Energieeffizienz wird zum Werttreiber, aber München bleibt ein Sonderfall
Veröffentlicht am: 02. Juli 2026
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Die Energieeffizienz von Immobilien entwickelt sich zunehmend zu einem zentralen Werttreiber am Immobilienmarkt. Unsere aktuellen Analysen zeigen: In Deutschland sinken die Kaufpreise mit jeder schlechteren Energieeffizienzklasse im Durchschnitt um mehr als 100 Euro pro Quadratmeter. München bestätigt diesen Trend grundsätzlich – weist jedoch einige bemerkenswerte Besonderheiten auf.
Wenn Altbaucharme die Energieeffizienz überlagert
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zeigt sich in München ein ungewöhnliches Bild. Während energieeffiziente Gebäude grundsätzlich Preisprämien erzielen, erreichen Immobilien mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen teilweise höhere Preise als Objekte mit mittleren Standards.
Der Grund liegt vor allem im hohen emotionalen und kulturellen Wert vieler Altbauten und denkmalgeschützter Immobilien. Gerade in begehrten Münchner Lagen stehen Architektur, Historie und Lagequalität für viele Käufer häufig über energetischen Kennzahlen. Energieeffizienz ist in diesem Marktsegment daher nicht immer das entscheidende kaufpreisbildende Kriterium.
Energieeffizienzklassen und Kaufpreise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in München
Dennoch gilt auch in München: Bei den besten Effizienzklassen A bis C werden klare Kaufpreisprämien erzielt. Der Markt honoriert hochwertige energetische Standards zunehmend insbesondere bei neueren Wohnobjekten.
Professionelle Investoren rechnen anders
Ein anderes Bild zeigt sich bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien. Hier wird Energieeffizienz konsequent in den Kaufpreis eingepreist.
Bei Münchner Mehrfamilienhäusern liegen die Medianpreise in der Energieeffizienzklasse A bei rund 11.000 Euro pro Quadratmeter. In der Klasse H sinken sie auf etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter. Ähnliche Zusammenhänge lassen sich auch bei Büroimmobilien beobachten.
Für professionelle Investoren ist dies wenig überraschend. Energieeffizienz beeinflusst Betriebskosten, regulatorische Risiken, Finanzierungsmöglichkeiten und die langfristige Vermietbarkeit. Entsprechend werden energetische Defizite unmittelbar im Marktwert berücksichtigt.
Energieeffizienzklassen und Kaufpreise bei Mehrfamilienhäusern in München
Energieeffizienzklassen und Kaufpreise bei Büroimmobilien in München
Die eigentliche Herausforderung: Sanierung statt Neubau
Die Diskussion um Energieeffizienz darf jedoch nicht ausschließlich auf Neubauten fokussiert werden. Entscheidend für die Erreichung der europäischen und deutschen Klimaziele ist die Transformation des bestehenden Gebäudebestands.
Deutschland hat sich Klimaneutralität bis 2045 zum Ziel gesetzt, die Europäische Union bis 2050. Gleichzeitig liegt die energetische Sanierungsquote im Wohngebäudebestand aktuell bei lediglich 0,67 Prozent pro Jahr. Nach Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur (dena) wäre eine Quote von rund 1,9 Prozent erforderlich, um die Klimaziele zu erreichen.
Die Herausforderung ist enorm: Rund 20 Millionen Wohngebäude und 21 Millionen Nichtwohngebäude müssen in den kommenden Jahrzehnten energetisch modernisiert werden.
Entwicklung der energetischen Sanierungsquote in Deutschland vs. erforderliche Sanierungsquote
Die Energiewende liegt in privater Hand
Ein häufig übersehener Aspekt betrifft die Eigentümerstruktur des deutschen Wohnungsmarktes. Rund 80 Prozent aller Wohneinheiten befinden sich im Eigentum von Privatpersonen oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs).
Die Energiewende im Gebäudesektor wird daher nicht primär von institutionellen Investoren entschieden, sondern von Millionen privater Eigentümerinnen und Eigentümer. Gleichzeitig erschweren steigende Finanzierungskosten, regulatorische Unsicherheiten und begrenzte Handwerkskapazitäten die Umsetzung notwendiger Sanierungsmaßnahmen.
Wohnungsbestand in Deutschland nach Eigentümerstruktur
Neubau allein ist keine Lösung
In unserer Beratungspraxis zeigt sich zudem regelmäßig, dass Neubau nicht automatisch Zukunftssicherheit bedeutet.
Durch langwierige Planungs- und Genehmigungsprozesse erreichen viele Gebäude bei Fertigstellung bereits nicht mehr die Standards, die für die langfristige Einhaltung von Dekarbonisierungspfaden erforderlich sind. Insbesondere im Kontext von CRREM-Pfaden und ESG-Anforderungen kann dies zu erheblichen Investitionsrisiken führen.
Investoren müssen daher zunehmend über den aktuellen Energieausweis hinausdenken und zukünftige regulatorische Anforderungen bereits heute in ihre Investitionsentscheidungen integrieren.
Energieeffizienz wird zum strategischen Erfolgsfaktor
Energieeffizienz ist längst kein reines ESG-Thema mehr. Sie entwickelt sich zunehmend zu einem zentralen Faktor für Werthaltigkeit, Vermietbarkeit und Investitionssicherheit von Immobilien.
Während München bei Wohnimmobilien aufgrund seiner besonderen Marktstruktur teilweise eigene Regeln schreibt, zeigt sich bei Anlageimmobilien bereits heute sehr deutlich: Energetische Qualität wird vom Markt honoriert, energetische Defizite dagegen zunehmend sanktioniert.
Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands ist damit nicht nur eine ökologische Notwendigkeit, sondern auch ein wirtschaftliches Gebot. Wer frühzeitig investiert und die Transformation aktiv gestaltet, wird langfristig von stabileren Werten, geringeren Risiken und einer höheren Marktattraktivität profitieren.
