Évaluation immobi­lière : tout ce que vous devez savoir

Table des matières

• Quels sont les points d’attention lors de l’éva­luation d’un bien immobilier ?
• Quelles sont les principes de l’éva­luation immobi­lière et les facteurs à prendre en compte ?
• Quelles sont les méthodes d’éva­luation immobi­lière ?
• Analyse du marché local
• Connais­sances d’experts pour une évaluation immobi­lière fiable
• Comment Wüest Partner réalise les évalua­tions immobi­lières et analyses de marché ?
• Que comprend une évaluation immobi­lière ?
• Comment l’ESG influence-t-il la valeur des biens immobi­liers ?
• Quelles sont les tendances en 2023 en ce qui concerne les valeurs immobi­lières en France ?

Quels sont les points d’attention lors de l’éva­luation d’un bien immobilier ?

L’éva­luation des biens immobi­liers est un moment décisif dans la déter­mi­nation de la valeur du marché. Une évaluation précise est impor­tante pour garantir un prix juste et prendre les meilleures décisions, par exemple lorsque vous financez, achetez ou vendez un bien immobilier. Dans cet article, Wüest Partner vous présente les bases de l’éva­luation des biens immobi­liers, y compris l’analyse du marché local, les méthodes impor­tantes pour évaluer les biens immobi­liers et les connais­sances d’experts requises pour les conseillers immobi­liers.

Quelles sont les principes de l’éva­luation immobi­lière et les facteurs à prendre en compte ?

Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Les bases de l’éva­luation immobi­lière reposent sur diffé­rents facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier. Il s’agit notamment de la taille du bien immobilier, de son état, de son ancienneté, de son empla­cement et de son environ­nement, ainsi que de l’état du marché immobilier local. D’autres facteurs à prendre en compte dans l’éva­luation des biens immobi­liers sont l’équi­pement du bien, sa qualité de construction et la dispo­ni­bilité de services tels que les écoles, les magasins et les trans­ports publics. Le thème de la durabilité prend également de plus en plus d’impor­tance dans l’éva­luation des biens immobi­liers.

Il existe de nombreux facteurs qui peuvent influencer la valeur d’un bien immobilier, notamment

1. L’emplacement est un facteur important de l’éva­luation, car la demande et les prix peuvent varier consi­dé­ra­blement en fonction de l’emplacement géogra­phique.
2. La taille et l’état du bien immobilier peuvent influencer sa valeur, car les biens plus grands et mieux entre­tenus atteignent généra­lement des prix plus élevés.
3. L’équi­pement et les carac­té­ris­tiques d’aménagement, comme le type d’électroménager de cuisine, le type de sols ou le nombre de salles de bain, peuvent également influencer sa valeur.
4. Les tendances du marché : la demande de biens immobi­liers peut dépendre de diffé­rentes tendances du marché, telles que les taux d’intérêt, les cycles écono­miques ou l’évo­lution de la population.
5. La légis­lation et la régle­men­tation fiscale peuvent avoir un impact sur la valeur des biens immobi­liers, par exemple lorsqu’il s’agit de la taxation ou de la régle­men­tation concernant leur utili­sation ou leur construction.

Quelles sont les méthodes d’éva­luation immobi­lière ?

Nous vous présentons ici les princi­pales méthodes pour déter­miner la valeur d’un bien immobilier :

Méthode par compa­rables

La méthode de la valeur compa­rative est une méthode qui permet de déter­miner la valeur d’un bien immobilier en le comparant à des biens similaires vendus dans la même région et donc sur le même marché immobilier. Les objets de compa­raison doivent présenter des carac­té­ris­tiques aussi similaires que possible à celles du bien immobilier à évaluer, telles que la taille, l’état, la situation et l’année de construction. La valeur obtenue se base sur les prix de vente des objets de compa­raison.

Méthode par le revenu

La méthode du revenu est une méthode qui est surtout utilisée pour les biens immobi­liers loués. Ici, la valeur du bien immobilier est déter­minée sur la base du rendement futur que le bien immobilier est suscep­tible de générer. Pour ce faire, le revenu locatif potentiel est calculé après déduction de toutes les dépenses telles que les frais d’entretien, les frais adminis­tratifs et les impôts.

Méthode par le coût de rempla­cement

La méthode de la valeur réelle est une méthode permettant de déter­miner la valeur d’un bien immobilier sur la base des coûts qui seraient engagés pour la construction d’un nouveau bien immobilier équivalent. Dans ce cadre, la valeur du terrain est séparée des coûts de construction du bâtiment. La valeur du terrain est déter­minée à l’aide de prix de référence, tandis que les coûts de construction sont calculés sur la base de calculs actuels des coûts de construction.

Méthode DCF

Dans la méthode Discounted Cashflow (DCF), la valeur du bien immobilier est calculée par la somme de tous les revenus et coûts futurs actua­lisés. Comme cette méthode de calcul se base avant tout sur les revenus réali­sables à l’avenir, elle est souvent parti­cu­liè­rement adaptée aux biens immobi­liers conçus pour générer des revenus. Les modèles les plus récents sont en outre en mesure d’intégrer dans l’éva­luation des aspects de durabilité, comme par exemple les effets des rénova­tions énergé­tiques.

Méthodes et contraintes régle­men­taires sur les marchés Suisse et Allemand

Évaluation hédonique

Fréquemment utilisées en Suisse et en Allemagne, l’éva­luation hédonique s’applique à l’éva­luation rapide et objective des biens immobi­liers à l’aide des données des transac­tions de gré à gré ainsi que des procé­dures standar­disées. Ainsi, il est possible de déter­miner sur cette base l’état du bâtiment, le standard d’amé­na­gement et la qualité de la situation afin de pouvoir prendre les bonnes décisions grâce à ces infor­ma­tions fiables. Une base de données extensive et une longue expérience sont essen­tielles à la véracité de cette méthode d’éva­luation.

Procédure d’éva­luation selon l’Immo­WertV

En 2022 est entrée en vigueur en Allemagne la nouvelle ordon­nance sur l’éva­luation des biens immobi­liers (ImmoWertV2021), qui a révisé les direc­tives légales pour le calcul des valeurs immobi­lières. Elle prescrit trois méthodes d’éva­luation – méthode compa­rative, méthode des revenus et méthode de la valeur réelle – qui doivent être appli­quées séparément ou en combi­naison pour évaluer un bien immobilier, ce que l’on appelle la valeur vénale. Le fait que les proprié­taires vivent dans le bien immobilier, que le bien ne génère pas de revenus ou que le bien soit loué joue un rôle.

Analyse du marché local

L’analyse du marché local est essen­tielle pour une évaluation immobi­lière précise. Elle se réfère à l’étude du marché immobilier local, de ses tendances et de ses fluctua­tions. Les facteurs de locali­sation comprennent des aspects tels que l’acces­si­bilité, l’emplacement, la sécurité et l’envi­ron­nement du bien immobilier. Un bien immobilier situé dans un endroit attrayant ou bénéfi­ciant d’un excellent accès aux trans­ports publics et aux princi­pales instal­la­tions a une valeur plus élevée qu’un bien situé dans un endroit moins attrayant ou difficile d’accès.

Des connais­sances d’experts pour une évaluation immobi­lière fiable : Wüest Partner, un parte­naire compétent

Une évaluation immobi­lière est une tâche complexe qui nécessite une connais­sance précise du marché, des diffé­rentes méthodes et procé­dures d’éva­luation ainsi que du cadre légal. Une mauvaise évaluation peut avoir des consé­quences impor­tantes, tant finan­cières que juridiques. C’est pourquoi il est important d’avoir à ses côtés un parte­naire compétent qui dispose du savoir-faire et de l’expé­rience néces­saires pour réaliser une évaluation fiable des biens immobi­liers.

Née en Suisse, Wüest Partner est reconnue pour la qualité de ses exper­tises et ses conseils en immobilier. L’entreprise dispose de plus de 30 ans d’expé­rience dans ce domaine et est présente en France et en Allemagne. L’entre­prise est réputée pour son haut niveau de compé­tence, sa précision et son expertise indépen­dante. Grâce à un vaste réseau d’experts, dont des écono­mistes, des juristes, des archi­tectes et des ingénieurs, Wüest Partner propose une large gamme de services et de solutions en matière d’éva­luation immobi­lière.

En font partie, entre autres, les services suivants :

Évaluation immobi­lière : Wüest Partner dispose d’une vaste expérience dans l’éva­luation de diffé­rents types de biens immobi­liers, notamment les biens immobi­liers résiden­tiels et commer­ciaux, les bâtiments indus­triels et logis­tiques ainsi que les biens immobi­liers spéciaux tels que les hôtels, des cliniques ou encore des EHPAD. Pour ce faire, l’entre­prise utilise diffé­rentes méthodes et procé­dures d’éva­luation afin de garantir une évaluation aussi précise et fiable que possible.

Analyse du marché : une connais­sance précise du marché est essen­tielle pour une évaluation immobi­lière fiable. Wüest Partner dispose de bases de données étendues, d’une connais­sance appro­fondie du marché et effectue réguliè­rement des analyses de marché afin d’iden­tifier les tendances et les évolu­tions du marché immobilier. Cela permet à l’entre­prise de fournir une estimation fondée de la situation du marché et de procéder à une évaluation réaliste du bien immobilier.

Due Diligence : une due diligence minutieuse est indis­pen­sable pour recueillir toutes les infor­ma­tions perti­nentes sur un bien immobilier. Wüest Partner effectue une due diligence complète, qui comprend notamment une analyse du droit de la construction, des baux, des charges courantes et des risques poten­tiels. Cela permet à l’entre­prise de fournir une évaluation fondée et d’iden­tifier les risques poten­tiels et les points faibles.

Conseil : outre l’éva­luation, Wüest Partner propose également des presta­tions de conseil en immobilier sur toute la chaîne de valeur. L’entre­prise conseille ses clients sur les sujets d’inves­tis­sement et de finan­cement, d’usage, de location ou de vente du bien immobilier et les aide à mettre en œuvre leur stratégie immobi­lière.

Wüest Dimen­sions : Outre des presta­tions de services, Wüest Partner propose également des solutions numériques de premier plan, spécia­lement développées pour le secteur immobilier. La plate­forme de gestion immobi­lière leader Wüest Dimen­sions aide par exemple non seulement à la gestion de porte­feuille, au bench­marking, aux analyses de perfor­mance et de risque ainsi qu’aux notations de durabilité, mais aussi à l’éva­luation immobi­lière.

Comment Wüest Partner réalise les évalua­tions immobi­lières et analyses de marché ?

Wüest Partner est une entre­prise spécia­lisée dans l’éva­luation de biens immobi­liers et l’éla­bo­ration d’ana­lyses de marché.

Lors de l’éla­bo­ration des analyses de marché, Wüest Partner utilise une combi­naison de méthodes quanti­ta­tives et quali­ta­tives. Pour ce faire, elle utilise des sources de données telles que les statis­tiques sur les ventes, les loyers et les logements vacants. Wüest Partner effectue également ses propres analyses afin d’iden­tifier les tendances et les évolu­tions du marché immobilier. Les analyses de Wüest Partner sont généra­lement publiées sous forme de notes de recherche qui offrent un aperçu de la situation du marché et des perspec­tives d’avenir dans diffé­rentes régions et diffé­rents segments.

Que comprend une évaluation immobi­lière ?

Lorsqu’il s’agit de biens immobi­liers, une évaluation est souvent inévi­table. Une évaluation immobi­lière donne des infor­ma­tions sur la valeur actuelle d’un bien immobilier et est donc perti­nente à de nombreuses fins, que ce soit pour l’achat ou la vente de biens immobi­liers, pour les questions de succession ou pour des questions fiscales.

Elle comprend généra­lement une analyse détaillée du bien immobilier et de son environ­nement. Des facteurs tels que la situation, la nature du terrain et du bâtiment ainsi que son équipement et son état jouent un rôle important. Des aspects tels que le type et le degré d’uti­li­sation du bien immobilier, la renta­bilité de l’objet ainsi que la situation du marché et de la concur­rence sont également prises en compte lors d’une évaluation immobi­lière.

L’objectif d’une évaluation immobi­lière est de déter­miner la valeur de marché. Celle-ci renseigne sur le prix auquel un bien immobilier pourrait être négocié sur le marché. La situation actuelle de l’offre et de la demande sur le marché immobilier est également prise en compte.

Afin de réaliser une évaluation immobi­lière aussi précise que possible, il convient de faire appel à des experts certifiés ou mandatés publi­quement. Ils disposent des connais­sances, des outils et des méthodes néces­saires pour réaliser une évaluation fondée et réaliste.

Comment l’ESG influence-t-elle la valeur des biens immobi­liers ?

ESG signifie «Environ­mental, Social, and Gover­nance» et fait référence aux critères de durabilité qui sont pris en compte dans la décision d’inves­tis­sement. La prise en compte des critères ESG peut avoir un impact sur la valeur des biens immobi­liers de diffé­rentes manières. Par exemple, les biens immobi­liers bénéfi­ciant d’une notation ESG plus élevée peuvent susciter une demande plus forte et donc des loyers ou des prix de vente plus élevés. Les critères ESG peuvent également contribuer à minimiser le risque de dommages environ­ne­mentaux ou de perte de réputation, et donc à préserver la valeur à long terme du bien immobilier.

Quelles sont les tendances en 2023 en ce qui concerne les valeurs immobi­lières en France ?

En ce qui concerne les valeurs immobi­lières en France, certaines tendances pourraient se dessiner en 2023. D’une part, on s’attend à ce que les loyers des biens immobi­liers résiden­tiels conti­nuent à augmenter, car la demande reste élevée et l’offre limitée. Paral­lè­lement, on s’attend à ce que la tendance à l’immo­bilier durable et aux critères ESG continue de se développer en France également. Les inves­tis­seurs devraient accorder une attention accrue à l’effi­cacité énergé­tique et à la durabilité des biens immobi­liers afin de créer de la valeur à long terme et de minimiser les risques environ­ne­mentaux et de réputation. En outre, la progression de la numéri­sation pourrait également modifier la manière dont l’immo­bilier est évalué et dont les inves­tis­seurs et les utili­sa­teurs l’uti­lisent.