Neue Studie von Wüest Partner: CO₂-Emissionen erstmals empirisch nachweis­barer Treiber von Immobi­li­en­werten

• CO₂-Emissionen beein­flussen Immobi­li­en­werte messbar um bis zu ±4,7%
• Der Effekt verstärkt sich deutlich: Korre­lation zwischen CO₂-Emissionen und Kaufpreisen stieg von ‑0,08 (2022) auf ‑0,36 (2024)
• Inves­ti­tionen in Energie­ef­fi­zienz sichern ökono­mische Vorteile und verhindern Wertver­luste

Wie wirkt sich der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes auf seinen Marktwert aus? Eine neue Studie von Wüest Partner liefert erstmals einen belast­baren empiri­schen Nachweis: Energie­ef­fi­ziente Gebäude erzielen im Vergleich zum Median einen Wertauf­schlag von bis zu 4,7 Prozent, während emissi­ons­in­tensive Objekte entspre­chende Abschläge verbuchen müssen. Die Studie basiert auf einer Analyse von 766 Trans­ak­tionen bei Mehrfa­mi­li­en­häusern in Berlin zwischen 2022 und 2025. Dabei wurden sowohl reine Wohnge­bäude als auch gemischt genutzte Objekte berück­sichtigt.

Bei allen 766 Liegen­schaften wurden Energie­be­darfs­be­rech­nungen durch­ge­führt und die CO₂-Emissionen simuliert. Um deren Einfluss auf den Immobi­li­enwert exakt zu bestimmen, wurden andere Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Zinsniveau und Mietniveau heraus­ge­rechnet. Erst dann zeigte sich, welchen Unter­schied die CO₂-Effizienz tatsächlich macht.

Zuviel CO₂ senkt Kaufpreise messbar

Für jedes zusätz­liche Kilogramm CO₂-Emissionen pro Quadrat­meter und Jahr ergibt sich ein durch­schnitt­licher Preis­ab­schlag von rund zwei Euro pro Quadrat­meter. Bezogen auf den Median-Kaufpreis von 2.672,85 Euro pro Quadrat­meter bedeutet dies spürbare Wertzu­wächse für effiziente Gebäude und deutliche Nachteile für ineffi­ziente Objekte. „Der Trend ist eindeutig: CO₂-Emissionen entwi­ckeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestim­mungs­faktor der Immobi­li­en­be­wertung“, erklärt Rüdiger Hornung FRICS, Managing Director und Experte für Immobi­li­en­be­wertung & ESG bei Wüest Partner.

Das ökono­me­trische Modell, das für die Unter­su­chung einge­setzt wurde, weist eine Erklä­rungs­kraft von rund 71 Prozent (R²) auf. Damit gelingt es, die Preis­va­ria­tionen im Berliner Markt in hohem Maße abzubilden, was für immobi­li­en­öko­no­mische Studien ein außer­ge­wöhnlich hoher Wert ist. Hervor­zu­heben ist zudem die zeitliche Entwicklung: Während der Zusam­menhang zwischen Emissionen und Kaufpreisen im Jahr 2022 mit einem Korre­la­ti­ons­ko­ef­fi­zi­enten von –0,08 noch kaum messbar war, lag er 2024 bereits bei –0,36. Diese Dynamik verdeut­licht, dass CO₂-Emissionen zunehmend in die Preis­bildung am Immobi­li­en­markt einfließen.

Heterogene Effekte nach Energie­ef­fi­zi­enz­klassen und Baujahren

Eine diffe­ren­zierte Betrachtung nach Energie­ef­fi­zi­enz­klassen bestätigt diesen Trend. Gebäude der Klasse A erzielen mit einem Medianwert von 4.250 Euro pro Quadrat­meter die höchsten Preise, während die mittleren Klassen C bis G eine auffällige Homoge­nität aufweisen: Ihre Median­werte bewegen sich zwischen 2.100 und 2.900 Euro pro Quadrat­meter. Auffällig ist das Bild an den beiden Enden der Skala: Selbst in der schwächsten Effizi­enz­klasse H lassen sich in Einzel­fällen Spitzen­preise von bis zu 14.000 Euro pro Quadrat­meter erzielen – vor allem bei histo­ri­schen Altbauten in exzel­lenten Lagen, deren archi­tek­to­nische Quali­täten die energe­ti­schen Defizite überlagern.

Altbauten aus den Jahren 1900 bis 1925 weisen vergleichs­weise homogene Emissionen zwischen 50 und 75 Kilogramm CO₂ pro Quadrat­meter und Jahr auf (m²a). Neubauten ab 2000 liegen dagegen meist unter 25 kg CO₂/m²a. Gebäude aus der Zeit zwischen 1950 und 2000 zeigen eine besonders hohe Spann­weite zwischen 25 und 85 Kilogramm CO₂/m²a. Diese Unter­schiede erklären sich durch den teils umfas­senden Sanie­rungs­stand, teils aber auch durch erheb­lichen Inves­ti­ti­onsstau innerhalb dieses Segments.

Klare Impli­ka­tionen für Inves­toren und Eigen­tümer

„Die Ergeb­nisse zeigen klar, dass CO₂-Emissionen längst zu einem eigen­stän­digen Werttreiber geworden sind“, betont Dr. Michael Heigl, Director ESG & Sustaina­bility bei Wüest Partner. „Energie­ef­fi­zienz sichert nicht nur ökolo­gische, sondern zunehmend auch ökono­mische Vorteile.“ Angesichts steigender Energie­kosten, verschärfter gesetz­licher Anfor­de­rungen sowie der zuneh­menden ESG-Orientierung insti­tu­tio­neller und privater Inves­toren erhöhe sich der Druck auf ineffi­ziente Bestände. Umgekehrt wird mit den vorlie­genden Daten auch der Business Case einer Energe­ti­schen Sanierung alter Bestände endlich belegbar.

Die vollständige Studie steht hier zum Download bereit.