Energetische Sanierungen: 3 Gewinner

Energetische Sanierungen von Renditeliegenschaften stellen im Idealfall einen Gewinn für alle drei invol­vierten Parteien dar: für Umwelt, Eigentümer und Mieter. Die Umwelt und mit ihr die ganze Gesellschaft profi­tiert, wenn dank einer effizi­enten Sanierung ein Gebäude umwelt­scho­nender betrieben werden kann. Die Eigentümer können den Marktwert ihrer Liegenschaften steigern, wenn sie die Investitionskosten durch höhere Mieterträge finan­zieren können. Und die Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete überkom­pen­siert wird.

Energetische Sanierungen bei Mehrfamilienhäusern

Im Rahmen eines Pilotprojekts haben wir energe­tische Sanierungen von zwölf Mehrfamilienhäusern im Deutschschweizer Mittelland mit einer Marktwertsumme von 230 Millionen Franken bezüglich der Kriterien Umwelt, Eigentümer und Mieter analy­siert. In zehn Fällen ist der Wert der Liegenschaft durch die energe­tische Sanierung gestiegen. Die Bruttomiete – bestehend aus Nettomiete, Heizkosten und weiteren Nebenkosten – hat sich für die Mieter bei elf der zwölf unter­suchten Gebäude reduziert, da dank der energe­ti­schen Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als sich die Nettomiete im Rahmen der mietrechtlich zuläs­sigen Überwälzung erhöht hat.

Auswirkungen auf Umwelt, Eigentümer und Mieter

Von der Reduktion der Nebenkosten profi­tiert der Eigentümer im Verlaufe der Jahre zusätzlich, wenn im Rahmen der natür­lichen Mieterfluktuation neue Mieter einziehen. Diese Neumieter sind bei gleicher Bruttomiete bereit, dank der tieferen Nebenkosten eine höhere Nettomiete zu zahlen, als dies ohne die energe­tische Sanierung der Fall wäre. In diesem Projekt wurden die sanie­rungs­be­dingten Marktwertveränderungen anhand der Discounted-Cashflow-Methode berechnet. Dabei werden aus Sicht des Eigentümers die zukünf­tigen Mieterträge sowohl der heutigen Mieter als auch derje­nigen Mieter, die nach einer natür­lichen Mieterfluktuation einziehen, berück­sichtigt. Damit eröffnet das in diesem Bericht vorge­stellte Projekt den Investoren eine neue Perspektive. In anderen Berechnungen wurde die Wirtschaftlichkeit unter­schätzt, da die höheren Erträge, die der Eigentümer dank der tieferen Nebenkosten bei einer Neuvermietung einnehmen kann, vernach­lässigt wurden.

Für das Projekt wählten wir bewusst Liegenschaften mit hohen Heizkosten aus. Bei allen zwölf simulierten Sanierungen wurde jeweils die Heizung ersetzt. Besonders wenig CO₂ verur­sacht der Betrieb von Wärmepumpen, deren Strom durch den Einbau einer Fotovoltaikanlage bilan­ziell übers Jahr gedeckt werden kann. Durch den Einsatz von Wärmepumpen sinken zudem die Heizkosten. Der Einbau verein­facht sich, wenn die Bedingungen vor Ort eine effiziente Investition zulassen, etwa indem die Bohrung einer Erdsonde zur Wärmegewinnung zugelassen ist. Damit rücken ältere Wohngebäude mit hohen Nebenkosten in struk­tur­schwachen Regionen in den Fokus. Diese Liegenschaften stossen einer­seits besonders viel Treibhausgase aus, anderer­seits werden sie unter­durch­schnittlich oft saniert, da die Überwälzung von wertver­meh­renden Investitionen an schlech­teren Lagen proble­ma­tisch ist. Wenn bei solchen Liegenschaften vermehrt fossile Wärmeerzeuger ersetzt werden (wo nötig in Kombination mit einer punktu­ellen Verbesserung der Dämmung), kann der Beitrag des Gebäudeparks zur Erreichung der Klimaziele besonders effizient erfolgen.

Die komplette Studie finden Sie hier.

Zusätzliche Informationen erhalten Sie auch in einem Kurzvideo.

Weitere Studie

Folgende Studie rund um die Nachhaltigkeit und Klimaziele wurde im Immo-Monitoring veröf­fent­licht:

Nachhaltigkeit von Sanierungen: Wer sind die Gewinner? (Immo-Monitoring 2020 | 1, Winter-Update)