Neue Studie von Wüest Partner: CO₂-Emissionen erstmals empirisch nachweisbarer Treiber von Immobilienwerten

• CO₂-Emissionen beein­flussen Immobilienwerte messbar um bis zu ±4,7%
• Der Effekt verstärkt sich deutlich: Korrelation zwischen CO₂-Emissionen und Kaufpreisen stieg von ‑0,08 (2022) auf ‑0,36 (2024)
• Investitionen in Energieeffizienz sichern ökono­mische Vorteile und verhindern Wertverluste

Wie wirkt sich der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes auf seinen Marktwert aus? Eine neue Studie von Wüest Partner liefert erstmals einen belast­baren empiri­schen Nachweis: Energieeffiziente Gebäude erzielen im Vergleich zum Median einen Wertaufschlag von bis zu 4,7 Prozent, während emissi­ons­in­tensive Objekte entspre­chende Abschläge verbuchen müssen. Die Studie basiert auf einer Analyse von 766 Transaktionen bei Mehrfamilienhäusern in Berlin zwischen 2022 und 2025. Dabei wurden sowohl reine Wohngebäude als auch gemischt genutzte Objekte berück­sichtigt.

Bei allen 766 Liegenschaften wurden Energiebedarfsberechnungen durch­ge­führt und die CO₂-Emissionen simuliert. Um deren Einfluss auf den Immobilienwert exakt zu bestimmen, wurden andere Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand, Zinsniveau und Mietniveau heraus­ge­rechnet. Erst dann zeigte sich, welchen Unterschied die CO₂-Effizienz tatsächlich macht.

Zuviel CO₂ senkt Kaufpreise messbar

Für jedes zusätz­liche Kilogramm CO₂-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr ergibt sich ein durch­schnitt­licher Preisabschlag von rund zwei Euro pro Quadratmeter. Bezogen auf den Median-Kaufpreis von 2.672,85 Euro pro Quadratmeter bedeutet dies spürbare Wertzuwächse für effiziente Gebäude und deutliche Nachteile für ineffi­ziente Objekte. „Der Trend ist eindeutig: CO₂-Emissionen entwi­ckeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestimmungsfaktor der Immobilienbewertung“, erklärt Rüdiger Hornung FRICS, Managing Director und Experte für Immobilienbewertung & ESG bei Wüest Partner.

Das ökono­me­trische Modell, das für die Untersuchung einge­setzt wurde, weist eine Erklärungskraft von rund 71 Prozent (R²) auf. Damit gelingt es, die Preisvariationen im Berliner Markt in hohem Maße abzubilden, was für immobi­li­en­öko­no­mische Studien ein außer­ge­wöhnlich hoher Wert ist. Hervorzuheben ist zudem die zeitliche Entwicklung: Während der Zusammenhang zwischen Emissionen und Kaufpreisen im Jahr 2022 mit einem Korrelationskoeffizienten von –0,08 noch kaum messbar war, lag er 2024 bereits bei –0,36. Diese Dynamik verdeut­licht, dass CO₂-Emissionen zunehmend in die Preisbildung am Immobilienmarkt einfließen.

Heterogene Effekte nach Energieeffizienzklassen und Baujahren

Eine diffe­ren­zierte Betrachtung nach Energieeffizienzklassen bestätigt diesen Trend. Gebäude der Klasse A erzielen mit einem Medianwert von 4.250 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise, während die mittleren Klassen C bis G eine auffällige Homogenität aufweisen: Ihre Medianwerte bewegen sich zwischen 2.100 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist das Bild an den beiden Enden der Skala: Selbst in der schwächsten Effizienzklasse H lassen sich in Einzelfällen Spitzenpreise von bis zu 14.000 Euro pro Quadratmeter erzielen – vor allem bei histo­ri­schen Altbauten in exzel­lenten Lagen, deren archi­tek­to­nische Qualitäten die energe­ti­schen Defizite überlagern.

Altbauten aus den Jahren 1900 bis 1925 weisen vergleichs­weise homogene Emissionen zwischen 50 und 75 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr auf (m²a). Neubauten ab 2000 liegen dagegen meist unter 25 kg CO₂/m²a. Gebäude aus der Zeit zwischen 1950 und 2000 zeigen eine besonders hohe Spannweite zwischen 25 und 85 Kilogramm CO₂/m²a. Diese Unterschiede erklären sich durch den teils umfas­senden Sanierungsstand, teils aber auch durch erheb­lichen Investitionsstau innerhalb dieses Segments.

Klare Implikationen für Investoren und Eigentümer

„Die Ergebnisse zeigen klar, dass CO₂-Emissionen längst zu einem eigen­stän­digen Werttreiber geworden sind“, betont Dr. Michael Heigl, Director ESG & Sustainability bei Wüest Partner. „Energieeffizienz sichert nicht nur ökolo­gische, sondern zunehmend auch ökono­mische Vorteile.“ Angesichts steigender Energiekosten, verschärfter gesetz­licher Anforderungen sowie der zuneh­menden ESG-Orientierung insti­tu­tio­neller und privater Investoren erhöhe sich der Druck auf ineffi­ziente Bestände. Umgekehrt wird mit den vorlie­genden Daten auch der Business Case einer Energetischen Sanierung alter Bestände endlich belegbar.

Die vollständige Studie steht hier zum Download bereit.