Alles über Energie­aus­weise, die Identi­täts­pa­piere für Immobilien

Inhalts­ver­zeichnis

• Die Entstehung des Energie­aus­weises: Von der Idee zum Gesetz
• Was ist ein Energie­ausweis?
• Warum ist der Energie­ausweis wichtig für Immobi­li­en­profis?
• Den Energie­ausweis berechnen, wie funktio­niert das?
• Welche Werte stehen im Energie­ausweis?
• FAQ zum Energie­ausweis
• Wüest Partner – Ihr Partner für Energie­ef­fi­zienz und ESG-Strategien

Nicht nur Bürger:innen brauchen einen Ausweis, auch bei Gebäuden ist das der Fall: sie brauchen einen Energie­ausweis. Dabei geht es nicht um Identität, sondern um ihre energe­ti­schen Eigen­schaften – und diese beein­flussen maßgeblich den Preis und die Vermiet­barkeit von Immobilien. Objekte mit besseren Energie­ef­fi­zi­enz­klassen erzielen spürbar höhere Preise und Mieten, weil Betriebs­kosten und Sanie­rungen günstiger ausfallen. Gleich­zeitig sind sie leichter vergleichbar.

In diesem Artikel erläutern wir alles rund um das Thema Energie­ausweis, mit einem Haupt­schwer­punkt darauf, wie Sie den Energie­ausweis berechnen.

Die Entstehung des Energie­aus­weises: Von der Idee zum Gesetz

Die Idee eines Energie­aus­weises für Immobilien entstand bei KIima­kon­fe­renzen in den 90er Jahren, als erstmals über Wege einer CO2-Reduktion nachge­dacht wurde. Beim Gebäu­de­sektor macht das Sinn, er ist einer der größten Energie­ver­braucher und CO2-Emittenten weltweit. Aus der Idee wurden Gesetze, die in den Folge­jahr­zehnten viele EU-Gremien und nationale Parla­mente beschäf­tigten. Nachfolgend ein Überblick über den Werdegang des Energie­aus­weises in der deutschen Gesetz­gebung.

• 2002 bis 2007: Die erste Energie­ein­spa­rungs­ver­ordnung (EnEV) führte den Energie­ausweis ein und die EnEV-Neuauflage von 2007 machte ihn seitdem bei Verkauf und Vermietung verpflichtend.
• 2020: Die EnEV wurde vom Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) abgelöst, das ab diesem Zeitpunkt den Energie­ausweis regelte.
• 2024: Im Januar trat die Neuauflage des GEG in Kraft, das als “Heizungs­gesetz” für rege Diskus­sionen sorgte.
• 2024: Im Mai wurde die EU-Richtlinie 2024/1275 zur Gesamt­ener­gie­ef­fi­zienz von Gebäuden beschlossen, die bis 2026 ins nationale Recht umgesetzt werden muss.

Blick in die Zukunft: Energie­aus­weise sind und bleiben ein wichtiger Baustein der Klima­po­litik

Neben dem Ausweis selbst legen Gesetze und Richt­linien konkrete Ziele für die gesamte Immobi­li­en­branche fest. Laut der jüngsten EU-Richtlinie sollten Wohnge­bäude bis 2030 um 16 Prozent weniger Primär­energie verbrauchen als 1990. Bei Nicht-Wohngebäuden ist die Richt­linie diffe­ren­zierter: 16 Prozent der energe­tisch ineffi­zi­en­testen Immobilien müssen bis 2030 saniert werden, weitere 26 Prozent sollen bis 2033 folgen.

Neubauten müssen ab 2028 bzw. 2030 den Nullemis­si­ons­standard erfüllen, je nachdem ob es öffent­liche oder Wohnge­bäude sind. Sie haben Platz für Photo­voltaik oder Solar­thermie vorzu­halten, sowie Fahrrad­stell­plätze und Ladesta­tionen für Elektro­fahr­zeuge. Bis 2033 sollen alle Gebäude der Energie­ef­fi­zi­enz­klasse D entsprechen, Subven­tionen für fossile Heizungen sind nicht mehr erlaubt. All diese und weitere Maßnahmen sind Teil des Fit for 55-Pakets, der den CO2-Ausstoß der EU bis 2030 um 55 Prozent reduzieren soll.

Was ist ein Energie­ausweis?

Ein Energie­ausweis hält den energe­ti­schen Ist-Zustand einer Immobilie fest. Dafür prüft er die Effizienz, den Verbrauch und die Energie­kosten eines Gebäudes. Gleich­zeitig beinhaltet er Empfeh­lungen zur Effizi­enz­stei­gerung. Damit sollen Käufer:innen und Nutzer:innen die Kosten einer Wohnung oder Hauses besser einschätzen und vergleichen können, seien es Energie- oder Sanie­rungs­kosten. Jeder Ausweis muss beim Deutschen Institut für Bautechnik regis­triert werden. Anschließend wird der Energie­ausweis berechnet.

Der Energie­ausweis nutzt die Stufen A+ bis H des Bandtachos, das den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen von Haushalts­ge­räten entspricht. Die Bandbreite des Energie­ver­brauchs reicht von 0 bis 250 kWh pro Quadrat­meter und Jahr. Dabei werden zwei Aspekte unter­sucht: der Energie­bedarf und die energe­tische Qualität eines Gebäudes. Deswegen besteht ein Energie­ausweis eigentlich aus zwei Ausweisen, dem Bedarfs- und dem Verbrauchs­ausweis, die je nach Objekt und Ausgangslage ausge­stellt werden.

Arten der Energie­aus­weise

Ein Energie­ausweis besteht im Wesent­lichen aus vier Teilen: einem Steck­brief des Gebäudes, dem Bedarfs- und dem Verbrauchs­ausweis sowie den Empfeh­lungen zur Effizi­enz­stei­ge­rungen. Hier ein Überblick:

1. Steck­brief des Gebäudes: Hier stehen Angaben zu Baujahr, Gebäu­de­nutz­fläche, Anzahl der Einheiten, Nutzungsart, Gebäu­de­technik und Verwendung von erneu­er­baren Energien. Zusätzlich wird vermerkt, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchs­ausweis handelt.
   
   
2. Der Bedarfs­ausweis analy­siert die Lage, die Gebäu­de­struktur, den Sanie­rungs­stand, die Haustechnik und das Verhalten der Nutzer:innen, um den Energie­ver­brauch zu schätzen. Dadurch verlangt die Erstellung Sorgfalt, denn die Genau­igkeit der Daten­er­hebung spielt eine große Rolle.
   
   
3. Ein Verbrauchs­ausweis blickt auf den tatsäch­lichen Verbrauch der drei letzten Jahre. Eine Gebäu­de­analyse ist nicht notwendig, dafür jede Form von Verbrauch, von Wärme­er­zeugung bis zur Lüftung. Ein dezen­traler Bezug von Wärme oder Warmwasser oder ein hoher Leerstand können die Ergeb­nisse verzerren. Bei Neubauten oder frisch sanierten Gebäuden sind Verbrauchs­aus­weise nicht möglich.
   
   
4. Empfeh­lungen für Sanie­rungen werden knapp aufge­listet mit einem Fokus auf kosten­günstige Maßnahmen. Ihr Ziel ist die Verbes­serung der energe­ti­schen Effizienz. Sind keine Empfeh­lungen möglich, weil das Gebäude z.Bsp. gerade saniert wurde, wird dies vermerkt.

Zwei wichtige Kennwerte des Energie­aus­weises: Primär- und Endenergie

Der Ausweis unter­scheidet zwischen zwei Kennwerten, dem Primär- und Endener­gie­bedarf. Die Primär­energie (PE-Kennwert)umfasst die gesamte fossile Energie, auch die Verluste und Ressourcen, die für deren Gewinnung benötigt werden. Bei Gas und Öl werden z.Bsp. Abbau und Transport berück­sichtigt. Mit dem PE-Kennwert wird die Auswirkung auf die Umwelt sichtbar.

Die Endenergie ist die Energie, die bei den Nutzer:innen eines Gebäudes ankommt. Werden bei einer Immobilie erneu­erbare Energien verwendet, so wirkt sich dies positiv auf den Primär­ener­gie­bedarf aus: Sonne und Holzpellets haben keine bis geringe Gewinnungs- und Trans­port­kosten. Das Verhältnis zwischen den beiden Werten erlaubt die Effizienz eines Gebäudes schnell einzu­ordnen: Bei ineffi­zi­enten Immobilien ist die Primär­energie viel höher als die Endenergie, bei effizi­enten Gebäuden ist es umgekehrt.

Welcher Energie­ausweis für welches Gebäude

Die Art des Energie­aus­weises richtet sich nach der Immobilie. Neubauten brauchen zwangs­läufig nur einen Bedarfs­ausweis, da sie noch keinen Energie­ver­brauch verur­sacht haben. Bei Bestands­im­mo­bilien ist es nicht so einfach, wie die unten angeführte Grafik zeigt. Hier entscheiden Baujahr, Gebäu­detyp und Zeitpunkt der Sanierung über den benötigten Ausweis.

Wann brauche ich einen Energie­be­darfs­ausweis?

• Bei allen Neubauten der Bereiche Wohnen und Gewerbe, sowie bei energe­tisch sanierten Gebäuden
• Bei kleineren Wohnge­bäuden mit höchstens vier Wohnungen, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde
• Ausnahme hierzu: Es sei denn die Gebäude entsprachen bei Fertig­stellung der Wärme­schutz­ver­ordnung von 1977 oder wurden dafür nachge­rüstet

Ein Energie­ausweis ist ein standar­di­siertes Formular mit fünf Seiten, das der oben angeführten Struktur folgt. Das festge­legte Format erlaubt Immobilien zu vergleichen – einer der wesent­lichen Vorteile von Energie­aus­weisen. Nachstehend ist beispielhaft die dritte Seite mit dem Verbrauchs­ausweis abgebildet. Auf der Seite des Bundes­in­stituts für Bau‑, Stadt- und Raumfor­schung (BBSR) lassen sich aktuelle Muster­aus­weise für unter­schied­liche Gebäu­de­typen herun­ter­laden.

Beispiel­hafter Verbrauchs­ausweis für Wohnge­bäude zur Darstellung des Energie­ver­brauchs /Quelle: Bundes­mi­nis­terium für Wirtschaft und Klima­schutz

Was sagt ein Energie­ausweis aus: Wirtschaft­lichkeit von Immobilien

In Zeiten immer schär­feren Klima­re­gu­lie­rungen ist ein Energie­ausweis mehr als ein Befund über die Effizienz einer Immobilie. Es ist mittler­weile ein Faktor, der stark die Wirtschaft­lichkeit, Inves­ti­ti­onshöhe und Attrak­ti­vität eines Objekts beein­flusst. Energe­tisch besser gestellte Immobilien erzielen höhere Kaufpreise, schlechter gestellten droht im schlimmsten Fall das Schicksal eines Stranded Assets.

Dieses Schicksal ist das Immobilienbranche-Pendant zum Total­schaden bei einem Autounfall: Die Sanie­rungs­kosten sind so hoch, dass sie die Renta­bi­lität vernichten. Laut einem Artikel der Wirtschafts­woche sanken von 2022 bis 2023 die Preise von Immobilien mit den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen C und darunter um sieben Prozent, während im selben Zeitraum die Objekte mit den Klassen A und B um 2,2 Prozent stiegen.

Warum ist der Energie­ausweis wichtig für Immobi­li­en­profis?

Energie­aus­weise sind in den meisten Fällen Pflicht

Energie­aus­weise sind eine gesetz­liche Pflicht und gehören zum Alltag von Akteur:innen der Immobi­li­en­branche. Denn bei der Vermietung, der Verpachtung und dem Verkauf von Wohnim­mo­bilien sind Ausweise unumgänglich. Ist der Ausweis beim Inserieren einer Immobilie vorhanden, müssen sogar die wesent­lichen Inhalte daraus angegeben werden. Versäumen Vermieter: und Verkäufer:innen einen Ausweis vorzu­legen, drohen laut Gebäu­de­en­er­gie­gesetz (GEG) Geldstrafen von bis zu 10.000 Euro.

Wann ist kein Energie­ausweis notwendig?

Es gibt jedoch Ausnahmen bei der Energieausweis-Pflicht: Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie selber nutzen, ist kein Energie­ausweis nötig. Das gilt auch für Mietwoh­nungen, die seit 2006 durch­gängig bewohnt sind oder für Ferien­häuser, wenn sie weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden. Manche Immobi­li­en­typen sind auch ausge­nommen: Gebäude unter 50 Quadrat­meter Wohnfläche oder wenn sie unter Denkmal­schutz stehen. Abriss­ob­jekte und die meisten Kirchen sind ebenfalls mit einer Befreiung gesegnet.

Energie­aus­weise sind eine Entschei­dungs­grundlage für Investor:innen und Mieter:innen

Energie­aus­weise bieten Investor:innen und Mieter:innen eine verläss­liche Orien­tierung. Sie sind vergleichbar mit einem Kompass, der auf ertrag­reiche Immobilien deutet. Besonders Objekte mit den Energie­ef­fi­zi­enz­klassen A und B weisen höhere Mieten und Preise auf, wie aus der Studie Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte von Wüest Partner hervorgeht. Sie wertete über 200.000 Mietin­serate von 2023 mit eindeu­tigen Schluss­fol­ge­rungen aus, die hier für Miethöhen und Kaufpreise darge­stellt werden:Miethöhen bei Wohnim­mo­bilien: Die nachste­hende Grafik zeigt, dass bei Mieten bis zu 15 Euro den Quadrat­meter die Auswirkung der zwei höchsten Energieeffizienz-Klassen am stärksten ist. A und B weisen Mieten entweder über oder um 10 Euro aus. Mieten der niedri­geren Effizienz-Klassen C bis H liegen unter 10 Euro den Quadrat­meter.

Bei Miethöhen über 15 Euro den Quadrat­meter ist die Korre­lation weniger eindeutig, aber doch erkennbar. Hier kann das Einkommen eine Rolle spielen: Wer mehr für eine Wohnung zahlen kann, achtet vielleicht weniger auf die Höhe der Neben­kosten. Aller­dings lagen über 80 Prozent der Mietan­gebote unter 15 Euro.

Kaufpreishöhe von Wohnungen und Mehrfa­mi­li­en­häusern: Hier ist der Befund ähnlich, wenn auch weniger stärker ausge­prägt als bei den Mieten. Wohnungen und Mehrfa­mi­li­en­häuser unter 8.000 Euro den Quadrat­meter erzielen höhere Preise in den besten Energie­klassen A und B. Die Objekte dieser Liga liegen über oder bei 4.000 Euro den Quadrat­meter.

Bei Objekten über 8.000 Euro den Quadrat­meter verwässert sich der Trend. Spitzen­preise werden in den Klassen B und C erreicht, aber auch in der Klasse H, energe­tisch betrachtet die schlech­teste. Eindeu­tiger ist die Auswirkung der Energie­träger: Objekte mit nicht-fossilen Brenn­stoffen hatten im Durch­schnitt um 23 Prozent höhere Preise als solche mit fossilen. Aller­dings hatten weniger als vier Prozent der Angebote erneu­erbare Energie­träger.

Den Energie­ausweis berechnen, wie funktio­niert das?

Die Erstellung eines Energie­aus­weises ist ein komplexes Unter­fangen und wird im dritten Teil des Gebäud­en­er­gie­ge­setzes (GEG) sowie den DIN-Normen V 18599 und 4108–4 festgelegt. Da die zwei Ausweise jeweils die Struktur und Technik eines Gebäudes oder dessen Energie­ver­brauch ermitteln, werden sie anders berechnet. Hier ein genauer Überblick über die Methoden, wie Sie den Energie­ausweis berechnen, aufge­teilt in den Bedarfs- und Verbrauchs­ausweis.

Berechnung des Bedarfs­ausweis

Laut des Leitfadens Energie­ausweis Teil 1 der deutschen Energie­agentur (dena) wird ein Bedarfs­ausweis in sechs Schritten ermittelt. Dabei werden die Unter­lagen zum Gebäude, wie seine Hülle und Technik umfassend geprüft und bewertet. Nachfolgend ein umfas­sender Überblick mit den unter­suchten Aspekten der Immobilie.

• Schritt 1: Gebäu­de­un­ter­lagen zusam­men­stellen (wenn vorhanden)
  • Grund­risse, Ansichten, Schnitte
  • Baube­schreibung und Wohnflä­chen­be­rechnung
  • Unter­lagen zur Anlagen­technik, Daten­blätter, Schorn­stein­fe­ger­pro­tokoll
  • Energie­ver­brauchs­daten
  • Durch­ge­führte Sanie­rungs­maß­nahmen (Gespräche mit dem Kunden)
    
    
• Schritt 2: Grund­daten ermitteln
  • Gebäude-Dimensionierung, Gebäu­de­vo­lumen, Geschoss­höhen, Flächen
  • Beheizte Räume und Ermittlung der thermi­schen Hüllfläche
    
    
• Schritt 3: Gebäu­de­rundgang außen – Gebäu­de­hülle
  • Daten­auf­nahme von Fassaden bzw. Außen­wänden, Fenstern, Rollla­den­kästen und dem Dach sowie die Begut­achtung der Bauteile auf mögliche Bauschäden
  • Prüfung von Gebäu­de­abmaße und möglichen An- bzw. Umbauten
  • Berück­sich­tigung von Beson­der­heiten des Gebäudes, die für spätere Moder­ni­sie­rungs­emp­feh­lungen wichtig sind, wie z. B. ein Dachüber­stand
  • Bauliche Vorgaben für den Einsatz erneu­er­barer Energien prüfen (Dachneigung, Himmels­richtung, Lager­plätze für Holzpellets  z.Bsp.)
    
    
• Schritt 4: Gebäu­de­rundgang innen – Gebäu­de­hülle
  • Daten­auf­nahme aller Bauteil­qua­li­täten in Dachge­schoss, Wohnein­heiten und Keller­ge­schoss sowie Begut­achtung der Bauteile auf mögliche Bauschäden
  • Prüfung von Gebäu­de­abmaße und Grundriss-Größen sowie der beheizten Gebäu­de­fläche
  • Berück­sich­tigung von Beson­der­heiten des Gebäudes, die für spätere Moder­ni­sie­rungs­emp­feh­lungen wichtig sind, wie z. B. Undich­tig­keiten in der Gebäu­de­hülle oder die Raumhöhe des Kellers
    
    
• Schritt 5: Daten­auf­nahme Anlagen­technik
  • Begut­achtung von Anlagen zur Wärme- oder Warmwas­ser­er­zeugung bzw. ‑speicherung (Typen­schilder), Kühlung, Pumpen, Venti­la­toren, Verteil- und Kanal­netzen, Wärme­übergabe und deren Regelung sowie Techniken zum Einsatz erneu­er­barer Energien
    
    
• Schritt 6: Identi­fi­zierung möglicher Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen
  • Stehen Sowieso-Maßnahmen (z. B. Fassaden-Ausbesserungen) an?
  • Sind Bauschäden vorhanden? Wenn ja, welche Maßnahmen sind zur Schadens­be­hebung erfor­derlich?
  • Sind bereits Sanie­rungs­maß­nahmen geplant und welches Budget steht für eine Sanierung zur Verfügung?
  • Sind Nutzungs­än­de­rungen geplant?
  • Welche sonstigen Wünsche haben die Eigentümer:innen des Gebäudes?

Berechnung der erfor­der­lichen Wärme­leistung

Bei dieser Prüfung müssen Daten zur Gebäu­de­hülle und Anlagen­technik erfasst werden. Dafür wird erst bei der Gebäu­de­hülle festge­stellt, mit welcherl Wärme­menge im Winter die genormte Raumtem­pe­ratur von 19 oder 20 Grad erreicht wird. Gemeinsam mit dem Warmwas­ser­bedarf wird dadurch die erfor­der­liche Leistung der Anlagen­technik errechnet. Bei dieser wird der Verlust ermittelt, der bei der Erzeugung, Verteilung und Speicherung der notwen­digen Wärme­menge entsteht. Die für die Luftbe­wegung erfor­der­liche Energie wird zusätzlich berechnet. Im nachste­henden Schema werden alle für die Daten­auf­nahme relevanten Bauteile darge­stellt.

Bedarfs­ausweis: Umfas­sende Prüfung der Gebäu­de­hülle

Ein Bedarfs­ausweis erfordert bei einer sorgfäl­tigen Berechnung die Gebäu­de­hülle bis ins letzte Detail zu prüfen. Nicht weniger als acht Aspekte werden unter­sucht, die wir hier nur schlag­wort­artig auflisten: Fläche der thermi­schen Hülle (Außen­wände), deren Wärme­durch­gangs­ko­ef­fi­zient (U‑Wärme), das Netto­vo­lumen, Dichtheit des Objekts, Wärme­ver­luste durch unter­schied­liche Tempe­ra­turen, Wärme­brücken (Stellen an denen Wärme ausweicht) und solare Wärme­ge­winne.

Um die Genau­igkeit besser zu verstehen: Bei solaren Wärme­ge­winnen wird zwischen durch­läs­sigen Flächen wie Fenster und nicht durch­läs­sigen wie Mauern unter­schieden. Für Fenster wird der Energie­durch­lassgrad gemessen, bei Mauern der Strah­lungs­ab­sorp­ti­onsgrad. Abschließend sollten auch weitere Wärme­ge­winne ermittelt werden, wie die Abgabe von Körper­tem­pe­ratur, Abwärme von Geräten und der Anlagen­technik wie Heizungs­rohre und Brenn­kessel.

Bedarfs­ausweis: Prüfung der Anlagen­technik

Nicht weniger akribisch wird die Technik der Wärme­her­stellung und Verteilung geprüft: Sechs Aspekte werden genauer unter­sucht. Die Wärme­er­zeuger selbst, hier spielen Brenn­stoff und Effizienz der Energie­ge­winnung (Nutzungsgrad) eine Rolle, die Wärme­ver­teilung, die bei größeren Gebäuden die meisten Verluste verur­sacht und die Wärme­übergabe (Heizungs­ein­heiten). Deren Effizienz hängt vom Typ ab (Boden, Heizkörper, Flächen­hei­zungen) und wie die Wärme­abgabe gesteuert wird: Gleich­mäßig für die ganze Wohneinheit oder je nach Raum unter­schiedlich. Bei Warmwas­ser­speicher entstehen ebenfalls Verluste, die auch berück­sichtigt werden. Dazu kommen noch die Hilfs­geräte wie Pumpen, Venti­la­toren, Lüfter und deren Strom­bedarf. Der tatsäch­liche Warmwas­ser­ver­brauch ist nicht zwingend zu erfassen, meistens wird mit pauschalen Werten gearbeitet.

Verbrauchs­ausweis

Der Verbrauchs­ausweis unter­sucht die tatsäch­liche Energie­nutzung der letzten drei Jahre, wobei das Ende dieser Zeitspanne maximal 18 Monate zurück­liegen darf. Beachtet werden dabei die Gebäu­de­daten (Lage, Typ, Größe, Nutzfläche, Baujahr), Angaben zur Wärme­ge­winnung (Baujahr des Wärme­er­zeugers, Energie­träger) sowie die Verbrauchs­daten selbst (Wärme, Strom, Wasser) mit den Angabe der Zeiträume.

Die Angaben zum Gebäude selbst, seiner energe­ti­schen Quali­täten, seines Zustandes und der Energie­träger werden für die Plausi­bi­li­sierung der ermit­telten Werte benötigt. Anders als beim Bedarfs­ausweis werden die Daten nach Erhebung entlang zwei Parametern justiert. Das wird als Witterungs- und Leerstands­be­rei­nigung bezeichnet und ist für die Genau­igkeit eines Verbrauchs­aus­weises von großer Bedeutung.

• Die Witte­rungs­be­rei­nigung rechnet die klima­ti­schen Schwan­kungen aus, die je nach Standort und Wetter­ver­hält­nissen unter­schiedlich stark ausfallen. Dafür wird ein Faktor verwendet, um ein langjäh­riges deutsches Normklima abzubilden – der Klima­faktor. Dieser ist je nach Lage in Deutschland natürlich anders, der deutsche Wetter­dienst liefert dafür Daten nach Jahr und Postleit­zahlen.
• Die Leerstands­be­rei­nigung berück­sichtigt ob Teile des Gebäudes unbenutzt sind, was sich maßgeblich auf den Energie­ver­brauch auswirkt. Leerstand kann eine unver­mietete Wohnung in einem Mehrfa­mi­li­enhaus sein, eine periodisch unbewohnte oder ungenutzte Gewer­be­einheit. Auch eine unbeheizte Etage in einem bewohnten Einfa­mi­li­enhaus, wenn die Kinder einer Familie ausge­zogen sind, wird als Leerstand gewertet. Die ermit­telten Energie­ver­bräuche werden jeweils mit zwei Leerstands­zu­schlägen, für Heizung und für Warmwasser jeweils, kompen­siert.

Je nach Typ des Gebäudes, Wohnen oder Gewerbe, wird der Verbrauchs­ausweis unter­schiedlich berechnet. Beiden Rechen­arten gemein ist jedoch die Ermittlung der Bezugs­fläche und des Energie­ver­brauch­kenn­werts:

• Die Bezugs­fläche erfasst die beheizten Teile eines Gebäudes: Bei Mehrfa­mi­li­en­häusern werden in der Regel die Gemein­schafts­flächen wie Treppen­häuser nicht beheizt, deren Volumen wird für die Berechnung vom Gesamt­vo­lumen abgezogen. Anders verhält es sich bei Einfa­mi­li­en­häusern und bei Gewer­be­ein­heiten: In Hotels oder Shopping Malls werden auch die gemein­schaft­lichen Flächen beheizt.
• Der Energie­ver­brauchs­kennwert ist eine variable Größe, die von der Abrech­nungsart der Energie­lie­fe­ranten abhängt. Gasan­bieter geben meistens den Brennwert an, also die Menge am gelie­ferten Gas, die nicht mit dem Heizwert überein­stimmt. In diesem Fall wird ein Umrech­nungs­faktor angesetzt, um die Verluste durch die Verbrennung zu berück­sich­tigen. Bei Strom und Fernwärme stellt sich dieses Problem nicht. Gewer­be­ob­jekte werden oft gekühlt, was die Berechnung des Verbrauchs­aus­weises von der für Wohnge­bäude unter­scheidet.

Beson­derheit Warmwas­ser­ver­brauch

Ein weiterer Faktor – und kein unwich­tiger – ist der Warmwas­ser­ver­brauch. Obwohl dieser den Energie­ver­brauch maßgeblich beein­flusst, ist seine Erfassung nicht zwingend. Deswegen wird oft mit Richt­werten gearbeitet, was zu erheb­lichen Unter­schieden zwischen tatsäch­lichen und ausge­wie­senem Energie­ver­brauch führen kann – manchmal bis zu 100 Prozent. Der Grund dafür: Der für die Warmwas­ser­er­zeugung genutzte Energie­anteil kann sehr schwierig zu ermitteln sein. Hier reicht es, sich ein Mehrfa­mi­li­enhaus mit unter­schied­lichen Wassererwärmungs-Technologien vorzu­stellen, oder ein Einfa­mi­li­enhaus mit bivalenter Warmwas­ser­er­zeugung (z.Bsp. Solar­thermie und Durch­lauf­er­hitzer).

Bei Nicht-Wohngebäuden wird der Energie­anteil für die Warmwas­ser­auf­be­reitung entweder gemessen oder anhand von Rechen­werten ermittelt, die bei Anlagen für größere Objekte meist belastbar geschätzt werden. Bei Wohnge­bäuden ist es anders, da es meist keine zentrale Warmwas­ser­auf­be­reitung gibt und die Schätzung wegen der oft unter­schied­lichen Systeme schwierig ist, auch wenn dafür komplexe Verfahren angewandt werden. Wird ein Gebäude mit Fernwärme beheizt, ist das Ermitteln des Warmwas­ser­an­teils einfacher. Für die Klima­bilanz ist Fernwärme jedoch nicht zwangs­läufig gut, da über 60 Prozent der Fernwärme in Deutschland mit fossilen Energien herge­stellt wird. Bei Wohn- und Nicht-Wohnobjekten werden Messwerte bevorzugt.

Welche Werte stehen im Energie­ausweis?

Die wichtigsten Begriffe eines Energie­aus­weises im Überblick

Bedarfs­ausweis: Dieser wird auf Grundlage des Gebäudes, der energe­ti­schen Eigen­schaften und Anlagen­technik erstellt. Er wird bei Neubauten oder frisch sanierten Gebäuden benötigt und prüft eine Immobilie umfassend.

Verbrauchs­ausweis: Energie­ausweis, der auf dem tatsäch­lichen Energie­ver­brauch eines Gebäudes basiert. Die Periode für die Daten­er­hebung beträgt drei Jahre, er wird meist bei Bestands­bauten verwendet.

Primär­ener­gie­bedarf: Die gesamte Energie, die einem Gebäude geliefert wird, um den Bedarf zu decken. Abbau, Aufbe­reitung und Transport des Energie­trägers werden mitge­rechnet. Damit wird die Umwelt­be­lastung in ihrem ganzen Umfang sichtbar.

Endener­gie­bedarf: Die Energie­menge, die tatsächlich für Wärme- und Warmwas­ser­er­zeugung verwendet wird, ohne die Verluste bei Verbrennung, Umwandlung und Transport mitzu­rechnen. Dieser ist für die Energie­kosten relevant.

Energie­ver­brauchs­kennwert: Die gemessene Energie­menge, die für Heizung und Warmwasser verbraucht wird. Er wird in Kilowatt­stunden pro Jahr und Fläche angegeben [kWh/(a x m2)].

Klima­faktor: Anpas­sungswert, mit dem die Schwan­kungen des Wetters während der Messpe­riode für einen Bedarfs­ausweis ausge­glichen werden. Diese rechne­rische Anpassung wird Witte­rungs­be­rei­nigung genannt. Der Klima­faktor wird vom deutschen Wetter­dienst bereit­ge­stellt.

FAQ zum Energie­ausweis

• Was ist ein guter kWh-Wert im Energie­ausweis?
  Liegt der Energie­ver­brauch eines Gebäudes unter 75 kWh pro Jahr und Quadrat­meter, gehört es zu den drei besten Effizi­enz­klassen A+, A und B. Die Klasse A+ bedeutet weniger als 30 kWh pro Jahr und Quadrat­meter, A weniger als 50 und B weniger als 75. Bei der schlech­testen Klasse H liegt der Verbrauch bei 250 kWh und mehr.
  
  
• Den Energie­ausweis berechnen mit den Energie­kosten?
  Schwan­kende Energie­preise machen eine allgemein gültige Antwort schwer. Die Pauschal­werte für die Effizi­enz­klassen sind drei Euro pro Jahr und Quadrat­meter für die beste Klasse A+, für die schlech­teste Klasse H sind es 50 Euro und mehr. Preis­schritte zwischen den Klassen steigern sich von vier bis acht Euro.
  
  
• Wie viel kostet ein Energie­ausweis?
  Verbrauchs­aus­weise sind für unter 100 Euro und auch online erhältlich. Bedarfs­aus­weise sind nur mit einer Begehung machbar und kosten mindestens 300 bis 500 Euro.
  
  
• Wer kann einen Energie­ausweis ausstellen?
  Bedarfs­aus­weise können nur zerti­fi­zierte Architekt:innen, Ingenieur:innen, Handwerker:innen und Schornsteinfeger:innen ausstellen, weil dafür eine Begehung durch Fachleute notwendig ist. Verbrauchs­aus­weise können auch online oder von Energie­an­bietern erstellt werden.
  
  
• Ist ein Energie­ausweis verpflichtend?
  Für die Vermietung, Verpachtung oder den Verkauf einer Immobilie ist ein Energie­ausweis gesetzlich verpflichtend. Verstöße führen zu Geldstrafen bis zu 10.000 Euro. Ausnahmen gelten für Ferien­häuser, Häuser unter 50 Quadrat­meter, denkmal­ge­schützte Gebäude oder Kirchen.

Wüest Partner – Ihr Partner für Energie­ef­fi­zienz und ESG-Strategien

Obwohl ein Energie­ausweis dank der Skala A+ bis H leicht verständlich ist, ist seine Erstellung eine Wissen­schaft für sich. Zwar gibt es jede Menge Anbieter:innen, die für wenig Geld auch online Energie­aus­weise anbieten, deren Belast­barkeit ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Denn die Belast­barkeit von Verbrauchs­aus­weisen wächst mit der Qualität der Daten, bei Bedarfs­aus­weisen mit der Gründ­lichkeit der Begehung und der Quali­fi­kation der Fachleute.

Profes­sio­nelle Akteur:innen der Immobi­li­en­branche sind daher gut beraten, Energie­aus­weise von Spezialist:innen ausstellen zu lassen. Wenn Privat­per­sonen eine Wohnung oder ein Mehrfa­mi­li­enhaus verkaufen, mag ein Energie­ausweis vielleicht ausreichen, für Halter:innen von größeren Beständen hingegen wird der Weg zu Immobilienberater:innen sinnvoller sein.

Denn Energie­aus­weise sind eigentlich nur ein Baustein der klima­po­li­ti­schen Ziele, die für den gesamten Immobi­li­en­sektor in Deutschland bis 2045 die CO2-Neutralität vorsieht. Um dieses ehrgeizige Nachhal­tig­keitsziel zu erreichen, sollte sich der Energie­ausweis in eine umfas­sende Dekar­bo­ni­sie­rungs­stra­tegie einfügen.

Ähnlich dem Ausweis für Menschen, der eine Zugehö­rigkeit zu einem Land zeigt, verortet ein Energie­ausweis eine Immobilie auf der Landkarte der Nachhal­tigkeit. Der Unter­schied: Nachhal­tigkeit ist eine Entwicklung – und die Immobi­li­en­be­ratung hilft dabei dank spezia­li­sierten Wissens und der umfas­senden Erfah­rungs­werte.

Als eine der führenden Immobilien Beratungs­firmen im DACH-Raum, unter­stützt Wüest Partner private und öffent­liche Organi­sa­tionen bei den Themen Energie­ausweis und Nachhal­tigkeit im Immobi­li­en­sektor. Dank der Kombi­nation aus digitalen Lösungen und mensch­licher Expertise hilft Wüest Partner dabei auch insbe­sondere bei Dekar­bo­ni­sie­rungs­stra­tegien und ESG-Analysen für Immobilien-Portfolien.

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Immobi­li­en­be­wertung

• Immobi­li­en­be­wertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen. Lesen.
• Immobi­li­enwert ermitteln: Methoden und Faktoren, die berück­sichtigt werden sollten. Lesen.
• Immobi­li­en­be­wertung online: Schnell, einfach und präzise. Lesen.
• Ertrags­wert­ver­fahren Immobilien: Berech­nungs­bei­spiel & Tipps. Lesen

Immobi­li­en­be­ratung

• Die Vorteile und Heraus­for­de­rungen der Immobi­li­en­be­ratung. Lesen.
• Die Vorteile einer Nachhal­tig­keits­be­ratung für Investor:innen und Eigentümer:innen. Lesen.

Immobi­li­en­ent­wicklung

• Der Ursprung aller Immobilien: die Projekt­ent­wicklung. Lesen.
• Stand­ort­ana­lysen sind wesent­liche Instru­mente für eine erfolg­reiche Immobi­li­en­in­ves­tition. Lesen.
• Immobi­li­en­ent­wicklung in Deutschland: Trends, Prozesse & Perspek­tiven 2025. Lesen

Asset und Portfolio Management

• Effek­tives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dungen. Lesen.
• Vom Einzel­objekt zum Portfolio: Der erfolg­reiche Aufbau Ihres Immobi­li­en­port­folios. Lesen.
• Mit einem erfolg­reichen Asset Management Ihre Immobi­li­en­ziele erreichen. Lesen.
• Warum Immobi­li­en­in­vest­ments trotz steigender Preise eine gute Inves­ti­ti­ons­mög­lichkeit darstellen. Lesen.
• Immobi­li­en­ma­nagement 2024: Trends, Heraus­for­de­rungen und effektive Strategien. Lesen.

Immobi­li­en­software

• Die Vorteile einer Immobilien Software. Lesen.
• Wie man die beste Property Management Software wählt. Lesen.
• Immobi­li­en­be­wertung: die richtige Software macht es Ihnen einfach. Lesen.
• Künst­liche Intel­ligenz in Immobilien: Was möglich ist und wo die Branche bremst. Lesen

Nachhal­tigkeit

• Nachhal­tigkeit wird in der Immobi­li­en­wirt­schaft immer wichtiger. Lesen.
• Was sind ESG-konforme Immobilien? Lesen.
• Vorteile einer BREEAM-Zertifizierung bei Immobilien. Lesen.
• Alles über Energie­aus­weise, die Identi­täts­pa­piere für Immobilien. Lesen.
• Due Diligence: Sorgfältige Prüfung für Ihre Immobi­li­en­in­ves­ti­tionen. Lesen.
• Energe­tisch sanieren: Alles, was Sie dazu wissen müssen. Lesen.
• Energie­ef­fi­zi­enz­klassen für Häuser: Der ultimative Leitfaden. Lesen

Immobi­li­en­wirt­schaft

• Chancen und Heraus­for­de­rungen der Immobi­li­en­wirt­schaft: Licht­blicke in Zeiten von Schatten. Lesen.

• Stadt­ent­wicklung: So werden die Städte von morgen gestaltet. Lesen.
• Was bietet der Immobi­li­en­markt in Deutschland? Lesen.