowie Vor- und Nachteile, die für Anleger:innen relevant sind. Hier finden Sie einen Überblick über die gängigsten Arten von Immobilieninvestments:
Immobilienkauf
Der direkte Kauf von Immobilien, wie Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser, ist eine klassische Form des Immobilieninvestments. Diese Art bietet die Möglichkeit, Mieteinnahmen als stetigen Cashflow zu generieren und von potenziellen Wertsteigerungen zu profitieren. Allerdings erfordert sie einen hohen Kapitaleinsatz und bringt Verantwortungen wie Instandhaltung und Mieter-Management mit sich. Zudem ist die Kapitalbindung oft langfristig und die Liquidität begrenzt.
Immobilienfonds
Immobilienfonds, sowohl offene als auch geschlossene, bündeln das Kapital mehrerer Anleger:innen, um in ein breites Portfolio von Immobilien zu investieren. Offene Fonds bieten Flexibilität und eine einfache Möglichkeit, Geld im Immobilienmarkt anzulegen, mit geringerer Kapitalbindung im Vergleich zum direkten Immobilienkauf. Geschlossene Fonds hingegen sind meist langfristig angelegt und oft auf spezifische Projekte ausgerichtet, was ein höheres Risiko birgt.
Immobilienaktien
Die Investition in Immobilienaktien ermöglicht es Anleger:innen, indirekt am Immobilienmarkt teilzuhaben, indem sie Anteile an Unternehmen kaufen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Dies bietet eine niedrige Einstiegshürde und die Möglichkeit, von Dividenden und Aktien-Wertsteigerungen zu profitieren. Allerdings sind Immobilienaktien marktabhängig und volatil.
Immobilien-Anleihen
Immobilien-Anleihen sind Schuldverschreibungen, die von Immobilienunternehmen ausgegeben werden, um Kapital zu beschaffen. Sie bieten regelmäßige Zinszahlungen und sind in der Regel einfacher handelbar als direkte Immobilieninvestments. Das Risiko besteht jedoch darin, dass das Unternehmen zahlungsunfähig werden könnte, was im schlimmsten Fall den Verlust des investierten Kapitals zur Folge haben würde.
REITs
Real Estate Investments Trusts sind eine Form von Immobilienaktien, die den Finanzmarkt mit dem Immobilienmarkt verbinden. Die Vorteile sind ein stetiger Fluss von Dividenden – REITs müssen 90 Prozent ihrer Gewinne ausschütten – und niedrige Einstiegshürden. Nachteile sind größere Schwankungen, da sie an der Börse gehandelt werden. Sie können aber mehr Ertrag als Immobilienfonds abwerfen.
Digitale Immobilieninvestments
Digitale Immobilieninvestments, einschließlich Crowd-Investing, ermöglichen es, mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte zu investieren. Diese Form des Investments bietet eine hohe Flexibilität und ermöglicht eine breite Risikostreuung. Allerdings ist das Risiko eines Totalverlustes nicht auszuschließen, insbesondere bei weniger gesicherten Plattform-Angeboten.
Investment-Strategien für Immobilien: direkt oder indirekt?
Die unterschiedlichen Anlageformen lassen sich natürlich kombinieren, je nach vorhandenem Kapital und zeitlicher Verfügbarkeit. Wer sich mit der Verwaltung von Immobilien beschäftigen will, zieht direkte Investments vor: der Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Das bedeutet die Involvierung in das Tagesgeschäft, es sei denn die kritische Größe wird erreicht, um Aufgaben zu delegieren. Indirekte Investments wie Immobilienfonds, ‑anleihen, ‑aktien oder andere eignen sich für diejenigen, die nur Geld anlegen wollen, ohne sich weiter darum kümmern zu müssen.
Jede dieser Anlageformen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, und die Entscheidung sollte auf der Grundlage der individuellen finanziellen Ziele und der Risikobereitschaft getroffen werden. Es ist ratsam, sich eingehend mit jeder Anlageform zu beschäftigen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Übersicht der Immobilieninvestments
| Anlageformen | Vorteile | Nachteile | Typ |
| Immobilienkauf | – Direkte Einkünfte durch Mieteinnahmen – Potenzielle Wertsteigerung der Immobilie – Kontrolle über das Investment | – Hoher Kapitaleinsatz und langfristige Kapitalbindung – Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Makler:innen – Risiko von Mietausfällen und Marktschwankungen | Direkt |
| Immobilienfonds (offen/geschlossen) | – Risikostreuung durch Investments in diverse Immobilien – Geringere Kapitalbindung als beim direkten Kauf – Professionelles Management | – Begrenzte Kontrolle über die einzelnen Immobilien – Gebühren für Fondsmanagement – Bei geschlossenen Fonds langfristige Kapitalbindung und eingeschränkte Liquidität | Indirekt |
| Immobilienaktien | – Niedrige Einstiegshürden und leichte Handelbarkeit – Möglichkeit von Dividendenerträgen – Einfache Diversifikation des Portfolios | – Volatilität des Aktienmarktes – Indirekte Beteiligung ohne Einfluss auf das Management der Immobilien – Marktabhängigkeit und Konjunkturrisiken | |
| Immobilienanleihen | – Regelmäßige Zinszahlungen – Höhere Rendite als bei vielen Staatsanleihen – Leicht handelbar und flexible Anlageform | – Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Anleiheemittenten – Abhängigkeit von der Marktentwicklung – Komplexität der Finanzprodukte erfordert Fachwissen | |
| REIT (Real Estate Investments Trusts) | - Hohe Ausschüttungen - Sehr flexibel - Niedrige Einstiegshürden | - Gewinnrisiko bei steigenden Immobilienpreisen und Zinssätzen - REITs werden kritisiert weil sie als Unternehmen steuerbefreit sind - Anleger:innen sind nicht steuerbefreit | |
| Digitale Immobilien-Investments | – Niedriger Kapitaleinsatz und einfacher Zugang – Hohe Flexibilität und kurze bis mittelfristige Laufzeiten – Breite Risikostreuung und Diversifikation | – Risiko des Totalverlustes bei weniger gesicherten Plattformen – Abhängigkeit von der Plattform-Qualität und Projekt-Qualität – Geringere Kontrolle über das einzelne Investment |
Erfahren Sie mehr über den Immobilienmarkt in Deutschland in unserem Blogbeitrag: Was bietet der Immobilienmarkt in Deutschland?
Wie wählt man die besten Immobilieninvestments aus?
Die Auswahl des besten Immobilieninvestments hängt von verschiedenen Kriterien ab, denen alle Anleger:innen eine unterschiedliche Gewichtung zuweisen. Um das passende Immobilieninvestment zu finden, ist es wichtig, die folgenden Kriterien zu berücksichtigen:
- Kosten: Bei Immobilieninvestments fallen verschiedene Kosten an, wie Maklergebühren, Verwaltungskosten und für die Instandhaltung. Diese Ausgaben sollten im Verhältnis zur erwarteten Rendite und dem Gesamtwert des Investments betrachtet werden.
- Kapitaleinsatz: Der erforderliche Kapitaleinsatz variiert stark je nach Art des Immobilieninvestments. Während der Kauf einer Immobilie in der Regel einen hohen Kapitaleinsatz erfordert, können digitale Immobilien-Investments oder Anteile an offenen Immobilienfonds schon mit geringeren Beträgen realisiert werden.
- Risikostreuung: Eine gute Risikostreuung senkt das Gesamtrisiko des Portfolios. Während der Kauf einzelner Immobilien eine geringe Risikostreuung bietet, ermöglichen Immobilienfonds oder ‑aktien eine breitere Diversifikation.
- Kapitalbindung: Die Dauer der Kapitalbindung variiert je nach Investment. Direkte Immobilienkäufe sind oft langfristige Investitionen, wohingegen Anteile an Immobilienfonds oder ‑aktien eine flexiblere Kapitalbindung ermöglichen.
- Objektauswahl: Die Möglichkeit, gezielt in bestimmte Immobilien zu investieren, unterscheidet sich ebenfalls. Bei direkten Immobilienkäufen haben Anleger:innen volle Kontrolle über die Objektauswahl, während sie bei Fonds und anderen indirekten Investmentformen auf die Auswahl durch das Management angewiesen sind.
Diese Kriterien bieten einen Rahmen, um das für die individuellen Ziele und Voraussetzungen passende Immobilien-Investment auszuwählen. Es empfiehlt sich, diese Aspekte sorgfältig zu bewerten und gegebenenfalls professionelle Immobilien-Investment-Beratung in Anspruch zu nehmen.
Aktuelle Immobilien-Investment-Trends im deutschen Immobilienmarkt 2025
2024 stabilisierte sich der rückläufige Immobilienmarkt
Seit 2021 erlebte der Immobilienmarkt nach Jahren des Aufschwungs einen regelrechten Sturzflug. Von 2021 bis 2023 sank das Transaktionsvolumen um 40 Prozent auf 213 Milliarden Euro und das in allen Immobilienbereichen. In den acht großen Ballungszentren brach dieser Wert sogar um 53 Prozent ein: das Transaktionsvolumen schrumpfte von 81 Milliarden in 2021 auf 39 Milliarden Euro in 2023. Der Hauptgrund dafür war der rasante Anstieg der Zinsen 2022.
2024 fand die Umkehr dieser Abwärtsspirale statt. In den ersten drei Quartalen des Jahres zog der Wert der Immobilientransaktionen um fünf Prozent an, Immobilienpreise zeigten ein zaghaftes Wachstum. Preise von Eigentumswohnungen lagen im dritten Quartal 0,9 Prozent über dem Niveau von 2023, Einfamilienhäuser stiegen in derselben Zeit um zarte 0,1 Prozent. Nur Mehrfamilienhäuser sanken weiterhin mit einem Rückgang von 2,4 Prozent.
Auch bei Gewerbeimmobilien ist 2024 das Jahr der Umkehr: Der Sinkflug der letzten zwei Jahre scheint gestoppt, siehe dazu die unten angeführte Grafik über die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien. Die Langzeitreihe zeigt das rasante Wachstum der Preise zwischen 2011 und 2022, im Jahr 2024 ist die Trendwende klar erkennbar.
Immobilienmarkt und Nachhaltigkeit
Abgesehen von Preisschwankungen steht der Immobilienmarkt aktuell vor einer der größten Herausforderungen seiner Geschichte: die Nachhaltigkeit. Die Bundesregierung will bis 2045 eine klimaneutrale Immobilienbranche, bis 2033 müssen alle Gebäude der Energieeffizienzklasse D entsprechen. Da rund 60 Prozent der Immobilien schlechtere Effizienzklassen aufweisen, kommt viel Arbeit auf Eigentümer:innen zu – oder ihren Objekten droht das Schicksal eines Stranded Assets.
Dass sich nachhaltige Immobilien lohnen, steht außer Frage, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft Ende 2024 feststellte: Eigentumswohnungen der Klassen A+ und A sind im Schnitt 650 Euro pro Quadratmeter teurer als solche der Klassen D und E. Die Mieten liegen in den effizienten Klassen um knapp einen Euro höher pro Quadratmeter als die der schlechteren. Wie sich die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinnbringend meistern lässt, erklären wir genauer in diesem Artikel.
Digitalisierung und Immobilien
Die Immobilienbranche ist ein digitaler Spätzünder: Während andere Wirtschaftszweige wie Finanzen oder der Automobilsektor schon vor Jahrzehnten darauf setzten, findet der Wandel bei Immobilien erst jetzt statt, mit einem wachsenden Angebot an spezialisierter Software. Besonders für professionelle Immobilienakteur:innen machen digitale Tools Sinn. Nicht nur erlauben sie eine effizientere Bewältigung des Tagesgeschäfts, sondern die Erträge lassen sich leichter steigern und Investitionsentscheidungen mit viel genaueren Daten prüfen.
Der Qualitätssprung, den digitale Tools erlauben, fängt bei der Wahl eines Standorts an, dank umfangreicher und aktueller Geodaten, und reicht bis zu energetischen Sanierungen, die sich mit Hilfe von Simulationen präziser nach dem Verhältnis zwischen Kosten und Nutzen gestalten lassen. Ein Immobilien-Investment muss diese Faktoren und viele weitere berücksichtigen. Auch eine große Menge komplexer Daten lassen sich dank digitaler Lösungen analysieren.
👉 Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Die Vorteile einer Immobilien Software
Strategien für Immobilieninvestments
Wenn es um Strategien für Immobilieninvestments geht, gelten eine Handvoll Grundsätze:
- Die Strategie beginnt bei der Wahl der Objekte
- Die Bewirtschaftung ist ein wesentlicher Teil jeder Strategie
- Kenntnisse der Markttrends sind unumgänglich
- Die beste Strategie ist nicht vor Überraschungen gefeit.
Egal ob Hunderte oder Zehntausende Objekte gehalten werden, die Herausforderungen bleiben ähnlich, auch wenn jeder Immobilientyp Besonderheiten hat. Allen Typen gemein sind Fragen zur Ertragssteigerung, zur Erhöhung der Energieeffizienz, ob sich Digitalisierung lohnt und wie Instandhaltungs- und Baukosten planbarer werden. Allerdings potenzieren sich die Herausforderungen mit der Größe des Portfolios: Je mehr Immobilien, desto mehr Probleme – aber auch desto mehr Chancen.
Denn ab einer gewissen Dimension federn die Gewinne des gesamten Portfolios die Schwierigkeiten einzelner Objekte oder Segmente ab. Kleinere Portfolios oder weniger breit gestreute sind viel anfälliger für Marktveränderungen. Wer in den letzten Jahren nur Handels- oder Gastronomie-Immobilien besaß, den traf die Pandemie viel härter als ein Portfolio mit gesund gestreuten Asset-Klassen. Wer aber in der Pandemie viele Logistik-Objekte hielt, hatte ohne viel dazutun das große Los gezogen: Er profitierte vom Boom des Online-Handels. Die Beispiele zeigen, wie sehr Typologie und Größe eines Portfolios die Strategie beeinflussen.
Für größere Portfolios
Vor dem Kauf den Wert und das Potenzial eines Portfolios prüfen
Besonders vor dem Erwerb von Immobilien ist eine gute Kenntnis der Objekte ausschlaggebend. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kann es auf Herz und Nieren prüfen, wer 10.000 Wohneinheiten an acht Standorten erwirbt, wird es schwerer haben. Hier ist die Qualität der Dokumentation ausschlaggebend und genau dafür gibt es unabhängige Beratungsfirmen. Sie werden die Angaben des Verkäufers überprüfen und feststellen, ob der Preis gerechtfertigt ist. Gleichzeitig werden sie die Potenziale aufzeigen, um den Ertrag eines Portfolios zu steigern sowie die Risiken, die ein Investment bedrohen könnten.
Digitale Erfassung von Portfolios: Der erste Schritt in die Nachhaltigkeit
Idealerweise geht eine Prüfung mit der digitalen Erfassung der Objekte einher, wie es die App Wüest Visits zum Beispiel erlaubt. Damit lassen sich Immobilien strukturiert abbilden, vom Umfeld über die Gebäudestruktur und Ausstattung bis hin zur Haustechnik. Das führt zu einer der wesentlichen Entscheidungen, vor denen Halter:innen von größeren Portfolios stehen: Digitalisierung ja, oder nein? Eigentlich ist die Frage schnell beantwortet: Um ein ganzes Portfolio bestmöglich in die Nachhaltigkeit zu führen, sind laut Expert:innen digitale Lösungen unumgänglich. Warum erläutern wir in diesem Artikel.
Real Estate Management Plattformen
Die Bewirtschaftung von Immobilien besteht aus festen Prozessen, von denen die überwiegende Mehrheit wiederkehrend ist. Vertragswesen, Wartung, Betriebskostenabrechnung oder Reporting, um nur einige zu nennen, lassen sich mit dedizierter Software wesentlich beschleunigen. Zusätzlich erlaubt eine Software, die Potenziale für Ertragssteigerung oder Kostensenkung besser zu identifizieren: Betriebskosten werden über ein ganzes Portfolio hinweg vergleichbar, da alle Daten auf Knopfdruck verfügbar sind. Wüest Partner bietet mit Wüest Dimensions eine digitale Lösung, die alle Aspekte der Immobilienwirtschaft abdeckt und sich an die jeweiligen Bedürfnisse anpassen lässt. Einer der Vorteile ist, dass die digital erfasste Immobilie direkt in die Real Estate Management Plattform gespeist wird.
Markttrends erkennen
Bei einem Immobilieninvestment stellt sich die grundlegende Frage, nicht nur welcher Typ von Immobilien vielversprechend ist, sondern auch welche Regionen im Aufschwung sind oder die besten Renditen versprechen. Dafür ist eine Kenntnis der Marktentwicklungen wichtig, die sich durch Veranstaltungen, Fachpublikationen und spezialisierte Berichte erhalten lässt. Wüest Partner bietet eine Reihe kostenloser Berichte an, die sich jeweils einem Thema widmen: Regionale Wohnmärkte, der Büro- oder Hospitality-Markt, Immobilienwerte sowie Nachhaltigkeit und viele weitere Themen.
Beispielhaftes Rendite-Risiko Profil für die Stadt Gera (2024)
Die oben angeführte Grafik zeigt das Rendite-Risiko-Profil der Stadt Gera im Jahr 2024: Ein Investment in Wohnungen bietet eine potentielle Rendite von 8,5 Prozent, während das Risiko im mittleren Bereich liegt. In seinen Studien zu regionalen Wohnungsmärkten wertet Wüest Partner eine Hülle von Daten aus, um die attraktivsten Städte für Immobilien-Investments zu identifizieren. Ein gutes Beispiel dafür, wie Investment-Entscheidungen immer datenbasierter werden. Immer wieder zeigen die Berichte, dass die interessantesten Investments oft in der Peripherie liegen und nicht nur in den großen Ballungszentren.
👉 Erfahren Sie mehr in unserem Artikel: Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen
Für kleinere Privat-Investor:innen
Für kleinere Investor:innen haben sich über die Zeit drei grundlegende Strategien herausgebildet. Die zwei ersten entsprechen dem Hausverstand, die dritte verlangt schon etwas mehr Kenntnis des steuerlichen Umfelds.
- Buy and Hold: kaufen und auf langfristig halten. Die Immobilie soll stetig Einnahmen generieren und der finanziellen Absicherung dienen. Die Idee ist so alt wie die Immobilienwirtschaft selbst: Vor Einführung der Rentensysteme sicherten sich so Kleinunternehmer ihren Lebensabend. Die Langfristigkeit dieser Strategie relativiert Marktschwankungen.
- Fix and Flip: kaufen, verbessern, verkaufen – innerhalb weniger Jahre. Besonders in steigenden oder angespannten Märkten macht diese Strategie Sinn. Boomt der Immobilienmarkt, kann die Verbesserung geringer ausfallen und trotzdem Gewinne garantieren. Nachteil ist die höhere Kapital- und Arbeitsintensität: Immobilien müssen mit großer Sorgfalt ausgewählt und Verbesserungsarbeiten eng begleitet werden.
- 1/3/10 Strategie: Hier ist das Ziel, steuerliche Vorteile über 10 Jahre zu nutzen. In den ersten drei Jahren sind bis zu 15 Prozent des Immobilienpreises absetzbar. Renovierungen sollten daher in diesem Zeitraum daher gering ausfallen. In den Jahren danach folgen wertsteigernde Arbeiten, ebenfalls absetzbar, nach 10 Jahren lässt sich die Immobilie steuerfrei verkaufen. Der Name ergibt sich aus den steuerlichen Zeitspannen.
Nachhaltige Immobilieninvestments
Hinter dem Schlagwort Nachhaltigkeit verbirgt sich eine Fülle an Bestimmungen, Gesetzen und Labels, die alle die Immobilienbranche stark beeinflussen. Als einer der größten Erzeuger von CO2-Emissionen rückte die Branche verständlicherweise stark ins Visier der Gesetzgebung. Die ist mittlerweile zu einem Dickicht herangewachsen, deswegen bieten wir eine kurze Orientierung, was der Nachhaltigkeitstrend für Immobilien-Investments bedeutet.
ESG-Kriterien und energieeffiziente Modernisierung
Das bekannteste und vielleicht berüchtigtste Akronym der Nachhaltigkeit ist ESG und steht für Environment, Social und Governance. Dieses auf der EU-Taxonomie basierende Kriteriensystem soll die Kapitalflüsse der Finanzmärkte in “grüne” Projekte leiten. Die ESG-Kriterien erlauben, die Nachhaltigkeit von Unternehmen und Finanzinstrumenten umfassend festzustellen. Je nachhaltiger, desto attraktiver für Investments, so der Gedanke.
Da Liegenschaften auch Investitionsobjekte sind, gelten die ESG-Kriterien sowohl für Immobilienunternehmen und ‑fonds als auch für die Immobilien selbst. Derzeit spielen ESG-Kriterien eher im Bereich von größeren Immobilien-Investments eine Rolle. Für Investitionen in einzelne Objekte ist die energetische Performance wichtiger, die mit dem Energie-Effizienz-Ausweis festgestellt wird. ESG-Kriterien wie Energieausweise beeinflussen immer mehr den Zugang zu Finanzierungen.
Vorteile von Nachhaltigkeit für Rendite und Marktwert
Energetisch effiziente Immobilien erzielen höhere Kaufpreise und Mieten. Laut einer Auswertung von Immoscout24 aus Ende 2022 lagen die Angebotspreise von energetisch schlechter gestellten Immobilien bis zu 28 Prozent unter den Preisen effizienterer Objekte. Zusätzlich sind sie krisenresistenter: Beim Preisverfall der vergangenen Jahre hielten energetisch sanierte Immobilien dem Trend besser stand als unsanierte.
Für Immobilien-Investments sind deswegen energetisch mittelmäßig effiziente Gebäude interessant. Zum einen sind sie erschwinglicher, zum anderen erlauben sie weit größere Effizienzsteigerungen als bei Objekten der oberen Effizienzklassen. Dabei muss es nicht das Ziel sein, die bestmögliche Energieeffizienz zu erreichen: Es kann mittelfristig reichen, der Effizienzklasse D zu entsprechen, die ab 2033 für alle Immobilien verpflichtend ist. Da bis 2045 der gesamte Immobiliensektor CO2-neutral sein soll, ist zumindest die Erarbeitung eines CO2-Absenkungs-Pfades zu empfehlen. Klarheit über die bevorstehenden Kosten einer energetischen Effizienzsteigerungen ist für einen Weiterverkauf hilfreich.
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Standort- und Objektwahl: Wo in Deutschland in Immobilien investieren?
Die Lage einer Immobilie entscheidet maßgeblich über die Sinnhaftigkeit einer Investition. Besonders für langfristige Investments ist das Entwicklungspotential einer Gegend von großer Bedeutung. Detaillierte Standortanalysen, die nicht nur Demografie, Preise und Transaktionsvolumen beinhalten, sondern auch die aktuellen und zukünftigen Infrastrukturprojekte, sind daher unumgänglich. Professionelle Immobilienberatungen sammeln umfangreiche Standortdaten und stellen sie ihren Kund:innen zur Verfügung.
Im Kontext von Klimawandel ist bei der Standortwahl auch das Risiko extremer Wetterereignisse zu berücksichtigen. Überschwemmungen, Starkregen, Hitzewellen oder sogar Erdbeben stellen eine Gefährdung nicht nur für Menschen, sondern auch für Immobilien dar. Deswegen sind Klimadaten zusätzlich zu den klassischen Standortangaben von kritischer Bedeutung. Wüest Partner hat dafür eine Risikoanalyse der Klima- und Naturgefahren entwickelt, gepaart mit Strategien, Immobilien gegen extreme Klimabedingungen zu wappnen.
Bei Standorten ist es wie bei Gold: Nicht alles was glänzt ist wertvoll, nicht nur A‑Lagen bieten interessante Investments. In der Peripherie der Ballungszentren, also in den B- und C‑Lagen, liegen viele potentielle Schätze verborgen. Diese lassen sich dank umfassender Datenanalysen heben. In seinen regionalen Marktberichten identifiziert Wüest Partner die Städte Deutschlands mit den besten Verhältnissen zwischen Rendite und Risiko. Ohne datengetriebener Analysen, die heutzutage dank digitaler Lösungen möglich sind, wären solche Potentiale nur ortskundigen vorbehalten.
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Ein Immobilieninvestment ist eine stabile Einnahmequelle durch langfristige Vermietung
Die Vermietung von Immobilien, sei es eine Wohnung, ein Geschäft, ein Büro oder eine andere geeignete Liegenschaft, stellt eine beliebte Form des Immobilieninvestments dar. Einer der Hauptvorteile dieser Anlageart ist die Möglichkeit, durch langfristige Mietverträge stabile Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum zu sichern. Dies bietet nicht nur eine kontinuierliche Einkommensquelle, sondern reduziert auch den Verwaltungsaufwand erheblich, da der häufige Wechsel von Mieter:innen entfällt.
Allerdings gibt es auch Herausforderungen bei der langfristigen Vermietung. Eine davon ist die Schwierigkeit, Mietpreisanpassungen in wachsenden Märkten umzusetzen, um mit der Inflation Schritt zu halten. Zudem ist es auch anspruchsvoller, geeignete Langzeitmieter:innen zu finden. Im Falle eines Mieterwechsels kommt es meist auch zu längeren Leerstandszeiten, was die Rentabilität des Investments beeinträchtigt. Daher ist es wichtig, die potenziellen Risiken und Vorteile sorgfältig abzuwägen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung bei der Verwaltung und Mieterauswahl in Anspruch zu nehmen.
Steuervorteile und Abschreibungen von Immobilieninvestments
Immobilieninvestments bieten für Investor:innen, nicht aber für Eigenheimbesitzer:innen, signifikante Steuervorteile, wie die Möglichkeit, Zinskosten für Darlehen und andere Betriebsausgaben steuerlich geltend zu machen. Zudem können Anschaffungskosten und Nebenkosten teilweise über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich abgesetzt werden. Diese Abschreibungen variieren je nach Alter und Typ des Gebäudes. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Neubauten können zusätzliche Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden.
Wichtig ist, dass sich ausschließlich der Gebäudewert, nicht aber der Grundstückswert, abschreiben lässt. Daher ist eine genaue Aufteilung des Kaufpreises entscheidend. Da die steuerlichen Aspekte von Immobilieninvestments komplex sind, ist es empfehlenswert, sich professionell beraten zu lassen, um die Steuervorteile bestmöglich auszunutzen und regelkonform zu bleiben.
Die mit Immobilieneigentum einhergehenden Steuervorteile sind so signifikant, dass das Deutsche Institut für Wirtschaft diese in einem Positionspapier aus 2021 kritisierte. Investor:innen können Anschaffungs- und Erhaltungskosten abschreiben und Veräußerungsgewinne sind nach einer gewissen Zeit steuerfrei. In manchen Fällen kann es sogar zu einer negativen Steuerbelastung kommen: Wenn die Abschreibungen höher als die Mieteinnahmen sind, was bei Immobilien in Ballungszentren nicht unmöglich ist. In anderen Worten, Immobilien sind steuerlich hochattraktiv.
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Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung und Modernisierung
Das Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung und Modernisierung von Immobilien ist ein zentrales Thema im Immobiliensektor. Insbesondere energetische Sanierungen spielen dabei eine wichtige Rolle, da sie nicht nur den Immobilienwert steigern, sondern auch positive Auswirkungen auf die Umwelt und die Mieter:innen haben.
Energetische Sanierungen umfassen Maßnahmen wie den Ersatz fossiler Heizsysteme durch effizientere Technologien wie Wärmepumpen, die Installation von Photovoltaik-Anlagen, die Verbesserung der Gebäude-Isolierung und den Einbau energieeffizienter Fenster. Diese Maßnahmen führen zu einer Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen, was sowohl die Umwelt schont als auch langfristig zu geringeren Betriebskosten führt.
Für Eigentümer:innen von Immobilien lohnt sich in der Regel eine energetische Sanierung finanziell. Denn der Marktwert der Immobilie steigt meistens durch eine verbesserte Energieeffizienz und eine attraktive Ausstattung. Zudem werden dann auch höhere Mieterträge erzielt, da Mieter:innen bereit sind, für energieeffiziente und umweltschonende Wohnungen mehr zu zahlen. Gleichzeitig profitieren Mietende von niedrigeren Nebenkosten, was die Gesamtmiete reduziert und die Wohnqualität steigert.
Ein weiterer Aspekt ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energie-Effizienz im Immobiliensektor. Angesichts steigender Energiepreise und strengerer Umweltauflagen sind Investitionen in nachhaltige und energieeffiziente Immobilien nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich attraktiv. Immobilien, die diesen Anforderungen entsprechen, haben einen Wettbewerbsvorteil auf dem Markt und sind zukunftssicherer.
Zusammenfassend bieten energetische Sanierungen ein großes Potenzial zur Wertsteigerung von Immobilien. Sie sind ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz sowie zur Nachhaltigkeit und können sowohl für Eigentümer:innen als auch für Mieter:innen finanzielle Vorteile bringen.
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Chancen und Risiken
In den folgenden Abschnitten geben wir Ihnen eine Übersicht der Vor- und Nachteile von Immobilien-Investments
Chancen: Wertsteigerung, Mieteinnahmen, Inflationsschutz
Ein Immobilien-Investment bietet mehrfach Vorteile: Für Investor:innen mit viel Kapital und langfristigen Zielen sind besonders Wohnimmobilien in Zeiten von Null- oder Niedrigzinsen ein relativ sicherer Hafen. Zwar gibt es verzinste Konten, doch Immobilien bieten dank Mieteinnahmen und Wertzuwachs einen besseren Schutz gegen Inflation. Wer nicht über genügend Kapital verfügt, um Immobilien zu kaufen, kann in Fonds oder andere Instrumente investieren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben. Für Investor:innen, die für einen Immobilienkauf auf Finanzierungen angewiesen sind, ist die aktuelle Lage vielversprechend: Die Preise sind auf einem langjährigen Tiefstand und die Kreditzinsen sinken wieder.
Risiken: Marktvolatilität, regulatorische Änderungen, Liquiditätsprobleme
Investor:innen, die kurz- oder mittelfristige Ziele verfolgen, sind stärker den Marktschwankungen des Immobilienmarktes ausgesetzt. Zusätzlich befindet sich der Immobiliensektor in einem Transformationsprozess: In den kommenden 20 Jahren soll er vollständig klimaneutral werden. Das regulatorische Umfeld macht aus einem traditionellen Wirtschaftszweig gewissermaßen Neuland. Um darin gewinnbringend zu agieren, ist weit mehr Expertise und Fachkompetenz notwendig als zuvor. Letztlich hängen mögliche Zinsänderungen wie ein Damoklesschwert über Investor:innen. Deren Höhe entscheidet über das verfügbare Kapital und somit über Handlungsspielräume. Auch wenn die Zinsen derzeit wieder sinken, hat ihr rasanter Anstieg 2022 die ganze Branche in Schock versetzt. Aus der Starre löste sie sich erst in der zweiten Hälfte 2024.
Strategien zur Risikoabsicherung (Diversifikation, Digitalisierung)
Um Risiken wie Marktschwankungen, Zinsänderungen und anderen Ereignissen vorzubeugen, gibt es eine Reihe bewährter Strategien. Die wichtigste ist sicherlich die Diversifikation oder die Streuung des Investments über verschiedene Immobilientypen. Diese Streuung ist in den meisten Immobilienfonds strukturell enthalten. Für Investor:innen, die Immobilien direkt halten wollen, ist Diversifikation entweder mit ausreichend Kapital möglich oder mit sehr sorgfältig ausgewählten Objekten. Eine neuere Strategie zur Risikoabsicherung ist Digitalisierung: Dadurch lassen sich Verwaltungskosten mindern und somit die Renditen steigern – der höhere Cash-Flow erlaubt Schwankungen besser abzufedern. Immobilienberatungen helfen, Strategien zur Risikoabsicherung für das jeweilige Portfolio zu entwickeln.
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Immobilieninvestments meistern mit Wüest Partner: Ihr Partner für fundierte Entscheidungen und nachhaltigen Erfolg
Wüest Partner steht an der Schnittstelle zwischen Expertise und innovativen digitalen Lösungen in der Immobilienwirtschaft. Als unabhängiges Dienstleistungsunternehmen bieten wir seit 1985 unseren Kund:innen fundierte Entscheidungsgrundlagen für ihre Immobilieninvestitionen. Gerade in einem komplexen und regulierungs-intensiven Markt wie dem der Immobilien ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Expert:innen unerlässlich.
Wir verstehen die Herausforderungen und Chancen, die mit umfangreichen Immobilieninvestitionen einhergehen. Mit unserem breiten Leistungsspektrum, das von der Immobilienberatung und -bewertung bis hin zu fortschrittlichen digitalen Lösungen reicht, unterstützen wir Sie dabei, neue Perspektiven zu entdecken und eine nachhaltige Wertschöpfung zu erzielen. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Immobilienziele mit Kompetenz und Innovation zu erreichen. Als führender Immobilienberater aus der DACH-Region decken wir folgende Bereiche ab:
- Investment Consulting: besonders institutionelle Investor:innen profitieren bei der strategischen Planung und Umsetzung des Immobilien-Kapitalanlageportfolios von Wüest Partners langjähriger Expertise – sowohl für Eigen- aus auch Fremdkapitalinvestments. Mehr dazu hier.
- Nachhaltigkeit und ESG: Mit der breit aufgestellten Fachkompetenz von Wüest Partner, die vom Asset-Management bis zu Energie-Expert:innen, Bauingenieur:innen und Architekt:innen reicht, lässt sich die Herausforderung Nachhaltigkeit gewinnbringend meistern.
- Standortanalyse: Dank eigener Tools, die Millionen von Datensätzen sammeln und analysieren, ist jeder Winkel der DACH-Region erfasst. Somit lässt sich für Investments jeglicher Art ein passender Standort auswählen – die Einschätzung von Klimarisiken inbegriffen.
- Digitale Lösungen: Wüest Partner hat proprietäre Tools entwickelt, die alle Aspekte der Immobilienwirtschaft abdecken. Diese lassen sich modulartig auf die eigenen Bedürfnisse maßschneidern. Hier eine Übersicht:
- Wüest Dimensions: die Real Estate Management Plattform, mit der alle Tätigkeiten beschleunigt und optimiert werden, vom Asset-Management über Bewertung bis zur Transaktion.
- Wüest Visits: die App, um Immobilien digital zu erfassen, von der Gebäudehülle bis zur Haustechnik und dem Umfeld. Die strukturierten Daten sind nahtlos in die anderen Lösungen integrierbar.
- Wüest Refurb: erlaubt CO2 Emissionen von Gebäuden festzustellen und gleichzeitig Sanierungskosten und einen CO2-Absenkpfad zu errechnen. Für Makler:innen eignet sich die Lösung auch zur Leadgenerierung.
Beispielhafter CO2-Absenkpfad bis 2050, mit Wüest Refurb berechnet.
FAQ – Häufig gestellte Fragen rund ums Thema Immobilieninvestment
Sind Immobilien eine gute Investition? Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Die Faustregel ist: Immobilien sind eine relativ sichere Bank für Menschen, die langfristige und solide Investments bevorzugen. Wenn keine exorbitanten Renditen erwartet werden, sind Immobilien keine Raketenwissenschaft. Besonders Wohnimmobilien gelten als krisenresistent. Wer jedoch mit Immobilien gut verdienen will, muss eine entsprechende Strategie entwickeln und ertragreiche Objekte erwerben: Das sind vornehmlich Gewerbeimmobilien wie Handel‑, Büro‑, Freizeit‑, Logistikobjekte und größere Wohnportfolios – oder Immobilien selbst entwickeln, mehr dazu in diesem Artikel. Immobilien mit höheren Renditen sind allerdings unweigerlich mit höheren Risiken verbunden.
Welches Immobilieninvestment ist das Beste? In welche Immobilien investieren?
Die Antwort hängt von den Zielen des jeweiligen Investments ab: Soll überschüssiges Geld gut angelegt werden, ohne zu viel Arbeit zu erzeugen, sind indirekte Investments wie Immobilienfonds und andere Instrumente empfohlen. Wenn Immobilien direkt gehalten werden sollen, um viel Geld sicher anzulegen, ohne berauschende Erträge abzuwerfen, sind Wohnimmobilien die richtige Adresse. Wer hohe Renditen erwartet, kann entweder dynamische Fix and Flip Investitionen tätigen oder in ertragreiche Objekte aus dem Bereich Gewerbe investieren. Damit steigt auch der Aufwand und die Komplexität sowie das nötige Fachwissen – und unternehmerische Talent.
Was sind Immobilieninvestments? (Definition und Bedeutung)
Mit Immobilieninvestments wird eine Anlageform bezeichnet, die direkt oder indirekt in Immobilien fließt. Immobilien gelten als vergleichsweise sichere Investition, weil ihr Wert über Jahrzehnte betrachtet kontinuierlich steigt. Allerdings verbirgt das Wort eine ganze Palette von Anlageformen, die sich in direkte und indirekte Investitionen auffächern. Indirekte Investitionen haben den Vorteil, dass andere Personen sich um das Tagesgeschäft kümmern. Die unterschiedlichen Formen indirekter Immobilien-Investitionen sind weiter oben angeführt. Direkte Investitionen bedeuten das Halten und Verwalten von Immobilien. Hier können konservative Anlagestrategien verfolgt werden oder dynamischere, je nach Wunsch und Risikobereitschaft der Investor:innen.
Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in der EU (2010 – 2024)
Was sind alternative Immobilieninvestments?
Alternative Investments sind untypische Anlageformen, die nicht zu den klassischen Finanzinstrumenten wie Aktien, Anleihen, Fonds, Spareinlagen und weiteren gehören. Typische alternative Investments werden z.Bsp. von Hedgefonds oder Private-Equity-Firmen angeboten. Investitionen in Solarenergie, Edelsteine, Kunstwerke zählen auch zu alternativen Investments. Zu deren Merkmalen gehört auch, dass sie nicht von klassischen Emittenten wie Kreditinstituten und Banken angeboten werden. Deswegen unterliegen sie nicht der Bankenaufsicht. Alternative Immobilien-Investments entsprechen auch diesen Merkmalen: Dazu gehören z.Bsp. digitale Crowd-Investments und Immobilien-ETFs.
Lohnt es sich noch in Immobilien zu investieren?
Allgemein betrachtet ist die Frage klar: Immobilien sind eine relativ sichere Investition und langfristig krisenresistent. Deswegen sind insbesondere Immobilienfonds und andere indirekte Immobilieninvestments eine gute Anlaufstelle für diejenigen, die ihr Geld arbeiten lassen wollen. Bei direkten Investments ist die Antwort differenzierter: Es hängt von den Immobilien ab, in die investiert werden soll, von der Kompetenz und Erfahrung der Investor:innen, ihren Erwartungen und der jeweiligen Marktlage. Aktuell z.Bsp. ist der Markt vorteilhaft für Käufer:innen, in den Jahren 2010 bis 2021 hatten dafür Verkäufer:innen die Oberhand. Eine fundierte Antwort fällt leichter für spezifische Kaufprojekte – Immobilienberatungen sind dafür eine gute Anlaufstelle.
Warum in Immobilien investieren
Bei allen Booms und Flauten sind Immobilien-Investments langfristig betrachtet, bzw. in Jahrzehnten gerechnet, eine der sichersten Anlageformen. Das gilt besonders, wenn keine spektakulären, dafür solide Renditen erwartet werden. Höhere Rendite-Erwartungen gehen mit höheren Risiken einher und oft auch mit höherem Aufwand. Ein guter Mittelweg zwischen Rendite und Risiko sind indirekte Immobilien-Investments, wie Fonds, Aktien, Anleihen oder REITs. Siehe dazu den Abschnitt weiter oben.
Wann in Immobilien investieren
Auch hier ist eine pauschale Antwort schwierig. Aktuell bietet der Markt Investor:innen sehr vorteilhafte Bedingungen: Die Preise sind auf einem langjährigen Tief, Zinsen haben wieder ein verträgliches Niveau erreicht und besonders Wohnraum ist in Ballungszentren auf absehbare Zeit Mangelware. Aber auch wenn der Immobilienmarkt sich im Aufwind befindet, bietet er gute Gelegenheiten für Investor:innen. Entscheidender als der Zeitpunkt ist das Potential des jeweiligen Kaufprojekts sowie die Erfahrung und Kompetenz der Investor:innen.
Wie in Immobilien investieren
Gerade heutzutage sind die Möglichkeiten sehr vielfältig. Wer über geringes Kapital verfügt, kann über Fonds, Aktien oder Anleihen in Immobilien investieren oder über neuere Formen wie digitale Crowdinvestments z.Bsp. Wer über mehr Kapital verfügt, kann direkt in Immobilien investieren und eine der drei klassischen Strategien verfolgen: Buy and Hold, Fix and Flip oder 1/3/10. Siehe dazu den Abschnitt weiter oben.
Was macht man als Immobilieninvestor?
Immobilien-Investor:innen legen Geld in Liegenschaften an mit der Erwartung, einen Ertrag daraus zu generieren. Eine Immobilien-Investition unterscheidet sich grundlegend vom Erwerb von Wohnraum als Selbstnutzer:in. Letzteres deckt einen Eigenbedarf, ersteres ist eine reine Kapitalanlage. Finanzierungen finden sich leichter für Kapitalanlagen als für Wohnraumerwerb.
Wie viel sollte man in Immobilien investieren?
Hier gibt es keine Grenze, wohl aber Regeln – und wie immer hängt es von der Menge an verfügbarem Kapital ab und von den Erwartungen der Investor:innen. Wer etwas Geld sicher anlegen will, der ist vermutlich mit indirekten Investitionen wie Immobilienfonds gut bedient. Wer viel Geld anlegen möchte, sollte auf eine gesunde Diversifikation seiner Investitionen achten, um seine Anlage vor Risiken so gut wie möglich zu schützen. Andernfalls droht aus der Investition eine reine Wette zu werden. Wer sich auf Immobilien-Investitionen konzentrieren will, sollte in unterschiedliche Immobilientypen investieren. Erfahrungs- oder Kompetenzdefizite lassen sich durch das Heranziehen von Immobilienberatungen kompensieren.
Können Investor:innen reich werden mit Immobilien?
Reich werden ist weniger eine Frage der Investition als der Investor:innen. Auch mit Schampoo wurden Menschen Millionäre, wie der ehemalige Friseur Mark Constantine. Seine Kette “Lush” ist in 50 Ländern vertreten und setzt 800 Millionen Euro um. Das ist mit Immobilien ähnlich, deswegen lautet die Antwort: Es hängt von der Immobilie ab, dem Talent der Investor:innen und deren Ausgangslage, bzw. mit wie viel Geld sie starten. Der Aufbau eines Immobilienvermögens ist möglich, die Länge bis zur Zielerreichung kommt auf die Höhe des Startkapitals an. In jedem Fall gilt: Immobilien-Investitionen verbessern und sichern die finanzielle Situation ab. Nicht durch Zufall investieren Verwalter:innen großer Vermögen wie Versicherungen in Immobilien. Self-made-Millionäre machen es ihnen gleich, wie die Samwer-Brüder: Sie starteten mit Internet-Firmen wie Joomla, Lieferando und Zalando. Ihren Reichtum legen sie heute in Immobilien an.
Ist ein Vermögensaufbau mit Immobilien sinnvoll?
Ein Vermögensaufbau ist mit Immobilien überaus sinnvoll, da Banken bevorzugt Kredite mit Immobilien absichern. Wer beim Aufbau eines Vermögens sich nicht nur auf Immobilien konzentrieren will, dem können Immobilien gewissermaßen als Startrampe dienen. Ist ein Gebäude im Eigentum und abbezahlt, kann damit eine Finanzierung für Investitionen in weitere Bereiche gesichert werden. Zusätzlich bieten Immobilien Steuervorteile, die beim Vermögensaufbau hilfreich sind. Wie sich ein Immobilienportfolio aufbauen lässt, erklären wir in diesem Artikel.
In Aktien oder Immobilien investieren
Beide Anlageformen haben eines gemein: langfristig weisen sie einen soliden Wertzuwachs auf. Aktien sind zwar sehr viel volatiler als Immobilien, aber über die Jahrzehnte betrachtet, performen Aktien weit besser als Immobilien, zumindest in den USA, wie u.a. Grafik zeigt. Allerdings wollen Investor:innen nicht unbedingt Jahrzehnte warten, um die Früchte ihrer Anlage zu ernten. Die Hauptunterschiede beider Anlageformen sind: Aktien-Investitionen eignen sich besser für kurz- und mittelfristige Investitionen und benötigen weniger Startkapital. Der Nachteil ist das erhöhte Risiko. Immobilieninvestitionen sind traditionell langfristige Unterfangen, die dafür steuerliche Vorteile bieten und spätere Finanzierungen erleichtern. Wer das Beste aus beiden Welten vereinen will, kann in Finanzinstrumente wie REITs investieren, siehe dazu den Abschnitt weiter oben.
In Gold oder Immobilien investieren
Gold und Immobilien gelten beide als sichere Anlage, unterscheiden sich jedoch radikal voneinander. Der größte Unterschied ist sicherlich die Liquidität und Mobilität: Gold kann schnell in Bargeld umgetauscht werden – und das überall auf der Welt. Der Verkauf von Immobilien dauert hingegen Monate, manchmal sogar Jahre, sie eignen sich auch eher für stetige Einnahmen als für schnelles Geld. Dafür bieten sie Steuervorteile und haben eine Hebelfunktion, da sie für weitere Kredite beliehen werden können. Hier kommt es auf die Präferenzen der Investor:innen an. Wer Vermögensaufbau offen denkt, ist sicherlich gut beraten, einen Teil seines Vermögens in Gold anzulegen.
In Immobilien investieren mit wenig Geld
Besonders indirekte Immobilien-Anlageformen erlauben einen Einstieg auch ohne viel Kapital. Mitunter reichen Beträge im drei- oder vierstelligen Bereich, wie bei Crowdinvesting, Immobilienaktien oder manchen Immobilienfonds. Im Bereich der ETFs (Exchange-Traded-Funds, börsengehandelter Indexfonds) gibt es auch spezifische Immobilienprodukte. Einer der größten Immobilien-ETF-Anbieter, iShares, kommt aus dem Immobilienbereich: Dahinter steht der weltweit größte Vermögensverwalter Blackrock, der in Deutschland der erste Einzelaktionär aller DAX-Unternehmen ist.
Wie viel Geld braucht man um in Immobilien zu investieren
Mit Finanzinstrumenten wie Fonds, Aktien, ETFs und Crowdinvesting reichen schon kleine Beträge, um in Immobilien zu investieren. Daher ist eine Immobilieninvestition nicht mehr von der Menge an Kapital abhängig, zumindest wenn es eine indirekte ist. Wer direkt in Immobilien investieren will, sollte über einen mittleren fünfstelligen Betrag verfügen. Für den Erhalt eines Kredits zur Finanzierung eines Immobilienkaufs sind in der Regel um die 20 Prozent des Kaufpreises notwendig.
Online in Immobilien investieren
Crowdinvesting und ETF-Anbieter erlauben Online-Investitionen. Gepaart mit niedrigen Investitionssummen ab 50 Euro erschließt das einen ganz neuen Markt für Privatinvestor:innen. Allerdings sollte man bei der Auswahl der Crowdinvesting-Projekts oder ETFs sehr sorgfältig sein. So gelten ETFs erst als interessant, wenn sie ein Investitionsvolumen von 100 Millionen US-Dollar aufweisen. Bei Crowdinvestments handelt es sich eher um Einzelprojekte wie die Sanierung eines Gebäudes. Auch wenn die Renditen von fünf oder sechs Prozent interessant wirken, bewegen sich unseriöse Akteur:innen in diesem Bereich. Der Finanzjournalist Stefan Loipfinger erklärt in seinem Buch “Achtung! Anlegerfallen!” wie sich die Spreu vom Weizen trennen lässt.
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Letzte Aktualisierung: 22. April 2025