Le CO2 en ligne de mire : objectifs clima­tiques et inscription dans le parc immobilier

Selon l’amen­dement de la loi sur la protection du climat 2021 par le Cabinet fédéral, la neutralité clima­tique doit être atteinte d’ici 2045. Ainsi, l’objectif 2030 est fixé à 10 points pour atteindre au moins 65 % de réduction et l’objectif 2040 pour atteindre au moins 88 % de réduction. Après 2050, le gouver­nement allemand vise des émissions négatives. Pour atteindre ces objectifs, les mesures prévues jusqu’en 2050 doivent être consi­dé­ra­blement renforcées. Selon l’étude «Climate Neutral Germany» commandée par Agora Energie­wende, l’abandon complet des combus­tibles fossiles et l’uti­li­sation massive de pompes à chaleur, complétées de manière optimale par des panneaux photo­vol­taïques pour l’ali­men­tation électrique, sont néces­saires à court et moyen terme pour les nouveaux bâtiments. Il est également urgent d’aug­menter sensi­blement le taux de rénovation : 90 % des bâtiments devraient être construits ou rénovés d’ici 2050.

Le 23 juin 2021, le gouver­nement allemand a adopté un programme d’urgence de huit milliards d’euros. Il s’agit notamment de promouvoir la décar­bo­ni­sation de l’industrie, l’hydrogène vert, la rénovation des bâtiments à haut rendement énergé­tique, la mobilité respec­tueuse du climat ainsi que la sylvi­culture et l’agri­culture durables. L’accent est mis princi­pa­lement sur les mesures à court terme qui réduisent de manière visible et mesurable les émissions de gaz à effet de serre.

Les instru­ments du gouver­nement fédéral pour atteindre les objectifs dans le secteur immobilier sont les suivants : 

• Une plus grande intégration des énergies renou­ve­lables 
• Rénovation offensive avec des mesures de finan­cement intéres­santes, les nouvelles normes de construction sont relevées 
• Les systèmes de chauffage qui ne peuvent fonctionner qu’avec des combus­tibles fossiles ne sont plus subven­tionnés.
• Une tarifi­cation du CO2 selon la loi sur l’échange de droits d’émission de carburant (à partir de 2021 : 25 EUR/t CO2, puis augmen­tation progressive à 55 EUR/t CO2 d’ici 2025, puis 55 EUR à 65 EUR/t CO2 au maximum) – Un prix du CO2 selon la loi sur l’échange de droits d’émission de carburant réparti à 50:50 entre les locataires et les proprié­taires (discussion en cours).

La dernière loi sur l’effi­cacité énergé­tique des bâtiments est entrée en vigueur le 1er novembre 2020 – une révision ou une concré­ti­sation s’impose de toute urgence dans le contexte de l’amen­dement de la loi sur la protection du climat.

Où en sont mes propriétés aujourd’hui ? 

Dans l’analyse secto­rielle des émissions de CO2, seule la consom­mation courante de chauffage, de refroi­dis­sement et d’exploi­tation est enregistrée pour l’industrie immobi­lière. En ce qui concerne la propriété indivi­duelle, déter­miner le point de départ de la réduction des émissions de CO2 est un défi pour les inves­tis­seurs et les gestion­naires d’actifs. Il n’y a pas encore de compteurs intel­li­gents à l’échelle nationale.

La protection des données empêche également (encore) la collecte exhaustive des données de consom­mation. Quel que soit le bâtiment, le compor­tement des locataires est un facteur essentiel de la réduction de la consom­mation d’énergie, mais il ne peut être direc­tement influencé par le proprié­taire. La déter­mi­nation des paramètres de physique du bâtiment sur la base des éléments de construction et de la structure du bâtiment permet de déter­miner approxi­ma­ti­vement les émissions de CO2, même sans données de mesure. Cela est néces­saire pour déter­miner et évaluer des mesures concrètes de réduction des émissions de CO2. En outre, l’énergie grise (dans la construction des bâtiments) et le bilan du chauffage urbain devraient également être inclus.

Déter­mi­nation des émissions de CO2 sans données de mesure 

Si aucune donnée de mesure de la consom­mation n’est dispo­nible pour les propriétes, il existe l’option suivante pour déter­miner les émissions de CO2:

Sur la base des données de consom­mation d’environ 60 000 bâtiments de tous types d’uti­li­sation, un calcu­lateur de CO2 a été développé par Wüest Partner dans le cadre d’une étude pour l’Office fédéral de l’envi­ron­nement et adapté ci-dessous aux spéci­fi­cités juridiques et réelles en Allemagne. Ce calcu­lateur détermine les valeurs de CO2 à partir des paramètres d’entrée suivants : situation géogra­phique exacte, station clima­tique, utili­sation, zone de référence énergé­tique, nombre d’étages chauffés, année de construction, source d’énergie (pétrole, gaz, chauffage urbain, etc.), type, qualité et état de rénovation des principaux éléments du bâtiment (façade, fenêtres, toit, sous-sol). Si elle est dispo­nible, la consom­mation d’énergie des années précé­dentes peut être incluse en option.

Étant donné que l’emplacement ne peut pas être modifié et que l’uti­li­sation et les dimensions du bâtiment n’ont pas d’inci­dence sur la consom­mation d’énergie spéci­fique par mètre carré de surface utile, il n’est possible de réaliser des économies d’énergie impor­tantes qu’en améliorant/renouvelant les diffé­rents compo­sants du bâtiment. Ainsi, l’enre­gis­trement des compo­sants du bâtiment et leur capacité d’opti­mi­sation consti­tuent la base pour deter­miner le potentiel de réduction. Les données de mesure seules ne sont pas suffi­santes pour cela.

La trajec­toire de réduction des émissions de CO2 

Le résultat du calcul permet de définir une trajec­toire de réduction des émissions de CO2 pour des bâtiments indivi­duels ou des porte­feuilles entiers, sur la base de l’opti­mi­sation des diffé­rents compo­sants du bâtiment. Avec un effort raison­nable, des mesures énergé­tiques et écono­miques optimales pour la réduction des émissions de CO2 sont déter­minées pour chaque propriété indivi­duelle. Vient ensuite la classi­fi­cation des biens immobi­liers du porte­feuille et le chemin vers la décar­bo­ni­sation. Ces mesures contri­buent non seulement à la réali­sation des objectifs clima­tiques, mais elles garan­tissent également une utili­sation future et évitent les actifs abandonnés (stranded assets).

Enfin, il convient de souligner que chaque kWh économisé grâce à l’opti­mi­sation des compo­sants du bâtiment ne réduit pas les émissions de CO2. Le facteur humain, avec son compor­tement d’uti­li­sation, contribue de manière signi­fi­cative à la réali­sation des objectifs clima­tiques et les effets de rebond peuvent réduire l’effet direct. Un parc immobilier neutre en carbone n’est possible que grâce aux efforts conjoints du secteur immobilier, de la politique, de l’éco­nomie et de la société – le secteur immobilier lui-même joue un rôle décisif à cet égard.