Was ist ESG und welche Rolle spielt es in der Immobilienwirtschaft

Wofür steht ESG?

Als Teil der Corporate Social Responsibility handelt es sich bei ESG (Environmental Social Governance) um einen freiwil­ligen Beitrag der Wirtschaft zur nachhal­tigen Entwicklung. Dieser Beitrag geht über die gesetz­lichen Anforderungen hinaus und betrifft die Verantwortungsbereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Mit einem stetig zuneh­menden Bewusstsein für Nachhaltigkeit und Wirtschaftsethik in unserer Gesellschaft ist es für immer mehr Investor:innen wichtig, ihr Geld in Unternehmen, Fonds und ESG konforme Immobilien anzulegen, die diesen Werten auch entsprechen. 

Was bedeutet ESG bei Immobilien?

ESG bei Immobilien bedeutet Liegenschaften, deren Nutzung und Verwaltung nach Kriterien der Nachhaltigkeit auszu­richten sind. Diese sind in den ESG-Kriterien klar definiert, siehe dazu die Grafik weiter oben. Sie decken die zukunfts­ori­en­tierten Themen Umwelt (Environment), soziale Gerechtigkeit (Social) und faire Unternehmensführung (Governance) ab. Aber auch rein wirtschaftlich sind ESG-Regulierungen von Interesse: Nachhaltigkeit ist nicht zuletzt auch aus ökono­mi­schen Gründen ein Trend geworden. So erzielen energie­ef­fi­ziente Gebäude höhere Preise als weniger effiziente, wie empirische Studien z.B. zur Beziehung zwischen CO₂-Ausstoß und Marktwert von Wüest Partner belegen.

Auch weitere ESG-Merkmale, wie Diversität unter den Mitarbeitenden, Transparenz oder soziale Verantwortung, beein­flussen positiv den finan­zi­ellen Erfolg von Firmen. Bei Immobilien äußert sich das häufig in einer höheren Attraktivität für Nutzer:innen. Das wiederum ist inter­essant für Investor:innen: Dadurch schaffen ESG-Strategien eine Win-win-Situation für Immobilienunternehmen sowie für Anleger:innen. Deswegen lohnt sich ein genauerer Blick auf die ESG-Kriterien.

Überblick des regulatorischen Rahmens für ESG Immobilien in Europa

Die EU hat einen Rahmen geschaffen, um die Wirtschaft und insbe­sondere die Finanzwirtschaft nachhaltig zu gestalten. Ziel ist eine karbon­freie Wirtschaft bis 2050. Dabei gibt es eine Reihe von Grundlagen und Instrumenten, die das Prinzip “Do no signi­ficant harm” (DNSH) als Leitgedanken haben. Damit sollen wirtschaft­liche Aktivitäten positive Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft haben und negative vermieden werden. Die Instrumente sind ganzheitlich und erfassen den gesamten Lebenszyklus von Produkten und Unternehmen. Nachstehend erläutern wir die wichtigsten Grundlagen und Instrumente der Nachhaltigkeitsstrategie der EU. In Summe zwingen sie Unternehmen, darunter auch Immobilien-Akteur:innen, die Nachhaltigkeit von Gebäuden und damit verbun­denen Tätigkeiten zu bewerten.

ESG-relevante Gesetze und Instrumente der EU

• Die EU-Taxonomie ist die Hauptgrundlage der Nachhaltigkeitsstrategie der EU. Es handelt sich um ein umfas­sendes Klassifizierungssystem, das nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten definiert, um Kapitalflüsse und Investitionen in ökolo­gisch sinnvolle Unternehmen zu leiten. Sie ist seit 2022 in Kraft.
  
• Eines der wichtigsten Instrumente dafür ist die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), auf Deutsch EU-Offenlegungsverordnung. Finanzakteur:innen sollen die Nachhaltigkeit ihrer Anlage-Produkte offen­legen, die entweder “hellgrün” oder “dunkelgrün” sein können. Die zwei Kategorien werden jeweils im Artikel 8 und 9 der Verordnung definiert. Finanzprodukte ohne Nachhaltigkeits-Ziele werden im Artikel 6 festge­halten. Die SFDR ist seit 2021 in Kraft.

• Weitere Instrumente sind die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Die CSRD verpflichtet Unternehmen, über 250 Mitarbeitende und 40 Millionen Euro Umsatz[RH1] , detail­liert über ihre Nachhaltigkeitsaktivitäten zu berichten. Die ESRS legt die Regeln und Standards dieser Berichterstattung fest. CSRD und ESRS wurden schritt­weise 2024 und 2025 einge­führt.
  
• Auch wenn die ESG-Kriterien nicht von der EU stammen, sondern ihren Ursprung in den 70er Jahren haben, gilt die EU als Vorreiterin in deren Umsetzung und Standardisierung. Die EU macht die ESG-Anforderungen verbindlich und messbar. Die Kriterien erlauben Unternehmen – und Immobilien – entlang ihrer Nachhaltigkeits-Performance zu bewerten. Siehe dazu diesen Beitrag über ESG Ratings in der Immobilienbranche.

Nationale ESG-relevante Gesetze und Instrumente

Die auf EU-Ebene geschaf­fenen Grundlagen und Instrumente spiegeln sich in den natio­nalen Gesetzgebungen und Regelwerken der EU-Mitgliedstaaten sowie der EFTA-Staaten wie folgt wider:

In Deutschland: die wichtigsten Gesetze zur Umsetzung der EU-Nachhaltigkeitsstrategie sind:

• das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG), das die Heizung, Isolierung und Klimatisierung von Bauwerken regelt. Seit 2023 sind zusätzlich Austausch‑, Nachrüstpflichten und zulässige Energiequellen definiert.

• das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxid-Kosten (CO₂KostAufG), das die Kosten der CO₂-Emissionen von Gebäuden mit fossilen Energieträgern zwischen Mietenden und Vermietenden aufteilt,

• die Energie-Effizienzklassen (EEK),

• das CsRD-Umsetzungsgesetz (CsRDUG).

• die Förderprogramme der KfW, in denen die EU-Taxonomie angewendet wird
  
  In Frankreich:

• Loi sur le Devoir de Vigilance, das weltweit erste Lieferkettengesetz

• Loi PACTE, welches die ESG-Kriterien in der Unternehmensführung verankert,

• Loi Climat et Résilience und Code monétaire et financier Art. 533, die zur Umsetzung der SFDR dienen

• Umsetzung der CSRD und der EU-Taxonomie durch Verfügungen, die sich auch in Förderungen und Green Bonds wieder­finden. Im Bereich der Green Bonds ist Frankreich sehr aktiv.
  
  In der Schweiz:

• KSG: 2021 verab­schiedete die Eidgenossenschaft das Klimaschutzgesetz (KSG), um mit der EU-Nachhaltigkeitsstrategie Schritt zu halten. Auch die Berichterstattungspflichten, der Fokus auf erneu­erbare Energien und Ressourcenschutz wurden übernommen. Als Nicht-EU-Mitglied kann die Schweiz prinzi­piell einen eigenen Weg gehen, doch die engen Verbindungen zur EU führen zu einer Übernahme der EU-Nachhaltigkeitsstandards.

Welche Pflichten stehen mit ESG in Verbindung?

Aktuell gibt es so gut wie keine gesetz­liche Verpflichtung, die ESG-Kriterien zu befolgen, da die EU noch mit Anreizen und Förderungen als mit Sanktionen arbeitet. Indirekt erzeugt die Privilegierung der ESG-Konformität jedoch einen Druck, der wirtschaft­liche Akteur:innen de facto unter Zugzwang stellt. Besonders im Immobilienbereich zeigt sich z.B. schon jetzt, dass grün bewertete Gebäude höhere Mieten und Marktpreise erzielen als weniger effiziente.

Im Zuge des Europäischen Green Deals als überge­ord­netem klima­po­li­ti­schen Rahmen traten ab 2021 erste Umsetzungsinstrumente auf EU-Ebene in Kraft. Vor allem die Einführung der EU-Taxonomie als Klassifikationssystem für nachhaltige Investitionen führte in vielen Branchen zunächst zu Unsicherheit und Verwirrung, darunter auch das Thema ESG in der Immobilienwirtschaft. Teilweise waren die neuen ESG Richtlinien und die ESG Kriterien, die Gebäude betrafen, noch nicht ausrei­chend bekannt. Die EU hat jedoch inzwi­schen technische Evaluierungskriterien zur Taxonomie-Verordnung (TSC) vorgelegt, welche die bishe­rigen Verordnungen konkre­ti­sierten und Anfang 2022 in Kraft traten.

Doch das Ziel, alle Gebäude in der EU bis 2050 schritt­weise klima­neutral zu machen, geht nicht ohne verpflich­tende Maßnahmen. Auf die Phase der Anreize folgt die Phase der Pflichten. Obligatorische Maßnahmen greifen erst in wenigen Jahren, doch führen schon jetzt zu einem Handlungsdruck. So müssen alle Neubauten ab 2028 emissi­onsfrei sein, alle Immobilien bis 2033 mindestens der Energieeffizienzklasse D entsprechen, ab 2040 und bis 2050 soll es nur noch Nullemissionsgebäude geben.

Was sind ESG Immobilien?

ESG Immobilien sind Liegenschaften, die den EU-Kriterien für nachhaltige Investitionen entsprechen, wie sie in der EU-Taxonomie festgelegt wurden. Diese definiert, welche Wirtschaftsaktivitäten nachhaltig sind oder nicht, mit dem Ziel, Investments in grüne Anlagen und Unternehmen zu leiten. Da die Immobilienbranche einer der Hauptemittenten von CO₂ ist, ist sie stark von der Nachhaltigkeitsstrategie der EU betroffen.

Die für Immobilien am relevan­testen ESG-Kriterien sind die, die mit dem E wie “Environment” verbunden sind. Sie betreffen handfeste und messbare energe­tische Eigenschaften wie die Gebäudestruktur, die thermische Isolierung, den Umgang mit Ressourcen im laufenden Betrieb sowie externe Faktoren, wie den Standort oder Anbindungen an den Nahverkehr. Die Aspekte Social und Governance bewerten u.a. den Umgang mit Mieter:innen oder die Unternehmensführung, sind jedoch für die Bewertung von Immobilien von nachge­ord­neter Bedeutung.

Um die ESG-Konformität von Immobilien zu bewerten, gibt es eine Reihe von Ratings, Scorings und Zertifikaten. International gelten die Zertifizierungssysteme LEED und BREEAM als führend, in Deutschland ist DGNB im Neubau am weitesten verbreitet, im Bestand hat sich BREEAM etabliert. Daneben bestehen Ratings wie GRESB, das oft für Portfolios genutzt wird. Um den laufenden Betrieb zu prüfen, gibt es ESG-Scorings, wie das CRREM, das sich besonders für Dekarbonisierungspfade eignet. Ratings, Scorings und Zertifikate wirken sich auf die Preise von Gebäuden, die Attraktivität für Immobilien-Investments sowie auf den Zugang zu Finanzierungen aus.

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Grafik: Übersicht der ESG-Kriterien für Immobilien

Quelle: Graubündner Kantonalbank, Swiss Finance & Property

Was bedeutet ESG in der Immobilienwirtschaft?

Bei Immobilien sind ESG Kriterien besonders bei Neubauten, Renovierungsmaßnahmen und beim Kauf von Objekten relevant. Um gut bei ESG Rankings oder ESG Scorings abzuschneiden, ist die Optimierung von Neubauten und Sanierung bestehender Objekte gleicher­maßen wichtig. ESG beein­flusst Werterhaltung, Bewertung und Marktpreise und ist deswegen für den Immobiliensektor von zentraler Bedeutung.

Damit eine Immobilie im Sinne der ESG-Anforderungen als umwelt- und ressour­cen­schonend gilt, gibt es konkrete Kriterien. Eines der wichtigsten: Der Primärenergiebedarf des Objektes sollte unter den besten 15 Prozent des lokalen Immobilienmarktes liegen. Das ist schwer zu überprüfen, da die Werte der umlie­genden Immobilien meist nicht einsehbar sind. Stattdessen können die Energieausweise heran­ge­zogen werden. Entweder sollte der Energieverbrauch einem A entsprechen, oder ein A dank einer Sanierung innerhalb von drei Jahren erreicht werden. Bei Sanierungen besteht die Möglichkeit, den Primärenergiebedarf innerhalb von drei Jahren um mindestens 30 Prozent zu senken .

Bezüglich der weiteren ESG-Kriterien aus den Bereichen Social und Governance gibt es weniger klare Richtlinien, da diese Kriterien als “weich” gelten und nicht immer leicht zu quanti­fi­zieren sind. Investor:innen verlangen jedoch immer häufiger Nachweise, die belegen, dass wichtige Social- und Governance-Aspekte wie Mieterdialog, Diversität, Arbeitsbedingungen, Berichterstattung und besonders Nachhaltigkeitsstrategien berück­sichtigt werden.

CTA: Lesen Sie mehr zum Thema ESG Bewertung von Immobilien in unserer kosten­losen Studie: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte?

ESG-Rating, Zertifizierung und Scoring von Immobilien

ESG-Ratings erlauben die ESG-Konformität von Objekten, Unternehmen und Finanzprodukten zu bewerten. Dadurch werden sie messbar und vor allem vergleichbar. Es bestehen zahlreiche Rating-Methoden, die größten­teils von Agenturen angeboten und durch­ge­führt werden. ESG Ratings gewinnen zunehmend an Bedeutung, besonders für die Bewertung und die Werterhaltung von Immobilien.

Um die vielen unter­schied­lichen Rating-Methoden zu verein­heit­lichen, wurde das ECORE-Scoring 2020 von der Branchen-Initiative ECORE (ESG – Circle of Real Estate) für den Immobilienmarkt ins Leben gerufen. Das Bewertungssystem ist in die Bereiche Governance, Verbräuche und Emissionen sowie Asset Check gegliedert. Zur Bewertung werden alle Regelungen, Verordnungen, Gesetze und bestehende Zertifikate wie DGNB, BREEAM oder LEED rund um die ESG Kriterien abfragt. Das Ranking basiert auf einer Punkteskala zwischen null und 100 – je mehr Punkte, desto besser das ESG Rating.

Wüest Partner deckt die wichtigsten ESG-Ratings, Labels und Scorings im DACH-Raum ab. Unter dem Namen RE ESG-Rating bietet die Beratungsfirma zusätzlich eine ganzheit­liche und syste­ma­tische Nachhaltigkeitsbewertung für Immobilien an. Die klar struk­tu­rierte Methodik stellt eine Vergleichbarkeit von Objekten innerhalb eines Portfolios dar, was bei der Vielzahl an Anbieter:innen und unter­schied­lichen Verfahren nicht immer gegeben ist.

ESG Zertifizierung Immobilien

Die ESG Zertifizierung prüft die Übereinstimmung einer Immobilie mit den ESG-Standards. Daraufhin wird ein ESG-Zertifikat vergeben, das den Gebäudezustand zu einem bestimmten Zeitpunkt darstellt – im Unterschied zum ESG Scoring, das den laufenden Betrieb einer Immobilie festhält. Liegenschaften mit ESG Zertifizierung gelten als ESG Immobilien. Konkret bewertet ein ESG-Zertifikat die energe­ti­schen Eigenschaften sowie die durch­ge­führten oder geplanten Sanierungsmaßnahmen eines Gebäudes. Ein Zertifikat enthält aber keinen CO₂-Absenkpfad oder weist nicht die notwen­digen Schritte bis zur Erreichung der Klimaneutralität auf. Die Konformität zu den ESG Kriterien wird im Artikel 8 der EU-Taxonomie zu Offenlegungspflichten definiert.

ESG-Zertifizierungen im Überblick

Nachstehend listen wir die in Deutschland am häufigsten angewandten ESG-Zertifikate auf und erläutern sie kurz. Allen gemein sind mehrere Qualitätsstufen, die Unterschiede liegen in den Bewertungs- und Vergabeprozessen und deren Verknüpfung mit anderen Nachhaltigkeits-Programmen wie z.B. Förderungen.

• DGNB: Die Deutsche Gesellschaft für nachhal­tiges Bauen dominiert mit 60 Prozent Marktanteil den Bereich der Zertifizierungen (Stand 2023). Grund dafür ist die enge Verknüpfung mit den Förderungen der KfW-Bank: Für deren Erhalt sind oft DGNB-Zertifikate verpflichtend. Tatsächlich bietet die DGNB eine Vielzahl an Zertifizierungen: für Neubauten, für Sanierungen, Gebäude im Bestand und viele weitere.
  
• SGNI: Als nationale Trägerorganisation des DGNB-Systems stellt die Schweizer Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI) einen der umfas­sendsten ESG-orientierten Bewertungsrahmen für Immobilien bereit. Durch die Kombination inter­na­tio­naler Kriterien mit Schweizer Normen ermög­licht sie eine konsis­tente ESG-Bewertung über den gesamten Lebenszyklus hinweg – von Planung und Bau bis zur Nutzung und Bewirtschaftung.
  
• SNBS: Der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) ist ein national etablierter Zertifizierungsrahmen, der Nachhaltigkeit syste­ma­tisch in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt bewertet. In der Variante SNBS-Hochbau kommt er vor allem bei Wohn‑, Büro- und Bildungsbauten zum Einsatz, während das SNBS-Areal auf die Entwicklung und Bewertung von Quartieren ausge­richtet ist. Im Unterschied zu gebäu­de­be­zo­genen Labels betrachtet SNBS-Areal die Arealentwicklung als strate­gi­schen Prozess über verschiedene Nutzungen und Lebenszyklen hinweg.
  
• BREEAM: Das Label Building Research Establishment Environmental Method ist weltweit führend, auch wenn es in Deutschland nur 14 Prozent des ESG-Zertifikat-Marktes darstellt. Das älteste Zertifikat betrachtet Immobilien ganzheitlich und beinhaltet auch soziale Aspekte. Wie beim DGNB gibt es unter­schied­liche Zertifikate für Neubau, bestehende Gebäude und sogar Masterpläne. Im DACH-Raum werden diese vom TÜV Süd vergeben, aller­dings wird die eigent­liche Bewertung von lizen­zierten BREEAM-Assessoren durch­ge­führt.
  
• LEED: Das Kürzel steht für Leadership in Energy and Environmental Design und ist das zweit­häu­figste ESG-Zertifikat in Deutschland mit einem Marktanteil von 17 Prozent (Stand 2023). Es wurde vom US Green Building Council entwi­ckelt (USGBC) und ist inter­na­tional anerkannt. Deswegen wird es gerne von global agierenden Immobilien-Akteur:innen verwendet.
  
• BNB: Das Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen wird vornehmlich für Bundes‑, Landes- und kommunale Gebäude verwendet, kann aber auch von privaten Bauverantwortlichen genutzt werden. Für Bundesbauten ist es verpflichtend, für Länder und Kommunen optional; private Akteur:innen nutzen es häufig, um das Siegel „Qualitätsnachweis Nachhaltiger Kommunalbau“ (QNG) und damit bessere KfW-Förderkonditionen zu erhalten. Die Zertifikate werden von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) verliehen.

Neben den genannten Zertifizierungssystemen existieren weitere ESG-relevante Standards, deren Einsatz je nach Region, Gebäudetyp oder Schwerpunkt der Nachhaltigkeitsstrategie sinnvoll sein kann. Dazu zählen unter anderem Minergie und Minergie-ECO in der Schweiz, der WELL Building Standard mit Fokus auf die Gesundheit und Nutzer:innen sowie areal bezogene Labels wie Minergie-Areal.

Für eine bessere Orientierung in der Vielzahl an ESG-Zertifikaten ist es ratsam, sich an eine Immobilienberatung zu wenden. Dadurch kann das ESG-Zertifikat gewählt werden, das sich am besten für die jeweilige Konstellation oder Nachhaltigkeitsstrategie eignet. Wüest Partner bietet Nachhaltigkeitsberatungen an und greift dafür auf eine breite Erfahrung sowie ein multi-disziplinäres Team zurück.

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ESG Scoring Immobilien

Anders als ein Zertifikat analy­siert ein ESG Scoring eine Immobilie im laufenden Betrieb. Das als Branchenstandard entwi­ckelte ECORE Scoring prüft Gebäude in drei Bereichen: Verbräuche und Emissionen, Qualitative Gebäudedaten und Governance. 

• Der Bereich Verbräuche und Emissionen beinhaltet CO₂-Ausstoß, Energie- und Wasserverbrauch sowie Abfallaufkommen. Er stellt 40 Prozent aller Indikatoren dar.
  
  
• Die quali­ta­tiven Gebäudedaten machen ebenfalls 40 Prozent aus und umfassen sechs Teilaspekte, darunter die Gebäudeautomation (z.B. Sensoren), den Umgang mit Ressourcen (Grauwasser, Art der Abfalltrennung) bis hin zum Standort (Anschluss an die öffent­lichen Verkehrsmittel).
  
  
• Der Bereich Governance betrifft nicht das Gebäude selbst, sondern die Unternehmensführung der Eigentümer:innen. Das ECORE Scoring reicht von 0 Prozent, ein schwacher Wert, bis hin zu 100 Prozent, dem Spitzenwert. Als ESG Immobilien werden folglich vor allem Liegenschaften mit einem ECORE ESG Scoring von über 70 Prozent einge­stuft.

Mit den ESG-Scorings ECORE und CRREM das Risiko von Stranded Assets bannen

Um das EU-Ziel eines bis 2050 klima­neu­tralen Gebäudebestandes zu erreichen, reicht es nicht, den heutigen Anforderungen zu entsprechen. Diese werden schritt­weise in den nächsten Jahren erhöht. Immobilien, die nicht mithalten, riskieren das Schicksal eines Stranded Asset – die Sanierungskosten übersteigen die Einnahmemöglichkeiten, was zu einem drasti­schen Wertverlust führen kann, den Zugang zu Finanzierungen erschwert und letztlich die Zulässigkeit der Nutzung in Frage stellt.

Um dieses Risiko zu vermeiden, wird empfohlen, für jede Immobilie einen passenden CO₂-Absenkpfad zu entwi­ckeln. Dabei wird die energe­tische Performance schritt­weise verbessert, durch aufein­ander abgestimmte kleine bis mittlere Maßnahmen, die Eigentümer:innen dank zeitlicher Streuung finan­ziell nicht überfordern. Wer diesen Weg einschlägt und die Maßnahmen sinnvoll wählt, kann Einnahmen, Rendite und den Wert einer Immobilie sogar erhöhen. Dadurch lässt sich die Herausforderung Klimaneutralität gewinn­bringend meistern und das Risiko eines Stranded Asset bannen.

Um die Verbesserung der energe­ti­schen Performance zu messen, wurden ESG-Scorings entwi­ckelt. Anders als ESG-Zertifikate stellen sie nicht den Ist-Zustand einer Immobilie fest, sondern verfolgen dessen Entwicklung. Sie liefern z.B. die Daten, um den Berichterstattungspflichten nachzu­kommen. Die folgenden zwei ESG-Scorings haben sich in Deutschland als führend etabliert.CRREM-Pfade: CRREM bedeutet Carbon Real Estate Monitor und wurde von der EU initiiert, um die Ziele des Pariser Klima-Abkommens im Immobiliensektor zu erreichen. Deswegen liegt der Fokus auf dem Ausstoß von CO₂. Mit Hilfe des CRREM-Tools wird die energe­tische Performance einer Immobilie erfasst, daraufhin wird der Rhythmus der Absenkung errechnet.

Grafik: Beispiel von einem von Wüest Partner erstellten CRREM-CO₂-Absenkpfad

• ECORE-ESG-Scoring: Rund 100 Immobilienakteur:innen haben mit ECORE einen Branchenstandard entwi­ckelt, um die Nachhaltigkeit von Immobilien und deren Übereinstimmung mit den EU-Klimaanforderungen zu überprüfen. Die Nachhaltigkeits-Performance wird auf einer Skala von 0 bis 100 ausge­drückt. Zusätzlich erlaubt ECORE Eigentümer:innen, Risiken früh zu erkennen und schafft Transparenz für Investor:innen. Seit der Einführung 2022 wurde das ECORE ESG Scoring für über 3.000 Objekte in fünf Ländern genutzt.

Was bedeutet das konkret für meinen Bestand?

Wer sich als Eigentümer:in oder Investor:in noch nicht mit dem Thema Nachhaltigkeit beschäftigt hat, oder sich fragt, wie er es am besten angeht, ist gut beraten, zumindest ein ESG Scoring seines Bestandes durch­zu­führen. Allerdings reichen Scorings nicht aus, um den gesamten Anforderungen gerecht zu werden. Hier kann es helfen, entweder eine ESG oder Carbon Due Diligence durch­zu­führen, siehe dazu den Abschnitt weiter unten, oder sich bei einer erfah­renen Immobilien-Beratung Rat zu holen. Das Thema Nachhaltigkeit ist gelinde gesagt komplex, weswegen es Sinn macht, sich von erfolg­reichen Strategien zu inspi­rieren, um besser zu verstehen, was alles möglich ist. So lassen sich die Maßnahmen nach dem besten Kosten-Wirkungs-Verhältnis auswählen.

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ESG in der Immobilienbewertung und im Investmentprozess

Die EU-Klimaschutzziele und die daraus folgenden Leitlinien und Bestimmungen haben die Bewertung von Immobilien grund­legend verändert. Der energe­tische Standard, aber auch die Sanierungskosten (CapEx), um die Immobilie an steigende Anforderungen anzupassen, fließen in die Preisberechnung mit ein.

Die Empirische Studie zur Beziehung zwischen CO₂-Ausstoß und Marktwert (2025) von Wüest Partner zeigt, dass der CO₂-Ausstoß den Marktwert von Immobilien messbar beein­flusst: Je nach Emissionsniveau liegen Kaufpreise bis zu 4,7 Prozent über oder unter dem Markt-Median. Auch bei Nutzer:innen spielt die energe­tische Performance eine immer größere Rolle: Laut einer briti­schen Umfrage von 2024 unter 4.000 Immobilien-Akteur:innen weltweit fragen immer mehr Mietinteressenten im Gewerbebereich nach nachhal­tigen Objekten: Derzeit sind es über alle Kontinente verteilt rund 50 Prozent, Tendenz steigend.

ESG in der Immobilienbewertung: Einfluss auf Wert, Risiko und Finanzierung

Die im vorigen Abschnitt genannte Tendenz bestätigt sich auch in Deutschland. Laut des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV) berich­teten 84 Prozent der befragten Expert:innen von einer wachsenden Nachfrage nach energe­tisch wertvollen Immobilien. Mehr als die Hälfte der Befragten bestä­tigten höhere Mieten und Preise bei “grünen” Gebäuden. Bei Eigentumswohnungen können Preise und Mieten um bis zu 10 Prozent höher sein. Den Effekt auf Immobilienpreise nahm die oben erwähnte Studie von Wüest Partner genauer unter die Lupe. Demnach liegen die Preise pro Quadratmeter von deutschen Immobilien mit der Energieeffizienzklasse A im Schnitt zwischen rund 4.000 und 6.000 Euro, die der Klasse B zwischen 4.000 und 2.000 Euro hingegen. Die Median-Preise sinken konti­nu­ierlich bis zur Klasse E, ab dann ist eine Stabilisierung erkennbar. Siehe dazu nachste­hende Grafik.

Grafik: Immobilienpreise und Energieeffizienzklasse – A‑Gebäude doppelt so viel Wert wie schlechtere Klassen

Stand 2023 braucht die überwie­gende Mehrheit der Immobilien in Deutschland energe­tische Sanierungen, um den Klimazielen zu entsprechen. Schätzungen beschei­nigen zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser eine schlechtere Effizienzklasse als D, bei Ein- oder Zweifamilienhäusern sind es sogar rund 80 Prozent. Nachstehend die regionale Verteilung der Energieeffizienz der Wohngebäude: Der Süden und Osten sind grün, der Westen und der Norden sind weniger effizient.

Grafik: Geografische Verteilung der Energieffizienzklassen A+ bis D in Wohngebäuden, 2023
Basierend auf 1 Mio. Angeboten

Quelle: RealEstatePilot, 2023

Welche ESG-Faktoren in die Bewertung einfließen

Hier ein rascher Überblick der ESG-Faktoren, die Einfluss auf die Bewertung von Immobilien nehmen:

• Energieeffizienz & CO₂-Emissionen: Energetische Eigenschaften wie Energieeffizienzklasse und CO₂-Ausstoß entscheiden jenseits des Kaufpreises über die Höhe der Folgekosten einer Immobilie. Bei guten oder hervor­ra­genden Eigenschaften werden neue Eigentümer:innen kaum bis kein Geld in die Hand nehmen müssen, was sich Verkäufer:innen durch höhere Preise bezahlen lassen. Bei schlechten Eigenschaften kommen Sanierungskosten (CapEx) auf neue Eigentümer:innen zu, was sich negativ auf Preise auswirkt. Siehe dazu den Abschnitt weiter oben zum Einfluss von CO₂-Ausstoß auf Immobilienwerte.
  
  
• Künftiger CapEx-Bedarf: Unter CapEx werden Kosten für folgende Maßnahmen verstanden: Sanierungen, Heizungsumstellung, Photovoltaik oder Dämmung. Wie hoch der CapEx-Bedarf ausfällt, hängt vom Ehrgeiz der Eigentümer:innen ab, doch auch wenn diese feststehen, ist eine Bezifferung besonders für Nachhaltigkeits-Laien schwierig. Viele Wege führen zu besseren energe­ti­schen Eigenschaften, manche sind länger und teurer als andere. Sanierungsrechner wie der des Bundesministeriums für Wirtschaft können helfen, sowie Energieberater:innen oder Immobilienberatungen, die auf Erfahrung mit Sanierungen zurück­greifen können. Wüest Partner z.B. bietet Erfolgsstories von Nachhaltigkeitssanierungen, welche die vielen unter­schied­lichen Möglichkeiten energe­ti­scher Optimierungen aufzeigen.
  
  
• Risiken für Vermietbarkeit und Transaktionsfähigkeit: Schlechte energe­tische Eigenschaften stellen mittler­weile eine Gefahr für Immobilien dar. Im besten Fall verlieren sie an Attraktivität für Nutzer:innen, für Eigentümer:innen bedeuten sie schlechtere Rendite und Wertminderungen. Im schlimmsten Fall erhöht sich der Leerstand und der Wert verringert sich bis hin zur einge­schränkten Verkäuflichkeit – Stichwort Stranded Asset. Oder wie es in einem Beitrag des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) heißt: das Obsoleszenzrisiko steigt.
  
  
• Finanzierungsvorteile bei „grünen“ Assets: Je besser die Nachhaltigkeit bei einer Immobilie, desto leichter die Möglichkeiten, an Geld zu kommen. Zum einen verbessern sich mit steigender energe­ti­scher Effizienz die Förderkonditionen, zum anderen auch der Zugang zu Finanzierungen mit niedri­geren Zinsen und eine bevor­zugte steuer­liche Behandlung. In anderen Worten: je grüner die Immobilie, je leichter kommt sie an Geld.
  

ESG Due Diligence für Immobilien

Eine ESG Due Diligence für Immobilien ist eine einge­hende Untersuchung einer Immobilie und ihrer Auswirkungen auf die Umwelt (Environment), ihrer sozialen Ausrichtung (Social) und der Qualität ihrer Unternehmensführung (Governance). Eine ESG Due Diligence geht weit über technische oder finan­zielle Prüfungen hinaus, weil sie auch zukunfts­be­zogene Risiken (Performance in Bezug auf regula­to­rische Bestimmungen wie „Brown Discounts“ bei schlechter Energieeffizienz) und Chancen (langfris­tiger Werterhalt durch Nachhaltigkeit) in Betracht zieht. Gerade für Investor:innen ist dieser Blick in die Zukunft von Bedeutung: Diese wollen Fragen zu Nachhaltigkeitsanforderungen und Compliance positiv beant­wortet sehen. 

Wie wird eine ESG Due Diligence gemacht?

Die umfas­sende Prüfung bei einer ESG Due Diligence besteht aus vier Blöcken, die wir nachgehend kurz beschreiben:

• Prüfung der Energie- & Emissionsdaten: Wie ist die aktuelle energe­tische Performance einer Immobilie? Fast noch wichtiger ist, ob für die Immobilie eine Verbesserung ihrer Performance schon erarbeitet wurde und in einem konkreten CO₂-Absenkpfad (auch CRREM-Pfad genannt) festge­halten wird, der auch den finan­zi­ellen Möglichkeiten der Liegenschaft entspricht.
  
• Bewertung regula­to­ri­scher Risiken: Ist gewähr­leistet, dass die Immobilie den immer steigenden Anforderungen der kommenden Jahre entsprechen wird? Hier spielen folgende Gesetze und Verordnungen eine wichtige Rolle: das Gebäude-Emissionsgesetz (GEG), die Ziele der Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) sowie die lokalen Vorschriften, falls vorhanden.
  
• Einschätzung des CapEx-Bedarfs und der Wirtschaftlichkeit: Welche Kosten kommen auf Investor:innen oder Eigentümer:innen zu, um die energe­tische Performance einer Immobilie zu steigern? Lassen sich diese Ausgaben aus den Erträgen der Immobilie selbst stemmen, oder müssen dafür andere Geldquellen gefunden werden? Welchen Effekt wird dies auf die Rendite der Immobilie haben?
  
• Einbettung in eine Transaktions-Due-Diligence: Alle oben erhal­tenen Informationen fließen in die Bewertung einer Immobilie ein. Wie weiter oben erwähnt, verändern die Nachhaltigkeits-Anforderungen die Bewertungen von Immobilien und eine ESG Due Diligence ist deswegen ein wichtiger Baustein, um den Wert einer Liegenschaft festzu­stellen.

Wüest Partner bietet mit seiner Carbon Due Diligence eine ESG Due Diligence an, deren Ergebnisse direkt für eine ESG-Zertifizierung oder ein ESG Scoring verwendet werden können. Ein weiterer Vorteil: Dabei wird ein CO₂-Absenkungspfad entwi­ckelt, der maßge­schneidert auf die jeweilige Immobilie zugeschnitten ist. Zusätzlich bietet Wüest Partner eine Klima-Risiko-Bewertung an, die den Grad der Exponierung zu extremen Wetterphänomenen wie Starkregen, Hitzewellen oder Überschwemmungen analy­siert.

Vorteile von ESG Immobilien Investments

ESG Investments sind Geldanlagen, bei denen die ESG-Anforderungen von Investor:innen berück­sichtigt werden. Hier gibt es keine Standard-Rezepte: Anleger:innen vergleichen die ESG Aspekte verschie­dener Investments, um sich für eines zu entscheiden. Die Grenze zwischen ESG-konform und nicht ESG-konform entscheidet oft jeder für sich selbst. Aber Fakt ist, dass sich ESG auf die Bewertung von Immobilien und somit auf die Bereitschaft von Investor:innen auswirkt, Geld in die Hand zu nehmen. Berater:innen wie von Wüest Partner können helfen, die Effekte besser zu verstehen und Investor:innen dabei zu unter­stützen, passende ESG-Strategie zu entwi­ckeln.

Dies stellte Rüdiger Hornung von Wüest Partner 2025 in einem Beitrag für das Fondforum fest. Darin greift er auf eine Untersuchung von über 200.000 Inseraten von Wohn- und Gewerbeimmobilien zurück. Die Ergebnisse sind eindeutig: Je besser die energe­tische Leistung, desto höhere Preise und Mieten. Die Auswirkung auf Investor:innen ist vergleichbar: Je grüner ein Gebäude, desto mehr ist man bereit dafür zu zahlen – denn die Folgekosten werden dann viel kalku­lier­barer.

Immobilien verur­sachen zwangs­läufig Kosten wie Instandhaltungen und Reparaturen, wenn es Eigentümer:innen nur um den Erhalt des Standards geht. Wer Erträge und Immobilienwert erhöhen will, wird ESG als Chance begreifen. Im Grund beein­flussen die ESG-Anforderungen lediglich die Qualität der zu tätigenden Investitionen und führen zu einer Aufwertung von Immobilien. Einen wesent­lichen Unterschied gibt es schon: Manche Eigentümer:innen wollten vielleicht nicht inves­tieren – mit ESG werden sie dazu einge­laden und in ein paar Jahren aufge­fordert.

👉 Mehr dazu im Blogartikel «Sind nachhaltige Immobilien wertvoller?» und in der Studie zu CO₂-Ausstoß und Marktwert.

ESG-Strategie für Immobilien: Vom CO₂-Absenkpfad zur Investitionsplanung

Für die ESG Konformität von Immobilien bedarf es einer sinnvollen ESG Strategie. Diese definiert einen CO₂-Absenkpfad bis zur in 2050 angestrebten Klimaneutralität. Das ist eine Herausforderung, denn Klimaneutralität ist auf vielen Wegen erreichbar. Eine zusätz­liche Hürde: Der Bereich ist für Eigentümer:innen oft Neuland. Im Heuhaufen der Sanierungsmöglichkeiten gilt es, die effizi­en­teste “Nadel” zu finden, bzw. Maßnahmen zu definieren und deren Kosten realis­tisch einzu­schätzen. CO₂-Absenkpfade oder CRREM-Pfade müssen der finan­zi­ellen Performance der Objekte entsprechen, damit sie weiterhin Ertrag abwerfen.

Zur Entwicklung von ESG Strategien für Immobilien sind digitale Modellierungen von Vorteil. Sie erlauben, unter­schied­liche Szenarien zu vergleichen, um die wirtschaft­lichste Lösung zu ermitteln. Ein objekt­spe­zi­fi­scher CO₂-Absenkpfad berück­sichtigt den Cashflow der Immobilie und legt die erfor­der­lichen Summen fest. Diese bestehen entweder zur Gänze aus Rückstellungen aus den Erträgen einer Immobilie, oder es muss zusätz­liches Geld in Form von Krediten oder Förderungen gefunden werden. Diese sind mit nachhal­ti­geren Immobilien leichter erhältlich, oder zu besseren Konditionen.

Wie die Nachhaltigkeits-Bestimmungen zur Chance werden können, zeigt die Drei-Gewinner Studie von Wüest Partner. Bei einer Fallstudie zur Sanierung von rund 12 Liegenschaften mit unter­schied­lichen Nachhaltigkeitszielen profi­tierten die Eigentümer:innen der Immobilien, die Nutzer:innen und die Umwelt. Im Ergebnis gewannen die Eigentümer:innen durch höhere Erträge, dank sinkender Betriebskosten und höherer Mieten. Mieter:innen gewannen ebenfalls, trotz höherer Kaltmieten, denn diese wurden durch geringere Energiekosten überkom­pen­siert. Die Umwelt gehörte auch zu den Gewinnern: Sie wurde weniger belastet.

👉 Erfahren Sie mehr dazu in unserer Studie: Energetische Sanierungen: Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner

ESG-Software und Datenlösungen für die Immobilienwirtschaft

Immobiliensoftware und digitale Lösungen spielen bei der Bewertung, Zertifizierung sowie der Verwaltung von Liegenschaften hinsichtlich ESG Kriterien eine wesent­liche Rolle. Sie erlauben, diese Aufgaben wesentlich effizi­enter, genauer und trans­pa­renter auszu­führen. Laut Expert:innen sind digitale Tools sogar notwendig, um Immobilien oder Portfolios gewinn­bringend in die Klimaneutralität zu führen. Mit rein manuellen Methoden sei diese Aufgabe nicht zu schaffen. Um diese zu meistern bietet Wüest Partner eine Reihe von digitalen Lösungen:

• Sustainability Management: Innerhalb der Real Estate Management Plattform Wüest Dimensions bietet das Modul Sustainability Management folgende Funktionen:

• Energiekosten monitoren und Sparpotenziale ermitteln dank der daten­ba­sierten Berücksichtigung der Gebäudehülle, der Heizsysteme und des Energiemix
  
  
  • CO₂-Emissionen verringern: Analysieren Sie die Emissionen Ihrer Immobilien und identi­fi­zieren Sie Kostentreiber und Sparpotenziale
    
    
  • Energetische Sanierungen planen und deren Auswirkungen für die nächsten X Jahre berechnen und die Wirkung von unter­schied­lichen Maßnahmen durch­spielen
    
    
  • CO₂-Absenkpfade ermitteln: Simulieren Sie mehrere Lösungen, um die mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis zu wählen
    
    
  • ESG-Berichterstattung und Offenlegungspflichten in wenigen Klicks erledigen, dank permanent aktua­li­sierter Vorlagen, die das Modul automa­ti­siert befüllt.
    
    

Mit der Stand-Alone App Wüest Refurb können die CO₂-Ausstöße von Immobilien ermittelt und Sanierungsstrategien sowie deren Kosten simuliert werden. Mit Wüest Refurb können sogar ganze CO₂-Absenkpfade entwi­ckelt werden, wie nachste­hende Grafik zeigt.

Grafik: Screenshot eines CO₂-Absenkpfads bis 2025, erstellt mit Wüest Refurb

Quelle: Wüest Partner, Produktseite von Wüest Refurb

• Die Lösung Wüest Visits erlaubt es, Gebäude digital zu erfassen, wodurch Simulationen wie sie die zwei vorigen Lösungen anbieten wesentlich genauer werden. Gebäude werden dadurch umfassend abgebildet, von der Gebäudehülle über das Umfeld bis zur Ausstattung und der Haustechnik – die unter­schied­lichen Technologien inbegriffen. Dank der vorde­fi­nierten Datenstruktur können sowohl Expert:innen als auch Nicht-Fachleute eine Immobilie einfach digital erfassen, wodurch ein Portfolio von über 80 Objekten in ganz Deutschland in wenigen Wochen abgebildet werden konnte.
  
  
• Für spezi­fische Fragen, wie die Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Solarenergie, bietet das Beratungsunternehmen einen Photovoltaik-Potential-Rechner.

👉 Erfahren Sie mehr über die digitalen Lösungen für ESG von Wüest Partner in diesem Artikel „Datenbasierte ESG-Beurteilung: So beurteilt Wüest Partner Ihr Immobilienportfolio“ 

ESG-Beratung Immobilien: Wie Wüest Partner Sie unterstützt

Um Immobilien nachhaltig und ESG-konform zu machen, bieten Beratungsfirmen eine wertvolle Orientierung. Die ESG Beratung von Wüest Partner zum Beispiel inklu­diert die Erarbeitung maßge­schnei­derter Nachhaltigkeitsstrategien dank einer Reihe daten­ba­sierter Instrumente, die wir hier kurz erläutern.

Wüest Partner bietet zum Beispiel ESG Beratung an, um Eigentümer:innen, Investor:innen und Projektentwickler:innen entlang des gesamten ESG-Zyklus zu begleiten, von der Strategie über daten­ba­sierte Analysen bis zur Umsetzung und Berichterstattung.

Die ESG-Beratung von Wüest Partner umfasst unter anderem:

• ESG-Ratings & Nachhaltigkeitsbewertung: Vergleichbare, eigens entwi­ckelte RE ESG-Ratings auf Basis anerkannter Marktstandards (u. a. ZIA-KPIs und GRESB).
  
  
• Gebäudezertifizierungen & Energieausweise: Beratung und Begleitung bei Gebäudezertifizierungen, Energieausweisen (z. B. GEAK) und Energieaudits zur Steigerung der Marktattraktivität und ESG-Konformität.
  
  
• CO₂- & Dekarbonisierungsstrategien: Carbon Due Diligence, Entwicklung wirtschaftlich sinnvoller CO₂-Pfade sowie Analysen zur grauen Energie und Kreislaufwirtschaft.
  
  
• Klimarisiko- & Standortanalysen: Identifikation physi­scher Klimarisiken zur Unterstützung fundierter Investitions- und Standortentscheidungen.
  
  
• Sustainable Finance, EU-Taxonomie & Fördermittelberatung: Einordnung regula­to­ri­scher Anforderungen sowie Unterstützung bei Finanzierungsfähigkeit und Förderstrukturen.
• ESG-Reporting, Energie- & Datenmonitoring: ESG-Berichterstattung, konti­nu­ier­liche Erhebung von Energie- und Verbrauchsdaten sowie Nutzung digitaler Tools zur Steuerung und Optimierung.

👉 Erfahren Sie bei einer persön­lichen Beratung, wie Wüest Partner bei einer ESG Strategie Eigentümer:innen und Hausverwaltungen helfen kann

Häufig gestellte Fragen zu ESG bei Immobilien

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Veröffentlicht am: 05. Mai 2023 Letzte Aktualisierung: 10. September 2026