Mit einem erfolgreichen Asset Management Ihre Immobilienziele erreichen

Im Herbst 2023 erschüt­terte eine spekta­kuläre Pleite die Immobilienbranche. René Benko und sein 20 Milliarden Euro schweres Imperium, die Signa Holding, rutschte in die Insolvenz. Trotz einma­liger Objekte, wie das KaDeWe, das Chrysler Building in New York und über 130 Warenhäuser in den besten 1a-Lagen Deutschlands. Das zeigt eins: Auch die besten Assets der Welt helfen wenig, wenn das Management nicht stimmt.

Zwar hatte Signa eine beein­dru­ckende Dimension erreicht, vornehmlich dank äußerer Umstände wie niedrigen Zinsen und einer ständigen Zufuhr frischen Kapitals. Gleichzeitig ist Signa das Anti-Beispiel eines guten Asset Managements. Dieses zielt nicht auf kurzfris­tiges Wachstum ab, sondern auf ein gesundes und nachhal­tiges, das ein Portfolio so aufstellt, dass es auch stärkeren Veränderungen wie unerwartete Zinsvariationen und steigende Baukosten überstehen kann.

In diesem Artikel zeigen wir die unter­schied­lichen Aspekte des Asset Managements, was es Eigentümer:innen bringt und an welchen Merkmalen sich dessen Qualität ausmachen lässt.

Asset Management Immobilien Definition

Was sind Asset Management Immobilien? Der Begriff wird in der Immobilienbranche etwas ungenau verwendet. Vermögensverwaltung, so die eigent­liche Bedeutung, kann jede Form von Vermögen bedeuten: Wertpapiere, Beteiligungen, Konto-Bestände usw. Der vollständige Begriff ist Real Estate Asset Management (REAM). Damit wird auch der finan­zielle Schwerpunkt definiert: Asset Management hat als Ziel, die finan­zielle Performance von Immobilien zu optimieren.

In der Hierarchie des Immobilien-Managements, siehe u.a. Grafik, ist das Asset Management zwischen dem strate­gi­schen Portfolio- und dem pragma­ti­schen Property-Management angesiedelt. Asset Manager:innen sind Dienstleister:innen oder interne Mitarbeitende, welche die Strategie ihrer Auftraggeber:innen umsetzen. Das können Portfolio-Manager:innen, Investor:innen oder Eigentümer:innen sein. Asset Manager:innen agieren weitgehend selbständig, um finan­zielle Ziele wie Renditesteigerung und Werterhöhung der Immobilien zu erreichen.

Was ist der Unterschied zwischen Property Management und Asset Management?

Das Property Management ist wiederum dem Asset Management unter­stellt. Property Manager:innen kümmern sich um die alltäg­lichen Aufgaben: Vermietungs- und Mietvertragsmanagement, Ausgabenkontrolle bei Reparaturen und Instandhaltungen. Sie setzen die Strategie des Asset Managements um, welche Weichenstellungen wie die Aufwertung der Anlage, Zukauf weiterer Objekte oder energe­tische Sanierungen festlegt. Als ausfüh­render Arm des Asset Managements liegen derartige Maßnahmen in der Verantwortung des Property Managements.

Herausforderungen im Asset Management von Immobilien

Ist das Verwalten von Immobilien eine komplexe Angelegenheit? Das hängt von den Zielen der Eigentümer:innen oder Investor:innen ab. Geht es lediglich um eine sichere Geldanlage mit niedrigen Renditen, stellt es mitunter eine überschaubare Herausforderung dar. Wenn aber das Ziel höhere Renditen und ein stetiger Wertzuwachs sind, ist eine dynamische Steuerung und Optimierung des Assets gefordert. Genau dafür gibt es das Asset-Management, das die Anlageziele und die Entwicklungen des Immobilienmarktes und des regula­to­ri­schen Umfelds stets im Blick hat, um Immobilien auf einen gewinn­brin­genden Kurs auszu­richten – und zu halten.

Eine nicht zu unter­schät­zende Herausforderung beim Asset-Management ist die Kommunikation und Koordination: Es gilt erstens auf Seite der Eigentümer:innen bzw. Investor:innen alle Beteiligten auf dem Laufenden zu halten und über den Fortschritt der Strategieumsetzung zu infor­mieren. Hier sind viele weitere Stakeholder:innen invol­viert, allen voran das Portfolio-Management und Geldgeber:innen. Zweitens geht es um den Kontakt zum Property Management, dem das Tagesgeschäft der Immobilienverwaltung zufällt. Im Fall von größeren Arbeiten wie Instandhaltungen, Renovierungen oder energe­ti­schen Sanierungen geht es um die Koordination der vielen Akteur:innen, von der Auswahl der Dienstleister:innen bis zur Begleitung der Arbeiten.

Eine zusätz­liche Herausforderung ist das Risikomanagement. Zum einen gibt es Marktrisiken: Der Immobilienmarkt ist nicht vor Krisen gefeit, die Teilbereiche entwi­ckeln sich unter­schiedlich. Dazu kommen opera­tio­nelle Risiken, wie Schäden durch Extremwetter, Ansteigen der Energiepreise oder regula­to­rische Risiken, wie Ungewissheiten bei der Einführung eines neuen Gesetzes – Stichwort Heizungsgesetz.

Auch wenn neue Gesetze und Bestimmungen klar sein sollten: Die aus dem Bereich Nachhaltigkeit stellen eine weitere Herausforderung dar. Bis 2030 müssen alle Wohnhäuser der Energieeffizienzklasse E entsprechen, bis 2033 der Klasse D. Das bedeutet, dass 60 Prozent aller Gebäude in Deutschland energe­tisch saniert werden müssen. Um diese Wende gewinn­bringend zu vollziehen, bedarf es einer fundierten Expertise, ansonsten drohen die Kosten der Sanierung die Rendite zu mindern. Klug durch­ge­führte Sanierungen erlauben es, Rendite und den Wert einer Immobilie zu steigern. In jedem Fall stellen die Nachhaltigkeitsziele die Immobilienbranche unter Zugzwang: Ohne Sanierung droht vielen Objekten das Schicksal eines Stranded Assets. Mehr über die energe­tische Sanierung von Immobilien lesen Sie hier.

Immobilien Asset Management Best Practices

Sechs klare Ziele für Ihr Immobilienportfolio

Asset Management lässt sich auf ganz unter­schied­liche Arten durch­führen, so unter­schiedlich wie Immobilien und deren Eigentümer:innen sind. Deswegen ist die Definition klarer Ziele und Handlungsspielräume entscheidend. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Aspekte, die beim Asset Management zu berück­sich­tigen sind:

1. Jedes Portfolio braucht eine langfristige Vision: Als erster Schritt sollte eine langfristige Vision für das Portfolio festgelegt werden, denn diese bestimmt alle weiteren Maßnahmen.
2. Definition messbarer Ziele: Die Umsetzung der Vision geschieht mit spezi­fi­schen und messbaren Zielen, allen voran finan­zielle. Dazu gehören die Höhe der Rendite und des Umsatzes, die erreicht werden sollen, sowie eventuell deren Steigerung. Ein weiteres Ziel ist in der Regel die Erhöhung des Portfoliowerts.
3. Risikotoleranz: Auf welchen Wegen und wie schnell diese Ziele erreicht werden, hängt von der Risikotoleranz ab. Eine umfas­sende Asset Management Strategie legt auch diese fest, meist in der Form eines Investitions-Korridors, der die Verwendung der finan­zi­ellen Mittel bestimmt.

Beispiel: Zu viel Risiko lässt Riesen stürzen. Um auf den Fall von René Benko zurück­zu­kommen, so hatte dieser sicherlich eine hohe Risikoaffinität, anders lässt sich das rasante Wachstum der Signa-Gruppe nicht erklären: Von Null auf 20 Milliarden Euro in zwei Dekaden ist nur möglich mit hohen Risiken. Das wird jetzt für alle sichtbar: Weicht die Schönwetterlage trüberen Tagen, so kann sogar ein Milliarden-Imperium kolla­bieren. Eine konser­va­tivere Strategie hätte sicherlich weniger Prestige-Projekte hervor­ge­bracht, dafür hätten Rücklagen für mehr Resilienz gesorgt.

4. Diversifizierung und Nachhaltigkeit: Weitere Weichenstellungen bei der Asset Management Strategie sind die Themen Diversifizierung und Nachhaltigkeit. Wollen die Eigentümer:innen sich auf einen Immobilienbereich konzen­trieren, auch Assetklassen genannt, wie Wohnen, Gewerbe, Freizeit? Oder wollen sie ihr Portfolio durch­mi­schen, um einen Mix aus verläss­lichen und rendi­te­stär­keren Objekten zu erreichen.
   Die Nachhaltigkeit ist mittler­weile eine gesetz­liche Vorgabe, hier wäre die grund­le­gende Entscheidung, wie schnell und welchen Grad an Umweltschonung das Portfolio erreichen soll. Aber rein theore­tisch könnte Eigentümer:innen die Entscheidung treffen, sich nicht an die Nachhaltigkeitsbestimmungen zu halten. In diesem Fall muss das Asset Management die Konsequenzen ermitteln und prüfen, ob dieser Weg gangbar ist.
5. Ziele zeitlich definieren: Alle Ziele müssen in einen zeitlichen Rahmen gefasst und diese in Zwischenziele unter­teilt werden. Dies ist von kriti­scher Bedeutung, um die Steuerung des Portfolios zu messen und bei Bedarf zu ändern. Das bedingt auch den vorletzten Baustein eines guten Asset Managements und zwar dessen regel­mäßige Überprüfung und Anpassung. Die Immobilienbranche ist dynamisch, wir sehen es gerade bei der Entwicklung der Baupreise und der Zinsen. Zusätzlich ist Immoblien-Management keine exakte Wissenschaft. So können die Marktbedingungen sich ändern und Ziele irrelevant machen, deswegen ist Flexibilität beim Management notwendig.
6. Reporting: Der letzte Baustein ist die Dokumentation und das Reporting. Diese müssen syste­ma­tisch und gut struk­tu­riert sein, bei Immobilienfonds ist dies eine gesetz­liche Notwendigkeit, aber zur Nachvollziehbarkeit und Überprüfung der Strategie-Umsetzung ist das von grund­le­gender Bedeutung.

Wie Sie mit einem Asset Management Plan Risiken identifizieren und minimieren können

Ein bisher nicht behan­delter Punkt des Asset Managements ist die Risikominimierung. Die Unsicherheiten, denen Immobilien ausge­setzt sind, liegen in Zeiten des Klimawandels auf der Hand, bzw. sind unüber­sehbar: extreme Wetterereignisse wie Überschwemmungen, Hitzewellen und Starkregen, die die Substanz von Immobilien gefährden. Viel planbarer als diese sind die Nachhaltigkeits-Bestimmungen, um die Effekte des Klimawandels einzu­dämmen.

Nachhaltigkeit erzeugt Ungewissheit

Diese stellen aus mehreren Gründen eine Form von Risiko dar. Die Nicht-Beachtung davon kann aus Immobilien Stranded Assets machen oder Objekte, die aus dem Markt fallen. Schon heute sind die Preise für energe­tisch ineffi­ziente Gebäude um einiges geringer als die mit guten energe­ti­schen Eigenschaften und bei fluktu­ie­renden Energiepreisen achten Käufer:innen und Mieter:innen verstärkt darauf.

Orientierung im weiten Feld der Nachhaltigkeit

Für Eigentümer:innen und Asset Manager:innen stellen sie ebenfalls eine Herausforderung dar, denn es herrscht auf diesem Gebiet eine große Unsicherheit. Welche Maßnahmen sind sinnvoll, wann sollen sie ergriffen werden? Hier kann eine Beratungsfirma zur Seite stehen. Spezialisierte Energieberater:innen sind jedoch mitunter weniger hilfreich als Berater:innen, die zusätzlich das Immobiliengeschäft kennen. Er wird die Kosten und Konsequenzen der vielen möglichen Maßnahmen präziser auf ein bestimmtes Portfolio ausrichten können.

Klassische Risiken besser einschätzen

Zu den klassi­schen Risiken gehören die gesetz­lichen Bestimmungen, die sich in regel­mä­ßigen Abständen ändern oder die Nachfrage nach Wohn- oder Gewerberäumen, die ebenfalls Fluktuationen unter­liegen. Auch die Dynamik des Umfelds gehören dazu. So können Infrastrukturprojekte, Veränderungen des öffent­lichen Verkehrs oder demogra­fische Entwicklungen einen Einfluss auf einzelne oder mehrere Objekte haben, allen voran auf den Preis. Im Fall einer geplanten Portfolio-Erweiterung durch Akquisitionen oder Bauvorhaben, birgt die Wahl der Standorte gewis­ser­maßen ein Risiko. Vielleicht sind diese aktuell attraktiv, aber wie sieht es in zehn Jahren aus? Alles Fragen, die Teil eines quali­tativ hochwer­tigen Asset Managements sein sollten.

Beratungsfirmen helfen bei der Risikoerkennung

Auch hier kann eine Beratungsfirma Asset Manager:innen unter­stützend zur Seite stehen, was anbetracht der Komplexität einzelner Aspekte, insbe­sondere der Nachhaltigkeit, eine große Orientierungshilfe darstellen kann. Allein um die klima­be­dingten Risiken zu ermessen, hat Wüest Partner mehrere Instrumente entwi­ckelt, wie das Erdbeben-Risiko Assessment Tool oder den Urban Heat Vulnerability Index. Damit werden die von Hitzewellen besonders betrof­fenen Zonen deutsch­landweit identi­fi­ziert, was Rückschlüsse auf die Aufenthaltsqualität und die Gefährdung der Nutzer:innen erlaubt und somit auf die Attraktivität dieser Orte. Für die Entwicklung eines für das jeweilige Portfolio passenden CO2-Absenkpfads bietet die Beratungsfirma seine Lösung den Emissions- und Investitions-Rechner.

Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Effektives Asset Portfoliomanagement von Immobilien – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen

Immobilien-Rentabilität steigern mit effektivem Asset Management

Auch wenn die vorste­henden Aspekte klar definiert sind, steht und fällt das Asset Management in der Praxis mit der Kenntnis des Portfolios. Erst wenn entschei­dende Merkmale bekannt sind wie Struktur, Alter, technische Ausstattung, Dienstleister‑, Einkauf- und Standortanalyse, um nur einige Punkte zu nennen, ist eine Grundlage für alle weiteren Entscheidungen vorhanden. Die Qualität dieser Kenntnis hat einen direkten Einfluss auf die Qualität des Asset Managements.

Folglich ist ohne Kenntnisse des Portfolios kein gutes Asset Management möglich. Dies mag zwar wie eine Binsenweisheit klingen, nur ist die Kenntnis des eigenen Portfolios nicht immer in der notwen­digen Tiefe gegeben. Dies kann verschiedene Ursachen haben, wie Eigentümer- oder Personalwechsel, unsys­te­ma­tische Datenerfassung oder unzurei­chende Schnittstellen zwischen dem Property und dem Asset Management. Nicht zuletzt kann ein Portfolio eine Dimension haben, die einen Überblick gar nicht mehr möglich macht, zumindest nicht mit analogen Mitteln. Daher empfiehlt sich heutzutage die digitale Erfassung des Portfolios.

Benutzen Sie digitale Lösungen für ein effizientes, datengestütztes Asset Management von Immobilien

Lösungen für die digitale Modellierung eines Portfolios

Mit digitalen Lösungen wie der App Wüest Visit werden Objekte struk­tu­riert und umfassend erfasst, von der Ausformung über die technische Ausstattung bis hin zum Umfeld. Diese digitale Modellierung ist besonders für die energe­tische Effizienzsteigerung fast schon unumgänglich, lässt sich aber genauso gut auch für die Instandhaltung oder Umbauten nutzen. Diese Bereiche sind so reich an Möglichkeiten, dass spezi­fische Maßnahmen idealer­weise anhand der Simulation deren Kosten und Wirkungen ausge­sucht werden, um die bestmög­liche für das jeweilige Portfolio zu wählen. Solche Simulationen sind dank digitaler Modelle keine Schwierigkeit, während sie analog kaum effektiv zu bewäl­tigen sind.

Alle weiteren Bereiche des Asset Managements wie die Performancesteigerung, die Optimierung der Kostenstrukturen oder ein effizi­entes Property-Management beruhen letzt­endlich auf der Qualität der Kenntnis des Portfolios. Vereinfacht gesagt: Je besser die Kenntnis, desto mehr kann ein Asset Management aus einem Portfolio heraus­holen. Sie ist die Grundlage für Investitionsentscheidungen.

Weitere Vorteile von Asset Management Software für Immobilien

Langsam aber sicher schreitet die Digitalisierung in der ehrwür­digen Immobilienbranche voran. Als eines der ältesten Wirtschaftszweige brauchte diese etwas Zeit, um sich von bewährten Methoden zu lösen. Dabei liegen die Vorteile einer Asset Management Software auf der Hand:

• Zeitersparnis: Viele Prozesse der Immobilien-Verwaltung sind wieder­kehrend, wie das Vertragswesen, die Betriebskostenabrechnung, das Ablesen von Messgeräten, das Mahnwesen, um nur einige zu nennen. Mit einer Asset-Management-Software lassen sich die Prozesse erheblich beschleu­nigen.
• Kostenminderung: Da viele Prozesse schneller ablaufen, sinken die Kosten der Verwaltung, was sich positiv auf Rendite und Produktivität auswirkt. Asset-Manager:innen können dank digitaler Tools mehr Objekte besser verwalten.
• Transparenz und Attraktivität: Die Datensammlung einer Liegenschaft erlaubt die Performance einer Liegenschaft viel besser einzu­schätzen. Besonders bei Ankäufen von Immobilien haben Investor:innen eine belastbare Grundlage, um die Attraktivität eines Objektes zu evalu­ieren. Auch die Entwicklung einer Immobilie lässt sich besser verfolgen.
• Effizientere Verwaltung: Durch die genauere Erfassung einer Liegenschaft lassen sich Leerstände und Mietausfälle sowie andere Kosten besser beobachten, was die Problembehebung erleichtert. Einsparpotenziale und Synergie-Effekte durch eine sinnvollere Gestaltung der wieder­keh­renden Prozesse z.B. sind leichter zu identi­fi­zieren
• Digitale Modellierung: Dank der digitalen Abbildung von Liegenschaften lassen sich Reparaturen, Instandhaltungen oder energe­tische Sanierungen besser planen. Das digitale Modell erlaubt die Entwicklung von verschie­denen Szenarien, um die für das jeweilige Objekt sinnvollste Lösung zu wählen.
• Markt- und Standortinformationen: Professionelle Immobilien-Softwares bieten auch umfas­sende Angaben über das Umfeld einer Immobilie, die für ihre Wertentwicklung entscheidend sein können. Angaben über bestehende Infrastruktur, Transaktionen, Bevölkerungsentwicklung, aber auch über geplante Vorhaben: ein neuer Bildungscampus oder eine neue U‑Bahn-Station werden sich positiv auf die Wohngegend auswirken.

Wie wird die Leistung von Asset Management Portfolios gemessen?

Je klarer die Vision und die Ziele eines Portfolios definiert wurden, desto besser lassen sich Erfolg und Qualität des Asset Managements messen. Die reine Performance eines Portfolios lässt sich jedoch anhand von finan­zi­ellen Kennzahlen auch ohne eine solche Definition ermitteln.

Kennzahlen der Portfolio Performance

Die klassi­schen Kennzahlen sind Leerstandsentwicklung, Umsatz, Ertrag und Rendite. Präzisere finan­zielle Kennzahlen sind der Internal Rate of Return (IRR), was so viel wie der interne Zinsfuß bei Investitionen bedeutet. Wichtiger ist sicherlich das Net Operating Income (NOI), auf Deutsch, das Nettobetriebsergebnis oder der Jahresreinertrag. Diese Kennzahlen fließen in die Bewertung von Immobilien, ein absolut wichtiger Schritt, denn er beein­flusst den Zugang zu Krediten.

Hier ein Überblick weiterer relevanter Kennzahlen zur Bewertung der Portfolio Performance:

• Weighted Average Lease Term (WALT): Bezeichnet die durch­schnitt­liche Restmietdauer eines gewerb­lichen Immobilienportfolios.
• Cash-on-Cash Return (CCR): Auch Cash-on-Cash Rendite genannt. Erlaubt ist die Messung der Rendite, die Investor:innen mit einer Immobilie im Verhältnis zu der im Jahr gezahlten Hypothek erzielen.
• Loan-to-Value Ratio (LTV): Das auf Deutsch “Beleihungsauslauf” bezeichnet das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Wert der Immobilie, die als Sicherheit hinterlegt ist.
• Portfolio Diversification: Misst den Grad der Risikostreuung eines Portfolios anhand eines Diversification Ratio.
• Asset Appreciation Rate: Bezeichnet die Wertsteigerungsrate einer Immobilie
• Sustainability Metrics: Auf Deutsch Nachhaltigkeitskennzahlen, um die Energieeffizienz einer Immobilie festzu­stellen. Dazu gehören Energie‑, Wasserverbrauch, CO2-Fußabdruck, Abfallproduktion und vieles mehr.

Die grafische Darstellung erlaubt, Schwächen und Stärken eines Portfolios augen­blicklich zu erkennen. Hier sind es aller­dings keine realen Werte, sondern frei erfundene, auch die Skalen müssten für jeden Wert die entspre­chende Einheit führen. In diesem Beispiel würde sich sofort eine Schwachstelle bei der Cash-on-Cash-Rendite erkennen lassen, also dem Verhältnis zwischen Rendite und Hypothek.

Prüfungen der Performance sollten unabhängig sein

Allerdings sollten diese Kennzahlen von unabhän­gigen Organisationen ermittelt werden, damit sie auch eine Aussagekraft haben. Der Fall der Signa Gruppe ist wieder einmal ein gutes Beispiel dafür: Um den ständigen Bedarf nach neuem Geld zu bedienen, ließ René Benko seine Immobilien in der Regel sehr großzügig bewerten. Das edle Büro-Objekt Upper West in bester Berliner Lage wurde Ende 2022 mit 700 Millionen Euro bewertet, was das 45-fache der jährlichen Mieteinnahmen darstellt. Üblich sind Faktoren um das 20-fache, somit war diese Immobilie absolut überbe­wertet. Anfang Februar wurde das Upper West für 450 Millionen Euro an die Schoeller Group verkauft. Solche Überbewertungen waren bei Signa-Objekten nicht selten.

Wertentwicklung als Maß aller Dinge

Letztendlich ist die Wertentwicklung eines der ausschlag­ge­benden Kriterien, um den Erfolg eines Asset Managements zu bewerten. Auch wenn das vom Trend des Immobilienmarktes abhängt, so ist auch in rückläu­figen Zeiten, wie sie aktuell vorherr­schen, die Wertentwicklung in Relation zum Umfeld ein verläss­licher Indikator.

Erfahren Sie hier, wie umfassend Wüest Partner Portfolio-Bewertungen durch­führt.

Asset Management Immobilien: Berufsbild/Karriere

Aufgaben des Asset Management Immobilien

Die Aufgabe von Asset-Manager:innen ist die treuhän­de­rische Verwaltung der Immobilien von Investor:innen – oder deren Assets. Diese legen eigen­ständig, oder mit dem Asset Management, die Strategie und Ziele fest, welche Asset-Manager:innen umsetzen. Diese steuern die finan­zielle Entwicklung der Immobilien mit dem Ziel, deren Wertschöpfung und ‑steigerung zu optimieren.

Dabei ist ein hohes Maß an Eigenverantwortung und eine große Bandbreite von Kompetenzen notwendig. Sie reichen von Soft Skills wie Kommunikations- und Verhandlungssicherheit bis zu Kenntnissen aus den Bereichen BWL, Finanzen, Recht und nicht zuletzt techni­schem Wissen. Operativ werden Asset-Manager:innen von Property- und Facility Management unter­stützt.

Der Begriff Asset ist verhält­nis­mäßig neu in der Immobilienbranche, lange bezeichnete er nur Finanzanlagen. Anfang der 2000er Jahre, im Zuge der Globalisierung, verbreitete er sich und dehnte sich auf Immobilien aus. Da die Immobilienbranche immer globaler wird, ist die Beherrschung von Fremdsprachen ein Vorteil, da Investor:innen aus dem Ausland stammen können. Nachstehend werden die wichtigsten Aufgaben von Asset-Manager:innen erläutert, um einen Blick in ihren beruf­lichen Alltag zu geben.

Aufgaben von Asset Manager:innen 1 – Informationsbeschaffung und ‑vermittlung

Je besser Asset-Manager:innen die Immobilien und das Umfeld kennen, desto effizi­enter können sie ihre Aufgaben erledigen. Umfeld verweist hier auf einen weiten Bereich:

• Entwicklungen und Trends des Immobilien-Markts,
• den regula­to­ri­schen Rahmen, der insbe­sondere in Punkto Nachhaltigkeit sehr dynamisch ist,
• sowie bauliches und techni­sches Wissen.

Asset-Manager:innen müssen in der Lage sein, Potenziale zu erkennen, um die Wertschöpfung der Immobilien zu optimieren.

Immobilien sind komplexe Systeme und die Wege, diese zu verwalten, sind zahlreich. Asset-Manager:innen brauchen hervor­ra­gende Kenntnisse der Objekte, um passende Lösungen vorzu­schlagen. Dafür ist ein inten­siver Austausch mit dem Property Management nötig, um eine genaue Kenntnis des Zustands, der Kosten und aller Dienstleister:innen rund um die Immobilie zu erlangen. Nur dann ist z.B. eine Verbesserung der Rendite und des Cashflows möglich. Daher ist die erste Aufgabe von Asset-Manager:innen die Einrichtung einer Organisation, um Wissen, Verantwortlichkeiten und Berichtspflichten zu regeln.

Digitale Lösungen für Asset-Manager:innen

Moderne Real Estate Management Plattformen oder spezia­li­sierte Softwares für die Verwaltung von Immobilien erleichtern erheblich die Beschaffung von Informationen. Zusätzlich erlauben sie die digitale Erfassung von Gebäuden, von der Struktur bis zur Technik. Dadurch lassen sich Objekte vom Schreibtisch aus verstehen, zumindest in ihren Eckdaten. Hier ist ein Überblick der digitalen Lösungen von Wüest Partner für ein zeitge­mäßes Asset-Management.

Aufgaben von Asset Manager:innen 2 – Kommunikation, Reporting und Koordination

Asset-Manager:innen betreuen das Vermögen von Dritten, deswegen haben die Eigentümer:innen und Investor:innen das letzte Wort. Asset-Manager:innen sind daher Schnittstellen, die über die Entwicklung der Investitionen berichten und bei Handlungsbedarf Entscheidungsgrundlagen unter­breiten. Wird eine Entscheidung gefällt, koordi­nieren sie die verschie­denen Dienstleister:innen und überprüfen die Ausführung der jewei­ligen Maßnahme. Das kann eine Instandhaltung, eine Aufwertung oder eine energe­tische Sanierung sein.

Laut erfah­renen Asset-Manager:innen sind die Fähigkeit zur Selbstkritik, Geduld und Kreativität Voraussetzung. Die Lernkurve bleibt konstant hoch. Denn auch wenn Manager:innen von einer Lösung überzeugt sind, können Eigentümer:innen dieser nicht folgen. Hier gilt es, die Ursache dafür zu finden: Liegt es an einem mangelnden Verständnis, wegen einer Sprachbarriere oder weil die Lösung nicht gut genug erklärt wurde? Vielleicht liegt ein anderes Marktverständnis vor, die Wünsche der Eigentümer:innen wurden nicht richtig verstanden oder die Lösung war tatsächlich nicht die beste.

Aufgaben von Asset Manager:innen 3 – Kontrolle, Steuerung und Planung

Alle Prozesse und Verträge, die eine Immobilie betreffen, liegen in der Verantwortung der Asset-Manager:innen. Das betrifft Mietverhältnisse, Reparaturen, Instandhaltungen und andere Leistungen. In diesen Vorgängen liegen oft Steigerungsmöglichkeiten verborgen, insbe­sondere was Ertrag und Rendite betrifft. Die regel­mäßige Überprüfung aller Dienstleistungen und Mietverhältnisse rund um ein Objekt ist eine wichtige Aufgabe, die nur mit der Zusammenarbeit eines effizi­enten Property Managements gelingen kann.

Neben der Steuerung bestehender Prozesse sind auch mittel- bis langfristige Überlegungen Teil des Asset-Managements. Hierzu gehören Aufwertungsmaßnahmen wie die optische Verbesserung einer Anlage oder die Erhöhung ihres Standards sowie Überlegungen über Ausbauten, um die verwert­baren Flächen zu erhöhen. Zu- oder Verkäufe liegen auch in der Verantwortung von Asset-Manager:innen, hängen aber stark von der Strategie der Eigentümer:innen ab.

Aufgaben von Asset Manager:innen 4 – Planung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen

Aktuell sind energe­tische Effizienzsteigerungen an der Tagesordnung, da der Fahrplan zur Klimaneutralität besonders den Immobiliensektor unter Zugzwang stellt. Die Planung energe­ti­scher Verbesserungsmaßnahmen und diese mit nötigen Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten zu verbinden, ist eine schwierige Aufgabe. Besonders die Finanzplanung, um die nötigen Rückstellungen zum Zeitpunkt der Maßnahmen bereit­zu­stellen, ist eine hohe Kunst. Diese wird durch die Nutzung von Simulationssoftware erheblich erleichtert.

Siehe hierzu die digitale Lösung Wüest Refurb, mit der sich energe­tische Sanierungen so kosten­ef­fi­zient wie möglich gestalten lassen.

Asset-Manager:innen setzen in erster Linie die Strategie der Eigentümer:innen und Investor:innen zur Wert- und Ertragssteigerung um. Zu ihren Aufgaben gehören die Festlegung und Kontrolle der finan­zi­ellen Ziele. Dafür arbeiten sie eng mit dem Property Management zusammen, ihr ausfüh­render Arm, der auch Kontakt zu Mieter:innen und Nutzer:innen hält.

Aktuell gehören energe­tische Effizienzsteigerungen zu den größten Herausforderungen der Immobilienbranche. Asset Manager:innen erarbeiten konkrete Lösungen in Form von CO2-Absenkungspfaden z.B. und bringen diese so gut wie möglich in Einklang mit notwen­digen Instandhaltungen, um Synergiepotentiale bestmöglich zu nutzen.

Aufgaben von Asset Manager:innen 5 – Instandhaltung und energetische Sanierung verbinden

Ein gutes Beispiel für die Arbeit von Asset-Manager:innen bietet ein realer Fall der Beratungsfirma Wüest Partner. Die Aufgabe war, den Energieverbrauch in einer veral­teten Anlage zu senken. Es ließen sich entweder alle Fenster ersetzen, das hätte rund 250.000 Euro gekostet: Das Einsparpotential belief sich auf 30.000 kWh Wärmeenergie pro Jahr, oder 0,12 kWh pro inves­tierten Euro.

Der Einbau von Präsenzmeldern für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Treppenhäuser und Eingänge erlaubte hingegen, rund 15.000 kWh Strom pro Jahr zu sparen – bei Einbaukosten von nur 15.000 Euro. Umgerechnet sparte man damit 1 kWh Strom pro inves­tiertem Euro.

Die zweite Maßnahme kostete nicht einmal ein Zehntel der Ersten, brachte aber das Zweieinhalbfache an Energie-Ersparnis. Das Durchspielen dieser zwei Szenarien war aller­dings nur mit einer Real Estate Management Software möglich, die auf Tausende Datensätze zurück­greift. Solche Aufgaben sind heutzutage typisch für Asset-Manager:innen, für mehr Angaben zu diesem Fall finden Sie den Artikel in der Fachzeitschrift immobi­li­en­ma­nager.

Welche Skills muss ein Immobilien Asset Manager haben?

Asset Manager:innen brauchen ein breites Spektrum an Wissen und Kompetenzen. Dies lässt sich nicht allein durch ein Studium aneignen. Laut Manager:innen, die über eine mehrjährige Berufserfahrung verfügen, sind Praktika und Zusatzausbildungen unumgänglich.

Hier ist eine Übersicht der Wissensbereiche und der persön­lichen Eigenschaften, die für Asset Management notwendig sind. Diese gestalten sich unter­schiedlich, je nachdem, ob eine Laufbahn im deutsch­spra­chigen Raum oder in global agierenden Unternehmen angestrebt wird.

Für Asset Manager:innen im deutschsprachigen Raum:

Für Asset Manager:innen, die vorwiegend im deutsch­spra­chigen Raum arbeiten wollen, wird die Beherrschung nachste­hender Wissensbereiche und persön­licher Eigenschaften empfohlen:

• Breit aufge­stellte Immobilien-Fachkenntnis über das komplette Aufgabenspektrum, insbe­sondere:
  • Mietvertragsrecht
  • Immobilienwirtschaft
  • Finanzmathematische Kalkulation
  • Internationale Bewertung
• Eine oder mehrere fachliche Spezialisierungen, z.B. Bereiche wie:
  • Finanzierung
  • Nachhaltigkeit (Zertifikate wie BREEAM, GRESB, DGNB etc.)
  • Baufachwissen
  • Datenanalyse
• Eine geogra­fische und/oder sektorale Spezialisierung:
  • Sehr gute Kenntnis eines geogra­phi­schen Gebietes
  • Oder eines Immobilientyps wie Gewerbe, Wohnen oder Spezial-Immobilien
• Hohes Markt Know-How und hervor­ra­gende Marktvernetzung
• Hohe Reaktivität, Flexibilität und Loyalität im Umgang mit Auftraggeber:innen
• Beherrschung der unter­schied­lichen Reporting-Standards

Für Asset Manager:innen in internationalen Firmen

Wer eine Karriere in global agierenden Immobilienunternehmen als Asset Manager anstrebt, sollte über einige der folgenden Zertifikate, Kompetenzen sowie Soft Skills verfügen:

Zertifikate

• Besonders die inter­na­tional anerkannten Zertifikate Certified International Investment Analyst (CIIA) und Chartered Financial Analyst (CFA) ebnen den Weg in global agierende Asset Management Unternehmen
• Eine der inter­na­tional verbrei­teten Nachhaltigkeits-Zertifizierungen wie BREEAM, GRESB und CRREM ist in Zeiten von ESG unerlässlich

Immobilienspezifische Kompetenzen

• Gute Kenntnis des Property und Facility Managements
• Sehr gutes Verständnis der Teilbereiche des Immobilienmarktes wie Corporate Real Estate Management (CREM) und der Unterbereiche der Gewerbe-Immobilien (Handel, Logistik, Gastronomie und Hotellerie, Freizeit, Bildung, Gesundheit, System-Ketten)
• Kenntnis der Immobilienbewertung und der Transaktionsberatung

Wirtschaftliche Kompetenzen

• Interesse und Verständnis von Marktbewegungen und Trends im Immobiliensektor
• Verständnis der Zusammenhänge von Volkswirtschaft, Kapitalmärkten und Kreditwesen
• Beherrschung der engli­schen Terminologie und Begrifflichkeiten der Finanzmärkte sowie des Kreditwesens
• Rechnungswesen und Buchhaltung
• Affinität und Interesse für Marktforschungsmethoden und Datenanalyse

Soft Skills

• Verhandlungssicheres Englisch in Wort und Schrift ist Voraussetzung sowie jede weitere Fremdsprache ein Plus
• Bereitschaft zur inter­kul­tu­rellen Kommunikation und Offenheit für andere Kulturkreise
• Starke Kunden- und Mandantenorientierung sowie ein sicherer Auftritt
• Strategisches Denkvermögen und analy­tische Fähigkeiten

Office und IT-Kompetenzen

• Sehr gute Beherrschung der Office-Suite, insbe­sondere Excel Kenntnisse
• Kenntnis von Prop-Tech Lösungen
• Hohe Affinität für Software und Lernfähigkeit

Asset Management Immobilien Studium

Zwei unter­schied­liche Wege führen zu einer Laufbahn als Asset Manager:in. Entweder über ein Studium, vorzugs­weise BWL oder VWL. Allerdings sind ohne Zusatzqualifikationen und Praktika erst ein paar Lehrjahre notwendig. Diese Anfangsstation kann auch im hochwer­tigen Property Management absol­viert werden, da dort meistens Querverbindungen zum Asset Management bestehen.

Ohne Studium kann man auch Asset Manage:inr werden: Eine Ausbildung zur oder zum Immobilienkauffrau oder ‑mann, gefolgt von einer Zusatzqualifizierung zum / zur Immobilien-Ökonom:in. Als Non Plus Ultra gelten hier die Qualifizierungen der EBS Universität und der International Real Estate Business School (IREBS).

Eine Mitgliedschaft bzw. Zusatzausbildung an der renom­mierten Royal Society of Chartered Surveyors (MRICS) befähigt zur Überwachung von Bauprojekten, bescheinigt nebenbei hervor­ra­gende Englischkenntnisse und genießt hohes Ansehen in der Branche. Für Nicht-Akademiker:innen stellt eine MRICS-Qualifikation einen entschei­denden Pluspunkt dar.

Welche Ausbildung benötigen Sie als Asset Manager:in?

Wer den Weg einer Ausbildung einschlägt, kann sich nicht nur an den zwei genannten Instituten EBS und IREBS zur / zum Immobilien-Ökonom:in quali­fi­zieren lassen. Eine Vielzahl anderer Organisationen bietet die Zusatzqualifikation sowie Grundsatz-Ausbildungen:

• REA – Real Estate Academy
• EIPOS – Europäisches Institut für postgra­duale Bildung
• DIA – Deutsche Immobilien-Akademie
• ADI – Akademie der Immobilienwirtschaft
• IREBS – International Real Estate Business School
• EBZ Business School
• GTW – Weiterbildung
• IHK – Industrie- und Handelskammer
• EBS REMI – Real Estate Management Institute
• WBA – Bauhaus Weiterbildungsakademie Weimar
• EIA – Europäische Immobilien Akademie

Überblick der Lerninhalte

Die Lehrpläne der Institute decken dieselben Wissensbereiche ab, jedoch in unter­schied­licher Tiefe und Dauer. Manche Institute bieten eine Qualifizierung in wenigen Wochen, andere in mehreren Monaten. Die öster­rei­chische Donau-Universität hat mit rund 600 Lehrstunden eines der umfas­sendsten Lehrpläne des Asset Managements im deutsch­spra­chigen Raum. Hier ein detail­lierter Einblick in die vier Module, die sich berufs­be­gleitend absol­vieren lassen.

1 – Management von Immobilientransaktionen

Due Diligence von Immobilien

• Technische Due Diligence, Rechtliche Due Diligence, Wirtschaftliche Due Diligence
  • ESG Due Diligence, Tax Due Diligence
• Optimierung von Immobilientransaktionen
• Verhandeln von Miet- und Kaufverträgen, Steuerliche Optimierung von Immobilientransaktionen, Datenraum und Befundaufnahme

2 – Steigerung von Immobilienwerten

Bestandsoptimierung und Wertsteigerung

• Lebenszykluskosten und CO2-Bilanz, Rohstoffkreislauf, Abfallwirtschaft
  • KI in der Betriebsoptimierung, Management von Immobilien mit Blick auf ESG-Kriterien, Nachhaltigkeitsmessung und Controlling,
    PROJEKTARBEIT: Asset-Optimierung
• Weiterentwicklung und Redevelopment
• Beurteilung und Abwicklung aller im Zuge der Bauverwaltung erfor­der­lichen Maßnahmen einschließlich deren Finanzierung, thermische Sanierung und Dekarbonisierung; Nachhaltigkeitszertifizierungen und Nachhaltigkeitssiegel, Projektentwicklung im Bestand (Altbau), Facilitäre Planung

3 – Strategisches Asset Management

• Corporate Real Estate Management
• CREM Definition und Ziele; Rolle des CREM innerhalb der Unternehmensstrategie; Entwicklung von Immobilienstrategien, Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlä­gigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches, Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbe­sondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren
  • Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder:innen, Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder:innen einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern
  • Immobiliendienstleistungsverträge, Übernahme von Mandaten, Service Level Agreements
• Strategisches Facility Management
• Betreiberverantwortung: Gefma 190, Objektsicherheitsprüfung, Grundzüge des Facility Managements
  • Erstellung eines Verwertungs-Konzeptes einschließlich des einschlä­gigen Schriftverkehrs, Objektaufbereitung insbe­sondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers, Centermanagement und Parkraumbewirtschaftung
  • Digitalisierung (BIM bis CAFM)

4 – Nachhaltiges Asset Management

• Rechtsgrundlagen und Immobilienmanagement
• Einführung in Real Estate Asset Management (Definition und funktionale Einordnung im Kontext der Immobilienwirtschaft, Leistungsinhalte des REAM, Marktumfeld (Angebote und Nachfrage)
  • Mietrechtsgesetz (Mietzinsänderung einschließlich Schriftverkehr, Anträge und Schriftsätze; Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge)
  • Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder:innen
  • Wohnrecht (z.B. Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen, touris­tische Vermietung)
  • Maklerrecht (zivil­recht­liche, gewer­be­recht­liche und wettbe­werbs­recht­liche Vorschriften)
  • Wohnbauförderung-Recht

Dieser Auszug aus dem Lehrplan soll nur ein Beispiel sein, jede:r muss für sich entscheiden, welches Institut für ihn am besten geeignet scheint. Zum Vergleich lohnt sich ein Blick in den Lehrplan der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) und der International Real Estate Business School (IREBS).[1] 

Zulassungsvoraussetzungen

Mehrere Jahre Berufserfahrung sind das Minimum, um eine Zusatzqualifizierung antreten zu können. Die DIA verlangt zwei Jahre Erfahrung und die Abschlüsse Kauffrau/mann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, geprüfte/r Immobilienfachwirt:in (IHK) oder die eigenen Abschlüsse Immobilienwirt:in (DIA) und Diplom-Immobilienwirt:in (DIA). Bei der IREBS sind entweder einschlägige Erfahrungen gefragt, die Qualifizierung steht aller­dings auch für Quereinsteiger:innen offen. In dem Fall entscheiden die Dozent:innen bei einem Gespräch über die Zulassung.

Erfahren Sie mehr über die Fachseminare und Kurse von Wüest Partner sowie über relevante Publikationen und Newsletter

Was sind die wichtigsten Trends im Asset Management?

Wie jeder Bereich unter­liegt auch das Asset Management langfris­tigen Entwicklungstendenzen. Einige haben wir schon durch­blicken lassen, hier eine Übersicht der Trends, die in der Zukunft an Bedeutung zunehmen werden:

• Digitalisierung: Wie schon erwähnt, bieten digitale Lösungen für Asset Manager:innen eine wertvolle Hilfe zur Bewältigung ihrer Arbeit. Zusätzlich erlaubt die digitale Erfassung von Objekten und ganzer Portfolien eine Performance-Steigerung, da Potentiale und Risiken leichter identi­fi­ziert werden können. Letztlich sind aktuelle Herausforderungen wie die Umsetzung der Klima-Anforderungen mit digitalen Lösungen wesentlich besser zu bewäl­tigen. Mit der Weiterentwicklung von künst­licher Intelligenz werden zudem weitere Effizienzschübe einge­leitet.

• ESG: Die immer wichtiger werdenden ESG-Kriterien, auch im Immobiliensektor und besonders für Fonds, sollten für das Asset Management hoch oben auf der Prioritätenliste stehen. Die ESG-Kriterien sollen die Kapitalflüsse in Richtung nachhal­tiger Investitionen steuern, was für Immobilienfonds eine wichtige Rolle spielt, aber auch für den Zugang zu Krediten erhalten sie immer mehr Bedeutung. Für alle Akteur:innen der Immobilienbranche ist dies von zentraler Bedeutung.

• Adaptive Wiederverwendung und Umnutzung: In Zeiten von dermaßen steigenden Baupreisen, dass viele Projekte storniert werden, wird die flexible Umnutzung von Immobilien immer inter­es­santer. Dies führt zum Beispiel dazu, dass es nun eine sinnvolle Strategie ist, bestehende Strukturen wieder­zu­ver­wenden, anstatt neue zu schaffen, um Immobilien neuen Nutzungen zuzuführen. Dadurch lassen sich nicht vollständig ausge­schöpfte Vermögenswerte revita­li­sieren, gewis­ser­maßen wird aus der Not eine Tugend. Firmen mit großen Büroflächen können ihre Objekte umfunk­tio­nieren, damit z.B. zusätz­liche Einnahmen durch Co-Working generiert werden. Manche Neubauten werden heute schon so geplant, dass eine spätere Umnutzung viel leichter fällt.

• Gemeinschaft und Erlebnis: Der Fokus auf zusätz­liche Leistungen im Bereich des Sozialen oder der Freizeit wird immer bedeu­tender. Besonders jüngere Arbeitnehmer:innen oder Mieter:innen erwarten fast schon Gemeinschaftsflächen in Wohnbauten oder Events und Annehmlichkeiten wie Cafés in Bürogebäuden. Hier reicht ein Blick in die Büros von inter­na­tio­nalen Firmen oder Start-Ups, die sogar Happiness Manager:innen einstellen. Aber auch die ESG-Kriterien haben für Immobilien Indikatoren, die den gemein­schaft­lichen Aspekt von Gebäuden berück­sich­tigen.

Mehr dazu: Vorteile einer Immobi­li­en­software für das Asset und Portfolio Management

Fallbeispiel: Intelligentes Immobilien Asset Management mit einer führenden digitalen Lösung

Die Schweizer Bank UBS hat sich entschieden, ihr gesamtes Real Estate Asset Management mit der digitalen Lösung Wüest Dimensions durch­zu­führen. Head of Real Estate DACH, Dr. Daniel Brühlmann, erklärt im Video, warum sich die UBS für Wüest Partner entschieden hat.

Erstens ließen sich alle Abläufe digital abbilden. Der wesent­liche Vorteil: Eine größere Transparenz. Sowohl intern, um die Arbeit der 80 bis 100 Mitarbeitenden, die das Tool in mehreren Abteilungen nutzen, besser nachzu­voll­ziehen. Aber auch extern bringt Wüest Dimensions Vorteile: Investor:innen kommen in den Genuss eines detail­lier­teren und schnel­leren Reportings, das für UBS weit weniger Aufwand darstellt.

Zweitens war der Übergang von der alten zur neuen Lösung ein partner­schaft­licher Prozess, der trotz der Corona-Pandemie reibungslos ablief. UBS und Wüest Partner arbei­teten als “richtiges Team” zusammen, wie Dr. Brühlmann sagte. Hilfreich war das Vertrauen zu Wüest Partner, das durch eine mehrjährige Zusammenarbeit im Vorfeld gewachsen war.

Abschließend fühlt sich UBS Asset Management dank der flexiblen und skalier­baren Lösung Wüest Dimensions für die Zukunft und das geplante Wachstum gewappnet. Dank des Tools lassen sich Entscheidungen schneller und auf einer genaueren Grundlage treffen. Für die Expansion nach Deutschland, die Dr. Brühlmann verant­wortet, ist das ein großer Vorteil.

Erfahren Sie im Video Interview mit Dr. Daniel Brüllmann, Head of Real Estate DACH bei UBS Asset Management, wie UBS die digitale Asset Management Plattform Wüest Dimensions nutzt: Zur Optimierung des Asset Managements und zur digitalen Integration aller relevanten Prozesse digital integriert und noch vieles mehr.

Wüest Partner unterstützt Ihr Asset Management mit digitalen Lösungen

Der führende Immobilienberater im DACH-Raum, Wüest Partner, hat früh auf Digitalisierung gesetzt. Heute bietet er eine umfas­sende Suite an Software-Lösungen, die jeden Bereich der Immobilienwirtschaft abdeckt. Das Flaggschiff ist Wüest Dimensions, eine Lösung mit frei wählbaren Modulen, die von der Bewertung über Asset-Management bis zum Controlling die verschie­denen Prozesse der Immobilien-Verwaltung bedient. Mit Wüest Dimensions werden Assets im Wert von 300 Milliarden Euro von über 500 Kund:innen mit rund 10.000 User:innen verwaltet.

Übersicht der Module der Real-Estate Management Plattform Wüest Dimensions

Bewerter

Effiziente und verläss­liche Bewertung

Asset Manager

Langfristige Optimierung von Immobilien

Portfolio Manager

Gezielte Portfolio Steuerung

Transaction Manager

Koordinierte und effiziente Akquisitionen

Sustainability Manager

Verlässliche Reduktion CO₂-Emissionen

Modul | Asset & Portfolio Management

Das Asset und Portfolio Management in Wüest Dimensions hat einen klaren strate­gi­schen Ansatz: Wert und Performance von Immobilien zu optimieren. Die Plattform hilft mit dem Asset und Portfolio Management die Renditen zu maximieren, Risiken zu minimieren und eine langfristige Werthaltigkeit von Immobilieninvestitionen sicher­zu­stellen. Komplexe und vielfältige Analysemethoden – wie Markt- und Liegenschafts-Analysen – sowie einer ganzen Reihe an Kennzahlen – wie Like-for-Like-Vergleiche – schaffen fundierte Grundlagen für Entscheidungen.

Das Modul Asset & Portfolio deckt folgende Bereiche ab:
Übersicht | Liegenschafts- und Portfolioanalyse

Für das Asset- und Portfolio-Management ist die Liegenschafts- und Portfolioanalyse in Wüest Dimensions ein entschei­dendes Instrument. Damit lässt sich die Performance und Wertentwicklung eines Immobilienportfolios bewerten – oder von einzelnen Objekten. Parametrierbare Schlüsselkennzahlen erlauben Like-for-Like-Analysen, um eine Vergleichbarkeit von Objekten innerhalb eines Portfolios oder eines Gebietes herzu­stellen. Zu den vielen frei wählbaren Parametern gehören Mietpreisentwicklungen, Leerstandsquoten und Betriebskosten.

Mit der Markt- und Liegenschafts-Analyse von der Wüest Dimensions Software werden Trends frühzeitig erkannt und fundierte Entscheidungen im Portfolio Management getroffen. Die Portfolioübersicht schafft eine trans­pa­rente Darstellung aller Objekte und ermög­licht eine effektive Steuerung des Portfolios im Einklang mit den definierten strate­gi­schen Zielen.

Übersicht | Nutzung und Miete / Vermietung

Wüest Dimensions bietet einen umfas­senden Einblick in die aktuellen Mietverhältnisse. Analysen sind als Überblick möglich, um die Gesamtlage der Vermietung darzu­stellen, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor. Der Fokus liegt auf der Analyse von Leerständen sowie bei der strate­gi­schen Vermietung von Gewerbeflächen. Hier sind regel­mäßige Überprüfungen und Anpassungen der Mietkonditionen durch­führbar, um eng mit den wirtschaft­lichen Entwicklungen Schritt zu halten.

Dank einer Branchenanalyse ist es möglich, spezi­fische Bedürfnisse und Anforderungen unter­schied­licher Wirtschaftszweige zu verstehen. Dieser ganzheit­liche Ansatz gewähr­leistet eine gezielte und effiziente Vermietungsstrategie, die sowohl den Vermieter:innen als auch den Mieter:innen gleicher­maßen in den Fokus nimmt.

Überblick | Budget

Zum Modul Budget gehören Funktionen wie Budgeterstellung und ‑konso­li­dierung sowie Budget-Anpassungen und Zusatzkredite. Zusätzlich bietet es Analyse-Tools zur Budgetkontrolle und Soll-/Ist-Vergleiche. Die Funktionen erlauben das Erstellen von Budgets, deren flexible Änderung und Aggregation. Diese sind im Analyse-Bereich in ihrer Gesamtheit auf Portfolio- oder Objektebene auswertbar.

Mit Wüest Dimensions können Budgets für jede Liegenschaft oder Wirtschaftseinheit erstellt und auf Portfolioebene konso­li­diert werden. Strukturierte Prozesse ermög­lichen die Prüfung von bereit­ge­stellten Budgets, die Kopie sowie die abschlie­ßende Bearbeitung. Die Budgetierung erfolgt auf dem kunden­spe­zi­fi­schen Kontenplan, der über einen Editor erstellt und angepasst wird.

Hinweis: Die beschrie­benen Prozesse dienen auch als Grundlage für Simulationen, Prognosen und Abrechnungen.

Übersicht | Zustand und Qualität

In diesem Modul werden der Zustand und die Qualität der Wirtschaftseinheit erfasst. Das Qualitätsprofil umfasst Lage‑, Objekt- und Investitions-Qualität in unter­schied­lichen Tiefen: grob, medium, detail­liert oder voll. Die Erfassung beinhaltet Qualität und Zustand der Komponenten und Bauteile sowie deren Materialisierung. Das Qualitätsprofil ist für verschiedene Bewertungsmethoden geeignet.

Die App «Wüest Visits» erlaubt die digitale Modellierung von Liegenschaften. Dabei werden Daten struk­tu­riert erfasst: Umfeld, Gebäudehülle, Bauteile, Haustechnik und Ausstattung. Bildaufnahmen und Notizen sind ebenfalls möglich. Visits übermittelt die Daten vom Smartphone direkt auf die Plattform Wüest Dimensions.

Übersicht | Strategie

Die Strategieanalyse ermög­licht, Entscheidungen zur Wertoptimierung von Liegenschaften gezielt und effizient zu treffen. Das Controlling der Liegenschafts-Strategie stellt die Umsetzung und das Monitoring der strate­gi­schen Entscheidungen sicher. Die jeweilige Liegenschafts-Strategie dient als Grundlage für die langfristige Ausrichtung und Bewirtschaftung von Immobilien. Hierbei spielt die Zusammenarbeit zwischen Asset Manager:innen und Portfolio Manager:innen eine Schlüsselrolle.

Wüest Dimensions bietet auch erprobte Normstrategien, mit der sich die Liegenschaften sicher steuern und an den jewei­ligen Einzelfall anpassen lässt.

Modul | Sustainability Management

Hiermit lassen sich die Aspekte Nachhaltigkeit und ESG einer Immobilie bzw. Portfolios verwalten. Alle relevanten Angaben sind auf Knopfdruck erhältlich: Energieverbrauch, Zertifikate, Effizienzklassen, ESG-Kennzahlen und weitere. Die zukünftige energe­tische Performance wird simulierbar, wodurch insbe­sondere die Wirtschaftlichkeit sogar ganzer Portfolios leichter zu steuern ist. Das Modul fügt sich nahtlos in die Wüest Dimensions Suite ein und profi­tiert von dessen umfang­reicher Datenbasis.

Digitale Lösungen sind ein Kompass im Daten-Meer

Bei der Unmenge an Daten, mit welchen Portfolios abgebildet werden, sind digitale Lösungen für das Asset Management eine entschei­dende Hilfe. Die aufein­ander aufbau­enden Module der Wüest Partner Lösungen, von der Erfassung des Objekts mit Wüest Visits bis zur Verwaltung von Portfolien mit Wüest Dimensions, erlauben Prozesse und wieder­keh­rende Tätigkeiten zu beschleu­nigen. Synergie‑, Optimierungspotenziale sowie Risiken werden besser erkannt und das Reporting ist um ein Vielfaches präzise und schneller. Bei aller Affinität zum Digitalen darf und kann diese die mensch­liche Expertise nicht ersetzen, sondern sollte diese unter­stützen.

Mehr Informationen zu den digitalen Lösungen von Wüest Partner, die in der DACH-Region von über 7.000 Kund:innen genutzt werden, um ein zeitge­mäßes Asset Management zu gewähr­leisten, finden Sie hier: Wüest Dimensions: Die führende Real Estate Management Plattform

Asset Management dank externer Expertise verbessern

Die Anforderungen an das Asset Management sind heutzutage höher als je zuvor. Allein bei den Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung, wie wir es schil­derten, sind externe Expertise und Lösungen mehr als hilfreich, da Asset Manager:innen wahrscheinlich nicht alle nötigen Kompetenzen alleine erwerben können. Letztlich zeigt der Fall Signa, auch wenn es eine Ausnahme ist, dass ein rein internes Asset Management Risiken birgt.

Daher ist die Unterstützung von Immobilienberater:innen überaus hilfreich. Wüest Partner, eine der führenden Beratungsunternehmen der DACH-Region, deckt alle Bereiche des Immobiliensektors ab. Dort arbeiten nicht nur Finanzfachleute, sondern auch Architekt:innen, Bau-Expert:innen, Stadtentwickler:innen und Nachhaltigkeits-Expert:innen.

Diese Bandbreite an Kompetenzen erlaubt dem Asset Management, die Steuerung eines Portfolios von zahlreichen Perspektiven zu betrachten und somit das Spektrum der Möglichkeiten zu erweitern. Nicht zuletzt sind Berater:innen in der Lage, die Entwicklung und Umsetzung einer Strategie erfolg­reich zu begleiten.

Häufige Fragen zum Asset Management für Immobilien

Was sind Asset Manager:innen?

Die Aufgabe von Asset Manager:innen ist, die finan­zielle Performance einer Investition zu optimieren. Dafür folgen die Asset Manager:innen entweder der vorge­ge­benen Strategie der Auftraggeber:innen oder entwi­ckeln selbst eine. Besonders Investor:innen betrachten Immobilien als Anlageobjekte und Vermögenswerte – auf Englisch Asset -, die einen attrak­tiven Ertrag abwerfen sollen. Dafür gilt es, sie so gewinn­bringend wie möglich zu verwalten. Diese Aufgabe übernehmen Vermögenswerte-Verwalter:innen oder Asset Manager:innen, was natürlich viel besser klingt.

Was machen Asset Manager:innen?

Der Alltag von Asset Manager:innen im Immobilienbereich ist eine Mischung aus Büroarbeit mit viel Kommunikation und vor Ort Besuchen von Immobilien und Kund:innen. Am Beispiel der Begleitung einer Immobilie lässt sich der Beruf besser verstehen: Bei der Annahme einer neuen Immobilie evalu­ieren Asset Manager:innen diese, entwi­ckeln eine maßge­schnei­derte Entwicklungsstrategie in der Regel mit den Eigentümer:innen / Investor:innen, erarbeiten dafür die notwen­digen Budgets und begleiten die Umsetzung der Strategie. Sie berichten fortlaufend über die Fortschritte bis zum Verkauf der Immobilie oder Beendigung des Mandats.

Was ist der Unterschied zwischen Property Manager:innen und Asset Manager:innen?

Einfach gesagt: Das Property Management sieht zu, dass bei einer Immobilie alles läuft. Das Asset Management sieht zu, dass alles in Zukunft besser läuft. Anders gesagt: Alle Aufgaben des täglichen Betriebs einer Liegenschaft liegen in der Hand des Property Managements. Dazu gehören die Vermietung, Mieterkommunikation, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung, Beauftragung von Dienstleister:innen etc. Das Asset Management ist dem Property Management überge­ordnet und steuert die finan­zielle Leistung einer Immobilie. Dafür trifft es Entscheidungen, die ihren Ertrag und Wert steigern. Das sind z.B. Aufwertungsmaßnahmen wie energe­tische Sanierungen, Erneuerung der Haustechnik oder Effizienzsteigerungen in der Verwaltung oder der Kostenstruktur.

Unterschiede zwischen Asset und Property Management

Ist Asset Management noch eine gute Karriere?

Das Asset Management ist mit Investmentbanking vergleichbar und daher ein lukra­tives, presti­ge­träch­tiges und anspruchs­volles Arbeitsfeld. Allein in Deutschland hat der Immobilienmarkt einen Wert von 34 Billionen US-Dollar (2025). Im Real Estate Sektor sind globale Firmen vertreten, die hervor­ra­gende Karriere-Möglichkeiten anbieten. Daneben existieren eine ganze Bandbreite von Dienstleister:innen wie Immobilienberater:innen oder sogenannte Prop-Tech-Anbieter:innen, die ebenfalls sichere und zukunfts­trächtige Arbeitsplätze bieten. Wenn Sie in einem dieser Bereiche ein Angebot erhalten, haben Sie alles richtig gemacht.

Was sind Assetklassen bei Immobilien?

Assetklasse ist ein Synonym für die unter­schied­lichen Arten von Immobilien. Diese werden durch die Nutzungsart bestimmt: die zwei großen Kategorien sind Wohn- und Nicht-Wohnimmobilien. Zur letzteren Kategorie gehören Gewerbeobjekte, Produktionsstätten, Sonderimmobilien wie Flughäfen oder Baudenkmäler usw. Die meisten Kategorien bestehen aus einer Vielzahl von Unterkategorien. So können Gewerbeimmobilien Büroflächen, Handelsflächen wie Supermärkte oder Shopping Malls, Hotels, Freizeitobjekte, Logistik- oder Industrie-Standorte sein.

Unterkategorien und Fläche der Gewerbeimmobilien in Deutschland (2022) Fläche in 1.000 m²

Was sind Asset Manager:innen im Immobilienbereich?

Für Investor:innen sind Immobilien in erster Linie Geldanlagen, Liegenschaften und Vermögenswerte, die Erträge generieren sollen. Die Funktion von Asset Manager:innen ist, diese Vermögenswerte zu begleiten und zu entwi­ckeln, damit sie für Investor:innen attraktive Renditen abwerfen und deren Wert sich steigert. Siehe dazu die Abschnitte weiter oben.

Asset Management von Immobilien: München

Wüest Partner ist eine führende Immobilienberatung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewertungsservices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist in München, an der Seidlstraße 28, Postleitzahl 80335.

Asset Management von Immobilien: Hamburg​

Wüest Partner ist eine führende Immobilienberatung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewertungsservices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist in Hamburg, im Finnlandhaus, Esplanade 41, Postleitzahl 20354.

Asset Management von Immobilien: Köln

Wüest Partner ist eine führende Immobilienberatung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewertungsservices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist 40 Minuten von Köln entfernt, in Düsseldorf, an der Kasernenstr. 27, Postleitzahl 40213.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Kurt Wilde
Manager Sales

E‑Mail an Kurt Wilde
+49 30 2576087 21

Alain Chaney
Partner

E‑Mail an Alain Chaney
+41 31 300 73 02

Immobilienbewertung

• Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen. Lesen.
• Immobilienwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berück­sichtigt werden sollten. Lesen.
• Immobilienbewertung online: Schnell, einfach und präzise. Lesen.
• Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnungsbeispiel & Tipps. Lesen

Immobilienberatung

• Die Vorteile und Herausforderungen der Immobilienberatung. Lesen.
• Die Vorteile einer Nachhaltigkeitsberatung für Investor:innen und Eigentümer:innen. Lesen.

Immobilienentwicklung

• Der Ursprung aller Immobilien: die Projektentwicklung. Lesen.
• Standortanalysen sind wesent­liche Instrumente für eine erfolg­reiche Immobilieninvestition. Lesen.
• Immobilienentwicklung in Deutschland: Trends, Prozesse & Perspektiven 2025. Lesen

Asset und Portfolio Management

• Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen. Lesen.
• Vom Einzelobjekt zum Portfolio: Der erfolg­reiche Aufbau Ihres Immobilienportfolios. Lesen.
• Mit einem erfolg­reichen Asset Management Ihre Immobilienziele erreichen. Lesen.
• Warum Immobilieninvestments trotz steigender Preise eine gute Investitionsmöglichkeit darstellen. Lesen.
• Immobilienmanagement 2026: Trends, Herausforderungen und effektive Strategien. Lesen.

Immobiliensoftware

• Die Vorteile einer Immobilien Software. Lesen.
• Wie man die beste Property Management Software wählt. Lesen.
• Immobilienbewertung: die richtige Software macht es Ihnen einfach. Lesen.
• Künstliche Intelligenz in Immobilien: Was möglich ist und wo die Branche bremst. Lesen

Nachhaltigkeit

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• Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien. Lesen.
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• Energieeffizienzklassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden. Lesen

Immobilienwirtschaft

• Chancen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft: Lichtblicke in Zeiten von Schatten. Lesen.

• Stadtentwicklung: So werden die Städte von morgen gestaltet. Lesen.
• Was bietet der Immobilienmarkt in Deutschland? Lesen.