Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte

Energie­ef­fi­zienz und die Wahl des Energie­trägers gewinnen im Immobi­li­en­markt zunehmend an Bedeutung. Vor diesem Hinter­grund unter­sucht die vorlie­gende empirische Studie den Einfluss der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse und des einge­setzten Energie­trägers von Wohn- und Gewer­be­lie­gen­schaften auf Miet- und Kaufpreise. Die zentrale Frage­stellung lautet dabei, inwiefern die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse und der Energie­träger (fossil oder nicht­fossil) die Angebots­mieten bzw. Angebots­kauf­preise beein­flussen.

Die Bedeutung von ökolo­gi­scher Nachhal­tigkeit und ESG (Environ­mental, Social, Gover­nance) in der Immobi­li­en­branche nimmt konti­nu­ierlich zu und rückt angesichts der aktuellen Zinspo­litik und Markt­si­tuation besonders in den Vorder­grund. Inves­toren und Immobi­li­en­ei­gen­tümer streben zunehmend danach, ihre Portfolios nicht nur profi­tabler, sondern auch nachhal­tiger und wider­stands­fä­higer zu gestalten. Dieser strate­gische Fokus spiegelt das wachsende Bewusstsein wider, dass ökolo­gische, soziale und gover­nance­be­zogene Faktoren entscheidend sind, um langfristige Werte zu schaffen und Risiken zu minimieren. Unter­nehmen, die in diesem Bereich vorbildlich handeln, erweisen sich oft als attrak­tivere Inves­ti­ti­ons­ziele, da sie besser auf die Heraus­for­de­rungen unserer Zeit vorbe­reitet sind.

Ökolo­gische Nachhal­tigkeit von Immobilien

Deutschland hat das ambitio­nierte Ziel, bis spätestens 2045 Klima­neu­tra­lität zu erreichen. Dies erfordert zwangs­läufig, dass Immobilien künftig CO₂-neutral betrieben werden können. Die Bestimmung dessen erfolgt üblicher­weise über die Analyse des Energie­ver­brauchs, der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse oder der CO₂-Emissionen der Gebäude. Bestehende Gebäude erhalten hierbei besondere Beachtung, da die Dring­lichkeit der Emissi­ons­re­du­zierung hier besonders ausge­prägt ist. Innerhalb der Immobi­li­en­öko­nomie rückt insbe­sondere die Frage in den Fokus, wie sich die Effizi­enz­klasse und der Heizungs­träger auf Miet- und Kaufpreise im Wohn- und Gewer­be­segment auswirken. Hierbei ist zu beachten, dass die Absichten der Markt­teil­nehmer in erster Linie von wirtschaft­licher Natur sind und Inves­ti­tionen rentabel sein müssen.

Daher stellt sich die Frage, wie sich die angebotene Miete bezie­hungs­weise der Kaufpreis im Verhältnis zur Effizi­enz­klasse bzw. dem Heizungs­träger der Immobilie verhalten. Um diese Aspekte genauer zu betrachten, wurden in dieser Studie die Auswir­kungen von Energie­ef­fi­zi­enz­klassen und Heizungs­träger auf die Immobi­li­en­werte analy­siert.

Zielsetzung der empiri­schen Analyse

Die zentrale Frage­stellung der Studie lautet: Wie verhalten sich die Angebots­mieten und Kaufpreise einer Liegen­schaft im Vergleich zu ihrer Energie­ef­fi­zi­enz­klasse? Es soll also überprüft werden, ob Liegen­schaften, die eine bessere Energie­ef­fi­zi­enz­klasse vorweisen, einen höheren Marktwert aufweisen als Liegen­schaften mit schlech­terer Energie­ef­fi­zi­enz­klasse.

Zur fundierten Beant­wortung dieser Frage­stellung wurde die Analyse so konzi­piert, dass poten­zielle Verzer­rungen minimiert werden und eine wissen­schaftlich belastbare Aussage darüber möglich ist, wie sich der Immobi­li­enwert zweier Liegen­schaften unter­scheidet, die sich ausschließlich in ihrer Energie­ef­fi­zi­enz­klasse unter­scheiden.

Für die Analyse wurde ein multiples Regres­si­ons­ver­fahren durch­ge­führt. Dadurch lässt sich der Zusam­menhang zwischen Energie­ef­fi­zi­enz­klasse und Mietpreisen bestimmen, ohne dass Unter­schiede in der Lage und den Merkmalen der Immobilien die Ergeb­nisse verzerren.

Das bedeutet, dass die Varianzen in der Mikrolage, Makrolage, Baujahr, Größe, Zimmer­anzahl sowie baulicher Zustand (Quali­täts­merkmal) heraus­ge­rechnet wurden, um theore­tisch identische Immobilien zu vergleichen, die lediglich unter­schied­liche Energie­ef­fi­zi­enz­klassen aufweisen.

Daten­basis

Die Analyse basiert auf einem Datensatz von rund 1.380.000 Wohn- und Gewer­be­in­se­raten (850.000 Kaufin­serate und 530.000 Mietin­serate) mit hinter­legten Energie­aus­weis­daten (Energie­träger, Endener­gie­ver­brauch und Energie­ef­fi­zi­enz­klasse). Der Unter­su­chungs­zeitraum erstreckt sich vom 3. Quartal 2023 bis zum 2. Quartal 2025.
Die unter­suchten Inserate wurden jeweils in Miet- bzw. Kaufin­serate und gemäß ihrer Nutzung in Wohn- bzw. Bürolie­gen­schaften aufge­teilt und ausge­wertet, wobei die Analyse die folgenden Nutzungs­arten umfasst:

• Mieten-Wohnen
• Mieten-Büro
• Kaufen-Wohnen Eigentumswohnungen/Einfamilienhäuser
• Kaufen-Wohnen Mehrfa­mi­li­en­häuser
• Kaufen-Büro

Energie­ef­fi­zi­enz­klassen

Die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse ist ein System zur Bewertung und
Kommu­ni­kation der Energie­ef­fi­zienz von Gebäuden. Diese Klassi­fi­zierung erstreckt sich typischer­weise von A (höchste Effizienz) bis H (niedrigste Effizienz). Die Klassen basieren auf dem Energie­ver­brauch pro Quadrat­meter und Jahr (kWh/m²a), der entweder aus Verbrauchs­daten oder aus berech­neten Werten für den Energie­bedarf abgeleitet werden kann. Die Energie­ef­fi­zi­enz­klasse eines Gebäudes wird im Energie­ausweis dokumen­tiert, der je nach Ausführung als Bedarfs- oder Verbrauchs­ausweis vorliegt.

In Deutschland werden Wohnge­bäude im Energie­ausweis mit Energie­ef­fi­zi­enz­klassen von A+ (sehr energie­ef­fi­zient) bis H (geringe Energie­ef­fi­zienz) bewertet. Für Nichtwohn- bzw. Gewer­be­ge­bäude existieren derzeit keine offizi­ellen Energie­ef­fi­zi­enz­klassen im A‑H-Format. Die vorlie­gende Studie übernimmt jedoch eine Klassi­fi­zierung nach A‑H gemäß der vom Fraunhofer-Institut verwen­deten Methodik, um die energe­tische Bewertung vergleichbar und anschaulich darzu­stellen.

Energie­träger

Die verschie­denen Energie­träger werden für diese Analyse in die Kategorien fossil und nicht­fossil einge­teilt. Zu den fossilen Energie­trägern werden Öl- und Gashei­zungen gezählt. Zu den nicht­fos­silen Energie­trägern gehören Wärme­pumpen, Pelletöfen sowie alle mit Sonnen­en­ergie oder Holz betrie­benen Heizungen. Fernwärme sowie Elektro­hei­zungen und Nacht­spei­cheröfen wurden separat betrachtet, da die Zuordnung zu fossil bzw. nicht­fossil davon abhängig ist, mit welcher Energie das Fernwär­menetz gespiesen bezie­hungs­weise die Elektri­zität erzeugt wird, was je nach Region in Deutschland sehr unter­schiedlich ist.

Im analy­sierten Datensatz verfügen die meisten Gebäude weiterhin über fossile Heizsysteme, vor allem Gashei­zungen (530.122 Gebäude) und Ölhei­zungen (168.262 Gebäude). Nicht-fossile Heizsysteme sind seltener vertreten: 299.725 Gebäude verfügen über Wärme­pumpen, 44.395 Gebäude über Holzhei­zungen und 6.522 Gebäude über Solar­hei­zungen. Für die übrigen erfassten Energie­träger ist eine eindeutige Zuordnung zu fossil bzw. nicht-fossil nicht möglich. Insbe­sondere Büroim­mo­bilien werden überwiegend noch mit fossilen Energie­trägern versorgt, während Wohnim­mo­bilien anteilig häufiger auf nicht-fossile Energie­quellen zurück­greifen.

Bewertung von Einzel­lie­gen­schaften und Portfolios

Nachhal­tig­keits­be­ratung und – strategien

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