Was sind ESG-konforme Immobilien?

Inhalts­ver­zeichnis

• Was versteht man unter ESG?
• Eine Übersicht über verschiedene Arten von Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen
• Das sind die wichtigsten Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­rungen für ESG-konforme Immobilien
• Wie Investor:innen und Eigentümer:innen ESG-Kriterien in ihre Immobi­li­en­stra­tegie einbe­ziehen können
• Die Erfüllung der ESG-Kriterien erlaubt Ihre Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen langfristig rentabel zu machen
• Heraus­for­de­rungen beim Thema ESG Immobilien
• Daten­ba­sierte ESG-Beurteilung: So beurteilt Wüest Partner Ihr Immobi­li­en­port­folio
• Die ESG-Kriterien verstehen, um sie gewinn­bringend zu erfüllen

Vielleicht ist der Witz des Prinzen bekannt, der eine abgelegene Landgast­stätte besuchte und ein Omelett bestellte. Als er die astro­no­mische Rechnung bekam, fragte er den Wirt: Sind denn Eier so selten in dieser Gegend? Nein, antwortete der Wirt, aber die Prinzen. Der Prinz hätte sich nur vorher über die Preise erkun­digen müssen, um die unange­nehme Überra­schung zu vermeiden.

Mit dem ESG-Thema ist es ähnlich: Es mangelt an Kenntnis, um die Konse­quenzen für die Immobi­li­en­branche einzu­schätzen. Anders als in einer Gaststätte gibt es keine Karte, um die Kosten zu prüfen. Das Thema ist Neuland und daher mit Ungewiss­heiten verbunden, was ESG-konforme Immobilien wirklich bedeuten. Dieser Blogpost bringt Licht ins Dunkel über ein viel bespro­chenes, aber schwer zu greifendes Thema.

Was versteht man unter ESG?

Die drei Buchstaben fassen eine Reihe von Kriterien zusammen, um die gesamte Wirtschaft nachhaltig zu machen. ESG soll die Erder­wärmung auf maximal 2 °C begrenzen und die CO2-Emissionen bis 2050 auf Null senken, so zumindest der Beschluss des Pariser Klima­ab­kommens 2015. Der Begriff Nachhal­tigkeit wurde in einem einheit­lichen EU-Klassifikationssystem festgelegt, auch Taxonomie genannt, das als Grundlage des EU-Aktionsplans für ein nachhal­tiges Finanz­wesen dient.

Der Gedanke beim Fokus auf das Finanz­wesen, verein­facht ausge­drückt: Wenn Geldgeber:innen nur noch in nachhaltige Unter­nehmen und Projekte inves­tieren, müssen alle Unter­nehmen und Finanz­pro­dukte nachhaltig werden, um Geld zu erhalten. Damit das funktio­niert, muss zum einen die Nachhal­tigkeit präzise definiert werden, daher die ESG-Kriterien, und die Unter­nehmen mit ESG-Ratings bewertet werden. In einer ersten Phase machen die Kriterien nachhaltige Inves­ti­tionen attraktiv und in der zweiten Phase werden sie verpflichtend.

ESG betrachtet die Nachhal­tigkeit umfassend: Die Buchstaben stehen für Environ­mental, Social und Gover­nance. Beim ersten Begriff geht es um die Ressour­cen­nutzung, beim zweiten um die soziale Integration und beim letzten um Trans­parenz und Integration. Auf die Immobi­li­en­wirt­schaft übertragen: Wie energie­ef­fi­zient sind die Gebäude, wie gut werden deren Nutzer:innen berück­sichtigt und wie trans­parent und integrativ sind die handelnden Unter­nehmen oder Eigentümer:innen. Noch vor dem Pariser Abkommen 2015 bilden die Sustainable Develo­pment Goals der UN (SDG) die Grundlage der ESG-Kriterien, wie folgende Grafik zeigt:

Eine Übersicht über verschiedene Arten von Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen

Die Vorgabe klima­neu­traler Immobilien in der EU bis 2050 und in Deutschland sogar bis 2045 hat weitrei­chende Konse­quenzen für die Branche. Sie gehört zu den größten CO2-Erzeugenden sowie Energie­ver­brau­chenden und ist daher stark von Nachhaltigkeits-Maßnahmen betroffen.

So einigte sich Anfang Dezember 2023 die EU den Energie­ver­brauch von Immobilien bis 2030 um 16 % zu senken und bis 2035 um 22 %. Auch wenn die Bundes­re­gierung die EU-Bestrebungen etwas dämpft: Ab 2030 greifen Verpflich­tungen, die energe­tische Sanie­rungen auf kurz oder lang unver­meidlich machen:

• So müssen Wohnge­bäude bis 2030 mindestens die Energie-Effizienzklasse F aufweisen, ab 2033 sogar die Klasse E
• Ebenfalls ab 2030 sind in neuen Gebäuden Solar­an­lagen verpflichtend, wenn es technisch Sinn macht
• Ab 2024 sollen neu einge­baute Heizungen zu 65 % mit erneu­er­baren Energien betrieben werden, bis 2045 soll der Ausstieg aus fossilen Brenn­stoffen vollzogen sein
• Schon jetzt hat die Energie-Effizienzklasse maßgeb­liche Auswir­kungen auf Immobilien- und Mietpreise

Die recht­lichen Grund­lagen dafür finden sich im Energie­ein­spa­rungs­gesetz (EnEG), der Energie­ein­spa­rungs­ver­ordnung (EnEV) und dem Gebäu­de­en­er­gie­gesetz (GEG), den drei Säulen der deutschen Energie­ef­fi­zi­enz­po­litik. Diese ist maßgeblich von der EU-Gesetzgebung und insbe­sondere den ESG-Regulierungen beein­flusst.

Hier eine Übersicht, wie ESG-Anforderungen die Immobi­li­en­branche im Neubau und Bestand beein­flussen laut EU-Beschlüssen von Anfang Dezember 2023:

• Neubauten ab 2021: Deren Primär­ener­gie­bedarf muss die natio­nalen Anfor­de­rungen für ein Niedrigst­ener­gie­ge­bäude erfüllen. Die Definition der Wortschöpfung ‘Niedrigst­ener­gie­ge­bäude’ ist nicht sehr klar, das konkre­teste, was die EU-Verordnung bietet ist „fast bei Null liegende oder sehr geringer Energie­bedarf”, auf Englisch “nearly zero-energy buildings”.
• Neubauten ab 2030: Diese müssen klima­neutral sein, der Null-Emissions-Standard wird die Regel für neue Gebäude, für öffent­liche gilt das sogar ab 2028. Zudem müssen sie solar­ge­eignet und für die Instal­lation von Photovoltaik- und Solarthermie-Installationen geeignet sein.
• Nachhaltige Mobilität: Neubauten müssen ausrei­chend Parkplätze für Fahrräder und Lasten­räder einplanen. Ladesta­tionen für Elektro­autos oder wenigstens Verka­be­lungen sowie der nötige Parkraum sind ebenfalls verpflichtend.
• Sanie­rungen im Bestand: Energe­tische Sanie­rungen müssen eine Ersparnis von mindestens 30 % bewirken oder der natio­nalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie entsprechen. Diese ist in Deutschland das Gebäude-Energiegesetz (GEG).
• Ausstieg aus fossiler Energie: Ab 2025 werden keine Förde­rungen für Heizsysteme mit fossilen Brenn­stoffen mehr vergeben, bis 2040 soll der Fossil-Ausstieg vollständig sein. Hierfür sollen Beratungs­stellen einge­richtet werden.
• Keine Verpflichtung für Bestands­ge­bäude: Lange standen zwingende energe­tische Sanie­rungen im Raum, davon sah die EU Anfang Dezember 2023 ab, zum Leidwesen von Umwelt­ver­bänden. Aller­dings werden fossile Brenn­stoffe so teuer werden, dass Eigentümer:innen von sich aus Sanie­rungen einleiten werden.

Die Auswir­kungen der ESG-Bestimmungen sind eine komplexe Angele­genheit, bei der eine fachkundige Beratung einen Überblick bieten kann. Dank umfas­sender Expertise und Erfah­rungen mit zehntau­senden Fallbei­spielen kann Wüest Partner dabei helfen.

Erfahren Sie mehr dazu unter: Wie Wüest Partner Immobilien-Eigentümer:innen beim Thema ESG helfen kann

Das sind die wichtigsten Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­rungen für ESG-konforme Immobilien

Zu den vielen Fragen der Nachhal­tig­keits­wende gesellt sich eine weitere dazu: Mit welcher Zerti­fi­zierung erfüllen Immobilien die ESG-Kriterien? Rund 15 Zerti­fi­zie­rungen oder Energie-Labels sind weltweit im Laufe der Zeit entstanden. Die einen bieten eine bessere inter­na­tionale Vergleich­barkeit, während die anderen hierzu­lande gängiger sind. Hier ist ein Überblick der relevan­testen für Deutschland:

Deutsche Zerti­fi­zie­rungen:

• DGNB: Die 2007 gegründete Deutsche Gesell­schaft für Nachhal­tiges Bauen entwi­ckelt Krite­ri­en­ka­taloge und Zerti­fi­zie­rungs­systeme für alle Aspekte der Nachhal­tigkeit in Gebäuden und Quartieren. Die Kriterien umfassen ökolo­gische Aspekte wie Energie­ef­fi­zienz und Ressour­cen­schonung bis hin zu sozialen und ökono­mi­schen Faktoren. Das Gütesiegel des DGNB wird in vier Stufen verliehen, von Bronze bis Platin.
• BNB: Das Siegel Bewer­tungs­system Nachhal­tiges Bauen wurde vom Bundes­bau­mi­nis­terium gemeinsam mit dem Bundes­in­stitut für Bau‑, Raum- und Stadt­for­schung (BBSR) entwi­ckelt. Es ist vornehmlich auf öffent­liche Gebäude ausge­richtet, kann aber auch für andere Gebäu­de­typen verwendet werden. Die verge­benen Zerti­fikate sind Bronze, Silber und Gold.
• RE ESG-Rating: Das von Wüest Partner entwi­ckelte Instrument besteht aus den Modulen ESG Location, ESG Building und ESG Plus. Dank Location wird das Umfeld mitein­be­zogen, Building prüft die Liegen­schaft selbst und Plus bietet daten­ge­stützte mensch­liche Expertise. Dank über 80 Indika­toren werden die Noten 1 (schlecht) bis 5 (exzellent) verliehen. Die inter­na­tional anerkannte Zerti­fi­zierung erlaubt, frühzeitig Risiken und Poten­tiale zu erkennen sowie Handlungs­maß­nahmen abzuleiten.

Inter­na­tionale Zerti­fi­zie­rungen:

• BREEAM: 1990 entwi­ckelte das britische Building Research Estab­lishment (BRE) das Label Environ­mental Assessment Method (EAM), beide Akronyme ergeben zusammen BREEAM. Mit rund 550.000 Zerti­fi­zie­rungen ist es weltweit am weitesten verbreitet und enthält fünf Quali­täts­stufen: Pass, Good, Very Good, Excellent und Outstanding. Die nationale Ausführung für Deutschland ist BREEAM DE.
• LEED stammt aus den USA und bedeutet Leadership in Energy and Environ­mental Design. Vielleicht noch mehr als BREEAM erlaubt es eine inter­na­tionale Vergleich­barkeit von Gebäuden, dank des weltweit gültigen US-Standards ASHRAE, das über 50.000 Bau-Akteur:innen aus 130 Ländern vereint. Daraus wurde LEED 1998 entwi­ckelt, das die Planung energie­ef­fi­zi­enter Gebäude erlaubt und besonders die technische Ausstattung fokus­siert. Die Quali­täts­stufen sind Certified, Silver, Gold und Platinum, Bestands­ge­bäude sind mit LEED ebenfalls zerti­fi­zierbar.

Es gibt noch weitere Labels weltweit wie GRESB und CRREEM, in der DACH-Region gewinnt ECORE an Bedeutung. Nachstehend bietet die Grafik eine Übersicht aller von Wüest Partner abgedeckten Zerti­fi­zie­rungen:

Welche Zerti­fi­zierung für Ihren Bestand am sinnvollsten ist, erfahren Sie in einem unver­bind­lichen Beratungs­ge­spräch mit unseren ESG Immobilien Experten:innen.

Wie Investor:innen und Eigentümer:innen ESG-Kriterien in ihre Immobi­li­en­stra­tegie einbe­ziehen können

Die Nachhal­tig­keits­wende stellt für die Immobi­li­en­branche eine große Heraus­for­derung dar. Sie erzeugt Neuland und somit Verun­si­cherung: Erfah­rungen bei Eigentümer:innen sind unter­schiedlich ausge­prägt. Der Effekt wurde sicherlich durch die Vorschläge und Rückzieher der Bundes­re­gierung verstärkt, siehe die lange Debatte um das Heizungs­gesetz.

Auch wenn Akteur:innen in erster Linie die Kosten von energe­ti­schen Sanie­rungen oder höheren Baustan­dards befürchten: Die Heraus­for­derung lässt sich gewinn­bringend meistern, wenn sie als Trans­for­ma­ti­ons­prozess verstanden wird. Dafür ist aller­dings eine umfas­sende Expertise und Erfahrung nötig, die Beratungs­firmen viel eher haben als einzelne Player. Der Grund: Eine Beratungs­firma begleitet eine Vielzahl solcher Prozesse, während Eigentümer:innen meist nur ihren Bestand den Klima­zielen anpassen.

Wie Nachhal­tigkeit als Chance begriffen werden kann, zeigt die Drei-Gewinner Studie von Wüest Partner. Die drei Gewinner:innen sind die Eigentümer:innen der Immobilien, die Nutzer:innen und die Umwelt. Anhand von 12 Objekten, die unter­schied­lichen energe­ti­schen Sanie­rungen unter­zogen wurden, ließen sich die Vorteile im Einzelnen darlegen.

Zusam­men­fassend generierten die Eigentümer:innen höhere Erträge dank sinkender Betriebs­kosten und somit in Relation höheren Mieten, die Mieter:innen profi­tierten von gerin­geren Energie­kosten und die Umwelt wurde weniger belastet.

Erfahren Sie mehr dazu in unserer Studie: Energe­tische Sanie­rungen: Eigen­tümer, Mieter und Umwelt als Gewinner

Die Erfüllung der ESG-Kriterien erlaubt Ihre Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen langfristig rentabel zu machen

Um die Chancen der Nachhal­tigkeit zu nutzen, ist eines notwendig: ESG-Kriterien nicht als Pflicht­er­füllung, sondern als Grundlage eines Trans­for­ma­ti­ons­pro­zesses zu betrachten. Das hat zur Konse­quenz: Das klassische Geschäfts­modell der Immobi­li­en­branche muss einem neuen weichen. Eines, das kurzfristig mehr Ausgaben bedeuten kann, aber nicht zwangs­läufig, während es langfristig den Wert der Immobilien sichert und deren Ertrag erhöht. Absolut sicher ist nur eines: Wer sich nicht anpasst, riskiert Wert- und Ertrags­min­de­rungen.

Immobilien verur­sachen zwangs­läufig Kosten und seien es nur notwendige, wie Instand­hal­tungen und Repara­turen, sollte es nur um die Wahrung des Status Quo gehen. Wer unter­neh­me­risch handelt und Erträge erhöhen will, wird natürlich an Aufwertung denken und Inves­ti­tionen als Chance für mehr Gewinn verstehen. ESG beein­flusst lediglich die Qualität der zu tätigenden Inves­ti­tionen, mit einem Unter­schied: Zugzwang. Bisher konnten Eigentümer:innen sich erlauben, nicht zu inves­tieren. Das ist nicht mehr möglich.

Die folgende Grafik zeigt den positiven Zyklus, den ein Aufsprung auf den Nachhaltigkeits-Zug anstoßen kann.

Die Erfüllung der ESG-Kriterien kann richtig umgesetzt wirtschaft­liche Vorteile bringen. Voraus­ge­setzt, die Maßnahmen werden klug gewählt, aufein­ander abgestimmt und Teil einer langfris­tigen Strategie. Die Vorteile sind folgende:

• Erhöhung der Mietein­nahmen: Effiziente Gebäude mit nachhal­tigen Energie-Quellen und ‑Eigen­schaften erzielen höhere Erträge: Die Brutto­miete bleibt gleich, in Relation erhöht sich jedoch die Netto­miete. Das steigert den Cashflow und den Wert einer Immobilie.
• Minderung der Betriebs­kosten: Inves­ti­ti­ons­kosten, die Anfangs höher ausfallen, refinan­zieren sich dank optimierter Energie­ef­fi­zienz im Betrieb schneller. Zusätzlich können Kosten­ein­spa­rungen erzielt werden.
• Zugang zu Förde­rungen: Die Menge an Nachhaltigkeits-Förderungen für Immobilien ist hoch, die jedoch nur für Maßnahmen der energe­ti­schen Verbes­serung zur Verfügung stehen.
• Leerstände vermeiden: In Zeiten von stark schwan­kenden Energie­preisen achten Mieter:innen verstärkt auf die Energie­ef­fi­zienz von Immobilien, egal ob für Wohn- oder Gewer­be­flächen. Attraktive Liegen­schaften führen zu niedrigen Leerstands­quoten.
• Wertsi­cherung: Schon jetzt wirken sich die energe­ti­schen Eigen­schaften auf den Verkehrswert von Immobilien aus. Kurz- bis mittel­fristig übersteigt der Bedarf an nachhal­tigen Objekten das Angebot, das stabi­li­siert deren Wert oder erhöht ihn sogar

Heraus­for­de­rungen beim Thema ESG Immobilien

Sicherlich können ESG-konforme Immobilien viele Vorteile bringen, doch das darf nicht die bestehenden Risiken in den Schatten stellen. Die Heraus­for­de­rungen, die am häufigsten bei Gesprächen mit Immobilien-Akteur:innen rund um die Erstellung eines ESG-Ratings auftraten sind folgende:

• Zeit: Um ESG-Bewertungen durch­zu­führen, muss anfangs Zeit inves­tiert werden. Wie viel hängt von der Qualität der vorhan­denen Daten über die Immobilien ab. Die Erhebung der nötigen Daten ist auf jeden Fall ein Kosten­faktor.
• Mangel an zuver­läs­sigen Daten: Nicht selten ist die Kenntnis, bzw. sind die Daten der Liegen­schaften mangelhaft, was die Auswertung erschwert. Die Gründe hierfür sind zahlreiche, darunter Eigentümer- oder Perso­nal­wechsel sowie unsys­te­ma­tische oder tradi­tio­nelle Erfas­sungen, welche die aktuell relevanten Kriterien nicht berück­sichtigt haben.
• Standar­di­sierung: Bisher gibt es noch keinen einheit­lichen Bewer­tungs­standard. Verschiedene Produkte oder Labels benutzen unter­schied­liche Methoden, um die Kriterien zu bewerten.
• Trans­parenz: Um zu verstehen, warum ein bestimmter Score zustande kommt, ist es unerlässlich, dass die Metho­do­logie und die gesamte Kommu­ni­kation trans­parent sind.
• Hoher Detail­lie­rungsgrad vs. Portfolio-Perspektive: Viele Anbieter:innen bieten Lösungen an, die entweder keine präzisen Erkennt­nisse auf Liegen­schafts­ebene liefern, oder aus Portfo­lio­per­spektive zu zeitin­tensiv sind.

Daten­ba­sierte ESG-Beurteilung: So beurteilt Wüest Partner Ihr Immobi­li­en­port­folio

Die Wende zur Nachhal­tigkeit wird dank der Nutzung von digitalen Lösungen um einiges erleichtert. Manche Expert:innen gehen sogar davon aus, dass sie nur mit der Digita­li­sierung erfolg­reich gemeistert werden kann. Denn digitale Lösungen geben einen entschei­denden Start­vorteil über analoge Methoden: Sie erlauben die Simulation von energe­ti­schen Maßnahmen.

Damit lässt sich das Verhältnis zwischen Kosten und Wirkung unter­schied­licher Maßnahmen ermitteln, und zwar nicht allgemein, sondern bezogen auf spezi­fische Portfolien mit deren Beson­der­heiten. Maßnahmen werden evaluiert, u.a. deren Konse­quenz auf die Kosten­struktur einer Liegen­schaft. Eine umfas­sende Simulation wird auch die Auswirkung einer energe­ti­schen Maßnahme auf den Cash-Flow erfassen. Dadurch können Maßnahmen je nach verfüg­baren Mitteln zeitlich gestaffelt werden.

Grundlage solcher Simula­tionen ist eine hochwertige digitale Erfassung von Portfolien. Sie sollte alle relevanten Aspekte der Liegen­schaften berück­sich­tigen, vom Umfeld über die technische Ausstattung bis hin zur Mieter­be­legung. Erst dann sind belastbare Simula­tionen möglich. Gleich­zeitig ist die Erfassung nur die halbe Miete. Ihren Wert entfaltet sie dank Zugang zu Erfah­rungs­werten schon reali­sierter Maßnahmen und aktueller Angaben zu Baukosten.

Wüest Partner hat früh auf Digita­li­sierung gesetzt und verfügt über eine Reihe von Lösungen, die präzise aufein­ander aufbauen. Wüest Visits erlaubt die struk­tu­rierte Erfassung von Objekten, Wüest Dimen­sions die zeitgemäße Verwaltung von Portfolien, egal welcher Größe, und Wüest Climate präzise Simula­tionen. Zusätzlich erlauben die Daten eine ESG-Bewertung mit der größt­mög­lichen Genau­igkeit und lassen sich für die verschie­denen Zerti­fi­zie­rungen kalibrieren.

Die ESG-Kriterien verstehen, um sie gewinn­bringend zu erfüllen

Um wieder auf den Prinzen der Einleitung zurück­zu­kommen: Kenntnis bedeutet Kosten­ein­sparung. Die Unsicherheit, die ESG für die Immobi­li­en­branche bedeutet, lässt sich mit der richtigen Kenntnis und Kompetenz besei­tigen. Dabei kann eine Beratungs­firma helfen.

Wüest Partner ist eine der führenden Beratungen im deutsch­spra­chigen Gebiet und vereint ein breites Spektrum an Kompe­tenzen unter einem Dach. Mit seiner profunden Kenntnis aller Aspekte rund um das Thema ESG, mit der Erfahrung von mehreren 10.000 erfolg­reich beglei­teten energe­ti­schen Sanierungs-Projekten und nicht zuletzt dank seiner digitalen Lösungen, ist Wüest Partner in der Lage, die ESG-Herausforderung in einen gewinn­brin­genden Trans­for­ma­ti­ons­prozess zu verwandeln.

Kontakt­per­sonen für Deutschland und die Schweiz

Pia Hoffmann-Gallert
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Immobi­li­en­wirt­schaft

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