Le renouvellement générationnel du marché immobilier : évolution de l’offre et de la demande de maisons
Publiée: 13 juillet 2026
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Les questions générationnelles liées à l’accession à la propriété font actuellement l’objet de débats animés. Dans cet article, nous approfondissons le sujet avec une analyse quantitative visant à déterminer comment l’évolution démographique influence le marché immobilier, et en particulier le prix des maisons individuelles.
L’évolution démographique entraîne une augmentation des déménagements
Le nombre de personnes âgées qui quittent leur maison va augmenter au cours des prochaines années. En effet, nous sommes en pleine mutation générationnelle : les premiers baby-boomers (nés en 1946) sont à la retraite depuis quinze ans, et les dernières cohortes de cette génération (nées en 1964) prendront leur retraite en 2029. Le vieillissement des baby-boomers a une incidence sur le marché des maisons individuelles, car ils en détiennent une grande partie. Les statistiques le prouvent : dans la moitié des ménages vivant dans une maison individuelle, l’âge moyen de tous les membres est supérieur à 50 ans. Quand les enfants vivent encore sous le même toit, la maison n’est pratiquement jamais vendue. Mais il en va autrement à l’âge de la retraite.
Dans les prochaines années, le nombre de maisons individuelles mises en vente augmentera considérablement
Lorsqu’une personne atteint l’âge de 70 ans, il est fréquent qu’une maison individuelle ne réponde plus à ses besoins en termes de logement ou n’est plus adaptée pour des raisons de santé. En Suisse, le nombre de personnes dans la tranche d’âge typique des vendeurs s’élevait à environ 1,3 million en 2024 et devrait, selon nos prévisions, augmenter de 48 % d’ici 2044. Cette évolution démographique est communément appelée le « tsunami gris ». Certains en déduisent que la valeur des maisons individuelles serait remise en question. Selon cette théorie, la Suisse serait confrontée à une vague de ventes due au déménagement des baby-boomers, ce qui augmenterait l’offre. Dans le même temps, la demande baisserait en raison d’une diminution de la natalité et d’une baisse de l’immigration. De ce point de vue, les prix seraient soumis à une forte pression à la baisse.
Une approche nuancée s’impose
Si nous reconnaissons le mécanisme à l’œuvre, nous avons toutefois une vision plus nuancée de la situation. Dans la suite de cet article, nous examinerons de manière systématique le lien entre les prix des maisons individuelles et l’évolution démographique. Nous commencerons par définir le cadre quantitatif (acheteurs et vendeurs potentiels, parc immobilier de maisons individuelles). Nous aborderons ensuite l’impact de divers facteurs sur les prix pour enfin mettre en évidence les disparités géographiques.
Des acquéreurs âgés de 35 à 49 ans
Examinons tout d’abord de plus près le profil des acheteurs. En Suisse, l’acquéreur type d’une maison individuelle a entre 35 et 49 ans. Les plus jeunes dans cette tranche d’âge sont le plus souvent en train de fonder une famille et recherchent une maison avec un nombre de pièces suffisant ainsi qu’un jardin ; les plus âgés disposent d’un pouvoir d’achat élevé et réalisent ainsi, sur le tard, leur rêve d’accession à la propriété. Parmi ceux qui sont encore plus âgés, on note généralement une tendance à acquérir un appartement plutôt qu’une maison.
Plus d’acheteurs potentiels
En Suisse, le nombre de personnes en âge d’acheter une maison individuelle, qui s’élevait à 1,9 million en 2024, reste nettement supérieur à celui de la tranche d’âge des vendeurs et continue d’augmenter. Cela s’explique par le fait que la Suisse a récemment enregistré un solde migratoire net élevé et que celui-ci devrait rester positif à l’avenir, suite au récent rejet de la limitation à 10 millions d’habitants dans le pays. D’ici 2044, le nombre de personnes en âge d’acheter un logement, selon le scénario de base de Wüest Partner, augmentera d’environ 9 %.
Déménagement des baby-boomers
De nombreuses maisons individuelles sont occupées par des personnes âgées. Souvent, ces logements ne sont pas adaptés et ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite ; les liaisons avec les transports en commun font souvent défaut ou les commerces ne sont pas accessibles à pied. Par conséquent, leurs propriétaires quittent ces logements pour emménager dans des appartements modernes, entrent en maison de retraite, ou le bien se libère à la suite d’un décès.
Mais l’offre de maisons individuelles sur le marché reste limitée
Cependant, tous ces biens immobiliers ne sont pas mis sur le marché : dans environ un cas sur deux, c’est un membre de la famille qui emménage dans la maison. Les enfants uniques, en particulier, acceptent volontiers de reprendre le bien. Par contre, lorsqu’il y a plusieurs frères et sœurs, le bien ne reste pas dans la famille, souvent en raison de sa valeur élevée, car il est financièrement difficile de rembourser leur part aux autres héritiers. Parallèlement, un meilleur état de santé jusqu’à un âge élevé et le recours aux services de soins à domicile permettent de retarder de plus en plus l’entrée en maison de retraite, ce qui prolonge la durée de résidence dans les maisons individuelles. L’offre de maisons supplémentaires sur le marché reste donc limitée.
La suppression de la valeur locative pourrait retarder les déménagements
La valeur locative sera supprimée au 1er janvier 2029. La suppression de la valeur locative allège le plus fortement, en termes relatifs, la charge fiscale des propriétaires retraités d’une maison individuelle (cf. précédent article de blog « La valeur locative sur la sellette : à quoi doivent s’attendre les propriétaires en Suisse ? »). En moyenne, l’économie réalisée s’élève à quelques centaines de francs par an. Cela ne devrait certes pas avoir d’incidence notable sur les décisions de déménagement de la plupart des ménages. Dans certains cas particuliers, toutefois, l’économie d’impôt est importante, et cette mesure pourrait inciter les propriétaires à rester dans leur maison et ainsi réellement retarder un déménagement.
Stagnation du parc de maisons individuelles
Il y a vingt ans, environ 15 000 permis de construire pour des maisons individuelles étaient délivrés chaque année en Suisse. Aujourd’hui, ce chiffre n’est plus que d’environ 6 000. Une grande partie de ces constructions consiste à remplacer des bâtiments existants ; par ailleurs, les maisons individuelles cèdent de plus en plus souvent la place à des immeubles résidentiels. Depuis des années, l’aménagement du territoire privilégie un développement urbain compact : les constructions en « pleine campagne » diminuent, tandis que les constructions destinées à remplacer des bâtiments existants et la densification urbaine se développent. Cette densification optimise l’utilisation des terrains et freine la croissance du parc de maisons individuelles, qui n’augmente plus que très lentement. L’offre demeure ainsi limitée.
Démographie et prix : ce qui compte et dans quelle mesure ?
Penchons-nous maintenant sur les prix. Ceux des maisons individuelles en Suisse ont fortement augmenté dans le passé ; depuis 1985, la hausse s’élève à 193 %.
Rien qu’au cours des 20 dernières années, les prix ont plus que doublé (l’indice des prix de transaction des maisons individuelles, ajusté en fonction de la qualité, établi par Wüest Partner, a augmenté de 111 % depuis 2005). La croissance démographique a été l’un des facteurs à l’origine de cette hausse des prix, mais c’est bien sûr loin d’être le seul. De nombreux autres facteurs influencent considérablement l’évolution des prix : notamment les taux d’intérêt bas, l’amélioration du niveau de vie et l’augmentation patrimoniale générale, la production limitée de logements ainsi que les besoins croissants en surface habitable par personne ont également contribué à la hausse des prix.
Estimation de l’impact des facteurs fondamentaux
Depuis plusieurs années, Wüest Partner évalue les effets de ces facteurs fondamentaux sur les prix des maisons individuelles à l’aide d’un modèle de valeur fondamentale. La baisse des taux hypothécaires a été identifiée comme le principal facteur d’évolution des prix sur la période 1985–2024. Viennent ensuite, de façon moins marquée, le chômage et la croissance économique. Puis l’inflation et la croissance démographique (cf. Immo-Monitoring 2025 pour les estimations antérieures ainsi que pour une description détaillée de la méthodologie).
La composition de la population est désormais également prise en compte
Afin de bien prendre en compte l’effet démographique, les spécifications de l’ancien modèle ont été affinées. En plus de la croissance démographique, celui-ci tient désormais compte de la composition de la population. Cette approche s’inspire de l’étude de Francke et Korevaar publiée dans le Journal of Finance en 2025. Pour chaque canton, le rapport entre les acheteurs potentiels et les vendeurs potentiels de maisons individuelles est estimé à partir du nombre de personnes âgées de 35 à 49 ans par rapport au nombre de personnes de 70 ans et plus. Par ailleurs, l’évolution du Swiss Performance Index a été retenue à la place du PIB, car elle reflète plus fidèlement l’évolution du patrimoine des ménages.
La composition de la population est tout aussi importante que son évolution démographique
Afin de déterminer l’importance relative de chaque facteur, les variables sont standardisées. Il en ressort que la composition de la population a à peu près la même influence relative que l’évolution démographique, qui est également prise en compte. En chiffres absolus, une baisse de 0,1 du rapport entre les tranches d’âge des acheteurs et des vendeurs ne réduit toutefois la croissance des prix que de 0,12 point de pourcentage par an. L’influence des taux hypothécaires et de l’inflation reste nettement plus importante. Viennent ensuite le chômage, puis les deux variables démographiques, avant le taux de vacance et l’évolution du marché boursier. Le coefficient de détermination du modèle (R²) s’élève à 0,28.
Le vieillissement de la population devrait faire baisser le prix des maisons de 7 % d’ici 2050
Le nouveau modèle de valeur structurel axé sur la démographie permet d’évaluer dans quelle mesure l’évolution démographique future pourrait influencer les prix. Selon les prévisions démographiques de Wüest Partner, le rapport entre les tranches d’âge des acheteurs et des vendeurs ne cessera de se réduire et devrait, à l’échelle de la Suisse, être inférieur de 0,43 en 2050 par rapport à 2024. Selon les estimations du modèle de valeur structurel, la croissance des prix des maisons individuelles au cours de l’année 2050 serait inférieure de 0,5 point de pourcentage à celle observée avec la composition démographique actuelle. Les facteurs démographiques produisent leurs effets sur le long terme, de sorte que leur impact s’accumule au fil des années. Selon les estimations de Wüest Partner, les prix des maisons individuelles seraient ainsi, en 2050, inférieurs d’environ 7 % à ce qu’ils seraient dans un scénario identique, mais sans évolution démographique. Cette estimation suppose toutefois que l’influence de la composition de la population sur le marché immobilier reste similaire à celle constatée ces dernières décennies. Si cet effet est statistiquement significatif, son ampleur demeure néanmoins limitée, d’autant que les prix de l’immobilier sont influencés par de nombreux autres facteurs au fil du temps. La baisse estimée d’environ 7 % doit donc être relativisée : répartie sur 25 ans, elle ne représente qu’environ un vingtième de la variation enregistrée par l’indice des prix de transaction corrigé des effets de qualité au cours des 25 dernières années. Cette incidence modérée s’explique également par le fait qu’en Suisse, contrairement à de nombreux autres pays industrialisés, le nombre de personnes âgées de 35 à 49 ans devrait continuer à progresser.
Pour refléter l’influence de l’évolution démographique, l’idéal ne serait pas de se contenter de comparer le nombre de personnes appartenant aux tranches d’âge typiques, mais plutôt de comparer les acheteurs potentiels aux vendeurs potentiels :
- Les acquéreurs potentiels de maisons individuelles sont les ménages de la tranche d’âge 35–49 ans qui ne possèdent pas encore de maison, mais qui disposent d’un revenu suffisamment élevé pour en acquérir une (environ 6 % des ménages de cette tranche d’âge dans toute la Suisse)
- Les vendeurs potentiels de maisons sont les ménages âgés de 70 ans et plus qui en possèdent actuellement une.
Ces données ne sont toutefois disponibles qu’à partir de 2010, de sorte que cette approche ne permet pas d’estimer une valeur structurelle à long terme.
Le rapport acquéreurs/vendeurs a diminué de 20 % depuis 2010
Les données descriptives révèlent toutefois une évolution intéressante. En 2010, on comptait environ 0,26 ménage d’acheteurs potentiels pour chaque ménage de vendeurs potentiels. En 2024, ce chiffre n’était plus que de 0,20 ménage d’acheteurs potentiels, soit une baisse de 20 %. De ce point de vue, les maisons sont donc devenues moins rares ces dernières années, ce qui, selon la théorie économique, aurait dû peser sur leurs prix. Dans les faits, il en a toutefois été tout autrement. Cela s’explique d’une part par le fait que les statistiques ne mesurent que les vendeurs potentiels, et non les propriétaires qui mettent effectivement leur bien en vente (nous y reviendrons dans la section suivante). D’autre part, l’effet de cette évolution démographique a été largement éclipsé par d’autres facteurs, notamment les faibles taux d’intérêt. De toute évidence, ces autres facteurs ont largement compensé la pression à la baisse sur les prix des maisons individuelles résultant de l’évolution démographique.
La demande continue de dépasser l’offre
Certes, le graphique montre que, sur l’ensemble de la période d’observation, les vendeurs potentiels sont plus nombreux que les acheteurs. Toutefois, la probabilité qu’un vendeur potentiel mette effectivement sa maison en vente au cours d’une année donnée est très faible, tandis que les acheteurs potentiels seraient en principe prêts à acheter s’ils trouvaient une offre qui leur convient. Par conséquent, la demande continue de dépasser l’offre, et les prix continuent d’augmenter.
Une large base d’acheteurs en cas de baisse des prix
Le niveau toujours élevé des prix oblige de nombreux ménages à renoncer pour l’instant à leur projet d’accéder à la propriété : dans la situation actuelle, ils ne constituent pas des acheteurs potentiels. Si les prix venaient à baisser localement, par exemple sous l’effet du « tsunami gris », la base d’acheteurs augmenterait et cette demande supplémentaire constituerait alors un soutien au marché et contribuerait à stabiliser les prix.
Les coûts liés au vieillissement réduisent le pouvoir d’achat
Il existe également des mécanismes indirects par lesquels le vieillissement de la société pourrait peser sur les prix de l’immobilier. Avec l’évolution démographique, la proportion de personnes âgées augmente fortement. Cela entraîne une demande croissante de prestations de soins et de services pour les personnes âgées, ce qui se traduit par une baisse du revenu disponible parmi les acheteurs types de maisons individuelles, à savoir les familles en âge de travailler. En effet, la population active doit supporter ces coûts via une augmentation des cotisations sociales et des primes d’assurance maladie. Cette évolution réduit la capacité financière des acheteurs potentiels et conduit ainsi, globalement, à une légère baisse des valeurs de marché.
Le marché de l’emploi et l’immigration restent des facteurs clés
Outre le vieillissement de la population, l’immigration joue un rôle déterminant dans la demande de logements et, par conséquent, influence directement et indirectement aussi la demande de maisons individuelles. Plusieurs facteurs pourraient toutefois ralentir la croissance de l’emploi sur le marché du travail suisse au cours des prochaines années, notamment l’automatisation croissante liée à l’intelligence artificielle et à la robotique, une crise économique marquée encore le recul de la main-d’œuvre potentielle dans les pays voisins. Si le scénario négatif correspondant à nos prévisions en matière d’emploi venait à se concrétiser, l’immigration serait également moins importante, notamment celle des personnes en âge de travailler, qui constituent justement la catégorie d’acheteurs type des maisons individuelles. Sur le plan politique, l’immigration n’a toutefois pas été freinée récemment : le 14 juin 2026, la population et les cantons ont rejeté l’initiative de l’UDC « Non à une Suisse à 10 millions d’habitants » avec environ 55 % de voix contre. Un plafond démographique fixe est donc écarté pour l’instant, ce qui soutient la demande de logements alimentée par l’immigration (cf. blog). Ce résultat serré montre toutefois que l’immigration reste politiquement controversée et que de nouvelles initiatives visant à la limiter ne sont pas à exclure.
Différences entre cantons
Dans certains cantons, cet effet sera plus marqué. Sur la base des prévisions démographiques de Wüest Partner, il est possible d’estimer, canton par canton, comment évoluera le rapport entre les vendeurs potentiels de maisons individuelles et la population d’acheteurs potentiels, ainsi que l’impact que cela aura sur les prix. C’est dans le canton d’Obwald que le recul de la tranche d’âge des acheteurs par rapport à celle des vendeurs devrait être le plus marqué, avec un indice de 0,66, ce qui, toutes choses égales par ailleurs, se traduirait en 2050 par un niveau de prix inférieur de 10 % par rapport à une situation théorique sans vieillissement de la population. C’est dans le canton de Schaffhouse que la baisse du groupe d’âge des acheteurs par rapport à celui des vendeurs devrait être la plus faible, avec un rapport de 0,17, ce qui, toutes choses égales par ailleurs, se traduirait en 2050 par un niveau de prix inférieur de 3 %.
La démographie et la qualité de l’emplacement sont étroitement liées
L’évolution démographique n’est pas uniforme d’un territoire à l’autre. De même que l’attractivité d’un canton dans le cadre de l’achat d’une maison individuelle peut varier selon les régions.
C’est à Neuchâtel que l’on s’attend à la plus forte pression à la baisse
Le nuage de points ci-dessus illustre l’évolution du rapport entre les d’acheteurs potentiels les vendeurs potentiels de maisons individuelles (selon la définition ci-dessus) entre 2025 et 2035, sur l’axe horizontal. Dans tous les cantons, le nombre d’acheteurs par vendeur devrait diminuer, et cette baisse sera la plus marquée dans les cantons de Neuchâtel, d’Appenzell Rhodes-Intérieures et de Glaris. L’indicateur de localisation, représenté sur l’axe vertical, indique l’attractivité d’un canton pour l’habitat en maison individuelle : une note de 1 correspond aux localisations les moins attractives et une note de 5 aux plus attractives. Dans les cantons où le rapport acheteurs/vendeurs recule fortement et où l’indice d’attractivité est faible (dans la partie inférieure gauche du graphique), les prix des maisons individuelles devraient subir la plus forte pression à la baisse. Le canton de Neuchâtel illustre bien cette situation. Le ratio acheteurs/vendeurs devrait baisser de 0,12 (-27 %) au cours des dix prochaines années, et son attractivité résidentielle, notée 2,6, est inférieure à la moyenne. Ces cantons comptent, tant aujourd’hui qu’à l’avenir, peu de personnes appartenant à la tranche d’âge typique des acheteurs, mais ils comptent de nombreux baby-boomers vivant dans des maisons individuelles et, à l’échelle de l’ensemble du canton, ils présentent également une attractivité limitée en termes d’acquisition de maisons individuelles . Les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Glaris et de Berne devraient également être relativement fortement touchés.
Des opportunités pour les zones périphériques bien desservies
Toutefois, la généralisation du télétravail ainsi que la forte hausse des prix dans les centres-villes ont sensiblement élargi le champ de recherche en matière d’accession à la propriété après la pandémie de Covid. Les ménages étant moins dépendants des trajets quotidiens pour se rendre au travail, les zones périphériques suscitent également davantage d’intérêt, à condition que la distance soit acceptable pour des déplacements occasionnels. Dans ce contexte, les maisons individuelles situées dans ces régions gagnent en attractivité relative. Elles offrent de grandes surfaces habitables et un cadre de vie adapté aux familles à des prix abordables, tout en étant bien reliées aux centres-villes grâce aux liaisons de transport existantes. En revanche, la situation risque d’être difficile pour les emplacements mal desservis dans les régions structurellement défavorisées ; dans ces zones, des réductions de prix sont tout à fait envisageables.
Conclusion
L’évolution démographique transforme le marché des maisons individuelles : le nombre d’acheteurs potentiels augmente plus lentement que par le passé, tandis que le nombre de ventes est en hausse. Nous quantifions l’effet de ces changements démographiques à l’aide d’un modèle de valorisation structurel permettant d’expliquer les prix des maisons individuelles. Les résultats indiquent que la pression sur les prix liée à la démographie est certes mesurable : ainsi, en raison de l’évolution démographique, les prix des maisons individuelles devraient être inférieurs de 7 % en 2050 par rapport à un scénario identique en l’absence de changement démographique. Dans l’ensemble, l’effet reste toutefois limité, en particulier si l’on met ces ‑7 % en relation avec la croissance de 111 % de l’indice des prix de transaction sur les vingt dernières années.
Ces chiffres le montrent clairement : la démographie n’est qu’une pièce du puzzle qui influence l’évolution des prix. Les taux d’intérêt, le parc de maisons individuelles, l’évolution du niveau de vie ou encore la réglementation jouent également un rôle déterminant dans l’évolution des prix. À titre d’exemple, la suppression de la valeur locative réduit la charge fiscale des propriétaires de maisons individuelles et soutient de ce fait les valeurs de marché dans leur ensemble. L’évolution effective des prix dépend toujours du contexte global.
Le vieillissement de la population n’entraîne donc pas automatiquement une baisse généralisée de la valeur des maisons individuelles. C’est précisément dans les zones attractives qu’une forte demande de logements devrait perdurer à l’avenir. Les éventuelles baisses de prix liées à l’évolution démographique resteront limitées aux régions structurellement défavorisées et mal desservies.
À cela s’ajoute, d’une part, le fait que d’éventuelles réductions de prix élargiraient le cercle des acheteurs potentiels, ce qui soutiendrait à son tour les valeurs du marché. D’autre part, on observe aujourd’hui, dans de nombreux quartiers de maisons individuelles, une densification liée au renouvellement générationnel. Cela signifie que même si la demande d’achat de maisons individuelles venait à diminuer à l’avenir, le terrain sur lequel se trouve l’ancienne maison individuelle pourrait encore présenter une grande valeur, car il serait possible d’y construire un petit immeuble résidentiel (cf. blog : en allemand). Cet immeuble résidentiel pourrait par exemple accueillir des logements pour personnes âgées.
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