Standortanalysen sind wesentliche Instrumente für eine erfolgreiche Immobilieninvestition
Inhaltsverzeichnis
- Was sind Standortanalysen und warum sind sie wichtig?
- Die verschiedenen Arten von Standortanalysen
- Die wichtigsten Faktoren bei der Standortanalyse
- Wer führt Standortanalysen durch und welche Qualifikationen sollten sie haben?
- Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Standortanalyse?
- Professionelle Standortanalysen von Wüest Partner
Immobilien gehören in Theorie zu den sichersten Investitionen. In der Praxis jedoch spielt nicht nur die Immobilie selbst eine Rolle, sondern auch der Ort, an dem sie sich befindet. So wird sogar die schönste Villa direkt neben einem Flughafen nie den Wert eines kleineren Hauses in einem angesagten Viertel erreichen. Der Unterschied: Der Standort.
Deswegen ist die Standortanalyse ein wesentlicher Baustein von wohl überlegten Immobilien-Investitionen. Sie betrachtet nicht die Immobilie, sondern ihr Umfeld und das umfassend. Welche Faktoren dabei untersucht werden und was alles vor der Durchführung einer Standortanalyse berücksichtigt werden muss, erklären wir in diesem Artikel.
Was sind Standortanalysen und warum sind sie wichtig?
Standortanalysen sind umfassende Untersuchungen, um die Eignung eines geografischen Standorts für eine bestimmte Zweckbestimmung zu bewerten. Im Immobilien-Kontext beziehen sie sich auf die gründliche Prüfung und Bewertung eines Standorts, um festzustellen, ob er sich für eine Investition eignet. Dabei werden eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt, darunter die geografische Lage, das wirtschaftliche Umfeld, die Bevölkerungsentwicklung, die Infrastruktur, die Nachbarschafts-Qualität und andere relevante Aspekte. Alle potenziellen Chancen und Risiken eines bestimmten Standorts werden dabei identifiziert.
Der Sinn von Standortanalysen liegt in ihrer Fähigkeit, fundierte Entscheidungen zu unterstützen. Sie bieten einen klaren Einblick in die Stärken und Schwächen eines Standorts: Das ist für Investor:innen von entscheidender Wichtigkeit. Je gründlicher die Standortanalyse, desto besser werden mögliche Risiken minimiert und Chancen maximiert. Dies ist für Immobilieninvestitionen von kritischer Bedeutung, da sie in der Regel langfristige Engagements sind und erhebliche finanzielle Ressourcen binden.
Zusätzlich verbessern Standortanalysen die langfristigen Erfolgsaussichten. Sie helfen, Standorte mit einer günstigen Umgebung zu identifizieren und dadurch langfristig eine positive Wertentwicklung der Immobilie zu ermöglichen. All diese Aspekte machen aus Standortanalysen ein unverzichtbares Instrument für Investor:innen, Immobilienentwickler:innen und Fachleute der Immobilienbranche.
Für die Durchführung von Standortanalysen greift Wüest Partner auf eine hohe Zahl von öffentlichen und kommerziellen Statistiken zurück. Eigens entwickelte Crawling-Ergebnisse werden zusätzlich integriert. Anschließend werden diese Daten durch ETL-Prozesse (Extract, Transform, Load) angereichert, veredelt, transformiert und miteinander verknüpft.
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Die verschiedenen Arten von Standortanalysen
Wie oben erwähnt sind Standortanalysen im Immobilienbereich von entscheidender Bedeutung, um die Eignung eines Standorts für bestimmte Zwecke zu bewerten. Hier bieten wir einen Überblick über die unterschiedlichen Arten von Standortanalysen.
Marktforschung
Marktforschungen sind umfassende Analysen der Nachfrage nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet. Sie beziehen viele Gesichtspunkte mit ein, wie bspw. die Zusammensetzung der Bevölkerung, die Einkommensverhältnisse, Haushaltsgrößen und andere demografische Faktoren. Ziel ist dabei, die potenzielle Zielgruppe für die Immobilie zu verstehen und mögliche Marktchancen auszumachen.
Wettbewerbsanalyse
Anders als die Marktforschung widmet sich die Wettbewerbsanalyse hingegen ähnlichen Immobilienangeboten in der Umgebung. Sie untersucht Miet- und Verkaufspreise, Ausstattung, Standortqualität und andere Faktoren, die den Wettbewerb beeinflussen. Damit wird die in Betracht gezogene Immobilie mit der Konkurrenz verglichen. Unter- oder Überbewertungen werden so schnell erkannt.
Infrastrukturanalyse
Ein weiteres Instrument der Standortbetrachtung ist die Infrastrukturanalyse. Hier steht die Qualität der Verkehrsinfrastruktur im Fokus, einschließlich der Erschließung des Gebiets durch Straßen, die Dichte und Nähe öffentlicher Verkehrsmittel sowie die Anbindung an größere Verkehrsadern wie Bundesstraßen und Autobahnen. Auch die Nähe und Verfügbarkeit von Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Naherholungsgebieten, Freizeitangeboten und anderen wichtigen Einrichtungen werden berücksichtigt.
Umgebungsanalyse
Die Umgebungsanalyse betrachtet die Qualität der Nachbarschaft und Umgebung. Hier spielen Faktoren wie Sicherheit, Grünflächen, Freizeiteinrichtungen und Lebensqualität eine zentrale Rolle. Ebenso ist die wirtschaftliche Lage der Gegend von großer Bedeutung. Dabei werden sehr genau das Angebot von Arbeitsplätzen, die Einkommensniveaus, die Wachstumsprognosen und die Branchenvielfalt unter die Lupe genommen. All diese Aspekte sind entscheidend, um die Stabilität der wirtschaftlichen Basis zu bewerten.
Die Untersuchung der Bevölkerung ist ein wichtiger Teil der Umgebungsanalyse: Dabei wird die Zusammensetzung der Bevölkerung, ihr Wachstum und ihre Verteilung überprüft. Dadurch kann die potenzielle Nachfrage nach Immobilien in der Gegend eingeschätzt werden. Besonderheiten des Umfeldes wie Hochwassergefahr, geologische Besonderheiten wie die Nähe zu Bergen und Flüssen oder Umweltschutzauflagen sollten ebenfalls berücksichtigt werden, um mögliche Risiken für die Immobilie zu identifizieren. Schließlich fließen langfristige Planungen in die zukunftsorientierte Analyse ein. Dazu gehören städtebauliche Entwicklungen, Infrastrukturprojekte und andere Aspekte, wie die Ansiedlung von Firmen, Behörden oder anderen Organisationen. Alle diese Informationen bieten in ihrer Gesamtheit Aufschluss über die potenzielle Wertentwicklung einer Region.
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Die perfekte Standortanalyse zieht alle verschiedenen Arten mit ein
Werden die verschiedenen Arten von Standortanalysen kombiniert, erhalten Akteur:innen der Immobilienbranche einen umfassenden Einblick in die Eignung eines Standorts für ihre Investition. Abhängig von ihren individuellen Zielen und Anforderungen können einige Analysen mehr Bedeutung haben als andere. In Summe stellen sie eine solide Grundlage für fundierte Entscheidungen.
Wüest Partner bietet eine breite Palette von Standortanalysen an. Dazu gehört unter anderem das eigens entwickelte Preismodell, welches eine bundesweit durchgeführte Wettbewerbsanalyse ist. Sie ermittelt quartalsweise das Preisniveau in den rund 11.000 Gemeinden, 400 Kreisen und 16 Bundesländern Deutschlands. Für ausgewählte Städte werden granulare Ergebnisse auf Stadtteil- und Stadtquartiersebene angeboten.
Die Analysen umfassen darüber hinaus weitere Analysen: Die modellierten Erreichbarkeiten sowie das Gemeinde- und Kreisrating der Teilmärkte der Immobilienbranche Wohnen, Büro, Gewerbe und Verkauf. Auf Mikroebene werden weitere Modelle angeboten, darunter der Vulnerabilitäts-Atlas, das Mikrolagen-Rating sowie die detaillierte Analyse, Pflege und Erweiterung der Point-of-Interests. Dank dieser multifaktoriellen Ansätze ist Wüest Partner in der Lage, umfassende und präzise Informationen für unterschiedliche Marktsegmente zu ermitteln und seinen Kund:innen fundierte Entscheidungsgrundlagen anzubieten.
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Die wichtigsten Faktoren bei der Standortanalyse: Preisniveau, Bevölkerungsentwicklung, und Infrastruktur (Lage)
Bei Standortanalysen, egal in welchen Immobilienmärkten, haben die unterschiedlichen Faktoren eine unterschiedliche Gewichtung. Einer der zentralsten Aspekte ist die Lage und Zugänglichkeit einer Immobilie. Eine günstige Lage in Punkto Verkehrsanbindungen und Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Einkaufszentren, Schulen und Arbeitsplätzen ist von großer Relevanz. Genauso wichtig ist die Qualität der Nachbarschaft und der Umgebung. Grünflächen, Freizeiteinrichtungen und das allgemeine Lebensumfeld beeinflussen maßgeblich die Attraktivität einer Immobilie. Zusätzlich ist eine gründliche Analyse der aktuellen Marktsituation von großer Bedeutung. Miet- und Kaufpreise sowie die Verfügbarkeit ähnlicher Immobilien in der Gegend müssen sorgfältig betrachtet werden.
Die Bevölkerung ist ebenfalls ein nicht zu vernachlässigender Faktor. Ihre Zusammensetzung, ihr Wachstum und ihre Verteilung geben Aufschluss über die potenzielle Nachfrage nach Immobilien in der Umgebung. Die Verfügbarkeit einer gut ausgebauten Verkehrsinfrastruktur, einschließlich Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, kleineren und größeren Verkehrsadern, hat natürlich einen erheblichen Einfluss auf die Attraktivität eines Standorts. Die wirtschaftliche Stabilität der Region, die Anzahl und Art der ansässigen Unternehmen sowie die Arbeitsplatzsituation sind weitere entscheidende Faktoren. Letztlich müssen geplante Bauprojekte, städtebauliche und Infrastrukturprojekte in Betracht gezogen werden, damit die zukünftige Wertentwicklung einer Region realistisch eingeschätzt werden kann.
Regulatorische und rechtliche Aspekte, wie lokale Bauvorschriften und sogenannte Zonierungs-Bestimmungen, also die durch Behörden festgelegte Nutzungsart von Flächen, müssen sorgfältig geprüft werden. Besondere Umweltbedingungen wie Hochwassergefahr, geologische Besonderheiten oder Umweltschutzauflagen sollten ebenfalls in die Analyse einfließen. Zuletzt ist es wichtig, Risikofaktoren wie die Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, politische Instabilität oder andere schwer vorhersehbare Ereignisse zu berücksichtigen, da sie sich langfristig auf die Wertentwicklung einer Immobilie auswirken können. Letztere Aspekte gelten vornehmlich für Investitionen außerhalb Deutschlands, auch wenn Hochwasser, Stürme und Starkregen hierzulande immer häufiger auftreten.
Die Rolle einer Beratungsfirma wie Wüest Partner ist, diese hohe Zahl an Faktoren je nach individuellen Zielen und Präferenzen zu priorisieren und in Bezug zu stellen. Allerdings sind alle entscheidend für fundierte Standortanalysen.
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Wer führt Standortanalysen durch und welche Qualifikationen sollten sie haben?
Die Durchführung von Standortanalysen erfordert ein Team aus qualifizierten Fachleuten, die ein breites Spektrum an Kompetenzen abdecken. Bei der Bewertung der Eignung eines bestimmten Standorts spielen diese Expert:innen eine entscheidende Rolle. Je nach Bestimmung der Investition müssen sie in der Lage sein, die vielen Faktoren flexibel und nach Relevanz einzusetzen. Expert:innen des Immobiliensektors, darunter Makler:innen, Bewerter:innen und Projektentwickler:innen, bringen eine umfassende Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes und relevanter Rechtsvorschriften mit. Eine Beratungsfirma wie Wüest Partner vereint all diese unterschiedlichen Kompetenzen. Hier ein kurzer Überblick zu der Expertise, die ebenso notwendig ist:
Stadtplaner:innen
Diese sind für die Bewertung städtebaulicher Aspekte verantwortlich und sollten über eine formale Ausbildung in Stadtplanung, Urbanismus oder einem verwandten Bereich verfügen. Sie besitzen Kenntnisse und Erfahrung in der Gestaltung von Städten, der räumlichen Planung und rechtlichen Bestimmungen.
Wirtschaftsanalyst:innen
Diese auf Wirtschaft spezialisierten Analyst:innen können wirtschaftliche Daten und Auswertungen einbringen, um die Attraktivität eines Standorts aus ökonomischer Perspektive zu bewerten. Ihre Erfahrung mit Wirtschaftsindikatoren, Finanzanalysen und statistischen Methoden ist von entscheidender Bedeutung.
GIS-Analyst:innen
Mitarbeitende, die in der Lage sind, die sogenannten Geographical Information Systems (GIS) zu bedienen, spielen eine Schlüsselrolle: Sie können Daten räumlich untersuchen und sind daher unerlässlich für Standortanalysen. Sie sollten eine formale Ausbildung in Geografie, Kartografie oder verwandten Bereichen haben und mit GIS-Software und -Anwendungen vertraut sein.
Sozial- und Wirtschaftswissenschaftler:innen
Wirtschafts- und Sozialwissenschaftler:innen bringen ihre Fachkenntnisse in den Bereichen Wirtschaft, Soziologie und Demografie ein. Dadurch sind sie in der Lage, wichtige Einblicke in die Bevölkerungsentwicklung und die wirtschaftliche Situation einer Region zu liefern. Auch diese sind von großer Bedeutung für umfassende Standortanalysen.
Rechtsberater:innen
Wenn rechtliche Fragen auftreten, sind Rechtsberater:innen bei Standortanalysen wichtig, insbesondere im Hinblick auf Bauvorschriften, Zonierung und Vertragsrecht. Jurist:innen oder Immobilienanwält:innen bieten rechtliche Beratungen, die sich als entscheidend herausstellen können. Eine Kombination aus formaler Ausbildung, beruflicher Erfahrung und spezialisierten Zertifikaten oder Fortbildungen in den jeweiligen Fachgebieten ist dabei unerlässlich.
Zusammensetzung von Standortanalyse-Teams
Die genaue Zusammensetzung des Teams, das die Standortanalyse durchführt, variiert je nach Art und Umfang der Standortanalyse. Jedoch ist eine qualifizierte Gruppe von Expert:innen entscheidend für eine fundierte und zuverlässige Bewertung.
Standortanalysen bei Wüest Partner
Bei Wüest Partner wird die Qualitätssicherung der Standortanalysen durch eine stringente Datenpflege sowie die kontinuierliche Weiterentwicklung der Datenmodelle und -banken gewährleistet. Ein weiterer zentraler Aspekt der Qualitätssicherung sind die strengen internen Datenschutzregeln. Die Genauigkeit und Zuverlässigkeit der Analysen wird durch regelmäßige Schulungen und Weiterbildungen der Mitarbeitenden im Umgang mit den verschiedenen Datensätzen sichergestellt. Dadurch kann Wüest Partner immer aktuelle und präzise Standortanalysen liefern, die ihren Kund:innen die bestmöglichen Ergebnisse bieten und diesen einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil verschaffen.
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Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Standortanalyse?
Einen optimalen Zeitpunkt für eine Standortanalyse gibt es nicht, dafür spielen zu viele Faktoren eine Rolle, wie z. B. die Marktlage und die individuellen Investitionsziele. Jedoch ist es grundsätzlich ratsam, eine Standortanalyse vor einer endgültigen Entscheidung über den Immobilienkauf durchzuführen. Dadurch ist eine fundierte Entscheidungsgrundlage gewährleistet.
Abschließend ist festzuhalten: Eine gründliche Standortanalyse ist ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition. Durch die Berücksichtigung der hohen Anzahl an Faktoren und der Anwendung spezialisierter und breit gefächerter Analysen werden mögliche Risiken und Chancen frühzeitig erkannt. Nicht zuletzt werden die Entwicklungspotenziale einer Investition realistisch eingeschätzt.
Professionelle Standortanalysen von Wüest Partner
Als eine der führenden Beratungsfirmen der Immobilienbranche verfügt Wüest Partner über eine langjährige Erfahrung mit Standortanalysen. Die Bandbreite an In-House Expertise deckt alle dafür notwendigen Bereiche ab, die hohe Affinität für digitale Lösungen und die Kompetenz im Umgang und der Beschaffung von Daten bieten Kund:innen belastbare Standortanalysen und das bundesweit sowie in angrenzenden Ländern. Nicht zuletzt erlaubt die Kenntnis der Nachhaltigkeitsbestimmungen auch, diesen Aspekt in Standortanalysen einfließen zu lassen.
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