Umfrage bei Investor:innen: Sind nachhaltige Immobilien wertvoller?
24. August 2023
Themen
Wie hoch ist der Stellenwert von Nachhaltigkeit in der Schweizer Immobilienwirtschaft? Und sind Investor:innen bereit, höhere Preise für nachhaltige Immobilien zu bezahlen? Diese und weitere Fragen stellten wir den Entscheidungsträger:innen von über 300 Unternehmen, die in Immobilien investieren.
Im Auftrag der Senn Resources AG führte Wüest Partner im Herbst 2022 eine Umfrage durch. Dabei wurden über 300 Schweizer Unternehmen, die in Immobilien investieren, befragt. Diese Umfrage wurde bereits zum zweiten Mal durchgeführt. Wie im Herbst 2020 wurde sie auch diesmal um qualitative Interviews mit ausgewählten Expert:innen ergänzt.
Vorab die 5 wichtigsten Erkenntnisse:
- Nachhaltigkeitsthemen gewinnen im Rahmen von Akquisitionen an Relevanz – besonders dann, wenn die Investor:innen eine mittelfristige Perspektive einnehmen und den Blick bewusst in die Zukunft richten.
- Beim Akquisitionsprozess fokussieren 70 Prozent der Investor:innen auf erneuerbare Energien sowie auf die Energieeffizienz von Gebäuden. Das Thema graue Energie spielt nur für 11 Prozent der Befragten eine Rolle.
- Für besonders flexible Gebäude, die gut umgenutzt werden können, zeigt jede:r zweite Investor:in eine erhöhte Zahlungsbereitschaft.
- Für besonders energieeffiziente Gebäude (Minergie-A/-P) sind 42 Prozent der Investor:innen bereit, tiefer in die Tasche zu greifen.
- Für Gebäude, die auf eine besonders ökologische Art und Weise erstellt wurden (biobasierte Materialien, Berücksichtigung zirkulärer Prinzipien, tiefe Treibhausgasemissionen bei der Erstellung), zeigen nur 25 Prozent der Investor:innen eine erhöhte Zahlungsbereitschaft.
In der Folge stellen wir Ihnen die Ergebnisse der Umfrage vor. Dabei folgen wir dem Aufbau der Umfrage, die in vier Kapitel unterteilt war:
- Auslegeordnung
- Energie
- Treibhausgasemissionen
- Kreislaufwirtschaft
Als Fazit stellen wir uns am Ende dieses Artikels die Frage «Wie relevant sind Nachhaltigkeitsthemen für die Bewertung von Immobilien?». Vor allem das 1. Kapitel sowie das Fazit wird mit vielen Erkenntnissen aus den qualitativen Interviews angereichert.
1. Auslegeordnung
Wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit
Die Klimakrise, die zunehmende Unsicherheit im Immobilienmarkt und das sich wandelnde politisch-rechtliche Umfeld fordern Immobilieninvestor:innen zunehmend dazu auf, sich mit Fragen der Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen. Die Zahl der Unternehmen, die eigene Fachstellen für Nachhaltigkeit oder für ESG-Themen einrichten, steigt laufend. Bei Finanzinstitutionen ist zu beobachten, dass die interne Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden auf breiter Basis vorangetrieben wird.
Rund 45 Prozent der befragten Immobilieninvestor:innen haben auf Unternehmensebene Zielvorgaben zur Nachhaltigkeit von Akquisitionsobjekten festgelegt. Rund 30 Prozent verwenden ein ESG-Rating.
Die Umfrage untersucht unter anderem die Frage, wie unterschiedlich hoch die Relevanz einzelner Entscheidungskriterien bei einer Akquisition von Investor:innen eingeschätzt wird. Die folgende Grafik stellt mögliche Entscheidungskriterium als Blasen dar, wobei die Grösse der Blasen den Anteil der Befragten widerspiegelt, für die das jeweilige Kriterium ausschlaggebend für die Akquisition ist. Je grösser die Blase, desto entscheidender ist das Kriterium.
Die Umfrage hat gezeigt, dass bei Akquisitionsentscheiden nach wie vor die klassischen Faktoren Rendite, Standort und Mikrolage ausschlaggebend sind. Wenn die Investor:innen jedoch die mittelfristige Relevanz von Nachhaltigkeitsaspekten beurteilen, gewinnen diese deutlich an Gewicht. Dazu gehören Themen wie Kreislaufwirtschaft, ökologischer Fussabdruck, Lebenszykluskosten, Nutzungsflexibilität und Klimaresilienz. Das relative Wachstum der Gruppe, die das Kriterium mittelfristig als ausschlaggebend beurteilt, wird hierbei prozentual in der Grafik angegeben.
Externe Treiber
Damit das von vielen Institutionen deklarierte Netto-Null-Ziel bis 2050 erreicht werden kann, muss der Gebäudepark in den kommenden Jahren energetisch saniert und nachhaltig weitergedacht werden, sodass Energiebedarf, Ressourcenverbrauch und Emissionen drastisch reduziert werden können.
Die Befragten gaben an, dass höhere Energiepreise und CO2-Abgaben, regulatorische Anforderungen, gesellschaftlicher Druck und technologische Fortschritte als stärkste Treiber für die Erreichung der Klimaziele verstanden werden.
Herausforderungen
Die grösste Herausforderung im Bereich Nachhaltigkeit sehen die Befragten bei deren Folgen für die Wirtschaftlichkeit. Aber auch die grosse Zahl an Produkten, Ratings und Zertifikaten stellt einige von ihnen vor Schwierigkeiten, sie haben zunehmend Mühe, sich in diesem «Dschungel» zurechtzufinden.
Ökologischer Fussabdruck: Relevanz und Verständnis
Für rund 20 Prozent der Befragten ist der ökologische Fussabdruck eines Gebäudes ein ausschlaggebendes Kriterium bei Akquisitionsentscheiden, weitere 50 Prozent wählten in der Umfrage die Antwort «auch noch von Bedeutung». Wenn sie eine mittelfristige Perspektive einnehmen, nennen jedoch doppelt so viele, nämlich rund 40 Prozent der Befragten, den ökologischen Fussabdruck als ausschlaggebendes Kriterium bei Kauf von Immobilien.
Unter dem Begriff «ökologischer Fussabdruck» werden die Themen erneuerbare Energien, energetische Gebäudeeffizienz, Treibhausgasemissionen im Betrieb sowie potenzielle Gebäudeschadstoffe und Altlasten als besonders wichtig beurteilt. Weniger relevant waren in diesem Zusammenhang Energiemonitoring, Materialien und Konstruktion, graue Energie, Wasser und Abfallverwertung.
2. Energie
Beim Thema Energie stehen die Nutzung von erneuerbaren Energien sowie die energetische Gebäudeeffizienz im Vordergrund. Die graue Energie spielt eine untergeordnete Rolle. Die Analyse der Zahlungsbereitschaft von Investor:innen zeigt, dass vor allem besonders energieeffiziente Gebäude ein grosses Interesse hervorrufen. Für Gebäude, die mit Vorgaben von Minergie, Minergie-P und Minergie-A kompatibel sind, zeigen je nach Zertifikat 41 bis 44% der Investor:innen eine höhere Zahlungsbereitschaft. Diese Gruppe ist im Vergleich zu 2020 um durchschnittlich 15 Prozentpunkte gewachsen. Bei Gebäuden mit Minergie-ECO, das die drei Minergie-Baustandards mit den Themen Gesundheit und Bauökologie (u.a. graue Energie) ergänzt, liegt dieser Anteil leicht tiefer bei 30 Prozent.
3. Treibhausgasemissionen
Beim Thema Treibhausgasausstoss liegt der Fokus weiterhin auf den Emissionen, die beim Betrieb der Gebäude anfallen: 35 Prozent der Befragten gaben an, dass ihre Zahlungsbereitschaft höher ist, wenn ein Gebäude im Betrieb wenig Treibhausgase ausstösst. Emissionen, die bei der Erstellung anfallen, haben eine leicht geringere Relevanz: 27 Prozent der Befragten erklären sich bereit, für ein in dieser Hinsicht sparsames Gebäude mehr zu bezahlen.
4. Kreislaufwirtschaft
Nutzungsflexibilität steht an der Spitze
Die Analyse zeigt, dass Gebäude, die sich durch eine sehr hohe Nutzungsflexibilität auszeichnen, die grösste Zustimmungsrate erreichten: Knapp die Hälfte der Investor:innen sieht in der Nutzungsflexibilität einen guten Grund, tiefer in die Tasche zu greifen.
Zirkuläres Bauen
27 Prozent der Investor:innen bekunden eine höhere Zahlungsbereitschaft für ein Gebäude, das nach den folgenden Prinzipien der Kreislaufwirtschaft erstellt worden ist: einfache Zugänglichkeit, schlanke Gebäudetechnik, Systemtrennung für selektive Rückbaubarkeit. Dieser Wert ist im Vergleich zur Umfrage vor zwei Jahren um 10 Prozentpunkte gestiegen. Jedoch zeigt weiterhin knapp 40 Prozent der Befragten keine erhöhte Zahlungsbereitschaft.
Baustoffe und Bauteile
Für biobasierte Materialien und mineralische Recycling-Baustoffe zeigen rund 20 Prozent der Investor:innen eine höhere Zahlungsbereitschaft. Die Zahlungsbereitschaft für Gebäude, die mit wiederverwendeten Bauteilen und Komponenten erstellt worden sind, fällt am tiefsten aus.
Mehr zum Thema Kreislaufwirtschaft erfahren Sie im Blogartikel «Kreislaufwirtschaft und Immobilien: Chance für innovative Investor:innen»
Wie relevant sind Nachhaltigkeitsthemen für die Bewertung von Immobilien?
Begrenzte Datenlage
Immer mehr Eigentümer:innen erarbeiten CO2-Absenkpfade, die als Leitlinie für ihre Sanierungsstrategie dienen. Die Datenlage bei Nachhaltigkeitsthemen sei jedoch oft mangelhaft oder zumindest begrenzt. Dies betrifft sowohl Immobilien, die sich im eigenen Bestand befinden, als auch solche, deren Kauf ins Auge gefasst wird. Die Investor:innen sind jedoch zunehmend bestrebt, umweltrelevante Kennwerte (KPI) zu monitoren, um sie dann zum Beispiel in Jahres- oder Nachhaltigkeitsberichten zu veröffentlichen. Diese Tendenz hängt auch mit den immer strengeren Offenlegungs- und Berichterstattungspflichten zusammen.
Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung
Aufgabe von Immobilienbewerter:innen ist es, die Einschätzung der Marktteilnehmer:innen abzubilden. Viele Nachhaltigkeitsaspekte sind heute bereits eindeutig wertrelevant und werden in der Bewertung von Immobilien berücksichtigt. Bei anderen Faktoren (graue Energie oder bestimmte externe Effekte wie Biodiversität oder Wasserverbrauch) kann heute noch keine Wertrelevanz nachgewiesen werden. Daher werden sie noch nicht eingepreist. Wüest Partner geht jedoch davon aus, dass diese Faktoren in den nächsten Jahren stetig an Bedeutung gewinnen werden.
Preisaufschlag für nachhaltige Gebäude
Besonders nachhaltige Gebäude können im aktuellen Marktumfeld aufgrund des geringen Angebots einen Preisaufschlag erzielen. Sobald sich die Anzahl nachweislich nachhaltiger Immobilien auf dem Markt erhöht, kann sich dieser Aufschlag reduzieren und sich dann mit der Zeit in einen Wertabschlag für nicht nachhaltige Immobilien umkehren.
Angaben zur Umfrage
Befragt wurden 307 Repräsentant:innen von Schweizer Unternehmen, die in Immobilien investieren. Mehrheitlich arbeiten sie bei Banken, Immobilienaktiengesellschaften, Pensionskassen, Anlagestiftungen, Versicherungen und Immobilienfonds. Die Mehrzahl der vertretenen Unternehmen verfügt über ein Immobilienportfolio mit einem Wert von mehr als 1 Milliarde Franken. Bei mehr als der Hälfte der befragten Unternehmen ist das Thema «Nachhaltigkeit» in der Geschäftsleitung angesiedelt. Knapp 10 Prozent der Befragten gaben an, vor Kurzem eine eigene Abteilung dafür geschaffen zu haben.