Performance von Immobilienanlagen: Switzerland Property Index 2025
Veröffentlicht am: 26. März 2026 Letzte Aktualisierung: 01. April 2026
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MSCI und Wüest Partner haben den neuen «Switzerland Annual Property Index» für direkte Immobilieninvestitionen vorgestellt. Die Ergebnisse für 2025 zeigen über alle Bestandesliegenschaften hinweg eine Gesamtrendite von 5.4%. Davon entfallen 3.2% auf die Nettocashflow-Rendite, während die Wertänderungsrendite 2.2% beträgt. Im Vergleich zum Vorjahr blieb die Nettocashflow-Rendite damit stabil, gleichzeitig legte die Wertänderungsrendite zu. Entsprechend stieg auch der Total Return gegenüber 2024 von 4.3% auf 5.4%.
Damit hat sich der Schweizer Markt für direkte Immobilienanlagen weiter gefestigt. Besonders bemerkenswert ist, dass die Gesamtrendite 2025 leicht über dem Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2025 von 5.3% liegt. Die Performance wird somit nicht mehr nur von stabilen laufenden Erträgen getragen, sondern zunehmend auch von positiven Wertveränderungen.
Der Markt ist zurück auf solidem Kurs
Die höchste Performance erzielte 2025 das Wohnsegment. Wohnliegenschaften erreichten eine Gesamtrendite von 6.2%, zusammengesetzt aus einer Nettocashflow-Rendite von 2.9% und einer Wertänderungsrendite von 3.2%. Damit liegt das Segment nicht nur klar über dem Vorjahreswert, sondern auch leicht über dem Durchschnitt 2016 bis 2025 von 6.1%.
Die starke Entwicklung von Wohnliegenschaften unterstreicht die robuste Nachfrage nach Wohnraum und die Attraktivität dieses Segments im aktuellen Marktumfeld. Während die Nettocashflow-Rendite im historischen Vergleich eher moderat ausfallen, sorgt die hohe Wertänderungsrendite für den Performancevorsprung.
Breit abgestützte Renditen in Büro und Retail
Auch die klassischen Geschäftssegmente entwickelten sich 2025 solide. Büroobjekte erzielten eine Gesamtrendite von 4.3%. Diese setzt sich aus einer Nettocashflow-Rendite von 3.5% und einer Wertänderungsrendite von 0.7% zusammen. Damit bleibt das Bürosegment leicht unter seinem Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2025 von 4.6%, zeigt aber eine insgesamt stabile Entwicklung.
Retailliegenschaften schnitten mit einer Gesamtrendite von 4.9% besser ab als Büroliegenschaften. Die Nettocashflow-Rendite lag bei 3.2%, die Wertänderungsrendite bei 1.6%. Auffällig ist, dass Retail damit nicht nur klar über dem langfristigen Durchschnitt von 3.8% liegt, sondern 2025 auch zu den positivsten Segmenten zählt. Das deutet auf eine spürbare Erholung dieses Bereichs hin – vor allem der Objekte an sehr guter Lage.
Industrie- und Lagerliegenschaften mit hohen Cashflowreturns
Industrie- und Lagerliegenschaften bleiben vor allem aus Ertragssicht attraktiv. Mit einer Nettocashflow-Rendite von 5.2% weist dieses Segment weiterhin die höchsten laufenden Renditen unter den grossen Nutzungsarten auf. Die Gesamtrendite belief sich 2025 auf 4.8%. Gedämpft wurde das Ergebnis allerdings durch eine negative Wertänderungsrendite von −0.4%.
Damit zeigt sich ein gemischtes Bild: Als Einnahmequelle bleiben Industrie- und Lagerliegenschaften stark, bei der Wertentwicklung konnten sie 2025 jedoch nicht an frühere Jahre anknüpfen.
Hotels nach dem Spitzenjahr wieder im Mittelfeld
Nachdem Hotelinvestments im Vorjahr noch das renditestärkste Segment waren, fiel die Performance 2025 mit 4.7% tiefer aus. Sie setzt sich aus einer Nettocashflow-Rendite von 3.6% und einer Wertänderungsrendite von 1.0% zusammen. Damit liegen Hotels zwar unter dem ausserordentlich starken Vorjahreswert, aber weiterhin deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von 2.2%.
Das Segment bleibt somit attraktiv, auch wenn sich die aussergewöhnliche Dynamik des Vorjahres nicht wiederholte. Im Mehrjahresvergleich zeigt sich aber weiterhin eine markante Verbesserung.
Positive Entwicklung über fast alle Segmente
Insgesamt bestätigt der Switzerland Property Index 2025 die robuste Verfassung des Schweizer Markts für direkte Immobilienanlagen. Über alle Bestandesliegenschaften hinweg liegt die Gesamtrendite leicht über dem langjährigen Mittel. Auffällig ist, dass die positive Entwicklung breit abgestützt ist. Und die Resultate machen zudem deutlich, dass direkte Immobilienanlagen auch 2025 durch eine Kombination aus stabilen Cashflows und wieder stärkerem Wertzuwachs überzeugen.
