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Immobi­li­en­be­wertung: Umfas­sender Leitfaden und Experten-Tipps

Immobilienbewertung: Alles, was Sie darüber wissen müssen

Inhalts­ver­zeichnis

Was ist bei der Immobi­li­en­be­wertung zu beachten?

Die Immobi­li­en­be­wertung ist ein entschei­dender Faktor bei der Bestimmung vom Marktwert. Eine genaue Bewertung ist wichtig, um eine faire Preis­ge­staltung zu gewähr­leisten und die beste Entscheidung zu treffen, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie finan­zieren, kaufen oder verkaufen. In diesem Artikel präsen­tiert Ihnen Wüest Partner die Grund­lagen der Immobi­li­en­be­wertung, einschließlich der Markt­analyse und Stand­ort­fak­toren, wichtigen Methoden, um die Immobilie bewerten zu können und das richtige Exper­ten­wissen, das hierfür von Immobilienberater:innen voraus­ge­setzt wird.

Was ist eine Immobi­li­en­be­wertung?

Eine Immobi­li­en­be­wertung ist der Prozess zur Ermittlung des Markt­werts einer Immobilie. Jede Liegen­schaft hat einen Marktwert, im Fachjargon auch Verkehrswert genannt. Um diesen zu bestimmen, wenden Bewerter:innen eine von vielen verschie­denen Bewer­tungs­me­thoden an und ziehen dabei mehrere Aspekte ausge­wogen in Betracht. Dank einer syste­ma­ti­sierten Methodik erlauben all diese Aspekte eine belastbare Immobi­li­en­be­wertung durch­zu­führen. Wüest Partner zum Beispiel clustert die relevanten Aspekte in acht Obergruppen. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Die Bewertungs-Aspekte umfassen nicht nur die Immobilie an sich, also Größe, Alter, Zustand, sondern auch externe Faktoren wie Lage, Infra­struktur oder Anbindung an das Verkehrsnetz. Makro­öko­no­mische Aspekte spielen ebenfalls eine Rolle, wie zum Beispiel die Höhe der Kredit­zinsen sowie die jeweilige Markt­si­tuation.

In der Regel werden Bewer­tungen von Expert:innen vor Ort durch­ge­führt, um die Immobilien in Augen­schein zu nehmen und eine genaue Wertermittlung zu gewähr­leisten. Seit einiger Zeit gibt es zusätzlich Online-Immobilienbewertungen, die in Sekunden Ergeb­nisse liefern, die aller­dings nur grobe Schätz­werte sind. Über die Vor- und Nachteile von Online-Bewertungen erfahren Sie mehr in diesem Artikel

Was sind die Grund­lagen der Immobi­li­en­be­wertung und welche Faktoren sind zu beachten?

Was sind die Grundlagen der Immobilienbewertung und welche Faktoren sind zu beachten?

Was ist meine Immobilie wert? Die Grund­lagen der Immobi­li­en­be­wertung basieren auf verschie­denen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beein­flussen. Dazu gehören die Größe der Immobilie, ihr Zustand, Alter, Lage und Umgebung sowie der Zustand des lokalen Immobi­li­en­marktes. Weitere Faktoren, die bei der Bewertung von Liegen­schaften berück­sichtigt werden müssen, sind die Ausstattung der Immobilie, ihre Bauqua­lität und die Verfüg­barkeit von Dienst­leis­tungen wie Schulen, Geschäften und öffent­lichen Verkehrs­mitteln. Immer mehr an Bedeutung bei der Immobi­li­en­be­wertung gewinnt auch das Thema Nachhal­tigkeit. Mehr dazu: Die Wirkung von Nachhal­tigkeit auf Immobi­li­en­werte

Die unzäh­ligen Faktoren, die den Immobi­li­enwert beein­flussen, können sich in folgende Kategorien einteilen:

  1. Lage: Die Lage der Liegen­schaft ist ein wichtiger Faktor bei der Immobi­li­en­be­wertung, da sich die Nachfrage und die Preise je nach geogra­fi­scher Lage erheblich unter­scheiden können. Dabei sind sowohl die Makro- (zum Beispiel West- vs. Ostdeutschland; München vs. Augsburg) als auch die Mikrolage (zum Beispiel Münchner Altstadt vs. Maxvor­stadt; Straße mit direktem U‑Bahnanschluss vs. 10 Minuten Gehweg zur nächsten Bushal­te­stelle) entscheidend.
  2. Größe und Zustand: Die Größe und der Zustand (Alt- vs. Neubau) der Immobilie können den Wert beein­flussen, da größere und besser erhaltene Immobilien in der Regel höhere Preise erzielen. Bei Altbauten spielen Nachhal­tig­keits­re­ge­lungen eine immer größere Rolle. Werden diese Liegen­schaften über einen längeren Zeitrahmen zwecks Energie­ef­fi­zienz vernach­lässigt, drohen sie zu Stranded Assets zu werden. Im Extremfall kann dies sogar einen kompletten Wertverlust bedeuten.
  3. Energie­ef­fi­zienz und Nachhal­tigkeit: Seit langem gewinnen diese Themen immer mehr an Bedeutung, denn je energie­ef­fi­zi­enter eine Liegen­schaft, desto niedriger der Energie­ver­brauch und die Kosten. Da die neuesten Regelungen auf EU-Ebene und in Deutschland immer mehr Nachhal­tig­keits­an­for­de­rungen an bestehende und neue Immobilien richten, werden diese Faktoren auch weiterhin wichtiger werden.
  4. Ausstattung und Ausstat­tungs­merkmale: Die Ausstattung und Ausstat­tungs­merkmale einer Immobilie, wie zum Beispiel die Art der Küchen­geräte, die Art der Böden oder die Anzahl der Badezimmer, können ebenfalls den Wert beein­flussen. Ebenfalls entscheidend ist, was außerhalb des Gebäudes liegt, aber zur Liegen­schaft gehört. So sind zum Beispiel ein Parkplatz, Garten oder Balkon wesent­liche Faktoren, die den Immobi­li­enwert erhöhen.
  5. Markt­trends: Die Nachfrage nach Immobilien kann von verschie­denen Markt­trends wie Zinssätzen, Konjunk­tur­zyklen oder Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lungen abhängen.
  6. Gesetz­gebung und Vorschriften: Gesetz­liche Vorschriften und Steuer­ge­setze können sich auf den Immobi­li­enwert auswirken, zum Beispiel wenn es um die Besteuerung von Immobilien geht oder um Vorschriften, welche die Nutzung oder den Bau von Immobilien betreffen. Nachhal­tig­keits­be­stim­mungen wie beispiels­weise ESG Regulie­rungen werden hierbei zunehmend wichtiger.

Das sind die Methoden der Immobi­li­en­be­wertung

Wir stellen Ihnen hier drei Verfahren vor, um den Immobi­li­enwert zu ermitteln:

MethodeBeschreibungIdeal für
Vergleichs­wert­ver­fahrenVergleich mit ähnlichen, in derselben Region verkauften ObjektenPrivate Wohnim­mo­bilien
Ertrags­wert­ver­fahrenBewertung anhand des zukünftig erwar­teten ErtragsMietob­jekte
Sachwert­ver­fahrenWertbe­stimmung basierend auf den Kosten für einen NeubauSpezi­al­im­mo­bilien wie denkmal­ge­schützte Gebäude, indus­trielle Objekte, usw.
Hedonische BewertungSchnelle Bewertung durch Daten von Freihand­trans­ak­tionenPrivate Wohnim­mo­bilien
DCF VerfahrenWertbe­rechnung durch diskon­tierte zukünftige Erträge und KostenErtrags­ori­en­tierte Liegen­schaften
Residu­al­wert­ver­fahrenBewertung auf Basis einer Profi­ta­bi­li­täts­be­rechnung (erwar­teter Kaufpreis abzgl. Grund­stücks­preis & Baukosten)Unbebaute Grund­stücke und Baupro­jekte
Wertermitt­lungs­ver­fahren nach ImmoWertVNutzung von Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwert­ver­fahren gemäß gesetz­lichen Richt­linienFälle, in denen das ImmoWertV angewendet werden muss

Vergleichs­wert­ver­fahren

Das Vergleichs­wert­ver­fahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten zu ermitteln, die in derselben Region und damit im selben Immobi­li­en­markt verkauft wurden. Die Vergleichs­ob­jekte müssen möglichst ähnliche Merkmale wie die zu bewer­tende Immobilie aufweisen, wie zum Beispiel Größe, Zustand, Lage und Baujahr. Der ermit­telte Wert basiert auf den Verkaufs­preisen der Vergleichs­ob­jekte.

Ertrags­wert­ver­fahren

Das Ertrags­wert­ver­fahren ist eine Methode, die vor allem bei vermie­teten Immobilien einge­setzt wird. Hier wird der Wert der Immobilie anhand des zukünf­tigen Ertrags ermittelt, den die Immobilie voraus­sichtlich erwirt­schaften wird. Dabei wird der mögliche Mietertrag abzüglich aller Aufwen­dungen wie beispiels­weise Instand­hal­tungs­kosten, Verwal­tungs­kosten und Steuern berechnet.

Sachwert­ver­fahren

Das Sachwert­ver­fahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie anhand der Kosten zu ermitteln, die für den Neubau einer gleich­wer­tigen Immobilie anfallen würden. Dabei wird der Bodenwert von den Herstel­lungs­kosten des Gebäudes getrennt. Der Bodenwert wird anhand von Vergleichs­preisen ermittelt, während die Herstel­lungs­kosten auf Basis von aktuellen Baukos­ten­kal­ku­la­tionen berechnet werden.

Hedonische Bewertung

Die Hedonische Bewertung gilt der schnellen und objek­tiven Bewertung von Immobilien mit Hilfe der Daten von Freihand­trans­ak­tionen sowie standar­di­sierten Verfahren. Somit lassen sich auf dieser Basis der Gebäu­de­zu­stand, der Ausbau­standard und die Lagequa­lität bestimmen, um mit diesen verläss­lichen Infor­ma­tionen die richtigen Entschei­dungen treffen zu können. Eine große Datenbank und langjährige Erfahrung sind hierbei für den Erfolg dieses Bewer­tungs­ver­fahrens entscheidend.

Interessent:innen aus der Schweiz können hier schnell und einfach eine hedonische Markt­wert­schätzung von Wüest Partner beantragen.

DCF Verfahren

Bei der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) wird der Immobi­li­enwert durch die Summe aller diskon­tierten künftigen Erträge und Kosten berechnet. Da diese Berech­nungs­me­thode vor allem auf den in Zukunft erziel­baren Erlösen basiert, eignet sie sich oft besonders gut für Liegen­schaften, die auf das Generieren von Erträgen ausgelegt sind. Neuere Modelle sind zudem in der Lage, auch Nachhal­tig­keits­aspekte, wie zum Beispiel die Effekte von energe­ti­schen Sanie­rungen, in die Bewertung aufzu­nehmen.

Residu­al­wert­ver­fahren

Das Residu­al­wert­ver­fahren findet in der Regel für unbebaute Grund­stücke Anwendung. Insbe­sondere wenn im Umfeld keine vergleich­baren Bauvor­haben vorliegen, die ein Vergleichs­wert­ver­fahren erlauben. Ein typischer Anwen­dungsfall ist ein noch nicht reali­siertes Bauprojekt: Mit dem Residu­al­wert­ver­fahren ermitteln Investor:innen die Profi­ta­bi­lität des geplanten Baupro­jekts. Die Berechnung besteht aus der Gegen­über­stellung des Grund­stücks­preises und der Baukosten mit dem erwar­teten Kauferlös.

Wertermitt­lungs­ver­fahren nach ImmoWertV

2022 trat in Deutschland die neue Immobi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ordnung (ImmoWertV2021) in Kraft, welche die gesetz­lichen Richt­linien für die Berechnung von Immobi­li­en­werten überar­beitet hat. Sie gibt drei Wertermitt­lungs­ver­fahren vor – Vergleichs‑, Ertrags- und Sachwert­ver­fahren – welche einzeln oder im Kombi­nation zur Bewertung einer Liegen­schaft, dem sogenannten Verkehrswert, angewandt werden müssen. Eine Rolle spielt hierbei, ob Eigentümer:innen selbst in der Immobilie leben, das Objekt keine Erträge einbringt oder die Immobilie vermietet ist.


Markt­analyse und Stand­ort­fak­toren

Die Markt­analyse und Stand­ort­fak­toren sind entscheidend für eine genaue Immobi­li­en­be­wertung. Die Markt­analyse bezieht sich auf die Studie des lokalen Immobi­li­en­marktes und dessen Trends und Schwan­kungen. Stand­ort­fak­toren umfassen Aspekte wie Zugäng­lichkeit, Lage, Sicherheit und Umgebung der Immobilie. Eine Immobilie in einer attrak­tiven Lage oder mit hervor­ra­gender Anbindung an öffent­liche Verkehrs­mittel und wichtigen Einrich­tungen hat einen höheren Wert als ein Objekt, das in einer weniger attrak­tiven Lage liegt oder schwer zugänglich ist.

Entscheiden sind dabei die Makro- und Mikrolage:

  • Makrolage: Hierbei wird die Region, Stadt oder der Stadtteil betrachtet, in der die Liegen­schaft liegt. Dabei werden deren wirtschaft­liche und struk­tu­relle Faktoren analy­siert. Dazu gehören die Wirtschafts­leistung, Arbeits­plätze, das Bevöl­ke­rungs­wachstum, die Infra­struktur etc.
  • Mikrolage: Hier zielt die Analyse auf die unmit­telbare Umgebung der Immobilie ab. Es wird also die direkte Nachbar­schaft evaluiert. Gibt es zum Beispiel viele öffent­liche Grünflächen, Parkplätze, Schulen und Lebens­mit­tel­ge­schäfte in der Gegend, wirkt sich das positiv auf den Immobi­li­enwert aus. Ebenso wichtig ist es, dass die Umgebung ruhig, sicher und sauber ist.

Online-Immobilienbewertungen werden immer häufiger angeboten, sei es von Immobilien-Plattformen, Makler:innen oder sogar Banken. Daher lohnt sich ein kurzer Blick auf deren Vor- und Nachteile.

Die grund­sätz­liche Heraus­for­derung solcher Tools: Überwiegend sind es Black Boxes. Nur selten erläutern sie detail­liert ihre Methodik sowie den Umfang und die Qualität ihrer Daten. Ohne diese Angaben sind Kund:innen jedoch kaum in der Lage, die Qualität einer Online-Bewertung zu bewerten.

Wüest Partner Newsletter

Wir bearbeiten Ihre Perso­nen­daten im Einklang mit dem anwend­baren Daten­schutz­recht zur Beant­wortung Ihrer Anfrage. Weitere Infor­ma­tionen zu unserem Umgang mit Perso­nen­daten, insbe­sondere zu Ihren Rechten als betroffene Person, finden Sie in unserer Daten­schutz­er­klärung.

Geschwin­digkeit vs. Genau­igkeit

Ihr größter Vorteil ist ihre Geschwin­digkeit: In wenigen Klicks liegen Ergeb­nisse vor. Doch wie werden sie berechnet? Wie aktuell ist die Datenbank mit den Kaufpreisen des Umfelds? Und wie genau werden diese erfasst und welche werden für einen Vergleich heran­ge­zogen? Darüber schweigen die meisten Tools dezent.

Hinzu kommt,  dass die Eingabe der Liegen­schafts­daten von Nutzer:innen selbst durch­ge­führt wird, welchen oft nicht hundert­pro­zentig klar ist, was bezie­hungs­weise wie angegeben werden muss, ist die Immobi­li­en­be­wertung von Online­tools in der Regel äußerst unzuver­lässig und ungenau.

Zum Vergleich: Die Umfeld­analyse von Wüest Partner umfasst zum Beispiel nicht nur alle Trans­ak­tionen eines Viertels, sondern auch die Sozio­de­mo­graphie, die Qualität der Nahver­sorgung, die Nähe von Erholungs- und Freizeit­an­ge­boten, Schulen und Gesund­heits­ein­rich­tungen, den öffent­lichen Verkehr und noch viel mehr. Erfahren Sie Genaueres darüber in dem Wüest Dimen­sions Modul ‘Market & Location Infor­mation’.

Darüber hinaus besich­tigen profes­sio­nelle Immobilienbewertungs-Unternehmen wie Wüest Partner die Immobilien auch selbst mit ihren eigenen erfah­renen Expert:innen. Dadurch wird einer­seits sicher­ge­stellt, dass die Daten korrekt erfasst werden und anderer­seits, dass diese digital erfasst werden. Beides erleichtert die Immobi­li­en­be­wertung wesentlich und trägt dazu bei, dass die Wertermittlung sehr präzise ist.

Wann Online-Tools Sinn machen

Für einfache Objekte wie Wohnungen oder Einfa­mi­li­en­häuser können Online-Tools durchaus eine brauchbare erste Orien­tierung liefern. Steigt die Komple­xität der Immobilie ab einer gewissen Größe oder im Fall einer Misch­nutzung mit Büro- und Gewer­be­ein­heiten, erreichen Online-Bewertungen schnell ihre Grenzen, da sie überwiegend auf Privat­per­sonen ausge­richtet sind.

Automa­ti­sierte Kunden­ak­quise

Sind Online-Bewertungen kostenlos, werden sie nicht selten als Lockmittel für eine automa­ti­sierte Akquise genutzt. Dadurch erhoffen sich Makler:innen einen vertieften Kunden­kontakt, um eine fundiertere Bewertung anzubieten und mögli­cher­weise eine weitere Immobilie in ihr Portfolio aufzu­nehmen.

Je trans­pa­renter, desto seriöser

Die Serio­sität und somit der Nutzen einer Online-Bewertung lässt sich an dessen Trans­parenz erkennen. Wenn Methode, Umfang und Qualität der Daten offen liegen und die Einga­be­maske die Erfassung komple­xerer Immobilien erlaubt, sind die Voraus­set­zungen für eine profes­sio­nelle Bewertung gegeben.

Zahlreiche Tools von Wüest Partner

Auch wenn Wüest Partner in Deutschland im Gegensatz zur Schweiz keine Online-Bewertungen anbietet, so stellen Immobilienberater:innen eine Reihe nützlicher Tools zur Verfügung. Die Immobi­li­en­be­wer­tungs­software Wüest Dimen­sions wurde schon erwähnt, zusätzlich gibt es umfas­sende Stand­ort­in­for­ma­tionen, Zuzugs­ana­lysen von ausge­wählten Regionen und Übersichten der Standort-Risiken durch den Klima­wandel.

👉 Wüest Partner bietet auch klassische Immobi­li­en­be­wer­tungen an, die dank der sechs Standorte bundesweit durch­führbar sind. Mehr dazu erfahren Sie hier.


Immobi­li­en­be­wertung in verschie­denen Städten

Die Berück­sich­tigung von spezi­fi­schen Markt­trends in Städten wie Berlin, München, Hamburg usw. sowie regio­nalen Unter­schieden sind für eine genaue Immobi­li­en­be­wertung ein Muss.

Dank der konti­nu­ier­lichen Beobachtung der regio­nalen Immobi­li­en­märkte in Deutschland ist Wüest Partner in der Lage, inter­es­sante Poten­ziale für Inves­ti­tionen zu identi­fi­zieren. Die regel­mäßig erschei­nenden und kosten­losen Berichte bewerten die Attrak­ti­vität von Kauf- vs. Baupro­jekten, die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise und die besten Inves­ti­ti­ons­chancen. Für ein leich­teres Verständnis werden die relevan­testen Daten visua­li­siert, u.a. in Form von Rendite-Risiko-Profilen, siehe nachste­hende Grafik. Diese erlauben schnell inter­es­sante Standorte auszu­machen.

Beispiel­haftes Rendite-Risiko-Profil aus den Wohnungsmarkt-Berichten:

Quelle: Wohnungs­markt Süddeutschland 2023, Wüest Partner

Investitions-Chancen liegen aktuell nicht selten in kleineren Städten und weniger in den Top-Ballungszentren. Anhand einer umfas­senden Reihe an Indika­toren werden die Trends aller relevanten Städte genau­estens unter die Lupe genommen. Die Wohnungsmarkt-Berichte gliedern Deutschland in vier Regionen auf: Westdeutschland, Norddeutschland, Ostdeutschland und Süddeutschland.

👉 Hier finden Sie eine Übersicht aller kosten­losen Publi­ka­tionen von Wüest Partner.

Wie sieht eine Immobi­li­en­be­wertung aus? Beispiel von Immobi­li­en­be­wer­tungen

Ergeb­nisse von Immobi­li­en­be­wer­tungen werden als Bericht darge­stellt. Die zentrale Botschaft ist natürlich der Preis, jedoch sollte eine fundierte Bewertung zum einen die Ermittlung des Preises genau erläutern, zum anderen die Immobilie physisch und finan­ziell präzise durch­leuchten. Struktur, Zustand, laufende Kosten des Betriebs sowie die Instand­haltung und nicht zuletzt Empfeh­lungen für zukünftige Inves­ti­tionen sollten klar aufge­schlüsselt sein.

In Zeiten steigender Nachhal­tig­keits­be­stim­mungen sind besonders Inves­ti­tionen in die energe­tische Effizienz von zentraler Bedeutung, welche die meisten Eigentümer:innen vor eine Heraus­for­derung stellen. Werden diese Bestim­mungen nicht beachtet oder unvor­teilhaft umgesetzt, droht mittel­fristig ein Rendite- oder Wertverlust. Im aller­schlimmsten Fall kann die Immobilie sogar als Stranded Asset enden.

Prozess der Immobi­li­en­be­wertung

Im Zentrum einer Immobi­li­en­be­wertung steht das Gebäude selbst. Früher reichten die Erfassung der Struktur und ihres Zustands, also Wohnfläche, Ausstattung, Alter, Sanie­rungs­stand, heute gehören die Kosten des Betriebs und besonders die Energie­ef­fi­zienz dazu. Diese bedingen sich gegen­seitig. Energe­tisch effiziente Immobilien sind günstiger im Betrieb, weniger effiziente verur­sachen höhere Kosten. Das wirkt sich direkt auf den Preis aus, denn Käufer:innen beziehen die Inves­ti­tionen für energe­tische Sanie­rungen mit ein.

Der Prozess einer Bewertung besteht im wesent­lichen aus folgenden Schritten:

  • Erfassung des Gebäudes, der techni­schen Ausstattung, der energe­ti­schen Perfor­mance und des Sanie­rungs­stands
  • Eingabe der Immobi­li­en­daten zur Mieter­schaft, den Kosten des laufenden Betriebs, der Instand­haltung, Berechnung des Cash-Flows und der Rendite
  • Evalu­ierung von möglichen Sanie­rungs­maß­nahmen
  • Analyse des Standorts und seines Einflusses auf den Verkehrswert
  • Unter­su­chung der Trans­ak­tionen im Umfeld
  • Ermittlung eines Verkaufs­preises anhand aller o.a. Faktoren je nach Verfahren

Das Ergebnis wird in Form eines Berichts präsen­tiert, der je nach verwen­deten Wertermitt­lungs­ver­fahren unter­schiedlich ausfällt. Ein profes­sio­nelles Reporting wird auch die Methodik zur Ermittlung des Verkehrs­wertes erläutern.

Welche Unter­lagen benötige ich für eine Immobi­li­en­be­wertung?

Als Faust­regel gilt: Je mehr Unter­lagen, desto besser. Idealer­weise werden den Immobilienbewerter:innen Grund­risse, energe­tische Ausweise, Angaben zu den Instand­hal­tungen, Sanie­rungen und Ausbauten sowie der techni­schen Ausstattung übergeben. Ebenso wichtig sind zusätz­liche Unter­lagen zu den laufenden Kosten, der Mieter­struktur und allen anderen regel­mäßig anfal­lenden Ausgaben. Für den Standort reicht die Adresse, profes­sio­nelle Bewerter:innen sollten Zugang zu den relevanten Umfeld­daten haben und selbst­ver­ständlich über Infor­ma­tionen zum Immobi­li­en­markt verfügen.

Bei größeren Portfolios kann es durchaus vorkommen, dass die Halter:innen nicht über ausrei­chende Daten verfügen. Das ist zum Beispiel bei der Akqui­sition von Beständen der Fall: Hier sind Käufer:innen auf die Daten­er­fassung der Vorbesitzer:innen angewiesen. Profes­sio­nelle Bewerter:innen sind dann in der Lage, die Objekte des Portfolios selbst zu erfassen. Heutzutage empfiehlt sich eine digitale Erfassung, wie Wüest Partner sie mit deren Lösung Wüest Visits anbietet. Die struk­tu­riert gesam­melten Daten bilden die Grundlage einer zeitge­mäßen Immobi­li­en­ver­waltung mit einer Real Estate Management Plattform.

👉 Verschaffen Sie sich einen Überblick über die digitalen Lösungen von Wüest Partner für die Immobi­li­en­branche.

Was kostet eine Immobi­li­en­be­wertung?

Wie viel Eigentümer:innen für eine Bewertung ausgeben müssen, hängt von vielen Faktoren ab: der Immobilie, der Anfor­derung, der Dienstleister:innen und dem jewei­ligen Bewertungs-Verfahren.

Was kostet eine Immobi­li­en­be­wertung online?

Online-Bewertungen stehen heute kostenlos zur Verfügung und können für einfache Objekte eine Orien­tierung geben. Aller­dings muss hier erwähnt werden, dass auch wenn Immobi­li­en­be­wer­tungen online zwar kein Geld kosten, Nutzer:innen dafür meist mit Ihren Daten bezahlen. Denn Online-Bewertungs-Anbieter:innen profi­tieren gerade durch den Zugang zu persön­lichen Daten und deren Auswertung und Weitergabe an Dritt­an­bieter. Dafür erhalten sie auch Zustimmung von den Nutzer:innen selbst, da dies in der Regel eine Voraus­setzung für den Zugang zu ihren «kosten­losen» Online-Bewertungen ist.

Was kosten Sachverständiger:innen für Immobi­li­en­be­wertung?

Soll die Wertermittlung belast­barer sein, sind zerti­fi­zierte Gutachter:innen notwendig. Eine einfache Wertermittlung kostet in der Regel etwas über 1.000 Euro.

Wenn die Anfor­derung komplexer ist, wie eine Bewertung im Rahmen eines Erbver­fahrens zum Beispiel, so sind staatlich anerkannte Sachverständiger:innen notwendig. Dessen Stunden­preise belaufen sich auf 160 Euro, ein gerichts­festes Gutachten kostet demnach mindestens 2.000 Euro. Wenn die Immobilie größer oder ein Gewer­be­objekt ist, steigen die Kosten parallel zur Komple­xität.

Was kostet eine profes­sio­nelle Immobi­li­en­be­wertung

Für Portfolien mit mehreren Tausend Einheiten steigt der Aufwand entspre­chend, besonders wenn sie über mehrere Regionen oder Länder gestreut sind. Solche Anfor­de­rungen können nur profes­sio­nelle Bewer­tungs­firmen bewäl­tigen, wie dieses Fallbei­spiel von Wüest Partner zeigt.

Da die Bezeichnung “Immobiliengutachter:in” nicht geschützt ist, kann theore­tisch jeder eine Bewertung durch­führen. Aller­dings haben nur die Verkehrswert-Gutachten von öffentlich bestellten, verei­digten und staatlich anerkannten Sachverständiger:innen vor Gericht oder anderen Behörden Bestand. Dafür müssen diese eine Prüfung absol­vieren und durch eine Industrie- und Handels­kammer (IHK) ernannt werden.

Gerichts­feste Gutachten sind jedoch eher die Ausnahme als die Regel. In den meisten Fällen reichen die Leistungen von zerti­fi­zierten Gutachter:innen aus. Zu den häufigsten Zerti­fi­katen zählen die des TÜVs, der DEKRA oder von Immobi­li­en­ver­bänden. Zusätzlich gibt es Nachhaltigkeits-Zertifizierungen, die üblichsten in Deutschland sind BREEAM, LEED und DGNB. Diese sind nicht unwichtig, da die energe­tische Perfor­mance einer Immobilie bedeutend ihren Wert beein­flusst.

Wann welche Art von Gutachter:innen nötig ist, entscheidet sich von Fall zu Fall. Für manche Situa­tionen können Online-Bewertungen ausreichen, wie bei einer groben Schätzung zum Beispiel – sofern diese von seriösen Anbieter:innen stammen. Für größere Objekte, ganze Portfolien oder Spezi­al­im­mo­bilien empfiehlt sich jedoch eine erfahrene Bewer­tungs­firma, die über solide Referenzen verfügt.

Exper­ten­wissen für eine zuver­lässige Immobi­li­en­be­wertung: Wüest Partner als kompe­tenter Partner

Eine Immobi­li­en­be­wertung ist eine komplexe Aufgabe, die eine genaue Kenntnis des Marktes, der verschie­denen Bewer­tungs­me­thoden und ‑verfahren sowie der gesetz­lichen Rahmen­be­din­gungen erfordert. Eine falsche Bewertung kann erheb­liche Auswir­kungen haben, sowohl finan­ziell als auch rechtlich. Aus diesem Grund ist es wichtig, einen kompe­tenten Partner an seiner Seite zu haben, der über das notwendige Know-how und die Erfahrung verfügt, um eine zuver­lässige Bewertung von Liegen­schaften durch­zu­führen.

Wüest Partner ist einer der führenden Immobi­li­en­be­rater und ‑bewerter der Schweiz mit zusätz­lichen Stand­orten in Deutschland sowie Frank­reich und verfügt rund 40 Jahre Erfahrung auf diesem Gebiet. Das Unter­nehmen ist bekannt für seine hohe Fachkom­petenz, seine Präzision und seine unabhängige Expertise. Mit einem umfas­senden Netzwerk von Expert:innen, darunter Ökonom:innen, Jurist:innen, Architekt:innen und Ingenieur:innen, bietet Wüest Partner eine breite Palette von Dienst­leis­tungen und Lösungen rund um die Immobi­li­en­be­wertung an.

Dazu gehören unter anderem:

Immobi­li­en­be­wertung: Wüest Partner verfügt über umfang­reiche Erfahrung in der Bewertung von verschie­denen Arten von Immobilien, einschließlich Wohn- und Gewer­be­im­mo­bilien, Industrie- und Logis­tik­im­mo­bilien sowie Sonder­im­mo­bilien wie Hotels und Pflege­heime. Das Unter­nehmen nutzt dabei verschiedene Bewer­tungs­me­thoden und ‑verfahren, um eine möglichst präzise und zuver­lässige Bewertung zu gewähr­leisten.

Markt­analyse: Eine genaue Kenntnis des Marktes ist entscheidend für eine zuver­lässige Immobi­li­en­be­wertung. Wüest Partner verfügt über umfang­reiche Markt­kennt­nisse und führt regel­mäßig Markt­ana­lysen durch, um Trends und Entwick­lungen auf dem Immobi­li­en­markt zu identi­fi­zieren. Dadurch kann das Unter­nehmen eine fundierte Einschätzung der Marktlage abgeben und eine realis­tische Bewertung der Immobilie vornehmen.

Due Diligence: Eine sorgfältige Due Diligence ist unerlässlich, um alle relevanten Infor­ma­tionen über eine Immobilie zu sammeln. Wüest Partner führt eine umfas­sende Due Diligence durch, die unter anderem eine Analyse des Baurechts, der Mietver­träge, der laufenden Kosten und der poten­zi­ellen Risiken umfasst. Dadurch kann das Unter­nehmen eine fundierte Bewertung abgeben und poten­zielle Risiken und Schwach­stellen identi­fi­zieren.

Beratung: Neben der Bewertung bietet Wüest Partner auch eine umfas­sende Beratung rund um die Immobilie an. Das Unter­nehmen berät seine Kunden in Fragen der Inves­tition und Finan­zierung, der Nutzungs­mög­lich­keiten, der Vermietung oder des Verkaufs der Immobilie und unter­stützt sie bei der Umsetzung ihrer Immobi­li­en­stra­tegie.

Software: Neben Dienst­leis­tungen bietet Wüest Partner auch moderne digitale Lösungen an, welche speziell für die Immobi­li­en­branche entwi­ckelt wurden. Die führende Real Estate Management Plattform Wüest Dimen­sions hilft zum Beispiel nicht nur beim Portfo­lio­ma­nagement, Bench­marking, Performance- und Risiko-Analysen sowie Nachhaltigkeits-Ratings, sondern auch bei der Immobi­li­en­be­wertung.
Dabei ist zum Beispiel auch die in Deutschland verbreitete Ermittlung des Verkehrs­werts gemäß Immobi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ordnung imple­men­tiert, wodurch Liegen­schaften nach gesetz­lichen Vorgaben bewertet werden.


Was gehört zu einer Immobilienbewertung?

Wie führt Wüest Partner Immobi­li­en­be­wer­tungen und Markt­ana­lysen durch?

Wüest Partner ist ein Unter­nehmen, das auf die Bewertung von Immobilien und die Erstellung von Markt­ana­lysen spezia­li­siert ist.
Bei der Erstellung von Markt­ana­lysen verwendet Wüest Partner eine Kombi­nation aus quanti­ta­tiven und quali­ta­tiven Methoden. Dabei werden Daten­quellen wie Statis­tiken zu Verkäufen, Mieten und Leerständen sowie Infor­ma­tionen aus den Wüest-Befragungen verwendet. Dabei handelt es sich um eine Umfrage bei Immobi­li­en­ex­perten, die regel­mäßig durch­ge­führt wird und Infor­ma­tionen zu den Markt­be­din­gungen und Trends in verschie­denen Regionen und Segmenten liefert. Die Antworten der Befragten werden dann in das Bewer­tungs­modell integriert, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Zusätzlich führt Wüest Partner auch eigene Analysen durch, um Trends und Entwick­lungen auf dem Immobi­li­en­markt zu identi­fi­zieren. Die Analysen von Wüest Partner werden in der Regel in Form von Markt­be­richten veröf­fent­licht, die einen Überblick über die Markt­si­tuation und die Zukunfts­per­spek­tiven in verschie­denen Regionen und Segmenten bieten.

Was gehört zu einer Immobi­li­en­be­wertung?

Wenn es um Immobilien geht, ist eine Bewertung oft unumgänglich. Eine Immobi­li­en­be­wertung gibt Auskunft über den aktuellen Wert einer Immobilie und ist somit für viele Zwecke relevant, sei es für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, für Erbschafts­an­ge­le­gen­heiten oder für steuer­liche Belange.

Sie umfasst in der Regel eine ausführ­liche Analyse der Immobilie und ihres Umfelds. Dabei spielen Faktoren wie die Lage, die Beschaf­fenheit des Grund­stücks und des Gebäudes sowie dessen Ausstattung und Zustand eine wichtige Rolle. Auch Aspekte wie die Nutzungsart und der Nutzungsgrad der Immobilie, die Wirtschaft­lichkeit des Objekts sowie die Markt- und Konkur­renz­si­tuation werden bei einer Immobi­li­en­be­wertung berück­sichtigt.

Ziel einer Immobi­li­en­be­wertung ist die Ermittlung des Markt­werts. Der Marktwert gibt Auskunft darüber, zu welchem Preis eine Immobilie am Markt gehandelt werden könnte. Hierbei wird auch die aktuelle Nachfrage- und Angebots­si­tuation am Immobi­li­en­markt berück­sichtigt.

Um eine möglichst genaue Immobi­li­en­be­wertung zu erstellen, sollten zerti­fi­zierte oder öffentlich bestellte Sachverständiger:innen beauf­tragt hinzu­ge­zogen werden. Diese verfügen über das notwendige Fachwissen sowie über die erfor­der­lichen Werkzeuge und Methoden, um eine fundierte und realis­tische Bewertung durch­zu­führen.


Wie beein­flusst ESG den Immobi­li­enwert?

Was gehört zu einer Immobi­li­en­be­wertung?

Wenn es um Immobilien geht, ist eine Bewertung oft unumgänglich. Eine Immobi­li­en­be­wertung gibt Auskunft über den aktuellen Wert einer Immobilie und ist somit für viele Zwecke relevant, sei es für den Kauf oder Verkauf von Immobilien, für Erbschafts­an­ge­le­gen­heiten oder für steuer­liche Belange.

Sie umfasst in der Regel eine ausführ­liche Analyse der Immobilie und ihres Umfelds. Dabei spielen Faktoren wie die Lage, die Beschaf­fenheit des Grund­stücks und des Gebäudes sowie dessen Ausstattung und Zustand eine wichtige Rolle. Auch Aspekte wie die Nutzungsart und der Nutzungsgrad der Immobilie, die Wirtschaft­lichkeit des Objekts sowie die Markt- und Konkur­renz­si­tuation werden bei einer Immobi­li­en­be­wertung berück­sichtigt.

Ziel einer Immobi­li­en­be­wertung ist die Ermittlung des Markt­werts. Der Marktwert gibt Auskunft darüber, zu welchem Preis eine Immobilie am Markt gehandelt werden könnte. Hierbei wird auch die aktuelle Nachfrage- und Angebots­si­tuation am Immobi­li­en­markt berück­sichtigt.

Um eine möglichst genaue Immobi­li­en­be­wertung zu erstellen, sollten zerti­fi­zierte oder öffentlich bestellte Sachverständiger:innen beauf­tragt werden. Diese verfügen über das notwendige Fachwissen sowie über die erfor­der­lichen Werkzeuge und Methoden, um eine fundierte und realis­tische Bewertung durch­zu­führen.

Im Hinblick auf die Immobi­li­en­werte in Deutschland gibt es einige Trends, die sich in 2025 abzeichnen könnten und folglich Immobi­li­en­be­wer­tungen beein­flussen werden. Einer­seits wird erwartet, dass die Mieten für Wohnim­mo­bilien weiter steigen werden, da die Nachfrage hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Auch das Thema Nachhal­tigkeit und ESG-Konformität bleibt wichtig. Investor:innen werden voraus­sichtlich vermehrt auf die Energie­ef­fi­zienz und Nachhal­tigkeit von Immobilien achten, um langfristige Werte zu schaffen und das Risiko von Umwelt- und Reputa­ti­ons­ri­siken zu minimieren. Darüber hinaus könnte die fortschrei­tende Digita­li­sierung auch die Art und Weise verändern, wie Immobilien bewertet und mit Investor:innen und Nutzer:innen geteilt werden.


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Letzte Aktua­li­sierung: 27. Mai 2025