Wohnei­gentum als Kapital­anlage

Aktuell zeichnet sich in zahlreichen Regionen ab, dass das Mieten von Wohnraum gegenüber dem Erwerb von Wohnei­gentum an Attrak­ti­vität gewinnt. Das ist vornehmlich auf die stark gestie­genen Preise für Wohnei­gentum sowie auf die ebenfalls stark gestie­genen Hypothe­kar­zinsen zurück­zu­führen.
Doch ob sich das Mieten gegenüber dem Kauf von Wohnei­gentum tatsächlich lohnt, wird sich im Einzelfall erst dann weisen, wenn die Wohnung oder das Haus wieder veräussert oder an die nächste Generation weiter­ge­geben wird.

Gesamt­rendite als Benchmark

Der Erwerb von Wohnei­gentum kann in diesem Sinn als Kapital­anlage betrachtet werden. Wie bei Rendi­te­lie­gen­schaften setzt sich die Gesamt­rendite auch beim selbst bewohnten Wohnei­gentum aus der direkten Rendite (Cashflow­rendite) und der indirekten Rendite (Wertän­de­rungs­rendite) zusammen. Diese beiden Kompo­nenten lassen sich wie folgt berechnen:
Cashflow­rendite: Die einge­sparte Miete eines vergleich­baren Objekts wird als indirekte Einnahme be­­trachtet. Davon werden die anfal­lenden Kosten (Hypothe­kar­zinsen, Instand­hal­tungs­kosten sowie Oppor­tu­ni­täts­kosten − das heisst, mit dem einge­setzten Eigen­ka­pital nicht reali­sierte Anlagealter­nativen) in Abzug gebracht. Ausserdem müssen steuer­liche Aspekte (Eigen­mietwert und Schuldz­ins­abzug) berück­sichtigt werden.
Wertän­de­rungs­rendite: Die Wertän­de­rungs­rendite eines Objekts ergibt sich aus der Differenz seines Markt­werts zu verschie­denen Zeitpunkten. Seit 1985 hat Wohnei­gentum in der Schweiz einen starken Wertzu­wachs erfahren. Die durch­schnitt­liche jährliche Wertän­de­rungs­rendite von Einfa­mi­li­en­häusern betrug 2.6 (einfache Objekte) bis 2.8 Prozent (gehobene Objekte), bei Eigen­tums­woh­nungen waren es 2.4 bis 3.0 Prozent. Tenden­ziell ist die Wert­änderungsrendite desto höher, je besser die Lage und je höher der Ausbau­standard der Wohnung oder des Hauses ist.

Negative Cashflow­ren­diten

Derzeit erzielt Wohnei­gentum in den meisten Gemeinden negative Cashflows. Das ist vor allem auf die stark gestie­genen Finan­zie­rungs­kosten zurück­zu­führen. So hat sich der Kauf einer Eigen­tums­wohnung im letzten Jahr massiv verteuert: Nicht nur die Preise (+5.2 Prozent) sind erneut gestiegen, sondern auch die Hypothe­kar­zinsen. Die jährlichen Zinskosten bei einem mittleren Objekt stiegen innert Jahres­frist von 11’400 auf 26’200 Franken (gegenüber dem 4. Quartal 2021). Für Käufe­rinnen und Käufer, die eine Saron-Hypothek abgeschlossen haben, belaufen sich die Kosten derzeit zwar nur auf 12’100 Franken (+52 Prozent), sie sind jedoch kurz- und mittel­fristig einem starken Zinsän­de­rungs­risiko ausge­setzt.

Wertän­de­rungs­ren­diten müssen negative Cashflows kompen­sieren

Wegen der vielerorts negativ ausfal­lenden Cashflows sind in den kommenden Jahren positive Wertän­de­rungen erfor­derlich, damit Wohnei­gentum als Kapital­anlage nicht zu einem Verlust­ge­schäft wird. Die Höhe dieser Wertän­de­rungen hängt neben der Makrolage (Gemeinde) auch von der Mikrolage (Standort innerhalb der Gemeinde), vom Ausbau­standard und vom Zustand des Objekts ab. Und auch die Halte­dauer ist ein entschei­dender Faktor.

Werden die Kosten für eine Eigen­tums­wohnung, die während 16 Jahren (dies entspricht der mittleren Halte­dauer von Eigen­tums­woh­nungen in der Schweiz) anfallen, den Kosten für eine vergleichbare Mietwohnung gegen­über­ge­stellt, so müssen in 1687 von 2148 Gemeinden positive jährliche Wertän­de­rungs­ren­diten von bis zu 1 Prozent erzielt werden, um die Gewinn­schwelle zu erreichen (nach Grund­stück­ge­winn­steuern). In 47 Gemeinden sind sogar Wert­änderungsrenditen von über 1.5 Prozent pro Jahr erfor­derlich. Viele dieser Gemeinden befinden sich in der Inner­schweiz, am Zürichsee oder in den touris­ti­schen Gebieten des Kantons Graubünden.

Und der Infla­ti­ons­schutz?

Vergleicht man die genannten Wertänder­ungsrendi­ten mit der Entwicklung seit 1985, die sowohl Boomphasen als auch die Krisen­jahre der 1990er-Jahre umfasst, erscheinen Wertstei­ge­rungen in dieser Grössen­ordnung durchaus realis­tisch. Auch in einer realen Betrachtung, also unter Berück­sich­tigung der Teuerung, die von 1985 bis 2022 im Durch­schnitt 1.2 Prozent pro Jahr betrug, ist das Erreichen der Gewinnzone nicht unwahr­scheinlich: Das Jura bernois und Leuk sind die einzigen MS-Regionen, deren nominale Renditen in diesem Zeitraum unterhalb der Infla­ti­onsrate lagen. Aller­dings sollte man beachten, dass Wertän­de­rungs­ren­diten eine vorüber­gehend in die Höhe schies­sende Inflation kurzfristig oft nicht auszu­gleichen vermögen.

Auch wenn die Cashflow­rendite für selbst genutzte Eigen­tums­woh­nungen gegen­wärtig in vielen Gemeinden negativ ausfällt, kann sich Wohnei­gentum als Kapital­anlage angesichts künftiger Wertän­de­rungs­ren­diten weiterhin lohnen. Dabei dürfte nach wie vor die Devise gelten: je besser die Lage, desto vielver­spre­chender die Aussichten auf eine hohe Wertän­de­rungs­rendite. Jedoch ist zu berück­sich­tigen, dass höhere Wert­änderungs-
renditen in der Vergan­genheit oft auch mit stärkeren Schwan­kungen verbunden waren. Gerade an besseren Lagen können immer wieder verhält­nis­mässig grosse Wertkor­rek­turen nach unten auftreten, die es auszu­halten gilt.

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