Immobilier industriel et logistique : d’un segment de niche à une classe d’actifs attractive

L’immobilier indus­triel et logis­tique suscite un intérêt croissant auprès des inves­tis­seurs en tant qu’alternative aux place­ments résiden­tiels. Cette évolution est portée par la crois­sance continue du commerce en ligne, la réorga­ni­sation des chaînes d’approvisionnement mondiales ainsi que par les politiques de réindus­tria­li­sation engagées dans de nombreux pays européens. Une nouvelle étude réalisée dans le cadre de l’Immo-Monitoring analyse les perspec­tives de ce segment, identifie les régions les plus attrac­tives, examine l’évolution de l’offre, de la demande et des loyers, et met en lumière les oppor­tu­nités et les risques qu’il présente pour les inves­tis­seurs en Suisse et en Europe. Vous trouverez ci-dessous le résumé de cette étude.

Industrie et logistique : un secteur à fort potentiel de croissance

• L’immobilier indus­triel et logis­tique ne repré­sente qu’environ 1 % des porte­feuilles immobi­liers des inves­tis­seurs insti­tu­tionnels suisses, contre près de 20 % en Allemagne et en Italie et plus de 30 % au Royaume-Uni.
• Longtemps resté dans l’ombre du résidentiel et des bureaux, le segment indus­triel et logis­tique bénéficie aujourd’hui de plusieurs moteurs struc­turels favorables : crois­sance du e‑commerce, recherche de chaînes d’approvisionnement plus résilientes, reloca­li­sation indus­trielle et dévelop­pement de secteurs à forte valeur ajoutée comme la pharma et les biotech­no­logies.

Une industrie stratégique et une logistique en croissance

• L’industrie manufac­tu­rière repré­sente près de 14 % de l’emploi total en Suisse. Si les effectifs ont peu progressé au cours des dix dernières années, la création de valeur a fortement augmenté, notamment grâce à l’industrie pharma­ceu­tique.
• Du côté de la logis­tique, l’emploi dans l’entreposage a progressé d’environ 25 % sur dix ans, porté par l’essor du commerce en ligne et la moder­ni­sation des chaînes logis­tiques.

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Clusters industriels et logistiques en Suisse et en Europe

• En Suisse, les activités indus­trielles et logis­tiques se concentrent princi­pa­lement autour des grands centres écono­miques, notamment Zurich, Bâle, Genève et Berne, ainsi que le long des principaux corridors de transport (par exemple l’axe Zurich–Olten).
• À l’échelle européenne, l’Allemagne demeure le cœur indus­triel du continent, tandis que le triangle Rotterdam–Anvers–Ruhr constitue le principal hub logis­tique. Les marchés d’Europe centrale, comme Varsovie, Prague ou Budapest, gagnent également en impor­tance grâce à des coûts compé­titifs et à leur proximité avec les grands marchés européens.

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La pénurie d’offre persiste

• Entre le 2ᵉ trimestre 2025 et le 1ᵉʳ trimestre 2026, des projets de construction de surfaces indus­trielles et logis­tiques repré­sentant un volume de 4,4 milliards de francs ont été autorisés, soit près de 40 % des inves­tis­se­ments dans la construction hors secteur résidentiel.
• Corrigée de l’évolution des coûts de construction, l’activité de construction apparaît toutefois en léger recul par rapport à la période pré-Covid.
• Le taux de l’offre se maintient entre 1 % et 1,5 % depuis dix ans. Ce niveau parti­cu­liè­rement bas reflète la très faible liquidité des surfaces locatives dans ce segment.

Loyers : une dynamique favorable

• Les loyers médians s’élèvent à 188 francs par m² et an pour les surfaces d’activité et à 116 francs par m² et an pour les entrepôts. Sur dix ans, les loyers des surfaces d’activité ont progressé de 12,3 %, soutenus par une demande robuste et une offre limitée.
• À Zurich et Genève, les loyers « prime » des surfaces logis­tiques dépassent 300 francs par m² et an, parmi les niveaux les plus élevés d’Europe, reflétant la rareté du foncier et la présence d’activités à forte valeur ajoutée.

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Investissement : des revenus locatifs élevés et stables

• Entre 2016 et 2025, les immeubles indus­triels et logis­tiques suisses ont généré un rendement moyen du cash-flow de 5,3 % par an, nettement supérieur à celui des autres segments immobi­liers. Cette perfor­mance repose avant tout sur la stabilité des revenus locatifs, tandis que les rende­ments liés à l’évolution des valeurs sont restés modestes.
• En Europe, les perfor­mances ont été supérieures grâce à une forte progression des valeurs, mais avec une volatilité bien plus impor­tante.
• Les sociétés immobi­lières cotées spécia­lisées dans l’industrie et la logis­tique ont enregistré des perfor­mances annuelles moyennes de 10,0 % aux États-Unis et de 8,8 % en Europe sur dix ans. En contre­partie, leur volatilité reste nettement supérieure à celle de l’investissement direct.

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La technologie au cœur des besoins futurs

• Les perspec­tives struc­tu­relles sont favorables grâce à la crois­sance du commerce en ligne, aux inves­tis­se­ments indus­triels et à la recherche d’une plus grande résilience des chaînes d’approvisionnement.
• La roboti­sation et l’intelligence artifi­cielle pourraient trans­former les besoins immobi­liers des entre­prises. Celles-ci recher­cheront davantage de bâtiments spécia­lisés, automa­tisés et dotés d’infrastructures techniques perfor­mantes afin d’améliorer leur produc­tivité.

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Découvrez l’étude dans son intégralité dans l’Immo-Monitoring !