Chancen und Herausforderungen der Immobilienwirtschaft: Lichtblicke in Zeiten von Schatten
Inhaltsverzeichnis
- Die Finanzierung von Immobilienprojekten: Warum sich der Zugang zu Krediten erschwert
- Mit innovativen Konzepten Herausforderungen meistern: Smart Buildings, Co-Working Spaces und Co-Living
- Nachhaltigkeit verändert die Branche
- Erfolgreiche Immobilieninvestitionen benötigen ein zeitgemäßes Management
- Die aktuellen Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft: Steigende Mieten, sinkende Kaufpreise
Die Unsicherheit hat auch die Immobilienwirtschaft fest im Griff: Steigende Kosten, sinkende Preise, ein erhöhter regulatorischer Druck und eine labile geopolitische Lage mit weitreichenden Konsequenzen. Die Menge an Herausforderungen wird nicht geringer, sondern steigt und somit auch die Komplexität. Doch auch in schwierigen Zeiten gibt es gerade wegen der Veränderungen auch Chancen. Wir zeigen, wie diese ergriffen werden können.
Die Finanzierung von Immobilienprojekten: Warum sich der Zugang zu Krediten erschwert
Die trüben Aussichten des Immobilienmarktes beschrieb Chefredakteur Walter Senk von der Immobilien-Redaktion mit dem kryptischen Kürzel VUCA, das englische Akronym für Volatile, Uncertain, Complex und Ambiguous. Diese vier schicksalhaften Worte bestätigen zahlreiche Berichte, allen voran der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex DIFI, der die Finanzierungssituation der Immobilienbranche zweimal jährlich untersucht. Er sieht im letzten Quartal 2022 einen Tiefstand erreicht, der mit minus 69 Punkten tiefer als zum Ausbruch der Corona-Krise liegt. Der DIFI-Index sank zum vierten Mal in Folge und, ähnlich dem IFO- Geschäftsklimaindex, wird er durch die Befragung von Akteur:innen der Branche errechnet. Spezialist:innen der Segmente Einzelhandel, Büro, Logistik, Hotel und Wohnen schätzen die Finanzierungssituation und -erwartungen für die kommenden sechs Monate ein.
Erhöhte Zinsen drücken Gewinne
Die Ursache des düsteren Ausblicks ist einfach: die Erhöhung der Leitzinsen. Seit Juli 2022 schraubt die Europäische Zentralbank die Kosten für Kredite hoch, das hat eine mechanische Auswirkung auf die Finanzierungssituation von Immobilien. Die Kurven des DIFI-Indexes und der Zinsentwicklung, wenn übereinander gelegt, sprechen eine Sprache: Der Sink- bzw. Höhenflug des DIFI und der EZB-Zinsen sind zeitlich deckungsgleich. Ab Juli 2022 erhöht die EZB den Leitzins, ab dem Zeitpunkt fällt der DIFI ab. Vorbei der historisch einmalige Null-Prozent-Zinssatz, der von 2016 bis 2022 andauerte, nach acht Erhöhungen erreichte der EZB-Leitzins im Juni 2023 nun 4 Prozent. In der Immobilienwirtschaft liegt der Gewinn im Einkauf, und ist der Einkauf teurer, so sinkt der Gewinn unweigerlich.
Baukosten steigen um 15,1 Prozent
Doch es bleibt nicht nur bei diesem Faktor, der sich auf Margen auswirkt. Denn wenn es schlecht kommt, dann meistens an mehreren Fronten gleichzeitig. Die Baukosten für konventionelle Wohngebäude verteuerten sich von Februar 2022 bis Februar 2023 um stattliche 15,1 Prozent laut Statistischem Bundesamt. Allerdings verlangsamt sich der Zuwachs und lag zuletzt im Vergleich zum November 2022 nur noch bei 2,7 Prozent. Die Inflation kennt einen ähnlichen Trend, liegt aber mit 6,1 Prozent im Mai 2023 weiterhin auf einem hohen Niveau. In Summe bedeutet das: Neue Projekte benötigen viel mehr Kapital als in den Jahren zuvor.
Basel III Standards: Banken vergeben weniger Kredite
Nicht nur die Wirtschaft sorgt für Herausforderungen, auch das regulatorische Umfeld für Banken verhärtet sich. Der Immobilienmanager zitiert Henri Vuong, Head of Real Estate Debt bei PGIM Real Estate: “Nun droht mit Umsetzung der finalisierten Basel-III-Standards ab 2023 nochmals eine Verschärfung der Eigenkapitalvorschriften für Immobilienkreditgeber“. Dadurch entsteht bei den Banken eine Kapitallücke von 125 Milliarden Euro, schätzt der Finanzexperte, der gleich die mathematische Konsequenz daraus zieht: Kreditinstitute werden die Geldvergabe verringern, der Zugang zu Finanzierungen dürfte sich also erschweren.
Nur eins ist sicher: Die Welt wird unsicherer
Zusätzlich ist die Unsicherheit des geopolitischen Umfelds aktuell garantiert, die jüngsten Entwicklungen im Ukraine-Krieg haben es gezeigt: Der Osten Europas, insbesondere Russland, ist derzeit wie eine kritische Masse. Sie kann jederzeit zu weiteren Kettenreaktionen in der Weltwirtschaft führen. Nicht zuletzt gibt es noch die Klimakrise, so allgegenwärtig, dass man sie fast schon übersehen könnte. Mit sehr viel heftigen Wetterphänomenen, auf die auch Verlass ist, wie Stürme, Überflutungen und Bränden, kommt es bei Immobilien zu mehr und größeren Schäden. Das lässt die sonst sehr planbaren Instandhaltungskosten ebenfalls zu einem potentiellen Unsicherheitsfaktor werden.
Vereinzelte Lichtblicke: Starke Nachfrage nach Mietwohnungen
Doch diesem düsteren Katalog an Hiobsbotschaften lässt sich auch etwas Positives entgegenhalten, zumindest aus Sicht von Investor:innen. Gerade weil der Neubau schwächelt, bleibt die Menge an verfügbarem Wohnraum gering bei einem weiterhin stabilen Zustrom in die Ballungszentren. Die Folge: Mietpreise steigen an, wie der Wüest Partner-Bericht zum Immobilienmarkt Deutschland 2023 zeigt. Das wirtschaftliche Umfeld ist hierzulande weiterhin stabil, die Arbeitslosenquote sinkt langsam aber stetig, genauso wie die Inflation. Förderungen für energetische Sanierungen werden sicherlich zunehmen, die Wirren um die einen oder anderen Gesetzesentwürfe bezeugen ja letztendlich nur von der erhöhten Aktivität in diesem Sektor.
Digitale Lösungen helfen, die aktuellen Herausforderungen zu meistern
Nicht zuletzt erlauben technologische Lösungen, das sogenannte Proptech, eine viel genauere und effizientere Verwaltung von Immobilien. Die digitalen Tools sind für das Meistern der Nachhaltigkeits-Anforderungen unumgänglich, insbesondere dank präziser Simulationen von energetischen Sanierungsmaßnahmen. So lassen sich die aussuchen, die das beste Verhältnis zwischen Kosten und Einsparungen aufweisen.
Neue Welt, neue Geschäftsmodelle
Wenn die Welt aus den Fugen zu geraten scheint, sind neue Denkansätze notwendig: Mit innovativen Konzepten für Immobilien werden neue Wege aufgezeigt, die es erlauben, klassische Geschäftsmodelle durch viel ergiebigere zu ersetzen. Ein Immobilienprojekt, das auf höhere Gewinne ausgerichtet ist, hat vermutlich höhere Chancen, eine Finanzierung zu finden.
Mit innovativen Konzepten Herausforderungen meistern: Smart Buildings, Co-Working Spaces und Co-Living
Sicher hat sich der Bau von Immobilien stark verteuert und es ist mehr Kapital notwendig, das spärlicher vergeben wird. Dabei darf nicht vergessen werden: Moderne Gebäude sind dank Technologie im Betrieb viel günstiger. Das ist nicht nur auf die höhere Energieeffizienz zurückzuführen, sondern auch auf die präzisere Steuerung der Haustechnik. Seien es Licht- oder Heizungsanlagen beziehungsweise die Aufbereitung und das Management von Warm- und Abwasser, die Betriebskosten lassen sich systematisch reduzieren. Über den gesamten Lebenszyklus wirkt sich dies erheblich auf die Kosten und somit den Gewinn aus, eine genaue Simulation davon lässt sich dank Immobilienverwaltungs-Software genauestens virtuell erstellen. Die sogenannten Smart Buildings sind teurer in der Herstellung, dennoch günstiger im Betrieb und deutlich umweltfreundlicher.
Smart Buildings lassen sich auch im Bestand einrichten
Doch Smart Buildings sind nicht nur auf Neubau beschränkt. Wie es sich im Bericht über Innovationen im Immobiliensektor der Beratungsfirma KPMG nachlesen lässt, ist auch die Umwandlung von Bestandsgebäuden in Smart Buildings möglich. Beispiele aus Amsterdam werden herangeführt, in welchen die jahrhundertealten Häuser mit modernster Technologie hochgerüstet wurden. Energetisch effiziente Fenster, Fußbodenheizung mit Karbonfolie, Sensoren zur Temperatursteuerung sowie zum Verbrauch und noch viel mehr machen aus den ehrwürdigen Gebäuden an den Grachten intelligente Immobilien, die den Neubauten fast ebenbürtig sind. Beiden ist gemein, dass sie im Betrieb sehr viel günstiger sind und somit mehr Gewinn abwerfen.
Weitere technologische Innovationen wie intelligente Schließanlagen ermöglichen andere und lukrativere Nutzungsformen als das klassische Wohnen für Gebäude zu erschließen. So können dort Co-Working-Spaces eingerichtet werden, dank elektronischer Schlüssel sind dann die Nutzergruppen und -zeiten flexibel steuerbar.
Hybride Arbeitsformen benötigen angepasste Bürogebäude
Co-Working ist eindeutig auf dem Vormarsch, Corona hat diese Entwicklung beschleunigt und etabliert. Neben dem Homeoffice wünschen sich Mitarbeiter:innen weitere Arbeitsstätten als den Firmensitz und den eigenen vier Wänden, idealerweise in der Nähe des Wohnorts. Da aktuell Arbeitskräfte rar sind und sich demzufolge Arbeitgeber stärker nach deren Bedürfnissen richten, wird sich der Trend verstärken. BNP Paribas Real Estate beauftragte nach Corona das Meinungsforschungsinstitut IFOP, um die Stimmung einzufangen: 3.500 Menschen in sieben EU-Ländern meinen überwiegend, dass hybride Arbeitsformen bleiben werden, wie die Immobilien-Redaktion berichtete. Das Erstarken der großen Co-Working-Anbieter wie WeWork und Mindspace, die einige schon als weitere Opfer von Corona sahen, ist ein zusätzlicher Beweis. Akteur:innen des Segments Büro sind angehalten, dies im Blick zu haben und ihre neuen Bauprojekte spezifisch auf diese Nutzungsform auszurichten.
Auch Wohnen verändert sich: Co-Living
Als Zielgruppen identifizierte ein Artikel der französischen Tageszeitung Le Figaro nicht nur junge Menschen, auch Millennials genannt. Sicher wollen sich viele davon in den ersten Berufsjahren noch etwas Flexibilität bewahren und ohnedies sind sie das Mitbenutzen gewohnt, sei es über Carsharing, Co-Working oder WGs. Auch Menschen in Übergangsphasen sind potentielle Nutzer:innen, egal ob sie sich zwischen Lebensabschnitten oder Wohnorten bewegen.
Co-Living Anbieter:innen entstehen weltweit
Im Bereich Co-Living entstehen gerade weltweit Startups, wie die südkoreanische MGRV, die sich auf Single-Haushalte konzentriert. Wie in Deutschland sind diese die größte Bevölkerungsgruppe. Ein weiterer Vorteil dieser neuen Wohnform in teuren Städten wie Seoul oder Paris ist, dass sie etwas günstiger ist als Einzelwohnungen, da viele der Kosten geteilt werden. In Deutschland gibt es schon einige Co-Living Anbieter:innen, wie den Marktführer Habyt, Happy Pigeons oder Caasa, die aber derzeit nur in Berlin aktiv sind. Wenn der Trend zur Wohnungsknappheit anhält, und alles deutet darauf hin, so haben diese Anbieter:innen ein großes Potential.
Wer mit oben beschriebenen Trends wenig anfangen kann, sondern lieber auf bewährte Geschäftsmodelle wie Büroräume setzen will, dem sei die Wüest Partner Studie Büromärkte Deutschland 2022 nahegelegt. Dort werden die attraktivsten Standorte für Büroimmobilien ausgewiesen sowie, dank ihrer Potentiale, vielversprechende Städte identifiziert. Natürlich lassen sich auch dort innovative Konzepte realisieren.
Nachhaltigkeit verändert die Branche
Das Thema Nachhaltigkeit hat eine große Auswirkung auf den Zugang zu Finanzierungen. Aus dem einstigen Schlagwort sind über die Jahre Gesetze und Bestimmungen geworden, deren ausgearbeitete Form sich vermutlich in der ESG-Taxonomie und -Kriterien wiederfindet. Für die Immobilienwirtschaft haben diese eine besondere Bedeutung, denn sie stellt diese unter Zugzwang. Besonders Halter:innen von großen Wohnbeständen mit Niedrigmieten aus den Nachkriegsjahren stehen am Scheideweg. Schon jetzt ist absehbar: Wer den ESG-Anforderungen nicht nachkommt, dem drohen immer größer werdende Nachteile.
Nachhaltigkeits-Bestimmungen bieten Chancen
Doch wie Wüest Partner schon in zahlreichen Beiträgen und Vorträgen darstellte, bietet ESG auch Chancen. Wird die Herausforderung richtig angegangen, so lässt sie sich zum Vorteil wenden. Die Betriebskosten lassen sich reduzieren, der Wert der Immobilien stabil halten oder sogar erhöhen, der CO2-Fußabdruck verringern und Gemeinschaften stärken, wie der US-Immobilienberater Green Business Bureau in einem Artikel beschreibt. Obwohl ESG-Kriteren nur für die EU gelten, zeigt der Artikel, dass Nachhaltigkeit auch außerhalb Europas eine tragende Rolle spielt.
Mit Simulationen die ESG-Anforderungen meistern
Um die beschriebenen Effekte zu erreichen, ist das Vorgehen ausschlaggebend: Von den Tausenden Möglichkeiten der energetischen Sanierungsmaßnahmen im Bestand oder die vielen Arten von nachhaltigem Neubau gilt es, die mit dem besten Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen herauszufiltern. Das ist besonders bei großen Beständen oder Projekten nur mit einer Immobilien-Management-Software möglich, die eine Simulation der verschiedenen Maßnahmen erlaubt und sich dafür auf einen Fundus an Erfahrungswerten stützt. Hier bieten wir einen Überblick über unsere Nachhaltigkeits-Lösungen und über die Bedeutung der ESG-Kriterien für die Immobilienbranche.
Mit über 80 Kriterien benötigt ESG Expertise
Bei Immobilienfonds sind die Einhaltung der ESG-Kriterien und der gesetzlichen Nachhaltigkeits-Bestimmungen verpflichtend, ein näheres Eingehen darauf erübrigt sich daher. Doch in den anderen Bereichen der Branche ist das Berücksichtigen der ESG-Kriterien mittlerweile ein wichtiger Bestandteil für die Vergabe von Krediten: Wer Finanzierungen sucht, ist mehr als gut beraten, den Nachhaltigkeits-Aspekt in sein Projekt mit einzubeziehen. Zwar ist dies keine Garantie für eine Vergabe, aber ein Fehlen davon lässt garantiert die Chancen verschwinden. Auch hier empfiehlt sich eine Beratung, denn bei den drei ESG-Säulen Environment, Social und Governance, die sich in über 80 Kriterien aufschlüsseln, ist es manchmal schwer, deren Wichtigkeit einzuordnen. Besonders weil es aufgrund der Jugend der ESG-Kriterien, sie sind kaum ein paar Jahre alt, meistens an Erfahrungswerten mangelt.
Erfolgreiche Immobilieninvestitionen benötigen ein zeitgemäßes Management
Anbetracht der wirtschaftlichen Spannungen, der erhöhten Baukosten, den teureren Krediten sowie des regulatorischen Drucks der Nachhaltigkeit durchsetzen soll und der Zuwächse der Ballungszentren mit der Folge von Leerständen am Land, steht die Immobilienwirtschaft tatsächlich vor einer volatilen und ungewissen Situation. Das wirkt sich natürlich auf den Zugang zu Finanzierungen aus.
Chancen trotz bewegten Umfelds
Diese Situation ist auch gleichermaßen komplex und ambivalent, wie Anfangs erwähnt. In diesem bewegten Umfeld bleibt es durchaus möglich, trotz Herausforderungen und Fallstricken, Chancen zu ergreifen. Dafür ist es mehr denn je notwendig, Entscheidungsprozesse zu entwickeln, die so viele Parameter wie möglich abdecken. Das ist heutzutage möglich mit den richtigen Software-Lösungen und der flankierenden menschlichen Expertise, die Wüest Partner miteinander vereint.
Digitale Lösungen, um gute Entscheidungen zu treffen
Digitale Lösungen bieten einen Ausweg aus der Unübersichtlichkeit. Wissen ist Macht, heißt es. Doch Macht ist nur interessant, wenn sie erlaubt, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das Wissen, woran hier gedacht wird, ist die detaillierte Kenntnis des eigenen Bestands. Diese muss so detailliert wie möglich sein, um belastbare Simulationen von Veränderungen seines Immobilien-Bestandes zu berechnen, egal ob es sich dabei um neue Licht-, Heizungsanlagen oder Dämmungen handelt.
Erst damit lassen sich CO2-Absenkpfade ermitteln, die den größten Nutzen bieten und gleichzeitig den geringsten Aufwand bedeuten. Aus dem aktuell vorherrschenden Dickicht führen nur wenige Pfade heraus. Es gilt den richtigen zu finden, der, der am besten zu seiner Ausgangslage passt. Angesichts der vielen sich veränderten Parameter sind die Zeiten von Lösungen von der Stange vorbei, eine gute Lösung kann nur individuell auf Kund:innen maßgeschneidert sein.
👉 Lesen Sie mehr: Effektives Asset Portfolio Management – So optimieren Sie Ihre Investitionsentscheidungen
Eine Suite zum zeitgemäßen Immobilien-Management
Mit seiner Software-Suite bietet Wüest Partner für zeitgemäßes Immobilien-Management diese Lösungen:
● Wüest Visits erlaubt die Digitalisierung des Bestandes
● Wüest Dimensions ermöglicht eine reibungslose und effiziente Verwaltung, die neben dem klassischen Management auch Wert und Einsparpotentiale ermittelt
● Wüest Climate erlaubt das Meistern aller Herausforderungen der Nachhaltigkeit,wie zum Beispiel die Berechnung des CO2-Ausstoßes oder die Entwicklung des idealen CO2-Absenkpfades
Kontaktieren Sie uns gerne, um sich wie über 5.000 weitere Nutzer:innen von den Vorteilen unserer Lösungen ein Bild zu machen.
Die aktuellen Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft: Steigende Mieten, sinkende Kaufpreise
Abschließend bieten wir einen kompakten Überblick über die Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt. Wer mehr in die Tiefe gehen will, kann unsere kostenlose Studie hier herunterladen.
● Trotz Solidität der Wirtschaft – Anstieg um 0,2 Prozent des BIPs, Arbeitslosigkeit auf weiterhin geringem Niveau, Erholung des Konsumklimas und Abwärtstrend der Inflation – ist der Immobilienmarkt unter Druck. Dafür verantwortlich ist in erster Linie der Anstieg des EZB-Leitzins, der seit Juni diesen Jahres 4 Prozent beträgt.
● Das wirkt sich negativ auf das Verhalten der Investor:innen aus: Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2023 war so niedrig wie in 2011.
● Der Druck auf den Mietwohnungsmarkt steigt, denn wachsende Kosten für Eigenheime führen zu weniger Projekten. In Köln und München waren 2022 Zuwächse von jeweils 9 und 11 Prozent zu beobachten.
● Der Rückgang von Baugenehmigungen und die Stornierung von Bauprojekten erhöhen mittelfristig den Druck auf den Mietwohnungsmarkt zusätzlich.
● Am Wohnungseigentumsmarkt steigt die Anzahl von Angeboten, besonders in den Oberzentren. In den Top-7 Städten fielen die Preise im Vergleich zum Vorjahr zwischen -1 und -11 Prozent.
● Die Preise von Eigentumswohnungen sanken im Schnitt um 2,7 Prozent und die der Eigentumshäuser um 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
● Preissteigerungen lassen sich vereinzelt nur im Spitzensegment von Ein- und Zweifamilienhäusern beobachten.
● Büroangebotsmieten steigen in allen Gemeindeklassen, in den Top-7-Städten stagnieren die Preise.
● Trotz höherer Leerstandsquoten erhöhen sich die Spitzenpreise der Premiumobjekte, das spiegelt die Nachfrage von 1A-Lagen und die Erfüllung von ESG-Anforderungen.
● Das Einzelhandelsinvestment lag Anfang des Jahres auf einem vergleichbar niedrigen Niveau.
● Die Aufgabe von ehemaligen Warenhausstandorten führt zu Gelegenheiten in erstklassigen Handelslagen Zentren großer Städte, doch sind für die Nutzung dieser Flächen innovativer Umnutzungskonzepte erforderlich.
Innovative Konzepte für die Immobilienbranche
Hier hat sich als ertragreiche Möglichkeit Co-Working etabliert, da führende Anbieter von Co-Working-Flächen nicht nur die Corona-Krise überstanden, sondern zu einer neuen Stärke gefunden haben. Neuere, noch nicht so bewährte Konzepte wie Co-Living, entwickeln sich besonders im Ausland sehr dynamisch. Egal welches Konzept, die Nutzung von digitalen Lösungen zur Effizienzsteigerung und besonders zum Meistern der großen Herausforderung Nachhaltigkeit und ESG, sind unumgänglich.
Nachhaltigkeit lässt sich nur digital meistern
Denn die Verwaltung von größeren Beständen ab 2000 Einheiten wird dadurch nicht nur effizienter, sondern digitale Tools erlauben Erkenntnisse über das eigene Portfolio und die Identifizierung von Einsparpotentialen, die ohne kaum möglich sind. Darüber hinaus werden Umfelddaten wie Entwicklung der Kauf-und Mietpreise, sowie demografische Daten miteinbezogen, die kontinuierlich aktualisiert werden. Besonders die Ermittlung eines effizienten CO2-Absenkpfads ist ohne Digitalisierung des Bestandes und durch eine Datenbank mit zehntausenden schon realisierten energetischen Sanierungen nur sehr viel schwerer möglich. Für ein verbessertes Reporting verweisen wir auf unsere Lösung Wüest Reports.
Die Komplexität vereinfachen, mit den richtigen Lösungen
Das eingangs erwähnte Akronym VUCA, also auf Englisch Volatile, Uncertain, Complex and Ambiguous, beschreibt die schwierige Lage am Immobilienmarkt gut. Egal wie misslich sie sein mag, an die neuen Gegebenheiten muss sich angepasst werden. Dabei ist es ratsam, sich auf die eigenen Möglichkeiten zu konzentrieren, denn die Weltlage ist als Einzelakteur:in nicht beeinflussbar. Aber besonders die Komplexität und Ambivalenz des Immobilienmarktes lässt sich mit den richtigen Lösungen meistern. Diese müssen in der Lage sein, die Komplexität zu erfassen und die Entscheidungen bestmöglich vorzubereiten.