Marché résidentiel : quelle demande latente se cache dans le parc existant ?

Depuis plusieurs années, la pénurie de logements figure parmi les princi­pales préoc­cu­pa­tions des ménages comme des milieux politiques en Suisse. Ses effets ne se limitent pas à la hausse des loyers et des prix de la propriété. Elle pèse aussi sur les décisions les plus fonda­men­tales des ménages : où habiter, comment, et avec qui. Cet article s’appuie sur les données les plus récentes relatives aux migra­tions inter­can­to­nales et à la formation des ménages. Il examine comment la population, en parti­culier les jeunes, s’adapte aux tensions sur le marché du logement, combien de ménages n’ont pas pu se constituer en raison de la pénurie et pourquoi cette demande latente se manifeste à nouveau à mesure que l’offre de logements augmente.

La pénurie freine la formation des ménages : au moins 20 000 à 30 000 ménages sont en attente

Lorsque les logements se font rares, la crois­sance démogra­phique est absorbée par les ménages existants : les habitants se regroupent plutôt que de former leur propre ménage. À l’inverse, lorsque l’offre de logements est suffi­sante, la population se répartit entre un plus grand nombre de ménages. Entre 2023 et 2025, chaque ménage supplé­men­taire corres­pondait à 2,1 personnes, soit nettement plus que la moyenne de 1,65 enregistrée entre 2013 et 2022.

Si, entre 2023 et 2025, les ménages avaient pu se former au même rythme moyen qu’entre 2013 et 2022, la Suisse en compterait aujourd’hui 20 000 à 30 000 de plus. Il s’agit d’une estimation prudente : en prenant comme référence la formation de ménages sur un marché détendu, comme en 2020, ce chiffre attein­drait entre 40 000 et 50 000 ménages supplé­men­taires. La formation de ces ménages est simplement reportée : de jeunes adultes conti­nuent de vivre chez leurs parents, des personnes partagent un logement en colocation et des couples séparés ne parviennent pas à trouver un second logement.

Ceux qui ne peuvent pas attendre s’éloignent des centres

Zurich perd désormais quelque 3500 habitants par an au profit des autres cantons, contre un gain de 1850 entre 2015 et 2019. Les départs se font princi­pa­lement vers l’Argovie, la Thurgovie et Schaffhouse. Le canton de Vaud enregistre également un solde inter­can­tonal négatif, notamment au profit de Fribourg et du Valais. La demande ne faiblit pas pour autant dans les grands centres ; elle change de compo­sition. L’immigration inter­na­tionale compense largement les départs vers d’autres cantons. À Zurich, le solde migra­toire inter­na­tional repré­sente ainsi 19 000 personnes par an, contre un solde inter­can­tonal de −3500 personnes.

Les jeunes, premiers touchés par la pénurie

Zurich attire deux fois moins de jeunes de 15 à 34 ans qu’avant la pandémie (2750 contre 5200 par an). Ils sont plus nombreux à rester dans leur canton d’origine et à faire les trajets pendu­laires. Ceux qui restent vivent moins souvent seuls : la part des 15 à 34 ans vivant seuls recule depuis 2022, en parti­culier à Zurich, Schwyz et Zoug.

Flux migra­toires nets des 15–34 ans entre cantons
(Moyenne annuelle 2023–2025, flux nets d’au moins 60 personnes par an)

La reprise de la construction réveille la demande latente

L’accroissement net du parc de logements, attendu à environ 45 000 unités en 2026 et 50 000 en 2027, dépasse le rythme récent de formation des ménages (quelque 40 000 par an). Toutefois, cette offre supplé­men­taire permettra également à des ménages ayant jusqu’ici dû reporter leur formation de se constituer.

Loyers : la demande latente maintient la pression

Les loyers de l’offre ont progressé de 1,9 % sur un an au 3^e trimestre 2026 malgré une offre au plus haut depuis début 2024. Le déséqui­libre entre l’offre et la demande, renforcé par la demande latente, se creuse encore.

Dans la région de Zurich, les loyers de l’offre reculent toutefois de 1,7 %, ce qui pourrait indiquer qu’un seuil de prix diffi­ci­lement suppor­table pour les ménages a été atteint.

Les prévi­sions pour 2027 tablent sur une hausse de +0,9 % des loyers de l’offre, tandis que les loyers des baux en cours devraient rester stables.

Logements en propriété : la pénurie se reflète dans les prix

Sur le marché de la propriété, la pénurie se traduit avant tout par des hausses de prix : +5,0 % pour les appar­te­ments en PPE et +3,5 % pour les maisons indivi­duelles sur un an au 3^e trimestre 2026. La hausse devrait se poursuivre en 2027, légèrement freinée par la remontée des taux d’intérêt à long terme (maisons indivi­duelles : +3,1 %, PPE : +3,5 %).

Découvrez l’étude dans son intégralité dans l’Immo-Monitoring !