Glossaire immobilier

L’analyse parcellaire d’un bien immobilier se réfère à l’étude détaillée et à la division d’un terrain ou d’une surface en parcelles ou terrains individuels. Cela permet d’identifier des opportunités spécifiques d’utilisation ou de développement. En savoir plus.

Désigne la méthodologie permettant de déterminer l’impact environnemental des produits, des processus ou des services tout au long de leur cycle de vie. Pour la construction et l’exploitation de biens immobiliers, cela signifie la prise en compte de la fabrication, c’est-à-dire l’extraction des matières premières, la transformation en matériaux de construction, leur transport, la construction jusqu’à l’élimination ou le recyclage des différentes parties ou de l’ensemble du bâtiment. En savoir plus.

L’analyse SIG est une méthode qui utilise des informations et des données géographiques pour analyser différents aspects et attributs spatiaux d’un bien immobilier. Cela permet de prendre des décisions éclairées concernant les sites, l’utilisation des terres et la planification spatiale en rapport avec le bien immobilier. En savoir plus.

Les benchmarks décrivent des bases de données comparables. Dans le secteur immobilier, il peut s’agir des coûts de construction, des coûts d’exploitation, des données de transaction ou des prix de terrains à bâtir. Le benchmarking permet des analyses approfondies pour des décisions durables. En savoir plus.

Le label de durabilité pour l’immobilier BREEAM a été développé en 1990 par le Building Research Establishment (BRE) britannique. Avec environ 550 000 certifications délivrées dans le monde, il s’agit du label de construction durable le plus répandu. Les niveaux de qualité sont Pass, Good, Very Good, Excellent et Outstanding. Wüest Partner possède une licence BREEAM. En savoir plus.

La Carbon Due Diligence (CDD) permet de faire un état des lieux des performances actuelles d’un immeuble ou d’un portefeuille en termes d’émissions de CO₂ et d’identifier toutes les mesures nécessaires pour répondre aux futures exigences de décarbonation. En savoir plus.

Le CECB ou Certificat énergétique cantonal des bâtiments, est un document évaluant la performance énergétique d’un bâtiment en Suisse, fournissant des informations sur sa consommation d’énergie et son efficacité énergétique, principalement utilisé lors de transactions immobilières. En savoir plus.

Les certificats énergétiques correspondent aux classes d’efficacité énergétique (CE) pour les appareils électriques et reflètent le niveau d’énergie d’un bâtiment. Les classes énergétiques vont de A+ à H, auxquelles s’ajoutent la consommation de ressources, les émissions de CO2 et le comportement thermique. Les certificats énergétiques sont obligatoires lors de l’achat ou de la location. Les dispositions relatives au certificat énergétique sont régies par la loi sur l’énergie des bâtiments (LEB). En savoir plus.

Le co-living est un mode d’habitat collectif provisoire. Les groupes cibles sont souvent des jeunes qui souhaitent conserver une certaine flexibilité durant leurs premières années de travail. Les personnes en phase de transition sont également des utilisateurs potentiels, qu’elles se déplacent entre deux étapes de leur vie ou entre deux lieux de résidence. En savoir plus.

La vente ou l’achat de grands biens immobiliers ou de portefeuilles sont des opérations complexes qui nécessitent un accompagnement et des conseils immobiliers appropriés. D’autres formes de transactions que le changement de propriété sont les opérations de sale and lease back, les share deals ou les asset swaps. L’accompagnement comprend l’élaboration de la documentation, des data rooms, des due diligences, la mise en place et la coordination d’une équipe de spécialistes comprenant entre autres des experts en environnement, en droit, en placement et en fronting. En savoir plus.

Le conseil stratégique immobilier est un service professionnel visant à optimiser la gestion des actifs et portefeuilles immobiliers en fournissant des conseils spécialisés pour maximiser la valeur, minimiser les risques et atteindre les objectifs spécifiques liés à l’immobilier. En savoir plus.

Le co-working est un espace de bureau partagé par un grand nombre d’entreprises différentes ou de travailleurs indépendants, plutôt que d’utiliser un plateau de bureaux entier de manière exclusive. Un prestataire de services met à disposition les surfaces et les services complémentaires contre rémunération, ce qui permet aux utilisateurs une plus grande flexibilité. Le co-working est un business model attractif qui, en quelques décennies, a donné naissance à des opérateurs internationaux pour certains cotés en bourse.

Décrit le processus allant de la définition de la vision d’un projet immobilier à sa mise en œuvre. Cela comprend, en amont, la planification stratégique, la conception, la concrétisation et la réalisation du projet et, en aval, la commercialisation, la location, l’utilisation, la gestion et la rénovation. Un développement immobilier global tient compte de l’ensemble du cycle de vie d’un bien. En savoir plus.

Fondée en 2007, la Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) promeut la prise de conscience environnementale dans le secteur immobilier. La DGNB développe des critères et des certifications pour tous les aspects de la durabilité des bâtiments et des quartiers et est considérée comme une référence en la matière. L’efficacité énergétique, la préservation des ressources, les facteurs sociaux et économiques sont pris en compte. Le label de qualité DGNB est décerné en quatre étapes.

Par données de l’offre, on entend les données relatives aux offres immobilières publiées. La collecte systématique de ces données permet d’obtenir un aperçu complet de la liquidité du marché, des durées d’annonce ainsi que de l’évolution générale du marché. En savoir plus.

Désigne l’analyse de sites au niveau macro et micro. Cela permet de déterminer des facteurs aussi divers que la pente et l’exposition au soleil, la fréquentation des passants, l’offre gastronomique ou les sources d’émissions telles que les antennes relais. Les données géolocalisées permettent d’analyser l’attractivité et les potentiels de développement d’un site. En savoir plus.

Une due diligence minutieuse est indispensable pour recueillir toutes les informations pertinentes sur un bien immobilier. Wüest Partner effectue une due diligence complète, qui comprend notamment une analyse du droit de la construction, des contrats de location, des frais courants et des risques potentiels. En savoir plus.

L’économie circulaire dans le contexte de l’immobilier fait référence à une approche durable dans laquelle les ressources sont utilisées et recyclées efficacement dans les projets et opérations immobiliers afin de minimiser les déchets et de réduire l’impact environnemental. Cette approche encourage la réutilisation des matériaux de construction et l’allongement de la durée de vie des bâtiments afin de réduire l’impact environnemental. En savoir plus.En savoir plus.

ESG signifie “Environnemental, Social, et Gouvernance” et fait référence aux critères de durabilité pris en compte lors des décisions d’investissement. La prise en compte des critères ESG peut avoir un impact sur la valeur des biens immobiliers de différentes manières. En savoir plus.

Une évaluation de transaction examine l’achat d’un bien immobilier de manière globale et prend en compte les aspects suivants : valeur du terrain et du bâtiment, analyse du site et de l’environnement, évaluation du financement. Pour les biens ou les portefeuilles plus importants, une seconde opinion est généralement demandée et une due diligence est effectuée. En savoir plus.

L’évaluation hédonique s’applique à l’évaluation rapide et objective des biens immobiliers grâce aux données des transactions de gré à gré ainsi qu’aux procédures standardisées. L’état du bâtiment, le standard d’aménagement et la qualité de la situation sont ainsi déterminés et servent de base de décision. De vastes bases de données et une longue expérience sont déterminantes pour le succès de ce type d’évaluation. En savoir plus.

L’évaluation de biens immobiliers à l’étranger nécessite une connaissance des marchés locaux, du cadre juridique, des normes comptables et de l’évolution du marché. Les détenteurs de portefeuilles diversifiés à l’échelle internationale, en particulier, ont besoin d’un rapport uniforme afin de garantir la comparabilité malgré les différences spécifiques à chaque pays. En savoir plus.

Ce sont tous les facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier. En règle générale, huit facteurs sont pris en compte : La situation ; l’âge, c’est-à-dire l’année de construction et l’état de rénovation ; le type de bien immobilier, immeuble d’habitation, maison mitoyenne ou maison individuelle ; l’état, ancienne ou nouvelle construction ; l’équipement ; la surface habitable ; l’efficacité énergétique et les aménagements extérieurs tels que le jardin, les garages ou le balcon. En savoir plus.

Le Greenhouse Gas Protocol est la méthode la plus utilisée dans le monde pour faire le bilan des émissions de gaz à effet de serre. Également appelée “protocole des gaz à effet de serre”, cette procédure s’appuie sur la politique climatique internationale et couvre des domaines omis par les réglementations nationales. Le protocole a été développé par le World Resources Institute (WRI) et le World Business Council for Sustainable Development (WBCSD). En savoir plus.

Une gestion systématique des portefeuilles immobiliers est réalisée via des analyses cohérentes, des simulations et un benchmarking des immeubles et des stocks. La gestion de portefeuille permet de piloter les biens immobiliers en fonction d’indicateurs financiers et d’autres critères (p. ex. la durabilité). En savoir plus.En savoir plus.

Le Global Real Estate Sustainability Standard est une méthode basée sur des données qui permet de comparer les investissements en termes de performance environnementale, sociale et de gestion (ESG). Les évaluations GRESB permettent de déterminer la performance ESG des organisations à l’aide d’un rapport de référence, l’accent étant mis sur l’immobilier et les infrastructures… En savoir plus.

La taxe sur la plus-value fait référence à un impôt ou à des frais payés par les propriétaires ou les promoteurs lorsque la valeur de leur terrain augmente en raison d’un développement urbain ou de projets d’infrastructure. Cette taxe sert à récupérer une partie de la plus-value générée par les investissements publics et à l’utiliser pour la communauté. En savoir plus.

L’indice des prix des transactions est un indicateur qui mesure les variations des prix de l’immobilier au fil du temps. L’indice développé par Wüest Partner montre l’évolution des prix d’un objet moyen pour les appartements en propriété et les maisons individuelles pour l’ensemble de la Suisse ou pour l’une des huit régions de marché depuis 1985 jusqu’à aujourd’hui. En savoir plus.

La norme internationale 14001 de l’International Standard Organisation (ISO) prévoit la mise en œuvre d’une protection de l’environnement au niveau de l’entreprise. Ainsi, les organisations mettent en place un système de gestion environnementale (SGE) afin de se conformer aux lois et réglementations environnementales en vigueur. La norme a été introduite en 1996 et plus de 300 000 organisations dans le monde sont certifiées ISO-14001. En savoir plus.

La norme ISO 50001 de l’International Standard Organisation (ISO) vise une utilisation plus efficace de l’énergie par les organisations privées et publiques. Elle encourage la réduction de l’utilisation des ressources afin de réduire l’impact sur l’environnement. Fin 2019, 18 227 organisations étaient certifiées ISO 50001, dont 34 du secteur public. En savoir plus.

Le label de durabilité immobilière LEED signifie “Leadership in Energy and Environmental Design” et permet de comparer les bâtiments au niveau international. LEED a été développé en 1998 aux États-Unis pour la conception de bâtiments efficaces sur le plan énergétique, l’accent est mis sur la technique du bâtiment (CVC), mais les bâtiments existants peuvent également être certifiés. Les niveaux de qualité attribués sont Certified, Silver, Gold et Platinum.

Une solution en marque blanche fait référence à un logiciel ou à une plateforme développée par un fournisseur et qui peut être utilisée par d’autres entreprises ou agents immobiliers sous leur propre marque. Cette solution permet aux entreprises de proposer leurs propres outils immobiliers sans devoir développer leur propre logiciel à partir de zéro. Wüest Partner propose plusieurs solutions en marque blanche : Wüest Leads, Wüest Appraisal, Wüest Refurb et Wüest LocationSpot.

Dans la méthode Discounted Cashflow (DCF), la valeur du bien immobilier est calculée par la somme de tous les revenus et coûts futurs actualisés. Comme cette méthode de calcul se base principalement sur les revenus réalisables dans le futur, elle est souvent particulièrement adaptée aux biens immobiliers conçus pour générer des revenus. En savoir plus.

La méthode de la valeur de rendement est une méthode d’évaluation qui est surtout utilisée pour les biens immobiliers loués. Ici, la valeur du bien immobilier est déterminée en fonction des revenus futurs que le bien immobilier est susceptible de générer. En savoir plus.

Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en le comparant à des biens similaires vendus dans la même région ou sur le même marché immobilier. Les objets de comparaison doivent présenter des caractéristiques aussi similaires que possible (par ex. taille, état, situation et année de construction) à celles du bien immobilier à évaluer. Comme la valeur peut être déterminée rapidement sur la base des prix de vente des objets de comparaison, cette méthode est souvent utilisée pour l’évaluation immobilière en ligne. En savoir plus.

Avec la méthode du coût de remplacement, la valeur du bien immobilier est déterminée sur la base des coûts qu’engendrerait la construction d’un nouveau bien immobilier équivalent. La valeur du terrain est séparée des coûts de construction et déterminée sur la base de prix comparatifs. Les coûts de construction sont calculés sur la base de calculs actuels des coûts de construction. En savoir plus.

Une notation de microlocalisation pour un bien immobilier fait référence à l’évaluation et à l’analyse des facteurs et caractéristiques spécifiques du site qui influencent la qualité de la localisation et l’attractivité. Cette notation aide à évaluer la valeur résidentielle ou d’investissement d’un bien immobilier en se basant sur des facteurs tels que l’infrastructure, l’environnement et l’accessibilité. En savoir plus.

En 2015, l’Assemblée générale des Nations unies a adopté 17 objectifs de développement durable, appelés Objectifs de développement durable (ODD). L’intention première est d’éradiquer la pauvreté et les inégalités, tous les objectifs peuvent être consultés ici. Malgré leur respect volontaire, les ODD ont donné une forte impulsion à l’idée de durabilité et ont préparé le terrain pour, entre autres, la Conférence de Paris sur le climat de 2015. L’engagement de Wüest Partner en faveur des objectifs de développement durable de l’ONU.

Les points d’intérêt (POI) sont des lieux ou des emplacements spécifiques à proximité d’un bien immobilier qui pourraient être pertinents pour des acheteurs ou des locataires potentiels. Il peut s’agir par exemple de restaurants, d’écoles, de transports en commun ou de commerces, et ils influencent souvent l’attractivité et la valeur du bien immobilier. En savoir plus.

Procédure selon l’ordonnance révisée sur l’évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV2021), qui prévoit trois méthodes d’évaluation : Méthode comparative, méthode de la valeur de rendement et méthode de la valeur réelle. Appliquées individuellement ou en combinaison, elles permettent de déterminer la valeur dite vénale d’un bien immobilier. En savoir plus.

Le rendement immobilier désigne le rendement d’un bien ou d’un portefeuille après déduction de tous les coûts. En font partie le financement, l’entretien, les frais de personnel ou la rénovation. Le rendement est influencé par des facteurs macro-économiques tels que les taux d’intérêt, l’inflation ou le coût des matières premières, ainsi que par des facteurs micro-économiques tels que la disponibilité des entreprises de construction ou les frais de personnel. Les facteurs géographiques tels que l’exposition aux intempéries en font également partie. En savoir plus.

“SaaS” signifie “Software as a Service”. Cela signifie que le logiciel immobilier est mis à disposition en ligne par l’éditeur moyennant un abonnement. Le logiciel ne se trouve pas sur le propre serveur de l’entreprise, mais est hébergé sur un serveur externe qui est exploité dans un centre de calcul. En savoir plus.

La technologie Smart Building permet de gérer les systèmes techniques des biens immobiliers tels que le chauffage, l’éclairage, la protection contre les incendies, etc. de manière centralisée ou même automatique grâce à l’informatique. Les bâtiments intelligents sont donc moins chers à exploiter et s’adaptent aux besoins des utilisateurs. La plupart de ces bâtiments sont des constructions neuves, mais les bâtiments existants peuvent également être transformés en bâtiments intelligents.

Un stranded asset (ou actif échoué) fait référence à un investissement dans un bâtiment ou une installation dont la valeur économique est menacée, en raison de réglementations environnementales, de changements dans la demande du marché ou d’autres facteurs qui affectent son utilisation ou sa rentabilité. De tels actifs échoués peuvent entraîner des pertes financières s’ils ne sont pas adaptés ou convertis à temps. En savoir plus.

La Task Force on Climate related Financial Disclosures veut fournir à l’industrie financière des informations de haute qualité sur les effets du changement climatique afin d’orienter les investissements de manière durable. Pour ce faire, elle recommande des formes de traitement des informations des entreprises afin que les investisseurs et les compagnies d’assurance puissent évaluer et chiffrer de manière réaliste les risques liés au changement climatique. La Task Force a été créée par le Financial Stability board. En savoir plus.

Une trajectoire de réduction des émissions carbone pour un bien immobilier est un plan stratégique ou une feuille de route visant à réduire les émissions de dioxyde de carbone liées au bâtiment, ce qui inclut généralement des mesures d’efficacité énergétique et l’utilisation de sources d’énergie durables. En savoir plus.

Le terme “Value at Risk” (valeur à risque) dans le contexte de l’immobilier fait référence à l’évaluation de la perte potentielle que pourrait subir un investissement immobilier en tenant compte de différents facteurs de risque, tels que les fluctuations du marché, les incertitudes économiques ou encore les notations de durabilité. En savoir plus.

Le certificat WELL doit permettre d’atteindre le plus grand bien-être possible dans les bureaux et les espaces de travail et est proposé par l’International WELL Building Institute depuis 2013. Dix aspects sont pris en compte, dont la lumière, l’air, la température ou la communauté. En 2023, plus de 30 000 sites dans le monde, représentant environ un milliard de mètres carrés, étaient certifiés WELL.

Ce terme, également appelé Net Zero, provient de la Science Based Targets Initiative (SBTi) qui le définit comme suit : Un état dans lequel les émissions de gaz à effet de serre résultant des activités d’une entreprise tout au long de sa chaîne de valeur n’ont aucun impact net sur le climat. L’objectif est avant tout de réduire les émissions de CO2, mais la compensation des émissions qui ne peuvent être évitées est autorisée. En savoir plus.