Mit einem erfolg­reichen Asset Management Ihre Immobi­li­en­ziele erreichen

Im Herbst 2023 erschüt­terte eine spekta­kuläre Pleite die Immobi­li­en­branche. René Benko und sein 20 Milli­arden Euro schweres Imperium, die Signa Holding, rutschte in die Insolvenz. Trotz einma­liger Objekte, wie das KaDeWe, das Chrysler Building in New York und über 130 Waren­häuser in den besten 1a-Lagen Deutsch­lands. Das zeigt eins: Auch die besten Assets der Welt helfen wenig, wenn das Management nicht stimmt.

Zwar hatte Signa eine beein­dru­ckende Dimension erreicht, vornehmlich dank äußerer Umstände wie niedrigen Zinsen und einer ständigen Zufuhr frischen Kapitals. Gleich­zeitig ist Signa das Anti-Beispiel eines guten Asset Manage­ments. Dieses zielt nicht auf kurzfris­tiges Wachstum ab, sondern auf ein gesundes und nachhal­tiges, das ein Portfolio so aufstellt, dass es auch stärkeren Verän­de­rungen wie unerwartete Zinsva­ria­tionen und steigende Baukosten überstehen kann.

In diesem Artikel zeigen wir die unter­schied­lichen Aspekte des Asset Manage­ments, was es Eigentümer:innen bringt und an welchen Merkmalen sich dessen Qualität ausmachen lässt.

Asset Management Immobilien Definition

Was sind Asset Management Immobilien? Der Begriff wird in der Immobi­li­en­branche etwas ungenau verwendet. Vermö­gens­ver­waltung, so die eigent­liche Bedeutung, kann jede Form von Vermögen bedeuten: Wertpa­piere, Betei­li­gungen, Konto-Bestände usw. Der vollständige Begriff ist Real Estate Asset Management (REAM). Damit wird auch der finan­zielle Schwer­punkt definiert: Asset Management hat als Ziel, die finan­zielle Perfor­mance von Immobilien zu optimieren.

In der Hierarchie des Immobilien-Managements, siehe u.a. Grafik, ist das Asset Management zwischen dem strate­gi­schen Portfolio- und dem pragma­ti­schen Property-Management angesiedelt. Asset Manager:innen sind Dienstleister:innen oder interne Mitar­bei­tende, welche die Strategie ihrer Auftraggeber:innen umsetzen. Das können Portfolio-Manager:innen, Investor:innen oder Eigentümer:innen sein. Asset Manager:innen agieren weitgehend selbständig, um finan­zielle Ziele wie Rendi­te­stei­gerung und Werterhöhung der Immobilien zu erreichen.

Was ist der Unter­schied zwischen Property Management und Asset Management?

Das Property Management ist wiederum dem Asset Management unter­stellt. Property Manager:innen kümmern sich um die alltäg­lichen Aufgaben: Vermietungs- und Mietver­trags­ma­nagement, Ausga­ben­kon­trolle bei Repara­turen und Instand­hal­tungen. Sie setzen die Strategie des Asset Manage­ments um, welche Weichen­stel­lungen wie die Aufwertung der Anlage, Zukauf weiterer Objekte oder energe­tische Sanie­rungen festlegt. Als ausfüh­render Arm des Asset Manage­ments liegen derartige Maßnahmen in der Verant­wortung des Property Manage­ments.

Heraus­for­de­rungen im Asset Management von Immobilien

Ist das Verwalten von Immobilien eine komplexe Angele­genheit? Das hängt von den Zielen der Eigentümer:innen oder Investor:innen ab. Geht es lediglich um eine sichere Geldanlage mit niedrigen Renditen, stellt es mitunter eine überschaubare Heraus­for­derung dar. Wenn aber das Ziel höhere Renditen und ein stetiger Wertzu­wachs sind, ist eine dynamische Steuerung und Optimierung des Assets gefordert. Genau dafür gibt es das Asset-Management, das die Anlage­ziele und die Entwick­lungen des Immobi­li­en­marktes und des regula­to­ri­schen Umfelds stets im Blick hat, um Immobilien auf einen gewinn­brin­genden Kurs auszu­richten – und zu halten.

Eine nicht zu unter­schät­zende Heraus­for­derung beim Asset-Management ist die Kommu­ni­kation und Koordi­nation: Es gilt erstens auf Seite der Eigentümer:innen bzw. Investor:innen alle Betei­ligten auf dem Laufenden zu halten und über den Fortschritt der Strate­gie­um­setzung zu infor­mieren. Hier sind viele weitere Stakeholder:innen invol­viert, allen voran das Portfolio-Management und Geldgeber:innen. Zweitens geht es um den Kontakt zum Property Management, dem das Tages­ge­schäft der Immobi­li­en­ver­waltung zufällt. Im Fall von größeren Arbeiten wie Instand­hal­tungen, Renovie­rungen oder energe­ti­schen Sanie­rungen geht es um die Koordi­nation der vielen Akteur:innen, von der Auswahl der Dienstleister:innen bis zur Begleitung der Arbeiten.

Eine zusätz­liche Heraus­for­derung ist das Risiko­ma­nagement. Zum einen gibt es Markt­ri­siken: Der Immobi­li­en­markt ist nicht vor Krisen gefeit, die Teilbe­reiche entwi­ckeln sich unter­schiedlich. Dazu kommen opera­tio­nelle Risiken, wie Schäden durch Extrem­wetter, Ansteigen der Energie­preise oder regula­to­rische Risiken, wie Ungewiss­heiten bei der Einführung eines neuen Gesetzes – Stichwort Heizungs­gesetz.

Auch wenn neue Gesetze und Bestim­mungen klar sein sollten: Die aus dem Bereich Nachhal­tigkeit stellen eine weitere Heraus­for­derung dar. Bis 2030 müssen alle Wohnhäuser der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse E entsprechen, bis 2033 der Klasse D. Das bedeutet, dass 60 Prozent aller Gebäude in Deutschland energe­tisch saniert werden müssen. Um diese Wende gewinn­bringend zu vollziehen, bedarf es einer fundierten Expertise, ansonsten drohen die Kosten der Sanierung die Rendite zu mindern. Klug durch­ge­führte Sanie­rungen erlauben es, Rendite und den Wert einer Immobilie zu steigern. In jedem Fall stellen die Nachhal­tig­keits­ziele die Immobi­li­en­branche unter Zugzwang: Ohne Sanierung droht vielen Objekten das Schicksal eines Stranded Assets. Mehr über die energe­tische Sanierung von Immobilien lesen Sie hier.

Immobilien Asset Management Best Practices

Sechs klare Ziele für Ihr Immobi­li­en­port­fo­lio­Sechs klare Ziele für Ihr Immobi­li­en­port­folio

Asset Management lässt sich auf ganz unter­schied­liche Arten durch­führen, so unter­schiedlich wie Immobilien und deren Eigentümer:innen sind. Deswegen ist die Definition klarer Ziele und Handlungs­spiel­räume entscheidend. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten Aspekte, die beim Asset Management zu berück­sich­tigen sind:

1. Jedes Portfolio braucht eine langfristige Vision: Als erster Schritt sollte eine langfristige Vision für das Portfolio festgelegt werden, denn diese bestimmt alle weiteren Maßnahmen.
2. Definition messbarer Ziele: Die Umsetzung der Vision geschieht mit spezi­fi­schen und messbaren Zielen, allen voran finan­zielle. Dazu gehören die Höhe der Rendite und des Umsatzes, die erreicht werden sollen, sowie eventuell deren Steigerung. Ein weiteres Ziel ist in der Regel die Erhöhung des Portfo­lio­werts.
3. Risiko­to­leranz: Auf welchen Wegen und wie schnell diese Ziele erreicht werden, hängt von der Risiko­to­leranz ab. Eine umfas­sende Asset Management Strategie legt auch diese fest, meist in der Form eines Investitions-Korridors, der die Verwendung der finan­zi­ellen Mittel bestimmt.

Beispiel: Zu viel Risiko lässt Riesen stürzen. Um auf den Fall von René Benko zurück­zu­kommen, so hatte dieser sicherlich eine hohe Risiko­af­fi­nität, anders lässt sich das rasante Wachstum der Signa-Gruppe nicht erklären: Von Null auf 20 Milli­arden Euro in zwei Dekaden ist nur möglich mit hohen Risiken. Das wird jetzt für alle sichtbar: Weicht die Schön­wet­terlage trüberen Tagen, so kann sogar ein Milliarden-Imperium kolla­bieren. Eine konser­va­tivere Strategie hätte sicherlich weniger Prestige-Projekte hervor­ge­bracht, dafür hätten Rücklagen für mehr Resilienz gesorgt.

4. Diver­si­fi­zierung und Nachhal­tigkeit: Weitere Weichen­stel­lungen bei der Asset Management Strategie sind die Themen Diver­si­fi­zierung und Nachhal­tigkeit. Wollen die Eigentümer:innen sich auf einen Immobi­li­en­be­reich konzen­trieren, auch Asset­klassen genannt, wie Wohnen, Gewerbe, Freizeit? Oder wollen sie ihr Portfolio durch­mi­schen, um einen Mix aus verläss­lichen und rendi­te­stär­keren Objekten zu erreichen.
   Die Nachhal­tigkeit ist mittler­weile eine gesetz­liche Vorgabe, hier wäre die grund­le­gende Entscheidung, wie schnell und welchen Grad an Umwelt­schonung das Portfolio erreichen soll. Aber rein theore­tisch könnte Eigentümer:innen die Entscheidung treffen, sich nicht an die Nachhal­tig­keits­be­stim­mungen zu halten. In diesem Fall muss das Asset Management die Konse­quenzen ermitteln und prüfen, ob dieser Weg gangbar ist.
5. Ziele zeitlich definieren: Alle Ziele müssen in einen zeitlichen Rahmen gefasst und diese in Zwischen­ziele unter­teilt werden. Dies ist von kriti­scher Bedeutung, um die Steuerung des Portfolios zu messen und bei Bedarf zu ändern. Das bedingt auch den vorletzten Baustein eines guten Asset Manage­ments und zwar dessen regel­mäßige Überprüfung und Anpassung. Die Immobi­li­en­branche ist dynamisch, wir sehen es gerade bei der Entwicklung der Baupreise und der Zinsen. Zusätzlich ist Immoblien-Management keine exakte Wissen­schaft. So können die Markt­be­din­gungen sich ändern und Ziele irrelevant machen, deswegen ist Flexi­bi­lität beim Management notwendig.
6. Reporting: Der letzte Baustein ist die Dokumen­tation und das Reporting. Diese müssen syste­ma­tisch und gut struk­tu­riert sein, bei Immobi­li­en­fonds ist dies eine gesetz­liche Notwen­digkeit, aber zur Nachvoll­zieh­barkeit und Überprüfung der Strategie-Umsetzung ist das von grund­le­gender Bedeutung.

Wie Sie mit einem Asset Management Plan Risiken identi­fi­zieren und minimieren können

Ein bisher nicht behan­delter Punkt des Asset Manage­ments ist die Risiko­mi­ni­mierung. Die Unsicher­heiten, denen Immobilien ausge­setzt sind, liegen in Zeiten des Klima­wandels auf der Hand, bzw. sind unüber­sehbar: extreme Wetter­ereig­nisse wie Überschwem­mungen, Hitze­wellen und Stark­regen, die die Substanz von Immobilien gefährden. Viel planbarer als diese sind die Nachhaltigkeits-Bestimmungen, um die Effekte des Klima­wandels einzu­dämmen.

Nachhal­tigkeit erzeugt Ungewissheit

Diese stellen aus mehreren Gründen eine Form von Risiko dar. Die Nicht-Beachtung davon kann aus Immobilien Stranded Assets machen oder Objekte, die aus dem Markt fallen. Schon heute sind die Preise für energe­tisch ineffi­ziente Gebäude um einiges geringer als die mit guten energe­ti­schen Eigen­schaften und bei fluktu­ie­renden Energie­preisen achten Käufer:innen und Mieter:innen verstärkt darauf.

Orien­tierung im weiten Feld der Nachhal­tigkeit

Für Eigentümer:innen und Asset Manager:innen stellen sie ebenfalls eine Heraus­for­derung dar, denn es herrscht auf diesem Gebiet eine große Unsicherheit. Welche Maßnahmen sind sinnvoll, wann sollen sie ergriffen werden? Hier kann eine Beratungs­firma zur Seite stehen. Spezia­li­sierte Energieberater:innen sind jedoch mitunter weniger hilfreich als Berater:innen, die zusätzlich das Immobi­li­en­ge­schäft kennen. Er wird die Kosten und Konse­quenzen der vielen möglichen Maßnahmen präziser auf ein bestimmtes Portfolio ausrichten können.

Klassische Risiken besser einschätzen

Zu den klassi­schen Risiken gehören die gesetz­lichen Bestim­mungen, die sich in regel­mä­ßigen Abständen ändern oder die Nachfrage nach Wohn- oder Gewer­be­räumen, die ebenfalls Fluktua­tionen unter­liegen. Auch die Dynamik des Umfelds gehören dazu. So können Infra­struk­tur­pro­jekte, Verän­de­rungen des öffent­lichen Verkehrs oder demogra­fische Entwick­lungen einen Einfluss auf einzelne oder mehrere Objekte haben, allen voran auf den Preis. Im Fall einer geplanten Portfolio-Erweiterung durch Akqui­si­tionen oder Bauvor­haben, birgt die Wahl der Standorte gewis­ser­maßen ein Risiko. Vielleicht sind diese aktuell attraktiv, aber wie sieht es in zehn Jahren aus? Alles Fragen, die Teil eines quali­tativ hochwer­tigen Asset Manage­ments sein sollten.

Beratungs­firmen helfen bei der Risiko­er­kennung

Auch hier kann eine Beratungs­firma Asset Manager:innen unter­stützend zur Seite stehen, was anbetracht der Komple­xität einzelner Aspekte, insbe­sondere der Nachhal­tigkeit, eine große Orien­tie­rungs­hilfe darstellen kann. Allein um die klima­be­dingten Risiken zu ermessen, hat Wüest Partner mehrere Instru­mente entwi­ckelt, wie das Erdbeben-Risiko Assessment Tool oder den Urban Heat Vulnerability Index. Damit werden die von Hitze­wellen besonders betrof­fenen Zonen deutsch­landweit identi­fi­ziert, was Rückschlüsse auf die Aufent­halts­qua­lität und die Gefährdung der Nutzer:innen erlaubt und somit auf die Attrak­ti­vität dieser Orte. Für die Entwicklung eines für das jeweilige Portfolio passenden CO2-Absenkpfads bietet die Beratungs­firma seine Lösung Wüest Climate.

Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Effek­tives Asset Portfo­lio­ma­nagement von Immobilien – So optimieren Sie Ihre Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dungen

Immobilien-Rentabilität steigern mit effek­tivem Asset Management

Auch wenn die vorste­henden Aspekte klar definiert sind, steht und fällt das Asset Management in der Praxis mit der Kenntnis des Portfolios. Erst wenn entschei­dende Merkmale bekannt sind wie Struktur, Alter, technische Ausstattung, Dienstleister‑, Einkauf- und Stand­ort­analyse, um nur einige Punkte zu nennen, ist eine Grundlage für alle weiteren Entschei­dungen vorhanden. Die Qualität dieser Kenntnis hat einen direkten Einfluss auf die Qualität des Asset Manage­ments.

Folglich ist ohne Kennt­nisse des Portfolios kein gutes Asset Management möglich. Dies mag zwar wie eine Binsen­weisheit klingen, nur ist die Kenntnis des eigenen Portfolios nicht immer in der notwen­digen Tiefe gegeben. Dies kann verschiedene Ursachen haben, wie Eigentümer- oder Perso­nal­wechsel, unsys­te­ma­tische Daten­er­fassung oder unzurei­chende Schnitt­stellen zwischen dem Property und dem Asset Management. Nicht zuletzt kann ein Portfolio eine Dimension haben, die einen Überblick gar nicht mehr möglich macht, zumindest nicht mit analogen Mitteln. Daher empfiehlt sich heutzutage die digitale Erfassung des Portfolios.

Benutzen Sie digitale Lösungen für ein effizi­entes, daten­ge­stütztes Asset Management von Immobilien

Lösungen für die digitale Model­lierung eines Portfolios

Mit digitalen Lösungen wie der App Wüest Visit werden Objekte struk­tu­riert und umfassend erfasst, von der Ausformung über die technische Ausstattung bis hin zum Umfeld. Diese digitale Model­lierung ist besonders für die energe­tische Effizi­enz­stei­gerung fast schon unumgänglich, lässt sich aber genauso gut auch für die Instand­haltung oder Umbauten nutzen. Diese Bereiche sind so reich an Möglich­keiten, dass spezi­fische Maßnahmen idealer­weise anhand der Simulation deren Kosten und Wirkungen ausge­sucht werden, um die bestmög­liche für das jeweilige Portfolio zu wählen. Solche Simula­tionen sind dank digitaler Modelle keine Schwie­rigkeit, während sie analog kaum effektiv zu bewäl­tigen sind.

Alle weiteren Bereiche des Asset Manage­ments wie die Perfor­man­cestei­gerung, die Optimierung der Kosten­struk­turen oder ein effizi­entes Property-Management beruhen letzt­endlich auf der Qualität der Kenntnis des Portfolios. Verein­facht gesagt: Je besser die Kenntnis, desto mehr kann ein Asset Management aus einem Portfolio heraus­holen. Sie ist die Grundlage für Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dungen.

Weitere Vorteile von Asset Management Software für Immobilien

Langsam aber sicher schreitet die Digita­li­sierung in der ehrwür­digen Immobi­li­en­branche voran. Als eines der ältesten Wirtschafts­zweige brauchte diese etwas Zeit, um sich von bewährten Methoden zu lösen. Dabei liegen die Vorteile einer Asset Management Software auf der Hand:

• Zeiter­sparnis: Viele Prozesse der Immobilien-Verwaltung sind wieder­kehrend, wie das Vertrags­wesen, die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung, das Ablesen von Messge­räten, das Mahnwesen, um nur einige zu nennen. Mit einer Asset-Management-Software lassen sich die Prozesse erheblich beschleu­nigen.
• Kosten­min­derung: Da viele Prozesse schneller ablaufen, sinken die Kosten der Verwaltung, was sich positiv auf Rendite und Produk­ti­vität auswirkt. Asset-Manager:innen können dank digitaler Tools mehr Objekte besser verwalten.
• Trans­parenz und Attrak­ti­vität: Die Daten­sammlung einer Liegen­schaft erlaubt die Perfor­mance einer Liegen­schaft viel besser einzu­schätzen. Besonders bei Ankäufen von Immobilien haben Investor:innen eine belastbare Grundlage, um die Attrak­ti­vität eines Objektes zu evalu­ieren. Auch die Entwicklung einer Immobilie lässt sich besser verfolgen.
• Effizi­entere Verwaltung: Durch die genauere Erfassung einer Liegen­schaft lassen sich Leerstände und Mietaus­fälle sowie andere Kosten besser beobachten, was die Problem­be­hebung erleichtert. Einspar­po­ten­ziale und Synergie-Effekte durch eine sinnvollere Gestaltung der wieder­keh­renden Prozesse z.B. sind leichter zu identi­fi­zieren
• Digitale Model­lierung: Dank der digitalen Abbildung von Liegen­schaften lassen sich Repara­turen, Instand­hal­tungen oder energe­tische Sanie­rungen besser planen. Das digitale Modell erlaubt die Entwicklung von verschie­denen Szenarien, um die für das jeweilige Objekt sinnvollste Lösung zu wählen.
• Markt- und Stand­ort­in­for­ma­tionen: Profes­sio­nelle Immobilien-Softwares bieten auch umfas­sende Angaben über das Umfeld einer Immobilie, die für ihre Wertent­wicklung entscheidend sein können. Angaben über bestehende Infra­struktur, Trans­ak­tionen, Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung, aber auch über geplante Vorhaben: ein neuer Bildungs­campus oder eine neue U‑Bahn-Station werden sich positiv auf die Wohngegend auswirken.

Wie wird die Leistung von Asset Management Portfolios gemessen?

Je klarer die Vision und die Ziele eines Portfolios definiert wurden, desto besser lassen sich Erfolg und Qualität des Asset Manage­ments messen. Die reine Perfor­mance eines Portfolios lässt sich jedoch anhand von finan­zi­ellen Kennzahlen auch ohne eine solche Definition ermitteln.

Kennzahlen der Portfolio Perfor­mance

Die klassi­schen Kennzahlen sind Leerstands­ent­wicklung, Umsatz, Ertrag und Rendite. Präzisere finan­zielle Kennzahlen sind der Internal Rate of Return (IRR), was so viel wie der interne Zinsfuß bei Inves­ti­tionen bedeutet. Wichtiger ist sicherlich das Net Operating Income (NOI), auf Deutsch, das Netto­be­triebs­er­gebnis oder der Jahres­rein­ertrag. Diese Kennzahlen fließen in die Bewertung von Immobilien, ein absolut wichtiger Schritt, denn er beein­flusst den Zugang zu Krediten.

Hier ein Überblick weiterer relevanter Kennzahlen zur Bewertung der Portfolio Perfor­mance:

• Weighted Average Lease Term (WALT): Bezeichnet die durch­schnitt­liche Restmiet­dauer eines gewerb­lichen Immobi­li­en­port­folios.
• Cash-on-Cash Return (CCR): Auch Cash-on-Cash Rendite genannt. Erlaubt ist die Messung der Rendite, die Investor:innen mit einer Immobilie im Verhältnis zu der im Jahr gezahlten Hypothek erzielen.
• Loan-to-Value Ratio (LTV): Das auf Deutsch “Belei­hungs­auslauf” bezeichnet das Verhältnis zwischen Darle­henshöhe und Wert der Immobilie, die als Sicherheit hinterlegt ist.
• Portfolio Diver­si­fi­cation: Misst den Grad der Risiko­streuung eines Portfolios anhand eines Diver­si­fi­cation Ratio.
• Asset Appre­ciation Rate: Bezeichnet die Wertstei­ge­rungsrate einer Immobilie
• Sustaina­bility Metrics: Auf Deutsch Nachhal­tig­keits­kenn­zahlen, um die Energie­ef­fi­zienz einer Immobilie festzu­stellen. Dazu gehören Energie‑, Wasser­ver­brauch, CO2-Fußabdruck, Abfall­pro­duktion und vieles mehr.

Die grafische Darstellung erlaubt, Schwächen und Stärken eines Portfolios augen­blicklich zu erkennen. Hier sind es aller­dings keine realen Werte, sondern frei erfundene, auch die Skalen müssten für jeden Wert die entspre­chende Einheit führen. In diesem Beispiel würde sich sofort eine Schwach­stelle bei der Cash-on-Cash-Rendite erkennen lassen, also dem Verhältnis zwischen Rendite und Hypothek.

Prüfungen der Perfor­mance sollten unabhängig sein

Aller­dings sollten diese Kennzahlen von unabhän­gigen Organi­sa­tionen ermittelt werden, damit sie auch eine Aussa­ge­kraft haben. Der Fall der Signa Gruppe ist wieder einmal ein gutes Beispiel dafür: Um den ständigen Bedarf nach neuem Geld zu bedienen, ließ René Benko seine Immobilien in der Regel sehr großzügig bewerten. Das edle Büro-Objekt Upper West in bester Berliner Lage wurde Ende 2022 mit 700 Millionen Euro bewertet, was das 45-fache der jährlichen Mietein­nahmen darstellt. Üblich sind Faktoren um das 20-fache, somit war diese Immobilie absolut überbe­wertet. Anfang Februar wurde das Upper West für 450 Millionen Euro an die Schoeller Group verkauft. Solche Überbe­wer­tungen waren bei Signa-Objekten nicht selten.

Wertent­wicklung als Maß aller Dinge

Letzt­endlich ist die Wertent­wicklung eines der ausschlag­ge­benden Kriterien, um den Erfolg eines Asset Manage­ments zu bewerten. Auch wenn das vom Trend des Immobi­li­en­marktes abhängt, so ist auch in rückläu­figen Zeiten, wie sie aktuell vorherr­schen, die Wertent­wicklung in Relation zum Umfeld ein verläss­licher Indikator.

Erfahren Sie hier, wie umfassend Wüest Partner Portfolio-Bewertungen durch­führt.

Asset Management Immobilien: Berufsbild/Karriere

Aufgaben des Asset Management Immobilien

Die Aufgabe von Asset-Manager:innen ist die treuhän­de­rische Verwaltung der Immobilien von Investor:innen – oder deren Assets. Diese legen eigen­ständig, oder mit dem Asset Management, die Strategie und Ziele fest, welche Asset-Manager:innen umsetzen. Diese steuern die finan­zielle Entwicklung der Immobilien mit dem Ziel, deren Wertschöpfung und ‑steigerung zu optimieren.

Dabei ist ein hohes Maß an Eigen­ver­ant­wortung und eine große Bandbreite von Kompe­tenzen notwendig. Sie reichen von Soft Skills wie Kommunikations- und Verhand­lungs­si­cherheit bis zu Kennt­nissen aus den Bereichen BWL, Finanzen, Recht und nicht zuletzt techni­schem Wissen. Operativ werden Asset-Manager:innen von Property- und Facility Management unter­stützt.

Der Begriff Asset ist verhält­nis­mäßig neu in der Immobi­li­en­branche, lange bezeichnete er nur Finanz­an­lagen. Anfang der 2000er Jahre, im Zuge der Globa­li­sierung, verbreitete er sich und dehnte sich auf Immobilien aus. Da die Immobi­li­en­branche immer globaler wird, ist die Beherr­schung von Fremd­sprachen ein Vorteil, da Investor:innen aus dem Ausland stammen können. Nachstehend werden die wichtigsten Aufgaben von Asset-Manager:innen erläutert, um einen Blick in ihren beruf­lichen Alltag zu geben.

Aufgaben von Asset Manager:innen 1 – Infor­ma­ti­ons­be­schaffung und ‑vermittlung

Je besser Asset-Manager:innen die Immobilien und das Umfeld kennen, desto effizi­enter können sie ihre Aufgaben erledigen. Umfeld verweist hier auf einen weiten Bereich:

• Entwick­lungen und Trends des Immobilien-Markts,
• den regula­to­ri­schen Rahmen, der insbe­sondere in Punkto Nachhal­tigkeit sehr dynamisch ist,
• sowie bauliches und techni­sches Wissen.

Asset-Manager:innen müssen in der Lage sein, Poten­ziale zu erkennen, um die Wertschöpfung der Immobilien zu optimieren.

Immobilien sind komplexe Systeme und die Wege, diese zu verwalten, sind zahlreich. Asset-Manager:innen brauchen hervor­ra­gende Kennt­nisse der Objekte, um passende Lösungen vorzu­schlagen. Dafür ist ein inten­siver Austausch mit dem Property Management nötig, um eine genaue Kenntnis des Zustands, der Kosten und aller Dienstleister:innen rund um die Immobilie zu erlangen. Nur dann ist z.B. eine Verbes­serung der Rendite und des Cashflows möglich. Daher ist die erste Aufgabe von Asset-Manager:innen die Einrichtung einer Organi­sation, um Wissen, Verant­wort­lich­keiten und Berichts­pflichten zu regeln.

Digitale Lösungen für Asset-Manager:innen

Moderne Real Estate Management Platt­formen oder spezia­li­sierte Softwares für die Verwaltung von Immobilien erleichtern erheblich die Beschaffung von Infor­ma­tionen. Zusätzlich erlauben sie die digitale Erfassung von Gebäuden, von der Struktur bis zur Technik. Dadurch lassen sich Objekte vom Schreib­tisch aus verstehen, zumindest in ihren Eckdaten. Hier ist ein Überblick der digitalen Lösungen von Wüest Partner für ein zeitge­mäßes Asset-Management.

Aufgaben von Asset Manager:innen 2 – Kommu­ni­kation, Reporting und Koordi­nation

Asset-Manager:innen betreuen das Vermögen von Dritten, deswegen haben die Eigentümer:innen und Investor:innen das letzte Wort. Asset-Manager:innen sind daher Schnitt­stellen, die über die Entwicklung der Inves­ti­tionen berichten und bei Handlungs­bedarf Entschei­dungs­grund­lagen unter­breiten. Wird eine Entscheidung gefällt, koordi­nieren sie die verschie­denen Dienstleister:innen und überprüfen die Ausführung der jewei­ligen Maßnahme. Das kann eine Instand­haltung, eine Aufwertung oder eine energe­tische Sanierung sein.

Laut erfah­renen Asset-Manager:innen sind die Fähigkeit zur Selbst­kritik, Geduld und Kreati­vität Voraus­setzung. Die Lernkurve bleibt konstant hoch. Denn auch wenn Manager:innen von einer Lösung überzeugt sind, können Eigentümer:innen dieser nicht folgen. Hier gilt es, die Ursache dafür zu finden: Liegt es an einem mangelnden Verständnis, wegen einer Sprach­bar­riere oder weil die Lösung nicht gut genug erklärt wurde? Vielleicht liegt ein anderes Markt­ver­ständnis vor, die Wünsche der Eigentümer:innen wurden nicht richtig verstanden oder die Lösung war tatsächlich nicht die beste.

Aufgaben von Asset Manager:innen 3 – Kontrolle, Steuerung und Planung

Alle Prozesse und Verträge, die eine Immobilie betreffen, liegen in der Verant­wortung der Asset-Manager:innen. Das betrifft Mietver­hält­nisse, Repara­turen, Instand­hal­tungen und andere Leistungen. In diesen Vorgängen liegen oft Steige­rungs­mög­lich­keiten verborgen, insbe­sondere was Ertrag und Rendite betrifft. Die regel­mäßige Überprüfung aller Dienst­leis­tungen und Mietver­hält­nisse rund um ein Objekt ist eine wichtige Aufgabe, die nur mit der Zusam­men­arbeit eines effizi­enten Property Manage­ments gelingen kann.

Neben der Steuerung bestehender Prozesse sind auch mittel- bis langfristige Überle­gungen Teil des Asset-Managements. Hierzu gehören Aufwer­tungs­maß­nahmen wie die optische Verbes­serung einer Anlage oder die Erhöhung ihres Standards sowie Überle­gungen über Ausbauten, um die verwert­baren Flächen zu erhöhen. Zu- oder Verkäufe liegen auch in der Verant­wortung von Asset-Manager:innen, hängen aber stark von der Strategie der Eigentümer:innen ab.

Aufgaben von Asset Manager:innen 4 – Planung von Nachhal­tig­keits­maß­nahmen

Aktuell sind energe­tische Effizi­enz­stei­ge­rungen an der Tages­ordnung, da der Fahrplan zur Klima­neu­tra­lität besonders den Immobi­li­en­sektor unter Zugzwang stellt. Die Planung energe­ti­scher Verbes­se­rungs­maß­nahmen und diese mit nötigen Instandhaltungs- oder Repara­tur­ar­beiten zu verbinden, ist eine schwierige Aufgabe. Besonders die Finanz­planung, um die nötigen Rückstel­lungen zum Zeitpunkt der Maßnahmen bereit­zu­stellen, ist eine hohe Kunst. Diese wird durch die Nutzung von Simula­ti­ons­software erheblich erleichtert.

Siehe hierzu die digitale Lösung Wüest Refurb, mit der sich energe­tische Sanie­rungen so kosten­ef­fi­zient wie möglich gestalten lassen.

Asset-Manager:innen setzen in erster Linie die Strategie der Eigentümer:innen und Investor:innen zur Wert- und Ertrags­stei­gerung um. Zu ihren Aufgaben gehören die Festlegung und Kontrolle der finan­zi­ellen Ziele. Dafür arbeiten sie eng mit dem Property Management zusammen, ihr ausfüh­render Arm, der auch Kontakt zu Mieter:innen und Nutzer:innen hält.

Aktuell gehören energe­tische Effizi­enz­stei­ge­rungen zu den größten Heraus­for­de­rungen der Immobi­li­en­branche. Asset Manager:innen erarbeiten konkrete Lösungen in Form von CO2-Absenkungspfaden z.B. und bringen diese so gut wie möglich in Einklang mit notwen­digen Instand­hal­tungen, um Syner­gie­po­ten­tiale bestmöglich zu nutzen.

Aufgaben von Asset Manager:innen 5 – Instand­haltung und energe­tische Sanierung verbinden

Ein gutes Beispiel für die Arbeit von Asset-Manager:innen bietet ein realer Fall der Beratungs­firma Wüest Partner. Die Aufgabe war, den Energie­ver­brauch in einer veral­teten Anlage zu senken. Es ließen sich entweder alle Fenster ersetzen, das hätte rund 250.000 Euro gekostet: Das Einspar­po­tential belief sich auf 30.000 kWh Wärme­en­ergie pro Jahr, oder 0,12 kWh pro inves­tierten Euro.

Der Einbau von Präsenz­meldern für die Beleuchtung der Gemein­schafts­flächen, Treppen­häuser und Eingänge erlaubte hingegen, rund 15.000 kWh Strom pro Jahr zu sparen – bei Einbau­kosten von nur 15.000 Euro. Umgerechnet sparte man damit 1 kWh Strom pro inves­tiertem Euro.

Die zweite Maßnahme kostete nicht einmal ein Zehntel der Ersten, brachte aber das Zweiein­halb­fache an Energie-Ersparnis. Das Durch­spielen dieser zwei Szenarien war aller­dings nur mit einer Real Estate Management Software möglich, die auf Tausende Daten­sätze zurück­greift. Solche Aufgaben sind heutzutage typisch für Asset-Manager:innen, für mehr Angaben zu diesem Fall finden Sie den Artikel in der Fachzeit­schrift immobi­li­en­ma­nager.

Welche Skills muss ein Immobilien Asset Manager haben?

Asset Manager:innen brauchen ein breites Spektrum an Wissen und Kompe­tenzen. Dies lässt sich nicht allein durch ein Studium aneignen. Laut Manager:innen, die über eine mehrjährige Berufs­er­fahrung verfügen, sind Praktika und Zusatz­aus­bil­dungen unumgänglich.

Hier ist eine Übersicht der Wissens­be­reiche und der persön­lichen Eigen­schaften, die für Asset Management notwendig sind. Diese gestalten sich unter­schiedlich, je nachdem, ob eine Laufbahn im deutsch­spra­chigen Raum oder in global agierenden Unter­nehmen angestrebt wird.

Für Asset Manager:innen im deutsch­spra­chigen Raum:

Für Asset Manager:innen, die vorwiegend im deutsch­spra­chigen Raum arbeiten wollen, wird die Beherr­schung nachste­hender Wissens­be­reiche und persön­licher Eigen­schaften empfohlen:

• Breit aufge­stellte Immobilien-Fachkenntnis über das komplette Aufga­ben­spektrum, insbe­sondere:
  • Mietver­trags­recht
  • Immobi­li­en­wirt­schaft
  • Finanz­ma­the­ma­tische Kalku­lation
  • Inter­na­tionale Bewertung
• Eine oder mehrere fachliche Spezia­li­sie­rungen, z.B. Bereiche wie:
  • Finan­zierung
  • Nachhal­tigkeit (Zerti­fikate wie BREEAM, GRESB, DGNB etc.)
  • Baufach­wissen
  • Daten­analyse
• Eine geogra­fische und/oder sektorale Spezia­li­sierung:
  • Sehr gute Kenntnis eines geogra­phi­schen Gebietes
  • Oder eines Immobi­li­entyps wie Gewerbe, Wohnen oder Spezial-Immobilien
• Hohes Markt Know-How und hervor­ra­gende Markt­ver­netzung
• Hohe Reakti­vität, Flexi­bi­lität und Loyalität im Umgang mit Auftraggeber:innen
• Beherr­schung der unter­schied­lichen Reporting-Standards

Für Asset Manager:innen in inter­na­tio­nalen Firmen

Wer eine Karriere in global agierenden Immobi­li­en­un­ter­nehmen als Asset Manager anstrebt, sollte über einige der folgenden Zerti­fikate, Kompe­tenzen sowie Soft Skills verfügen:

Zerti­fikate

• Besonders die inter­na­tional anerkannten Zerti­fikate Certified Inter­na­tional Investment Analyst (CIIA) und Chartered Financial Analyst (CFA) ebnen den Weg in global agierende Asset Management Unter­nehmen
• Eine der inter­na­tional verbrei­teten Nachhaltigkeits-Zertifizierungen wie BREEAM, GRESB und CRREM ist in Zeiten von ESG unerlässlich

Immobi­li­en­spe­zi­fische Kompe­tenzen

• Gute Kenntnis des Property und Facility Manage­ments
• Sehr gutes Verständnis der Teilbe­reiche des Immobi­li­en­marktes wie Corporate Real Estate Management (CREM) und der Unter­be­reiche der Gewerbe-Immobilien (Handel, Logistik, Gastro­nomie und Hotel­lerie, Freizeit, Bildung, Gesundheit, System-Ketten)
• Kenntnis der Immobi­li­en­be­wertung und der Trans­ak­ti­ons­be­ratung

Wirtschaft­liche Kompe­tenzen

• Interesse und Verständnis von Markt­be­we­gungen und Trends im Immobi­li­en­sektor
• Verständnis der Zusam­men­hänge von Volks­wirt­schaft, Kapital­märkten und Kredit­wesen
• Beherr­schung der engli­schen Termi­no­logie und Begriff­lich­keiten der Finanz­märkte sowie des Kredit­wesens
• Rechnungs­wesen und Buchhaltung
• Affinität und Interesse für Markt­for­schungs­me­thoden und Daten­analyse

Soft Skills

• Verhand­lungs­si­cheres Englisch in Wort und Schrift ist Voraus­setzung sowie jede weitere Fremd­sprache ein Plus
• Bereit­schaft zur inter­kul­tu­rellen Kommu­ni­kation und Offenheit für andere Kultur­kreise
• Starke Kunden- und Mandan­ten­ori­en­tierung sowie ein sicherer Auftritt
• Strate­gi­sches Denkver­mögen und analy­tische Fähig­keiten

Office und IT-Kompetenzen

• Sehr gute Beherr­schung der Office-Suite, insbe­sondere Excel Kennt­nisse
• Kenntnis von Prop-Tech Lösungen
• Hohe Affinität für Software und Lernfä­higkeit

Asset Management Immobilien Studium

Zwei unter­schied­liche Wege führen zu einer Laufbahn als Asset Manager:in. Entweder über ein Studium, vorzugs­weise BWL oder VWL. Aller­dings sind ohne Zusatz­qua­li­fi­ka­tionen und Praktika erst ein paar Lehrjahre notwendig. Diese Anfangs­station kann auch im hochwer­tigen Property Management absol­viert werden, da dort meistens Querver­bin­dungen zum Asset Management bestehen.

Ohne Studium kann man auch Asset Manage:inr werden: Eine Ausbildung zur oder zum Immobi­li­en­kauffrau oder ‑mann, gefolgt von einer Zusatz­qua­li­fi­zierung zum / zur Immobilien-Ökonom:in. Als Non Plus Ultra gelten hier die Quali­fi­zie­rungen der EBS Univer­sität und der Inter­na­tional Real Estate Business School (IREBS).

Eine Mitglied­schaft bzw. Zusatz­aus­bildung an der renom­mierten Royal Society of Chartered Surveyors (MRICS) befähigt zur Überwa­chung von Baupro­jekten, bescheinigt nebenbei hervor­ra­gende Englisch­kennt­nisse und genießt hohes Ansehen in der Branche. Für Nicht-Akademiker:innen stellt eine MRICS-Qualifikation einen entschei­denden Pluspunkt dar.

Welche Ausbildung benötigen Sie als Asset Manager:in?

Wer den Weg einer Ausbildung einschlägt, kann sich nicht nur an den zwei genannten Insti­tuten EBS und IREBS zur / zum Immobilien-Ökonom:in quali­fi­zieren lassen. Eine Vielzahl anderer Organi­sa­tionen bietet die Zusatz­qua­li­fi­kation sowie Grundsatz-Ausbildungen:

• REA – Real Estate Academy
• EIPOS – Europäi­sches Institut für postgra­duale Bildung
• DIA – Deutsche Immobilien-Akademie
• ADI – Akademie der Immobi­li­en­wirt­schaft
• IREBS – Inter­na­tional Real Estate Business School
• EBZ Business School
• GTW – Weiter­bildung
• IHK – Industrie- und Handels­kammer
• EBS REMI – Real Estate Management Institute
• WBA – Bauhaus Weiter­bil­dungs­aka­demie Weimar
• EIA – Europäische Immobilien Akademie

Überblick der Lernin­halte

Die Lehrpläne der Institute decken dieselben Wissens­be­reiche ab, jedoch in unter­schied­licher Tiefe und Dauer. Manche Institute bieten eine Quali­fi­zierung in wenigen Wochen, andere in mehreren Monaten. Die öster­rei­chische Donau-Universität hat mit rund 600 Lehrstunden eines der umfas­sendsten Lehrpläne des Asset Manage­ments im deutsch­spra­chigen Raum. Hier ein detail­lierter Einblick in die vier Module, die sich berufs­be­gleitend absol­vieren lassen.

1 – Management von Immobi­li­en­trans­ak­tionen

Due Diligence von Immobilien

• Technische Due Diligence, Recht­liche Due Diligence, Wirtschaft­liche Due Diligence
  • ESG Due Diligence, Tax Due Diligence
• Optimierung von Immobi­li­en­trans­ak­tionen
• Verhandeln von Miet- und Kaufver­trägen, Steuer­liche Optimierung von Immobi­li­en­trans­ak­tionen, Datenraum und Befund­auf­nahme

2 – Steigerung von Immobi­li­en­werten

Bestands­op­ti­mierung und Wertstei­gerung

• Lebens­zy­klus­kosten und CO2-Bilanz, Rohstoff­kreislauf, Abfall­wirt­schaft
  • KI in der Betriebs­op­ti­mierung, Management von Immobilien mit Blick auf ESG-Kriterien, Nachhal­tig­keits­messung und Controlling,
    PROJEKTARBEIT: Asset-Optimierung
• Weiter­ent­wicklung und Redeve­lo­pment
• Beurteilung und Abwicklung aller im Zuge der Bauver­waltung erfor­der­lichen Maßnahmen einschließlich deren Finan­zierung, thermische Sanierung und Dekar­bo­ni­sierung; Nachhal­tig­keits­zer­ti­fi­zie­rungen und Nachhal­tig­keits­siegel, Projekt­ent­wicklung im Bestand (Altbau), Facilitäre Planung

3 – Strate­gi­sches Asset Management

• Corporate Real Estate Management
• CREM Definition und Ziele; Rolle des CREM innerhalb der Unter­neh­mens­stra­tegie; Entwicklung von Immobi­li­en­stra­tegien, Erstellung und Beurteilung eines Makler­ver­trages einschließlich des einschlä­gigen Schrift­ver­kehrs, Beurteilung eines Provi­si­ons­an­spruches, Öffent­liches Recht und Verfah­rens­recht, insbe­sondere Behör­den­or­ga­ni­sation und Verwal­tungs­ver­fahren
  • Handels- und Gesell­schafts­recht für Immobilientreuhänder:innen, Gewer­be­recht­liche Vorschriften für Immobilientreuhänder:innen einschließlich Standes­recht und Organi­sation der Wirtschafts­kammern
  • Immobi­li­en­dienst­leis­tungs­ver­träge, Übernahme von Mandaten, Service Level Agree­ments
• Strate­gi­sches Facility Management
• Betrei­ber­ver­ant­wortung: Gefma 190, Objekt­si­cher­heits­prüfung, Grundzüge des Facility Manage­ments
  • Erstellung eines Verwertungs-Konzeptes einschließlich des einschlä­gigen Schrift­ver­kehrs, Objekt­auf­be­reitung insbe­sondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobi­li­en­maklers, Center­ma­nagement und Parkraum­be­wirt­schaftung
  • Digita­li­sierung (BIM bis CAFM)

4 – Nachhal­tiges Asset Management

• Rechts­grund­lagen und Immobi­li­en­ma­nagement
• Einführung in Real Estate Asset Management (Definition und funktionale Einordnung im Kontext der Immobi­li­en­wirt­schaft, Leistungs­in­halte des REAM, Markt­umfeld (Angebote und Nachfrage)
  • Mietrechts­gesetz (Mietzins­än­derung einschließlich Schrift­verkehr, Anträge und Schrift­sätze; Formu­lierung von Vertrags­be­stand­teilen für Kauf- und Bestands­ver­träge)
  • Vertrags­recht einschließlich Konsu­men­ten­schutz­recht für Immobilientreuhänder:innen
  • Wohnrecht (z.B. Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz, Wohnungs­ge­mein­nüt­zig­keits­gesetz einschließlich Neben­be­stim­mungen, touris­tische Vermietung)
  • Makler­recht (zivil­recht­liche, gewer­be­recht­liche und wettbe­werbs­recht­liche Vorschriften)
  • Wohnbauförderung-Recht

Dieser Auszug aus dem Lehrplan soll nur ein Beispiel sein, jede:r muss für sich entscheiden, welches Institut für ihn am besten geeignet scheint. Zum Vergleich lohnt sich ein Blick in den Lehrplan der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) und der Inter­na­tional Real Estate Business School (IREBS).[1] 

Zulas­sungs­vor­aus­set­zungen

Mehrere Jahre Berufs­er­fahrung sind das Minimum, um eine Zusatz­qua­li­fi­zierung antreten zu können. Die DIA verlangt zwei Jahre Erfahrung und die Abschlüsse Kauffrau/mann in der Grundstücks- und Wohnungs­wirt­schaft, geprüfte/r Immobilienfachwirt:in (IHK) oder die eigenen Abschlüsse Immobilienwirt:in (DIA) und Diplom-Immobilienwirt:in (DIA). Bei der IREBS sind entweder einschlägige Erfah­rungen gefragt, die Quali­fi­zierung steht aller­dings auch für Quereinsteiger:innen offen. In dem Fall entscheiden die Dozent:innen bei einem Gespräch über die Zulassung.

Erfahren Sie mehr über die Fachse­minare und Kurse von Wüest Partner sowie über relevante Publi­ka­tionen und Newsletter

Was sind die wichtigsten Trends im Asset Management?

Wie jeder Bereich unter­liegt auch das Asset Management langfris­tigen Entwick­lungs­ten­denzen. Einige haben wir schon durch­blicken lassen, hier eine Übersicht der Trends, die in der Zukunft an Bedeutung zunehmen werden:

• Digita­li­sierung: Wie schon erwähnt, bieten digitale Lösungen für Asset Manager:innen eine wertvolle Hilfe zur Bewäl­tigung ihrer Arbeit. Zusätzlich erlaubt die digitale Erfassung von Objekten und ganzer Portfolien eine Performance-Steigerung, da Poten­tiale und Risiken leichter identi­fi­ziert werden können. Letztlich sind aktuelle Heraus­for­de­rungen wie die Umsetzung der Klima-Anforderungen mit digitalen Lösungen wesentlich besser zu bewäl­tigen. Mit der Weiter­ent­wicklung von künst­licher Intel­ligenz werden zudem weitere Effizi­enz­schübe einge­leitet.

• ESG: Die immer wichtiger werdenden ESG-Kriterien, auch im Immobi­li­en­sektor und besonders für Fonds, sollten für das Asset Management hoch oben auf der Priori­tä­ten­liste stehen. Die ESG-Kriterien sollen die Kapital­flüsse in Richtung nachhal­tiger Inves­ti­tionen steuern, was für Immobi­li­en­fonds eine wichtige Rolle spielt, aber auch für den Zugang zu Krediten erhalten sie immer mehr Bedeutung. Für alle Akteur:innen der Immobi­li­en­branche ist dies von zentraler Bedeutung.

• Adaptive Wieder­ver­wendung und Umnutzung: In Zeiten von dermaßen steigenden Baupreisen, dass viele Projekte storniert werden, wird die flexible Umnutzung von Immobilien immer inter­es­santer. Dies führt zum Beispiel dazu, dass es nun eine sinnvolle Strategie ist, bestehende Struk­turen wieder­zu­ver­wenden, anstatt neue zu schaffen, um Immobilien neuen Nutzungen zuzuführen. Dadurch lassen sich nicht vollständig ausge­schöpfte Vermö­gens­werte revita­li­sieren, gewis­ser­maßen wird aus der Not eine Tugend. Firmen mit großen Büroflächen können ihre Objekte umfunk­tio­nieren, damit z.B. zusätz­liche Einnahmen durch Co-Working generiert werden. Manche Neubauten werden heute schon so geplant, dass eine spätere Umnutzung viel leichter fällt.

• Gemein­schaft und Erlebnis: Der Fokus auf zusätz­liche Leistungen im Bereich des Sozialen oder der Freizeit wird immer bedeu­tender. Besonders jüngere Arbeitnehmer:innen oder Mieter:innen erwarten fast schon Gemein­schafts­flächen in Wohnbauten oder Events und Annehm­lich­keiten wie Cafés in Büroge­bäuden. Hier reicht ein Blick in die Büros von inter­na­tio­nalen Firmen oder Start-Ups, die sogar Happiness Manager:innen einstellen. Aber auch die ESG-Kriterien haben für Immobilien Indika­toren, die den gemein­schaft­lichen Aspekt von Gebäuden berück­sich­tigen.

Mehr dazu: Vorteile einer Immobi­li­en­software für das Asset und Portfolio Management

Fallbei­spiel: Intel­li­gentes Immobilien Asset Management mit einer führenden digitalen Lösung

Die Schweizer Bank UBS hat sich entschieden, ihr gesamtes Real Estate Asset Management mit der digitalen Lösung Wüest Dimensions durch­zu­führen. Head of Real Estate DACH, Dr. Daniel Brühlmann, erklärt im Video, warum sich die UBS für Wüest Partner entschieden hat.

Erstens ließen sich alle Abläufe digital abbilden. Der wesent­liche Vorteil: Eine größere Trans­parenz. Sowohl intern, um die Arbeit der 80 bis 100 Mitar­bei­tenden, die das Tool in mehreren Abtei­lungen nutzen, besser nachzu­voll­ziehen. Aber auch extern bringt Wüest Dimensions Vorteile: Investor:innen kommen in den Genuss eines detail­lier­teren und schnel­leren Reportings, das für UBS weit weniger Aufwand darstellt.

Zweitens war der Übergang von der alten zur neuen Lösung ein partner­schaft­licher Prozess, der trotz der Corona-Pandemie reibungslos ablief. UBS und Wüest Partner arbei­teten als “richtiges Team” zusammen, wie Dr. Brühlmann sagte. Hilfreich war das Vertrauen zu Wüest Partner, das durch eine mehrjährige Zusam­men­arbeit im Vorfeld gewachsen war.

Abschließend fühlt sich UBS Asset Management dank der flexiblen und skalier­baren Lösung Wüest Dimensions für die Zukunft und das geplante Wachstum gewappnet. Dank des Tools lassen sich Entschei­dungen schneller und auf einer genaueren Grundlage treffen. Für die Expansion nach Deutschland, die Dr. Brühlmann verant­wortet, ist das ein großer Vorteil.

Erfahren Sie im Video Interview mit Dr. Daniel Brüllmann, Head of Real Estate DACH bei UBS Asset Management, wie UBS die digitale Asset Management Plattform Wüest Dimensions nutzt: Zur Optimierung des Asset Manage­ments und zur digitalen Integration aller relevanten Prozesse digital integriert und noch vieles mehr.

Wüest Partner unter­stützt Ihr Asset Management mit digitalen Lösungen

Der führende Immobi­li­en­be­rater im DACH-Raum, Wüest Partner, hat früh auf Digita­li­sierung gesetzt. Heute bietet er eine umfas­sende Suite an Software-Lösungen, die jeden Bereich der Immobi­li­en­wirt­schaft abdeckt. Das Flagg­schiff ist Wüest Dimensions, eine Lösung mit frei wählbaren Modulen, die von der Bewertung über Asset-Management bis zum Controlling die verschie­denen Prozesse der Immobilien-Verwaltung bedient. Mit Wüest Dimensions werden Assets im Wert von 300 Milli­arden Euro von über 500 Kund:innen mit rund 10.000 User:innen verwaltet.

Übersicht der Module der Real-Estate Management Plattform Wüest Dimensions

Bewerter

Effiziente und verläss­liche Bewertung

Asset Manager

Langfristige Optimierung von Immobilien

Portfolio Manager

Gezielte Portfolio Steuerung

Transaction Manager

Koordi­nierte und effiziente Akqui­si­tionen

Sustaina­bility Manager

Verläss­liche Reduktion CO₂-Emissionen

Modul | Asset & Portfolio Management

Das Asset und Portfolio Management in Wüest Dimensions hat einen klaren strate­gi­schen Ansatz: Wert und Perfor­mance von Immobilien zu optimieren. Die Plattform hilft mit dem Asset und Portfolio Management die Renditen zu maximieren, Risiken zu minimieren und eine langfristige Werthal­tigkeit von Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen sicher­zu­stellen. Komplexe und vielfältige Analy­se­me­thoden – wie Markt- und Liegenschafts-Analysen – sowie einer ganzen Reihe an Kennzahlen – wie Like-for-Like-Vergleiche – schaffen fundierte Grund­lagen für Entschei­dungen.

Das Modul Asset & Portfolio deckt folgende Bereiche ab:
Übersicht | Liegenschafts- und Portfo­lio­analyse

Für das Asset- und Portfolio-Management ist die Liegenschafts- und Portfo­lio­analyse in Wüest Dimensions ein entschei­dendes Instrument. Damit lässt sich die Perfor­mance und Wertent­wicklung eines Immobi­li­en­port­folios bewerten – oder von einzelnen Objekten. Parame­trierbare Schlüs­sel­kenn­zahlen erlauben Like-for-Like-Analysen, um eine Vergleich­barkeit von Objekten innerhalb eines Portfolios oder eines Gebietes herzu­stellen. Zu den vielen frei wählbaren Parametern gehören Mietpreis­ent­wick­lungen, Leerstands­quoten und Betriebs­kosten.

Mit der Markt- und Liegenschafts-Analyse von der Wüest Dimensions Software werden Trends frühzeitig erkannt und fundierte Entschei­dungen im Portfolio Management getroffen. Die Portfo­lio­über­sicht schafft eine trans­pa­rente Darstellung aller Objekte und ermög­licht eine effektive Steuerung des Portfolios im Einklang mit den definierten strate­gi­schen Zielen.

Übersicht | Nutzung und Miete / Vermietung

Wüest Dimensions bietet einen umfas­senden Einblick in die aktuellen Mietver­hält­nisse. Analysen sind als Überblick möglich, um die Gesamtlage der Vermietung darzu­stellen, sowohl im Wohn- als auch im Gewer­be­sektor. Der Fokus liegt auf der Analyse von Leerständen sowie bei der strate­gi­schen Vermietung von Gewer­be­flächen. Hier sind regel­mäßige Überprü­fungen und Anpas­sungen der Mietkon­di­tionen durch­führbar, um eng mit den wirtschaft­lichen Entwick­lungen Schritt zu halten.

Dank einer Branchen­analyse ist es möglich, spezi­fische Bedürf­nisse und Anfor­de­rungen unter­schied­licher Wirtschafts­zweige zu verstehen. Dieser ganzheit­liche Ansatz gewähr­leistet eine gezielte und effiziente Vermie­tungs­stra­tegie, die sowohl den Vermieter:innen als auch den Mieter:innen gleicher­maßen in den Fokus nimmt.

Überblick | Budget

Zum Modul Budget gehören Funktionen wie Budget­er­stellung und ‑konso­li­dierung sowie Budget-Anpassungen und Zusatz­kredite. Zusätzlich bietet es Analyse-Tools zur Budget­kon­trolle und Soll-/Ist-Vergleiche. Die Funktionen erlauben das Erstellen von Budgets, deren flexible Änderung und Aggre­gation. Diese sind im Analyse-Bereich in ihrer Gesamtheit auf Portfolio- oder Objekt­ebene auswertbar.

Mit Wüest Dimensions können Budgets für jede Liegen­schaft oder Wirtschafts­einheit erstellt und auf Portfo­li­oebene konso­li­diert werden. Struk­tu­rierte Prozesse ermög­lichen die Prüfung von bereit­ge­stellten Budgets, die Kopie sowie die abschlie­ßende Bearbeitung. Die Budge­tierung erfolgt auf dem kunden­spe­zi­fi­schen Kontenplan, der über einen Editor erstellt und angepasst wird.

Hinweis: Die beschrie­benen Prozesse dienen auch als Grundlage für Simula­tionen, Prognosen und Abrech­nungen.

Übersicht | Zustand und Qualität

In diesem Modul werden der Zustand und die Qualität der Wirtschafts­einheit erfasst. Das Quali­täts­profil umfasst Lage‑, Objekt- und Investitions-Qualität in unter­schied­lichen Tiefen: grob, medium, detail­liert oder voll. Die Erfassung beinhaltet Qualität und Zustand der Kompo­nenten und Bauteile sowie deren Materia­li­sierung. Das Quali­täts­profil ist für verschiedene Bewer­tungs­me­thoden geeignet.

Die App «Wüest Visits» erlaubt die digitale Model­lierung von Liegen­schaften. Dabei werden Daten struk­tu­riert erfasst: Umfeld, Gebäu­de­hülle, Bauteile, Haustechnik und Ausstattung. Bildauf­nahmen und Notizen sind ebenfalls möglich. Visits übermittelt die Daten vom Smart­phone direkt auf die Plattform Wüest Dimensions.

Übersicht | Strategie

Die Strate­gie­analyse ermög­licht, Entschei­dungen zur Wertop­ti­mierung von Liegen­schaften gezielt und effizient zu treffen. Das Controlling der Liegenschafts-Strategie stellt die Umsetzung und das Monitoring der strate­gi­schen Entschei­dungen sicher. Die jeweilige Liegenschafts-Strategie dient als Grundlage für die langfristige Ausrichtung und Bewirt­schaftung von Immobilien. Hierbei spielt die Zusam­men­arbeit zwischen Asset Manager:innen und Portfolio Manager:innen eine Schlüs­sel­rolle.

Wüest Dimensions bietet auch erprobte Normstra­tegien, mit der sich die Liegen­schaften sicher steuern und an den jewei­ligen Einzelfall anpassen lässt.

H4 Modul | Sustaina­bility Management

Hiermit lassen sich die Aspekte Nachhal­tigkeit und ESG einer Immobilie bzw. Portfolios verwalten. Alle relevanten Angaben sind auf Knopf­druck erhältlich: Energie­ver­brauch, Zerti­fikate, Effizi­enz­klassen, ESG-Kennzahlen und weitere. Die zukünftige energe­tische Perfor­mance wird simulierbar, wodurch insbe­sondere die Wirtschaft­lichkeit sogar ganzer Portfolios leichter zu steuern ist. Das Modul fügt sich nahtlos in die Wüest Dimensions Suite ein und profi­tiert von dessen umfang­reicher Daten­basis.

Digitale Lösungen sind ein Kompass im Daten-Meer

Bei der Unmenge an Daten, mit welchen Portfolios abgebildet werden, sind digitale Lösungen für das Asset Management eine entschei­dende Hilfe. Die aufein­ander aufbau­enden Module der Wüest Partner Lösungen, von der Erfassung des Objekts mit Wüest Visits bis zur Verwaltung von Portfolien mit Wüest Dimensions, erlauben Prozesse und wieder­keh­rende Tätig­keiten zu beschleu­nigen. Synergie‑, Optimie­rungs­po­ten­ziale sowie Risiken werden besser erkannt und das Reporting ist um ein Vielfaches präzise und schneller. Bei aller Affinität zum Digitalen darf und kann diese die mensch­liche Expertise nicht ersetzen, sondern sollte diese unter­stützen.

Mehr Infor­ma­tionen zu den digitalen Lösungen von Wüest Partner, die in der DACH-Region von über 7.000 Kund:innen genutzt werden, um ein zeitge­mäßes Asset Management zu gewähr­leisten, finden Sie hier: Wüest Dimensions: Die führende Real Estate Management Plattform

Asset Management dank externer Expertise verbessern

Die Anfor­de­rungen an das Asset Management sind heutzutage höher als je zuvor. Allein bei den Themen Nachhal­tigkeit und Digita­li­sierung, wie wir es schil­derten, sind externe Expertise und Lösungen mehr als hilfreich, da Asset Manager:innen wahrscheinlich nicht alle nötigen Kompe­tenzen alleine erwerben können. Letztlich zeigt der Fall Signa, auch wenn es eine Ausnahme ist, dass ein rein internes Asset Management Risiken birgt.

Daher ist die Unter­stützung von Immobilienberater:innen überaus hilfreich. Wüest Partner, eine der führenden Beratungs­un­ter­nehmen der DACH-Region, deckt alle Bereiche des Immobi­li­en­sektors ab. Dort arbeiten nicht nur Finanz­fach­leute, sondern auch Architekt:innen, Bau-Expert:innen, Stadtentwickler:innen und Nachhaltigkeits-Expert:innen.

Diese Bandbreite an Kompe­tenzen erlaubt dem Asset Management, die Steuerung eines Portfolios von zahlreichen Perspek­tiven zu betrachten und somit das Spektrum der Möglich­keiten zu erweitern. Nicht zuletzt sind Berater:innen in der Lage, die Entwicklung und Umsetzung einer Strategie erfolg­reich zu begleiten.

Häufige Fragen zum Asset Management für Immobilien

Was sind Asset Manager:innen?

Die Aufgabe von Asset Manager:innen ist, die finan­zielle Perfor­mance einer Inves­tition zu optimieren. Dafür folgen die Asset Manager:innen entweder der vorge­ge­benen Strategie der Auftraggeber:innen oder entwi­ckeln selbst eine. Besonders Investor:innen betrachten Immobilien als Anlage­ob­jekte und Vermö­gens­werte – auf Englisch Asset -, die einen attrak­tiven Ertrag abwerfen sollen. Dafür gilt es, sie so gewinn­bringend wie möglich zu verwalten. Diese Aufgabe übernehmen Vermögenswerte-Verwalter:innen oder Asset Manager:innen, was natürlich viel besser klingt.

Was machen Asset Manager:innen?

Der Alltag von Asset Manager:innen im Immobi­li­en­be­reich ist eine Mischung aus Büroarbeit mit viel Kommu­ni­kation und vor Ort Besuchen von Immobilien und Kund:innen. Am Beispiel der Begleitung einer Immobilie lässt sich der Beruf besser verstehen: Bei der Annahme einer neuen Immobilie evalu­ieren Asset Manager:innen diese, entwi­ckeln eine maßge­schnei­derte Entwick­lungs­stra­tegie in der Regel mit den Eigentümer:innen / Investor:innen, erarbeiten dafür die notwen­digen Budgets und begleiten die Umsetzung der Strategie. Sie berichten fortlaufend über die Fortschritte bis zum Verkauf der Immobilie oder Beendigung des Mandats.

Was ist der Unter­schied zwischen Property Manager:innen und Asset Manager:innen?

Einfach gesagt: Das Property Management sieht zu, dass bei einer Immobilie alles läuft. Das Asset Management sieht zu, dass alles in Zukunft besser läuft. Anders gesagt: Alle Aufgaben des täglichen Betriebs einer Liegen­schaft liegen in der Hand des Property Manage­ments. Dazu gehören die Vermietung, Mieter­kom­mu­ni­kation, Instand­haltung, Betriebs­kos­ten­ab­rechnung, Beauf­tragung von Dienstleister:innen etc. Das Asset Management ist dem Property Management überge­ordnet und steuert die finan­zielle Leistung einer Immobilie. Dafür trifft es Entschei­dungen, die ihren Ertrag und Wert steigern. Das sind z.B. Aufwer­tungs­maß­nahmen wie energe­tische Sanie­rungen, Erneuerung der Haustechnik oder Effizi­enz­stei­ge­rungen in der Verwaltung oder der Kosten­struktur.

Unter­schiede zwischen Asset und Property Management

Ist Asset Management noch eine gute Karriere?

Das Asset Management ist mit Invest­ment­banking vergleichbar und daher ein lukra­tives, presti­ge­träch­tiges und anspruchs­volles Arbeitsfeld. Allein in Deutschland hat der Immobi­li­en­markt einen Wert von 34 Billionen US-Dollar (2025). Im Real Estate Sektor sind globale Firmen vertreten, die hervor­ra­gende Karriere-Möglichkeiten anbieten. Daneben existieren eine ganze Bandbreite von Dienstleister:innen wie Immobilienberater:innen oder sogenannte Prop-Tech-Anbieter:innen, die ebenfalls sichere und zukunfts­trächtige Arbeits­plätze bieten. Wenn Sie in einem dieser Bereiche ein Angebot erhalten, haben Sie alles richtig gemacht.

Was sind Asset­klassen bei Immobilien?

Asset­klasse ist ein Synonym für die unter­schied­lichen Arten von Immobilien. Diese werden durch die Nutzungsart bestimmt: die zwei großen Kategorien sind Wohn- und Nicht-Wohnimmobilien. Zur letzteren Kategorie gehören Gewer­be­ob­jekte, Produk­ti­ons­stätten, Sonder­im­mo­bilien wie Flughäfen oder Baudenk­mäler usw. Die meisten Kategorien bestehen aus einer Vielzahl von Unter­ka­te­gorien. So können Gewer­be­im­mo­bilien Büroflächen, Handels­flächen wie Super­märkte oder Shopping Malls, Hotels, Freizeit­ob­jekte, Logistik- oder Industrie-Standorte sein.

Unter­ka­te­gorien und Fläche der Gewer­be­im­mo­bilien in Deutschland (2022) Fläche in 1.000 m²

Was sind Asset Manager:innen im Immobi­li­en­be­reich?

Für Investor:innen sind Immobilien in erster Linie Geldan­lagen, Liegen­schaften und Vermö­gens­werte, die Erträge generieren sollen. Die Funktion von Asset Manager:innen ist, diese Vermö­gens­werte zu begleiten und zu entwi­ckeln, damit sie für Investor:innen attraktive Renditen abwerfen und deren Wert sich steigert. Siehe dazu die Abschnitte weiter oben.

Asset Management von Immobilien: München

Wüest Partner ist eine führende Immobi­li­en­be­ratung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewer­tungs­ser­vices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist in München, an der Seidl­straße 28, Postleitzahl 80335.

Asset Management von Immobilien: Hamburg​

Wüest Partner ist eine führende Immobi­li­en­be­ratung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewer­tungs­ser­vices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist in Hamburg, im Finnlandhaus, Esplanade 41, Postleitzahl 20354.

Asset Management von Immobilien: Köln

Wüest Partner ist eine führende Immobi­li­en­be­ratung und bietet ein umfas­sendes Angebot aus Beratungs- und Bewer­tungs­ser­vices, zusätzlich zu digitalen Lösungen, die eigens für das Immobilien Asset Management entwi­ckelt wurden. Einer der sechs deutschen Standorte von Wüest Partner ist 40 Minuten von Köln entfernt, in Düsseldorf, an der Kaser­nenstr. 27, Postleitzahl 40213.

Kontakt­per­sonen für Deutschland und die Schweiz

Kurt Wilde
Manager Sales

E‑Mail an Kurt Wilde
+49 30 2576087 21

Alain Chaney
Partner

E‑Mail an Alain Chaney
+41 31 300 73 02

Immobi­li­en­be­wertung

• Immobi­li­en­be­wertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen. Lesen.
• Immobi­li­enwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berück­sichtigt werden sollten. Lesen.
• Immobi­li­en­be­wertung online: Schnell, einfach und präzise. Lesen.
• Ertrags­wert­ver­fahren Immobilien: Berech­nungs­bei­spiel & Tipps. Lesen

Immobi­li­en­be­ratung

• Die Vorteile und Heraus­for­de­rungen der Immobi­li­en­be­ratung. Lesen.
• Die Vorteile einer Nachhal­tig­keits­be­ratung für Investor:innen und Eigentümer:innen. Lesen.

Immobi­li­en­ent­wicklung

• Der Ursprung aller Immobilien: die Projekt­ent­wicklung. Lesen.
• Stand­ort­ana­lysen sind wesent­liche Instru­mente für eine erfolg­reiche Immobi­li­en­in­ves­tition. Lesen.
• Immobi­li­en­ent­wicklung in Deutschland: Trends, Prozesse & Perspek­tiven 2025. Lesen

Asset und Portfolio Management

• Effek­tives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dungen. Lesen.
• Vom Einzel­objekt zum Portfolio: Der erfolg­reiche Aufbau Ihres Immobi­li­en­port­folios. Lesen.
• Mit einem erfolg­reichen Asset Management Ihre Immobi­li­en­ziele erreichen. Lesen.
• Warum Immobi­li­en­in­vest­ments trotz steigender Preise eine gute Inves­ti­ti­ons­mög­lichkeit darstellen. Lesen.
• Immobi­li­en­ma­nagement 2024: Trends, Heraus­for­de­rungen und effektive Strategien. Lesen.

Immobi­li­en­software

• Die Vorteile einer Immobilien Software. Lesen.
• Wie man die beste Property Management Software wählt. Lesen.
• Immobi­li­en­be­wertung: die richtige Software macht es Ihnen einfach. Lesen.
• Künst­liche Intel­ligenz in Immobilien: Was möglich ist und wo die Branche bremst. Lesen

Nachhal­tigkeit

• Nachhal­tigkeit wird in der Immobi­li­en­wirt­schaft immer wichtiger. Lesen.
• Was sind ESG-konforme Immobilien? Lesen.
• Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien. Lesen.
• Alles über Energie­aus­weise, die Identi­täts­pa­piere für Immobilien. Lesen.
• Due Diligence: Sorgfältige Prüfung für Ihre Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen. Lesen.
• Energe­tisch sanieren: Alles, was Sie dazu wissen müssen. Lesen.
• Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden. Lesen

Immobi­li­en­wirt­schaft

• Chancen und Heraus­for­de­rungen der Immobi­li­en­wirt­schaft: Licht­blicke in Zeiten von Schatten. Lesen.

• Stadt­ent­wicklung: So werden die Städte von morgen gestaltet. Lesen.
• Was bietet der Immobi­li­en­markt in Deutschland? Lesen.