Le potentiel de ​densification des parcelles de maisons individuelles: Réalisable ou purement théorique ?

Wüest Partner a réalisé une étude fondamentale sur le potentiel de ​​densification des parcelles de maisons individuelles dans le nord-est de la Suisse[1]. [Cette étude a été réalisée dans le cadre de la mise en œuvre du développement interne, conformément à la loi sur l’aménagement du territoire. L’étude a été commandée par EspaceSuisse Nordost, la section Nord-Est de l’Association suisse pour l’aménagement du territoire. Elle fournit une large base de données pour le nord-est de la Suisse et la Suisse dans son ensemble afin de se faire une idée du potentiel de ​​densification existant des parcelles individuelles et de mettre en évidence les nombreux obstacles à l’exploitation de ce potentiel. Les principales conclusions de cette étude sont résumées ci-dessous.

---

Habitants de maisons individuelles à forte utilisation du sol

La Suisse compte actuellement 1,1 million de maisons individuelles, dont 886 000 sont utilisées comme résidence principale. Environ 2,3 millions de personnes y vivent. Les maisons individuelles représentent 60% de l’offre de logements, mais elles n’abritent que 27% de la population. 52% des maisons individuelles ont un maximum de 2 habitants. Les habitants des maisons individuelles se caractérisent également par une utilisation des sols supérieure à la moyenne : ils consomment 25 % d’espace habitable en plus par personne que les habitants d’appartements, et plusieurs fois plus de terrains.

Cette forte consommation de ressources peut être considérée comme un potentiel dormant, en particulier à la lumière des objectifs de consolidation urbaine. Nous examinerons ci-dessous si et comment ce potentiel peut être exploité. Pour ce faire, il est utile de distinguer deux dimensions de la sous-utilisation :

1. Taux d’occupation des maisons individuelles existantes (du point de vue de l’utilisateur)
2. Faible utilisation structurelle des parcelles de maisons individuelles (d’un point de vue structurel)

Les parcelles de maisons individuelles existantes sous-utilisées présentent un grand potentiel, du moins en théorie.

De nombreuses parcelles de maisons individuelles en Suisse sont sous-utilisées, alors que les règles de construction et de zonage actuelles permettent souvent une utilisation nettement plus importante. En particulier, les anciennes parcelles de maisons individuelles inutilisées offrent un grand potentiel théorique. Par exemple, pour les bâtiments de plus de 30 ans, une mesure structurelle qui entraîne une augmentation de l’utilisation peut être une grande opportunité si une rénovation complète est nécessaire de toute façon. De plus, l’espace de vie dans les anciennes maisons individuelles ne répond souvent plus aux besoins des habitants, qui ont vieilli en même temps que leur maison.

Dans le nord-est de la Suisse, on dénombre 160 000 maisons individuelles construites avant 1980. Dans cette région, une maison typique construite en 1975 a une surface habitable de 140 ㎡ et un terrain de 700 ㎡. Comme le montre la figure 1, l’occupation moyenne de 2,4 personnes est comparativement faible pour les bâtiments de cette période de construction. Cela s’explique par l’âge avancé de nombreux résidents de ces bâtiments, car la taille moyenne des ménages diminue considérablement à mesure que les habitants vieillissent. À partir de 65 ans, la taille moyenne des ménages diminue à moins de 2 personnes. Une maison d’une surface habitable de 140 ㎡ peut toutefois accueillir 4 personnes. Dans ce cas, le potentiel théorique de ​​densification est modéré en raison de la profondeur d’occupation.
En outre, plutôt que d’avoir un seul logement sur un terrain de 700 ㎡, il serait théoriquement possible d’avoir plusieurs unités de logement si elles avaient une densité similaire à celle d’un immeuble d’appartements typique. Même dans cette hypothèse très simpliste, le potentiel théorique de ​​densification est considérable. Le levier le plus important est donc l’utilisation structurelle des parcelles. Cependant, les mesures de construction impliquent également des coûts et des émissions supplémentaires. En outre, dans la pratique, elles ne sont que partiellement réalisables en raison des restrictions liées à la taille et à la géométrie actuelles des parcelles ainsi qu’aux réglementations en matière de construction – en particulier si la structure existante est maintenue. 

Enfin, l’activation du potentiel théorique de compactage n’est souhaitable que dans les endroits où elle bénéficie à un développement urbain de qualité. Cela s’applique, par exemple, aux sites bien développés où des infrastructures telles que les transports publics et les réseaux de chauffage urbain sont déjà disponibles. Dans le cas contraire, il existe un risque de congestion à grande échelle, tel que l’augmentation du trafic et la perte d’espaces verts.

---

Conditions d'activation

Le potentiel théorique de compactage des parcelles de maisons individuelles est élevé, mais de nombreuses conditions préalables doivent être remplies pour y parvenir :

1. Les propriétaires doivent être prêts à quitter leur logement de longue durée ou, à défaut, à autoriser la construction d'un immeuble sur leur terrain. Il convient de noter ici que la nature même de la propriété est que vous êtes libre de prendre les décisions qui vous conviennent. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles on souhaite vivre dans une maison individuelle, même lorsqu'on est âgé ou seul. En particulier, le lien affectif joue souvent un rôle important.
2. Le déménagement d'une maison individuelle vers un logement locatif ou un appartement en propriété attrayant doit pouvoir être financé.
3. L'offre d'appartements attrayants et adaptés à l'âge doit être suffisante dans les environs. Cela est d'autant plus compliqué que la pénurie actuelle de logements pèse sur le marché.
4. Les autorités sont chargées de créer les conditions-cadres permettant de construire suffisamment de logements de la qualité souhaitée aux endroits appropriés.

Seules les zones bien développées où le prix des terrains est élevé se prêtent au compactage de parcelles de maisons unifamiliales. En général, le compactage est plus économique si des utilisations supplémentaires substantielles peuvent être réalisées. Les outils d'aménagement du territoire, tels que le zonage, peuvent accélérer le processus. Afin d'éviter des effets de redistribution indésirables, les bénéfices privés générés par les surutilisations de l'aménagement du territoire peuvent être assortis de taxe sur la plus-value.

Le passage à des condominiums modernes est rentable lors de la vente de maisons individuelles dans des zones où le prix des terrains est élevé.

Sur la base d'un modèle de prix hédoniste estimé à partir de données transactionnelles, Wüest Partner a analysé s'il était financièrement viable de passer d'une maison individuelle de base, ancienne et située dans une micro-localité inférieure à la moyenne, à un appartement en copropriété neuf et confortable situé dans une très bonne micro-localité au sein de la même communauté [2]. [La figure 2 montre le flux de trésorerie net résultant de cette transaction pour les capitales cantonales respectives. L'analyse montre que le passage d'un ancien logement familial à un appartement moderne en copropriété peut être bien financé dans les endroits où le prix des terrains est élevé. Dans les zones moins urbaines, en revanche, il est peu probable qu'un tel changement puisse être financé, ce qui soulève la question de l'existence d'une offre d'appartements en copropriété modernes et adaptés à l'âge des occupants.

---

Des défis différents dans les zones urbaines et rurales

Dans les zones urbaines bien développées, le compactage structurel est l'option la plus réalisable pour atteindre la consolidation urbaine requise. Le problème de la réalisation de cette densité est que les propriétaires et les voisins n'y sont souvent pas favorables. Dans les zones rurales, la densification de la construction est moins prioritaire car la pression de la croissance est moins forte. Le défi consiste à permettre le changement de génération afin de réduire le vieillissement de la société (et du parc immobilier). En effet, la population rurale est nettement plus âgée que la population urbaine. En 2022, dans les six villes suisses de plus de 100 000 habitants, l'âge ratio - le rapport entre les personnes âgées de plus de 64 ans et celles âgées de 20 à 64 ans - était de 24. 1%. En revanche, dans les communes de moins de 10 000 habitants, il était de 32. 8%. La promotion d'une offre de logements attrayante pourrait encourager les résidents plus âgés à quitter leur maison, ce qui rendrait plus de logements disponibles pour les jeunes familles.

Les maisons individuelles sont de moins en moins abordables

En Suisse, on construit de moins en moins de nouvelles maisons individuelles. Au début des années 2000, la part des maisons autorisées à la construction était encore de 30 %. En 2022, cette part est tombée à 10 % et à 6 % seulement dans les régions centrales comme le canton de Zurich. Malgré la forte diminution de l'offre, les maisons restent une forme de logement très prisée. Par conséquent, les prix ont fortement augmenté au cours des dernières décennies. Dans le canton de Zurich, un appartement de taille moyenne coûtera 2,3 millions de francs en 2023, soit 65 % de plus qu'en 2010. Dans les autres cantons, les prix des maisons ont augmenté de manière similaire au cours de la même période, mais dans certains cas à partir d'une valeur inférieure. Dans le canton de Glaris, par exemple, une maison moyenne ne coûtera que 1,1 million de francs en 2023.

Le graphique 3 montre que l'augmentation des prix de l'immobilier résidentiel a massivement dépassé l'évolution des salaires au cours des 12 dernières années. Il en résulte une demande d'emprunt plus élevée et un besoin de financement privé plus important. Par conséquent, l'accession à la propriété est abordable pour une partie de moins en moins importante de la population. Les maisons individuelles, en particulier celles qui sont bien situées, sont soumises à une forte pression en tant que forme d'habitation pour la classe moyenne.

---

Conclusion

• Dans le nord-est de la Suisse, 160 000 maisons ont été construits avant 1980. Une maison individuelle typique construite en 1975 a une surface habitable de 140 m2, une surface de terrain de 700 m2 et est habitée par 2,4 personnes. Malgré le potentiel théorique élevé de compactage, il est difficile de le réaliser.
• Dans les endroits où le prix des terrains est élevé, il est facile de financer le passage d'une maison individuelle simple et ancienne à une copropriété moderne et adaptée à l'âge des occupants. Mais de nombreux facteurs empêchent ce changement, notamment l'attachement émotionnel, la liberté de la maison familiale, la propriété familiale, le manque d'alternatives, etc.
• En Suisse, de moins en moins de logements familiaux sont construits et les prix ont dépassé les salaires ces dernières années. En Suisse, de moins en moins de maisons individuelles sont construites et les prix ont dépassé les salaires au cours des dernières années. Par conséquent, les maisons individuelles bien situées sont de plus en plus inabordables pour la classe moyenne.
• Les maisons individuelles ont été une forme d'habitat très populaire dans le passé et resteront attrayantes à l'avenir. L'évolution démographique et la croissance de la population renforcent l'importance de l'exploitation du potentiel théorique passionnant offert par la concentration des maisons individuelles, malgré les difficultés rencontrées.

Une présentation des résultats de l'étude est disponible ici https://www. espacesuisse-no. ch/de/downloads/mitgliederversammlung

[1] La Suisse du Nord-Est comprend les cantons de Zurich, Saint-Gall, Schaffhouse, Thurgovie, Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures et Glaris.

[2] La maison individuelle désigne un objet simple construit en 1975, d'une surface habitable de 135 m2 et d'une surface de terrain de 350 m2, situé dans une micro-localité inférieure à la moyenne et nécessitant des travaux de rénovation. L'appartement en copropriété est un objet haut de gamme construit en 2022 avec une surface habitable de 80 m2 et un balcon de 30 m2 dans une très bonne micro-localité. 

Sources de données

OFS : Statistique des bâtiments et des logements (SBC), Enquête sur les structures (ES), Statistique de la population et des ménages (Statpop), Indice suisse des salaires
Docu Media, Geodienste. ch, Wüest Partner

Contactez nos experts pour plus d'informations.

Wüest Partner se fera un plaisir de vous conseiller sur les questions relatives au développement immobilier et à la taxe sur la plus-value. Le développement des maisons individuelles joue également un rôle important dans ​​l'aménagement de l'espace scolaire.