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Les défis du rating ESG dans l’immobilier

20 septembre 2021

Person, Human, Office Building

Taxonomie et nouvelles réglementations 

Second plus important émetteur de CO2 en Suisse, le secteur immobilier accélère sa mue pour prendre en compte les critères de durabilité et de responsabilité.  

S’inscrivant dans le sillage de la dynamique européenne en faveur de la finance durable, Berne vise en effet la neutralité climatique d’ici à 2050. L’Union européenne a adopté en 2020 sa taxonomie sur les activités vertes. Et aujourd’hui, le secteur immobilier suisse est sous pression, sommé par les autorités helvètes, les banques et les fonds d’investissement de se mettre au diapason pour intégrer au mieux les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).  

La première partie du règlement européen sur la taxonomie vise à doper les investissements verts et à limiter les risques de « greenwashing ». Ce référentiel donne les critères qui labellisent les activités économiques et écologiques permettant l’atténuation et l’adaptation au changement climatique. Il permet aussi de répondre aux nouvelles obligations européennes de reporting ESG (règlement « disclosure » applicable en mars 2021). Celles-ci concernent pour l’instant les entreprises européennes de plus de 500 salariés avec un chiffre d’affaires supérieur à 100 millions d’euros. Cette taxonomie doit être complétée d’ici la fin de l’année pour les critères de pollution, d’économie circulaire, de biodiversité et de protection des ressources en eau. 

Si les obligations réglementaires en matière de reporting sont moindres en Suisse que dans l’Union européenne, pour les investisseurs locaux, étrangers et pour les entreprises de gestion immobilière, la prise en compte des critères ESG devient néanmoins incontournable pour rester compétitifs. Sans compter l’impact de la fiscalité carbone sur les combustibles fossiles qui s’applique sur le parc immobilier suisse.  

Après le transport, l’immobilier est en effet le plus gros émetteur de gaz à effet de serre en Suisse, figurant à lui seul près de 30% des émissions totales de CO2. Le secteur immobilier est ainsi l’un des piliers de la stratégie climatique de la Confédération helvétique, dans le respect des objectifs de l’Accord de Paris. Le parc immobilier suisse représente notamment 45% de la consommation d’énergie finale du pays, dont 75% est imputable au chauffage (mazout et gaz naturel principalement), selon l’Office fédéral de l’énergie. Ce secteur est également redevable de bonnes pratiques en matière de gestion des déchets, de recyclage des matériaux, d’isolation, de pollution, de consommation d’eau, de biodiversité. De plus en plus, il doit prendre en compte l’énergie grise des bâtiments.  

Outre le climat et l’environnement, les exigences portent aussi sur la performance sociétale et la gouvernance qui ont trait à la mixité sociale dans l’habitat, à l’accessibilité pour les personnes handicapées, à la lutte contre la corruption, à la transparence ou encore à la communication. 

Collecte de données 

Comment prendre en compte ces critères ESG ? Quels sont les défis ? « La problématique majeure du rating      ESG repose sur la collecte de données. Il y a de nombreux critères, dans de nombreux domaines différents et c’est souvent fastidieux, chronophage et coûteux pour un fonds d’investissement ou un propriétaire de parc immobilier de faire ce travail et de mettre ensuite en place un rating », relève François-Xavier Favre, manager spécialiste de l’évaluation de portefeuilles et des questions de durabilité au bureau de Wüest Partner à Genève.  

Le cabinet conseil Wüest Partner s’appuie justement sur une large base de données économiques et géospatiales couvrant le territoire suisse et les autres pays de l’Union européenne pour collecter quasi automatiquement une très grande quantité d’informations, s’appuyant sur des applications et sur des équipes de développeurs/experts immobiliers.

Ces informations renseignent sur les caractéristiques d’emplacement de l’immeuble, la luminosité d’un site, la proximité des commerces, des écoles, des services marchands et publics, etc. Les émissions de CO2 sont par exemple calculées en utilisant Wüest Climate, application développée par Wüest Partner dans le cadre des tests de compatibilités des portefeuilles immobiliers suisse (test PACTA) pour le compte de l’OFEV. Des experts complètent ensuite ce travail par des visites techniques sur le terrain et des entretiens/questionnaires réalisés avec les propriétaires. En matière de gouvernance par exemple, il s’agit de déterminer si une compagnie d’assurance possédant un fonds immobilier pourrait avoir des locataires actifs dans des domaines pour lesquels existent des critères d’exclusion, comme le tabac, l’alcool ou le charbon.  

« Un autre enjeu important porte sur la standardisation des critères, de nombreux rating ont été développés, mais ne sont pas forcément ESG dans le sens où ils se concentrent uniquement sur la partie environnementale de l’immeuble, indique François-Xavier Favre. D’où la démarche de Wüest Partner pour mettre au point, à destination du secteur immobilier, un rating équilibré, qui prenne en compte équitablement les trois lettres de l’ESG, à savoir l’environnement, le social et la gouvernance ».

Un rating qui se veut également compatible, dans une certaine mesure, avec certains standards internationaux, comme avec le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), « à hauteur de 60-70% » précise Wüest Partner. Présent à l’international, Wüest Partner vient ainsi de lancer un modèle de calcul des émissions de CO2 des bâtiments pour l’Allemagne, suivant les normes européennes (internationalisation du modèle) pour tenir compte de l’origine de la production d’électricité encore importante à partir du charbon. En Suisse, où une grande partie de l’électricité est produite par les barrages (2/3 hydraulique, 1/3 nucléaire), le coefficient associé d’émissions de CO2 est quasi neutre. En Italie et en France où il se développe, Wüest Partner est désormais en mesure de répliquer et d’ajuster un tel modèle. 

Concilier durabilité et rentabilité 

Le secteur immobilier en Suisse peut-il être durable et responsable ? Oui, à condition d’inscrire sa stratégie et l’efficacité ESG de ses actifs dans le long terme, c’est-à-dire évaluer ses performances environnementales, sociétales et de gouvernance, communiquer et bâtir un reporting transparent, cohérent et annualisé, et au final de s’améliorer. Wüest Partner ne réalise pas simplement un rating ESG, mais accompagne également les gestionnaires de fonds immobiliers, les investisseurs, les propriétaires dans leur reporting et stratégie ESG à horizon de cinq à dix ans. 

« On voit aujourd’hui des immeubles qui sont très mauvais sur le plan énergétique et au niveau des critères ESG plus largement. Ce n’est pas pour autant qu’il faut les vendre ! On peut tout à fait améliorer les performances environnementales et sociétales, la durabilité de ces immeubles, et in fine leur rating. Outre le rating      ESG, nous faisons donc aux investisseurs des recommandations d’amélioration, de travaux notamment, tout en gardant à l’esprit l’évolution économique de l’immeuble. Bien souvent, par le passé, les propriétaires de biens immobiliers ont eu du mal à entreprendre des rénovations énergétiques parce qu’ils pensaient que c’était trop coûteux, et que ce surcoût ne se répercute pas sur la valeur foncière ou sur la valeur de marché de l’immeuble. Mais ce que nous démontrons, au travers de nos analyses de portefeuilles et de projets, c’est qu’une rénovation énergétique implique bien souvent une plus-value financière de l’immeuble ceci en raison de différents paramètres tels que le niveau de loyer actuel versus marché, les charges associés, les subventions cantonales, les taxes CO2, etc… », pointe François-Xavier Favre.

Assainissements avec trois gagnants

Dans le cadre de notre projet pilote, nous avons analysé l’impact sur l’environnement, sur les propriétaires et sur les locataires de l’assainissement énergétique de douze immeubles multifamiliaux du Mitteland alémanique, totali-sant une valeur de marché de 230 millions de francs. Vous trouverez ici les résultats de l’étude.