Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien

Nachhaltigkeit und nachhaltig sind so oft verwendete Wörter, dass sie an Bedeutung zu verlieren drohen. Für die Immobilienbranche bedeuten sie eine riesige Herausforderung, gepaart mit einem manchmal unübersichtlichen Dickicht an Bestimmungen, Gesetzen, Labels, Scorings, Ratings und Zertifikaten. In diesem Artikel erklären wir, was BREEAM ist, eins der bekanntesten Nachhaltigkeits-Labels und welchen Nutzen es für Immobilien-Akteur:innen hat.

Was ist das Nachhaltigkeits-Zertifikat BREEAM?

Eine der ältesten Zertifizierungen im Bereich nachhaltiger Immobilien ist auch eine der verbreitetsten: das BREEAM-Zertifikat. Diese sechs Buchstaben stehen für das Building Research Establishment (BRE), das schon 1990 in London die Environmental Assessment Method (EAM) entwickelte. Das Ziel war die Auswirkung von Gebäuden auf die Umwelt zu messen, die Lebensqualität der Nutzer:innen zu verbessern und den Immobilienwert langfristig zu steigern. Die britische BRE war schon immer ein Vorreiter: 1993 arbeitete sie an Brandschutzmaßnahmen im Weltraum für die European Space Agency.

Die BREEAM Zertifizierung betrachtet den gesamten Lebenszyklus der Immobilie und eignet sich somit für jede Phase: von der Planung über den Bau bis zum Betrieb und der Sanierung. Dieser ganzheitliche Ansatz hat überzeugt, bisher wurden 535.000 Gebäude in 74 Ländern zertifiziert und weitere 2,1 Millionen haben eine Zertifizierung beantragt. Damit ist BREEAM das häufigste Nachhaltigkeits-Label weltweit. Ein weiterer Unterschied zu anderen Labels ist die Anpassung an lokale Verhältnisse dank geprüfter Partner:innen. Für die DACH-Region ist der exklusive BREEAM-Partner das TÜV Süd.

Nur 1 % der Immobilien in Deutschland ist zertifiziert

Laut einer Recherche der Immobilien Zeitung waren Ende 2023 nur rund ein Prozent der Wirtschaftsgebäude in Deutschland zertifiziert. Die meist genutzten Nachhaltigkeitslabels waren, wie die nachstehende Grafik zeigt, das DGNB der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, gefolgt von BREEAM und dem US-amerikanischen LEED.

Vergleich der BREEAM, DGNB und LEED Verbreitung in Deutschland

Verständlicherweise ist das Zertifikat des DGNB hierzulande führend, besonders im Bereich des Neubaus, mit einem geschätzten Anteil von 80 Prozent aller Projekte. Das Label LEED ist ebenfalls stark im Neubau vertreten, während BREEAM vorzugsweise für Immobilien im Bestand verwendet wird. Dafür gibt es mehrere Gründe: Die BREEAM Zertifizierung verlangt keine energetische Sanierung, ist relativ zügig und auch kostengünstig durchzuführen.

Der Markt für nachhaltige Gebäude boomt

Bei der geringen Menge an zertifizierten Gebäuden ist das Potenzial für Nachhaltigkeits-Labels immens. Tatsächlich entwickelt sich der Markt der “Green Buildings” rasant, besonders seit der Einführung des Green Deal, der EU-Taxonomie und der Offenlegungspflichten. Seitdem wächst der Anteil an zertifizierten Gebäuden im Bereich der gewerblichen Investitionen stark: 2022 überschritt er erstmals die 30 Prozent laut BNP Paribas Real Estate, das Gesamtvolumen der Investitionen lag bei 37 Milliarden Euro. Zuvor stagnierte dieser Anteil jahrelang bei 20 Prozent.

Grenzen der Zertifikate im Vergleich zu ESG Ratings

Nachhaltigkeits-Zertifikate gewinnen demnach stetig an Bedeutung. Allerdings können diese nicht alle Fragen von Immobilien-Akteur:innen beantworten. Nicht selten stehen Asset-Manager:innen wegen der vielen Nachhaltigkeits-Bestimmungen und ESG-Anforderungen vor Unklarheiten, insbesondere wenn es um CO2-Absenkpfade geht. Zertifikate liefern eine Momentaufnahme und sind deswegen ein wichtiger Bestandteil einer Nachhaltigkeits-Bewertung von Immobilien. Für alle weiteren Aspekte wurden ESG-Scoring und -Rating Systeme wie ECORE und GRESB entwickelt. Für die Entwicklung von Klima-Pfaden lassen sich Instrumente wie CREEM oder ESG Due Diligences nutzen.

Erfahren Sie mehr dazu auf dieser Seite: ESG Immobilien – Nachhaltige Investitionen auf dem Immobilienmarkt

Sinn und Vorteile einer BREEAM Zertifizierung

Ein BREEAM-Zertifikat erlaubt die Nachhaltigkeit von Gebäuden umfassend zu bewerten. Dabei werden die physischen Aspekte der Immobilie berücksichtigt, u.a. der Energie- und Wasserverbrauch, die Bauweise und die Materialien. Die Nutzer:innen werden auch in Betracht gezogen, insbesondere ihre Aufenthaltsqualität, das Wohlbefinden und die Gesundheit.

Diese Idee galt bei der Entstehung des BREEAM-Zertifikats als bahnbrechend, da zum ersten Mal der Blick auf Nachhaltigkeit weiter gefasst und nicht auf den Verbrauch und den CO2-Ausstoß begrenzt wurde. Last but not least, etwas Englisch sei bei einem britischen Zertifikat erlaubt, stehen natürlich die Umwelt-Auswirkungen des Gebäudes im Fokus.

Die BREEAM Zertifizierung folgt wissenschaftlichen Standards, die sich über Jahrzehnte bei Hunderttausenden Gebäuden bewährt haben. Damit wird die Nachhaltigkeit einer Immobilie genau bewertet, egal in welcher Phase des Lebenszyklus sie sich befindet. Zusätzlich lassen sich Potenziale zur Effizienzsteigerung ermitteln: Für den Werterhalt oder die Wertsteigerung einer Immobilie ist das von entscheidender Bedeutung.

Die BREEAM-Zertifikate in der DACH-Region im Überblick

In Deutschland werden über den lokalen Partner TÜV Süd drei BREEAM Zertifizierungen angeboten. Zwei für Bestandsgebäude, jeweils Wohnimmobilien und Gewerbeobjekte und eine für Neubauprojekte. Hier eine genauere Erläuterung:

• BREEAM Bestand Wohnen und das Pendant für kommerziell genutzte Immobilien
• BREEAM Bestand Gewerbe ermitteln die Nachhaltigkeitsleistung existierender Gebäude und weisen Optimierungsmöglichkeiten auf.
• BREEAM Neubau zielt auf die Erhöhung der Nachhaltigkeit, sowohl bei der Planung als auch bei der Ausführung eines Bauprojektes ab.

Die BREEAM-Zertifikate für den Bestand werden häufiger angewandt, da die Zertifizierung einfacher und schneller durchführbar ist. Nachstehend gehen wir auf die jeweiligen Unterschiede ein. Für die Erläuterung der BREEAM Kriterien verweisen wir auf den vorstehenden Abschnitt.

Die Zertifikate BREEAM Bestand Wohnen und Gewerbe

Diese Zertifizierung richtet sich an einen breiten Personenkreis: Eigentümer:innen, Investor:innen, Betreiber:innen und sogar Mieter- oder Nutzer:innen. Damit lässt sich Nachhaltigkeit in der Praxis umsetzen und der Betrieb energieeffizienter gestalten. Ziel ist eine Senkung der Betriebskosten und die Verbesserung der gesamten Nachhaltigkeitsleistung der Immobilie. Die Zertifizierung erfolgt in zwei Schritten:

Schritt 1: Prüfung des Gebäudes

Die Immobilie wird baulich bewertet sowie ihre Energieeffizienz ermittelt, was die thermische Isolierung und die Analyse der Haustechnik beinhaltet. Geachtet wird auf den Primärenergiebedarf und u.a. die Leistung aller technischen Systeme.

Schritt 2: Prüfung des Gebäudebetriebs

Bewertet wird die Effizienz des Betriebs, der Umgang mit Ressourcen wie Energie und Wasser, wie auch die Handhabung der Entsorgung von Müll und Abwasser. Neben dem Betrieb selbst werden auch die Betreiber:innen unter die Lupe genommen.

Das BREEAM Zertifikat für Neubau-Projekte

Bauherren, Architekt:innen, Investor:innen und Projektentwickler:innen können die BREEAM DE/AT Neubau-Zertifizierung sowohl für die Planung als auch für die Ausführung ihres Vorhabens beantragen. Dadurch wird einerseits die Einhaltung aller EU Normen sowie der Gesetze und Bestimmungen der DACH-Region sichergestellt. Zusätzlich lassen sich Optimierungspotenziale schon bei der Planung ermitteln, um die Betriebskosten während des gesamten Lebenszyklus möglichst gering zu halten.

Die Beantragung einer BREEAM-Zertifizierung und die Kosten werden weiter unten erläutert. Alle relevanten Unterlagen zur Vorbereitung einer Zertifizierung, wie Anwendungshilfen, Rechentools und Systemdokumente finden Sie hier. Wer einen Blick auf die rund 1.400 durch BREEAM zertifizierten Gebäude in der DACH-Region werfen will, macht das hier.

Was sind die Kriterien des BREEAM-Zertifikats?

Die BREEAM-Kriterien prüfen in der Tiefe die Nachhaltigkeit eines Immobilienprojektes. Das gilt insbesondere bei Neubauten, da z.B. der CO2-Fussabdruck der Baumaterialien entlang der gesamten Wertschöpfungskette untersucht wird: von der Herstellung und dem Transport bis zum Einbau, der Wartung und der Entsorgung. Mit derselben Genauigkeit werden die ökologischen Konsequenzen geprüft, die durch die Nutzung der Baufläche selbst entstehen.

Bei BREEAM-Zertifikaten für den Bestand entfällt verständlicherweise die Untersuchung der Baumaterialien. Stattdessen wird die Widerstandsfähigkeit des Gebäudes untersucht. Nachstehend werden die Kriterien der BREEAM-Zertifikate genauer erläutert.

Die BREEAM Kriterien im Detail

1 – Landverbrauch [1] und Ökologie

Hier wird auf die Nutzung des Baulandes und die Auswirkung auf den Lebensraum geachtet. Ziel ist die Schonung der Biodiversität am Projektstandort und in angrenzenden Gebieten. Nachhaltige Verfahren für die Landnutzung und Landschaftsplanung werden unterstützt.

2 – Material (für BREEAM Neubau)

Bei Baustoffen wird der ökologische Abdruck über die gesamte Lebensdauer untersucht, von der Herstellung über Transport, Einbau, Nutzung, Wartung bis hin zur Entsorgung. Das fördert die Verwendung von nachhaltigen und wiederverwendbaren Baumaterialien.

3 – Transport

Der Zugang der Nutzer:innen zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie zu alternativen Transportwegen wird ebenfalls untersucht. Das soll die Verwendung von PKWs reduzieren und die Nutzung umweltschonender Fortbewegungsmittel wie Fahrräder fördern. 

4 – Energie

Lösungen für einen energieeffizienten Gebäudebetrieb stehen bei diesem BREEAM-Kriterium im Fokus. Bauteile und Haustechnik, die einen geringen Energieverbrauch und eine nachhaltige Bewirtschaftung erlauben, erzielen höhere Bewertungen.

5 – Wasser

Der Betrieb des Gebäudes und seiner Anlagen soll so wasserschonend wie möglich sein. Der Verbrauch von Trinkwasser soll vermindert werden, dabei wird auch auf die Methoden zur Wiederverwendung von Regenwasser und Grauwasser geachtet. 

6 – Abfall

Strategien zur Müllvermeidung, sowohl während der Bauphase als auch des Betriebs, werden hiermit gefördert. Die Verwendbarkeit von Abfällen spielt auch eine Rolle, mit dem Ziel, die Kreislaufwirtschaft zu stärken.

7 – Umwelt / Verschmutzung

Das Gebäude soll die Umwelt so gering wie möglich belasten, sei es durch Geräuschentwicklung, Licht-, Luft- oder Wasserverschmutzung. Mit letzterem ist der Abfluss des Oberflächenwassers gemeint, der bei einer Gebäudeplanung selten berücksichtigt wird.

8 – Gesundheit und Wohlbefinden

Gebäude beeinflussen das Wohlbefinden, den Komfort und die Sicherheit der Nutzer:innen. Die Lichtverhältnisse, die akustischen Eigenschaften, die Luftqualität und die Raumplanung inner- und außerhalb der Anlage sollen die Aufenthaltsqualität steigern. 

9 – Management

Die Prozesse und Praktiken des Managements werden bei diesem BREEAM Kriterium auf Nachhaltigkeit untersucht. Planung, Bau, Betrieb, Stakeholder-Management und Auftragsvergabe sollen alle dem Ziel dienen, die Umwelt-Auswirkungen des Bauprojekts so gering wie möglich zu halten.

10 – Widerstandsfähigkeit (für BREEAM Bestand)

Evaluiert die Risiken, denen ein Gebäude ausgesetzt ist. Dazu zählen mögliche Schäden an der Gebäudestruktur als auch an Personen, klimabedingte Risiken durch Extremwetter wie Hitze und Starkregen sowie soziale und Umweltrisiken.

[1] Wird auch „Boden und Ökologie“ genannt, siehe hier: https://www.tuvsud.com/de-de/branchen/real-estate/immobilien/energie-und-nachhaltigkeit-bei-immobilien/breeam/breeam-de-bestand

BREEAM Bewertungssystem (BREEAM Zertifizierung Stufen)

Das Ergebnis einer Bewertung durch ein BREEAM-Zertifikat ist eine Prozentzahl, die alle Kriterien zusammenfasst. Aus dem in jeder Kategorie erreichten Wert wird ein Durchschnitt gebildet. Diese Prozentzahl wird in sechs Qualitätsstufen unterteilt, von “Herausragend” bis “nicht klassifiziert”.

Die BREEAM Zertifizierungsstufen sind mit Sternen versehen, ähnlich der Bewertung einer Hotelkategorie: Fünf Sterne ist die Bestnote und entspricht einer Bewertung über 85 Prozent, vier Sterne sind “Exzellent” und werden für einen Wert zwischen 70 bis 85 Prozent vergeben, usw., bis zur letzten Stufe, die keinen Stern erhält.

Wie erhält man ein BREEAM-Zertifikat in Deutschland?

In der DACH-Region besteht eine Zertifizierung nach BREEAM aus fünf Schritten, dadurch unterscheidet sie sich vom zweistufigen Verfahren in anderen Ländern. Ausschlaggebend ist die Mitwirkung von BREEAM-Expert:innen. Hierbei können externe hinzugezogen werden oder eine Person innerhalb des Unternehmens lässt sich zu einem Experten ausbilden. Der Prozess ist online, eine Vor-Ort Bewertung der Immobilie geschieht stichprobenartig. Nachstehend werden diese fünf Schritte erläutert.

Die fünf Schritte zur Vorbereitung einer BREEAM Zertifizierung

Schritt 1 – Festlegen des Ziels der BREEAM Zertifizierung

Bevor ein BREEAM-Zertifikat beantragt wird, müssen die Ziele und Möglichkeiten klar definiert sein. Die Ambition in Sachen Nachhaltigkeit ist das eine, das andere die technische und finanzielle Machbarkeit.

Schritt 2 – Auswahl des Bewertungssystems

Im Fall eines Bauprojekts in Deutschland ist das Zertifizierungssystem BREEAM DE/AT Neubau die richtige Wahl. Bei bestehenden Immobilien sind es hingegen die Zertifikate BREEAM DE/AT/CH Bestand. Hier eine Übersicht der Zertifizierungen.

Schritt 3 – Selektion eines internen oder externen Projektteams

Eine Zertifizierung kann nur mit BREEAM-Expert:innen durchgeführt werden, um einen reibungslosen Prozess zu gewährleisten. Dafür lassen sich Externe heranziehen oder eine Ausbildung zu BREEAM-Expert:innen wird absolviert.

Schritt 4 – Bewertung des Projektes über das Online-Tool

Seit 2022 sind alle BREEAM Bewertungen über das Online-Tool anzumelden. Auch alle Einreichungen der Unterlagen müssen darüber erfolgen, entweder über BREEAM-Auditor:innen oder über einen eigenen Kundenzugang.

Schritt 5 – Projektzertifizierung

Nachdem alle Nachweise im Online-Tool zur Verfügung stehen, bewerten BREEAM Auditor:innen das Projekt. Diese prüfen die Nachweise und deren Plausibilität und reichen den Antrag an das TÜV Süd weiter. Im Anschluss kann das BREEAM-Zertifikat ausgestellt werden.

Wie viel kostet ein BREEAM-Zertifikat?

Die Kosten einer BREEAM Zertifizierung hängen vom Typ und der Größe des Gebäudes ab. Unabhängig davon ist eine Registrierungsgebühr zu entrichten, die bei 1.000 € liegt. Für mehrere Gebäude gibt es Mengenrabatte: 850 € ab fünf und 700 € ab zehn Objekten.

Kosten eines BREEAM Neubau Zertifikats für Wohngebäude

Die Preise der BREEAM Zertifizierungen hängen von den Projekten ab. Ein BREEAM Neubau Zertifikat wird je nach Gebäudetyp unterschiedlich veranschlagt. Wohngebäude werden pro Wohneinheit berechnet, wobei die erste Wohneinheit 2.500 € kostet und die Preise der weiteren sinken. Hier ist zu beachten, dass Neubauprojekte eigentlich aus zwei Zertifizierungen bestehen, eine für die Planung und eine für die Durchführung. Dieses zweistufige Verfahren wird aus der folgenden Tabelle ersichtlich:

Kosten eines BREEAM Neubau Zertifikats für nicht-Wohngebäude

Bei BREEAM Neubau Zertifikaten für Gewerbeobjekte erfolgt die Kostenberechnung nach Bruttogeschossfläche (BGF) und nicht nach Einheiten. Der kleinste Preis liegt bei 7.000 € für Gebäude unter 7.500 Quadratmetern, der höchste bei 18.500 € für Flächen über 45.000 Quadratmetern.

Auch hier ist das Zertifizierungsverfahren zweistufig, für die Planung und die Ausführung wird jeweils ein Zertifikat ausgestellt. Ein degressives Preismodell wird ebenfalls angeboten, wie aus folgender Kostentabelle hervorgeht:

Kosten für BREEAM Zertifizierungen im Bestand

Die Preise der BREEAM Zertifikate für Bestandsimmobilien, ein einstufiges Verfahren, lassen sich auf den vorstehenden Tabellen entnehmen, siehe dazu die Zeile “Nach Fertigstellung”. Wohngebäude werden nach Einheiten berechnet, Gewerbeobjekte nach Fläche.

Die Staffelung bei Wohngebäuden ist stark abfallend: Eine Einheit kostet 1.000 €, bis fünf fallen 200 € pro Einheit an, ab sechs liegt der Stückpreis bei 50 €. Somit würde ein Zertifikat für ein Gebäude mit 60 Wohnungen bei 4.800 € liegen.

Bei Gewerbeobjekten wird pauschal nach Flächengröße in fünf Klassen berechnet. Unter 7.500 Quadratmeter kostet ein BREEAM-Zertifikat 2.500 €, bei bis zu 15.000 Quadratmeter liegt der Preis bei 3.500 €. Die zwei folgenden Klassen, bis zu 27.500 und 45.000 Quadratmeter, liegen jeweils bei 4.500 € und 6.500 €. Werden 45.000 Quadratmeter überschritten, fallen 7.000 € an.

Checkliste für ein BREEAM-Zertifikat

Eine BREEAM-Zertifizierung ist ein längerer Prozess, der viel Arbeit, Zeit und Genauigkeit beansprucht. Da BREEAM strengen Kriterien folgt, ist die Ausstellung eines Zertifikats nicht garantiert. Mit folgender Checkliste lässt sich vorab prüfen, ob es sich lohnt, den Weg einer BREEAM-Zertifizierung zu versuchen.

Diese Checkliste prüft die Kriterien, die im BREEAM-System am höchsten gewichtet sind. Der Reihenfolge nach sind das Energie, Gesundheit/Wohlbefinden und Transport. Bei diesen lassen sich vor einer Zertifizierung verhältnismäßig leicht Verbesserungsmaßnahmen durchführen.

• Energieeffizienz der Gebäudehülle: Ist das Gebäude ein Neubau, der schon mit Blick auf Energieeffizienz errichtet wurde? Oder ist es ein unsanierter Altbau oder ein Gebäude aus der Nachkriegszeit, bei dem noch energetische Maßnahmen anstehen? Bei einer Energie-Effizienzklasse E und höher bestehen keine Bedenken. Liegt sie darunter, sollte eine Verbesserung vor Beantragung eines BREEAM-Zertifikats evaluiert werden.
• Technologie des Heizsystems: Was ist der technische Stand der Heizungssysteme? Handelt es sich um eine mit fossilen Energieträgern betriebene Anlage? Oder verwendet sie umweltschonendere Technologien? Ältere Anlagen bieten ein viel größeres Optimierungspotential, da der Effizienzsprung durch einen Austausch größer ausfällt. Im Fall einer alten Heizanlage sollte vor Beantragung eines BREEAM-Zertifikats ein Austausch evaluiert werden, da der CO2-Ausstoß ein gewichtiger Faktor ist.
• Gesundheit und Wohlbefinden: Bietet die Anlage der Nutzer:innen genügend Licht, eine gute Luft und Lüftungsmöglichkeiten? Werden sie vor Lärm und anderen Belastungen geschont? Wie ist die Aufenthaltsqualität in den gemeinschaftlichen Flächen, zu denen z.B. Grünflächen, Sitzbänke, Spielplätze usw. gehören. Auch hier lassen sich vor einer BREEAM-Zertifizierung vergleichsweise leicht Verbesserungen durchführen.
• Transport: Ist das Gebäude gut an den öffentlichen Verkehr angebunden? Gibt es eine Infrastruktur, um alternative Transportmittel wie Fahrräder oder Carsharing zu fördern, oder lässt sich diese einrichten? Dies sind Maßnahmen, die sich verhältnismäßig leicht durchführen lassen und die bei einer BREEAM-Zertifizierung ins Gewicht fallen.

Wie kann Wüest Partner bei einer BREEAM Zertifizierung helfen

Die Beratungsfirma Wüest Partner ist ein BREEAM-lizenziertes Unternehmen und hat zertifizierte BREEAM-Expert:innen unter seinen Mitarbeitenden. Dadurch ist es in der Lage, Eigentümer:innen und andere Akteur:innen der Immobilienbranche bei einer BREEAM Zertifizierung zu begleiten. Der Vorteil einer Beratung liegt in der gesamtheitlichen Betrachtung der Nachhaltigkeit von Immobilien. Es ist ein facettenreiches und komplexes Thema, zu dem Wüest Partner eine umfassende Expertise und digitale Lösungen entwickelt hat.

Auch wenn ein einzelnes Zertifikat ein wichtiger Baustein ist, so deckt es nicht alle Aspekte des Themas Nachhaltigkeit ab. Dessen Bedeutung gewinnt stetig an Relevanz, besonders wirtschaftlich. In der Immobilienbranche wird es oft als Herausforderung gesehen, dabei ist es auch eine Chance: Mit dem richtigen Know-How lässt es sich gewinnbringend umsetzen.

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