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Le sfide della valutazione ESG nel settore immobiliare

18. Ottobre 2021

Person, Human, Office Building

Tassonomia e nuovi regolamenti

In qualità di secondo maggiore emettitore di CO2 della Svizzera, il settore immobiliare sta accelerando il proprio processo di trasformazione tenendo conto di criteri di sostenibilità e responsabilità.   

In linea con la spinta europea verso la finanza sostenibile, Berna punta alla neutralità climatica entro il 2050. Nel 2020, l’Unione europea ha adottato la propria tassonomia sulle attività verdi e oggi, non a caso, il settore immobiliare svizzero è sotto pressione, chiamato dalle autorità del paese, dalle banche e dai fondi d’investimento a mettersi al passo per integrare i criteri ambientali, sociali e di governance (ESG).   

La prima parte del regolamento europeo sulla tassonomia mira alla promozione degli investimenti verdi e alle limitazioni  dei rischi di “greenwashing”. Questo quadro di riferimento fornisce i necessari criteri per etichettare le attività economiche ed ecologiche in grado di mitigare e adattarsi al cambiamento climatico. Permette anche alle aziende di soddisfare i nuovi obblighi europei legati al reporting ESG (regolamento di divulgazione applicabile nel marzo 2021). Per il momento, questi obblighi riguardano le imprese europee con più di 500 dipendenti e quelle che superano un fatturato di 100 milioni di euro. Questa tassonomia va completata entro la fine dell’anno, in rispetto ai criteri di inquinamento, economia circolare, biodiversità e della protezione delle risorse idriche.  

Nonostante gli obblighi normativi di reporting siano meno severi in Svizzera rispetto al resto dell’Unione Europea, per gli investitori locali e stranieri e per le società di gestione immobiliare, l’inclusione di criteri ESG è ormai indispensabile per rimanere competitivi. Per non parlare dell’impatto della carbon tax sui combustibili fossili applicabile  agli immobili svizzeri.   

Dopo i trasporti, il settore immobiliare è il più grande emettitore di gas a effetto serra della Svizzera, rappresentando quasi il 30% delle emissioni totali di CO2. Il settore immobiliare rappresenta quindi uno dei pilastri della strategia climatica della Confederazione, in linea con gli obiettivi dell’Accordo di Parigi. Secondo l’Ufficio federale dell’energia, gli edifici rappresentano il 45% del consumo totale di energia del paese, il 75% del quale è attribuibile al riscaldamento (principalmente petrolio e gas naturale). Questo settore è anche responsabile delle buone pratiche in termini di gestione dei rifiuti, riciclo dei materiali, isolamento, inquinamento, consumo di acqua e biodiversità. Sempre più va  presa in considerazione l’energia grigia degli edifici.   

Oltre al clima e all’ambiente, i requisiti riguardano anche le prestazioni sociali e la governance, legate al mix sociale negli alloggi, l’accessibilità per i disabili, la lotta alla corruzione, la trasparenza e la comunicazione.

Raccolta di dati  

Come prendere in considerazione questi criteri ESG? Quali sono le sfide? “Il problema principale dei rating ESG è la raccolta dei dati. Ci sono vari criteri applicabili in molte aree e risulta spesso noioso, lungo e costoso occuparsene sia per un fondo d’investimento sia per un proprietario di immobili, per poi implementare un rating”, dice François-Xavier Favre, manager specializzato in valutazione di portafoglio e questioni di sostenibilità presso l’ufficio di Ginevra di Wüest Partner.

Wüest Partner attinge a una grande base di dati economici e geospaziali legati al territorio della Svizzera e degli altri paesi dell’Unione Europea per raccogliere una grande quantità di informazioni quasi automaticamente, utilizzando applicazioni e team di sviluppatori/esperti immobiliari. Tra le informazioni raccolte emergono: le caratteristiche di ubicazione dell’edificio, la luminosità di un sito, la vicinanza di negozi, scuole, servizi commerciali e pubblici, ecc. Le emissioni di CO2 vengono calcolate, ad esempio, con Wüest Climate, un’applicazione sviluppata da Wüest Partner nell’ambito dei test di compatibilità del portafoglio immobiliare svizzero (test PACTA) su incarico dell’UFAM. Gli esperti completano poi questo lavoro con visite tecniche in loco e interviste/questionari sottoposti ai proprietari. Nel campo della governance, ad esempio, la questione è se una compagnia di assicurazione con un fondo immobiliare possa avere inquilini attivi in aree caratterizzate da criteri di esclusione, quali la presenza di tabacco, alcol o il carbone.

Un’altra questione importante è la standardizzazione dei criteri. Sono stati sviluppati molti rating, non necessariamente ESG e pertanto non concentrati solo ed esclusivamente sull’aspetto ambientale dell’immobile”, dice François-Xavier Favre. Da qui l’approccio di Wüest Partner allo sviluppo di un rating equilibrato per il settore immobiliare in grado di considerare in egual misura criteri ambientali, sociali e di governance. Il rating è anche destinato ad essere parzialmente compatibile con alcuni standard internazionali quali il GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), almeno “fino al 60-70%” – dice Wüest Partner. Con la sua presenza internazionale, Wüest Partner ha appena lanciato in Germania un modello in grado di calcolare le emissioni di CO2 prodotte dagli edifici, seguendo gli standard europei (internazionalizzazione del modello) tenendo conto che gran parte della produzione di elettricità deriva dal carbone. In Svizzera, dove gran parte dell’elettricità è prodotta da dighe (2/3 idroelettrica, 1/3 nucleare), il coefficiente di emissione di CO2 associato è quasi neutro. In Italia e in Francia, dove si sta sviluppando, Wüest Partner è ora in grado di replicare e adattare lo stesso modello.

Conciliare sostenibilità e redditività  

Il settore immobiliare svizzero può essere sostenibile e responsabile? Sì, a condizione che mostri una visione a lungo termine legata alla propria strategia e all’efficacia ESG dei propri asset, cioè che sia in grado di valutare la propria performance ambientale, sociale e di governance, capace di comunicare e costruire un reporting trasparente, coerente e annualizzato, sempre migliorabile Wüest Partner non si limita ad eseguire un rating ESG, ma assiste anche i gestori di fondi immobiliari, gli investitori e i proprietari nel loro reporting ESG e nella loro strategia per un orizzonte temporale che va dai cinque ai dieci anni.

“Oggi vediamo edifici molto poveri in termini di energia e, più in generale, carenti dei criteri ESG. Questo non significa che debbano essere venduti! È sicuramente possibile migliorare le prestazioni e la sostenibilità ambientale e sociale di questi edifici, e in definitiva il loro rating. Oltre al rating ESG, offriamo dei suggerimenti utili agli investitori affinché possano procedere con le giuste migliorie, ,, tenendo presente lo sviluppo economico dell’edificio. In passato per i proprietari di immobili era difficile tentare di intraprendere ristrutturazioni energetiche poiché ritenute troppo costose e perché regnava la convinzione che tali spese non avrebbero influito sul valore della proprietà o sul valore di mercato dell’edificio. Tuttavia, grazie alle nostre analisi di portafogli e ai successivi progetti,possiamo dimostrare che una ristrutturazione energetica implica molto spesso un aumento finanziario del valore dell’edificio (link allo studio 3 Gewinners), a causa di vari parametri quali l’affitto attuale rispetto ai valori di mercato, gli oneri associati, i sussidi cantonali, le tasse sul CO2, ecc…”, evidenzia François-Xavier Favre.