Energe­tische Sanie­rungen: 3 Gewinner

Energe­tische Sanie­rungen von Rendi­te­lie­gen­schaften stellen im Idealfall einen Gewinn für alle drei invol­vierten Parteien dar: für Umwelt, Eigen­tümer und Mieter. Die Umwelt und mit ihr die ganze Gesell­schaft profi­tiert, wenn dank einer effizi­enten Sanierung ein Gebäude umwelt­scho­nender betrieben werden kann. Die Eigen­tümer können den Marktwert ihrer Liegen­schaften steigern, wenn sie die Inves­ti­ti­ons­kosten durch höhere Mieterträge finan­zieren können. Und die Mieter gewinnen, wenn die Neben­kosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Netto­miete überkom­pen­siert wird.

Energe­tische Sanie­rungen bei Mehrfa­mi­li­en­häusern

Im Rahmen eines Pilot­pro­jekts haben wir energe­tische Sanie­rungen von zwölf Mehrfa­mi­li­en­häusern im Deutsch­schweizer Mittelland mit einer Markt­wertsumme von 230 Millionen Franken bezüglich der Kriterien Umwelt, Eigen­tümer und Mieter analy­siert. In zehn Fällen ist der Wert der Liegen­schaft durch die energe­tische Sanierung gestiegen. Die Brutto­miete – bestehend aus Netto­miete, Heizkosten und weiteren Neben­kosten – hat sich für die Mieter bei elf der zwölf unter­suchten Gebäude reduziert, da dank der energe­ti­schen Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als sich die Netto­miete im Rahmen der mietrechtlich zuläs­sigen Überwälzung erhöht hat.

Auswir­kungen auf Umwelt, Eigen­tümer und Mieter

Von der Reduktion der Neben­kosten profi­tiert der Eigen­tümer im Verlaufe der Jahre zusätzlich, wenn im Rahmen der natür­lichen Mieter­fluk­tuation neue Mieter einziehen. Diese Neumieter sind bei gleicher Brutto­miete bereit, dank der tieferen Neben­kosten eine höhere Netto­miete zu zahlen, als dies ohne die energe­tische Sanierung der Fall wäre. In diesem Projekt wurden die sanie­rungs­be­dingten Markt­wert­ver­än­de­rungen anhand der Discounted-Cashflow-Methode berechnet. Dabei werden aus Sicht des Eigen­tümers die zukünf­tigen Mieterträge sowohl der heutigen Mieter als auch derje­nigen Mieter, die nach einer natür­lichen Mieter­fluk­tuation einziehen, berück­sichtigt. Damit eröffnet das in diesem Bericht vorge­stellte Projekt den Inves­toren eine neue Perspektive. In anderen Berech­nungen wurde die Wirtschaft­lichkeit unter­schätzt, da die höheren Erträge, die der Eigen­tümer dank der tieferen Neben­kosten bei einer Neuver­mietung einnehmen kann, vernach­lässigt wurden.

Für das Projekt wählten wir bewusst Liegen­schaften mit hohen Heizkosten aus. Bei allen zwölf simulierten Sanie­rungen wurde jeweils die Heizung ersetzt. Besonders wenig CO₂ verur­sacht der Betrieb von Wärme­pumpen, deren Strom durch den Einbau einer Fotovol­ta­ik­anlage bilan­ziell übers Jahr gedeckt werden kann. Durch den Einsatz von Wärme­pumpen sinken zudem die Heizkosten. Der Einbau verein­facht sich, wenn die Bedin­gungen vor Ort eine effiziente Inves­tition zulassen, etwa indem die Bohrung einer Erdsonde zur Wärme­ge­winnung zugelassen ist. Damit rücken ältere Wohnge­bäude mit hohen Neben­kosten in struk­tur­schwachen Regionen in den Fokus. Diese Liegen­schaften stossen einer­seits besonders viel Treib­hausgase aus, anderer­seits werden sie unter­durch­schnittlich oft saniert, da die Überwälzung von wertver­meh­renden Inves­ti­tionen an schlech­teren Lagen proble­ma­tisch ist. Wenn bei solchen Liegen­schaften vermehrt fossile Wärme­er­zeuger ersetzt werden (wo nötig in Kombi­nation mit einer punktu­ellen Verbes­serung der Dämmung), kann der Beitrag des Gebäu­de­parks zur Errei­chung der Klima­ziele besonders effizient erfolgen.

Die komplette Studie finden Sie hier.

Zusätz­liche Infor­ma­tionen erhalten Sie auch in einem Kurzvideo.

Weitere Studie

Folgende Studie rund um die Nachhal­tigkeit und Klima­ziele wurde im Immo-Monitoring veröf­fent­licht:

Nachhal­tigkeit von Sanie­rungen: Wer sind die Gewinner? (Immo-Monitoring 2020 | 1, Winter-Update)