ESG Immobilien – Nachhaltige Investitionen auf dem Immobilienmarkt

In Bezug auf Immobilien sind die ESG Kriterien besonders bei Neubauten und Renovierungsmaßnahmen sowie beim Kauf von Objekten relevant. Um einen guten Platz in ESG Rankings zu belegen, bezie­hungs­weise einen positiven ESG Score zu erreichen, ist nicht nur die Optimierung von Neubauten wichtig, auch bestehende Objekte sollten saniert werden. Weil ESG Ratings auch Werterhaltung, Bewertung und Kaufpreise beein­flussen, sind sie für den Immobiliensektor von zentraler Bedeutung.

Aktuell liegt der Fokus auf dem Immobilienmarkt noch stark auf dem ESG-Aspekt des Umweltaspektes. Damit eine Immobilie als umwelt- und ressour­cen­schonend gilt, gibt es einige konkrete Kriterien, die erfüllt werden müssen. Der Primärenergiebedarf des Objektes sollte unter den besten 15 Prozent des lokalen Immobilienmarktes liegen. Dieser Aspekt ist jedoch oft nur schwer zu überprüfen, da die Werte der anderen Immobilien im Umkreis meist nicht einsehbar sind. Stattdessen kann die Bewertung auf dem Energieausweis zurate gezogen werden. Hier muss der Energieverbrauch mit einem A bewertet werden, oder die Bewertung mit A muss mithilfe einer Sanierung innerhalb von drei Jahren erlangt werden. Eine weitere Möglichkeit im Zuge einer Sanierung ist es, den Primärenergiebedarf innerhalb von drei Jahren um mindestens 30 Prozent zu senken. 

Bezüglich der weiteren ESG-Kriterien gibt es keine so klaren Richtlinien, es werden jedoch gerade von Investoren immer häufiger Nachweise verlangt, die belegen, dass gewisse Sozial- und Governance-Aspekte berück­sichtigt werden. 

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ESG Immobilien sind Liegenschaften, welche den Kriterien, die auf EU-Ebene in der EU-Taxonomie für nachhaltige Investments definiert wurden, entsprechen. Diese legt die als nachhaltig geltenden Wirtschaftsaktivitäten fest, um dadurch Investments anzuziehen. Am relevan­testen für Immobilien sind die Kriterien, die sich hinter dem E wie “Environment” verbergen. Sie betreffen die energe­ti­schen Eigenschaften der Gebäudestruktur, den Umgang mit Ressourcen im laufenden Betrieb der Immobilien sowie externe Faktoren, wie den Standort oder Anbindungen an den Nahverkehr. Die Aspekte Social und Governance bewerten u.a. den Umgang mit Mieter:innen oder die Unternehmensführung, sind jedoch bei Immobilien von nachge­ord­neter Bedeutung. Die Entsprechung von Immobilien mit den ESG Standards wird in Ratings, Zertifikaten und Scorings festge­halten. Diese wirken sich auf die Preise von Gebäuden, die Attraktivität für Immobilien-Investments sowie auf den Zugang zu Finanzierungen aus.

Eine Möglichkeit, um diese Nachweise zu erbringen, sind ESG-Ratings. Für diese wird die ESG-Konformität von Objekten, Unternehmen und Finanzprodukten anhand festge­legter Kategorien bewertet, um sie messbar zu machen und einen Vergleich zu ermög­lichen. Inzwischen gibt es viele verschiedene Rating-Methoden, die größten­teils von Agenturen angeboten und durch­ge­führt werden. ESG Ratings gewinnen für die Bewertung und die Werterhaltung von Immobilien immer mehr an Bedeutung. 

Ein Beispiel dafür ist das ECORE-Scoring, welches 2020 von der Brancheninitiative ECORE (ESG – Circle of Real Estate) speziell für den Immobilienmarkt erstellt wurde. Dabei handelt es sich um ein Bewertungssystem, welches in die drei Bereiche Governance, Verbräuche und Emissionen sowie Asset Check gegliedert ist. Zur Bewertung werden alle Regelungen, Verordnungen, Gesetze und bestehende Zertifikate wie DGNB, BREEAM oder LEED rund um die ESG Kriterien abfragt. Das Ranking basiert auf einer Punkteskala zwischen null und 100 – je mehr Punkte erlangt werden, desto besser das ESG Rating.

Wüest Partner deckt die wichtigsten ESG Ratings, Labels und Scorings im DACH-Raum ab. Unter dem Namen RE ESG-Rating bietet die Beratungsfirma zusätzlich eine ganzheit­liche und syste­ma­tische Nachhaltigkeitsbewertung für Immobilien an. Die klar struk­tu­rierte Methodik stellt eine Vergleichbarkeit von Objekten innerhalb eines Portfolios dar, was bei der Vielzahl an Anbieter:innen und unter­schied­lichen Verfahren nicht immer gegeben ist.

Die ESG Zertifizierung ist die Prüfung einer Liegenschaft nach ihrer Übereinstimmung zu den ESG Kriterien durch eine unabhängige Organisation. Daraufhin wird ein ESG Zertifikat vergeben, das den Gebäudezustand zu einem bestimmten Zeitpunkt darstellt – im Unterschied zum ESG Scoring, das den laufenden Betrieb einer Immobilie festhält. Liegenschaften mit ESG Zertifizierung können somit als ESG Immobilien einge­stuft werden. Das ESG Zertifikat bewertet die energe­ti­schen Eigenschaften sowie die geplanten oder durch­ge­führten Sanierungsmaßnahmen eines Gebäudes. Allerdings enthält ein Zertifikat keinen CO2-Absenkpfad oder die notwen­digen Schritte bis zur Erreichung der Klimaneutralität. Die Konformität zu den ESG Kriterien wird im Artikel 8 der EU-Taxonomie zu Offenlegungspflichten definiert.

Anders als ein Zertifikat analy­siert ein ESG Scoring eine Immobilie im laufenden Betrieb, also die jährliche Kalkulation und finan­zielle Performance. Das als Branchenstandard entwi­ckelte ECORE Scoring prüft Gebäude in drei Bereichen: Verbräuche und Emissionen, Qualitative Gebäudedaten und Governance. Der erste Bereich beinhaltet CO2-Ausstoß, Energie- und Wasserverbrauch sowie Abfallaufkommen. Er stellt 40 Prozent aller Indikatoren dar. Die quali­ta­tiven Gebäudedaten machen ebenfalls 40 Prozent aus und umfassen sechs Teilaspekte, darunter die Gebäudeautomation (z.B. Sensoren), den Umgang mit Ressourcen (Grauwasser, Art der Abfalltrennung) bis hin zum Standort (Anschluss an die öffent­lichen Verkehrsmittel). Die Governance betrifft nicht das Gebäude selbst, sondern die Unternehmensführung der Eigentümer:innen. Das ECORE Scoring reicht von 0%, ein schwacher Wert, bis hin zu 100%, dem Spitzenwert. Als ESG Immobilien werden folglich vor allem Liegenschaften mit einem ECORE ESG Scoring von über 70% einge­stuft.

Für die ESG Konformität von Immobilien bedarf es einer sinnvollen ESG Strategie. Diese definiert einen CO2-Absenkpfad bis zur in 2050 angestrebten Klimaneutralität. Das ist eine Herausforderung, denn Klimaneutralität ist auf vielen Wegen erreichbar. Eine zusätz­liche Hürde: Der Bereich ist für Eigentümer:innen oft Neuland. Im Heuhaufen der Sanierungsmöglichkeiten gilt es, die effizi­en­teste “Nadel” zu finden, bzw. Maßnahmen zu definieren und deren Kosten realis­tisch einzu­schätzen. CO2-Absenkpfade müssen der finan­zi­ellen Performance der Objekte entsprechen, damit sie weiterhin Ertrag abwerfen. Zur Entwicklung von ESG Strategien für Immobilien sind digitale Modellierungen von Vorteil. Sie erlauben, unter­schied­liche Szenarien zu vergleichen, um die wirtschaft­lichste Lösung zu ermitteln. Ein objekt­spe­zi­fi­scher CO2-Absenkpfad berück­sichtigt den Cashflow der Immobilie und die erfor­der­lichen Rückstellungen. 

Immobiliensoftware und digitale Lösungen spielen bei der Bewertung, Zertifizierung, Reporting sowie der Verwaltung von Liegenschaften hinsichtlich ESG Kriterien eine wesent­liche Rolle. Sie erlauben es, diese Aufgaben wesentlich effizi­enter, genauer und trans­pa­renter auszu­führen.

Um verschiedene Sanierungsstrategien durch­zu­spielen, bietet Wüest Partner umfas­sende und inein­an­der­grei­fende Software-Module. Mit Wüest Visits werden Gebäude digital erfasst, eine Voraussetzung für jede Modellierung. Wüest Refurb erlaubt die Simulation von Sanierungsstrategien sowie deren Kostenschätzung. Die beglei­tende Real Estate Management Plattform Wüest Dimensions dient der daten­ba­sierten und effizi­enten Verwaltung von Immobilien-Portfolios. Für spezi­fische Fragen, wie die Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Solarenergie, bietet das Beratungsunternehmen einen Photovoltaik-Potential-Rechner.

Um Immobilien nachhaltig und ESG-konform zu machen, bieten Beratungsfirmen eine wertvolle Orientierung. Die ESG Beratung von Wüest Partner zum Beispiel inklu­diert die Erarbeitung maßge­schnei­derter Nachhaltigskeits-Strategien dank einer Reihe daten­ba­sierter Instrumente. Mit einer Carbon Due Diligence (COD) wird für Bestandsimmobilien die wirtschaft­lichste Dekarbonisierungsstrategie entwi­ckelt. Die Risikoanalyse Klimawandel identi­fi­ziert die Standorte, die vom Klimawandel am stärksten gefährdet sind. Das ist besonders für die Standortwahl bei Neubauprojekten inter­essant. Dank der Förderberatung werden im Subventionsdickicht relevante Finanztöpfe ermittelt. Die positive Auswirkung einer ESG Compliance auf die Wertermittlung von Immobilien ist im Punkt Nachhaltigkeit abgedeckt.

Die ESG Richtlinien für Immobilien werden maßgeblich durch drei Texte auf EU-Ebene bestimmt:

• Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verpflichtet Firmen über 250 Mitarbeitende und 40 Mio. Euro Umsatz zur Offenlegung ihrer Nachhaltigkeits-Aktivitäten.
• Mit der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) müssen Investor:innen ihre Investments nachhaltig gestalten.
• Die EU Taxonomie, im Sinne von Nachhaltigkeitsfaktoren bei Liegenschaften, auch oft ESG Taxonomie genannt, klassi­fi­ziert einheitlich, welche Wirtschaftstätigkeiten ökolo­gisch nachhaltig sind und dient als Leitlinie der zwei anderen Texte.

Die ESG Standards und die daraus resul­tie­renden ESG Anforderungen an Immobilien schlagen sich in Deutschland in zwei Gesetzen nieder:

• Das Gebäude-Energiegesetz (GEG), das die Heizung, Isolierung und Klimatisierung von Bauwerken regelt. Seit 2023 sind zusätzlich Austausch‑, Nachrüstpflichten und zulässige Energiequellen definiert.
• Das Kohlendioxid-Aufteilungsgesetz (CO2KostAufG) teilt die Kosten des CO2-Ausstoßes von Gebäuden mit fossilen Energieträgern zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen auf.

Bei einem ESG Investment handelt es sich um eine Geldanlage, bei der die Investor:innen die ESG Kriterien stark in Ihre Entscheidungen einfließen lassen. Eine bestimmte ESG-Strategie gibt es jedoch nicht. Anleger:innen vergleichen überwiegend die ESG Ratings verschie­dener Investment-Objekte, um sich für eines davon zu entscheiden. Wo genau die Grenze zwischen ESG-konform und nicht ESG-konform gezogen wird, muss jedoch oft jeder für sich selbst entscheiden.[1] 

Der Einfluss von ESG auf Investitionsentscheidungen lässt sich mittler­weile nicht mehr abstreiten. 2022 prüfte Wüest Partner die Relevanz von Nachhaltigkeit bei Schweizer Investor:innen. Die Stoßrichtung der Umfrage lag bei den Auswirkungen auf den Immobilienwert, bzw. die Bereitschaft zu höheren Investitionen. Das Ergebnis war eindeutig: je höher die Energieeffizienz von Gebäuden, desto höher die Chancen, mehr dafür auszu­geben.

Bei der Akquise meinten 70 Prozent, auf erneu­erbare Energien und Energieeffizienz zu achten. 42 Prozent waren bereit, bei besonders effizi­enten Immobilien tiefer in die Tasche zu greifen. Bei besonders flexiblen Immobilien, also leicht verän­der­baren Immobilien für andere Nutzungen, lag die Bereitschaft zu höheren Investments sogar bei 50 Prozent. Flexibilität ist Bestandteil der ESG Standards für Immobilien.

Das Thema Kreislaufwirtschaft ist bei Immobilien-Akquisen ebenfalls relevant. Damit wird die Nachhaltigkeit und Wiederverwertbarkeit von Gebäudeteilen bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Befragung hielten 31 Prozent der Investor:innen das Thema für wichtig, bis 2027 würde sich dessen Bedeutung mehr als verdoppeln (auf 65 Prozent).

Mehr dazu finden Sie im Blogartikel «Sind nachhaltige Immobilien wertvoller?».

Grundlegend gibt es keine ESG-Verordnung, welche zur Befolgung der Kriterien verpflichtet. Einigen Teilnehmenden des Finanzmarktes obliegt jedoch die Pflicht, darüber Auskunft zu geben, inwiefern sie die ESG Kriterien befolgen. Seit 2017 müssen börsen­no­tierte Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten in Deutschland Bericht erstatten über ihre Tätigkeiten in nicht finan­zi­ellen Umwelt‑, Arbeitnehmer- und Sozial-Belangen, zur Achtung der Menschenrechte sowie zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung.

Die europäische Offenlegungsverordnung und die Taxonomie-Verordnung, welche im März 2021 in Kraft getreten ist, weiten den Kreis an Finanzmarktteilnehmer:innen, die über ihre Einhaltung der ESG Faktoren berichten müssen, noch weiter aus. Ein großer Kritikpunkt an der Regulierung war zu diesem Zeitpunkt, dass sie sehr ungenau formu­liert ist. In vielen Branchen sorgte die EU-Taxonomie im Bereich für nachhaltige Investments für Verwirrung, darunter auch das Thema ESG in der Immobilienwirtschaft. Teilweise waren die neuen ESG Richtlinien und die ESG Kriterien, die Gebäude betrafen, gar nicht bekannt. Die EU hat jedoch inzwi­schen technische Evaluierungskriterien zur Taxonomie-Verordnung (TSC) vorgelegt, welche die bishe­rigen Verordnungen konkre­ti­sierten und Anfang 2022 in Kraft traten.