Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnungsbeispiel & Tipps

Inhaltsverzeichnis:

• Was ist das Ertragswertverfahren?
• Wann und warum wird das Ertragswertverfahren angewendet?
• Wie funktio­niert die Berechnung?
• Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens
• Die Rolle von Technologie: Wüest Partner als Partner
• Ertragswertverfahren sind optimal für Investor:innen
• Häufige Fragenzum Ertragswertverfahren bei immobilien

Meinungen sind wie Grundstücke: Erstens sind sie zu teuer, zweitens kann man nicht immer darauf bauen, meinte Kabarettist und TV-Legende Dieter Hildebrandt. Dem Scherz in allen Ehren: Woher weiß man, ob das Grundstück zu teuer war? Oder der Preis einer Immobilie angemessen ist – und nicht eine Meinung des Verkäufers? Genau dafür gibt es Wertermittlungsverfahren. In der Immobilienbranche sind diese drei die üblichen: das Verkehrswert‑, Sachwert- oder das Ertragswertverfahren.

Während beim Verkehrswert und Sachwert entweder vergleichbare Objekte oder die Immobilie selbst heran­ge­zogen werden, bildet beim Ertragswertverfahren der generierte Cash-Flow die Grundlage der Wertermittlung. Deswegen ist es für Renditeimmobilien und besonders für Investor:innen relevant. In Folge erklären wir die Berechnungsmethode des Ertragswertverfahrens bei Immobilien, seine Stärken und Schwächen und zeigen Beispielrechnungen zum besseren Verständnis.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt. Weil es auf Einnahmen beruht, wird es auch für die Bewertungen von Unternehmen verwendet. Grundstücke, wie Firmen, sind Renditeobjekte, weil sie Erträge abwerfen können. Voraussetzung ist eine erfolg­reiche wirtschaft­liche Nutzung, bzw. im Fall einer Immobilie, eine Vermietung oder Verpachtung. Das Ertragswertverfahren ist deswegen für Investor:innen sowie Kapitalanleger:innen von hoher Relevanz, weil es belastbar die Renditestärke einer Immobilie feststellt.

Zur Ermittlung der Ertragswertes werden die Einnahmen den Aufwendungen einer Immobilie gegen­über­ge­stellt, um daraus den Rohertrag zu berechnen. Anders als bei Methoden anderer Länder unter­scheidet das Ertragswertverfahren in Deutschland zwischen dem Bodenwert des Grundstücks und dem des Gebäudes. Das Grundstück wird als unendlich nutzbar betrachtet, während das Gebäude eine begrenzte Lebensdauer hat.

Ertragswertverfahren im Vergleich zu anderen Bewertungsverfahren

Welche der drei gesetzlich geregelten Bewertungsmethoden am geeig­netsten ist, Verkehrswert‑, Sachwert- und Ertragswertverfahren, hängt vom jewei­ligen Fall ab. Für Wohnimmobilien wird das Verkehrswertverfahren häufig verwendet, weil es am einfachsten ist. Es reicht, Transaktionen von vergleich­baren Objekten heran­zu­ziehen, was in dicht besie­delten Gegenden keine Schwierigkeit darstellt.

Für schwach besie­delte Gebiete mit wenig Transaktionen ist das Sachwertverfahren geeignet, genau wie für ungewöhn­liche Objekte wie Bauernhöfe oder Schlösser. Hier wird der Wert des Gebäudes anhand der fiktiven Kosten eines Neubaus der Immobilie berechnet, minus der Alterswertminderung. Das ist bei Einfamilienhäusern natürlich leichter getan als bei Schlössern. Allen Verfahren ist gemein, dass sie nicht unbedingt dem Marktwert oder tatsächlich erzielten Preis entsprechen. Weitere Angaben zu Wertermittlungen von Immobilien, insbe­sondere größerer Portfolios, finden Sie in diesem Artikel.

Rechtliche Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Die Verordnung zur Immobilienwertermittlung bildet die Rechtsgrundlage des Ertragswertverfahrens, genauer in den Paragraphen 17 bis 20 und 27 bis 34. Allerdings stützt sich das Verfahren auf eine Reihe weiterer Texte, u.a. das Baugesetzbuch (BauGB), das Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und Richtlinien der Gutachterausschüsse. Eine Kenntnis der gesetz­lichen Grundlagen ist für markt­fähige und rechts­kon­forme Bewertungen notwendig. Die geset­zes­treue Anwendung beugt späteren Anfechtungen vor.

Vereinfachtes vs. periodisches Ertragswertverfahren

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens ist keine einfache Angelegenheit, es ist ein mehrstu­figer Prozess, der eine Vielzahl von Parametern berück­sichtigt. Deswegen sollten Gutachter:innen oder Fachleute sie durch­führen. Sollten erstmal Schätzungen reichen, gibt es jedoch zwei Wege, schneller an eine Wertermittlung zu kommen: das verein­fachte und das periodische Ertragswertverfahren.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren für Immobilien

Für das verein­fachte Ertragswertverfahren sind neben Angaben zur Immobilie selbst folgende Kennziffern wichtig: der Bodenrichtwert, der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer. Bodenrichtwerte werden jährlich von den Gutachter-Ausschüssen erarbeitet und in der Datenbank BORIS auf Postleitzahl-Niveau einsehbar. Auch der Liegenschaftszins hängt von den Daten der Gutachter-Ausschüsse ab. Dieser Wert spiegelt den langfris­tigen Wert eines Grundstückes, mehr dazu später. Die Restnutzungsdauer ist die verblei­bende Zeit der wirtschaft­lichen Nutzung einer Immobilie.

Die vier Stufen des verein­fachten Ertragswertverfahrens:

• Stufe 1 - Ermittlung des Bodenwerts: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
• Stufe 2 – Ermittlung des Jahresreinertrags = Mieteinnahmen (pro Jahr) – Bewirtschaftungskosten (pro Jahr)
• Stufe 3 – Berechnung des Gebäudereinertrags = Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
• Stufe 4 – Feststellung des Gebäudeertragswerts durch Berechnung des Vervielfältigers, einem Faktor basierend auf der Restnutzungsdauer der Immobilie

Periodisches Ertragswertverfahren

Ist für die Berechnung der Betrachtungszeitraum begrenzt, weil über diese Zeitspanne hinaus die Einnahmenlage unklar ist, spricht man von einem periodi­schen Ertragswertverfahren. Das ist der Fall z. Bsp. bei einem Gewerbeobjekt, dessen Mietvertrag in X Jahren ausläuft. Die verwen­deten Daten dürfen keine Schätzungen sein, sondern müssen hinterlegt oder belastbar sein. Bei nicht periodi­schen Ertragswertverfahren sind Annahmen hingegen zulässig: So darf man bei einem Mehrfamilienhaus in einer Großstadt davon ausgehen, dass es auf unbestimmte Zeit leicht vermietbar ist.

Wann und warum wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren ist in erster Linie für Renditeobjekte, also Immobilien, die wirtschaftlich genutzt werden. Daher ist es für Kapitalanlagen und für Investor:innen optimal geeignet. Für selbst­ge­nutzte Objekte macht der Ertragswert wenig Sinn, hier empfehlen sich Verkehrswert- oder Sachwertverfahren. Nachstehend eine Liste von typischen Fällen, bei denen die Ermittlung des Ertragswertes geeignet ist:

• Wohnungen und Ein- / Zweifamilienhäuser, wenn es Kapitalanlagen sind
• Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern
• Grundstücke mit Büro- oder Gewerbeflächen
• Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Tankstellen, Hotels und Logistikflächen
• Grundstücke mit einer Mischnutzung, wie z. Bsp. Agrarflächen mit Windrad oder Sendemast oder Wohngebäude mit Gewerbeeinheiten

Wie funktioniert die Berechnung?

Den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen ist ein komplexes Verfahren, das Gutachter:innen und Fachleuten überlassen werden sollte, vor allem wenn die recht­liche Sicherheit gewähr­leistet werden soll. Da es meistens für Investor:innen und Kapitalanleger:innen ermittelt wird, gibt es wenig Referenzdaten, da die Ergebnisse in der Regel vertraulich sind. Nachstehend listen wir die Schritte zur Ermittlung eines vollstän­digen Ertragswertes auf. Die Begriffe werden im übernächsten Abschnitt erläutert.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1 – Bodenwert ermitteln

Bei jedem Wertermittlungsverfahren wird zwischen dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes unter­schieden. Um den Bodenwert zu ermitteln, wird die Fläche mit dem Quadratmeterpreis multi­pli­ziert. Dafür wird der Bodenrichtwert heran­ge­zogen.

Schritt 2 – Rohertrag ermitteln

Die jährliche Miete eines Objektes wird anhand der ortsüblich einge­nom­menen Mieten festge­stellt, nicht mit den tatsäch­lichen. Bei einer Abweichung wird von Over- oder Underrent gesprochen.

Schritt 3 – Reinertrag ermitteln

Dafür wird vom Rohertrag folgendes abgezogen: die Instandhaltungskosten, der Aufwand für die Verwaltung und das Mietausfallwagnis. Für die weitere Berechnung wird der Jahresreinertrag verwendet (der monat­liche Reinertrag mal 12).

Schritt 4 – Bodenwertverzinsung feststellen

Die Bodenwertverzinsung besteht aus dem Wert des Bodens (Fläche x Preis) multi­pli­ziert mit dem Liegenschaftszins, der übliche Zinssatz für das Grundstück. Der Liegenschaftszins wird von den Gutachterausschüssen festgelegt.

Schritt 5 – Ertragswert des Gebäudes

Hier wird vom Jahresreinertrag die Bodenverzinsung subtra­hiert. Anschließend werden sogenannte Vervielfältiger angewandt: die Restnutzungsdauer, das ist die verblei­benden Nutzungsdauer der Immobilie und der Liegenschaftszins (siehe Folgeabschnitt).

Schritt 6 - Vorläufiger Ertragswert

Der Bodenwert und der vorläufige Gebäudeertragswert werden addiert. Gemeinsam ergeben sie den vorläu­figen Ertragswert.

Schritt 7 – Endgültiger Ertragswert

Hier werden Merkmale des Objekts berück­sichtigt. Das können Baumängel sein oder Overrent, dingliche oder sachbe­zogene Rechte (wie ein Nießbrauch oder eine Hypothek) sowie Einbaumöbel. Diese werden entweder als Ab- oder Zuschläge entweder addiert oder abgezogen.

Begriffe des Ertragswertverfahrens

Der Ertragswert einer Immobilie wird mit einer Formel berechnet, die als Faktoren eine Reihe von Kennzahlen des Steuerwesens und der Immobilienbuchhaltung verwendet. Alle relevanten Begriffe sind hier erklärt.

• Bodenwert: der Wert des Grundstücks ohne Gebäude – für den Ertragswert wird der aktuelle verwendet, nicht der zum Zeitpunkt des Kaufs.
• Bodenwertverzinsung: ein Faktor der Ertragswert-Berechnung ergibt sich durch die Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins.
• Bewirtschaftungskosten: die Summe aller Kosten, um eine Immobilie zu betreiben, dazu gehören Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten etc.
• Liegenschaftszins: der markt­üb­liche Zinssatz eines Baugrundstücks, entspricht der möglichen Rendite sowie das Investitionsrisiko eines Grundstücks.
• Over- / Underrent: Für den Ertragswert werden ortsüb­liche, nicht die tatsäch­lichen Mieten verwendet. Die Abweichung ist entweder Over- oder Underrent.
• Reinertrag: entspricht dem Gewinn, der mit einer Immobilie generiert wird, also Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
• Rohertrag: die Summe aller Einnahmen durch Miete oder Pacht, auch Mieteinnahmen genannt.
• Vervielfältiger: Im Zusammenhang eines Ertragswertverfahrens ist das ein Faktor, der in der Formel verwendet wird. Im Wesentlichen ist es der umgekehrte Liegenschaftszins.
• Zu- oder Abschläge: Vor Abschluss des Ertragswertverfahrens können Besonderheiten einer Immobilie den Wert verändern. Bauschäden oder Hypotheken sind wertmin­dernd, gute Ausstattungen oder Underrent sind werterhöhend.

Ertragswertverfahren-Immobilien-Formel

Die Ertragswertverfahren-Immobilien-Formel erscheint auf dem ersten Blick relativ übersichtlich und einfach:

Ertragswert=(Gebäudereinertrag×Vervielfältiger)+Bodenwert+(Zu-/Abschläge)

Bei näherer Betrachtung, welche auch die Berechnung der einzelnen Parameter der Formel berück­sichtigt, wird einem erst bewusst wie komplex das Ertragswertverfahren ist:

Ertragswertverfahren Immobilien: Beispiel einer Berechnung

Um das Ertragswertverfahren beispielhaft anzuwenden, nehmen wir ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einem Grundstück von 600 Quadratmetern. Die ortsüb­liche Miete ist 10 Euro pro Quadratmeter, der Liegenschaftszins beträgt 3 Prozent, die Restnutzungsdauer beläuft sich auf 40 Jahre.

Anmerkungen zum Beispiel der Ertragswertberechnung

• Die Formel zur Berechnung des Vervielfältigers in einem Ertragswertverfahren lautet:

• In diesem Beispiel würde eine ortsüb­liche Miete von 12 Euro pro Quadratmeter, statt von 10 Euro, einen Ertragswert von 478.400 Euro ergeben. Das ist ein Unterschied von knapp 19 Prozent.
• Wäre die Restnutzungsdauer 30 anstatt von 40 Jahren, läge der Ertragswert bei 393.600 Euro, eine Abweichung von fünf Prozent. Die Restnutzungsdauer wird meistens geschätzt.

Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren bietet einige Vorteile. Zuerst die Marktnähe: Die Rendite einer Immobilie wird präzise und aktuell darge­stellt. Zusätzlich wird es als objektiv betrachtet, da es aus betriebs­wirt­schaft­lichen Zahlen besteht und subjektive Einschätzungen wegfallen. Aus demselben Grund können auch ungewöhn­liche Immobilien bewertet werden, wie ein Gewerbepark, eine Tankstelle oder ein gemischt genutztes Grundstück, auf dem Firmen und Wohnhäuser stehen.

Es bestehen jedoch auch Einschränkungen: Ertragswertverfahren sind eine Momentaufnahme, zukünftige Mietpreisentwicklungen werden nicht berück­sichtigt. Bei Wohnhäusern ist aktuell von einer stabilen Nachfrage und somit Erhöhung auszu­gehen, bei Gewerbeimmobilien ist das nicht der Fall. Die Qualität und Aktualität der Daten spielt auch eine wichtige Rolle, so kann ein veral­teter Liegenschaftszins oder eine falsch einge­stufte Restnutzungsdauer die Genauigkeit der Bewertung beein­träch­tigen. Ertragswertverfahren bestehen zu einem kleinen Teil aus Annahmen. Nicht zuletzt ist die Berechnung durchaus komplex, wie das o.a. Beispiel zeigt.

Übersicht Vorteile und Einschränkungen des Ertragswertverfahrens

Die Rolle von Technologie: Wüest Partner als Partner

Aufgrund der vielen Daten, die ein Ertragswertverfahren voraus­setzt, ist die Qualität dieser ausschlag­gebend für die Belastbarkeit der Ergebnisse. Wie im o.a. Rechenbeispiel kann die falsche Einschätzung der ortsüb­lichen Miete zu erheb­lichen Abweichungen führen. Zusätzlich ist der Liegenschaftszins in manchen Fällen nicht aktuell. Professionelle Immobilienberater:innen verfügen über die aktuellsten Daten der Branche, diese zu sammeln ist ihr Kerngeschäft. Sie stellen diese mit digitalen Tools ihren Kund:innen zur Verfügung oder greifen darauf zurück, um Immobilienbewertungen selbst durch­zu­führen.

Wüest Partner hat mit Wüest Dimensions eine Real Estate Management Plattform entwi­ckelt, die alle Bereiche der Immobilienwirtschaft abdeckt. Auf Standortdaten wurde dabei beson­deren Wert gelegt, sie reichen von Preisen, Transaktionen über Angaben zur Infrastruktur und natür­lichen Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinsen. Wenn Wüest Partner eine Bewertung von Immobilien durch­führt, seien es Einzelobjekte oder Portfolien, stützen sich ihre Spezialist:innen darauf. Kunden mit größeren Portfolios können selbst­ver­ständlich auch mit Wüest Dimensions und dem inklu­dierten Ertragswertverfahren-Immobilien-Rechner die Werte von Liegenschaften selbst kalku­lieren.

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Ertragswertverfahren sind optimal für Investor:innen

Ertragswertverfahren sind für Investor:innen und Anleger:innen die relevan­teste Form der Wertermittlung. Da sie auf den Einnahmen einer Immobilie beruhen, gehören sie zu den belast­barsten Verfahren. Zusätzlich sind sie für jede Art Objekt geeignet, von einer Wohn- bis zur seltensten Sonderimmobilie – solange diese Einnahmen abwirft. Aufgrund der Komplexität des Ertragswertverfahrens sind Gutachter:innen oder Fachleute unumgänglich.

Bei größeren Portfolien steigt die Komplexität zusätzlich, deswegen ist eine Immobilienberatung mit Erfahrungen und Referenzen in diesem Bereich eine gute Adresse. Entgegen einem oder einer Gutachter:in, kann eine Beratung auch Strategien zur Wert- und Ertragssteigerung der bewer­teten Immobilien entwi­ckeln. Oder, und das ist heute relevanter als je, Nachhaltigkeitsstrategien und CO2-Absenkpfade. Eine Wertermittlung, egal nach welchem Verfahren, kann der Beginn einer frucht­baren Partnerschaft sein.

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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren bei immobilien

• Was ist der Kapitalisierungsfaktor beim Ertragswertverfahren für Immobilien?
  Der Kapitalisierungsfaktor ist ein anderes Wort für Vervielfältiger, beim Ertragswert von großer Bedeutung. Damit wird die Anzahl der Jahre bezeichnet, die eine Immobilie noch bewirt­schaftet werden kann. Je länger das ist, desto höher ist der Ertragswert.
• Was ist der Ertragswertverfahren-Vervielfältiger bei Immobilien?
  Der Vervielfältiger ist ein Rechenfaktor, der aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer einer Immobilie besteht. Er bestimmt maßgeblich den Ertragswert einer Immobilie, siehe dazu den Abschnitt Wie funktio­niert die Berechnung?
• Was ist ein gespal­tenes Ertragswertverfahren?
  Bei diesem Verfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt und nicht gemeinsam berechnet. Bei den anderen Ertragswertverfahren fließt der Bodenwert in das Endergebnis ein.
• Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
  Ertragswertverfahren werden für Renditeobjekte verwendet, also Immobilien, die Einnahmen generieren. Er eignet sich hervor­ragend für Investor:innen und Kapitalanleger:innen.
• Wie teuer ist die Wertermittlung?
  Vereinfachte oder Online-Ertragswertverfahren fangen bei ein paar hundert Euro an. Für ein vollstän­diges Verfahren muss mit einer vierstel­ligen Zahl pro Objekt gerechnet werden. Für Portfolien ist eine pauschale Aussage schwer möglich.
• Was beein­flusst den Ertragswert?
  Die größten externen Einflussfaktoren sind die ortsüb­lichen Mieten und der Liegenschaftszins. Bei der Immobilie an sich spielen die Restnutzungsdauer, die Miethöhe und der Vermietungsgrad eine wichtigere Rolle als der Zustand.

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Andreas Pörschke

E‑Mail an Andreas Pörschke
+49 69 2193888 27

Stefan Meier

E‑Mail an Stefan Meier
+41 44 289 91 51

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