Les prix de la construction se tassent

En l’espace d’un an, les prix de la construction dans le secteur du bâtiment ont augmenté de 4,2%. C’est ce que montre l’indice des prix de la construction pour avril 2023, publié par l’Office fédéral de la statis­tique (OFS) le 22 juin. Par rapport à la dernière publi­cation d’octobre 2022, cela ne repré­sente qu’une légère augmen­tation de 1,0%. Quelles sont les compo­santes respon­sables de cette évolution ? Qu’est-ce que cela signifie pour les coûts de construction réels et comment ont-ils évolué récemment ?

Baisse des prix des matériaux

Les prix des matériaux sont déter­mi­nants pour les prix de la construction, d’une part parce qu’ils fluctuent fortement et d’autre part parce qu’ils repré­sentent une part impor­tante des coûts des projets de construction. Ainsi, force est de constater que l’indice des prix des matériaux a désormais nettement dépassé son pic. En mai 2022, l’indice des prix des matériaux a enregistré sa plus forte hausse depuis le début de la collecte des données en 2002. Depuis lors, les augmen­ta­tions annuelles ont diminué. En avril 2023, les prix des matériaux sont passés sous le niveau de l’année précé­dente pour la première fois depuis décembre 2020. D’une part, cela s’explique par le fait que les pertur­ba­tions de la chaîne d’appro­vi­sion­nement ont été résolues et que la production en Chine a repris son élan. Le prix des produits sidérur­giques, par exemple, a diminué d’environ un tiers. D’autre part, cette baisse est également due à un effet de base résultant des prix élevés de l’année précé­dente.

Ralen­tis­sement de la hausse des prix de l’énergie

Les prix de l’énergie ont augmenté de 18,6 % en glissement annuel en novembre 2022, selon l’indice national des prix à la consom­mation (IPC), alors qu’en mai 2023, ils n’ont progressé que de 3,7 %. La principale raison de ce ralen­tis­sement est le coût des carbu­rants, qui a diminué de 12,7 % en glissement annuel en raison de la baisse des prix du pétrole. Toutefois, l’évo­lution future des prix de l’énergie reste très incer­taine, notamment en raison de la poursuite de la guerre en Ukraine.

Les coûts salariaux en hausse

Alors que les prix des matériaux et de l’énergie évoluent de manière latérale, voire légèrement à la baisse, la compo­sante salariale devrait tirer les prix de la construction vers le haut cette année. Selon l’indice suisse des salaires, les salaires nominaux dans le secteur de la construction ont augmenté de 0,4 % l’année dernière. En termes réels, cela repré­sente une baisse de 2,4 % des salaires. Il est donc probable que les salaires dans le secteur de la construction augmentent sensi­blement cette année, en raison de la compen­sation de l’inflation. Par ailleurs, de nombreuses entre­prises de construction conti­nuent de se plaindre de la diffi­culté à recruter de nouveaux employés. La pénurie de main-d’œuvre qualifiée donne aux employés une plus grande marge de négociation et accentue la pression à la hausse sur les salaires.

Les coûts réels de la construction ont augmenté plus fortement que les coûts de construction dans le passé

L’indice des prix de la construction de l’OFS est corrigé de la qualité et sous-estime donc l’aug­men­tation des coûts de construction réels par unité d’habi­tation, car la qualité des nouvelles construc­tions s’amé­liore en fait conti­nuel­lement. L’indice des inves­tis­se­ments résiden­tiels de Wüest Partner offre une autre vision du marché de la construction. Il indique les coûts de construction réels pour les maisons indivi­duelles, les appar­te­ments en propriété et les appar­te­ments en location. L’indice est basé sur les inves­tis­se­ments de construction planifiés indiqués dans les demandes de permis de construire approuvées et est calculé pour des biens immobi­liers dans une macro- et micro-localisation moyenne ainsi que pour un volume résidentiel moyen. Pour une description détaillée de la métho­do­logie, voir l’article de la Revue suisse de l’immo­bilier ou les infor­ma­tions dans Immo-Monitoring. 

L’indice de l’inves­tis­sement résidentiel montre que les coûts de construction nominaux par unité résiden­tielle ont augmenté de manière signi­fi­cative dans les années 2010, malgré des prix de construction prati­quement stables. Aujourd’hui, l’inves­tis­sement réel dans les nouveaux logements est supérieur de plus de 10 % à ce qu’il était en 2008. Cela s’explique par la demande crois­sante des utili­sa­teurs, des exigences régle­men­taires plus strictes et des taux d’intérêt toujours bas.

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Les inves­tis­se­ments dans la construction de maisons indivi­duelles conti­nuent d’aug­menter de manière signi­fi­cative, mais se stabi­lisent pour les appar­te­ments

La marge actuelle montre une tendance mitigée : alors que les inves­tis­se­ments nominaux de construction par unité de logement pour les maisons indivi­duelles ont continué à augmenter de manière signi­fi­cative en avril 2023, les appar­te­ments locatifs se stabi­lisent et les appar­te­ments occupés par leur proprié­taire affichent un léger recul. Par rapport à l’année précé­dente, les inves­tis­se­ments nominaux dans la construction de maisons indivi­duelles ont augmenté de 9,6% en avril 2023, tandis que l’indice des prix de la construction de l’OFS a progressé de 4,2%. Il en résulte une augmen­tation réelle des inves­tis­se­ments de construction par logement de 5,4% pour les maisons indivi­duelles. La qualité des maisons indivi­duelles continue de s’amé­liorer, mais pour les appar­te­ments, l’aug­men­tation de la qualité se ralentit. Par rapport à l’année précé­dente, les inves­tis­se­ments nominaux dans la construction par appar­tement locatif n’ont augmenté que de 2,4 % et de 0,4 % pour les appar­te­ments en propriété. En termes réels, les inves­tis­se­ments de construction par unité résiden­tielle ont donc diminué.

Rôle des prix de la construction

La baisse des inves­tis­se­ments dans le logement pourrait s’expliquer par les coûts de construction actuel­lement élevés. Ceux-ci peuvent inciter à procéder à certaines réduc­tions de qualité, afin d’amortir une hausse excessive des prix unitaires. Toutefois, il s’agit proba­blement d’un effet à court terme qui s’inversera dès que les prix de la construction revien­dront à leur niveau antérieur. Les analyses de Wüest Partner montrent que des prix de construction tempo­rai­rement élevés ont un effet modérateur sur les inves­tis­se­ments dans la construction, soit en reportant les projets jusqu’à ce que les prix de construction soient à nouveau plus bas, soit en redimen­sionnant les projets.

En revanche, pour les maisons indivi­duelles, la demande peut dépasser l’offre à tel point que même lorsque les prix de la construction sont élevés, des logements de qualité conti­nuent d’être construits. Les prix ont augmenté de manière soutenue. Des augmen­ta­tions signi­fi­ca­tives ont été observées en parti­culier dans le segment des prix élevés. Cela peut s’expliquer par le fait que les maisons indivi­duelles sont souvent construites par des parti­cu­liers pour leur propre usage, tandis que les appar­te­ments sont généra­lement construits par un promoteur insti­tu­tionnel. Les premiers ont moins de pouvoir de négociation que les construc­teurs insti­tu­tionnels et ont dû payer des prix élevés en cas de pénurie d’offres pour que les travaux puissent se poursuivre. En outre, même lorsque les prix sont élevés, les parti­cu­liers peuvent être plus enclins à investir dans la qualité, car ils ne veulent pas lésiner ou sacrifier quoi que ce soit pour obtenir la maison de leurs rêves.

Perspectives

À moyen terme, les inves­tis­se­ments réels dans la construction par unité résiden­tielle devraient augmenter en raison de la promotion de méthodes de construction durables, telles que l’iso­lation thermique de haute qualité et la production de chaleur sans impact sur le climat, ainsi que des attentes crois­santes des utili­sa­teurs dans tous les segments.

Pour l’année en cours, Wüest Partner s’attend à une nouvelle légère augmen­tation des prix de la construction, mais à une norma­li­sation à moyen terme. Par consé­quent, certains projets reportés pourraient finalement être réalisés, bien qu’avec du retard. Une norma­li­sation des prix de la construction devrait donc atténuer quelque peu la pénurie de logements, qui fait actuel­lement l’objet de nombreuses discus­sions. En effet, l’analyse des séries chrono­lo­giques confirme que l’aug­men­tation des prix de la construction freine l’activité de construction.

En colla­bo­ration avec Docu Media, Wüest Partner établit des prévi­sions secto­rielles dans le domaine de la construction :

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