Le logement en propriété comme placement de capital
21 avril 2023
Sujets
Actuellement, on constate dans de nombreuses régions que la location gagne en attrait par rapport à l’acquisition d’un logement. Cela s’explique principalement par la forte hausse des prix des logements en propriété ainsi que par celle des taux d’intérêt hypothécaires. Ce n’est toutefois qu’au moment de la revente ou de la transmission de l’appartement ou de la maison à la génération suivante que l’on peut savoir si la location était réellement plus avantageuse que l’achat d’un logement en propriété.
Le rendement total comme référence
Dans ce sens, l’acquisition d’un logement peut être considérée comme un placement de capital. Comme pour les immeubles de rendement, le rendement total d’un logement en propriété occupé par son propriétaire se compose du rendement direct et du rendement indirect. Ces deux composantes peuvent être calculées comme suit:
Rendement direct: le loyer économisé sur un bien comparable est considéré comme un revenu indirect. Les coûts qui en découlent (intérêts hypothécaires, frais d’entretien et coûts d’opportunité, c’est-à-dire les alternatives de placement non réalisées avec les fonds propres investis) sont déduits de ce montant. En outre, les aspects fiscaux (valeur locative et déduction des intérêts passifs) doivent être pris en compte.
Rendement indirect: le rendement indirect d’un objet résulte de la différence entre sa valeur de marché à différents moments. Depuis 1985, le logement en propriété a connu une forte croissance de valeur en Suisse. Le rendement indirect annuel moyen des maisons individuelles était de 2,6% (objets simples) à 2,8% (objets haut de gamme), celui des appartements en PPE était de 2,4% à 3%. Le rendement indirect a tendance à être d’autant plus élevé que l’immeuble est bien situé et que son standard d’aménagement est élevé.
Les rendements directs négatifs
Actuellement, les logements en propriété génèrent des cash-flows négatifs dans la plupart des communes. Cela s’explique principalement par la forte augmentation des coûts de financement. Ainsi, l’achat d’un appartement en PPE s’est massivement renchéri l’année dernière: non seulement les prix (+5,2%) ont de nouveau augmenté, mais aussi les taux hypothécaires. Les frais d’intérêts annuels pour un objet moyen sont passés en un an de 11'400 à 26'200 francs (par rapport au 4e trimestre 2021). Pour les acheteurs ayant conclu une hypothèque Saron, les coûts ne s’élèvent certes actuellement qu’à 12'100 francs (+52%), mais ces propriétaires sont exposés à un fort risque de variation des taux d’intérêt à court et moyen terme.
Les rendements indirects doivent compenser les cash-flows négatifs
En raison de la fréquence des cash-flows négatifs, des variations positives de la valeur seront nécessaires dans les années à venir pour que l’investissement dans un logement en propriété ne devienne pas déficitaire. L’ampleur de ces variations dépend non seulement de la macro-situation (commune), mais aussi de la micro-situation (emplacement au sein de la commune), du standard d’aménagement et de l’état de l’objet. La durée de détention est également déterminante.
Si l’on compare les coûts d’un logement en propriété encourus pendant 16 ans (durée moyenne de détention des logements en propriété en Suisse) aux coûts d’un logement locatif comparable, il faut obtenir des rendements indirects annuels positifs allant jusqu’à 1% dans 1687 des 2148 communes pour atteindre le seuil de rentabilité (après impôts sur les gains immobiliers). Dans 47 communes, des rendements indirects de plus de 1,5% par an sont même nécessaires. Beaucoup de ces communes sont situées en Suisse centrale, au bord du lac de Zurich ou dans les régions touristiques du canton des Grisons.
Qu’en est-il de la protection contre l'inflation?
Si l’on compare ces rendements indirects avec l’évolution depuis 1985, qui comprend aussi bien les phases de boom que la crise des années 1990, des plus-values de cet ordre de grandeur semblent tout à fait réalistes. Même en termes réels, c’est-à-dire en tenant compte du renchérissement qui a été en moyenne de 1,2% par an de 1985 à 2022, il n’est pas improbable que la zone de bénéfice soit atteinte: le Jura bernois et Loèche sont les seules régions MS dont les rendements nominaux ont été inférieurs au taux d’inflation durant cette période. Il convient toutefois de noter que les rendements indirects ne sont souvent pas en mesure de compenser à court terme une hausse temporaire de l’inflation.
Même si le rendement direct des appartements en PPE est actuellement négatif dans de nombreuses communes, investir dans un logement en propriété peut toujours être intéressant au regard des rendements indirects futurs. La devise devrait rester la même à l’avenir: plus la situation est bonne, plus les perspectives d’un rendement indirect élevé sont prometteuses. Il convient toutefois de noter que, par le passé, les rendements indirects élevés étaient souvent associés à des fluctuations plus importantes. En particulier dans les endroits mieux situés, d’importantes corrections de valeur à la baisse peuvent toujours survenir. Il faut pouvoir les supporter.