Vom Einzelobjekt zum Portfolio: Der erfolgreiche Aufbau Ihres Immobilienportfolios

Inhaltsverzeichnis

• Was sind Immobilienportfolios?
• Welche Vorteile bieten Immobilienportfolios?
• Planung ist alles: Wie Sie eine Strategie für den Aufbau Ihres Immobilienportfolios entwi­ckeln
• Wie insti­tu­tio­nelle Investoren Immobilienportfolios struk­tu­rieren 
• Der Aufbau eines nachhal­tigen Immobilienportfolios
• Risikominimierung bei Immobilieninvestitionen: Die Diversifikation im Immobiliensektor
• Ein Immobilienportfolio aufzu­bauen braucht das richtige Know-How

Zusammenfassung: Der Artikel erklärt, wie sich ein Immobilienportfolio aufbauen lässt, egal welche Ausgangslage – also viel oder wenig Eigenkapital. Die Risiken und Chancen werden aufge­zeigt und welche Vorteile und Voraussetzungen Nachhaltigkeit und Digitalisierung mit sich bringen und das anhand von vielen Praxisbeispielen.

Ein Sprichwort sagt: Es ist nicht schwer Geld zu verdienen, es ist schwer es zu behalten. Ein Zitat des US-Staatsgründers Benjamin Franklin ergänzt diesen Gedanken: “Hüte Dich vor kleinen Ausgaben. Ein kleines Leck kann ein großes Schiff zum Sinken bringen.” Warum diese zwei Zitate am Anfang eines Artikels zum Aufbau des Immobilienportfolios?

Weil ein Portfolio nichts anderes als eine Form des Vermögensaufbaus ist, um sich neben dem Lohn ein zusätz­liches Einkommen, eine Altersvorsorge oder steuer­liche Vorteile zu sichern. Dabei ist die Fähigkeit ausschlag­gebend, aus der Immobilie Rendite zu generieren – und das hängt vom Umgang mit Kosten und Ausgaben ab. Das gilt besonders für Personen ohne Startkapital, die auf einen Kredit zurück­greifen. Wer finan­ziell gut ausge­stattet ist, dem fällt der Aufbau eines Portfolios wesentlich leichter.

Aber egal woher das Startkapital kommt, es ist beim Aufbau eines Portfolios nur die halbe Miete: Die Wahl der Objekte bestimmt das Potential des Portfolios, sie ist Grundstein und Weichenstellung zugleich. In weiterer Folge ist es genauso wichtig, aus den Immobilien Überschüsse zu generieren, die Drittfinanzierungen so klein wie möglich halten. Denn auch große Immobilienportfolios gehen unter, wenn sie zu sehr von Fremdkapital abhängen. Der spekta­kuläre Fall des Benko-Imperiums zeigt das nur zu gut.

Was sind Immobilienportfolios?

Sobald eine Person oder eine Firma mehrere Immobilien ihr Eigentum nennt, ist der Begriff Portfolio erlaubt. Sicherlich ist der Begriff bei größeren Beständen üblicher, aber streng genommen kann auch jemand mit nur einer Handvoll Immobilien Halter:in eines Portfolios sein.

Die entschei­dende Frage dabei: Handelt es sich um verschiedene Immobilienarten? Das ist das ausschlag­ge­bende Merkmal, das eine Sammlung ähnlicher Objekte von einem Immobilienportfolio unter­scheidet. Dieses enthält Objekte unter­schied­licher Natur, um das Risiko zu streuen und ein Portfolio dadurch krisen­re­sis­tenter zu machen.

Anhand eines Beispiels ist dieser Kerngedanke leichter erklärt: Eine Privatperson mit sieben Wohnungen in einem Gebäude hat noch kein Portfolio. Wenn sie aber drei Wohnungen, zwei Gewerbelokale und zwei Stellplätze besitzt, so handelt es sich um ein Portfolio, da die Objekt-Typen unter­schiedlich sind. Dadurch ist das Risiko eines Mietausfalls gestreut oder von anderen Überraschungen, wie z.B. einer Gesetzesänderung, die Mieten für Wohnungen deckelt. Allerdings: Ab einer gewissen Menge an Objekten ist die Trennschärfe dieser Definition verwässert.

Denn wer mehrere Hundert Wohneinheiten hat, ist eigentlich nicht Halter:in eines Portfolios, sondern Großeigentümer:in. Allerdings fallen sehr wahrscheinlich die vielen Wohnungen so unter­schiedlich aus, dass von unter­schied­lichen Objekttypen gesprochen werden kann. In diesem Beispiel würden Expert:innen dem Portfolio eine zu geringe Risikostreuung attes­tieren, da alle Einheiten ähnlich wären.

Beispiele von Immobilienportfolio-Halter:innen

Hier sind Beispiele klassi­scher Halter:innen von Immobilienportfolios:

• Wohnungsunternehmen: Egal ob privat, kommunal oder genos­sen­schaftlich organi­siert, Wohnungsunternehmen sind per Definition Eigentümer von Portfolios: Immobilien sind ihr Kerngeschäft. Allein die Menge und räumliche Streuung ihrer Einheiten machen sie diver­si­fi­ziert. Auch verfügen viele Wohnhäuser, besonders in Ballungszentren, über Gewerbeeinheiten und Stellplätze, was die Diversifikation des Portfolios weiter erhöht. Hier ein paar Beispiele großer Wohnungsfirmen:
  
  
  • Vonovia SE ist die größte private Wohnungsfirma Deutschlands mit539.753 Wohneinheiten, 162.697 Garagen und Stellplätzen sowie 8.331 gewerb­lichen Einheiten. Laut Geschäftsbericht 2024, betrug ihr Adjusted EBITDA über 2,6 Mrd. Euro und der Verkehrswert des Immobilienbestands lag bei fast 82 Mrd. Euro (dies entspricht in etwa dem jährlichen BIP Litauens)
    
  
  
  • Die SAGA GmbH in Hamburg ist mit 140.000 Wohnungen und 1.400 Gewerbelokalen die größte kommunale Wohnbaugesellschaft. Im Jahr 2024 belief sich der Umsatz auf 1,15 Mrd. Euro
  
  
  • Die Aufbau Dresden eG ist die größte Genossenschaft im Bereich Wohnungsbau: Ihren Mitglieder:innen gehören, Stand: 30.06.2025, unter anderem 17.075 Wohnungen, 2.958 Stellplätze, 1.900 Garagen und 195 Gewerbeeinheiten. Damit erwirt­schaftete sie 2024 einen Umsatz von 105 Mio. Euro.
  
  
• Fonds: Immobilienfonds versprechen Anleger:innen eine feste Rendite und müssen deswegen das Risiko breitest­möglich streuen. Typischerweise inves­tieren sie in unter­schied­liche Gewerbeobjekte, wie Büros, Hotels, Einkaufs- und Logistikzentren. Wohnimmobilien gehören ebenfalls zu einem gesunden Mix, es sei denn, es handelt sich um einen reinen Wohnfonds. Zu den größten Immobilienfonds gehören Deka-Immobilien, Uniimmo und Hausinvest, die zusammen mit rund 40 Mrd. Euro bewertet sind.
  
• Corporate Real Estate Management (CREM), auf Deutsch betrieb­liches Immobilien-Management: Bezeichnet die Verwaltung aller Liegenschaften größerer Unternehmen oder Konzerne, das eine zusätz­liche Einnahmequelle jenseits ihres Kerngeschäfts darstellt. Aus demselben Grund also, der Portfolios für Privatpersonen inter­essant macht. Hier ein paar Beispiele:
  
  
  • Die Allianz Versicherung, Umsatz von 162 Mrd. Euro, hält ein Immobilienportfolio von über 50 Mrd. Euro. Die Verwaltung von 1,7 Bn. Euro von Immobilien-Investor:innen ist eine zusätz­liche Einnahmequelle fern des Versicherungsgeschäfts.
  
  
  • ÖPNV-Firmen erwirt­schaften im Schnitt 5 bis 10 % ihres Umsatzes mit der Vermietung von Gewerbeflächen, bei der DB sind es sogar 20 % (siehe weiter unten).
  
  
  • Lebensmittelketten erhöhen ebenfalls ihre Einnahmen und Frequenz dank Gewerbeflächen und gehen seit ein paar Jahren von Mieten zum Eigentum ihrer Flächen über: Sie bauen auf hohem Niveau ein Immobilienportfolio auf. Ziel ist es, den Ausbau dieser und z.B. Wohnraum in Ballungszentren anzubieten.
  
  
  • Profitable Unternehmen legen tradi­tionell ihre Überschüsse in Immobilien an, da diese langfristig als eine der sichersten Investitionen gelten. Folglich gehören die Eigentümer:innen solcher Unternehmen, egal ob Einzelpersonen oder Familien, zu den größten Eigentümer:innen Deutschlands. Gute Beispiele sind die Brüder Albrecht (Aldi), die Samwer-Brüder (Rocket Internet) oder die Familie Otto (Otto Versand). Einen Überblick über den Wandel von Unternehmer:innen zu Portfolio-Eigentümer:innen bietet dieser Artikel.
  
  
• Public Real Estate Management (PREM): Gemeinden sind Eigentümer einer Vielzahl unter­schied­licher Liegenschaften, zu denen auch mittelbar Wohnobjekte gehören. Allerdings sind diese in der Regel in kommu­nalen Firmen ausge­lagert (siehe oben). Zu den weiteren Immobilien gehören Verwaltungsgebäude, Schulen, Parks, Sporteinrichtungen und vieles mehr. Kommunen stehen vor der Herausforderung, ein sehr diver­si­fi­ziertes Portfolio wirtschaftlich und trans­parent zu verwalten. Als Beispiel der Dimensionen: Berlin besitzt 5.400 Gebäude mit einer Gesamtfläche von 62 Mio. Quadratmetern.
  

Grafik: Das Immobilienportfolio der Stadt Berlin, 2022

Zusätzliche Beispiele atypi­scher Immobilienportfolios mit deren Bandbreite:

• Deutsche Bahn: Aktuell besitzt das Transportunternehmen 1,2 Mrd. Quadratmeter Immobilienfläche in Deutschland. Von den 5.400 Bahnhöfen und Haltestellen gehören ihr nur noch 670 sogenannte Empfangsgebäude, der Rest wurde seit dem Jahr 2000 an Kommunen und Investor:innen verkauft, was dem krisen­an­fäl­ligen Unternehmen regel­mäßig frisches Kapital brachte. Die Vermietung der Geschäftslokale in den eigenen Gebäuden macht immerhin rund 20 % des Umsatzes von 56 Mrd. Euro aus (2022).
  
• Kirchen: Mit rund 150.000 Gebäuden gehören die Kirchen sicherlich zu den größten Immobilien-Eigentümern Deutschlands. So besaß 2023 die evange­lische Kirche nach Angaben des EKD 21.000 Kirchen, 17.000 Pfarrhäuser, 13.000 Gemeindezentren und 14.000 weitere Gebäude wie Kindergärten, Pflegeheime, Krankenhäuser und Schulen. Die katho­lische Kirche kommt auf 33.350 Kirchen, 30.500 Pfarrhäuser, 22.000 Gemeindezentren und weitere 23.000 Gebäude. Insgesamt wird das Immobilienvermögen der Kirchen auf 108 Mrd. Euro geschätzt. Wohlbemerkt: Bei der Akquise hatten sie viele Jahrhunderte Vorsprung.

Welche Vorteile bieten Immobilienportfolios?

Hier muss zwischen Privatpersonen sowie kleineren Anleger:innen und insti­tu­tio­nellen Investor:innen unter­schieden werden. In diesem Abschnitt begrenzen wir uns auf Privatpersonen, für insti­tu­tio­nelle Akteur:innen verweisen wir auf diesen Artikel zum Thema Immobilien Asset Management. Für Privatpersonen sind Immobilienportfolios aus folgenden Gründen inter­essant: Sie erlauben einen Vermögensaufbau, die Nutzung von Steuervorteilen, eine Altersvorsorge und sichere Einnahmen. 

Immobilien als Vermögensaufbau

Auch wenn der Immobilienmarkt Fluktuationen unter­liegt, wie der starke Preisrückgang bei Wohneigentum zwischen 2022 und 2024 zeigt, so ist langfristig mit einem Wertzuwachs zu rechnen, wie die u.a. weltweite Entwicklung der Immobilienpreise seit 1975 verdeut­licht.

In Deutschland ist die Wertentwicklung der Immobilien ähnlich solide – und das trotz der Krise nach 2022. In den Jahren 2017 bis 2025 stiegen die Preise um 40 bis 50 Prozent, je nach dem ob es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelte. Die Zinswende von September 2022 unter­brach zwar den stetigen Zuwachs, doch langsam erholen sich die Preise, auch wenn sie noch nicht an das damalige Niveau angeschlossen haben. Das zeigt die unten angeführte Grafik aus dem Bericht Immobilienmark Deutschland 2025 | 4 von Wüest Partner. Bei Mehrfamilienhäusern war die Entwicklung ähnlich, aller­dings erlebten größere Objekte im Jahreswechsel 2024–2025 einen regel­rechten Preissturz. Dieser war jedoch von kurzer Dauer: Mitte 2025 hatte sich die Achterbahn auf ein Plus von fast 40 Prozent stabi­li­siert.

Die Erkenntnis: Immobilien sind eine rendi­te­trächtige und, vor allem auf lange Sicht gesehen, krisen­re­sis­tente Anlage. In der oben darge­stellten Grafik sind aus 100 Euro, die 2016 inves­tiert wurden, acht Jahre später zwischen 140 und 150 Euro geworden. Das sind durch­schnitt­liche Werte, welche die Kosten der Immobilie nicht mit einbe­rechnen. Da diese meist mit fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises veran­schlagt werden, bleibt jedoch ein solider Überschuss. Auch die Inflation, die in der Periode 2017 bis 2025 einem Kaufkraftverlust von rund 20 Prozent entspricht, wird durch die Preissteigerung kompen­siert. Es ist darauf hinzu­weisen, dass die hier angeführten Werte Durchschnitte sind: Einzelne Immobilien können diese Werte über- oder unter­schreiten.

Steuerliche Aspekte bei Immobilieninvestitionen kennen und nutzen

Immobilien, die zur Vermietung erworben werden, bieten zahlreiche steuer­liche Vorteile. Das betrifft besonders vermietete Objekte und zuallererst die Einkommenssteuer: Bei einem Rechenbeispiel der Interhyp-Bank mit einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro wären immerhin 3.000 Euro jährlich absetzbar. Auch die Kosten des Kredits, Maklerprovision und Notargebühren lassen sich als Werbeausgaben abziehen.

Altersvorsorge sichern

Mit dem Eintritt ins Rentenalter sinkt in Deutschland das monat­liche Einkommen eines Angestellten um 30 bis 40 %. Besonders für kleinere Einkommen kann das zu starken Einbußen der Lebensqualität führen. Der über die Jahre ins Rentensystem einge­zahlte Betrag steht selten im Verhältnis zur ausge­zahlten Summe. Wer aber Immobilien erworben hat, darf sich über Mieteinnahmen im Alter freuen. In diesem Fall sollte das Vorhaben so struk­tu­riert sein, dass nicht sofort Erträge generiert werden, sondern diese in das Abbezahlen des Kredits fließen. Das ermög­licht auch Personen mit weniger Vermögen, das Ziel einer besseren Altersvorsorge zu erreichen

Generierung von Mieteinnahmen

Besonders Wohnimmobilien bieten sichere Einnahmen. Auch wenn die Rendite im Vergleich zur Investition im unteren einstel­ligen Prozentbereich liegt und sie daher, wie aktuell, unter der Inflationsrate wären. Allerdings geht es bei kleinen Portfolien immer um den Einzelfall: Wurde das Objekt günstig erworben oder waren die Kreditkonditionen gut? Soll es einer langjäh­rigen Vermietung dienen oder als Ferienobjekt? Steht es an einem begehrten Standort, mit überdurch­schnitt­lichen Wertsteigerungen, die sich auf die Miete auswirken? Befinden sich in dem Portfolio nicht nur Wohn‑, sondern auch Gewerbeimmobilien, die eine höhere Rendite generieren? Oder Stellplätze, die ein vorteil­haftes Verhältnis zwischen Investition und Ertrag bieten, bei gerin­geren Instandhaltungskosten?

Bei kleineren Portfolien sind pauschale Aussagen über deren Rendite schwer zu treffen, diese hängen von der jewei­ligen Gestaltung ab. Daher ist die Strategie beim Aufbau eines kleinen Immobilienportfolios umso wichtiger.

Planung ist alles: Wie Sie eine Strategie für den Aufbau Ihres Immobilienportfolios entwickeln

Wichtig ist anfangs festzu­legen, welches Ziel mit dem Immobilienportfolio verfolgt wird: Das bestimmt die Strategie. Vom jewei­ligen Ziel hängen die benötigten Mittel und die Zeit für dessen Erreichung ab. Wenn jemand schnell von den Einnahmen seiner Immobilien leben will, werden mehr Ressourcen und ein anderes Tempo benötigt, als wenn es um das langfristige Ziel einer finan­ziell abgesi­cherten Rentenzeit geht. Ähnlich verhält es sich bei der Nutzung von Immobilien als Instrument zur Steuerminderung.

Allerdings können auch die Gegebenheiten bei der Entwicklung einer Strategie Einfluss nehmen. Wer in einem dichten Ballungszentrum lebt, hat andere Möglichkeiten als in einer Kleinstadt oder einer touris­tisch geprie­senen Gegend. Überlegen Sie z.B. auch, wie Sie die Immobilien akqui­rieren wollen: Klassisch über Makler:innen, über persön­liche Kontakte, um Maklergebühren zu vermeiden oder bei Zwangsversteigerungen.

Sind die Ziele des Portfolios einmal klar definiert, sollten sie auch detail­liert ausge­ar­beitet und die Erwartungen in Zahlen und Zeiträumen festgelegt werden:

• Wie soll der Mix von Objekttypen aussehen?
• Wie viel Zeit kann in den nächsten Jahren dafür aufge­wendet werden?
• Wie viel soll ab wann verdient werden?
• Wie viele Finanzmittel stehen zur Verfügung und welche Finanzierungen sind möglich?
• Wie viel soll vom Ertrag in das Portfolio reinves­tiert werden?
  

Steht die Strategie fest, sind eine Reihe weiterer Schritte erfor­derlich. Nachstehend listen wir die acht wichtigsten auf.

Wie werden Immobilienportfolios aufgebaut und verwaltet?

1. Immobilienmarktanalyse – Wie Immobilien auswählen?
   Untersuchen Sie die Immobilienmärkte, um Gebiete mit hohem Wachstumspotenzial und starker Mietnachfrage zu identi­fi­zieren und darin die Objekte, die sich für Ihre Strategie eignen. Berücksichtigen Sie Faktoren wie die wirtschaft­liche Stabilität, Infrastrukturentwicklung und demogra­fische Trends. Konsultieren Sie Verzeichnisse von Zwangsversteigerungen, bei denen sich immer wieder sehr inter­es­sante Gelegenheiten finden lassen.
   
2. Standortanalyse – Mikrolage
   Nehmen Sie sich Zeit um das unmit­telbare Umfeld der Immobilie zu analy­sieren. Der Radius sollte von ein paar Hundert Metern bis zu einem oder zwei Kilometern reichen. Wertbeeinflussend sind Naherholungsgebiete, Einkaufsmöglichkeiten, Nähe und Art der Transportmöglichkeiten. Die Immobilie selbst und ihre Merkmale wie Aussicht, Ausstattung, Bausubstanz und nicht zuletzt Nutzer:innen spielen natürlich auch eine wichtige Rolle. Mit digitalen Tools lässt sich eine Standort-Analyse wesentlich schneller und präziser durch­führen.
   
   ☞ Mehr dazu in diesem Artikel: Standortanalyse Immobilien: So finden Sie den besten Standort für eine erfolg­reiche Investition
   
3. Finanzierungsstrategien für Immobilien und Budgetierung
   Klären Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und erstellen Sie ein Budget, das den Kaufpreis, Renovierungskosten, laufende Betriebskosten und eventuelle Leerstandszeiten umfasst. Hier gelten folgende Faustregeln: Banken verlangen meistens 20 % der Kaufsumme als Anzahlung, eine Immobilie verur­sacht zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises pro Jahr an Kosten. Prüfen Sie, ob und welche Förderungen existieren. Besonders im Bereich energe­ti­scher Sanierungen gibt es sehr viele.
   
4. Steuerliche Aspekte bei Immobilieninvestitionen
   Informieren Sie sich über steuer­liche Vorteile und Verpflichtungen, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind. Professionelle Beratung kann helfen, die Steuerlast zu minimieren und die Rendite zu maximieren. Macht es für Sie mehr Sinn, als Privatperson zu kaufen? Ist es vielleicht vorteil­hafter, mit einer eigens gegrün­deten Firma zu arbeiten?
   
5. Immobilieninvestitionsgrundlagen
   Wählen Sie Immobilien, die Ihren Investitionszielen entsprechen. Lernen Sie, die Tücken und Potentiale zu erkennen. Legen Sie beson­deren Wert auf die energe­ti­schen Eigenschaften, denn die aktuellen Bestimmungen sehen ab 2033 die Energieeffizienzklasse D für Gebäude vor. Diversifizieren Sie Ihr Portfolio entlang Ihrer Strategie, indem Sie in verschiedene Arten von Immobilien (z.B. Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien, Stellplätze oder andere atypische Objekte) und Standorte inves­tieren.
   
6. Kaufverhandlungen
   Verhandeln Sie Kaufverträge sorgfältig, um die besten Konditionen zu erzielen. Ein Kauf wird Sie für Jahre binden, also lassen Sie sich Zeit. Aktuell sind die Preise niedrig, der Markt ist also vorteilhaft für Käufer:innen. Eine alte Immobilienweisheit sagt: Der Gewinn liegt im Einkauf.
   
7. Verwaltung
   Entscheiden Sie, ob Sie die Immobilien selbst verwalten oder profes­sio­nelle Verwalter:innen beauf­tragen. Die Verwaltung umfasst die Mietersuche, Instandhaltung, Reparaturen und die Einhaltung gesetz­licher Vorschriften. Das verur­sacht Kosten, benötigt aber weniger Zeit. Doch gerade für fremd­fi­nan­zierte Projekte sind Kosten ein ausschlag­ge­bender Faktor.
   
8. Optimierung des Immobilienportfolios
   Überwachen Sie regel­mäßig die Performance Ihres Portfolios. Nehmen Sie Anpassungen vor, um die Rendite zu maximieren, sei es durch Renovierungen, Mietanpassungen oder die Minderung der Kosten. Eventuell kann der Verkauf weniger gewinn­brin­gender Immobilien erwogen werden, jedoch ist das stark von der jewei­ligen Marktlage abhängig.
   
9. Netzwerk aufbauen
   Ein starkes Netzwerk aus Immobilienmakler:innen, Finanzberater:innen, Hausverwalter:innen, Handwerker:innen und anderen Akteur:innen kann wertvolle Unterstützung und Einsichten bieten. Besonders inter­essant sind Hinweise zu Objekten, die direkt erworben werden können, anstatt über Makler:innen.

Wir unter­stützen Sie bei sämtlichen Punkten, von der Strategie bis zur Erweiterung Ihres Immobilienportfolios. Treten Sie gerne mit uns in Kontakt

Wie institutionelle Investoren Immobilienportfolios strukturieren 

Für Privatpersonen beginnt der Aufbau eines Immobilienportfolios häufig mit Startkapital, Finanzierung, Objektverfügbarkeit und persön­lichen Zielen. Institutionelle Investor:innen gehen anders vor: Sie struk­tu­rieren Immobilienportfolios entlang einer klaren Allokationslogik. Ein Objekt ist nicht nur deshalb inter­essant, weil es für sich genommen attraktiv wirkt. Es muss auch im Zusammenspiel des Gesamtportfolios funktio­nieren, etwa mit Blick auf Risikoausgleich, Nutzungsarten, Standorte, Cashflows und langfristige Anlageziele. 

Entscheidend sind dabei vor allem drei Punkte: 

• Governance und Reporting: Entscheidungen müssen über mehrere Assets, Mandate oder Fonds hinweg nachvoll­ziehbar sein. Dafür braucht es klare Verantwortlichkeiten, einheit­liche Kennzahlen und Reports, die für interne Gremien, Investor:innen, KVGs oder Prüfer:innen belastbar sind. 

• Szenarien: Neben dem Ist-Zustand eines Portfolios bewerten insti­tu­tio­nelle Investor:innen auch regel­mäßig wie sich unter­schied­liche Annahmen zu Mieten, Leerstand, Finanzierungskosten, CapEx, ESG-Maßnahmen oder Verkäufen auf Rendite und Risiko auswirken. Szenariensimulationen ermög­lichen genau das und schaffen dabei fundierte Entscheidungsgrundlagen für eine proaktive Planung. 

• Datenkonsistenz: Je größer ein Portfolio wird, desto wichtiger ist eine einheit­liche Datenbasis. Nur wenn Objekt‑, Portfolio- und Fondsdaten konsistent gepflegt werden, lassen sich Entscheidungen vergleichen, Risiken früh erkennen und Berichte effizient erstellen. 

Für Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Investmentgesellschaften und Immobilien-Spezialfonds kommt es deshalb neben der Wirtschaftlichkeit der Objektauswahl auch darauf an, wie sich jedes Asset in die Gesamtstrategie einfügt und wie gut sich das Portfolio laufend steuern lässt. Für diese daten­ba­sierte Steuerung bietet Wüest Dimensions eine digitale Lösung für insti­tu­tio­nelle Immobilieninvestor:innen. 

Der Aufbau eines nachhaltigen Immobilienportfolios

Hierfür gibt es leider kein allge­meines Erfolgsrezept, da zu viele Faktoren eine Rolle spielen: Wohnort, Startkapital, kaufmän­nische Erfahrung und auch etwas Glück. Denn ob passende Objekte zur Verfügung stehen, hängt nicht von einem selbst ab. Deswegen ist vermutlich das Beispiel einer Person, die ohne großes Startkapital den Aufbau eines Immobilienportfolios erreicht hat, vermutlich sinnvoller als allge­meine Regeln.

Wie eine Amerikanerin mit wenig Geld ein Immobilienportfolio aufbaute

Die US-Amerikanerin Dana Bull überzeugte im Alter von 22 Jahren ihren Freund, gemeinsam mit ihr eine Wohnung zu kaufen. Damals wusste sie nicht, dass das der Grundstein einer Karriere als Immobilien-Unternehmerin sein würde, wie sie in einem Artikel des Business Insiders berichtete. Als sie die Wohnung abbezahlt hatten, erhielten sie dadurch einen Kredit für den Kauf eines Doppelhauses. In der einen Hälfte wohnten sie, den Kredit zahlten die Mieteinnahmen der anderen Hälfte und der schon erwor­benen Wohnung ab. Nach und nach kauften sie immer mehr Wohnungen und Häuser in der Gegend um Boston: Bei der Auswahl dieser war das oberste Kriterium, dass die Einnahmen den Kredit vollständig bedienten.

Rückblickend meint Dana Bull, der Kauf des Doppelhauses war die richtige Entscheidung. Denn kleine Mehrfamilienhäuser seien eine gute Anfangsstrategie für Leute, die, wie sie, wenig Startkapital haben. Allerdings stellt sie auch fest, dass sehr viel Durchhaltevermögen notwendig ist. Die ersten zehn Jahre waren wenig einträglich, gleich­zeitig nahm die Verwaltung sehr viel Zeit in Anspruch, da sie aus Kostengründen so viel wie möglich selber machte. Sie musste sich immer wieder ihr Ziel vor Augen halten, um gelegent­liche Motivationstiefs zu überwinden und die Frage zu beant­worten, ob die vielen Entbehrungen sich auch lohnen würden.

Ausschlaggebend ist für sie jedoch die Einstellung. Der Kauf einer Immobilie kommt der Gründung einer Firma gleich: Es macht einen zu Unternehmer:innen. Mit allen Vorteilen, der Gestaltungsfreiheit, aber auch den Nachteilen: Die Verantwortung, Verpflichtungen, die anfäng­lichen Entbehrungen und auch die Widrigkeiten, die auftreten werden. Denn es kann durchaus sein, dass Mieter:innen zahlungs­un­fähig werden oder andere Schwierigkeiten auftauchen, wie z.B. mit Baufirmen. Das bedeutet die Bereitschaft, Auseinandersetzungen auszu­tragen.

Die Vorteile die Dana Bull im Aufbau eines Portfolios sieht, sind folgende:

• Ein konti­nu­ier­licher Geldfluss: Auch wenn es anfangs nicht viel sein mag, sind die Objekte einmal abbezahlt, entstehen regel­mäßige Einkünfte. Wie damit umgegangen wird, liegt im eigenen Ermessen. Für Bull war klar, dass die Geldflüsse mehrheitlich oder wenn möglich ausschließlich dem Ausbau ihres Portfolios dienen sollten.
  
• Wertsteigerungen: In der Regel, aber nicht immer, steigen über die Jahre die Häuser im Wert. Das gilt vermutlich mehr für den europäi­schen als den US-Immobilienmarkt, der sehr viel stärkeren Schwankungen unter­liegt. Allerdings ist er auch fragmen­tierter und besteht aus wertsta­bilen und ‑insta­bi­leren Gegenden. In Europa ist demnach auf lange Sicht eine Immobilie eine sichere Zukunftsvorsorge (siehe die weiter oben darge­stellten Preisentwicklungen über längere Zeiträume).
  
• Kapitalanlage: Wer über mehrere Objekte verfügt, hat die Möglichkeit, sie zu veräußern. Damit werden die Zeit, Energie und Geld, die inves­tiert wurden, auf einen Schlag in Kapital umgewandelt. Das ist auch bei einer laufenden Rückzahlung möglich. Dadurch haben Halter:innen von Portfolios eine Sicherheit für schlechtere Tage.
  

Risikominimierung bei Immobilieninvestitionen: Die Diversifikation im Immobiliensektor

Ein schon erläu­tertes Grundmerkmal eines Portfolios ist die Diversifikation. Wer 12 Stellplätze sein Eigentum nennt, besitzt kein Portfolio. Wer dagegen jeweils zwei Wohnungen, Gewerberäume und Garagen hat, steht an der Spitze eines kleinen Portfolios. In dem oben angeführten Beispiel von Dana Bull, die ohne nennens­wertes Startkapital über die Jahre ein Immobilienportfolio aufbaute, war die Diversifikation eher gering. Sie hatte nur Wohnobjekte, aller­dings waren diese unter­schiedlich ausge­prägt: Wohnungen, Doppel- und Mehrfamilienhäuser.

Der Sinn einer Diversifikation ist, den Geldfluss so ausfall­re­sistent wie möglich zu halten. Wer z.B. nur Wohnimmobilien in einer sozio­öko­no­misch angespannten Lage hat, wird vermutlich stärker von einer Erhöhung der Energiepreise betroffen sein. 2022 führte das nicht wenige Haushalte in Deutschland an ihre Kapazitätsgrenzen oder darüber hinaus – der Staat musste Mietausfällen mit Zuschüssen entge­gen­steuern. Wer nur Gewerbeimmobilien hat, wäre von der Pandemie-Zeit sicherlich sehr viel härter betroffen gewesen, als Eigentümer:innen von Wohnobjekten.

Klar ist: Wer ein Portfolio aufbaut, wird sich ohne genügend Startkapital zu Beginn eine Diversifikation nicht leisten können. Hierbei ist die Person gut beraten, mit einer kleinen, aber sicheren Investition zu beginnen. Z.B. eine Ferienwohnung eignet sich gut, da sie viel mehr abwerfen kann als ein Objekt für eine dauer­hafte Vermietung. Oder atypische Investments, wie ein Stell- oder ein Garagenplatz, die viel weniger Instandhaltungskosten verur­sachen, erschwing­licher sind und eine etwas höhere Rendite haben. Noch dazu fällt eine Betriebskostenabrechnung aus. Kleine Gewerbelokale, die jedoch gut platziert sind, können auch in Betracht gezogen werden.

Sobald der erste Meilenstein erreicht ist, das Volleigentum eines Objektes, egal welcher Größe,

sollte bei der zweiten Investition das Ziel der Diversifikation umsetzen. Hier nochmal die Vorteile der Diversifikation:

• Ideale Übereinstimmung von Rendite und Sicherheit
• Objekte mit schlech­teren Entwicklungen können durch positive Entwicklungen von anderen abgefedert werden
• Verschiedene Anlageobjekte sorgen in Kombination für höhere Renditen bei (fast) gleich­blei­benden Risiken

Ein Immobilienportfolio aufzubauen braucht das richtige Know-How

Für den Aufbau eines Immobilienportfolios ist entweder ausrei­chendes Startkapital notwendig oder ausrei­chend Durchhaltevermögen. In beiden Fällen ist die Akquise jedoch nur der erste Schritt, der Erfolg wird maßgeblich von der Fähigkeit bestimmt, die Immobilien ertrag­reich zu verwalten. Dabei ist die Kontrolle der Kosten und die Identifikation von Einsparpotentialen oder Renditesteigerungen entscheidend.

Auch wenn das für kleinere Portfolien vielleicht weniger zutrifft, so ist die Nutzung von digitalen Tools, um wieder­keh­rende Verwaltungsprozesse zu beschleu­nigen und Einsparpotenziale zu simulieren, ein großer Vorteil. Auch ist Expertise hilfreich, besonders bei der Entwicklung einer Portfoliostrategie. Dabei kann Wüest Partner als eine der führenden Beratungsfirmen im DACH-Raum unter­stützen. Auch wenn sich das Angebot eher an größere Investor:innen richtet, können zum Beispiel deren Fallstudien eine Inspirationsquelle sein.

Egal ob für kleinere oder größere Akteur:innen, die ein Immobilienportfolio aufbauen wollen, steht fest: Die aktuell angespannte Lage am Immobilienmarkt ist ein guter Zeitpunkt, um das Vorhaben anzugehen. Die rückläu­figen Preise geben Käufer:innen bei Verhandlungen eine günstige Position, der weiterhin knappe Wohnraum garan­tiert eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten und ab kommendem Jahr, so Weltwirtschaft will, werden die Zinsen sinken.

Wer eine Beratung zum Aufbau eines Immobilienportfolios sucht, kann gerne Kontakt zu uns aufnehmen.

Häufige Fragen zu Immobilienportfolios

Kontaktpersonen für Deutschland und die Schweiz

Stefan Stute
Partner

E‑Mail an Stefan Stute
+49 211 171 86 92 10

Alain Chaney
Partner

E‑Mail an Alain Chaney
+41 31 300 73 02

Immobilienbewertung

• Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen. Lesen.
• Immobilienwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berück­sichtigt werden sollten. Lesen.
• Immobilienbewertung online: Schnell, einfach und präzise. Lesen.
• Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnungsbeispiel & Tipps. Lesen
• Gebäudetyp E. Lesen

Immobilienberatung

• Die Vorteile und Herausforderungen der Immobilienberatung. Lesen.
• Die Vorteile einer Nachhaltigkeitsberatung für Investor:innen und Eigentümer:innen. Lesen.

Immobilienentwicklung

• Der Ursprung aller Immobilien: die Projektentwicklung. Lesen.
• Standortanalysen sind wesent­liche Instrumente für eine erfolg­reiche Immobilieninvestition. Lesen.
• Immobilienentwicklung in Deutschland: Trends, Prozesse & Perspektiven 2025. Lesen

Asset und Portfolio Management

• Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen. Lesen.
• Vom Einzelobjekt zum Portfolio: Der erfolg­reiche Aufbau Ihres Immobilienportfolios. Lesen.
• Mit einem erfolg­reichen Asset Management Ihre Immobilienziele erreichen. Lesen.
• Warum Immobilieninvestments trotz steigender Preise eine gute Investitionsmöglichkeit darstellen. Lesen.
• Immobilienmanagement 2026: Trends, Herausforderungen und effektive Strategien. Lesen.

Immobiliensoftware

• Die Vorteile einer Immobilien Software. Lesen.
• Wie man die beste Property Management Software wählt. Lesen.
• Immobilienbewertung: die richtige Software macht es Ihnen einfach. Lesen.
• Künstliche Intelligenz in Immobilien: Was möglich ist und wo die Branche bremst. Lesen

Nachhaltigkeit

• Nachhaltigkeit wird in der Immobilienwirtschaft immer wichtiger. Lesen.
• Was sind ESG-konforme Immobilien? Lesen.
• Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien. Lesen.
• Alles über Energieausweise, die Identitätspapiere für Immobilien. Lesen.
• Due Diligence: Sorgfältige Prüfung für Ihre Immobilieninvestitionen. Lesen.
• Energetisch sanieren: Alles, was Sie dazu wissen müssen. Lesen.
• Energieeffizienzklassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden. Lesen

Immobilienwirtschaft

• Chancen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft: Lichtblicke in Zeiten von Schatten. Lesen.

• Stadtentwicklung: So werden die Städte von morgen gestaltet. Lesen.
• Was bietet der Immobilienmarkt in Deutschland? Lesen.