ESG – Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
Nachhaltig in die Zukunft
Das Thema Nachhaltigkeit ist in unserer Gesellschaft seit Jahren fest verankert, auch in der Immobilienwirtschaft. Immer mehr Bedeutung gewinnen in diesem Zusammenhang die ESG-Ratings. Diese geben unter anderem Auskunft darüber, wie nachhaltig ein Unternehmen oder ein Finanzprodukt ist. Die ESG-Kriterien gehen jedoch noch weit über den Nachhaltigkeitsaspekt hinaus. Sie umfassen nicht nur ökologische Aspekte, sondern bieten Unternehmen und Fondsmanagern Anreize, weitere ethische und soziale Werte zu vertreten.
Wofür steht ESG?
Als Teil der Corporate Social Responsibility handelt es sich bei ESG (Environmental Social Governance) um einen freiwilligen Betrag der Wirtschaft zur nachhaltigen Entwicklung. Dieser Beitrag geht über die gesetzlichen Anforderungen hinaus und betrifft die Verantwortungsbereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Mit einem stetig zunehmenden Bewusstsein für Nachhaltigkeit und Wirtschaftsethik in unserer Gesellschaft ist es für immer mehr Investoren wichtig, ihr Geld in Unternehmen und Fonds anzulegen, die diese Werte auch vertreten.
Bedeutung der ESG-Kriterien
Sowohl Nachhaltigkeit als auch soziale Gerechtigkeit und gewissenhafte Unternehmensführung sind wichtige Themen, die zukunftsorientiert entwickelt werden sollten. Doch auch wirtschaftlich lohnen sich ESG-Regulierungen: Nicht nur Nachhaltigkeit ist in den letzten Jahren zu einem Top-Trend geworden, auch weitere ESG-Merkmale, wie beispielsweise Diversität unter den Mitarbeitenden, haben laut zahlreicher Studien der letzte Jahre einen positiven Einfluss auf den finanziellen Erfolg eines Unternehmens. Das wirkt sich wiederum positiv auf die Anzahl der Investoren aus. Somit profitieren also Unternehmen selbst genauso wie ESG Investment-Anleger von der Verwendung einer ESG-Strategie. Doch was macht diese Kriterien eigentlich genau aus?
Umwelt
Der Environment-Aspekt des ESG-Ansatzes soll zu mehr Nachhaltigkeit in der Wirtschaft anregen. Dabei umfasst er Komponenten wie Klimaschutz, Umgang mit Ressourcen, Wasser und Schutz der Artenvielfalt. Positiv gewertet werden auf dem Immobilienmarkt zum Beispiel klimaneutrale Gebäude, umweltfreundliches, energieeffizientes Gebäudemanagement, Grünflächen auf Grundstücken, nachhaltige Abwasserentsorgung und die allgemeine Minimierung von negativen ökologischen Auswirkungen der Objekte und Unternehmen.
Soziales
Kriterien für Soziales unterstützen die ESG-Ziele sozialer Gerechtigkeit und umfassen Firmentätigkeiten, die gesellschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Sie konzentrieren sich vor allem auf die Achtung der Menschenwürde und auf faire Arbeitsbedingungen für alle Beteiligten. Auch zum Schutz von unternehmensfremden Personen können einige Maßnahmen ergriffen werden. Gerade in der Immobilienbranche ist es wichtig, die sozialen Auswirkungen der eigenen Produkte im Blick zu haben: wie den Bau von Sozialwohnungen, Entwicklung kommunaler Infrastruktur oder Barrierefreiheit.
Unternehmensführung und Aufsichtsstrukturen
Das Kriterium der Unternehmensführung bezieht sich, wie der soziale Aspekt auch, auf das ethische Verhalten des Unternehmens. Hierbei werden jedoch vor allem wirtschaftliche Prozesse und ihre Auswirkungen auf das Unternehmen und die Gesellschaft berücksichtigt. Bei dem Punkt zählen vor allem die Werte Transparenz und Fairness: zielgerichtetes Vorgehen gegen Korruption, Chancengleichheit und Unabhängigkeit von Aufsichtsräten sollen diese beispielsweise schützen.
Wie haben sich die ESG-Regulierungen entwickelt?
Beginn
Sozial verantwortliches Investieren (SRI) nahm bereits in den 60er Jahren seinen Anfang. Anleger begannen, Aktien von Unternehmen oder ganzen Branchen aus ihren Portfolios zu entfernen, deren geschäftliche Aktivitäten sie für moralisch verwerflich hielten und deshalb nicht unterstützen wollten.
Den Grundstein für die weite Verbreitung, die ESG-Kriterien heute haben, legte jedoch die Investoreninitiative PRI der Vereinten Nationen (UN Principles for Responsible Investment), welche 2006 ins Leben gerufen wurde. Durch das Unterzeichnen der PRI verpflichten sich Unternehmen, die ESG-Faktoren in ihrer Strategie zu berücksichtigen. Im März 2021 verzeichnete die Initiative weltweit Unterschriften von mehr als 3.800 Unternehmen.
Gesetzgebung
Im Frühjahr 2021 traten zudem Teile des Sustainable Finance Action Plan der EU in Kraft. Dadurch gibt es erstmalig gesetzlich definierte, verbindliche ESG-Kriterien für Fonds und Unternehmen, welche sich selbst als ESG-konform bezeichnen wollen.
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In Bezug auf Immobilien sind die ESG-Kriterien besonders bei Neubauten und Renovierungsmassnahmen sowie beim Kauf von Objekten relevant. Um einen guten Platz in ESG-Rankings zu belegen, ist nicht nur die Optimierung von Neubauten wichtig, auch die bestehenden Objekte sollten saniert werden.
Aktuell liegt der Fokus auf dem Immobilienmarkt noch stark auf dem ESG-Aspekt des Umweltaspektes. Damit eine Immobilie als umwelt- und ressourcenschonend gilt, gibt es einige konkrete Kriterien, die erfüllt werden müssen. Der Primärenergiebedarf des Objektes sollte unter den besten 15 Prozent des lokalen Immobilienmarktes liegen. Dieser Aspekt ist jedoch oft nur schwer zu überprüfen, da die Werte der anderen Immobilien im Umkreis meist nicht einsehbar sind. Stattdessen kann die Bewertung auf dem Energieausweis zurate gezogen werden. Hier muss der Energieverbrauch mit einem A bewertet werden, oder die Bewertung mit A muss mithilfe einer Sanierung innerhalb von drei Jahren erlangt werden. Eine weitere Möglichkeit im Zuge einer Sanierung ist es, den Primärenergiebedarf innerhalb von drei Jahren um mindestens 30 Prozent zu senken.
Bezüglich der weiteren ESG-Kriterien gibt es keine so klaren Richtlinien, es werden jedoch gerade von Investoren immer häufiger Nachweise verlangt, die belegen, dass gewisse Sozial- und Governance-Aspekte berücksichtigt werden.
Eine Möglichkeit, um diese Nachweise zu erbringen, sind ESG-Ratings. Für diese wird die ESG-Konformität von Objekten, Unternehmen und Finanzprodukten anhand festgelegter Kategorien bewertet, um sie messbar zu machen und einen Vergleich zu ermöglichen. Inzwischen gibt es viele verschiedene Rating-Methoden.
Ein Beispiel dafür ist das ECORE-Scoring, welches 2020 von der Brancheninitiative ECORE (ESG – Circle of Real Estate) speziell für den Immobilienmarkt erstellt wurde. Dabei handelt es sich um ein Bewertungssystem, welches in die drei Bereiche Governance, Verbräuche und Emissionen sowie Asset Check gegliedert ist. Zur Bewertung werden alle Regelungen, Verordnungen, Gesetze und bestehende Zertifikate wie DGNB, BREEAM oder LEED rund um die ESG-Kriterien abfragt. Das Ranking basiert auf einer Punkteskala zwischen null und 100 – je mehr Punkte erlangt werden, desto besser das ESG-Rating.
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Bei einem ESG-Investment handelt es sich um Geldanlage, bei der die Investoren die ESG-Kriterien stark in Ihre Entscheidungen einfließen lassen. Die eine ESG-Strategie gibt es jedoch nicht. Anleger vergleichen überwiegend die ESG-Ratings verschiedener Investment-Objekte, um sich für eines davon zu entscheiden. Wo genau die Grenze zwischen ESG-konform und nicht ESG-konform gezogen wird, muss jedoch jeder für sich selbst entscheiden.
Grundlegend gibt es keine ESG-Verordnung, welche zur Befolgung der Kriterien verpflichtet. Einigen Teilnehmenden des Finanzmarktes obliegt jedoch die Pflicht, darüber Auskunft zu geben, inwiefern sie die ESG-Kriterien befolgen. Sei 2017 müssen börsennotierte Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten in Deutschland über ihre Tätigkeiten in nicht finanziellen Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelangen, zur Achtung der Menschenrechte sowie zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung Bericht erstatten.
Die europäische Offenlegungsverordnung und Taxonomie-Verordnung, welche im März 2021 in Kraft getreten ist, weitet den Kreis an Finanzmarktteilnehmern, die über ihre Einhaltung der ESG-Faktoren berichten müssen, noch weiter aus. Ein großer Kritikpunkt an der Regulierung war zu diesem Zeitpunkt, dass sie sehr ungenau formuliert ist. Es fiel vielen Branchen, darunter auch der Immobilienwirtschaft, schwer, sich auf die neuen Regelungen einzustellen, denn zum Teil waren die Kriterien, nach denen sich beispielsweise Gebäude künftig richten sollen, gar nicht bekannt. Die EU hat jedoch inzwischen technische Evaluierungskriterien zur Taxonomie-Verordnung (TSC) vorgelegt, welche die bisherigen Verordnungen konkretisieren und Anfang 2022 in Kraft treten sollen.
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